Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội

tại Vietcombank Hà Nội 1.3.1. Những thành tựu đạt được Trong thời gian vừa qua thì chất lượng công tác thẩm định dự xây dựng nói chung và thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng không ngừng được nâng cao, thể hiện ở số lượng các dự án được tài trợ vốn tăng lên qua các năm, dư nợ tín dụng đối với các dự án này năm sau cao hơn năm trước. Công tác thẩm định dự án tại Vietcombank Hà Nội đã thu được những thành công nhất định thể hiện ở các mặt sau: Thứ nhất: Cán bộ tín dụng và thẩm định đã tuân thủ một cách nghiêm chỉnh về quy trình thẩm định dự án mà Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam quy định, từ khâu tiếp nhận hồ sơ khách hàng, đến khâu tổ chức thẩm định dự án, và quyết định tài trợ vốn, giải ngân… Thứ hai: Về phương pháp thẩm định, các cán bộ thẩm định đã sử dụng các phương pháp thẩm định một cách linh hoạt phù hợp cho từng loại dự án cụ thể, có thể kể đến các phương pháp thường được sử dụng như phương pháp so sánh đối chiếu với các dự án xây dựng tương tự về quy mô, kỹ thuật công nghệ, tính chất, giúp giảm thiểu thời gian và chi phí thẩm định. Hay cán bộ thẩm định thường sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá một cách chính xác các rủi ro có thể gặp phải trước những biến động của thị trường như sự tăng giảm sản lượng tiêu thụ, giá cả đầu ra sản phẩm, giá cả nguyên vật liệu đầu vào… hay sự thay đổi các chỉ số vĩ mô như lãi suất chiết khấu, lạm phát… Thứ ba: Về nội dung thẩm định, thông thường thì các ngân hàng chú trọng nhất đến khía cạnh tài chính của dự án, bởi vì đây là nhân tố chủ yếu quyết định đến khả năng trả nợ của chủ dự án cho ngân hàng. Tuy nhiên với Vietcombank Hà Nội thì các cán bộ tín dụng và thẩm định đã xem xét dự án một cách đầy đủ và toàn diện về nội dung của một dự án cũng như chủ đầu tư dự án đó, từ tư cách pháp lý của chủ đầu tư đến lịch sử hình thành và phát triển doanh nghiệp, về hoạt động tài chính các yếu tố phi tài chính của chủ dự án đó như năng lực lãnh đạo, quản lý điều hành, quan hệ của chủ dự án với các tổ chức tín dụng khác. Đối với dự án thì cán bộ thẩm định đã thẩm định chặt chẽ từ các văn bản pháp lý liên quan đến sự triển khai hoạt động của dự án, các quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, thẩm định khía cạnh thị trường đầu ra cũng như đầu vào, đảm bảo dự án có thể thực hiện và vận hành tốt, ngân hàng cũng rất quan tâm đến khía cạnh tổ chức thực hiện dự án, nếu doanh nghiệp đủ năng lực thì sẽ tự đảm nhiệm, còn nếu thuê nhà thầu thì cán bộ tín dụng thẩm định cả năng lực thực hiện của nhà thầu đó. Ngoài ra còn sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để xây dựng các kịch bản khác nhau của dự án đó, từ đó xác định được các nhân tố rủi ro tác động mạnh đến dự án, đưa ra các yêu cầu giảm thiểu rủi ro đối với chủ dự án đó. Chính sự phân tích toàn diện trên nên báo cáo thẩm định được lập rất chi tiết và khoa học. Thứ tư: Đó chính là yếu tố con người trong công tác thẩm định dự án, các nhân viên đều được đào tạo từ các trường đại học đầu ngành về kinh tế như Học viện Ngân Hàng, hay Kinh Tế Quốc Dân, đều được trang bị các kiến thức chuyên sâu về công tác tín dụng, thẩm định dự án đầu tư, trong quá trình công tác luôn chú ý trau dồi tích lũy kinh nghiệm thực tế. Bên cạnh đó ngân hàng không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp cho cán bộ, khuyên khích nhân viên học tập không chỉ trong lĩnh vực thẩm định dự án mà cần nắm vững các kiến thức kinh tế xã hội nói chung, đến các lĩnh vực chuyên môn kỹ thuật có được thông qua kinh nghiệm thẩm định các dự án xây dựng, các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật của nghành, từ đó phục vụ cho chính công tác thẩm định sau này có chất lượng tốt hơn. 1.3.2. Những mặt còn tồn tại và nguyên nhân Bên cạnh những thành tựu ưu điểm đã đạt được trong công tác thẩm định dự án nói chung và thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng thì công tác thẩm định tại Vietcombank Hà Nội vẫn còn tồn tại một số hạn chế như sau: Thứ nhất: Chưa có sự phân loại một cách riêng biệt trong việc thẩm định các dự án thuộc các ngành, các lĩnh vực khác nhau, mà chủ yếu tất cả các dự án đều tuân theo một quy trình, nội dung thẩm định chung thống nhất. Do vậy không có những cán bộ có khả năng thẩm định chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng văn phòng cho thuê. Hầu hết khi có các dư án này thì các cán bộ thẩm định được phân công sẽ thẩm định căn cứ vào khung thẩm định chung dự án và kinh nghiệm của bản thân. Thứ hai: Do Vietcombank Hà Nội