Chuyên đề Công tác thẩm định dự án ngành du lịch, dịch vụ tại Sở giao dịch ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam: Thực trạng và giải pháp

thời gian thu thập cũng như xử lý thông tin và thông tin có được cũng nhiều hơn, chất lượng hơn. Những hạn chế còn tồn tại Quy trình thẩm định: Quy trình thẩm định các dự án được quy định rất chặt chẽ, nó tạo điều kiện cho ngân hàng tránh được các rủi ro về tín dụng tuy nhiên cần phải khẳng định rằng chính sự chặt chẽ của quy trình đã tạo nên sự rườm rà, cồng kênh. Hầu hết các dự án vay vốn tại SGD đều là những dự án lớn, số vốn lớn hơn 5 tỷ VND vì vậy mà hồ sơ xin vay vốn của khách hàng chắc chắn sẽ phải được thông qua việc kiểm tra của hai phòng đó là phòng Quan hệ khách hàng và phòng Đầu tư dự án. Điều này sẽ khiến cho khách hàng cảm thấy là không cần thiết, mất thời gian, tạo ra một tâm lý không thoải mái cho khách hàng. Đôi khi chính sự chặt chẽ này sẽ làm cho khách hàng mất cơ hội kinh doanh. Nội dung thẩm định Nội dung thẩm định cũng được hướng dẫn rất chi tiết trong các văn bản của SGD tuy nhiên đững trên góc độ là người cho vay nên ngân hàng mới chỉ quan tâm đến việc thẩm định hiệu quả tài chính cũng như khả năng, thời hạn trả nợ của dự án còn những khía cạnh khác như kĩ thuật, rủi ro đặc biệt là khía cạnh lợi ích kinh tế xã hội thì chưa được quan tâm thoả đáng. Việc tiến hành thẩm định khía cạnh kĩ thuật, tổ chức quản lý thực hiện dự án, nhân sự… chỉ mới dựa vào những thông tin mà khách hàng cung cấp việc so sánh với các chỉ tiêu định mức kinh tế của ngành còn hạn chế. Việc thẩm định khía cạnh tài chính như nhu cầu vốn vay, cơ cấu vốn, nguồn trả nợ… chủ yếu là dựa trên những thông tin sẵn có do khách hàng cung cấp. Bên cạnh đó, để có thể vay vốn thì khách hàng thường “đánh bóng” bản thân và dự án của mình khiến cho việc đánh giá của cán bộ tín dụng gặp khó khăn đặc biệt khi cán bộ tín dụng thường chỉ dựạ vào những thông tin có sẵn để đánh giá. Khi đánh giá, phân tích độ nhạy của dự án thì cán bộ thẩm định thường cho công suất, giá bán sản phẩm tăng dần theo thời gian mà không tính đến sự suy giảm do suy thoái kinh tế hay do thị hiếu của người tiêu dùng thay đổi. Các chỉ tiêu dùng để thẩm định khía cạnh tài chính như NPV, IRR, B/C…còn chưa được đề cập đến trong văn bản hướng dẫn thẩm định dự án. Điều này có thể dẫn đến những thiếu sót trong đánh giá dự án. Bên cạnh đó, những khoản mục như vốn lưu động được thu hồi cuối đời dự án, giá trị còn lại của máy móc trang thiết bị hầu như không được đề cập đến trong quá trình thẩm định dự án. Các chỉ tiêu tài chính của dự án thì chỉ được tính toán, xem xét cho đến khi dự án ngừng hoạt động hoặc cho đến khi trả hết nợ của ngân hàng mà chưa được tính toán mang tính chất bình quân. Vì vậy mà sẽ không có sự so sánh giữa các dự án cùng một ngành với nhau nhằm tìm ra dự án tối ưu hoặc sự so sánh này còn rất hạn chế. Chất lượng và số lượng thông tin phục vụ cho công tác thẩm định chưa đầy đủ và chính xác Thông tin mà cán bộ thẩm định sử dụng chủ yếu là do khách hàng cung cấp vì vậy mà những thông tin đó chắc chắn sẽ mang nhiều yếu tố chủ quan, khách hàng sẽ chỉ cung cấp những thông tin có lợi cho mình. Mặc dù những thông tin về tình hình tài chính của khách hàng đều phải thông qua kiểm toán độc lập nhưng những báo cáo tài chính đó vẫn chưa đủ độ tin cậy do trên thực tế việc kiểm toán độc lập vẫn xuất hiện những tiêu cực. Hầu hết các doanh nghiệp xin vay vốn lại chưa có kinh nghiệm trong việc lập hồ sơ xin vay vốn nên xảy ra nhiều trường hợp hồ sơ vay vốn của khách hàng thiếu thông tin điều này gây ra những khó khăn nhất định cho công tác thẩm định cũng như gây tốn thời gian cho việc bổ sung hoàn thiện hồ sơ. Việc thu thập tìm kiếm thông tin thông qua báo chí, mạng internet…cũng có giúp ích cho công tác thẩm định tuy nhiên luồn thông tin này lại rất ít khi được các cơ quan có thẩm quyền xác nhận tính xác thực của nó. Các cán bộ thẩm định thì còn hạn chế trong việc xem xét thực tế khách hàng, đánh giá thực tế trong thời gian dự án được thực hiện và khi dự án đi vào hoạt động. Dòng tiền của dự án còn chưa được tính toán hợp lý Cách xác định dòng tiền được dựa trên việc tính toán vốn đầu tư tại thời điểm ban đầu. Việc xác định này là chưa hợp lý do những dự án thuộc ngành du lịch - dịch vụ xin vay vốn tại SGD thường là những dự án đòi hỏi số vốn lớn và được giải ngân tại các thời điểm khác nhau. Điều này dẫn đến việc chiết khấu dòng vốn đầu tư ban đầu là chưa chính xác, nó sẽ làm cho dòng chi phí tăng lên vì thế mà sẽ ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Dòng chi phí cũng chưa được đánh giá chính xác. Việc đánh giá này cũng gặp nhiều khó khăn do các loại chi phí như chi phí nguyên vật liệu, điện, nước… chịu sự biến động liên tục của thị trường và ảnh hưởng của lạm phát. Phần giá trị còn lại của dự án trong khi tính toán cũng thường bị loại bỏ do đó sẽ làm giảm giá trị của chỉ tiêu NPV, IRR. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính được sử dụng riêng rẽ mà chưa có sự kết hợp hệ thống các chỉ tiêu Chỉ tiêu NPV là chỉ tiêu hiệu quả tài chính dễ tính toán nhất nên thường được sử dụng để phân tích hiệu quả tài chính. Ngoài ra trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định còn sử dụng chỉ tiêu IRR để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Tuy nhiên ngoài hai chỉ tiêu đó ra, để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án còn có rất nhiều các chỉ tiêu khác như B/C, thời gian hoàn vốn T, hệ số hoàn vốn RR…để có thể đánh giá chính xác thì cần phải sử dụng một cách tổng hợp các chỉ tiêu này. Nhưng trên thực tế thì trong quá trình thẩm định dự án, cán bộ thẩm định đã chưa thực sự sử dụng các chỉ tiêu một cách có hệ thống. Điều này dẫn đến hiệu quả thẩm định dự án là chưa cao. Nguyên nhân của những hạn chế Có thể thấy rằng những hạn chế còn tồn tại trong công tác thẩm định dự án tại SGD NHTMCP Ngoại Thương là do nhiều nguyên nhân, có thể kể ra những nguyên nhân chủ yếu sau: Kinh nghiệm, kiến thức của cán bộ thẩm định còn hạn chế. Những cán bộ thẩm định chủ yếu là những người được đào tạo trong khối ngành kinh tế, có kiến