Chuyên đề Các giải pháp thu hút vốn đầu tư vào phát triển nhà và đô thị của Tổng Công ty Xuất nhập khẩu Việt Nam VINACONEX

n 50% tổng giá trị sản lượng các lĩnh vực khác. Điều đó thể hiện lĩnh vực đầu tư xây dựng luôn là thế mạnh của Tổng Công ty VINACONEX. Để có được kết quả đó, lượng vốn đầu tư của Tổng Công ty là điều không thể thiếu. Biểu đồ 3: BIỂU ĐỒ TĂNG TRƯỞNG ĐẦU TƯ Tỷ đồng 500 1000 1500 2000 2500 3000 4000 3500 4500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Năm Nguồn: trang web của Tổng Công ty. Lượng vốn đã tăng một cách đáng kinh ngạc, từ gần 300 tỷ đồng năm 2000, đã tăng lên hơn 4.000 tỷ đồng vào năm 2006. Đặc biệt, với các biện pháp thu hút vốn hiệu quả, năm 2006, lượng vốn đầu tư của Tổng Công ty đã tăng hơn 2.000 tỷ đồng, gần gấp đôi lượng vốn đầu tư trong năm 2005. Biểu đồ 4: BIỂU ĐỒ TĂNG TRƯỞNG LỢI NHUẬN Tỷ đồng 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Năm Nguồn: trang web của Tổng Công ty. Tuy lượng vốn đầu tư thu hút được là khá lớn, nhưng lợi nhuận của Tổng Công ty tăng trưởng chưa tương xứng, năm 2006 chỉ đạt hơn 250 tỷ đồng. Biểu đồ 5: BIỂU ĐỒ TĂNG TRƯỞNG THU NHẬP BÌNH QUÂN CÁN BỘ CÔNG NHÂN VIÊN Nghìn đồng/Người/Tháng 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Năm Nguồn: trang web của Tổng Công ty VINACONEX Cùng với sự tăng trưởng về doanh thu cũng như vốn đầu tư đạt được, thu nhập của cán bộ công nhân viên trong Tổng Công ty cũng tăng một cách đáng kể, trung bình đạt hơn 1,8 triệu đồng/người/tháng, một mức thu nhập khá cao so với tình hình thu nhập bình quân ở Việt Nam hiện nay. 2.2. Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2007. Năm 2007 là năm đầu tiên VINACONEX hoạt động theo mô hình Tổng Công ty cổ phần theo Luật Doanh nghiệp với mô hình Công ty mẹ - Công ty con trong đó Tổng Công ty Cổ phần VINACONEX đóng vai trò Công ty mẹ và các công ty cổ phần thành viên là các công ty con. Năm 2007 cũng là năm có nhiều biến động bất lợi cho các doanh nghiệp xây dựng như: Chi phí nguyên vật liệu tăng liên tục (đặc biệt là sắt thép, xi măng và nhiên liệu), công tác đền bù và giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn phức tạp ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thi công xây dựng, vốn vay tín dụng bị hạn chế… Tuy vậy, với sự nỗ lực lớn của toàn Tổng Công ty, kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2007 đã đạt được thông qua bảng số liệu sau: Bảng 4: BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Đơn vị tính: VND STT CHỈ TIÊU Năm 2006 Năm 2007 1 Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 5.708.592.380.019 5.447.487.708.340 2 Các khoản giảm trừ doanh thu 1.904.063.211 6.889.965.874 3 Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 5.706.688.316.808 5.440.597.742.466 4 Giá vốn bán hàng 5.118.609.213.610 4.763.664.735.852 5 Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 588.079.103.199 676.933.006.614 6 Doanh thu hoạt động tài chính 83.988.104.501 100.875.360.594 7 Chi phí tài chính 216.411.291.930 193.582.999.159 Chi phí bán hàng 49.678.678.524 50.818.968.064 Chi phí quản lý doanh nghiệp 288.339.226.590 226.663.183.158 8 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 117.638.010.655 306.743.216.827 9 Thu nhập khác 41.180.611.078 39.427.016.582 10 Chi phí khác 21.928.136.495 17.117.910.010 11 Lợi nhuận khác 19.252.474.583 22.309.106.572 12 Lợi nhuận từ Công ty liên kết, liên doanh 17.945.050.284 5.240.931.635 13 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 154.835.535.522 334.293.255.034 14 Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành 30.424.170.685 25.607.098.865 15 Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại -- -- 16 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 124.411.364.837 308.686.156.169 17 Lợi ích của cổ đông thiểu số 42.414.924.096 54.571.256.161 18 Lợi nhuận sau thuế của Tổng Công ty 81.996.440.741 254.114.900.008 Nguồn: Tổng Công ty VINACONEX Tỷ số về khả năng sinh lãi phản ánh tổng hợp nhất hiệu quả sản xuất kinh doanh và hiệu quả quản lý doanh nghiệp. Chỉ tiêu này được xác định bằng cách chia thu nhập sau thuế (lợi nhuận sau thuế) cho doanh thu. Nó phản ánh số lợi nhuận sau thuế trong một trăm đồng doanh thu. Áp dụng vào Tổng Công ty VINACONEX, ta có khả năng sinh lãi năm 2006 là 1,42%, năm 2007 là 4,66%. Như vậy, mức doanh lợi tiêu thụ sản phẩm năm nay đã tăng gấp 3 lần so với năm trước. Có được điều đó là do doanh thu năm nay vẫn giữ nguyên được mức sản lượng, trong khi đó các chi phí khác giảm đáng kể, và kết quả là chỉ tiêu doanh lợi tiêu thụ sản phẩm tăng cao. Dựa vào bảng số liệu trên, ta có được tỷ trọng của các hoạt động sản xuất, đầu tư trong năm 2007 của Tổng Công ty như sau: Bảng 5: CƠ CẤU DOANH THU, LỢI NHUẬN TỔNG CÔNG TY NĂM 2007 Đơn vị: tỷ đồng STT Chỉ tiêu Doanh thu năm 2007 Lợi nhuận trước thuế 2007 Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng 1 Hoạt động SXKD 7.047 97,16% 559 117,38% Xây lắp 4.556 62,81% 123 25,87% Bất động sản 1.268 17,48% 308 64,72% SXCN, VLXD 738 10,17% 96 20,20% Kim ngạch Xuất nhập khẩu 315 4,34% 21 4,43% Riêng XKLĐ 61 0,84% 17 3,57% Tư vấn 53 0,73% 4 0,86% Dịch vụ 101 1,39% 5 1,05% Khác 17 0,23% 1 0,25% 2 Hoạt động tài chính 125 1,72% -125 -26,18% 3 Thu nhập khác 81 1,12% 42 8,81% TỔNG CỘNG 7.253 100,00% 476 100,00% Nguồn: Tổng Công ty VINACONEX Với những biện pháp đổi mới doanh nghiệp, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, Tổng Công ty đã thu được những lợi nhuận đáng kể. Trong những năm tới Tổng Công ty cần tập trung chỉ đạo các nhiệm vụ chiến lược để tiếp tục duy trì đà tăng trưởng này. II – Tình hình thu hút vốn đầu tư vào hoạt động đầu tư xây dựng của Tổng Công ty. 1. Vốn tự có. Tổng Công ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam VINACONEX là một trong những công ty hàng đầu về lĩnh vực xây dựng nhà ở, do đó nguồn vốn tự có của Tổng Công ty cũng rất lớn. Năm 2007, tổng vốn đầu tư phát triển của Tổng Công ty đạt hơn 5.000 tỷ đồng. Dự tính, trong năm 2008, Tổng Công ty sẽ đầu tư phát triển hơn 5.200 tỷ đồng, thực hiện các dự án lớn do Tổng Công ty làm tổng thầu và chủ đầu tư như thủy điện Buôn Tuashar, đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, khu thương mại Chợ Mơ… Với những thay đổi về thời gian, điều kiện kinh doanh, nhưng tại bất kỳ thời điểm nào cho trước, ban quản lý của doanh nghiệp đều có một cơ cấu vốn nhất định và những quyết định tài trọa phải thích hợp với mục tiêu này. Chính