Chuyên đề Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - Thực trạng và giải pháp

vững nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích. Tương tự, trong hoạt động định giá bất động sản, người định giá cũng phải nắm vững nguyên lý trên để tính chuyển dòng tiền phát sinh (gồm cả thu và chi) các năm, các giai đoạn bất kỳ thuộc thời gian kinh doanh bất động sản về mặt bằng giá trị tại một thời điểm nào đó (thường là hiện tại). 3.4.3.3.1. Nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại. Trước khi nghiên cứu cách tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại, chúng ta hãy làm quen với thuật ngữ giá trị thời gian của tiền. Giá trị thời gian của tiền được hiểu theo 3 nghĩa sau đây: + Khi thực hiện chức năng thanh toán: Do ảnh hưởng của lạm phát, nên cùng một lượng tiền như nhau, nhưng ở mặt bằng thời gian khác nhau . + Khi thực hiện chức năng thanh toán vào các mục đích khác nhau, hoặc thực hiện các chức năng khác nhau của tiền thì giá trị gia tăng của nó khác nhau. + Khi thực hiện các chức năng của mình, do ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro hay may mắn mà giá trị của đồng tiền có thể tăng hoặc giảm trên thực tế. 3.4.3.3.2. Phân tích tài chính trong định giá bất động sản. Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một bất động sản chủ thể, lý thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn với bất động sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào bất động sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư (hoàn vốn) và tổng thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ bất động sản vv... Nói một cách khác, để ước tính giá trị một bất động sản chủ thể, người định giá một mặt phải đặt mình là người chủ kinh doanh bất động sản đó để xét đoán, phân tích các hoạt động tài chính diễn ra trong suốt thời gian kinh doanh bất động sản, mặt khác phải biết lựa chọn các chỉ tiêu phân tích hoạt động tài chính loại bất động sản tương tự như bất động sản chủ thể một cách chuẩn xác. Có vậy, giá bất động sản được ước tính mới gần với giá thị trường. Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động tài chính trong đầu tư bất động sản gồm nhiều loại, nhưng quan trọng nhất trong số đó là chỉ tiêu đánh giá mức độ thu hồi vốn từ bất động sản chủ thể. Chúng gồm các chỉ tiêu sau đây: - Hệ số hoàn vốn (còn gọi là tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư) - ký hiệu (RR). Chỉ tiêu này thường được sử dụng để phân tích tài chính cho các đầu tư vào bất động sản mang tính chất kinh doanh như khách sạn, nhà hàng, các cơ sở dịch vụ khác hoặc khu công nghiệp vv... Trong định giá bất động sản, hệ số hoàn vốn được áp dụng để ước tính mức độ thu hồi vốn từ bất động sản định giá hoặc để ước tính giá thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một dự kiến đầu tư, dự kiến thuê. Bản chất của chỉ tiêu này nhằm phản ánh mức độ thu hồi vốn đầu tư dưới hình thức lợi nhuận thuần hàng năm từ hoạt động dự kiến sẽ đầu tư hoặc thuê. Căn cứ để xác định hệ số hoàn vốn: + Theo mức lợi nhuận thuần hàng năm thu được (Wi) để so sánh giữa các năm trong tuổi đời kinh tế của bất động sản, Trong trường hợp này (RRi) được tính theo công thức sau đây: BDSGWiRRi= (13) Trong đó: * RRi - Là hệ số hoàn vốn năm; RRi = (1+r)² ; * Wi - Là tổng lợi nhuận hay lợi nhuận ròng thu được trong năm (được xác định vào cuối năm); * GBĐS - Là tổng giá trị đầu tư (thuê) bất động sản hay giá trị bất động sản. - Hệ số hoàn vốn nội bộ - ký hiệu (IRR). Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) là loại chỉ tiêu được các nhà đầu tư đặc biệt là các nhà định giá sử dụng khá phổ biến. IRR là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để tính chuyển các khoản thu chi từ một bất động sản cho thu nhập về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi. 3.4.3.3.3. Phân tích thời hạn thu hồi vốn đầu tư theo các hình thức thu hồi vốn - Thời hạn thu hồi vốn đầu tư bất động sản từ lợi nhuận thuần: Đây chính là số năm cần sử dụng bất động sản vào kinh doanh để tổng số thu nhập được hàng năm hoặc bình quân năm từ việc kinh doanh đó đủ để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu (còn gọi là tuổi kinh tế của bất động sản) và một khoản lợi nhuận ròng dự kiến, ký hiệu thời hạn thu hồi vốn là Ti. Trong phân tích tài chính dự án đầu tư cũng như trong phân tích định giá bất động sản, chỉ tiêu Ti phản ánh theo nhiều góc độ khác nhau tuỳ theo mục đích của người áp dụng, cụ thể: + Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo thu nhập năm được chọn ở mức độ trung bình có tính giá trị thời gian của tiền. (ti) được tính theo công thức sau: WiBDSGti= (17) Trong đó: * ti là thời hạn thu hồi vốn có xét đến giá trị thời gian của tiền; * GBĐS là tổng giá trị đầu tư vào bất động sản hay giá trị bất động sản * Wi là lợi nhuận thuần thu được trong một năm nào đó - năm thứ (i) được chọn ở mức độ trung bình. + Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo tổng lợi nhuận thuần thu được trong suốt thời gian kinh tế của bất động sản. (ti) được tính theo công thức sau: BDSBDSWtG= (18) Trong đó: * t Là thời hạn thu hồi vốn bình quân; * GBĐS Là tổng giá trị đầu tư vào bất động sản hay giá trị bất động sản * BDSW Là lợi nhuận thuần bình quân hàng năm thu được trong suốt thời gian kinh tế của bất động sản. + Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo tổng thu nhập thuần cộng dồn. (ti) được tính như sau: BDStGtiW≥→∑ư→11 (19) Trong đó: * t là năm lợi nhuận thuần cộng dồn, nó được tính từ năm bắt đầu kinh doanh đến năm tổng này bằng hoặc lớn hơn giá trị bất động sản hoặc giá trị đầu tư vào bất động sản. * GBĐS là giá trị bất động sản hoặc giá trị đầu tư vào bất động sản. * W1→t là tổng thu nhập cộng dồn. + Thời hạn thu hồi vốn đầu tư tính theo công thức trừ dần lợi nhuận thuần thu được hàng năm sau đây: 0≤→ưWtGtBDS (20) Trong đó: * GtBĐS là giá trị vốn đầu tư còn nợ tại năm thứ t; * Wt là lợi nhuận thuần thu được trong năm thứ t; * t là năm phát sinh nghiệp vụ tài chính (trong trường hợp này là vốn đầu tư còn lại trừ lợi nhuận thuần thu được trong năm). - Thời hạn thu hồi vốn đầu tư bất động sản từ lợi nhuận thuần và khấu hao. Nguồn thu hồi vốn đầu tư bao gồm lợi nhuận thuần và khấu hao. Vì khấu hao