thức chuyên sâu về tài chính, về phương pháp, cách thức thẩm định nhưng những kiến thức về mặt kĩ thuật, về những lĩnh vực ngành nghề mà các dự án có liên quan là còn thiếu. Vì vậy mà việc thẩm định khía cạnh kĩ thuật vẫn còn mang tính chung chung, chưa đi sâu vào xem xét đánh giá. Hệ thống thông tin của SGD còn hạn chế do SGD mới tách ra hoạt động riêng nên kho thông tin lưu trữ về các dự án đã được thẩm định là chưa được đầy đủ. Bên cạnh đó, để có được thông tin chính xác thì cũng phải chi phí lớn trong khi ngân sách dành cho công tác thẩm định thì lại hạn chế. Việc phân chia nhiệm vụ giữa phòng Quan hệ khách hàng và phòng Đầu tư dự án cũng gây ra những hạn chế trong công tác thẩm định do phòng Quan hệ khách hàng thì có cơ hội tiếpp xúc trực tiếp với khách hàng nên có thể có những đánh giá khác so với những kết luận của phòng Đầu tư dự án vì vậy mà có thể nảy sinh những nhận định ngược chiều về dự án. Cơ chế chính sách cho vay của các ngân hàng thương mại co nhà nước ban hành thì vẫn còn đanh trong quá trình sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện vì vậy mà các quy định này thường xuyên thay đổi nên việc áp dụng cũng gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi cán bộ thẩm định phải thưỡng xuyên cập nhập. Trình độ ngành ngân hàng trong nước nói chung là thấp hơn so với thế giới. Điều này thể hiện thông qua các tranh thiết bị phục vụ cho hoạt động của ngân hàng còn lạc hậu, trình độ nhân viên ngân hàng còn chưa cao. Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định các dự án ngành du lịch - dịch vụ tại SGD Định hướng phát triển của SGD NHTMCP Ngoại thương Việt Nam Mục tiêu phát triển của SGD giai đoạn tiếp theo Hoàn thành công tác quyết toán năm 2008 đúng thời hạn quy định với số liệu chính xác. Hoàn thành các chỉ tiêu kế hoạch năm 2009 mà Ngân hàng thương mại cổ phần Trung ương đã giao cho SGD: Huy động vốn quy VND từ nền kinh tế đạt 47.109 tỷ VND tăng 18% so với 31/12/2008. Dư nợ cho vay quy VND đạt 6.216 tỷ VND tăng 32% so với 31/12/2008. Số dư bảo lãnh đạt 1.485 tỷ VND. Tỷ lệ nợ xấu tối đa 3%. Doanh số thanh toán xuất nhập khẩu: 5,91 tỷ USD. Phát hành 31.215 thẻ Connect 24, 14.015 thẻ ghi nợ quốc tế, 7.495 thẻ tín dụng quốc tế, phát triển thêm 300 CSCNT. Tăng cường tiếp cận và cho vay đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khách hàng thể nhân để tăng dần tỷ trọng cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ, cho vay thể nhân trong tổng dự nợ. Tìm kiếm các dự án tốt, hiệu quả để cho trung – dài hạn và tăng cường quan hệ với các ngân hàng khác để cho vay đồng tài trợ. Tiếp tục thực hiện việc rà soát, phân loại khách hàng,… để đảm bảo quản lý rủi ro và quản lý hiệu quả danh mục các khoản vay. Tiếp tục tìm kiếm và mở rộng lượng khách hàng có quan hệ tín dụng, thanh toán trong và ngoài nước để có chính sách khách hàng tổng thể. Có các biện pháp để thu hút và hỗ trợ các khách hàng doanh nghệp xuất nhập khẩu. Đưa toàn bộ máy ATM còn lại vào hoạt động và đưa một số sản phẩm mới như Kios và EDC không dây vào hoạt động. Thực hiện quảng bá thẻ CUP (Trung Quốc) và ký kết hợp đồng với các đơn vị chấp nhận thẻ để thanh toán thẻ này do đây là loại thẻ mới liên kết với hệ thống thanh toán thẻ của Việt Nam. Tìm kiếm và thuê mới địa điểm cho 10 máy ATM, 2-3 phòng giao dịch tại các địa bàn đông dân cư và toà nhà lớn. Nghiên cứu và lên kế hoạch lắp đặt hệ thống camera tại các quầy giao dịch quỹ để đảm bảo an toàn ngân quỹ khi giao dịch tiền mặt với khách hàng với số lượng lớn. Phối hợp chặt chẽ giữa phòng Hối đoái và phòng Ngân quỹ để chủ động nhập ngoại tệ để phục vụ khách hàng kịp thời. Chú trọng công tác quảng bá hình ảnh của Vietcombank, quảng cáo rộng rãi các sản phẩm của Vietcombank trên mọi phương tiện thông tin hoặc thông qua các chương trình khuyến mại thường xuyên để thu hút khách hàng. Tổ chức đào tạo nghiệp vụ cho cán bộ nghiệp vụ, bồi dưỡng chuyên môn, ngoại ngữ và kỹ năng giao tiếp và quan hệ khách hàng cho các cán bộ để đáp ứng yêu cầu của công việc và nhu cầu của khách hàng. Định hướng của SGD trong công tác thẩm định các dự án ngành du lịch - dịch vụ Định hướng công tác thẩm định nói chung của SGD Đánh giá đúng vai trò của công tác thẩm định Để nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án, trước hết cần phải có định hướng và nhận thức đúng đắn về công tác thẩm định. Thẩm định dự án là một phần công việc không thể thiếu được trong mỗi một tổ chức tín dụng nào. Thẩm định dự án là việc tổ chức xem xét đánh giá một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả nưang thực hiện và hiệu quả của dự án để từ đó đưa ra quyết định có cho vay hay không. Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá lại các nội dung cơ bản của dự án một cách độc lập, tạo được cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả, hoạt động cho vay có hiệu quả. Do vậy, đối với ngân hàng công tác thẩm định có vai trò tham mưu có hiệu quả trước khi đưa ra quyết định tài trợ vốn. Còn đối với bên khách hàng thẩm định cần thực hiện vai trò tư vấn, xây dựng dự án phương án kinh doanh mang tính khả thi và hiệu quả cao, thẩm đinh dự án cần đứng trên quan điểm phục vụ khách hàng cho dù quyết định của ngân hàng có cho vay hay không. Công tác thẩm định của SGD phải được chú trọng để ngày càng hoàn thiện và phát triển mạnh bởi những lý do sau: Dự án kinh doanh vốn khá đa dạng, đối tượng, thành phần tín dụng cũng phong phú. Nhiệm vụ tín dụng đang trở nên phức tạp và do đó chứa đựng nhiều rủi ro hơn. Chính vì vậy tính chuyên môn hoá trong hoạt động này trở nên cấp thiết. Thẩm định dần trở nên quan trọng trong hoạt động tín dụng và thậm chí có xu hướng rõ nét là tách ra trở thành một nghiệp vụ, một bộ phận riêng biệt so với tín dụng. Tính tự chịu trách nhiệm ngày càng cao và tiến tới hoàn toàn chịu trách nhiệm trước quyết định cho vay của ngân hàng, trong điều kiện rủi ro tăng lên theo quy mô và mức độ phức tạp của hoạt động kinh doanh đã khiến cho ngân hàng phải có một bộ phận thẩm định đối với các khoản cho vay lớn để có cách nhìn khách quan, toàn diện và tổng quát, giảm thiểu rủi ro nhờ hạn chế được những quyết định thiếu