là chi nhánh cấp 1 của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam nên cũng chưa có phòng thẩm định dự án riêng biệt, chỉ có tổ thẩm định dự án thuộc phòng khách hàng, do đó khi có một dự án lớn, quy mô phức tạp trên 10 tỷ chẳng hạn thì phải trình lên hội đồng tín dụng cơ sở, nếu các dự án số vốn trên 35 tỷ phải trình lên hội đồng tín dụng Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, do vậy các dự án xây dựng văn phòng cho thuê thường là các dự án có số vốn đầu tư lớn, nên có rất nhiều dự án cần phải thành lập hội đồng thẩm định do vậy chi phí thẩm định cao, thời gian kéo dài Hơn nữa, do tổ thẩm định dự án quy mô còn nhỏ, số cán bộ còn ít do đó khả năng áp lực công việc là lớn, mỗi cán bộ phải tham gia thẩm định nhiều dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau cùng một lúc, nên khó có khả năng bám sát thực tế của dự án. Thứ ba :Đó là hạn chế về nội dung thẩm định mà chủ yếu là bao gồm các hạn chế khi thẩm định khía cạnh thị trường, kỹ thuật, và tài chính của dự án. Khía cạnh thị trường: Đánh giá nhu cầu thuê văn phòng còn chưa thật sự chuẩn xác, sát với tình hình thực tế .Đặc điểm thị trường dự án xây dựng văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào sự phát triển kinh tế, tăng trưởng kinh tế cao thì nhu cầu về thuê văn phòng của các doanh nghiệp là rất lớn, ngược lại kinh tế suy giảm thì rất có thể các văn phòng cho thuê khi xây dựng xong sẽ không được sử dụng hết. Sở dĩ có sự gia tăng đáng kể về nhu cầu thuê văn phòng trong thời gian qua là do kinh tế thế giới cũng như kinh tế Việt Nam phát triển rất tốt và ổn định trước khi có cuộc khủng hoảng tài chính thế giới diễn ra gần đây, cụ thể là dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam là rất lớn, kéo theo đó hàng loạt doanh nghiệp được thành lập, đặc biệt là tại Hà Nội do vậy nhu cầu về thuê văn phòng cho công ty tăng nhanh, và trong thời gian những năm 2006-2007 thì cung về văn phòng cho thuê luôn không theo kịp cầu, đã đẩy giá thuê văn phòng lên rất cao. Tuy nhiên chính điều này dễ dẫn tới rủi ro về thị trường với loại dự án này, cụ thể có thể là cuộc “khủng hoảng thừa”, cung lớn hơn cầu, nếu có sự đầu tư quá dồn dập của các nhà đầu tư vào lĩnh vực này, hoặc thế giới lâm vào một cuộc khủng hoảng kinh tế. Và đây là một hạn chế mà cán bộ thẩm định cần lưu ý. Trong khoảng năm 2006-2007 dự báo nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội tăng từ 15-20% trong các năm tới, tuy nhiên thực tế thì từ năm 2008 trở đi, thị trường bất động sản thực sự gặp khó khăn, kinh tế thế giới gặp khủng hoảng tài chính, cầu về văn phòng cho thuê đã suy giảm đáng kể, trong ngắn hạn thì có thể nói cung và cầu dường như đã bão hòa, thậm chí tại Hà Nội năm 2009, có hàng ngàn mét vuông mặt bằng văn phòng cho thuê bị bỏ trống. Và giá cho thuê đã giảm trung bình từ 15-20% mà vẫn có những văn phòng không có người thuê. Trong khi phân tích độ nhạy cán bộ cũng chỉ thay đổi 10% doanh thu. Khía cạnh kỹ thuật: Thẩm định về mặt kỹ thuật là một hạn chế khó khăn chung đối với các ngân hàng thương mại nói chung và Vietcombank Hà Nội nói riêng. Mà đặc điểm của các dự án xây dựng văn phòng liên quan tới rất nhiều yếu tố chuyên môn kĩ thuật, các cán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội thường là những cử nhân được đào tạo trong các trường khối ngành kinh tế, do vậy nắm vững tốt chuyên môn chung về thẩm định, còn về chuyên môn kỹ thuật về xây dựng thì còn rất nhiều hạn chế. Do vậy những dự án xây dựng lớn có thể nói về khía cạnh này thì cán bộ thẩm định sẽ rất khó khăn đê thẩm định, và do đó có thể có những rủi ro khi dự án được thực hiện. Khía cạnh tài chính: Một số hạn chế trong việc thẩm định nội dung tài chính của dự án xuất phát từ những hạn chế trong việc thẩm định thị trường và thẩm định kỹ thuật. Thứ nhất, chính vì sự hạn chế trong chuyên môn xây dựng, cho nên, việc xác định tổng vốn đầu tư, vốn đầu tư cho từng hạng mục chính xác là rât khó, chủ yếu dựa vào báo cáo kĩ thuật đề xuất của chủ đầu tư là chính.. Thứ hai là việc dự báo nhu cầu thị trường còn nhiều hạn chế, thiếu tính thực tế, do vậy việc xác định giá cả các chi phí đầu vào, cũng như giá cả cho thuê văn phòng trong tương lai là thiếu chính xác, dẫn đến tính toán chi phí và doanh thu cũng chủ yếu dựa trên các thông tin dự tính của chủ đầu tư, điều này rất dễ dẫn đến rủi ro tài chính của dự án. Nguyên nhân của những hạn chế bao gồm: Thứ nhất : Tại Vietcombank Hà Nội chưa có sự phân tách trong việc thẩm định từng loại dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau, dẫn đến cán bộ thẩm định còn lúng túng