được tính vào chi phí sản xuất nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ nghịch đảo nhau. Vấn đề là ở chỗ người định giá cần phải biết áp dụng các phương pháp khấu hao phù hợp để ước tính mức độ khấu hao không làm cho giá thành sản phẩm tăng quá cao hoặc hạ quá thấp một cách giả tạo, vừa để kịp thu hồi vốn đầu tư trước khi kết thúc tuổi kinh tế của bất động sản hoặc thời gian thuê bất động sản. Chỉ tiêu về thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấu hao cũng được tính tương tự như các phương pháp tính thời hạn thu hối vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần nêu trên. Nếu gọi mức khấu hao là K, K được tính theo công thức sau đây: NKBDSCLBDSGGư= (21) Trong đó: * K là mức khấu hao năm đối với bất động sản; * là giá trị bất động sản tại năm đầu của thời gian kinh doanh; GBDS* Là giá trị còn lại của bất động sản tại năm cuối của thời gian kinh doanh; GBDSCL* N là số năm kinh doanh bất động sản. Nói chung, nguyên tắc dự đoán là một trong những nguyên tắc được các nhà định giá thích lựa chọn để định giá bất động sản. Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp thu nhập để định giá bất động sản, nguyên tắc thay thế cũng có tầm quan trọng và cũng thường được sử dụng. Các nhà đầu tư thường quan tâm đến quy mô, sự bảo đảm và thời hạn của nguồn thu nhập. Tuy nhiên, họ thường ít có cơ hội được thị trường ưu đãi do chính sự đa dạng và tính thay thế của các loại đầu tư khác trên thị trường. Vì vậy, nhu cầu đối với bất động sản cho thu nhập chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay thế. Sự tăng lên về tỉ lệ lãi suất hoặc về những khoản thu nhập ròng dự kiến trong lĩnh vực đầu tư không thuộc đầu tư bất động sản sẽ làm giảm nhu cầu đối với bất động sản tạo ra thu nhập. 3.4.3.4. Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp Đối tượng áp dụng Phương pháp thu nhập là phương pháp thích hợp nhất cho các loại tài sản được mua bán thường xuyên trên thị trường hoặc được lưu giữ phục vụ cho mục đích tạo ra lợi nhuận (thu nhập), ví dụ như những căn hộ, những công trình thương mại và những công trình làm văn phòng. Phương pháp này cũng có thể áp dụng cho những bất động sản là nhà ở một gia đình trong các khu dân cư . Tuy nhiên những nhà ở một gia đình đắt tiền thường ít khi được thuê và những yếu tố như sở thích cá nhân và những điều kiện thuế thu nhập có ảnh hưởng đến thị trường nhà ở dân cư theo các hướng gây khó khăn cho việc áp dụng phương pháp thu nhập cho dù khi có đủ số liệu về thuê mướn. Cũng khó áp dụng phương pháp này cho những bất động sản như những công trình công nghiệp có qui mô lớn, hoạt động kinh doanh đồng bộ và ít khi cho thuê. Phạm vi áp dụng Phương pháp thu nhập được áp dụng chủ yếu đối với các bất động sản đang cho thu nhập như bất động sản thương mại - dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất là hàng hoá hoặc những bất động sản có khả năng sẽ cho thu nhập như đất trống. Phương pháp thu nhập không sử dụng để xác định giá những bất động sản không cho thu nhập. 3.4.3.5. Những hạn chế của phương pháp Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ bất động sản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của bất động sản. Đây là một công việc rất khó khăn đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trường chưa phát triển như ở nước ta. Vì vậy, phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những bất động sản cá biệt. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 1. Một số nét khái quát về ngân hàng Techcombank. 1.1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngày 27 tháng 9 năm 1993 ngân hàng cổ phần thương mại Kỹ thương Việt Nam chính thức được thành lập. Với tên giao dịch quốc tế là Techcombank ( technologycal and commercial bank ) và số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng, ngân hàng thương mại Kỹ thương đã gia nhập hàng ngũ những ngân hàng cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập trong bối cảnh đất nước đang chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Suốt quãng thời gian hoạt động 14 năm ( kể từ khi mới được thành lập vào năm 1993 đến nay) ngân hàng đã duy trì hoạt động trong trạng thái bình ổn và bền vững. Tổng nguồn vốn huy động tính đến 31/12/2005 đạt 9.259 tỷ đồng , tăng trưỏng 33.8% so với cuối năm 2004. Dư nợ tín dụng đạt 5380 tỷ đồng , tăng 55% so với cuối năm 2004. Chất lượng tín dụng của Techcombank được duy trì thường xuyên và được đảm bảo chặt chẽ, lượng dự phòng rủi ro tín dụng cũng được kiểm soát thường xuyên, đảm bảo an toàn cho hoạt động của ngân hàng. Với sự trợ giúp của công nghệ, năng suất lao động trong năm 2005 được cải thiện, quy trình cung ứng các sản phẩm mới được triển khai và hoàn thiện, các cân đối lớn của ngân hàng như huy động - cho vay, cơ cấu dư nợ ngắn - trung - dài hạn được quản lý tốt hơn. Những chỉ tiêu tài chính chủ yếu trong năm 2005 Đơn vị tính : tỷ đồng Chỉ tiêu 2003 2004 2005 Tổng doanh thu 386,23 494,465 905,7 Tổng tài sản 5.510,43 7.667,46 10.666,1 Vốn điều lệ 180,00 412,70 617,66 Lợi nhuận trước thuế và dự phòng rủi ro 90,07 130,32 277,86 Lợi nhuận trước thuế và sau dự phòng rủi ro 42,17 107,01 286,06 Lợi nhuận sau thuế 29,34 76,13 206,15 Tỷ lệ lợi nhuận thuần/ tài sản có (ROA) 1,64 1,70 2,60 ROE(%) 15,52 31,71 45,19 Tính đến thời điểm tháng 12 năm 2006, Techcombank hiện đã có 73 điểm giao dịch đi vào hoạt động trải khắp các tỉnh thành phố lớn của Việt Nam, đồng thời số vốn điều lệ đã đạt tới con số 1500 tỷ đồng, tổng tài sản trên 15.759 tỷ đồng và gần 1.300 nhân viên. Tốc độ tăng trưởng về tổng tài sản và doanh thu hàng năm của Techcombank trong nhiều năm qua luôn đạt từ 30% trở lên. Để đạt được những thành tựu trên, trước hết phải kể đến bộ máy lãnh đạo sáng suốt và cơ cấu tổ chức mang tính hệ thống thống nhất của ngân hàng. Biểu đồ sau sẽ giúp chúng ta hình dung rõ hơn về cơ cấu tổ chức của ngân hàng từ trên xuống dưới: Ra đời trong bối cảnh đất nước đang chuyển mình thay đổi, Techcombank vừa có điều kiện phát triển vừa phải đối mặt với nhiều thách thức . Tuy vậy bằng sự lớn mạnh không ngừng Techcombank đã khẳng định rõ đẳng cấp, vai trò và vị trí quan trọng của mình trong nền kinh tế quốc dân. Đầy khôn ngoan và táo bạo, đích đến của Techcombank