sách cơ cấu vốn liên quan đến mối quan hệ giữa lợi nhuận và rủi ro. Việc tăng sử dụng nợ làm tăng rủi ro đối với thu nhập và tài sản của chủ sở hữu, do đó, các cổ đông sẽ có xu hướng đòi hỏi tỷ lệ lợi tức đền bù cao hơn. Điều này sẽ làm giảm giá cổ phiếu. Với mỗi doanh nghiệp, tại mỗi thời điểm là khác nhau. Các nhân tố tác động đến những quyết định về cơ cấu vốn của một doanh nghiệp bao gồm: rủi ro kinh doanh, chính sách thuế, khả năng tài chính của doanh nghiệp và sự “bảo thủ” hay “phóng khoáng” của nhà quản lý. Bốn nhân tố trên tác động rất lớn đến mục tiêu cơ cấu vốn. Báo cáo tổng hợp cuối năm 2007 đã cung cấp các thông tin bổ sung cho các khoản mục đã được trình bày trong bảng cân đối kế toán hợp nhất. Cụ thể về tình hình nguồn vốn chủ sở hữu được thể hiện trong bảng 5 như sau: Bảng 6: VỐN CHỦ SỞ HỮU VÀ LỢI ÍCH CỦA CỔ ĐÔNG Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Số dư trên báo cáo tài chính % Lợi ích của cổ đông thiểu số % Vốn đầu tư của chủ sở hữu 1.499.852 93,7 466.666 79,12 Thặng dư vốn cổ phần 97.058 6,06 72.029 12,21 Vốn khác của chủ sở hữu 3.127 0,2 1.745 0,29 Chênh lệch đánh giá lại tài sản 39 0,0024 57 0,0097 Chênh lệch tỷ giá hối đoái - 54.268 3,39 -- Quỹ đầu tư phát triển 46.849 2,93 42.337 7,18 Quỹ dự phòng tài chính 7.603 0,48 6.655 1,13 Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu 451 0,028 353 0,06 TỔNG CỘNG 1.600.711 100% 589.842 100% Nguồn: Tổng Công ty VINACONEX 2. Vốn vay. Tổng Công ty VINACONEX cũng sử dựng rất nhiều tới 2 nguồn vốn: vốn tín dụng thương mại và vốn tín dụng đầu tư, như dự án Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, vốn tín dụng đầu tư lên tới 27 tỷ, chiếm tới hơn 60% tổng vốn đầu tư. Ngoài ra, một phần không nhỏ nguồn vốn đầu tư của Tổng Công ty cũng từ vay tín dụng thương mại mà có. Trong tổng số nguồn vốn được cung ứng, thì vay ngắn hạn trong năm 2007 của Tổng Công ty là gần 1.720 tỷ đồng, chỉ chiếm có 19,25% trong tổng số nguồn vốn đi vay, trong đó vay ngân hàng chiếm 89,15%, số lượng vốn còn lại là từ vay dài hạn mà có. Cụ thể tình hình vốn vay của Tổng Công ty như sau: Bảng 7: BÁO CÁO HỢP NHẤT VỀ TÌNH HÌNH VỐN VAY Đơn vị tính: tỷ đồng STT CHỈ TIÊU Năm 2006 Năm 2007 % vay năm 07 so với 06 1 Vay và nợ ngắn hạn 2.239 1.720 76,82% Vay Ngân hàng 2.102 1.533 72,93% Vay các Công ty, tổ chức tài chính 94 93 98,95% Vay cá nhân 22 94 427,27% 2 Vay và nợ dài hạn 3.850 6.216 161,45% Vay Ngân hàng 3.556 5.768 162,21% Vay các Công ty, tổ chức tài chính 294 351 119,39% Vay cá nhân -- 97 -- Nguồn: Tổng Công ty VINACONEX Tháng 10/2005, VINACONEX cũng đã ký một hợp đồng tín dụng trị giá 17 triệu USD với thời hạn vay là 12 năm, trong đó có 2 năm ân hạn với Ngân hang Natexis Banques Populaires (CH Pháp) để tài trợ vốn cho việc nhập khẩu máy móc thiết bị cho Dự án Hệ thống cấp nước Sông Đà – Hà Nội. Khoản tín dụng này được Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) bảo lãnh. VINACONEX cũng đang làm việc với các Ngân hàng và các định chế tài chính lớn của Trung Quốc như China Eximbank, Bank of China… để tài trợ cho các Dự án trọng điểm mà Tổng Công ty đang triển khai. Ngoài ra, VINACONEX cũng đang hợp tác với Công ty tài chính quốc tế (IFC) - một thành viên của Ngân hàng thế gioái (Word Bank) và Ngân hàng Phát triển Châu Á để hỗ trợ VINACONEX trong việc cơ cấu nợ, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực trung và dài hạn của Tổng Công ty sau cổ phần hóa. 3. Vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Do một số yếu tố khách quan, nên việc tăng vốn điều lệ thêm 500 tỷ đồng trong năm 2007 chưa thực hiện được kế hoạch đặt ra. Tuy nhiên, VINACONEX đã thực hiện thành công sớm hơn dự kiến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp với giá trị 1.000 tỷ đồng để đầu tư dự án xi măng Cẩm Phả, vượt trội so với năm 2006 là gần 150 tỷ đồng Theo đề án cổ phần hóa, cơ cấu cổ phần được thực hiện theo nguyên tắc Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối (trên 51% vốn điều lệ), số còn lại bán cho người lao động và các đối tượng khác. Giá bán cổ phần được thực hiện theo quy định của Nghị định 187: giá cổ phần bán cho cán bộ công nhân viên được hưởng ưu đãi giảm 30% so với giá đấu bình quân trên thị trường, giá cổ phẩn bán cho các đối tác chiến lược giảm tối đa không quá 20% so với giá đấu bình quân trên thị trường, giá cổ phần bán rộng rãi cho các nhà đầu tư (kể cả cán bộ công nhân viên Tổng Công ty và đối tác chiến lược) theo giá đấu thầu công khai. Việc phát hành cổ phiếu lần đầu ra bên ngoài VINACONEX được tiến hành công khai, minh bạch, do 1 công ty chứng khoán có dủ tư cách pháp nhân, dủ năng lực thực hiện theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước. Các nhà đầu tư nước ngoài đã bội thu khi mua được đến 62% trong tổng số 43 triệu cổ phần của Tổng Công ty Xuất nhập khẩu Xây dựng Việt Nam VINACONEX trong buổi đấu giá ngày 01/11/2007 tại trung tâm Giao dich Chứng khoán Hà Nội. Số cổ phần được chào bán trên thị trường tương đương với 28,67% vốn điều lệ của Tổng Công ty. Có hơn 2.000 nhà đầu tư đăng ký tham gia phiên đấu giá với gần 159 triệu cổ phần được đăng ký mua, gấp 3,7 lần số lượng cổ phần được đưa ra đấu giá. Có 171 nhà đầu tư mua được cổ phiếu, mức đấu giá thành công cao nhất là 53.000 đồng và thấp nhất là 24.300 đồng. Các cổ phiếu đã được bán hết với giá bình quân 26.000, cao gấp 2,3 lần mức giá khởi điểm. 4. Hoạt động liên doanh liên kết với các doanh nghiệp khác. Trong quá trình phát triển của mình, VINACONEX luôn coi việc tăng cường hợp tác quốc tế với các đối tác nước ngoài có năng lực, kinh nghiệm và uy tín là một yếu tố quan trọng để học hỏi và tích lũy kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm đồng thời tranh thủ thêm các nguồn lực của nước ngoài phục vụ cho quá trình phát triển của Tổng Công ty. Với phương châm không ngừng mở rộng và phát triển quan hệ hợp tác với các đối tác nước ngoài trên cơ sở bình đẳng, hợp tác và cùng có lợi, cho đến nay VINACONEX đã có mối quan hệ hợp tác kinh doanh với rất nhiều các công ty, tập đoàn lớn ở trên 60 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới. Hoạt động hợp tác quốc tế của VINACONEX không chỉ gói gọn trong khuôn khổ hoạt động xuất khẩu lao động và chuyên gia như thuở ban đầu thành lập mà đã mở rộng sang các lĩnh vực khác như hợp tác đấu thầu quốc tế, tư vấn kiến trúc, quy hoạch, xuất nhập khẩu máy móc, thiết bị và hàng hóa, nghiên cứu ứng dụng công nghệ mới và tài chính tín