trong quá trình thẩm định các dự án khác nhau như xây dựng văn phòng. Thứ hai : Chưa có một phòng thẩm định dự án độc lập nên chưa có từng chuyên gia thẩm định trong từng loại dự án, từng lĩnh vực, từng đối tượng doanh nghiệp cụ thể, thời gian thẩm định kéo dài do một số dự án xây dựng văn phòng có số vốn đầu tư lớn phải lập hội đồng thẩm định Thứ ba : Việc thẩm định các dự án còn thiếu thực tế, dẫn đến một số đánh giá chưa thât sự chuẩn xác. Hầu hết các báo cáo kinh tế kĩ thuật chủ dự án gửi đến ngân hàng và cán bộ thẩm định lấy đó làm căn cứ thẩm định về khía cạnh kĩ thuật và tính toán chi phí, doanh thu, không dành nhiều thời gian điều tra thực tế các thông tin doanh nghiệp cung cấp đã thật sự chuẩn xác chưa. Những căn cứ thẩm định đầu ra đầu vào của sản phẩm chủ yếu là dự báo đánh giá thông qua các số liệu năm trước chứ không tham gia điều tra nghiên cứu thị trường một cách đầy đử, ngay cả báo cáo tài chính cũng chưa có một cơ quan kiểm toán độc lập để tiến hành kiểm tra tính chính xác trong báo cáo tài chính của khách hàng. Thứ tư: Năng lực của cán bộ trong việc phân tích các dự án xây dựng còn hạn chế, những nội dung liên quan đến kĩ thuật xây dựng, cán bộ chưa được đào tạo toàn diện chuyên sâu về xây dựng, chủ yếu là qua kinh nghiệm của bản thân tích lũy trong quá trình thẩm định các dự án văn phòng trước đó. Ngoài những nguyên nhân chủ quan trên thì có một số nguyên nhân khách quan: - Kinh tế: Môi trường kinh tế có nhiều biến động lớn trong thời gian gần đây, đó là sự thay đổi giá cả nguyên vật liệu như thép, xi măng , giá dầu, sự thay đổi tỷ giá, lạm phát tăng cao, cạnh tranh kinh tế khốc liệt làm một số dự án xây dựng không lường trước được những khó khăn và có nguy cơ thất bại. Đặc biệt nguy có khủng hoảng kinh tế tài chính, hay bất động sản tác động rất mạnh đến nhu cầu thuê văn phòng của doanh nghiệp. - Nguyên nhân từ phía chủ đầu tư: Trước hết phải kể đến trình độ lập dự án xây dựng của các doanh nghiệp còn yếu, các dự án được lập còn thiếu chính xác và thiếu căn cứ khoa học… Khi trình hồ sơ tài liệu lên ngân hàng, các chủ đầu tư không cung cấp đầy đủ các thông tin, tài liệu cần thiết cho qua trình thẩm định, khiến cho công tác thẩm định thường bị kéo dài. Các chủ đầu tư cũng thường cung cấp những thông tin thiếu chính xác về doanh nghiệp và dự án, làm ảnh hưởng tới chất lượng của công tác thẩm định - Mặt khác trình độ quản lý của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay còn thấp, chưa kể đến các doanh nghiệp thường hoạt động trong quá nhiều lĩnh vực, dẫn đến hiệu quả của các dự án không cao. Trong quá trình dự án đi vào hoạt động, các cán bộ thẩm định cũng không thể kiểm soát được mọi hoạt động của doanh nghiệp, từ đó khiến cho nhiều dự án bị chậm tiến độ thi công do lựa chọn không đúng nhà thầu, triển khai vốn không đúng tiến độ hay sử dụng vốn sai mục đích… làm ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng tại Vietcombank Hà Nội còn một số hạn chế nên em xin nêu một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định các dự án nói chung và dự án xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng. CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI 2.1. Định hướng chung hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong thời gian tới 2.1.1. Định hướng chung về hoạt động trong thời gian tới Mục tiêu của Vietcombank Hà Nội là trong thời gian tới không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động trong cả hoạt động huy động vốn và cho vay tín dụng, phát huy thế mạnh về công nghệ, uy tín thương hiệu ngân hàng đối ngoại, kết hợp với đa dạng hóa, hiện đại hóa các sản phẩm ngân hàng, tích hợp nhiều tiện ích, mở rộng mạng lưới giao dịch, áp dụng các chính sách lãi suất linh hoạt, các nghiệp vụ hoán đổi lãi suất, quyền chọn… để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng. Đối với mục tiêu huy động vốn: Đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, từ việc huy động các nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, đến các nguồn vốn tiết kiệm của các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, huy động tiết kiệm cả VNĐ và ngoại tệ, phấn đấu tổng nguồn vốn tăng bình quân khoảng 20%/năm. Phát hành nhiều sản phẩm đa dạng nhằm huy động vốn như phát hành thẻ tín dụng, các dịch vụ bảo lãnh thanh toán xuất nhập khẩu… Công tác tín dụng: đây vẫn là hoạt động chủ yếu nhất của Vietcombank Hà Nội, phấn đấu đa dạng hóa đối tượng cho vay, đa dạng hóa loại hình cho vay, không tập trung quá vào một vài khách hàng, một vài lĩnh vực, một khu vực nào đó nhằm tránh rủi ro. Đa dạng hóa