luôn là các thành phố lớn. Nó thể hiện tầm nhìn mang tính chiến lược sâu sắc. Các thành phố lớn là nơi tập trung nhiều hoạt động giao thương, là huyết mạch của nền kinh tế. Tập trung thâm nhập vào thị trường các thành phố lớn sẽ mang lại cho ngân hàng nhiều cơ hội phát triển hơn. Tuy vậy, điều này cũng đồng nghĩa với việc Techcombank phải đối diện với sự cạnh tranh khốc liệt từ các ngân hàng khác. Tự đặt mình trong hoàn cảnh khó khăn để phát huy sức sáng tạo một cách triệt để, Techcombank đã chọn cho mình một hướng đi thích hợp bao gồm việc chọn lựa đối tượng khách hàng và những dịch vụ cung ứng phù hợp nhất với khả năng. Khách hàng chính được Techcombank xác định là những doanh nghiệp vừa và nhỏ, bên cạnh đó cũng có những đối tác là các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân có quy mô lớn, tuy vậy tỉ lệ chưa cao. Theo thống kê của ngân hàng thì đối tượng khách hàng chủ đạo là doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 65% doanh số tín dụng và 90% doanh thu từ các dịch vụ phi tín dụng của ngân hàng , trong khi đó các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân có quy mô lớn chỉ chiếm khoảng 8% doanh số tín dụng và cùng tỉ lệ như vậy đối với doanh thu các dịch vụ phi tín dụng. Thành phần khách hàng dân cư chiếm khoảng 27% doanh số tín dụng của Techcombank. Trên thị trường liên ngân hàng, Techcombank hiện đang là ngân hàng năng động nhất trong giao dịch với các công ty lớn và các tổ chức tài chính khác. Hiện là một trong những ngân hàng áp dụng hệ thống quản trị và kiểm soát rủi ro tiên tiến. Được xây dựng trên các yếu tố nền tảng như hài hòa lợi ích của các bên tham gia, sự chỉ đạo tích cực của ban lãnh đạo, sự hợp lý của mô hình tổ chức có kiểm sóat lẫn nhau, hệ thống thông tin quản trị kịp thời và chính sách nhân sự tiên tiến nên hệ thống quản trị rủi ro dễ dàng được tổ chức ở nhiều cấp độ, đảm bảo tính độc lập và khách quan trong đánh giá. Vào cuối năm 2003, quyết định nối mạng trực tuyến toàn hệ thống với phần mềm Globus của Temenos đã đưa Techcombank lên hàng những ngân hàng đi đầu về công nghệ của Việt Nam. Hệ thống quản lý chất lượng 9001: 2000 đã được thiết lập và cấp chứng chỉ tại Hội sở ngân hàng vào tháng 9 năm 2004 và hiện đang được triển khai tại các chi nhánh. Bên cạnh đó, để nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, nhiều đề án đào tạo nhân viên, quản trị quan hệ khách hàng, phát triển dịch vụ ngân hàng đầu tư và quản lý tài sản …đang được nghiên cứu và thực thi. Là một ngân hàng hoạt động trong lĩnh vực tài chính, tiền tệ, kinh doanh chứng khoán, tín dụng và các dịch vụ ngân hàng nên với phương châm đem lại sự thân thiện đến tin cậy thực sự Techcombank đã xây dựng một thương hiệu riêng cho mình và một vị thế cao trong lòng khách hàng, làm tiền đề cho sự bứt phá ngoạn mục trong những năm hoạt động tương lai. 1.2. Những hoạt động chính của Techcombank trong những năm qua. 1.2.1. Dịch vụ ngân hàng cá nhân: Được coi là thế mạnh của mình, phân đoạn thị trường khách hàng cá nhân tiếp tục được chú trọng. Với mức lãi suất có tính cạnh tranh cao và phương thức giải ngân nhanh chóng, Techcombank hoàn toàn chinh phục được ngay cả những khách hàng khó tính nhất về sự phục vụ chu đáo của mình. Techcombank là ngân hàng được biết đến với mức lãi suất hấp dẫn hợp lý thể hiện trong các dịch vụ nhận tiền gửi tiết kiệm như: - Tài khoản tiết kiệm giáo dục - Tài khoản tiết kiệm thường - Tài khoản tiết kiệm đa năng - Tài khoản tiết kiệm trả lãi định kỳ - Tiết kiệm điện tử - Tiết kiệm phát lộc - Tiết kiệm theo thời gian thực gửi - Tiết kiệm F@stsaving - Tiết kiệm định kỳ vì tương lai Việc mở rộng các loại hình dịch vụ gửi tiết kiệm nhằm tạo thuận lợi cho khách hàng và đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng theo từng đối tượng khác nhau. Công tác huy động vốn từ khu vực dân cư năm 2005 tăng trưởng mạnh, đạt 3891.55 tỷ đồng, tăng 82.76% so với cùng kì năm ngoái, chiếm 42.03% trong cơ cấu huy động vốn của ngân hàng. Những kết quả khả quan trên trong công tác huy động vốn là nhờ vào chính sách lãi suất linh hoạt cũng như hoạt động định hướng khách hàng của Techcombank. 1.2.2. Huy động vốn từ doanh nghiệp: Tuy không được xác định là chủ đạo nhưng những doanh nghiệp kinh tế vẫn được Techcombank đánh giá là khách hàng tiềm năng của ngân hàng. Nhìn lại năm 2005, hoạt động huy động vốn từ doanh nghiệp vẫn giữ mức tăng trưởng ổn định. Tổng số vốn huy động từ các tổ chức kinh tế cả năm đạt 2382 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25.53% trong tổng cơ cấu huy động vốn, tăng 13.64% so với năm 2004. 1.2.3. Hoạt động tín dụng: 1.2.3.1. Tín dụng bán lẻ: Tiếp tục phát huy thế mạnh của các sản phẩm cho vay tiêu dùng, trong năm 2005, Techcombank đã đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng và đạt được kết quả khá ấn tượng với những sản phẩm trên. Tổng dư nợ tín dụng từ khu vực khách hàng cá nhân đạt 1560,9 tỷ đồng , tăng 66% so với năm 2004, chiếm 29% tổng dư nợ tín dụng. Để có thể tăng nhanh dư nợ bán lẻ Techcombank đã nghiên cứu và cải tiến quy trình cho vay của các sản phẩm như ôtô xịn, nhà mới…..Đồng thời phát triển thêm các sản phẩm tín dụng cá nhân mới, trong đó có sản phẩm trọn gói gia đình trẻ hướng tới các cặp vợ chồng trẻ đang có nhu cầu tài chính để tạo dựng ngay cuộc sống tiện nghi. Sản phẩm đánh dấu một bước quan trọng trong công tác đa dạng hoá sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của từng phân đoạn thị trường. Các sản phẩm bán lẻ khác như cho vay du học, hỗ trợ kinh doanh cá thể vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng khá. 1.2.3.2. Tín dụng doanh nghiệp Trong năm 2005, dư nợ tín dụng của toàn ngân hàng tăng 55%, trong đó dư nợ tín dụng tại khu vực khách hàng doanh nghiệp tăng 51%. Đối tượng cho vay vẫn tập trung chủ yếu ở các doanh nghiệp nhỏ và vừa, tuy nhiên tỷ lệ này đã giảm so với năm 2004. Các doanh nghiệp thương mại chiếm đa số trong cơ cấu cho vay của Techcombank. Năm 2005 cũng ghi nhận những nỗ lực đáng kể của Techcombank trong công tác cải tiến quy trình cấp tín dụng cho khách hàng doanh nghiệp. Đặc biệt, dự án quản trị quan hệ khách hàng (CRM) đã hoàn thành tốt đẹp. Những kết quả của dự án bước đầu được phân tích để đưa ra