chính xác do cảm tính, do quan hệ quen thuộc hoặc do trình độ hạn chế của cán bộ tín dụng về một lĩnh vực kinh tế nào đó. Hoạt động tín dụng nằm trong chiến lược hoạt độgn chung của SGD có gắn kết với các nhiệm vụ khác, nhằm phát huy vai trò của công tác thẩm định, phù hợp với định hưóng hoạt động cho vay của ngân hàng trong từng thời kỳ. Tiếp tục nâng cao chất lượng thẩm định thông qua việc kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ các dự án đang hoạt động, hoàn thành công tác thẩm định trước khi cho vay, đẩy mạnh công tác đào tạo cán bộ thẩm định. Tăng cường côn tác thu thập, phân tích, lựa chọn thông tin. Đảm bảo thời gian thẩm định dự án. Định hướng của SGD trong công tác thẩm định các dự án ngành du lịch - dịch vụ Sở giao dịch Vietcombank đánh giá đung vai trò của công tác thẩm định dự án, đó là một khâu vô cùng quan trọng và không thể xem nhe, đặc biệt đối với các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực du lịch dịch vụ hiện nay thường là những dự án có quy mô vốn không phải nhỏ vì các dự án này hầu hết đều hướng tới cung cấp các dịch vụ cao cấp. Do đó nếu công tác thẩm định được tiến hành chính xác giúp SGD đưa ra được quyết định tài trợ vốn có hiệu quả, đem lại lợi ích cũng như tránh được những rủi ro cho ngân hàng, doanh nghiệp vay vốn và sự phát triển của toàn hệ thống kinh tế. Chính vì vậy khi thẩm định các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực du lịch dịch vụ, SGD có đưa ra một số vấn đề chính sau: Tăng cường công tác thu thập, xử lý và lưu trữ nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định. Cải thiện cũng như nâng cấp quy trình, phương pháp, nội dung thẩm định đối với từng ngành, lĩnh vực quan trọng. Đảm bảo thời gian thẩm định để dự án được tiến hành đúng tiến độ đã dự kiến, giảm chi phí phát sinh. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án ngành du lịch - dịch vụ Xây dựng một quy trình thẩm định riêng cho các dự án ngành du lịch - dịch vụ Hiện nay, SGD đã ban hành những quy định về quy trình thẩm định các dự án xin vay vốn tại ngân hàng. Quy trình thẩm định này tương đối chặt chẽ và ngày càng phù hợp hơn với quy trình thẩm định chung của các ngân hàng trên thế giới. Tuy nhiên, quy trình thẩm định này lại được áp dụng chung cho tất cả các dự án vay vốn tại SGD vì vậy muốn nâng cao chất lượng thẩm định các dự án ngành du lịch dịch vụ thì ngoài những quy định chung về quy trình nội dung thẩm định thì cần phải có những hướng dẫn, những quy định thẩm định riêng cho các dự án ngành du lịch - dịch vụ. Cụ thể: Về quy trình thẩm định: Hiện nay quy trình thẩm định mà SGD áp dụng là tương đối chặt chẽ nhưng lại gây mất thời gian. Mà trên thực tế có thể thấy rằng một quy trình thẩm định chặt chẽ, hợp lý, khoa học mới tạo điều kiện cho công tác thẩm định được tiến hành nhanh và hiệu quả. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định: Việc hướng dẫn thẩm định còn rất chung chung khái quát chưa có hướng dẫn cụ thể cho từng loại dự án. Vì vậy mà trong thời gian tới cần có hướng dẫn cụ thể, cần đưa ra chương trình tự tác nghiệp, phân chia cho từng loại dự án, điều đó sẽ đảm bảo được tính chính xác trong công tác thẩm định. Đối với việc phân tách chức năng của các phòng ban trong quá trình thẩm định dự án thì ở mỗi phòng nên lập những tổ chuyên trách thực hiện thẩm định dự án của một ngành nhất định. Tuy nhiên như vậy cũng không có nghĩa là cán bộ thuộc tổ đó chỉ thẩm định những dự án thuộc ngành mình phụ trách, mà trong quá trình thẩm định dự án thuộc những ngành khác mà có vấn đề liên quan đến ngành mình thì sẽ tham gia đóng góp ý kiến để công tác thẩm định đạt hiệu quả hơn. Thường xuyên phải giám sát, kiểm tra nhằm tìm ra những sai xót, những phần đã lạc hậu không phù hợp với thực tế của quy trình Nội dung thẩm định Về thẩm định khách hàng: là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định. Phần thẩm định này tương đối đơn giản tuy nhiên cần phải xem xét kĩ lưỡng hồ sơ của khách hàng. Trước hết là phải kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, tránh trường hợp hồ sơ không đủ nhưng vẫn tiếp nhận rồi lại yêu cầu khách hàng bổ sung thêm. Việc này trước hết sẽ gây khó khăn trong quá trình thẩm định và còn khiến cho khách hàng có một tâm lý không thoải mái. + Thông tin do khách hàng cung cấp thường là những thông tin tốt về khách hàng vì vậy ngoài những thông tin đó, cán bộ thẩm định cần phải chủ động tìm kiếm thêm thông tin từ nhiều nguồn, đồng thời phải tiến hành đi xem xét thực tế về khách hàng. Khi khảo sát thực tế thì cần phải xác định trước các vấn đề cần phải quan tâm, những vấn đề trong hồ sơ chưa rõ ràng để tránh thiếu xót cũng như để việc điều tra thẹc tế diễn ra nhanh chóng. + Cần phải xem xét kĩ hồ sơ, đặc biệt là báo cáo tài chính để phát hiện ra dấu hiệu chỉnh sửa nếu có + Tất cả các nội dung trong hồ sơ cần phải được đánh giá tỉ mỉ không được coi nhẹ nội dung nào. Đặc biệt đứng trên góc độ người cho vay vốn, ngân hàng cần quan tâm thẩm định phần bảo đảm tiền vay và hiệu quả tài chính. Bên cạnh đó, đối với dự án thuộc ngành du lịch - dịch vụ, cần chú trọng cả phần nội dung về đội ngũ quản lý sau khi dự án đi vào hoạt động. Thẩm định về quy mô vốn và cơ cấu vốn: Cần phải đánh giá xem quy mô vốn mà chủ đầu tư đưa ra có hợp lý không, có phù hợp với thực tế hay không. Có thể tiến hành so sánh nội dung này với các dự án tương tự để có kết luận chính xác. Ngoài ra cần phải tính toán xem tỷ lệ giữa vốn tự có trên vốn di vay và trên tổng nguồn vốn có hợp lý, đảm bao khả năng thực hiện dự án hay không. Thẩm định nội dung kĩ thuật, thị trường của dự án Đối với những cán bộ thẩm định thì phần thẩm định kĩ thuật của dự án gặp không ít khó khăn do họ đều được đào tạo chuyên về kinh tế vì vậy việc nắm bắt những thông số kĩ thuật, đánh giá mức độ hiện đại của công nghệ còn hạn chế. Để khắc phục, SGD cần mở những lớp đào tạo ngắn hạn nhằm trang bị kiến thức tổng quát về mặt kĩ thuật cho cán bộ thẩm định. Bên cạnh đó, SGD cũng cần có một hệ thống các chỉ tiêu, thông số kĩ thuật phù hợp với từng ngành, từng lĩnh vực cụ thể để tạo điều kiện thuận tiện cho công tác thẩm định. Đối