dụng quốc tế. VINACONEX đã và đang trở thành cái tên quen thuộc và đáng tin cậy đối với rất nhiều đối tác và bạn bè quốc tế. Trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, hiện nay, VINACONEX đang hợp tác với các Ngân hàng lớn của Pháp là BNP Paribas và Societe Generale (của CH Pháp) và Ngân hàng hợp tác quốc tế Nhật Bản (JBIC) để tài trợ vốn tín dụng cho Dự án Nhà máy xi măng Cẩm Phả với tổng trị giá lên đến 120 triệu EURO. Ngoài ra, còn rất nhiều các ngân hàng của thế giới đã từng ký kết hợp đồng tài trợ tín dụng cho Tổng Công ty như Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), Công ty tài chính quốc tế, Ngân hàng Natexis Banques Populaires của Pháp… Trong lĩnh vực xây dựng, VINACONEX đã có quan hệ hợp tác với rất nhiều các tập đoàn lớn của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ để triển khai thi công các công trình xây dựng lớn tại Việt Nam và quốc tế, như công trình cầu vượt Ngã Tư Sở (hợp tác với Nhà thầu Sumitomo), cầu Bãi Cháy, cầu Thanh Trì (hợp tác với Nhà thầu Taisei). Phải kể đến các tập đoàn lớn của Hàn Quốc như Kolon (thành lập liên doanh VIKOWA tham gia xây dựng Dự án cấp nước 1A của TP Hà Nội với tổng giá trị hợp đồng là trên 33,2 triệu đô la Mỹ), tập đoàn xây dựng LG (để thi công Dự án Cầu Quý Cao với giá trị 65 tỷ đồng). Ngoài ra, VINACONEX cũng đã hợp tác với tập đoàn tư vấn kiến trúc hàng đầu của Mỹ là Hellmuth, Obata + Kassabaum, Inc, có trụ sở tại San Francisco, California để tham gia đấu thầu cung cấp dịch vụ như tư vấn lập quy hoạch tổng thể cho Dự án xây dựng Đại học quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc. Trong thời gian qua, VINACONEX luôn được biết đến như một nhà đầu tư xây dựng hàng đầu Việt Nam. Tên tuổi VINACONEX gắn liền với hầu hết các công trình hiện đại và quy mô trên toàn quốc. Chính vì vậy, những hoạt động hiệu quả của VINACONEX trong những năm qua được đánh giá rất cao. VINACONEX được coi là đối tác chiến lược của các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước trong các lĩnh vực hợp tác đầu tư và liên doanh liên kết. III – Đánh giá chung về tình hình thu hút vốn đầu tư vào phát triển nhà và đô thị của Tổng Công ty. 1. Những thành tựu đã đạt được. Cùng với sự ra đời của biết bao công trình hiện đại trên đất Thăng Long lịch sử trong hàng chục năm qua như: Trung tâm Hội Nghị Quốc gia, cầu Chương Dương, cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì… cũng như các khu đô thị mới hiện đại xuyên hai thế kỷ 20 và 21 như Khu đô thị mới Định Công – Linh Đàm, Đại Kim - Tứ Hiệp, Việt Hưng…, chúng ta đã và đang được tận mắt chứng kiến công trình xây dựng do chính người thợ VINACONEX tạo nên. Hiện nay, VINACONEX và các đơn vị thành viên đã và đang triển khai đầu tư hàng trăm dự án trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong phạm vi cả nước. Một số dự án điển hình như Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính (Hà Nội), Khu đô thị mới Bắc An Khánh (Hà Tây), Khu đô thị sinh thái Cái Giá – Cát Bà (Hải Phòng), Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ Thảo Điền (Quận 2 – TP Hồ Chí Minh)… Tổng diện tích đất VINACONEX đang nắm giữ để phát triển lĩnh vực bất động sản hiện nay là trên 2.000 ha trong phạm vi cả nước. Tại thời điểm này, VINACONEX được biết đến như là một trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có uy tín, được khách hàng trong và ngoài nước tin cậy, đánh giá cao. Trước hết phải kể đến dự án Khu đô thị hàng đầu Việt Nam Trung Hòa – Nhân Chính, với tổng diện tích trên 30 ha, không chỉ tạo nên một khu đô thị mới hiện đại, dự án quan tâm đặc biệt đến các tiềm năng về thương mại giao dịch, đồng thời là khu dân xư hoàn chỉnh cho khoảng 15.000 người. Dự án đã đánh dấu và khẳng định chắc chắn vị thế của VINACONEX trên thị trường Việt Nam và thế giới, làm thay đổi căn bản diện mạo của Thủ đô Hà Nội, góp phần đáng kể vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giải quyết lao động, việc làm cho dân cư và đô thị hóa nông thôn, liên kết, tương hỗ và quản lý, phát triển giữa Hà Nội và các tỉnh trong vùng, giảm sức ép mọi mặt vào đô thị trung tâm. Là một khu đô thị điển hình của Hà Nội, mang dáng dấp các khu đô thị tại các nước phát triển, do VINACONEX đầu tư, thiết kế và thi công nằm ở phía tây Nam thủ đô, với tổng diện tích đất trên 30 ha. Theo quy hoạch thành phố, Khu Đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính là một trong những trung tâm trọng yếu nhất của thành phố, nối liền khu công nghệ cao Hòa Lạc với các khu phố trung tâm của Thủ đô, có tầm quan trọng chiến lược về mặt kinh tế, xã hội và văn hóa. Đến nay, dự án cơ bản được hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng có hiệu quả. Dự án Khu đô thị mới Bắc An Khánh – Hà Tây là một trong những dự án phát triển chuỗi đô thị dọc tuyến đường Láng Hòa Lạc do Tổng Công ty VINACONEX làm chủ đầu tư. Đây là một dự án có quy mô lớn, diện tích khoảng 254,6 ha, có tầm quan trọng đặc biệt với Tổng Công ty trong quá trình phát triển. Theo quy hoạch tổng thể, đây là khu đô thị được quy hoạch và xây dựng mới đồng bộ thành tổ hợp hoàn chỉnh. Toàn khu được chia thành 6 lô bao gồm: các khu chung cư cao tầng, khu biệt thự và nhà liền kề, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, siêu thị. Với khoảng 6.400 căn hộ chung cư cao tầng tương đương 1,2 triệu m2 sàn, hơn 1.300 căn biệt thự và nhà ở liền kề, Khu đô thị Bắc An Khánh sẽ khai thác quỹ đất để tạo nguồn vốn 1.472 tỷ đồng nhằm xây dựng và mở rộng đường cao tốc Láng – Hòa Lạc. Với tổng số vốn đầu tư lên đến gần 2 tỷ USD, hy vọng đến năm 2013 tại đây sẽ mọc lên một khu đô thị hiện đại vào loại bậc nhất Đông Nam Á. Ngoài ra, Tổng Công ty còn tham gia xây dựng rất nhiều các dự án khác như Khu nhà ở kết hợp văn phòng dịch vụ tại lô đất No5, Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng…Theo thiết kế, cụm công trình tổ hợp 4 tòa nhà cao tầng nằm trên diện tích 2,968 ha đất, thuộc tổng thể dự án Khu đô thị mới Đông Nam Trần Duy Hưng - Cầu Giấy. Các tòa nhà được xây dựng bao gồm 3 tầng hầm và khối tầng nổi có chiều cao từ 25 đến 29 tầng. Với hệ số sử dụng đất là 6 lần, mật độ xây dựng 22,51%, công trình có tổng diện tích sàn xây dựng 178.162 m2, trong đó bao gồm 40.092 m2 diện tích sàn công cộng (văn phòng, dịch vụ, thương mại và xã hội…), 138.070 m2 sàn nhà ở chung cư, tạo chỗ ở cho khoảng 3.500 người. Ngoài 4 khối nhà cao tầng chính, trong tổng thể dự án còn có khu quảng trường rộng 1,5 