những điểm đổi mới, nhằm nâng cao sự hài lòng của khách hàng doanh nghiệp, đặc biệt là các khách hàng đem lại nhiều giá trị cho ngân hàng. Từ đó tạo cơ sở duy trì mối quan hệ lâu dài của khách hàng với doanh nghiệp. Bên cạnh đó việc nghiên cứu phân tích các ngành kinh tế cũng được tiến hành thường xuyên và định kì, nhằm phát hiện và tận dụng xu hướng tăng trưởng và các ngành nghề tiềm năng phục vụ hoạt động hiệu quả của ngân hàng . Tín dụng doanh nghiệp Đơn vị : tỷ đồng Năm 2003 2004 2005 Tổng dư nợ tín dụng doanh nghiệp 1623 2525.29 3819.12 - Doanh nghiệp vừa và nhỏ 1262.43 2147 3220.83 - Doanh nghiệp Nhà nước 220.71 367.82 393.23 - Doanh nghiệp có vốn nước ngoài 140.28 10.47 205.05 1.2.3.3.Hệ thống thanh toán thẻ: Năm 2005 là năm bứt phá của Techcombank trong công tác phát hành và thanh toán thẻ trong điều kiện cạnh tranh khá gay gắt trên thị trường thẻ hiện nay. Gia nhập thị trường thẻ từ cuối năm 2003, cho đến nay, sản phẩm F@stAccess của Techcombank vẫn được khách hàng đánh giá là thẻ thanh toán tiện ích nhất trên thị trường. Techcombank cũng sẽ ưu tiên phát triển thêm các sản phẩm mới liên quan đến thẻ và đẩy mạnh liên kết marketing với các doanh nghiệp trong nước đồng thời mở rộng liên kết với các tổ chức thẻ quốc tế. 1.2.3.4. Dịch vụ thanh toán quốc tế và phi tín dụng khác Trong năm 2005 doanh số thanh toán quốc tế quy đổi ngoại tệ đạt 1014 triệu USD tăng 94,25% so với 2004, nhờ đó doanh thu thanh toán quốc tế đã vượt kế hoạch đạt 40 tỷ đồng, tăng 43% so với năm 2004. Với kết quả này Techcombank đã trở thành một trong những ngân hàng TMCP có thị phần cao nhất về thanh toán quốc tế. Chất lượng thanh toán quốc tế ổn định với tỷ lệ điện chuẩn đạt mức 99,1%. Ngoài ra Techcombank cũng được khách hàng công nhận là ngân hàng đạt hiệu quả cao trong thanh toán quốc tế cũng như tài trợ thương mại. Trong điều kiện các ngân hàng đang cạnh tranh gay gắt về phí, dịch vụ của Techcombank vẫn được khách hàng chấp nhận và đánh giá cao. Bên cạnh những sản phẩm truyền thống thư tín dụng chứng từ, trong năm 2005 Techcombank đã giới thiệu những sản phẩm mới như nhờ thu séc, phát hành séc quốc tế từ xa. Ngay cả trong những sản phẩm cơ bản như chuyển tiền, ngân hàng cũng đẩy mạnh hợp tác với các ngân hàng hàng đầu trên thế giới và đã giới thiệu sản phẩm chuyển tiền đa ngoại tệ, cho phép khách hàng chuyển tiền bằng hàng trăm loại ngoại tệ trên thế giới. Techcombank cũng là ngân hàng duy nhất tại Việt Nam thực hiện thành công tập trung hoá giao dịch thanh toán quốc tế, mang lại cho ngân hàng lợi thế cạnh tranh rõ rệt trong công tác cung cấp dịch vụ thanh toán quốc tế với chất lượng và hiệu quả cao hơn các ngân hàng khác. Dự kiến trong năm 2006, Techcombank sẽ tiếp tục nâng cao chất lượng dịch vụ thanh toán quốc tế trên toàn hệ thống, phấn đấu đạt được chuẩn mực quốc tế để nâng cao uy tín của ngân hàng và tạo điều kiện để có bước tăng trưởng mạnh trong thanh toán quốc tế, đồng thời tiếp tục mở rộng tiếp thị quan hệ ngân hàng quốc tế, mở rộng hệ thống đại lý thanh toán có chọn lọc đồng bộ với hợp tác toàn diện với các ngân hàng nước ngoài có chiến lược và tiềm năng phù hợp. Các dịch vụ phi tín dụng cũng đóng góp 89,17 tỷ đồng vào tổng doanh thu của Techcombank, tăng 78,34% so với năm 2004, trong đó doanh thu từ kinh doanh ngoại tệ đạt 5.45 tỷ đồng. 1.2.3.5.Phát triển sản phẩm mới cho khách hàng doanh nghiệp Năm 2005 đã ghi nhận những nỗ lực của Techcombank trong việc phát triển các sản phẩm / dịch vụ mới cho các khách hàng doanh nghiệp, tiêu biểu là các hoạt động nghiên cứu phát triển sản phẩm Bao thanh toán giành cho các doanh nghiệp xuất nhập khẩu. Đây là một sản phẩm quen thuộc tại các nước châu Âu, nhưng tại Việt Nam vẫn còn là khá mới mẻ. Techcombank là ngân hàng đầu tiên của Việt Nam tham gia Hiệp hội Bao thanh toán quốc tế FCI và nghiên cứu phát triển sản phẩm này Dự kiến năm 2006, sản phẩm sẽ được chính thức ra mắt cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam. 1.2.3.6. Hoạt động liên ngân hàng Về hoạt động tiền gửi liên ngân hàng, Techcombank là một trong những ngân hàng hoạt động tích cực trên thị trường này. Tính đến thời điểm 31/12/2005, số dư tiền gửi của Techcombank tại các tổ chức tín dụng là 2950,69 tỷ đồng trong đó có 326,11 tỷ đồng tại Ngân hàng nhà nước, 2632,58 tỷ đồng gửi tại các ngân hàng khác. Khoản tiền gửi có kì hạn đạt 2541,24 tỷ đồng . Tiền gửi và tiền vay của Techcombank từ các tổ chức tín dụng đạt 2903,9 tỷ đồng , tăng 543,55 tỷ đồng so với năm 2004. Năm 2005, Techcombank cũng là một ngân hàng năng động trên thị trường kinh doanh ngoại tệ. Ngân hàng đã trở thành một trong hai ngân hàng đầu tiên được phép cung cấp Quyền chọn ngoại tệ- VND cho các doanh nghiệp phát triển trong nước. Sau khi triển khai thành công Hợp đồng hàng hoá tương lai cho cà phê, sản phẩm này tiếp tục được phát triển thêm cho cao su và đậu tương, tổng giá trị các hợp đồng mua và bán hàng hoá tương lai đạt 329,48 tỷ đồng được khách hàng đánh giá cao. Trên thị trường kinh doanh chứng từ có giá, tổng giá trị đầu tư cho các chứng từ có giá năm 2005 của Techcombank đạt 1942,62 tỷ đồng tăng 168% so với năm 2004. 1.3. Phương hướng hoạt động của Techcombank tới năm 2010: Techcombank luôn tự làm mới và hoàn thiện mình để đáp ứng được xu thế phát triển chung của đất nước nói riêng và quốc tế nói chung. Mục tiêu ngân hàng đặt ra trong năm 2010 là phấn đấu trở thành ngân hàng đô thị hàng đầu tại Việt Nam, là ngân hàng có tiêu chí phục vụ tốt nhất, thân thiện nhất, các dịch vụ chất lượng cao nhất….Để hoàn thành tốt nhiệm vụ đã đề ra, ngân hàng không ngừng nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ, nhân viên và ngay cả ban lãnh đạo ngân hàng. Trong quá trình vận động không ngừng của các ngân hàng khác, Techcombank thật sự đang phải đối mặt với cạnh tranh lớn. Tuy nhiên, đây vừa là khó khăn, vừa là động lực nhằm giúp ngân hàng nâng cao sức sáng tạo và khả năng ứng biến nhanh nhạy trong mọi hoàn cảnh. 2. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank hiện nay. 2.1. Định giá quyền sử dụng đất: Định giá đất đối với đất không phải đất đi thuê: Giá đất = Trung bình cộng của giá trị đất theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành ( không tính hệ số sinh lời) và giá trị thị trường của đất tại thời điểm thế chấp nhưng không vượt quá K lần giá trị của đất theo khung giá do UBND thành phố, tỉnh nơi có đất ban hành. Định giá các thửa đất thuộc đường phố mới mở, mới được nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê và quy định trong quy định của UBND thành phố + Đối với đất thuộc đường phố mới mở, mới được nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê và quy định trong quy định về khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố thì khung giá định giá cho các loại đường phố được lấy theo khung giá đất quy định của các loại đường phố lân cận, có cùng điều kiện cơ sở hạ tầng. + Việc định giá đối với loại đất này được xác định tương tự như đối với đường phố được quy định trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố Hà Nội nơi có đất ban hành nhưng không được vượt quá K lần giá trị đất theo khung giá đất của đường phố lân cận. + đường phố lân cận được hiểu là đường phố nằm trên cùng trục giao thông, cắt ngang hoặc nằm song song gần nhất với đường phố đó trên cùng phạm vi địa giới hành chính ( quận, huyện, xã, phường..) + Thứ tự ưu tiên trên đường phố lân cận được sử dụng để làm tham chiếu : Đường phố cùng nằm trên trục giao thông ---- > Đường phố cắt ngang ---- > Đường phố song song. (+) Đối với đường phố lân cận là đường cắt ngang : ++ Với những loại đường phố bị cắt ngang bởi hai hay ba đường phố đã có khung giá đất quy định thì đường phố lân cận là đường phố cắt ở đầu đường phố mới. Quy định của đầu đường phố mới: Nếu đứng ở đầu phố thì nhà được đánh số chẵn theo thứ tự tăng dần. ++ Với những loại đường phố bị cắt ngang bởi hai hay ba đường phố( bao gồm cả phố mới và đường đã có giá quy định ) thì đường phố lân cận chỉ được áp dụng tham chiếu là đường phố đã có khung giá đất quy định và thứ tự tham chiếu là : Cắt ở đầu đường ---- > Cắt ở giữa đường ----- > Cắt ở cuối đường. (+) Đối với những khu Đô thị mới có nhiều đường phố mới mở giao nhau thì đường phố lân cận được sử dụng tham chiếu nhiều lần: Một đường phố mới đã được tham chiếu được sử dụng là đường lân cận cho đường phố mới tiếp theo và việc áp dụng tham chiếu nêu trên. Định giá với đất ven đô đã được xét duyệt của UBND tỉnh, thành phố Đối với các thửa đất tại các khu ven đô đã được UBND tỉnh, thành phố nơi có đất xét duyệt quy hoạch trở thành các khu Đô thị mới thuộc thành phố Hà Nội, việc định giá được xác định bằng giá trị Trung bình cộng giữa giá thị trường nơi có đất ban hành nhưng không vượt qúa 3.5 lần giá trị theo khung giá đất. Định giá đối với các thửa đất và nhà ở chung cư thuộc các khu Đô thị mới tại thành phố Hà Nội + Đối với các thửa đất thuộc khu đô thị mới, nếu hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất với chủ đầu tư được kí trước ngày 31/12/2002, giá trị định giá có thể được tính bằng trung bình cộng giữa giá trị thị trường và giá trị hợp đồng tại thời điểm định giá. Trong trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư được ký sau thời điểm nêu trên, giá trị định giá sẽ được xác định bằng giá trị của hợp đồng mua bán chuyển quyền sử dụng đất với chủ đầu tư. +Đối với căn hộ chung cư thuộc Đô thị mới mà chủ đầu tư là các công ty xây dựng, phát triển nhà và đô thị, giá trị định giá có thể xác định bằng giá trị của hợp đồng gốc do chủ đầu tư ký với người mua nhà ( trong trường hợp không có hợp đồng gốc có thể xác định bằng giá trị của căn hộ có cùng điều kiện kỹ thuật như diện tích, số tầng, trang bị nội thất, cùng chủ đầu tư, cùng điều kiện cơ sở hạ tầng do chủ đầu tư công bố tại thời điểm giao dịch) trừ đi giá trị khấu hao. + Trường hợp các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hoặc móng nhà trực tiếp của các chủ dự án được nhà nước giao đất xây dựng nhà để bán thì căn cứ vào giá mua trong hợp đồng mua bán và các giấy tờ thanh toán tiền mua để định giá. Định giá các thửa đất thuộc các đường phố mới trước đây thuộc các huyện nay đã được nâng cấp thành quận ( nhưng chưa điều chỉnh khung giá đất ). Đối với các thửa đất thuộc các đường phố mới trước đây thuộc các huyện nay đã được nâng cấp thành quận ( nhưng chưa điều chỉnh khung giá đất ), việc định giá được xác định theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành và giá trị thị trường ( giá trị thị trường phải do một công ty định giá bất động sản có uy tín định giá) Với các thửa đất không thuộc quy định các điểm nêu trên đây, việc định giá được xác định theo khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành. Quy định về giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2006 Giá các loại đất quy định tại quyết định này được xác định làm căn cứ tính a, Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. b, Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại điều 34,35 Luật Đất đai 2003 c, Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại điều 33 của Luật đất đai 2003. d, Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khỏan 3 điều 59 của Luật Đất đai năm 2003 đ, Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. e, Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại điều 39, điều 40 Luật Đất đai 2003. g, Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định pháp luật 2. Trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mức đấu gía quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất này không được thấp hơn mức giá do UBNDTP quy định tại quyết định này. 3. Quyết định này không áp dụng cho trường hợp người có thẩm quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.2. Định giá tài sản gắn liền với đất. Căn cứ để định giá tài sản gắn liền với đất là giá thị trường tại thời điểm thế chấp hoặc các chi phí hợp lý để tạo lập hợp pháp nên tài sản đó. Quy mô, kết cấu Đơn gía Nhà tạm Không tính Tường xây, mái ngói một tầng 400 Tường xây, mái ngói chịu lực 600 Bê tông cốt thép hai tầng trở lên, vật liệu trung bình 1500 Bêtông cốt thép vật liệu cao cấp 2000 Nhà biệt thự 2000-3000 Việc định giá được căn cứ vào thực tế công trình xây dựng nhà ở tại thời điểm định giá. Quy mô và diện tích nhà thực tế định giá được căn cứ vào giấy phép xây dựng được các cấp có thẩm quyền cho phép. ++ Đối với những khu nhà có quy mô và diện tích xây dựng thực tế lớn hơn diện tích xây dựng cho