trên cơ sở phát huy lợi thế kinh doanh trên lĩnh vực bán buôn, chú trọng đối tượng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hệ thống bán lẻ. Đa dạng hóa mặt hàng và lĩnh vực đầu tư theo hướng không tập trung quá lớn vào lĩnh vực thương mại, và một số ngành như điện than, dầu khí. Chủ động tìm kiếm khách hàng để lựa chọn được khách hàng tốt, dự án đầu tư có hiệu quả kinh tế cao, thu hồi vốn tốt. Lấy hiệu quả, an toàn làm tiêu chí hàng đầu để xét duyệt vốn vay. Đồng thời việc chủ động tìm kiếm khách hàng, dự án đầu tư nhằm làm giảmviệc khách hàng đưa thông tin không đúng sự thật Phát triển nhiều hình thức cho vay mới như cho vay trả góp, cho vay du học, thấu chi… Phấn đấu gia tăng tín dụng, đặc biệt là tài trợ các dự án, phấn đấu trong năm 2009 tín dụng tăng khoảng 20%, trong đó cho vay trung dài hạn chiếm khoảng 35% trong tổng dư nợ tín dụng và cho vay dự án chiếm khoảng từ 30-35% tổng dư nợ tín dụng. 2.1.2. Định hướng chung về hoạt động thẩm định và định hướng riêng trong công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê Hiện nay có rất nhiều ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn Hà Nội, nên khả năng cạnh tranh là rất lớn, vì vậy để đảm bảo các mục tiêu phát triển đặc biệt là tăng dư nọ tín dụng qua các năm thì việc tài trợ cho các dự án khả thi là một nhân tố cực kỳ quan trọng góp phần tăng hiệu quả sử dụng vốn. Tuy nhiên, công tác thẩm định phải đảm bảo nguyên tắc đó là cho vay càng nhiều dự án càng tốt, nhưng phải đảm bảo an toàn nguồn vốn. Thẩm định dự án nói chung và thẩm định các dự án xây dựng văn phòng nói riêng đều cần tuân thủ nghiêm theo các quy định hiện hành về quy trình cũng như nội dung thẩm định đã được quy định của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam. Công tác thẩm định dự án phải được tiến hành đồng bộ và liên tục trước trong và sau khi dự án thực hiện đi vào hoạt động. Trong thời gian tới, sau cuộc khủng hoảng tài chính vừa diễn ra, kinh tế thế giới và Việt Nam sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, do đó dự báo nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam rất lớn, kéo theo đó sẽ có rất nhiều doanh nghiệp trong nước cũng như của nước ngoài thành lập tại Việt Nam. Hơn thế nữa, Hà Nội là thủ đô, trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, sẽ có rất nhiều trụ sở tài chính, ngoại giao, các tổ chức quốc tế làm việc, vì vậy trong thời gian tới, nhu cầu về nhà ở chung cư cao cấp, nhu cầu thuê văn phòng đại diện, giao dịch lớn. Do vậy Vietcombank Hà Nội đã xác định số lượng dự án xây dựng xin vay vốn sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới, đặc biệt là các dự án xây dựng kết hợp chung cư để ở và văn phòng cho thuê. Vì vậy định hướng đối với hoạt động thẩm định các dự án xây dựng này là nâng cao chất lượng thẩm định, đặc biệt trong khía cạnh thị trường, kĩ thuật và tài chính của dự án, thứ hai để tránh rủi ro những dự án xấu, ngân hàng sẽ chủ động tìm kiếm những nhà đầu tư có tiềm năng trong lĩnh vực này để tài trợ cho những dự án xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê, ưu tiên cho những doanh nghiệp mà lĩnh vực kinh doanh chính là xây dựng. 2.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 2.2.1.Thành lập phòng thẩm định dự án chuyên trách độc lập Thành lập một phòng thẩm định chuyên trách độc lập chuyên thẩm định các dự án trung và dài hạn là nhu cầu cần thiết đối với Vietcombank Hà Nội trong thời gian tới. Như đã phân tích những hạn chế trong công tác thẩm định các dự án, thì một nguyên nhân của những hạn chế đó là chưa có một phòng thẩm định độc lập, chỉ có một tổ thẩm định dự án trực thuộc phòng Khách hàng, đội ngũ cán bộ thẩm định trong tổ còn ít. Chính vì vậy, nên những dự án lớn khoảng trên 10 tỷ đồng là ngân hàng phải thành lập hộ đồng tín dụng cơ sở, những dự án trên 35 tỷ đồng là phải trình lên hội đồng tín dụng, những dự án trên 120 tỷ đồng phải trình lên Hội đồng quản trị Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam. Chính vì năng lực của tổ thẩm định dự án chưa đáp ứng được yêu cầu khi thẩm định các dự án lớn, mà các dự án xây dựng văn phòng thường là các dự án có tổng vốn đầu tư lớn. Do vậy nhiều dự án phải thành lập hội đồng thẩm định, điều này làm thời gian thẩm định kéo dài hơn, chi phí thẩm định cao hơn. Bên cạnh đó vì chưa có một phòng thẩm định chuyên môn độc lập nên chưa có sự phân công độc lập, nếu có phòng thẩm định với số lượng nhân sự đáp ứng cả về số lượng và trình độ thì ta có thể làm việc chuyên môn hóa hơn, chẳng hạn sẽ có một số bộ phận chỉ làm nhiệm vụ điều tra các thông tin về khách hàng, một bộ phận khác sẽ làm nhiệm vụ thu thập điều tra nhu cầu thị trường thực tế, bộ phận khác có chuyên môn sâu trong lĩnh vực xây dựng thì sẽ làm nhiệm vụ thường xuyên cập nhập các văn bản luật pháp liên quan đến quy hoạch, đầu tư xây dựng, sẽ thẩm định khía cạnh kĩ thuật của các dự án xây dựng văn phòng này. Không những vậy, phòng thẩm định dự án sẽ đảm nhiệm thêm chức năng nữa là tư vấn công tác lập và thẩm định dự án cho chủ đầu tư, khi đó dự án sẽ đạt hiệu quả tốt hơn và đảm bảo an toàn cho nguồn vốn của Ngân hàng, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. 