ha, phía dưới bố trí 3 tầng hầm để mở siêu thị và bãi đỗ xe tĩnh. Các tầng hầm cũng được trang bị hệ mái kính, hệ thống gió, sân, vườn, cây xanh tạo nên khoảng không gian phong phú và hấp dẫn. Bên cạnh đó, trong thời gian qua, Tổng Công ty còn quan tâm đến các dự án đầu tư cải tạo và xây dựng lại các khu nhà ở như cải tạo nâng cấp đồng bộ Khu nhà ở Thượng Đình, Khu nhà ở Thanh Xuân Bắc – Thanh Xuân – Hà Nội, đầu tư xây dựng Khu liên cơ quan của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội, các Trung tâm dịch vụ số 1, số 2, đầu tư dự án nhà chung cư 15 tầng trên đường Nguyễn Thị Định… 2. Những hạn chế còn tồn tại. Tuy đã đạt được rất nhiều thành công, nhưng bên cạnh đó, Tổng Công ty còn gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu hút vốn đầu tư cho hoạt động phát triển của mình. Như hiện nay, chế độ chính sách của Nhà nước thay đổi liên tục, không cố định, gây rất nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc hoạch định kế hoạch, hoạch định chiến lược đầu tư của mình. Đồng thời, Nhà nước chưa đáp ứng được đầy đủ các dịch vụ, các hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho người dân, khiến cho các kế hoạch, các dự án cũng gặp không ít khó khăn, cụ thể như trong công tác giải phóng mặt bằng. Công việc giải phóng mặt bằng thực chất là thu hồi đất của các cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất giao đất cho các cá nhân, tổ chức khác sử dụng đất để thực hiện các dự án đã được Chính phủ phê duyệt, đồng thời phải đảm bảo quyền lợi chính đáng của cá nhân, tập thể bị thu hồi. Mặc dù Thành phố đã ban hành khung giá đền bù cho từng khu vực thuộc các quận, huyện nội ngoại thành nhưng do tâm lý người bị thu hồi đất không ai muốn chuyển đi, nên chi phí giải phóng mặt bằng thường lớn hơn giá mà Chính phủ ban hành. Bên cạnh đó, một số người mang tính cá nhân lợi dụng việc di chuyển đòi hỏi đền bù càng nhiều càng tốt đã gây ra không ít khó khăn. Nếu chủ đầu tư và địa phương đề ra được cách thức đền bù hợp lý, giải quyết tốt vấn đề tái định cư, tranh thủ được sự ủng hộ, nhất trí của người dân thì công tác giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh gọn, nhanh chóng triển khai xây dựng dự án, phát huy hiệu quả. Nếu ngược lại thí không những chi phí chuẩn bị đầu tư tăng mà còn ảnh hưởng đến việc triển khai dự án, thậm chí phải hủy bỏ. Nguồn vốn đầu tư thiếu. Các ngân hàng tín dụng chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu vốn để hoạt động đầu tư xây dựng. Lãi suất của các ngân hàng cũng không ổn định. Trong tình trạng lạm phát tăng cao như hiện nay, giá cả tăng vọt, chi phí đầu vào (nguyên – nhiên vật liệu) cũng tăng mạnh, lãi suất vay vốn tăng, việc vay vốn đầu tư từ các ngân hàng lại càng gặp nhiều khó khăn hơn. Không chỉ có vậy, số lượng lực lượng lao động ở nước ta còn thiếu, không đáp ứng được nhu cầu phát triển chung. Lạm phát tăng, giá tăng. Việc thu hút vốn thông qua phát hành trái phiếu cũng gặp nhiều khó khăn hơn khi giá cổ phiếu của Tổng Công ty đang giảm dần do thị trường chứng khoán suy giảm. Chương 3: GIẢI PHÁP ĐỂ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ VÀO PH ÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ CỦA TỔNG CÔNG TY I - Định hướng phát triển của Tổng Công ty đến năm 2010. 1. Định hướng phát triển của Tổng Công ty đến năm 2010. Là một Tổng Công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây dựng ở Việt Nam, sau khi chuyển đổi mô hình hoạt động, để đáp ứng được yêu cầu sản xuất kinh doanh cũng như việc thu hút vốn vào hoạt động phát triển nhà và đô thị, cần thiết phải đầu tư tăng cường cơ sở vật chất cũng như đào tạo, nâng cao trình độ của bộ máy quản lý. Theo định hướng của Tổng Công ty, trên cơ sở điều kiện hiện có và yêu cầu của hoạt động kinh doanh, Tổng Công ty dự kiến chuẩn bị triển khai đầu tư khu vực văn phòng làm việc tại Hà Nội. Tổng Công ty đang khẩn trương tiến hành các thủ tục điều tra nghiên cứu thị trường, các điều kiện phục vụ đầu tư và các vấn đề liên quan phục vụ lập dự án đầu tư để quyết định phương án đầu tư trong thời gian sớm nhất. Tổng Công ty dự kiến triển khai đầu tư tiếp cơ sở vật chất giai đoạn 2008 – 2010 cho các đơn vị: văn phòng công ty tại Hà Nội, chi nhánh tại Hà Tây, văn phòng tại một số địa phương khác. Mục tiêu đầu tư tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuất của Tổng Công ty bao gồm: đầu tư xây dựng nhà xưởng, phục vụ cho công tác tư vấn, thí nghiệm; đầu tư xe máy, thiết bị phục vụ cho hoạt động kinh doanh; đầu tư thiết bị và dụng cụ văn phòng, dụng cụ chức năng tư vấn chuyên dùng… Bên cạnh đó, Tổng Công ty cần tổ chức đào tạo, xây dựng lực lượng và nâng cao trình độ quản lý. Mục tiêu đào tạo đến năm 2010 là: nâng cao trình độ quản lý điều hành của bộ máy quản lý Tổng Công ty về chuyên môn, nghiệp vụ và ngoại ngữ; đào tạo, bổ sung lực lượng cán bộ quản lý cho các phòng, chi nhánh, ban quản lý dự án, các cán bộ chuyên ngành…; tuyển dụng thêm lao động mới có năng lực, ngành nghề phù hợp với yêu cầu hoạt động mới của Tổng Công ty. Ngoài ra, Tổng Công ty cần đào tạo các cán bộ chuyên môn kỹ thuật ngành xây dựng: đào tạo cho công tác quản lý dự án đầu tư; đào tạo chuyên ngành cho 100% cán bộ, nhân viên chuyên ngành thực hiện các công việc đòi hỏi chứng chỉ chuyên môn như kinh tế xây dựng, tư vấn giám sát, chuyên gia xét thầu… 2. Kế hoạch sản xuất kinh doanh trong thời gian tới. Cân nhắc những khó khăn và thuận lợi trong thời gian tới, VINACONEX dự kiến một số chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2008, được thể hiện trong bảng số liệu như sau: Bảng 8: DỰ KIẾN KẾ HOẠCH SẢN XUẤT KINH DOANH STT Các chỉ tiêu chủ yếu Đơn vị tính Kế hoạch năm 2008 % kế hoạch 08/07 1 Tổng doanh thu triệu đồng 3.453.000 101% 2 Tổng lợi nhuận triệu đồng 305.000 111% 3 Vốn điều lệ bình quân năm triệu đồng 2.000.000 133% 4 Cổ tức % 12 -- 5 Thu nhập bình quân tăng 1.000 đồng 4.700 115% Nguồn: Tổng Công ty VINACONEX. Về tổng doanh thu: Tổng Công ty đạt 10.000 tỷ đồng, tăng 16,9% so với năm 2007. Trong đó Công ty mẹ đạt 3.453 tỷ đồng. Về lợi nhuận: Tổng Công ty đạt 480 tỷ đồng, trong đó Công ty mẹ đạt 305 tỷ đồng. Về kim ngạch xuất khẩu: Tổng Công ty đạt 90 triệu USD, tăng 9,4% so với năm 2007. Về vốn đầu tư phát triển: Tổng Công ty đạt 5,250 tỷ đồng, tăng 1,6% so với năm 2007. Trong đó Công ty mẹ đạt 4.130 tỷ. Cổ tức Công ty mẹ dự kiến đạt 12% Dự kiến phát hành thêm 1.500 tỷ giá trị cổ phiếu để tăng vốn điều lệ lên 3.000 