với những dự án lớn, tính chất kĩ thuật phức tạp thì SGD cần phải hỏi ý kiến các chuyên gia đầu ngành. Trong phần thẩm định thị trường của dự án, cán bộ thẩm định cần xác định được ưu điểm cũng như nhược điểm của sản phẩm, xác định xem sản phẩm đó có phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng trong hiện tại và tương lai hay không. Cụ thể đối với sản phẩm của dự án thuộc ngành du lịch dịch vụ, không như sản phẩm của các dự án thuộc ngành khác có thể vận chuyển, giao dịch mua bán ở khắp nơi, sản phẩm của các dự án thuộc ngành này chỉ phát huy tác dụng tại nơi dự án được thực hiện. Bởi vậy, cần xác định xem tại khu vưc mà dự án được thực hiện thì sản phẩm đó đã có chưa; tình hình cung cấp sản phẩm đó như thế nào, cung có đủ cầu hay không, nguồn cung khác có phải là đối thủ cạnh tranh hay là tương hỗ cho sự phát triển của sản phẩm… Thẩm định về mặt tài chính Điều quan trọng nhất trước khi tiến hành tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó là xác định được lãi suất chiết khấu của dự án. Đây là cơ sở quan trọng để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính. Việc xác định lãi suất chiết khấu bằng phương pháp bình quân gia quyền chi phí cơ hội của các nguồn vốn đầu tư cho dự án là hợp lý và khoa học. Nhưng vì một dự án có thể được tài trợ từ nhiều nguồn khác nhau nên việc xác định lãi xuất chiết khấu cho dự án là rất khó khăn vì vậy để đơn giản hoá việc tính toán, SGD đã tính lãi suất chiết khấu dựa trên lãi suất cho vay của SGD kết hợp với chi phí cơ hội về vốn tự có của khách hàng (tính từ lãi suất tiền gửi của SGD). Tuy nhiên vố tự có của doanh nghiệp cũng được tài trợ từ nhiều nguồn vì vậy cần phải căn cứ vào tình hình thực tế của doanh nghiệp để xác định lãi suất chiết khấu chính xác. + Nếu vốn tự có do ngân sách cấp thì lãi suất làg tỉ suất lợi nhuận định mức do nhà nước quy định hoặc là lãi suất cho vay dài hạn của Ngân hàng nhà nước. + Nếu là vốn góp cổ phần thì lãi suất tính từ việc lấy lợi tức cổ phần + Nếu là vốn góp liên doanh thì lãi suất sẽ là lãi suất do hai bên liên doanh thoả thuận Cần làm tốt công tác dự báo do các dự án đầu tư có đặc điểm là được thực hiện trong một khoảng thời gian dài nên sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố lạm phát trượt giá, từ đó giá thành sản phẩm, doanh thu, lợi nhuận của dự án sẽ bị ảnh hưởng. Vì vậy trong quá trình tính toán các chỉ tiêu, cán bộ thẩm cần phải tuân thủ các nguyên tắc như: lãi suất phải tính đến cả yếu tố lạm phát, lãi suất danh nghĩa chỉ dùng để tính lợi nhuận danh nghĩa, còn lợi nhuận thực tế thì phải sử dụng lãi suất thực tế để tính toán. Đối với giá bán sản phẩm cũng phải tiến hành dự báo dựa vào xu hướng phát triển của thị trường, vào thị hiếu của người tiêu dùng, dựa vào khả năng xuất hiện sản phẩm thay thế trong tương lai… để có thể có được giá sản phẩm sát với thực tế Trong việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, các cán bộ thẩm định cần tính toán yếu tố bình quân của các chỉ tiêu đó chứ không nên chỉ dừng lại việc tính các chỉ tiêu cho đến cuối đời dự án. Việc đó sẽ giúp cho cán bộ thẩm định so sánh đối chiếu giữa các dự án trong cùng một lĩnh vực. Ngoài các chỉ tiêu cơ bản như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn T, cần bổ sung tính toán thêm các chỉ tiêu B/C, PP và cũng cần phải phân tích các chỉ tiêu tính toán được. Thẩm định tài sản đảm bảo: Tài sản đảm bảo là căn cứ quan trọng để xác định giá trị cho vay bởi vậy việc đánh giá tài sản đảm bảo cũng là một nội dung quan trọng. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, SGD mới chỉ tiến hành đánh giá tài sản đảm bảo thông qua những tài liệu mà khách hàng cung cấp. Để đánh giá được đúng giá trị của tài sản đảm bảo, cán bộ cần phải đi kiểm tra thực tế tài sản đó, cần phải xác minh xem tài sản đó có thuộc quyền sở hữu của khách hàng hay không, tài sản đó có thể bán được đúng như giá trị mà khách hàng đưa ra hay không. Đối với tài sản đảm bảo là dây truyền công nghệ, máy móc hiện đại thì cần phải tham khảo ý kiến của chuyên gia để đánh giá giá trị của tài sản. Ngân hàng thường quan tâm đến những tài sản đảm bảo là những vật hữu hình như nhà xưởng, máy móc…Điều này là hoàn toàn hợp lý bởi nó dễ kiểm soát, đánh gía và tính an toàn cao. Tuy nhiên không phải khách hàng nào cũng có tài sản đảm bảo là những vật hữu hình, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực du lịch dịch vụ thì tài sản đảm bảo của họ đôi khi lại chính là uy tín, thương hiệu của họ. Bởi vậy SGD cần linh động trong việc xác định cũng như đánh giá tài sản đảm bảo, với mỗi doanh nghiệp hoạt động trong những lĩnh vực khác nhau thì cần phải có tiêu chí đánh giá riêng. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức điều hành của SGD đối với công tác thẩm định dự án ngành du lịch dịch vụ Mỗi một dự án thuộc lĩnh vực khác nhau thì lại có những đặc điểm khác nhau. Vì vậy việc bổ nhiệm phân công cán bộ tham gia thẩm định dự án phải dựa vào năng lực, kinh nghiệm kiến thức của mỗi người. Đồng thời phải gắn trách nhiệm của người thẩm định với kết quả thẩm định. Đối với những dự án đơn giản, SGD đã tiếp nhận nhiều thì chỉ cần giao cho một hoặc hai cán bộ thẩm định dự án. Nhưng đối với những dự án có quy mô lớn, tính chất kĩ thuật phức tạp thì SGD cần phải thành lập Hội đồng thẩm định để thẩm định dự án. Trong hội đồng thẩm định ngoài những cán bộ thẩm định có kinh nghiệm tham gia vào công tác thẩm định thì cần phải có sự tham gia của các chuyên gia trong lĩnh vực mà dự án đầu tư. Có như vậy công tác thẩm định mới được tiến hành nhanh và chính xác. Tiến hành phân tích độ nhạy đa chiều, luôn đảm bảo số liệu tính toán tài chính của dự án trong trạng thái động. Thông thường để đơn giản và tiện cho việc tính toán thì cán bộ thẩm định chỉ phân tích độ nhạy dựa trên sự thay đổi của một yếu tố, đa số là cho giá của hàng hoá thay đổi, từ đó tính toán lại các chỉ tiêu tài chính. Việc tính toán như vậy sẽ gây ra những thiếu xót lớn do doanh thu của dự án không chỉ bị tác động bởi giá bán sản phẩm mà còn bị tác động bởi nhiều yếu tố như nhu cầu của thị trường, giá mua các nguyên vật liệu đầu vào…Do đó để đảm bảo việc thẩm định khía cạnh tài chính dự án được chính xác thì cần phải tiến hành phân tích độ nhạy đa chiều, có nghĩa là tính toán lại các chỉ tiêu tài chính của dự án dựa trên sự thay đổi của nhiều yếu tố. Bên cạnh đó sự thay đổi của các yếu tố này thì phải đảm bảo đã tính đến tác động của trượt giá, lạm phát. Trượt giá và lạm phát tác động rất lớn đến giá cả, tỷ lệ chiết khấu vì vậy trong quá trình tính toán, lãi suất sử dụng phải là lãi suất thực. Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định Nhờ những tiến bộ của khoa học công nghệ mà việc thực hiện những giao dịch ngân hàng và quản lý ngày càng dễ dàng nhưng biến đổi nhanh theo sự biến đổi của công nghệ. Vì vậy, đội ngũ nhân viên của ngân hàng ngoài việc nắm vững nghiệp vụ thì cần phải được thường xuyên đào tạo nâng cao trình độ. Mở những lớp đào tạo cho nhân viên mới. Nhân viên mới thường là những sinh viên mới ra trường, kinh nghiệm chưa có nhiều vì vậy cần phải đào tạo nghiệp vụ để có thể sẵn sàng áp dụng những kiến thức đã học tại nhà trường vào thực tế. Có như vậy thì hiệu quả làm việc mới cao. Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn cho nhân viên đang làm việc. Ngoài việc tổ chức những lớp đào tạo tại SGD thì cần tổ chức cho những nhân viên giỏi được đi học tập kinh nghiệp, nghiệp vụ ở nước ngoài, những nước có hệ thống ngân hàng tốt. Ngoài việc đầu tư cho việc đào tạo nâng cao trình độ cho người lao động, cần phải có chế độ đãi ngộ người lao động, khuyến khích họ làm việc có hiệu quả hơn như tổ chức cho nhân viên những hoạt động kỷ niệm ngày truyền thống của SGD, quan tâm đến người nhà, gia đình của người lao động, tổ chức những kỳ nghỉ cho người lao động và gia đình họ… Có chế độ tiền lương, tiền thưởng cho người lao động hợp lý. Bên cạnh chế độ đãi ngộ hợp lý, cũng cần phải xây dựng chế tài xử lý nghiêm khắc cán bộ vi phạm. Tuỳ từng mức độ vi phạm mà có những hình thức xử lý khác nhau. Xây dựng một đội ngũ cán bộ, ngoài những hiểu biết chung khái quát về tất cả các lĩnh vực thì còn có thể có hiểu biết sâu rộng về đặc điểm, tính chất của một ngành nhất nhằm thực hiện công tác thẩm định đạt hiệu quả cao hơn. Muốn vậy thì cần phải tiến hành cử cán bộ đi học, nghiên cứu về ngành đó. Có như vậy thì mới có thể chuyên môn hoá được công tác thẩm định và chất lượng thẩm định sẽ được nâng cao. Nâng cao chất lượng và số lượng thông tin Thông tin luôn là cơ sở quan trọng của công tác thẩm định. Mọi quyết định cấp tín dụng hay không đều phụ thuộc phần lớn vào những thông tin trong hồ sơ tín dụng. Nếu thông tin sai lệch thì rất dễ dẫn đến những quyết định sai lầm. Chính vì vậy, ngoài những thông tin do chủ dự án cung cấp, cán bộ tín dụng cần chủ động tìm kiếm thêm thông tin từ nhiều nguồn khác. Tuy nhiên cần phải biết chọn lọc thông tin tìm ra được những thông tin quan trọng cần thiết. Bởi nếu nhiều thông tin quá thì sẽ gây “loãng” và khiến cho công tác thẩm định sẽ gặp nhiều khó khăn. + Lưu trữ thông tin: Thông tin cần thiết cho công tác thẩm định một dự án là rất lớn. Trong quá trình hoạt động, SGD không phải chỉ thẩm định và cho vay một dự án vì vậy lượng thông tin về các dự án mà SGD có được là vô cùng nhiều. Mà thông tin về các dự án cũng như khách hàng không thể huỷ đi sau khi đã hoàn tất các thủ tục giao dịch, chúng cần phải được giữ lại để phục vụ cho công tác thẩm định các dự án tương tự khác cũng như để giữ được mối quan hệ với khách hàng. Vì thế lưu trữ thông tin một cách khoa học cũng là một phương pháp có thể nâng cao chất lượng và số lượng thông tin của SGD. Ta có thể phân chia thông tin theo ngành nghề lĩnh vực,ngoài việc lưu trữ bằng văn bản thì cần phải lưu trữ thành các file tài liệu trên máy vi tính. Thường xuyên sàng lọc loại bỏ những thông tin đã quá cũ, không còn phù hợp với thực tế và bổ sung thêm những thông tin mới + Cập nhập thông tin về các ngành kinh tế, định mức kinh tế kĩ thuật của ngành, quy định của nhà nước. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu ngày nay, các ngành kinh tế luôn có biến đổi kéo theo đó là sự biến đổi của các định mức kinh tế kĩ thuật. Vì vậy cần cập nhập thường xuyên những thông tin này để có được những tiêu chuẩn đúng đắn cho công tác thẩm định + Kết nối với hệ thống thông tin của Ngân Hàng Nhà Nước, Tổng cục thống kê và các cơ quan chức năng khác của nhà nước nhằm tiếp cận một cách nhanh nhất những số liệu mới của các ngành cũng như những quy định của nhà nước. + Trên thực tế thường xảy ra trường hợp một doanh nghiệp có thể gửi dự án của mình lên nhiều ngân hàng để xin vay vốn. Vì vậy cần phải hình thành mối quan hệ, thường xuyên trao đổi thông tin với các ngân hàng để có thể tránh được tình trạng hai ngân hàng cùng tiến hành cho vay 1 dự án, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi trong việc học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau. + Đối với những thông tin mà khách hàng cung cấp trong hồ sơ vay vốn thì cần phải xác minh tính chính xác của thông tin đó. Bên cạnh đó cần phải chủ động thu thập thêm thông tin từ những nguồn bên ngoài như thông tin về quan hệ tín dụng của doanh nghiệp với các định chế tài chính khác, thông tin về uy tín của doanh nghiệp, về tất cả các lĩnh vực mà doanh nghiệp đang hoạt động… Đầu tư đổi mới hiện đại hoá trang thiết bị phục vụ cho việc thẩm định dự án Nâng cao cơ sở vật chất và hiện đại hoá công nghệ ngân hàng. Cơ sở vật chất và công nghệ có được cải thiện thì mới tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ tín dụng thẩm định dự án một cách nhanh chóng, đẩy nhanh tiến độ công việc. Đồng thời công nghệ hiện đại cũng giúp cho việc tính toán được thực hiện hiệu quả hạn chế những sai xót . Để có thể hiện đại hoá công nghệ ngân hàng thì SGD cần phải có kế hoạch, trích lập một quỹ phục vụ cho công tác đầu tư mua sắm thiết bị, máy móc. Bên cạnh đó cần đảm bảo không ngừng nâng cao trình độ của nhân viên thuộc phòng Tin học và phòng Hành chính quản trị bởi những phòng này có chức năng phục vụ, đảm bảo cho hoạt động của hệ thống thông tin của ngân hàng được thông suốt. Một số kiến nghị Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước Bằng các công