phép trong giấy phép xây dựng thì chỉ định giá phần diện tích được cấp phép ++ Đối với những khu nhà có quy mô và diện tích xây dựng thực tế lớn hơn ba tầng và 200 mét vuông mà không có giấy phép xây dựng thì chỉ được phép định giá phần xây dựng với quy mô và diện tích không quá ba tầng và 200 mét vuông. Để hiểu rõ hơn về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank, chúng ta nghiên cứu một vài ví dụ cụ thể về định giá bất động sản thế chấp mà ngân hàng đã thực hiện. VÍ DỤ 1: Thông tin chung: - Đơn vị yêu cầu định giá: Phòng giao dịch Trần Khát Chân thuộc Tổ Kinh doanh Techcombank - Tên khách hàng – bảo lãnh tài sản : Bà Văn Thị Thanh Hằng và Nguyễn Quốc Thắng - Địa chỉ BĐS định giá : số 115 – nhà BĐS- tập thể công ty cổ phần Dược phẩm TW2, phường Đồng Nhân quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. - Ngày giờ khảo sát : 10h ngày 05/03/07 - Người hướng dẫn khảo sát: chuyên viên khách hàng Trần Quốc Tú. 2.Thông tin về BĐS định giá : A, Giấy tờ sở hữu : 10107135892: vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 21461. QĐUB.2006 hồ sơ gốc số 1803.61.2006 của UBND quận Hai Bà Trưng cấp ngày 31 tháng 10 năm 2006 B, Vị trí thửa đất ( trên bản đồ) : Thửa đất số; trích đo; tờ bản đồ số; Mục đích sử dụng : đất ở tại đô thị, thời gian sử dụng lâu dàil; Nguồn gốc sử dụng: nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Hình dáng thửa đất: không vuông vắn. C, Diện tích thửa đất: 21.6m2; trong đó diện tích sử dụng riêng là 21,6m2 ; Diện tích sử dụng chung là 0m2 ; Mặt tiền thửa đất : 4,91m ; Chiều dài thửa đất : 4,38m. d, Vị trí phân loại theo khung giá đất nhà nước của đất: thuộc vị trí 2 của phố Lê Gia Định ( ngõ rộng 5,8m) e, Công trình trên đất: Công trình trên đất : Nhà hai tầng, tường gạch mái ngói, nhà mua theo NĐ 61/ CP đã sử dụng hơn 10 năm ( từ năm 1993). F, Vị trí BĐS trong mối tương quan gần nhất: - tính đến thời điểm định giá, BĐS thẩm định nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định, cách mặt phố Lê Gia Định 5m, gần trường, chợ, khu vực dân trí trung bình, hạ tầng tốt, gần chợ trời, khả năng thương mại cao. 3. Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh và sử dụng hệ số 4. Định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất 4.1. Đối với quyền sử dụng đất: A, Đơn giá theo khung thửa đất (A) tại vị trí 2 phố Lê Gia Định là 11.600.000vnđ/m2 B, định giá theo giá thị trường (B) - Tham khảo trên muaban.net (28/01/07): Bán nhà cấp 4, cách đường Lê Gia Định 10m, sổ đỏ chính chủ, ngõ rộng 6m. Giá : 33.000.000 VNĐ/m2, có thương lượng. - Tham khảo thị trường qua văn phòng môi giới BĐS ( 26 ngõ 28 phố Nguyên Hồng – Ba Đình - Hà Nội) giá giao dịch thành công tại nơi BĐS tọa lạc ; có cùng điều kiện cơ sở vật chất, có giá từ 30.000.000 VNĐ/m2 – 31.000.000 VNĐ/ m2 Giá thị trường đề xuất (B) 30.000.000VNĐ/m2 4.2. Đối với công trình trên đất: vì công trình được xây dựng và sử dụng trên 10 năm nên không tính giá trị công trình xây dựng. Giá theo khung giá có hệ số ( k=2,5) VNĐ/m2 29.000.000 Gía trị Trung bình cộng (A + B) /2 VNĐ/m2 20.800.000 Tổng giá trị định giá quyền sử dụng đất VNĐ/m2 449.280.000 Định giá xây dựng VNĐ/m2 10500.000 Nguyên giá xây dựng VNĐ 64.800.000 Tỷ lệ khấu hao 100% 1,00 Giá trị xây dựng còn lại VNĐ 0 è Vậy giá trị định giá quyền sử dụng đất của thửa đất là 449.280.000 VNĐ Thửa đất định giá Khu nhà B tập thể Công ty Dược phẩm TW2 5,8m Đường vào chợ trời Đường Lê Gia Định VÍ DỤ 2 Thông tin chung: Đơn vị yêu cầu định giá : Phòng giao dịch Hoàng Quốc Việt Tên khách hàng - bảo lãnh tài sản : ông Trịnh Thanh Liêm và bà Nghiêm Thị Hoan Địa chỉ BĐS cần định giá : căn hộ 107 – nhà A12 - Tập thể QĐHVQP Nghĩa Đô, phường Nghĩa Đô quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Tài sản : Căn nhà tập thể. Ngày giờ khảo sát: 9h30’ ( 02/03/07) Người hướng dẫn khảo sát: Chị Lan ( chuyên viên khách hàng). Thông tin về BĐS A, Giấy tờ sở hữu : số 14359.2003/ 3573.2003.QĐUB của UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 24/06/03. B, tài sản định giá : căn hộ tầng 1 tập thể QĐHVQP Nghĩa Đô C, Vị trí phân loại theo khung giá đất : vị trí 2 D, Vị trí BĐS trong mối tương quan gần nhất - BĐS thẩm định nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định và sử dụng lâu dài - Có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng tương đối tốt, xã hội ổn định, yên tĩnh, thoáng mát, an ninh tốt, đường bê tông. 3. Phương pháp định giá : So sánh trực tiếp và sử dụng hệ số. 4. định giá BĐS A, Đơn giá theo khung gía: - vị trí 2 : 10.700.000 VNĐ/ m2 - Đơn giá theo khung giá đất tại tầng 1 tập thể QĐHVQP Nghĩa Đô : 10.700.000 x 0,7 = 7.490.000 VNĐ/m2 B, định giá theo giá thị trường ( B ) - Nguồn tham khảo: muaban.net: Căn hộ tầng 1 khyu B7 tập thể Nghĩa Tân , diện tích: 50m2, hướng tây nam, giá 910.000.000 VNĐ; giá trung bình 18.200.000 VNĐ/m2 - Điều tra thị trường: diện tích: 65 m2 ; tập thể tầng 1 khu QĐHVQP Nghĩa Tân, sổ đỏ đã sửa đẹp, phụ riêng; đã giao dịch thành công vào tháng 9/2006 với giá 18.000.000 VNĐ/m2. - Tham khảo theo trung tâm môi giới: Văn phòng tư vấn nhà đất An Phú Thành, địa chỉ 24/28 Nguyên Hồng, căn hộ tập thể tầng 1 tập thể QĐHVQP Nghĩa Đô có giá 18.000.000VNĐ/ m2 – 19.500.000VNĐ/ m2. C, Đơn giá theo khung giá đất có hệ số ( C) Căn hộ tầng 1 tập thể QĐHVQP Nghĩa Đô : ( 7.490.000VNĐ/m2 + 18.000.000VNĐ/ m2 )/ 2 = 12.745.000 VNĐ/ m2 Vì (A + B )/ 2 < C nên ta lấy giá căn hộ là 43,38 x 12.745.000= 552.878.000 3. Kết quả hoạt động định giá trong thời gian qua Mặc dù mới chỉ được thành lập trong năm 2006 nhưng khối lượng công việc mà những chuyên viên định giá BĐS của ngân hàng Techcombank đã tiến hành thật sự đáng kinh ngạc. Thu thập thông tin thị trường, lập bảng giá của các tuyến phố lớn trong nội thành Hà Nội, các tuyến phố ở các tỉnh nơi có trụ sở Techcombank như Hải Dương, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh……Khảo sát thực tế, bám sát với diễn biến thị trường để đưa ra những nhận định đúng đắn nhất. Hàng tháng các chuyên viên định giá luôn lập những báo cáo nhằm mô tả lại tình hình thị trường, giá cả nhà đất ở tại các vị trí khác nhau và các tuyến phố khác nhau, đặc điểm dân cư cùng những hoạt động kinh tế diễn ra trên từng địa bàn dân cư và tiến độ cũng như chất lượng công việc để trình Ban Tổng giám đốc xem xét, phê duyệt và đánh giá. Các phương pháp định giá được tham khảo thêm ở nhiều nước trên thế giới để chọn lọc những ưu điểm cũng như hạn chế tối thiểu những nhược điểm của các phương pháp định giá hiện tại. Tổ Định giá đã hoàn thành việc định giá tài sản ở rất nhiều doanh nghiệp giúp cho quá trình giải ngân nguồn vốn được diễn ra suôn sẻ. Bên cạnh đó, Tổ Định giá cũng hoạt động trong lĩnh vực định giá nhà đất của các hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu vay vốn bằng việc thế chấp tài sản. Nhìn chung, những mục tiêu đặt ra khi mới thành lập đã được hoàn thành khá trọn vẹn, đó là việc xác định giá trị gần nhất với giá trị thật của BĐS, phối hợp và hỗ trợ các ban ngành có liên quan để thúc đẩy công việc tiến triển nhanh nhất. Trong những năm sắp tới, yếu tố cạnh tranh giữa các ngân hàng đòi hỏi Tổ Định giá phải đề ra những mục tiêu và phương hướng hoạt động mang tính chiến lược. Trước hết, hoạt động định giá phải ngày càng được nâng cao về chất lượng phục vụ cũng như chất lượng chuyên môn. Giá định giá của BĐS phải ngày càng sát với giá trị thật của tài sản thế chấp là BĐS nhằm nâng cao mức tiền cho vay, nhưng đồng thời cũng bảo đảm ngân hàng ở khoảng an toàn, hạn chế rủi ro đến mức tối thiểu. Tiếp tục tiến hành công tác định giá trên các tỉnh và thành phố trên toàn quốc để mở rộng phạm vi cho vay vốn không chỉ dừng lại là các đô thị và thành phố lớn. 4. Đánh giá chung. 4.1. Thuận lợi Những chuyên viên định giá BĐS là những người có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực giao dịch BĐS, là người am hiểu thị trường và đặc biệt có khả năng nắm bắt thông tin tốt, nhạy bén với sự thay đổi của thị trường. Những yếu tố đó được xây dựng trên nền tảng kiến thức chuyên môn vững chắc sẽ giúp cho việc định giá nhanh chóng và chính xác hơn. Bên cạnh đó Techcombank luôn liên kết với các tổ chức đào tạo có tiếng để mở các lớp nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn nhằm giúp cho các cán bộ và nhân viên trong ngân hàng nâng cao kĩ năng nghiệp vụ. Ban lãnh đạo của ngân hàng luôn tạo điều kiện để các chuyên viên của Tổ Định giá phát huy cao nhất khả năng của mình trong công việc. 4.2. Khó khăn: Như ta đã biết thị trường BĐS trong mấy năm gần đây lên xuống rất bất thường. Những giao dịch trên thị trường hầu hết là những giao dịch ngầm nên việc thu thập thông tin, bám sát các biến động của thị trường là vô cùng khó khăn. Ngoài ra do cầu về BĐS hầu hết là cầu ảo khiến giá của BĐS bị đội lên rất nhiều, xa rời giá trị thật của chính nó. Trong khi đó khung giá đất đưa ra lại mang tính cố định, không theo kịp diễn biến thị trường, đồng thời không có độ chính xác cao gây cản trở cho việc định giá. BĐS là loại hàng hoá vô cùng đặc biệt. Nó vừa là hàng hoá khi đem ra giao dịch trên thị trường nhưng đồng thời cũng là TLSX của bất kì một lĩnh vực hoạt động nào, nhất là hoạt động sản xuất, kinh doanh. Do đó nhu cầu về BĐS luôn tồn tại với khối lượng lớn. Khi nhu cầu bị hiểu nhầm là cầu sẽ khiến cho giá cả trên thị trường tăng hoặc giảm đột biến. Giá trị của BĐS không những dựa vào vào nguyên liệu cấu thành nên nó mà còn dựa vào tính chất môi trường nó tồn tại. Theo chính sách hiện tại của Techcombank, giá trị định giá bằng trung bình cộng giữa khung giá đất (do UBND thành phố quy định ) với giá thị trường, trong đó yếu tố chủ đạo chi phối giá trị định giá là giá thị trường. Giá thị trường có được bằng cách thu thập thông tin thị trường và khảo sát thực địa. Thị trường BĐS là một thị trường bất ổn, tiềm ẩn rủi ro cao, diễn biến rất bất thường trong khi đó các hàng hoá lưu thông trên thị trường lại có giá trị lớn. Điều này khiến cho việc định giá chính xác các BĐS là vô cùng khó khăn. Ngoài ra để đảm bảo ngân hàng luôn được an toàn khi cho vay vốn dựa trên vật thế chấp là BĐS thì việc định giá BĐS phải gắn với tình hình thực tế của thị trường, của tần suất những giao dịch BĐS trên thị trường chứ không thể đơn thuần chỉ dựa vào giá do những người bán hay người mua đưa ra. Bên cạnh đó, lĩnh vực định giá BĐS là một lĩnh vực mới mẻ cũng là một yếu tố cản trở công tác định giá được tiến hành thuận lợi. CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Nội dung chính của hoạt động tín dụng của ngân hàng là cho vay trên cơ sở số vốn nhàn rỗi tập hợp được trong quần chúng. Đối tượng chủ yếu của hoạt động cho vay này là các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, các cá nhân và đoàn thể. Để hoạt động cho vay này diễn ra suôn sẻ thì ngay bản thân các đối tượng đi vay cần có một khoản tài sản để thế chấp cho ngân hàng, thường là bất động sản. Điều kiện tiên quyết để các bất động sản này có thể trở thành tài sản thế chấp đối với mọi ngân hàng là các bất động sản phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất hay sở hữu nhà của thân chủ. Ngược lại nếu bất động sản không có các loại giấy tờ trên sẽ không được trở thành vật đảm bảo để tham gia vào hoạt động tín dụng. Thực tế cho thấy rằng nhu cầu vay vốn của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, các hộ gia đình hay cá nhân trong xã hội là rất lớn, nhưng nó bị cản trở bởi rào chắn pháp lý trên dẫn đến hoạt động đi vay của người dân và cho vay của ngân hàng bị giảm thiểu đi rất nhiền dẫn đến sự khó khăn và thiệt hại về quyền lợi cho cả đôi bên. Do đó cần có những biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và nhà ở để giúp cho hoạt động tín dụng của ngân hàng được thuận lợi. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tuy chỉ là một thủ tục hành chính để giúp cơ quan nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai và nhà ở nhưng nó đóng một vai trò quan trọng trong đời sống xã hội và sản xuất của người dân. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý cần thiết để chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở thực hiện các giao dịch xung quanh đất đai và nhà ở. Do đó, để nâng cao hiệu quả của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thì chính đơn vị phải có những yêu cầu, kiến nghị lên các cơ quan quản lý nhà nước về đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận để từ đó tạo điều kiện cho các ngân hàng thực hiện các hoạt động nghiệp vụ của mình, giúp cho người dân và các doanh nghiệp thực hiện giao dịch một cách nhanh chóng, từ đó có thể phần nào giúp phát triển thị trường bất động sản nói chung, nền kinh tế nói riêng. 