tỷ đồng. 3. Các nhiệm vụ trọng tâm cần thực hiện. Năm 2007 vừa qua, tập thể những người lao động VINACONEX đã hết sức nỗ lực, hoàn thành tốt kế hoạch sản xuất kinh doanh. Để tiếp tục tăng trưởng, hoàn thiện các dự án, Tổng Công ty cần tập trung chỉ đạo các nhiệm vụ trọng tâm sau đây: Tổng Công ty cần tiếp tục hoàn thiện công tác đổi mới doanh nghiệp, nâng cao hiệu quả công tác quản trị kinh doanh từ Tổng Công ty đến các đơn vị theo mô hình cổ phần hóa toàn Tổng Công ty, trong đó quan tâm kiện toàn và tiếp tục sắp xếp các linh vực sản xuất kinh doanh, bộ máy quản lý, tổ chức cán bộ đáp ứng yêu cầu phát triển của Tổng Công ty và các công ty thành viên. Bên cạnh đó, Tổng Công ty cần quản lý và thực hiện tốt tiến độ thi công các dự án, công trình trọng điểm do Tổng Công ty làm tổng thầu và chủ đầu tư: Hoàn thành tiến độ xây dựng các công trình như: thủy điện Buôn Kuốp, Buôn Tuasarh, thủy lợi Cửa Đạt, thủy điện Cửa Đạt, thủy điện Ngòi Phát… Hoàn thành tiến độ xây dựng trụ sở VINACONEX tại 34 Láng Hạ, khu nhà ở No5 và 15T Trung Hòa – Nhân Chính. Kết thúc đầu tư, đưa 2 nhà máy xi măng Cẩm Phả và Yên Bình vào sản xuất ổn định, cung cấp khoảng 3 triệu tấn xi măng trên thị trường. Nghiên cứu chuẩn bị đầu tư mở rộng nâng gấp đôi công suất hiện có. Đồng thời chuẩn bị đầu tư cải tạo nâng công suất nhà máy xi măng Lương Sơn – Hòa Bình. Hoàn thành giai đoạn cuối cùng dự án cấp nước Sông Đà, đưa nước sinh hoạt về vành đai 3 Hà Nội trong quý 3/2008. Hỗ trợ các công ty thành viên thực hiện các dự án đầu tư như: Dự án Cái Giá – Cát Bà, Khu Đô thị Bắc An Khánh, Đô thị Thảo Điền, Vĩnh Điềm Trung… Hỗ trợ các công ty thành viên sản xuất và tiêu thụ sản phẩm như: xi măng, đã ốp lát, ống sợi thủy tinh, ống nhựa PPR, gạch xây và lát, kính xây dựng, cấu kiện cơ khí xây dựng… Tổng Công ty cần rà soát kỹ các chi phí đầu vào nhằm giảm tiêu hao nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, các loại chi phí gián tiếp… Quản lý chặt chẽ hệ thống định mức giá và giá cả mua sắm các loại hàng hóa và dịch vụ trong bối cảnh giá cả tăng cao như hiện nay, thực hành tiết kiệm trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Trong hoàn cảnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước như hiện nay, thì việ đẩy mạnh công tác khoa học và công nghệ là một giải pháp quan trọng để phát triển và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp; chú trọng công tác tổng kết, đánh giá, khen thưởng để công tác khoa học công nghệ, phát huy sang kiến cải tiến kỹ thuật, hợp lý hóa sản xuất thực sự trở thành phong trào rộng khắp. Không chỉ có vậy, Tổng Công ty cần chú trọng phát triển nguồn nhân lực, trong đó đặc biệt quan tâm đào tạo cán bộ quản lý về quản trị doanh nghiệp, ngoại ngữ, chú trọng thu hút, đào tạo nguồn nhân lực bậc cao. Đồng thời, cần tiếp tục nâng cao điều kiện sống và làm việc cho người lao động, tích cực triển khai chủ trương xây dựng nhà ở cho người lao động, đảm bảo việc thanh toán tiền lương, tiền thưởng, tiền ăn ca và các chế độ bảo hiểm xã hội đối với người lao động. II – Nhu cầu về vốn đầu tư cho phát triển nhà và đô thị của Tổng Công ty giai đoạn 2008 – 2010. 1. Nhu cầu về vốn. Đối với một Tổng Công ty lớn như VINACONEX, nhu cầu về vốn là rất lớn. Đặc biệt các dự án của Tổng Công ty đều là các dự án mang tính chiến lược của Thành phố. Vốn tự có của Tổng Công ty không thể đáp ứng được nhu cầu vốn cần có trong năm 2008 để thực hiện các dự án: Bảng 9: KẾ HOẠCH VỐN CHO CÁC DỰ ÁN CỦA TCT Đơn vị: tỷ đồng STT Tên dự án Tổng nhu cầu vốn đầu tư trong năm 2008 Trong đó vốn tự có 1 Dự án đường Láng – Hòa Lạc 1.510 110 2 Dự án Xi măng Cẩm Phả 1.463 124 3 Dự án nước Sông Đà 500 200 4 Dự án trụ sở Tổng Công ty 34 Láng Hạ 183 29 5 Dự án hạ tầng kỹ thuật KĐT Cái Giá – Cát Bà 323 65 6 Dự án KCN Bắc Phú Cát 87 14 7 Dự án Nhà N05 1.156 80 8 Dự án TTTM Chợ Mơ 334 334 Tổng cộng 5.556 956 Nguồn: Tổng Công ty VINACONEX Như vậy, lượng vốn tự có của Tổng Công ty mới chỉ đáp ứng được 17,2% nhu cầu vốn cho các dự án trong năm 2008. Ngoài việc phát hành cổ phiếu thu hút vốn, VINACONEX đã chủ động ký kết hợp đồng với các nhà đầu tư, các doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước để tranh thủ sự hợp tác giúp đỡ về vốn để thực hiện các dự án này. 2. Những cơ hội và thách thức trong việc thu hút vốn đầu tư vào phát triển nhà và đô thị của Tổng Công ty. Hội nhập WTO, chúng ta đã loại bỏ hàng rào thuế quan, giảm thuế nhập khẩu. Hội nhập quốc tế, nền kinh tế của chúng ta từng bước được đổi mới, điều đó đã tạo ra những cơ hội và thách thức không chỉ cho Tổng Công ty nói riêng mà cho cả nền kinh tế nói chung. Tham gia vào Tổ chức thương mại thế giới, Tổng Công ty đứng trước những cơ hội lớn sau: Được tiếp cận thị trường hàng hóa và dịch vụ ở tất cả các nước thành viên với mức thuế nhập khẩu đã được cắt giảm. Điều đó tạo điều kiện mở rộng thị trường xuất khẩu, cũng như mở rộng các quan hệ buôn bán hợp tác với các nước bên ngoài. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện công khai minh bạch các thiết chế quản lý theo quy định của WTO, môi trường kinh doanh của VINACONEX ngày càng được cải thiện và mở rộng. Đây là tiền đề quan trọng trong việc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài, qua đó tiếp nhận vốn, công nghệ sản xuất và công nghệ quản lý, thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đảm bảo tốc độ tăng trưởng. Hội nhập quốc tế đã từng bước làm xuất hiện lớp cán bộ trẻ có trình độ chuyên môn cao, thông thạo ngoại ngữ, xuất hiện một đội ngũ những nhà doanh nghiệp mới, có kiến thức, năng động, tự tin, dám chấp nhận mạo hiểm, đối đầu với cạnh tranh. Đó là một đội ngũ lao động đầy tiềm năng mà Tổng Công ty đang rất cần đến. Trong khi nhận thức được rõ những cơ hội có được do việc hội nhập WTO mang lại, Tổng Công ty cũng thấy hết những thách thức sẽ phải đối đầu. Năm 2008 đặt ra nhiều thách thức, nổi bật trong đó là các khó khăn khách quan đã biểu hiện rõ trong các tháng đầu năm 2008 như: Giá nguyên liệu, nhiên liệu nhập khẩu tăng cao (dự báo tăng khoảng 25 – 40% so với năm 2007), lãi suất cho vay của Ngân hàng tăng gấp rưỡi, các mặt hàng xuất khẩu gặp khó khăn do đồng đô la giảm giá so với đồng nội tệ, chi phí đầu vào cho sản xuất có xu hướng tăng… Chi phí đầu vào cho sản xuất có xu hướng tăng, nhưng giá bán sản phẩm tăng chậm hơn nhiều, do đó khả năng lợi nhuận sẽ giảm và sự cạnh tranh về giá sẽ tạo áp lực lớn cho các công ty sản xuất. Lực lượng lao