cụ quản lý vĩ mô, Nhà nước cần tạo lập và duy trì môi trưòng pháp lý, môi trường kinh tế xã hội ổn định, đặc biệt là những quy chế luật pháp có liên quan đến đầu tư. Điều này làm cho các doanh nghiệp yên tâm đầu tư và kinh doanh, giúp ngân hàng có cơ sở pháp lý để xử lý những vấn đề thẩm định có liên quan. Đề nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các Bộ Tài Chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Tổng cục thống kê… xây dựng đề án xác định hệ thống chỉ tiêu thẩm định mang tính chuẩn mực cùng các ngưỡng đánh giá cho từng ngành công nghiệp, nông nghiệp, xây dựng cơ bản… làm cơ sở để so sánh, đánh giá dự án. Công khái các quy hoạch tổng thể về phát triển kinh tế xây dựng theo ngành, vùng, lãnh thổ để các ngân hàng thương mại có kế hoạch cho vay vốn đầu tư vừa đảm bảo đúng với quy hoạch của nhà nước, vừa đảm bảo hiệu quả của hoạt động cho vay. Đề nghị các bộ, ngành cần phối hợp chặt chẽ trong việc thẩm định và phê duyệt các dự án đầu tư, nâng cao trình độ, chất lượng thẩm định dự án. Nhà nước cần quy định rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư và người có thẩm quyền quyết định đầu tư, trách nhiệm của các bên đối với kết quả thẩm định. Nhà nước chỉ đạo các doanh nghiệp nghiêm túc thực hiện chế độ kế toán, thống kê và thông tin báo cáo theo đúng quy định, thực hiện chế độ kiểm toán băt buộc tạo điều kiện giúp ngân hàng trong việc phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp, tài chính dự án. Ban hành những chế tài xử lý những vi phạm của chủ đầu tư khi cung cấp thông tin không chính xác từ đó có thể giảm được rủi ro thông tin. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước NHNN cần hệ thống hoá những kiến thức cơ bản về thẩm định dự án, hỗ trợ cho các NHTM và nâng cao nghiệp vụ thẩm định đồng thời mở rộng phạm vi, nội dung và tăng tính cập nhật của trung tâm phòng ngừa rủi ro tín dụng. Hàng năm, NHNN cần tổ chức các hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác giữa các NHTM trong công tác thẩm định. Đề nghị bộ phận thẩm định các NHTM Việt Nam phối hợp với nhau để trao đổi kinh nghiệm và thông tin. Đặc biệt, xu hưóng hiện này là các ngân hàng cho vay đồng tài trợ những dự án quy mô lớn, việc hợp tác sẽ tận dụng được thế mạnh của mỗi ngân hàng trong việc thẩm định. Kiến nghị với NHTMCP Ngoại thương Đa dạng hoá các loại tài sản đảm bảo tiền vay nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đáp ứng được yêu cầu về tài sản đảm bảo tiền vay. Ngoài ra cần phân loại, đánh giá lại tài sản thế chấp và phải theo dõi định kỳ để phát hiện kịp thời những rủi ro phát sinh đối với tài sản này. Đẩy mạnh hoạt động đồng tài trợ giữa các ngân hàng thương mại. Thiết lập tổ chuyên trách thông tin và xử lý thông tin để phục vụ cho công tác thẩm định dự án nói riêng và các nghiệp vụ ngân hàng nói chung. Tổ chức các buổi tổng kết báo cáo thẩm định để rút kinh nghiệm. Xây dựng một quy trình thẩm định dự án khoa học hơn 2.3.4. Kiến nghị với chủ đầu tư Chủ đầu tư cần nâng cao năng lực lập các dự án đầu tư ( trước khi tiến hành đầu tư cần nghiên cứu rõ khía cạnh thị trường, kỹ thuật, công nghệ .. của dự án, nếu không tự thực hiện được thì có thể thuê chuyên gia lập). Đồng thời phải chấp hành nghiêm chỉnh việc xây dựng và lập dự án theo đúng nội dung quy định trong Thông tư số 09/BKH/VPTĐ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư về xây dựng và thẩm định dự án. Chủ đầu tư cần phải nhận thức đúng vai trò, vị trí của công tác thẩm định dự án trước khi quyết định đầu tư để có những dự án thực sự có hiệu quả. Các dự án phải được xác định đầu tư đúng tổng số vốn theo thời điểm xây dựng, khắc phục tình trạng làm với khối lượng nhiều nhưng tính toán ít để dễ được phê duyệt. Cần cung cấp chính xác và chi tiết tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và nội dung xin vay vốn. Các TCTNN cũng cần tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như quản lý dự án đầu tư để tránh tình trạng thất thoát, lãng phí ngày càng diễn ra trầm trọng trong các TCTNN hiện nay. KẾT LUẬN Từ những nghiên cứư phân tích ở trên, ta có thể khẳng định một lần nữa vai trò đặc biệt quan trọng của công tác thẩm định các dự án nói chung và các dự án thuộc ngành du lịch dịch vụ nói riêng trong hoạt động của ngân hàng. Chính vì vậy việc nâng cao chất lượng của công tác thẩm định các dự án tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam là rất cần thiết. Hiện nay công tác thẩm định dự án tại SGD NHTMCP Ngoại Thương đã đạt nhiều kết quả tốt cả về chất lượng thẩm định và số lượng các dự án được thẩm định thể hiện ở số lượng các dự án cho vay ngày càng tăng và tỉ lệ nợ khó đòi ngày càng giảm. Tuy nhiên qua quá trình nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư tại SGD cùng với việc đi sâu nghiên cứu một dự án đã được thẩm định tôi nhận thấy bên cạnh những thành tựu đạt được thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế nhất định trong công tác thẩm định. Những tồn tại này không chỉ xuất phát từ phía SGD mà còn phụ thuộc vào những nguyên nhân khách quan khác như từ phía khách hàng, môi trường pháp lý, kinh tế…Chính vì vậy việc nâng cao chất lượng thẩm định thì nỗ lực của SGD là chưa đủ mà cần phải có sự tham gia hợp tác giữa các ngành, các cấp. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ thẩm định phòng Đầu tư dự án của Sở giao dịch NHTMCP Ngoại thương Việt Nam và Giáo viên hướng dẫn – Th.S Nguyễn Thị Ái Liên đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp này. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Kinh tế đầu tư - Chủ biên: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, PGS.TS Từ Quang Phương Giáo trình Ngân hàng thương mại - Chủ biên PGS.TS Phan thị Thu Hà Khoá luận tốt nghiệp: Công tác thẩm định dự án đầu tư tại SGD Ngân hàng ngoại thương, thực trạng và giải pháp. – SV: Nguyễn Tiến Định - Lớp Kinh tế đầu tư 46A Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2008 của SGD Ngân hàng ngoại thương Quy trình thẩm định đối với khách hàng tổ chức do Vietcombank quy định Quy trình quản lý rủi ro cho vay dự án do Vietcombank quy định Một số dự án xin vay vốn đã được thẩm định tại SGD Webside : www.vietcombank.com.vn Webside : www.vietnamtourism.gov.vn PHỤ LỤC Các bảng phân tích tài chính dự án: “Trung tâm Du lịch và Giải trí quốc tế Silver Shore Hoàng Đạt” b¶ng 1: th«ng sè dù ¸n I Tæng vèn ®Çu t 92.659.939 IV Th«ng sè khai th¸c dù ¸n 1 Vèn cè ®Þnh 87.659.939 1 - BiÕn ®éng CS phßng KS n¨m ®Çu 0% a - Chi phÝ thuª ®Êt 3.600.000 2 - BiÕn ®éng CS villa n¨m ®Çu 0% b - X©y l¾p 22.728.072 3 - BiÕn ®éng SL kh¸ch casino n¨m ®Çu 0% d - ThiÕt bÞ 40.833.094 4 - Gi¸ phßng kh¸ch s¹n trung b×nh 160 $ ngµy ®ªm e - Chi phÝ kh¸c 3.611.228 5 - Gi¸ biÖt thù trung b×nh 350 $ ngµy ®ªm f - D.phßng, VL§ ho¹t ®éng thö 3.869.779 6 - DT casino/ngêi trung b×nh 200 $ ngµy g - L·i vay trong TGTC 6.490.112 7 - LN ®Ó l¹i tr¶ nî 100% LNST h - VAT 6.527.654 8 - TrÝch KHCB tr¶ nî 100% KH n¨m 2 Vèn lu ®éng ban ®Çu 5.000.000 9 - B¶o hiÓm TSC§ 0,30% CF XD + TB II CÊu tróc vèn cè ®Þnh Kh«ng VAT 10 - CF thay thÕ TSC§ n¨m 1 2,00% DT 1 - Vèn tù cã 28.132.285 34,67% 11 - CF thay thÕ TSC§ n¨m 2 3,00% DT 2 - Vèn vay NH th¬ng m¹i 53.000.000 65,33% 12 - CF thay thÕ TSC§ tõ n¨m 3 4,00% DT Tæng vèn ®Çu t cè ®Þnh 81.132.285 100,00% 13 - PhÝ qu¶n lý c¬ b¶n 2,00% DT 14 - PhÝ qu¶n lý thëng 6,00% LN ho¹t ®éng III L·i suÊt, thêi gian ©n h¹n, tr¶ nî 15 - §ãng gãp hÖ thèng hç trî nhãm 4,00% DT phßng 1 - L·i suÊt (sibor 6m + 2,1%)/n¨m 6,90% 16 - PhÝ nghiªn cøu ®é hµi lßng nh©n viªn 8 $/employee 2 - Thêi gian ©n h¹n 3,00 17 - PhÝ nghiªn cøu ®é hµi lßng kh¸ch hµng 4.505 /year 3 - Thêi gian tr¶ nî gèc 9,00 18 - ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp 28% TN chÞu thuÕ 4 - L·i suÊt vèn lu ®éng 6,10% b¶ng 2: KÕ ho¹ch khÊu hao cña dù ¸n Kho¶n môc Thêi gian Nguyªn gi¸ QIII, IV 2009 N¨m 2010 N¨m 2011 N¨m 2012 N¨m 2013 N¨m 2014 N¨m 2015 N¨m 2016 N¨m 2017 N¨m 2018 N¨m 2019 N¨m 2020 N¨m 2021 N¨m 2022 N¨m 2023 - Chi phÝ thuª ®Êt 25 3.600.000 36.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 144.000 - X©y l¾p 25 22.728.072 227.281 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 909.123 - ThiÕt bÞ 10 40.833.094 1.020.827 4.083.309 4.083.309 4.083.309 4.083.309 4.083.309 4.083.309 4.083.309 4.083.309 4.083.309 3.062.482 - Chi phÝ kh¸c 5 3.611.228 180.561 722.246 722.246 722.246 722.246 541.684 - D.phßng, VL§ ho¹t ®éng thö 5 3.869.779 193.489 773.956 773.956 773.956 773.956 580.467 - L·i vay trong TGTC 5 6.490.112 324.506 1.298.022 1.298.022 1.298.022 1.298.022 973.517 Tæng trÝch KH n¨m N/A 81.132.285 1.982.664 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.232.100 5.136.432 5.136.432 5.136.432 5.136.432 4.115.605 1.053.123 1.053.123 1.053.123 1.053.123 B¶ng 3: KÕ ho¹ch vay nî cña dù ¸n Kho¶n môc N¨m 2008 QI, II 2009 QIII, IV 2009 N¨m 2010 N¨m 2011 N¨m 2012 N¨m 2013 N¨m 2014 N¨m 2015 N¨m 2016 N¨m 2017 N¨m 2018 N¨m 2019 D nî ®Çu kú - 17.379.070 43.447.674 46.631.783 46.631.783 41.450.474 36.269.165 31.087.855 25.906.546 20.725.237 15.543.928 10.362.618 5.181.309 L·i ph¸t sinh trong kú 599.578 899.367 1.553.871 3.217.593 3.038.838 2.681.328 2.323.817 1.966.307 1.608.797 1.251.286 893.776 536.266 178.755 Tr¶ nî trong kú 599.578 899.367 1.553.871 3.217.593 8.220.147 7.862.637 7.505.126 7.147.616 6.790.106 6.432.595 6.075.085 5.717.575 5.360.064 Tr¶ gèc - - - - 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 Tr¶ l·i 599.578 899.367 1.553.871 3.217.593 3.038.838 2.681.328 2.323.817 1.966.307 1.608.797 1.251.286 893.776 536.266 178.755 D nî t¨ng thªm 17.379.070 26.068.605 3.184.109 - - - - - - - - D nî cuèi kú 17.379.070 43.447.674 46.631.783 46.631.783 41.450.474 36.269.165 31.087.855 25.906.546 20.725.237 15.543.928 10.362.618 5.181.309 (0) b¶ng 4: KÕ ho¹ch kinh doanh vµ lîi nhuËn cña dù ¸n Kho¶n môc Ghi chó QIII, IV 2009 N¨m 2010 N¨m 2011 N¨m 2012 N¨m 2013 N¨m 2014 N¨m 2015 N¨m 2016 N¨m 2017 N¨m 2018 N¨m 2019 N¨m 2020 N¨m 2021 N¨m 2022 N¨m 2023 Doanh thu kh¸ch s¹n 5 sao N¨m 2009 chØ h® quý IV 792.000 9.504.000 9.694.080 9.887.962 10.085.721 10.287.435 10.493.184 10.703.048 10.917.109 11.135.451 11.358.160 11.585.323 11.817.029 12.053.370 12.294.437 C«ng suÊt cho thuª T¨ng 2%/n¨m ®Õn 75% 10% 30,00% 30,60% 31,21% 31,84% 32,47% 33,12% 33,78% 34,46% 35,15% 35,85% 36,57% 37,30% 38,05% 38,81% Sè lîng phßng cho thuª 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 Doanh thu khu biÖt thù 3.704.400 3.778.488 3.854.058 3.931.139 4.009.762 4.089.957 4.171.756 4.255.191 4.340.295 4.427.101 4.515.643 4.605.956 4.698.075 4.792.036 C«ng suÊt cho thuª T¨ng 2%/n¨m ®Õn 75% 30,00% 30,60% 31,21% 31,84% 32,47% 33,12% 33,78% 34,46% 35,15% 35,85% 36,57% 37,30% 38,05% 38,81% Sè lîng biÖt thù 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 Doanh thu casino N¨m 2009 chØ h® quý IV 1.620.000 9.720.000 10.224.000 10.728.000 11.232.000 11.808.000 12.384.000 13.032.000 13.680.000 14.400.000 15.120.000 15.912.000 16.704.000 17.568.000 18.432.000 Sè lîng ngêi tham gia/ngµy T¨ng 5%/n¨m 90 135 142 149 156 164 172 181 190 200 210 221 232 244 256 Tæng doanh thu 2.412.000 22.928.400 23.696.568 24.470.019 25.248.860 26.105.197 26.967.141 27.906.804 28.852.300 29.875.746 30.905.261 32.012.966 33.126.985 34.319.445 35.518.474 PhÝ qu¶n lý c¬ b¶n 48.240 458.568 473.931 489.400 504.977 522.104 539.343 558.136 577.046 597.515 618.105 640.259 662.540 686.389 710.369 KhÊu hao TCS§ 1.982.664 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.232.100 5.136.432 5.136.432 5.136.432 5.136.432 4.115.605 1.053.123 1.053.123 1.053.123 1.053.123 Chi phÝ thay thÕ TSC§ 48.240 458.568 710.897 978.801 1.009.954 1.044.208 1.078.686 1.116.272 1.154.092 1.195.030 1.236.210 1.280.519 1.325.079 1.372.778 1.420.739 Chi phÝ l¬ng 518.700 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 2.074.800 §ãng gãp hÖ thèng hç trî nhãm 31.680 528.336 538.903 549.681 560.674 571.888 583.326 594.992 606.892 619.030 631.410 644.039 656.919 670.058 683.459 PhÝ nghiªn cøu ®é hµi lßng nh©n viªn 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 6.888 PhÝ nghiªn cøu ®é hµi lßng kh¸ch hµng 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 4.505 Chi phÝ b¸n hµng, qu¶n lý doanh nghiÖp kh¸c 1.332.108 6.588.039 6.895.816 7.191.731 