2.Thành lập một cơ quan của chính phủ chuyên trách quản lý bất động sản Ở nước ta hiện nay chưa có một cơ quan chính thống chuyên đảm nhiệm nhiệm vụ quản lý bất động sản. Các hoạt động quản lý bất động sản còn mang tính lộn xộn, chồng chéo và dàn trải. Có nhiều cơ quan của chính phủ như Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng, Bộ giao thông vận tải... cùng tham gia vào hoạt động này nên diễn ra việc gánh vác trách nhiệm hay chia sẻ công việc khó phân định một cách rạch ròi. Hoạt động quản lý diễn ra khó khăn, thiếu hiệu quả gây mất thời gian do phải qua nhiều khâu trung gian khiến cho người dân mất lòng tin và nghi ngờ các chính sách của nhà nước. Đây thực sự là vấn đề nóng cần được sự quan tâm của nhà nước và các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết để tạo sự thông thoáng về mặt pháp lý cũng như nâng cao tính thống nhất trong quản lý và hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản đang còn gặp phải rất nhiều khó khăn hiện nay. Để giải quyết tình trạng này thì cơ quan quản lý nhà nước phải đưa ra một hệ thống chính sách pháp luật về quản lý bất động sản, hoặc có thể thành lập một cơ quan quản lý thống nhất bất động sản. Sự thống nhất quản lý về lĩnh vực bất động sản không những giúp cho người dân hiểu biết hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các hoạt động giao dịch xung quanh bất động sản. Không những thế, hệ thống quản lý thống nhất còn giúp cho những đơn vị hoạt động kinh doanh, giao dịch bất động sản như các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty kinh doanh bất động sản... có được một hành lang pháp lý rõ ràng, có được điều kiện hoạt động kinh doanh tốt nhất, mang lại hiệu quả cao nhất cả về kinh tế và xã hội. 3.Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá bất động sản. Hoạt động định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ, các chính sách của nhà nước nhằm hỗ trợ hay kiểm soát hoạt động này chưa nhiều khiến cho hoạt động còn mang tính tự phát, không tuân theo một tiêu chuẩn chung khiến kết quả của hoạt động còn thiếu tính thực tiễn và hiệu quả kém. Để nâng cao chất lượng của công tác định giá bất động sản cần có sự hỗ trợ của nhà nước về mặt pháp lý thông qua các chính sách, các quy định pháp luật nhằm giúp cho những chuyên viên định giá có cơ sở để tiến hành công tác định giá một cách thuận lợi nhất. Nhà nước cần ban hành các văn bản pháp quy quy định về trình tự, thủ tục định giá bất động sản để các ngân hàng hay các tổ chức tín dụng, các tổ chức làm công tác định giá bất động sản trong nền kinh tế có thể dựa theo những tiêu chuẩn đó để tiến hành công tác định giá. Bên cạnh đó cần ban hành kèm theo khung giá xây dựng ứng với từng loại công trình trên đất làm nền tảng kĩ thuật để định giá nhà ở và các công trình xây dựng trên đất. 4.Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ, kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ làm công tác định giá. Một điều hiển nhiên có thể thấy rõ là nếu trình độ của các cán bộ làm công tác định giá tại các ngân hàng được nâng cao thì hiệu quả của công việc sẽ được nâng lên rất nhiều. Do đó việc tăng cường công tác đào tạo chuyên môn nghiệp vụ, kĩ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ làm công tác định giá là vô cùng quan trọng. Nội dung của công tác đào tạo phải được trải đều trên hai mặt là đạo đức và trình độ nghiệp vụ. Các cán bộ ngân hàng làm công tác định giá phải là những người có đạo đức và lương tâm nghề nghiệp, là những người công tâm trong công việc, có nhiệt huyết đối với công tác định giá. Bên cạnh đó ngân hàng phải thường xuyên mở các lớp huấn luyện nhằm trang bị kĩ năng nghề nghiệp cho các cán bộ làm công tác này. Các kiến thức về phương pháp định giá cần được trau dồi, học hỏi và cập nhật thường xuyên từ các nước tiên tiến có cùng những đặc điểm tương đồng với nước ta. Bên cạnh đó cần trang bị cho các chuyên viên định giá những hiểu biết sâu sắc về mặt pháp luật để công tác này được thực hiện dễ dàng hơn. KẾT LUẬN Định giá là một công cụ quan trọng của ngân hàng trong quá trình giải ngân nguồn vốn, là bước thiết lập cơ sở đầu tiên trong quá trình cho vay vốn. Tuy nhiên hoạt động này vẫn còn khá mới mẻ do đó chưa phát huy được hết vai trò to lớn của nó. Việc định giá tốt sẽ giúp cho ngân hàng giải ngân vốn tốt đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể vay được nhiều vốn hơn. Nó bảo đảm cho ngân hàng hạn chế rủi ro nhưng vẫn có thể thu được lợi nhuận cao từ các khoản vay. Ngược lại, nếu chất lượng của công tác định giá thấp thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc giải ngân nguồn vốn, cả doanh nghiệp và ngân hàng đều không có được tối đa lợi ích. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của ngân hàng mà còn làm giảm uy tín của ngân hàng đối với các doanh nghiệp, cá nhân hay hộ gia đình khác. Vì vậy, việc nâng cao chất lượng của hoạt động định giá luôn là một trong những vấn đề cấp thiết được đặt ra. Với mong muốn trên, bài viết của em tập trung vào những vấn đề gây khó khăn cho công tác định giá bất động sản tại ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương. Em hy vọng qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu thực tế có thể đề xuất ra những giải pháp hữu hiệu để nâng cao hiệu quả của hoạt động định giá của ngân hàng. Do trình độ và kiến thức còn hạn hẹp nên bài viết không tránh khỏi có nhiều sai sót, tuy nhiên em sẽ cố gắng khắc phục và hoàn thiện bài viết của mình trong khả năng có thể. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Dân sự 2005 2. Nghị định 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. 3. GS. TSKH Lê Đình Thắng (2000), giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất. 4. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp định giá bất động sản. 5. Tạp chí Địa chính năm 2006, 2007 6. Tạp chí Ngân hàng tháng 1 năm 2007. 7. Luận văn các khoá 43, 44. 8. Một số tài liệu do Phòng Định giá ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương cung cấp. 9. Các tài liệu tham khảo khác. MỤC LỤC