động có kỹ thuật, có tay nghề và cán bộ kỹ thuật, cán bộ quản lý còn thiếu nhiều (đặc biệt ở những khu vực xa và khó khăn). Việc huy động vốn cho các dự án đầu tư không thuận lợi do các Ngân ầng hạn chế cho vay, đồng thời lãi suất vay cao hơn trước. Thị trường chứng khoán suy giảm, kém hấp dẫn nên kênh huy động vốn này cũng không dễ dàng. Trong chiến lược phát triển của mình đến năm 2010 và các năm tiếp theo, VINACONEX luôn coi lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một trong các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của Tổng Công ty. Ngoài mang lại lợi nhuận, lĩnh vực này còn hỗ trợ cho lĩnh vực xây lắp, sản xuất công nghiệp Vật liệu xây dựng và các lĩnh vực khác cùng phát triển. Phấn đấu đến năm 2010, VINACONEX là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Để đạt được mục tiêu này, VINACONEX sẽ không ngừng củng cố và phát triển các đơn vị thành viên hoạt động trong lĩnh vực này, hình thành các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản và đa dạng hóa các loại hình đầu tư và kinh doanh bất động sản. III – Các giải pháp thu hút vốn đầu tư vào phát triển nhà và đô thị của Tổng Công ty. Tổng Công ty VINACONEX là một Tổng Công ty lớn, thực hiện các dự án đầu tư trọng tâm cho xây dựng phát triển nhà và đô thị. Lượng vốn đầu tư cần thiết của Tổng Công ty là rất lớn. Để duy trì đà tăng trưởng và củng cố chất lượng tăng trưởng, nhiệm vụ công tác của năm 2008 là rất nặng nề. Tổng Công ty có thể áp dụng các phương pháp sau để có thể huy động được lượng vốn cần thiết cho hoạt động đầu tư phát triển của mình: 1. Tăng cường liên doanh, liên kết với các công ty, doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tổng Công ty cần tiếp tục mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết, hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác trong và ngoài nước nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn, nâng cao tỷ trọng vốn tự có của doanh nghiệp trong tổng vốn đầu tư. Muốn đạt được như vậy, trước hết Tổng Công ty cần tiếp tục hoàn thiện công tác đổi mới doanh nghiệp, nâng cao hiệu quả công tác quản trị kinh doanh theo mô hình cổ phần hóa toàn Tổng Công ty, trong đó cần quan tâm kiện toàn và tiếp tục sắp xếp các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, bộ máy kinh doanh, tổ chức cán bộ đáp ứng yêu cầu phát triển của Tổng Công ty và các công ty thành viên. Tiếp tục nâng cao điều kiện sống và làm việc cho người lao động, tích cực triển khai chủ trương xây dựng nhà ở cho người lao động, đảm bảo việc thanh toán tiền lương, tiền thưởng, tiền ăn ca và các chế độ bảo hiểm xã hội với người lao động. Có như vậy mới tạo được uy tín, niềm tin đối với các nhà đầu tư, dễ dàng tiến tới các hợp đồng đầu tư phát triển, đồng thời thu hút được lực lượng lao động có trình độ chuyên môn vào Tổng Công ty. Không phải ngẫu nhiên mà VINACONEX được lựa chọn làm nhà đầu tư cho 2 dự án trọng điểm là Khu đô thị Bắc An Khánh và mở rộng đường cao tốc Láng Hòa Lạc. Đại sứ Hàn Quốc tại Việt Nam cho biết: Hàn Quốc đánh giá cao những hoạt động hiệu quả của VINACONEX trong những năm qua, coi đây là đối tác chiến lược của các doanh nghiệp Hàn Quốc trong nhiều lĩnh vực hợp tác đầu tư và liên doanh liên kết. Đồng hành với VINACONEX trong 2 dự án trọng điểm này sẽ là công ty POSCO E&C, một công ty xây dựng lớn nhất Hàn Quốc hiện nay với nhiều lĩnh vực hoạt động không chỉ trong nước mà cả ở nước ngoài. Hiện nay POSCO E&C được biết đến như một nhà đầu tư, nhà thầu xây lắp phát triển các trung tâm thương mại, công trình giáo dục văn hóa thể thao, văn phòng làm việc và nhà ở cao tầng cùng các khu đô thị hoàn chỉnh hàng đầu Hàn Quốc với công nghệ tiên tiến và khả năng tài chính dồi dào. Việc thiếu vốn sản xuất kinh doanh là điều thường xảy ra trong hoạt động của các doanh nghiệp. Không phải lúc nào các doanh nghiệp cũng có thể giải quyết vấn đề này bằng cách vay ngân hàng. Hơn nữa, khi muốn mở rộng sản xuất, đầu tư them trang thiết bị, cơ sở vật chất, các doanh nghiệp thường cần vốn lớn với thời gian dài, các ngân hàng thương mại thường ít khi có thể đáp ứng yêu cầu như vậy. Cách phổ biến nhất là các doanh nghiệp huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu trên thị trường tài chính. 2. Thông qua phát hành cổ phiếu. Phương pháp thứ hai để thu hút vốn là phát hành cổ phiếu. Tuy thị trường chứng khoán suy giảm, lạm phát tăng cao, nhưng việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu là một biện pháp huy động vốn rất có hiệu quả, nhất là khi hiện nay nước ta gia nhập WTO, việc thu hút vốn đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài là rất lớn. Trong thời gian tới, Tổng Công ty cấn có kế hoạch phát hành cổ phiếu, trái phiếu của mình thật tốt nhằm thu hút vốn tốt hơn cho các dự án phát triển nhà và đô thị sắp tới của mình. Phần lớn những cổ phiếu đã được phát hành nằm trong tay những nhà đầu tư - cổ đông. Tuy nhiên, có thể chính công ty phát hành mua lại một số cổ phiếu của mình và giữ nó nhằm mục đích nhất định. Việc mua lại hoặc bán ra những cổ phiếu này phụ thuộc vào một số yếu tố như: tình hình cân đối vốn và khả năng đầu tư, chính sách đối với việc sát nhập hoặc thôn tính, tình hình trên thị trường chứng khoán. Các cổ đông nắm giữ cổ phiếu thường chính là những người sở hữu công ty, do đó họ có quyền trước hết đối với tài sản và sự phân chia tài sản hoặc thu nhập của công ty. Đối với công ty cổ phần như Tổng Công ty VINACONEX, cấn đặc biệt chú ý các biện pháp chống thôn tính để bảo vệ công ty trước sự xâm thực bằng cổ phiếu của các công ty khác. Huy động vốn qua phát hành cổ phiếu phải xét đến nguy cơ bị các đối thủ thôn tính. Do đó, phải tính đến tỷ lệ cổ phần tối thiểu cần duy trì để giữ vững quyền kiểm soát của công ty. Trong một số trường hợp, việc dùng cổ phiếu ưu đãi lại thích hợp, mặc dù, cổ phiếu ưu đãi chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng số cổ phiếu. Cổ phiếu ưu đãi có đặc điểm là thường có mức cổ tức cố định. Người chủ của cổ phiếu này có quyền được nhận tiền lãi trước các cổ đông thường. Nếu số lãi chỉ đủ để trả cổ tức cho các cổ đông ưu tiên thì các cổ đông thường sẽ không được nhận cổ tức của kỳ đó. Việc giải quyết chính sách cổ tức được nêu rõ trong điều lệ của doanh nghiệp. Một vấn đề rất quan trọng cần đề cập khi phát hành cổ phiếu ưu đãi là thuế. Khác với chi phí lãi vay được giảm trừ khi tính thuế thu nhập của công ty, cổ tức được lấy từ lợi nhuận sau thuế. Đó