7.728.184 8.913.875 11.293.252 11.942.075 12.594.764 13.302.007 15.034.099 18.862.559 19.632.723 20.457.764 21.287.160 Tæng chi phÝ ho¹t ®éng 3.973.025 18.050.361 18.636.396 19.226.462 19.820.639 20.370.368 20.717.232 21.434.101 22.155.420 22.936.206 23.721.623 24.566.692 25.416.577 26.326.305 27.241.044 (%/Doanh thu) 164,72% 78,72% 78,65% 78,57% 78,50% 78,03% 76,82% 76,81% 76,79% 76,77% 76,76% 76,74% 76,72% 76,71% 76,70% Lîi nhuËn ho¹t ®éng (1.561.025) 4.878.039 5.060.172 5.243.557 5.428.220 5.734.829 6.249.909 6.472.703 6.696.880 6.939.539 7.183.637 7.446.274 7.710.408 7.993.140 8.277.430 Chi phÝ qu¶n lý thëng 292.682 303.610 314.613 325.693 344.090 374.995 388.362 401.813 416.372 431.018 446.776 462.624 479.588 496.646 L·i vay vèn cè ®Þnh 3.052.815 3.217.593 3.038.838 2.681.328 2.323.817 1.966.307 1.608.797 1.251.286 893.776 536.266 178.755 - - - - L·i vay vèn lu ®éng 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 305.000 Chi phÝ thuª ®Êt cßn l¹i 316.800 USD/n¨m (10 n¨m) 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 316.800 Lîi nhuËn tríc thuÕ (5.235.641) 745.964 1.095.924 1.625.816 2.156.910 2.802.632 3.644.318 4.211.255 4.779.492 5.365.101 6.268.864 6.694.498 6.942.784 7.208.552 7.475.784 ThuÕ TNDN - 208.870 306.859 455.229 603.935 784.737 1.020.409 1.179.151 1.338.258 1.502.228 1.755.282 1.874.459 1.943.979 2.018.395 2.093.220 Lîi nhuËn sau thuÕ (5.235.641) 537.094 789.065 1.170.588 1.552.975 2.017.895 2.623.909 3.032.103 3.441.234 3.862.873 4.513.582 4.820.038 4.998.804 5.190.157 5.382.565 b¶ng 5: Kh¶ n¨ng tr¶ nî cña dù ¸n Kho¶n môc Ghi chó QIII, IV 2009 N¨m 2010 N¨m 2011 N¨m 2012 N¨m 2013 N¨m 2014 N¨m 2015 N¨m 2016 N¨m 2017 N¨m 2018 N¨m 2019 N¨m 2020 KhÊu hao 1.982.664 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.930.656 7.232.100 5.136.432 5.136.432 5.136.432 5.136.432 4.115.605 1.053.123 Lîi nhuËn sau thuÕ (100%) (5.235.641) 537.094 789.065 1.170.588 1.552.975 2.017.895 2.623.909 3.032.103 3.441.234 3.862.873 4.513.582 4.820.038 Nguån hoµn thuÕ VAT 6.527.654 Tæng nguån tr¶ nî 3.274.677 8.467.750 8.719.721 9.101.244 9.483.631 9.249.996 7.760.341 8.168.536 8.577.666 8.999.305 8.629.187 5.873.161 Tr¶ nî gèc - 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 5.181.309 - Thõa thiÕu nguån 3.274.677 8.467.750 3.538.412 3.919.935 4.302.322 4.068.686 2.579.032 2.987.227 3.396.357 3.817.996 3.447.878 5.873.161 TÝch luü sau tr¶ nî 3.274.677 11.742.428 15.280.840 19.200.774 23.503.096 27.571.783 30.150.815 33.138.041 36.534.398 40.352.394 43.800.272 49.673.433 Tæng gi¸ trÞ tÝch lòy sau khi tr¶ nî xong 43.800.272 b¶ng 6: Kh¶ n¨ng tr¶ nî cña dù ¸n theo sè lîng kh¸ch vui ch¬i n¨m ®Çu vµ c«ng suÊt kh¸ch s¹n n¨m ®Çu DiÔn biÕn cña tÝch lòy dßng tiÒn sau tr¶ nî khi Sè lîng kh¸ch vui ch¬i n¨m ®Çu biÕn ®éng vµ C«ng suÊt cho thuª kh¸ch s¹n n¨m ®Çu biÕn ®éng 43.800.272 -50,00% -45,00% -40,00% -35,00% -30,00% -25,00% -20,00% -15,00% -10,00% -5,00% -2,50% -50% (46.525.502) (41.029.349) (35.533.196) (30.037.043) (24.540.890) (19.044.737) (13.548.583) (8.052.430) (2.592.218) 2.711.683 5.277.173 -45% (42.073.582) (36.577.429) (31.081.276) (25.585.123) (20.088.970) (14.592.816) (9.096.663) (3.600.510) 1.725.176 6.891.878 9.372.754 -40% (37.621.662) (32.125.509) (26.629.356) (21.133.203) (15.637.050) (10.140.896) (4.644.743) 733.458 5.951.716 10.944.277 13.344.547 -35% (33.169.742) (27.673.589) (22.177.436) (16.681.283) (11.185.129) (5.688.976) (258.261) 5.006.242 10.042.534 14.873.713 17.200.141 -30% (28.717.822) (23.221.669) (17.725.516) (12.229.363) (6.733.209) (1.249.980) 4.059.133 9.136.985 14.002.609 18.681.624 21.005.296 -25% (24.265.902) (18.769.749) (13.273.596) (7.777.442) (2.281.289) 3.067.414 8.231.437 13.131.505 17.839.433 22.457.333 24.707.971 -20% (19.813.982) (14.317.829) (8.821.676) (3.325.522) 2.075.696 7.300.802 12.260.401 16.997.243 21.639.368 26.140.644 28.334.641 -15% (15.362.062) (9.865.909) (4.369.756) 1.083.977 6.355.329 11.382.092 16.155.052 20.802.398 25.322.679 29.717.331 31.860.962 -10% (10.910.142) (5.413.989) 82.165 5.401.371 10.476.544 15.312.862 19.960.208 24.504.714 28.918.855 33.192.893 35.296.941 -5% (6.458.222) (962.069) 4.409.652 9.570.995 14.447.629 19.118.017 23.686.749 28.120.379 32.410.014 36.576.690 38.595.187 0% (2.006.302) 3.417.934 8.649.888 13.576.525 18.275.827 22.868.784 27.321.902 31.627.135 35.805.539 39.821.269 41.810.771 b¶ng 7: Kh¶ n¨ng tr¶ nî cña dù ¸n theo sè lƯỢng kh¸ch vui ch¬i n¨m ®Çu vµ c«ng suÊt Villa n¨m ®Çu DiÔn biÕn cña tÝch lòy dßng tiÒn sau tr¶ nî khi Sè lîng kh¸ch vui ch¬i n¨m ®Çu biÕn ®éng vµ C«ng suÊt cho thuª kh¸ch s¹n n¨m ®Çu biÕn ®éng 43.800.272 -50,00% -45,00% -40,00% -35,00% -30,00% -25,00% -20,00% -15,00% -10,00% -5,00% -2,50% -50% (19.216.670) (13.720.517) (8.224.364) (2.728.210) 2.659.249 7.870.867 12.804.277 17.528.408 22.158.073 26.659.349 28.841.128 -45% (17.495.633) (11.999.480) (6.503.327) (1.007.174) 4.327.852 9.449.527 14.321.664 18.997.354 23.579.527 28.034.856 30.216.022 -40% (15.774.596) (10.278.443) (4.782.290) 687.341 5.974.280 11.016.324 15.818.954 20.466.299 25.000.980 29.409.749 31.567.221 -35% (14.053.559) (8.557.406) (3.061.253) 2.355.943 7.591.475 12.555.897 17.287.899 21.921.158 26.422.311 30.781.656 32.896.467 -30% (12.332.523) (6.836.369) (1.340.216) 4.024.546 9.188.167 14.073.284 18.756.845 23.342.612 27.797.205 32.110.902 34.225.713 -25% (10.611.486) (5.115.333) 380.821 5.693.148 10.754.964 15.578.445 20.225.790 24.764.066 29.172.098 33.440.148 35.538.259 -20% (8.890.449) (3.394.296) 2.052.637 7.312.084 12.307.518 17.047.390 21.684.244 26.184.660 30.539.772 34.769.394 36.822.256 -15% (7.169.412) (1.673.259) 3.721.240 8.926.807 13.824.905 18.516.336 23.105.698 27.559.554 31.869.018 36.055.351 38.093.331 -10% (5.448.375) 47.778 5.389.842 10.493.604 15.337.936 19.985.281 24.527.152 28.934.447 33.198.265 37.339.348 39.332.478 -5% (3.727.338) 1.749.331 7.032.692 12.059.138 16.806.881 21.447.330 25.947.009 30.297.888 34.521.542 38.582.123 40.571.624 0% (2.006.302) 3.417.934 8.649.888 13.576.525 18.275.827 22.868.784 27.321.902 31.627.135 35.805.539 39.821.269 41.810.771