2.2.2. Tuyển dụng các cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý dự án xây dựng và đào tạo thêm về chuyên môn thẩm định, nâng cao đạo đức trách nhiệm cho nhân viên. Thẩm định dự án, đặc biệt là thẩm định các dự án xây dựng nói chung và dự án xây dựng văn phòng nói riêng là một công việc khó và đòi hỏi chuyên môn cao, cũng như những nỗ lực và đạo đức của cán bộ thẩm định. Trong mọi ngân hàng hay bất kỳ tổ chức nào thì nhân tố con người luôn là nhân tố quyết định đến sự thành công. Trước tiên phải nâng cao được nhận thức về tầm quan trọng của khâu thẩm định dự án xây dựng, bởi vì các dự án xây dựng văn phòng thông thường là các dự án có vốn đầu tư lớn, thời gian kéo dài, rủi ro cao, do vậy hiệu quả khả thi của dự án chính là phương án tốt nhất, quan trọng nhất đảm bảo được khả năng thu hồi vốn của ngân hàng. Hoạt động thẩm định không chỉ là công việc riêng của các cán bộ thẩm định mà còn phải được phổ cập ở một mức độ nhất định tới các bộ phận nghiệp vụ khác để họ hiểu được vị trí và tầm quan trọng của công tác thẩm định, từ đó hình thành sự phối hợp, trợ giúp cho cán bộ thẩm định trong quá trình ra quyết định. Thẩm định dự án không chỉ hướng tới phục vụ cho các mục tiêu kinh doanh cục bộ của ngân hàng mà còn phải góp phần thực hiện những mục tiêu phát triển kinh tế chung của ngành, của địa phương và của đất nước trong mỗi thời kỳ. Hoạt động thẩm định phải đứng trên góc độ người cho vay vốn để xem xét, ra quyết định, nhằm tránh xảy ra tình trạng thất thoát lãng phí, dẫn đến những tổn thất cho xã hội Tuy nhiên ,thẩm định dự án xây dựng văn phòng không đơn giản là chỉ dựa vào những báo cáo thông tin của chủ đầu tư cung cấp mà cán bộ thẩm định phải có trách nhiệm xác thực các thông tin đó, không những thế những dự án xây dựng công nghiệp thường là những dự án có kĩ thuật rất phức tạp, không phải cán bộ thẩm định nào ngày ban đầu có thể nắm vững được các thông số tiêu chuẩn định mức của ngành xây dựng, các dự án xây dựng lại liên quan đến rất nhiều các thủ tục pháp lý từ luật đầu tư, xây dựng, đấu thầu. Mặt khác số lượng các dự án xây dựng văn phòng xin vay vốn tại Vietcombank Hà Nội là khá lớn, đó là chưa kể đến còn rất nhiều các dự án xây dựng thuộc lĩnh vực khác. Vì vậy để có thể đảm bảo chất lượng công tác thẩm định các loại dự án thuộc lĩnh vực xây dựng thì Vietcombank Hà Nội cần những cán bộ có kiến thức chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng, quản lý dự án. Ngân hàng nên tuyển dụng thêm những cán bộ như vậy, từ đó có thể truyền đạt lại những kinh nghiệm, kiến thức chuyên sâu trong lĩnh vực thẩm định các loại dự án xây dựng cho các nhân viên thẩm định khác. Mặt khác, cán bộ thẩm định cần không ngừng học hỏi tích lũy kinh nghiệm từ thực tế, biết vận dụng các quy định, luật thông tư , quyết định về đầu tư, xây dựng một cách linh hoạt phù hợp trong quá trình thẩm định, phải cố gắng tham gia các chương trình nâng cao kiến thức nghiệp vụ về thẩm định, đặc biệt là thẩm định các dự án xây dựng do những tổ chức trong nước hay quốc tế tổ chức. Cuối cùng là tư cách đạo đức của cán bộ thẩm định, trong quá trình ra quyết định trong báo cáo thẩm định cần thực sự khách quan, trung thực và khoa học, tránh tình trạng dựa vào mối quan hệ chấp nhận những thông tin sai của dự án…. Như vậy có thể giao cho nhiều cán bộ cùng thẩm định một dự án, vừa giảm áp lực công việc, mỗi người lại có thế mạnh trong từng lĩnh vực như vậy sẽ thẩm định tốt hơn, và báo cáo thẩm định cũng sẽ khách quan tránh sự liên kết thỏa thuận giữa chủ đầu tư và cán bộ thẩm định. Muốn đạt được những điều trên thì ngân hàng cần quy định rõ trách nhiệm cũng như khen thưởng đối với cán bộ thẩm định. Chú trọng quyền lợi đi liền với trách nhiệm có như vậy mới kích thích được sự năng động chủ động trong công tác thẩm định, những cán bộ thẩm định nào còn yếu kém về chuyên môn có thể cử đi đào tạo hoặc luân chuyển sang công việc khác phù hợp với năng lực. 2.2.3.Có sự phân loại từng loại dự án khi thẩm định, và xây dựng khung thẩm định cho từng loại dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là các dự án xây dựng Trong quá trình tìm hiểu em nhận thấy Vietcombank Hà Nội chưa có sự phân loại các dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau mà quá trình thẩm định vẫn được thống nhất theo một khung thẩm định sẵn cho mọi loại dự án đầu tư, điều này có nhiều hạn chế như chuyên môn sâu khi thẩm định một loại dự án chắc chắn có nhiều hạn chế, thời gian thẩm định kéo dài hơn vì không có những hướng dẫn chi tiết, các tiêu chuẩn kĩ thuật của lĩnh vực đó cũng không có sẵn các chuẩn mực để so sánh. Hơn thế nữa, hiện nay số lượng dự án xây dựng văn phòng, hay các dự án xây dựng đang tăng lên rất nhanh, do vậy nếu có sự phân loại các loại dự án thành những lĩnh vực cụ thể và xây dựng lên những nội dung, tiêu chuẩn thẩm định chi tiết cho từng loại dự án này thì sẽ giúp cho công tác thẩm định dự án được đẩy nhanh, cán bộ thẩm định cũng dễ dàng hơn, và chất lượng thẩm định cũng được đảm bảo. Tất nhiên không thể xây dựng một khung thẩm định chi tiết cho mọi lĩnh vực nhưng đối với những lĩnh vực mà Vietcombank Hà Nội có rất nhiều dự án xin vay vốn cần thẩm định như dệt may, xây dựng…thì cần có sự phân loại để có một khung thẩm định riêng. Riêng đối với những dự án xây dựng như dự án xây dựng văn phòng cho thuê về cơ bản cũng có những đặc điểm của các dự án xây dựng, do vậy Ngân hàng nên xây dựng một khung thẩm định cho loại dự án này. Ví dụ đối với mục phân tích đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư để chấm điểm tín dụng, để đánh giá tình hình phát triển ngắn hạn và dài hạn, Ngân hàng sẽ xây dựng một khung chấm điểm riêng cho những doanh nghiệp xây dựng. Thông thường các hệ số thanh toán nhanh, thanh toán ngắn hạn từ 1 đến 2,5 còn hệ số thanh toán tức thời khoảng 0,5 là tốt nhưng mỗi loại hình doanh nghiệp, tùy quy mô nguồn vốn, lĩnh vực hoạt động mà có một chỉ số cụ thể để đánh giá. Ví dụ ta có thể xây dựng một bảng chấm điểm tài chính như sau: Bảng 2.1: Bảng chấm điểm tài chính các doanh nghiệp xây dựng Điểm Tỷ trọng Phân loại các chỉ số tài chính các doanh nghiệp xây dựng Điểm ban đầu Điểm theo trọng số Quy mô lớn Quymôtrungbình Quy mô nhỏ 100 80 60 40 20 100 80 60 40 20 100 80 60 40 20 Chỉ tiêu thanh khoản 1. Khả nảng thanh khoản 8% 1.9 1 0.8 0.5 <0.5 2.1 1.1 0.9 0.6 <0.6 2.3 1.2 1 0.9 <0.9 2. Khả năng thanh toán nhanh 8% 0.9 0.7 0.4 0.1 <0.1 1 0.7 0.5 0.3 <0.3 1.2 1 0.8 0.4 <0.4 Chỉ tiêu hoạt động 3. Vòng quay hàng tồn kho 10% 3.5 3 2.5 2 <2 4 3.5 3 2.5 <2.5 3.5 3 2 1 <1 4. Kỳ thu tiền bình quân 10% 60 90 120 150 >150 45 55 60 65 >65 40 50 55 60 >60 5. Doanh thu/Tổng tài sản 10% 2.5 2.3 2 1.7 <1.7 4 3.5 2.8 2.2 <2.2 5 4.2 3.5 2.5 <2.5 Chỉ tiêu cân nợ 6. Nợ phải trả/ Tổng tài sản 10% 55 60 65 70 >70 50 55 60 65 >65 45 50 55 60 >60 7. Nợ phải trả/ Tổng vốn chủ sở hữu 10% 69 100 150 233 >233 69 100 122 150 >150 66 69 100 122 >122 8. Nợ quá hạn/ Tổng dư nợ ngắn hạn 10% 0 1 1.5 2 >2 0 1.6 1.8 2 >2 0 1 1.5 2 >2 Chỉ tiêu thu nhập 9. Tổng thu nhập trước thuế/ Doanh thu 8% 8 7 6 5 <5 9 8 7 6 <6 10 9 8 7 <7 10. Tổng thu nhập trước thuế/ Tổng tài sản 8% 6 4.5 3.5 2.5 <2.5 6.5 5.5 4.5 3.5 <3.5 7.5 6.5 5.5 4.5 <4.5 11. Tổng thu nhập trước thuế/ Tổng vốn chủ sở hữu 8% 9.2 9 8.7 8.3 <8.3 11.5 11 10 8.7 <8.7 11.3 11 10 9.5 <9.5 Tổng 2.2.4. Thuê hoặc liên kết với các công ty kiểm toán độc lập để đánh giá chính xác tình hình tài chính của chủ đầu tư. Khi thẩm định dư án thì thông tin về chủ đầu tư là một căn cứ quan trọng để đánh giá khả năng thực hiện dự án, nguồn thông tin về doanh nghiệp càng phong phú, chính xác thì kết quả thẩm định càng đạt kết quả cao. Hầu hết các dự án xây dựng trong đó có các dự án xây dựng văn phòng không đạt được tiến độ, hoắc chậm tiến độ trả nợ ngân hàng là do cán bộ thẩm định đã đánh giá tình hình tài chính của chủ đầu tư chủ yếu thông qua số liệu mà chủ đầu tư cung cấp, do đó những đánh giá về tình hình tài chính của doanh nghiệp chưa sát với thực tế của doanh nghiệp đó. Ngoài việc cán bộ thẩm định có thể xuống trực tiếp công ty để thực tế tình hình sản xuất, hay thực tế các dự án xây dựng mà công ty đã và đang triển khai, hoặc phỏng vấn trực tiếp người đại diện của công ty để làm rõ những thông tin chưa thật sự rõ ràng. Tuy nhiên có một giải pháp rất hữu hiệu để hạn chế sự thiễu chính xác trong các báo cáo tài chính chủ đầu tư gửi, để rút ngắn thời gian thẩm định, ngân hàng nên thuê một đơn vị kiểm toán độc lập để kiểm tra lại những số liệu đã nêu trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư, chi phí thuê sẽ tính vào chi phí thẩm định. Bên cạnh đó để đánh giá chính xác về tình hình chung của chủ đầu tư, cán bộ có thể thu thập thông tin về doanh nghiệp từ trung tâm phòng ngừa rủi ro CIC của Ngân hàng Nhà nước, từ các tổ chức tín dụng mà chủ đầu tư đã từng có quan hệ, từ các cơ quan quản lý kinh tế, các đối tác của chủ đầu tư… 2.2.5. Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng không quy định hạn mức thời gian thẩm định đối với các dự án xây dựng văn phòng. Thời gian thẩm định ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng thẩm định dự án, đặc biệt là các dự án phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực như qui hoạch của địa phương, tính pháp lý, các kiến thức về kinh tế- kĩ thuật môi trường như các dự án xây dựng nói chung và các dự án xây dựng văn phòng nói riêng. Vì vậy ngoài các giải pháp nhằm rút ngắn thời gian thẩm định như thành lập phòng thẩm định riêng, hay thuê các công ty kiểm toán độc lập kiểm tra đánh giá báo cao tài chính, thuê các công ty có chuyên môn trong lĩnh vực lập dự án thẩm định các dự án xây dựng có kĩ thuật phức tạp để rút ngắn thời gian thẩm định thì ngân hàng cũng không nên quy định một hạn mức thời gian cụ thể dựa vào tổng vốn đầu tư của dự án. Thời gian thẩm định quá ngắn sẽ không đủ thời gian cho ngân hàng đánh giá chính xác hiệu quả của dự án, mà thời gian quá dài có thể làm mât cơ hội đầu tư của chủ đầu tư khi mà nhu cầu về thuê văn phòng đang cao và liên tục biến đổi. Vì vậy không nên quy định một cách cứng nhắc về thời gian thẩm định chung cho mọi dự án mà quan trọng là phải phân biệt dự án theo nhiều tiêu chí từ độ lớn tổng vốn đầu tư, độ phức tạp của kĩ thuật, tính chất của dự án… từ đó đề ra được thời gian thẩm định phù hợp nhất cho từng dự án xây dựng văn phòng. Ví dụ như cũng là dự án xây dựng văn phòng, cùng tổng vốn đầu tư, nhưng dự án xây dựng văn phòng loại A sẽ phải có thời gian thẩm định dài hơn văn phòng loại B, thời gian thẩm đinh văn phòng loại B sẽ dài hơn thời gian thẩm định văn phòng loại C 2.2.6. Phân tán rủi ro khi thẩm định dự án theo phương thức đồng tài trợ. Do đặc điểm của các dự án xây dựng văn phòng hiện nay đều là các dự án có số vốn vay tương đối lớn, kĩ thuật khá phức tạp, thời gian trả nợ dài, do vậy luôn tiềm ẩn rủi ro cao. Một trong những giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định các dự án này, đồng thời hạn chế rủi ro cho chính Vietcombank Hà Nội đó là áp dụng phương thức cho vay đồng tài trợ. Với những dự án xây dựng văn phòng lớn, Vietcombank Hà Nội có thể liên kết với một ngân hàng thương mại nữa thực hiện hình thức cho vay đồng tài trợ, giải pháp này có nhiều ưu điểm. Thứ nhất việc thẩm định sẽ qua nhiều “tay” hơn, nguồn thông tin thu thập về dự án, chủ đầu tư chắc chắn sẽ nhiều, phong phú và chính xác hơn. Chính sự thẩm định độc lập giữa các ngân hàng đảm bảo tính khách quan, và chính xác hơn rất nhiều, sự giám sát sẽ chặt chẽ hơn khi dự án đi vào triển khai, nếu có rủi ro xảy ra thì cũng được phân tán cho một ngân hàng khác. 2.2.7. Sử dụng phần mềm Crystal Ball trong phân tích rủi ro thi công dự án xây dựng văn phòng. Quá trình thực hiện một dự án xây dựng văn phòng luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nhất là trong giai đoạn thi công, giai đoan thi công là giai đoạn dài nhất và rất nhạy cảm với sự tác động của nhiều yếu tố. Do đó phân tích rủi ro thi công của dự án cần phải được đặc biệt chú trọng, và em đề xuất một khung phân tích rủi ro trong thi công xây dựng bằng cách sử dụng phần mềm thông dụng là Crystal Ball. Mục tiêu của việc nghiên cứu: Thứ nhất nhận dạng được những nhân tố rủi ro tác động đến chi phí của nhà thầu.Thứ hai là thiết lập mô hình mô phỏng để phân tích rủi ro tác động đến chi phí của nhà thầu - Biến rủi ro chính là giá thép tròn xây dựng, giá xi măng, thời gian hoàn thành từng công tác thi công. - Biến kết quả là chi phí giá vốn của nhà thầu - Bên cạnh đó có 5 nhân tố định tính tác động đến tiến độ thi công xây dựng văn phòng đó là môi trường chính trị, thiên nhiên, cơ sở hạ tầng, môi trường kinh tế, nhân tố kĩ thuật và phi kĩ thuật bên trong dự án, nhân tố thực hiện thi công. - Thực hiện điều tra thực tế ý kiến đồng tình nhân tố ảnh hưởng nhiều nhất Bảng 2.2: Tỷ lệ nhân tố ảnh hưởng tiến độ thi công dự án xây dựng Nhân tố Tỷ lệ % Thời gian thi công 83 Giá vật tư 60 Chi phí nhân công 53 Nhân tố khác 20 - Qua bảng trên ta nhận thấy rằng hai nhân tố chính ảnh hưởng rủi ro chi phí là thời gian hoàn thành từng công tác thi công và sự biến động của hai nguyên vật liệu chính là thép và xi măng. - Đặt giả thiết chung như các yếu tố về chính sách, thiên nhiên không