cũng là hạn chế của cổ phiếu ưu tiên. Mặc dù vậy, cổ phiếu ưu đãi vẫn có những ưu điểm đối với cả doanh nghiệp phát hành và cả nhà đầu tư. Ngoài ra, Tổng Công ty có thể phát hành những chứng khoán kèm theo những điều kiện có thể chuyển đổi được. Nói chung, sự chuyển đổi và lựa chọn cho phép các bên (công ty, người đầu tư) có thể chọn một cách thức đầu tư có lợi và thích hợp. Có một số hình thức chuyển đổi như sau: Giấy bảo đảm: người sở hữu giấy bảo đảm có thể mua một số lượng cổ phiếu thường được quy định trước với giá cả và thời gian xác định. Trái phiếu chuyển đổi là loại trái phiếu cho phép có thể chuyển đổi thành một số lượng nhất định các cổ phiếu thường. Nếu trị giá của cổ phiếu tăng lên thì người giữ trái phiếu có cơ may nhận được lợi nhuận cao. Phát hành cổ phiếu là một kênh rất quan trọng để huy động vốn dài hạn cho công ty một cách rộng rãi thông qua mối liên hệ với thị trường chứng khoán. Trong năm tới, Tổng Công ty cần hoàn thành đăng ký niêm yết trên sàn chứng khoán của Tổng Công ty và các đơn vị như Công ty 6, Công ty 9, Công ty 11, Công ty 21, Công ty 25… và một số công ty có đủ điều kiện khác. Bên cạnh đó, Tổng Công ty phải thường xuyên chú ý theo dõi và có phản ứng thích hợp trước các biến động của thị trường chứng khoán. 3. Phát hành trái phiếu công ty. Trái phiếu là các giấy tờ vay nợ dài hạn và trung hạn, bao gồm: trái phiếu chính phủ và trái phiếu công ty. Đối với một doanh nghiệp lớn nhu Tổng Công ty VINACONEX, với việc cần một số lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển nhà và đô thị, thì phát hành trái phiếu là một giải pháp không thể thiếu nhằm thu hút vốn đầu tư. Một trong những vấn đề cần xem xét trước khi phát hành là lựa chọn trái phiếu nào phù hợp nhất với điều kiện cụ thể của công ty và tình hình trên thị trường tài chính. Việc lựa chọn trái phiếu thích hợp là rất quan trọng vì có liên quan đến chi phí trả lãi, cách thức trả lãi, khả năng lưu hành và tính hấp dẫn của trái phiếu. Trước khi quyết định phát hành, cần hiểu rõ đặc điểm và ưu nhược điểm của mỗi loại trái phiếu. Trái phiếu có lãi suất cố định thường được sử dụng phổ biến, cho nên khi nói đến trái phiếu công ty người ta thường hay nhắc đến lãi suất cố định. Lãi suất được ghi ngay trên mặt trái phiếu và không thay đổi trong suốt kỳ hạn của nó. Như vật, cả công ty (người đi vay) và người sở hữu trái phiếu (người cho vay) đề biết rõ mức lãi suất của khoản nợ trong suốt thời gian tồn tại (kỳ hạn) của trái phiếu. Việc thanh toán lãi suất trái phiếu cũng thường được quy định rõ. Để huy động vốn trên thị trường bằng trái phiếu, Tổng Công ty cần tính đến mức độ hấp dẫn của trái phiếu. Tính hấp dẫn của trái phiếu phụ thuộc vào các yếu tố sau: Thứ nhất là lãi suất của trái phiếu. Đương nhiên người đầu tư muốn được hưởng mức lãi suất cao. Vì vậy, Tổng Công ty khi phát hành phải cân nhắc lãi suất có thể chấp nhận được đối với lãi suất chứ không thể trả thật cao cho nhà đầu tư. Lãi suất của trải phiếu phải được đặt ra trong mối tương quan so sánh với lãi suất trên thị trường vốn, đặc biệt phải tính đến sự cạnh tranh với các công ty khác. Thứ hai là kỳ hạn của trái phiếu. Đây cũng là một yếu tố quan trọng khi cân nhắc phát hành trái phiếu của Tổng Công ty. Thứ 3 là uy tín tài chính của Tổng Công ty và mức độ rủi ro. Mức độ thuận lợi và tính hấp dẫn của trái phiếu công ty luôn luôn phụ thuộc vào uy tín của công ty, nhất là độ tin cậy về tài chính. Trong việc phát hành trái phiếu, cũng cần chú ý đến mệnh giá vì nó có thể liên quan đến sức mua của dân chúng. Khi phát hành trái phiếu, Tổng Công ty cần xác định một mức mệnh giá vừa phải để nhiều người có thể mua được, tạo sự lưu thông dễ dàng cho trái phiếu trên thị trường. Trong điều kiện có mức lạm phát khá cao và lãi suất thị trường không ổn định như hiện nay, Tổng Công ty có thể khai thác tính ưu việt của loại trái phiếu có lãi suất thay đổi. Do các biến động của lạm phát kéo theo sự giao động của lãi suất thực, các nhà đầu tư mong muốn được hưởng một lãi suất thỏa đáng khi so sánh với tình hình thị trường. Tuy nhiên, loại trái phiếu này có một vài nhược điểm, đó là công ty sẽ không thể biết chắc chắn về chi phí lãi vay của cổ phiếu, điều này gây khó khăn một phần cho việc lập kế hoạch tài chính. Bên cạnh đó, việc quản lý trái phiếu đòi hỏi tốn nhiều thời gian hơn do phải theo dõi và thông báo các lần điều chỉnh lãi suất cho người mua trái phiếu. Ngoài ra, Tổng Công ty có thể lựa chọn cách phát hành những trái phiếu có thể thu hồi, tức là có thể mua lại vào một thời gian nào đó. Trái phiếu như vậy phải được quy định ngay khi phát hành để người mua trái phiếu được biết. Phải quy định rõ về thời hạn và giá cả khi Tổng Công ty chuộc lại trái phiếu. Loại trái phiếu này có ưu điểm là có thể được sử dụng như một cách điều chỉnh lượng vốn sử dụng. Khi không cần thiết, Tổng Công ty có thể mua lại các trái phiếu, tức là giảm số vốn vay. Mặt khác, Tổng Công ty có thể thay trái phiếu loại này bằng một nguồn tài nguyên chính khác bằng cách mua lại các trái phiếu đó. Tuy nhiên, nếu không có những hấp dẫn nào đó thì trái phiếu này không được ưa thích. 4. Thành lập các trung gian tài chính. Hiện nay, Tổng Công ty VINACONEX chưa có các tổ chức trung gian tài chính. Nhằm thu hút vốn có hiệu quả hơn, Tổng Công ty có thể xem xét để thành lập các trung gian tài chính này, bởi lẽ các trung gian tài chính giũ vị trí ngày càng quan trọng trong hệ thống tài chính. Nó thực sự đem lại lợi ích trọn vẹn và đẩy đủ cho cả người có vốn, người cần vốn, cho cả nền kinh tế xã hội và bản thân các tài chính trung gian. Ở Việt Nam hiện nay, với quan điểm thiết lập hệ thống trung gian tài chính theo hướng đa dạng hoá, đa năng hoá, đã hình thành hệ thống tài chính trung gian khá đa dạng, bao gồm hai khối: các Ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng. Đối với một công ty thuộc thí điểm cổ phần hoá như Tổng Công ty VINACONEX, việc thành lập các tổ chức tài chính phi ngân hàng là việc nên làm và có thể thực hiện được. Các tổ chức tài chính phi ngân hàng là các loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện một số hoạt động ngân hàng như là nội dung kinh doanh thường xuyên, nhưng không được nhận tiền gửi không kỳ hạn, không được làm dịch vụ thanh toán. Loại này bao gồm các công ty tài chính, các công ty cho thuê tài chính, công ty bảo hiểm. Công ty tài chính có thể là công ty quốc doanh hoặc cổ phần hoạt động chủ yếu là cho vay để mua bán hàng hoá dịch vụ bằng nguồn vốn của mình, nhận tiền gửi và phát hành tín phiếu, trái phiếu hoặc vay của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước. Công ty tài chính được hiểu là một tổ chức kinh doanh tiền tệ, là các hội thương mại mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là: Thu hút vốn bằng cách phát hành cổ phiếu và trái khoán, không nhận tiền gửi của dân chúng và các tổ chức kinh tế. Cho vay các món tiền nhỏ đặc biệt thích hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp nhỏ và người tiêu dùng. Cho vay chủ yếu và dài hạn. Thực hiện các nghiệp vụ cho thuê và thuê mua. Cầm cố các loại hàng hoá, vật tư, ngoại tệ. Các giấy tờ có giá và dụng cụ bảo đảm khác. Tư vấn và marketing, giám định các công việc chuẩn bị để ký hợp đồng hoặc thành lập các công ty liên doanh. Trợ cấp tài chính cho các dự án phát triển kinh tế kỹ thuật được Nhà nước ưu tiên. Thực hiện nghiệp vụ kinh doanh vàng bạc, đá quý, mua bán, chuyển nhượng chứng khoán. Thực hiện các dịch vụ bảo lãnh. Quá trình trung gian tài chính của các công ty tài chính có thể mô tả bằng cách nói rằng, họ vay những món tiền lớn, trung, dài hạn nhưng lại thường cho vay những món tiền nhỏ, nghiệp vụ tín dụng này hoàn toàn khác với hoạt động của các ngân hàng thương mại. Các công ty cho thuê tài chính cung cấp tín dụng trung, dài hạn thông qua các hợp đồng cho thuê tài sản với khách hàng thuê. Khi kết thúc thời hạn thuê, khách hàng được mua lại với giá ưu đãi hoặc được tiếp tục thuê tài sản đó theo điều kiện đã thoả thuận trong hợp đồng thuê. Các công ty bảo hiểm là một trung gian tài chính dưới hình thức một tổ chức tín dụng đứng ra huy động tiền của những người mua bảo hiểm (phí bảo hiểm) trên mọi lĩnh vự khác nhau với lời hứa sẽ bù đắp thiệt hại cho những người tham gia khi họ gặp rủi ro tuỳ theo từng loại bảo hiểm. Các công ty bảo hiểm sử dụng các phí bảo hiểm thu được để đầu tư vào các loại tài sản có như trái khoán, các cổ phiếu, các món vay thế chấp hoặc các món vay khác. Thu nhập từ các khoản đầu tư này sẽ được dùng để thanh toán cho các khiếu nại đòi bồi thường và phần còn lại được bổ sung vào thu nhập của chính công ty. 5. Sử dụng nguồn vốn có hiệu quả. Tự tài trợ bằng nguồn vốn nội bộ là một con đường tốt vì Tổng Công ty phát huy được nguồn lực của chính mình, giảm bớt sự phụ thuộc vào bên ngoài. Rất nhiều công ty coi trọng chính sách tái đầu tư từ một số lợi nhuận để lại, họ đạt ra mục tiêu phải có một khối lượng lợi nhuận đến lại dủ lớn nhằm tự đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng tăng. Tuy nhiên, khi nói tới nguồn vốn tái đầu tư của các công ty cổ phần, không thể không lưu ý tới tầm quan trọng của chính sách phân phối cổ tức. Chính sách phân phối cổ tức của Tổng Công ty phải tính đến một số khía cạnh như: tổng số lợi nhuận ròng trong kỳ; mức chia lãi trên một cổ phiếu của các năm trước; sự xếp hạng cổ phiếu trên thị trường và tính ổn định của thị giá cổ phiếu của công ty, hiệu quả của việc tái đầu tư từ nguồn lợi nhuận để lại. Với số vốn có được, Tổng Công ty cần có kế hoạch sử dụng nguồn vốn để đạt được kết quả tôt nhất. Đối với các dự án, cần rà soát kỹ các chi phí đầu vào nhằm giảm tiêu hao nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, các chi phí gián tiếp. Trong bối cảnh giá cả tăng cao như hiện nay, cần quản lý chặt chẽ hệ thống định mức và giá cả mua sắm các loại hàng hóa và dịch vụ, thực hành tiết kiệm trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Ngoài ra, cần tiến hành quản lý và thực hiện tốt tiến độ thi công các dự án, công trình trọng điểm do Tổng Công ty làm tổng thầu và chủ đầu tư. Đồng thời, đẩy mạnh công tác khoa học và công nghệ, coi đó là một trong các giải pháp quan trọng để phát triển và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Chú trọng công tác tổng kết, đánh giá, khen thưởng để công tac khoa học công nghệ, phát huy sang kiến cải tiến kỹ thuật, hợp lý hóa sản xuất thực sự trở thành phong trào rộng khắp. Mỗi một nguồn vốn và mỗi phương thức tài trợ vừa có ưu điểm nhưng cũng có nhược điểm nhất định. Tuỳ theo điều kiện và hoàn cảnh cụ thể mà Tổng Công ty có thể lựa chọn nguồn và phương thức huy động vốn phù hợp. KẾT LUẬN Đầu tư phát triển nhà và đô thị đòi hỏi rất lớn nhiều loại nguồn lực. Theo nghĩa hẹp, nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển nhà và đô thị là nguồn vốn. Theo nghĩa rộng, nguồn lực đầu tư này bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động, máy móc, thiết bị, tài nguyên… Như vậy, khi xem xét lựa chọn dự án đầu tư hay đánh giá hiệu quả hoạt động đầu tư cần tính đúng, tính đủ các nguồn lực tham gia. Nhờ phát huy hiệu quả mọi nguồn lực, kết tinh của tinh thần sang tạo, ý chí vươn lên trước mọi khó khăn, với nền tảng năng lực tài chính vững chắc, với kinh nghiệm quản lý và kinh doanh bất động sản theo mô hình phát triển đã được khẳng định, đồng thời với một tập thể cán bộ kỹ sư năng động giàu kinh nghiệm và với một thương hiệu mạnh, VINACONEX đã và đang tiến tới xây dựng thành công một Tổng Công ty kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, ngày càng ổn định và phát triển bền vững, có đủ mọi tiềm lực phát triển nhằm đem lại cho xã hội nhiều hơn nữa các công trình chất lượng cao, góp phần thiết thực vào sự nghiệp xây dựng Thủ đô Hà Nội và đất nước ngày càng phát triển, văn minh và hiện đại. Tôi xin chân thành cám ơn thầy giáo Nguyễn Ngọc Sơn và cán bộ phòng kế hoạch của Tổng Công ty đã giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề này. Do thời gian nghiên cứu còn hạn chế nên chuyên đề của tôi chắc chắn còn nhiều sai sót, kính mong được sự chỉ bảo của thầy và các cán bộ để tôi có thể góp phần nhỏ bé vào hoạt động thúc đẩy thu hút vốn đầu tư vào phát triển nhà và đô thị của ngành xây dựng. Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hải Hoài TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Kinh tế Đầu tư - trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Giáo trình Tài chính doanh nghiệp - trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Giáo trình lý thuyết Tài chính - Tiền tệ - trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Báo cáo tài chính cuối năm của Tổng Công ty VINACONEX. Báo điện tử VietNamNet www.vnn.vn Báo điện tử tin nhanh Việt Nam www.vnexpress.net Báo điện tử nhân dân Báo điện tử Hà Nội Mới Diễn đàn doanh nghiệp điện tử: www.dddn.com.vn Thời báo kinh tế Việt Nam: www.vneconomy.com.vn Báo Đầu tư www.vir.com.vn