thay đổi đột ngột tác động đến chi phí thời gian xây dựng - Xây dựng bảng mối quan hệ tương quan giữa các loại nguyên vật liệu chính, ví dụ như bảng sau: Bảng 2.3: Quan hệ tương quan giữa các loại nguyên vật liệu chính Thép Phi<10 Thép Phi>10 Thép hình Xi măng Thép Phi <10 1.00 Thép Phi >10 0.99 1.00 Thép hình 0.98 1.00 1.00 Xi măng 0.66 0.66 0.62 1.00 - Sau đó ta xây dựng hàm phân bố xác suất giá các loại vật tư ví dụ như: Bảng 2.4: Hàm phân bố xác suất các loại vật tư ThépPhi<10 Thép phi >10 Thép hình Xi măng Phân phối xác suất Gama Gama Gama Normal - Xây dựng bảng tóm tắt thông số của công tác xây lắp công trình, ví dụ: Bảng 2.5: Tóm tắt thông số của công tác xây lắp công trình STT Tên công tác Đơn vị tính Khối Lượng Thời gian Thicông (ngày) Hàm phân phối xác xuất dùng cho mô phỏng 1 Đào đất móng M3 902,00 4 Bêta 2 Bê tông lót móng M3 19,00 5 Logicstic 3 Cốp pha móng M2 102,00 6 Gama 4 Cốp thép móng Kg 831,00 6 Weibull 5 Bê tông móng M3 51,00 6 Logistic 6 Tháo cốp pha móng M2 102,00 6 Bêta 7 Lấp đất móng M3 831,00 4 Gama 8 Cốp thép đà kiềng Kg 4.977,00 8 Pareto 9 …….. ……. …. …… Bắt đầu Crystall phát biên ngẫu nhiên Thời gian hoàn thành các công tác Giá thép Phi10, thép hình, xi măng Hàm phân bố xác suất và hệ số tương quan Tổng chi phí gián tiếp Tổng chi phí nhân công + máy Tổng chi phí vật liệu Giá vốn Xác suất tích lũy của giá vốn Kết thúc Thời gian hoàn thành các công tác i=1 i>10.000 I<= 10.000; i=i+1 Sơ đồ 2.1: Mô hình phân tích rủi ro bằng phần mềm Crystal ball Giá thép Phi10, thép hình, xi măng - Cuối cùng ta sử dụng phần mềm Crystal Ball để phân tích đánh giá yếu tố rủi ro tác động đến chi phí thi công dự án như mô hình trên. 2.2.8. Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định một số khía cạnh của các dự án xây dựng văn phòng Với từng loại dự án khác nhau, thì nội dung thẩm định cũng có thứ tự ưu tiên và mức độ quan trọng khác nhau, và trong quá trình nghiên cứu về các dự án xây dựng văn phòng cho thuê em nhận thấy có 4 nội dung cần đặc biệt chú trọng khi thẩm định vì có thể nói đây là 4 nội dung chính quyết định đến sự thành công của dự án. Đó là tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án, cũng như tình hình tài chính hiện tại của chủ đầu tư, dự đoán chính xác nhu cầu thị trường trong tương lai để xác định giá, doanh thu tương lai…, thẩm định chính xác các tiêu chuẩn kĩ thuật để xác định tổng vốn đầu tư, chi phí từng hạng mục…làm cơ sở cho việc tính toán dòng tiền, đánh giá hiệu quả tài chính. Và nếu cán bộ thẩm định tốt được yếu tố thị trường tức là nhu cầu về văn phòng cho thuê cũng như các yếu tố kĩ thuật về tổng vốn đầu tư, chi phí thực hiện…thì việc tính toán, thẩm định chính xác dòng tiền là tương đối đơn giản 2.2.8.1.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định năng lực tài chính và tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án xây dựng văn phòng : Do khi thẩm định tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án, có một nội dung rất quan trọng đó là thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, chủ dự án, mà căn cứ để thẩm định là các báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Như vậy cán bộ thẩm định nhất định phải yêu cầu chủ dự án phải nộp báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập, nhằm đảm bảo các thông tin trong hoạt động kinh doanh là khách quan trung thực, bên cạnh đó ngân hàng cần thiết lập các mối quan hệ tốt với các cơ quan chính quyền có liên quan như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch,.Sở kiến trúc, Sở tài nguyên môi trường vì khi doanh nghiệp triển khai dự án xây dựng văn phòng cho thuê sẽ phải thông qua các cơ quan này, các cơ quan quản lý đầu tư để có thể tìm hiểu thông tin, khai thác tốt hơn về tình hình của doanh nghiệp, chủ dự án. Giải pháp thứ hai là theo quy trình cấp tín dụng hiện nay, khi thiết lập quan hệ tín dụng với chủ đầu tư, cụ thể ở đây là chủ các dự án xây dựng văn phòng, cán bộ thẩm định cần phải tự mình tổ chức đi thực tế tận nơi cư ngụ của chủ đầu tư để thu thập, tìm hiểu về nhân thân, đánh giá uy tín, nguồn thu nhập chính, nhà xưởng, thiết bị, trình độ quản lý sản xuất, thực trạng tài sản đảm bảo và các thông tin khác, nhằm đánh giá về chủ đầu tư và hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, vấn đề này sẽ trở lên cực kỳ khó khăn và mơ hồ nếu chủ dự án có trụ sở chính xa so với Vietcombank Hà Nội, bởi vì cán bộ thẩm định không đủ thời gian và có sẵn những đầu mối tin cậy để phân tích, nắm bắt hoặc dễ rơi vào sự sắp đặt trước của những khách hàng thiếu trung thực. Đồng thời chi phí cho mỗi lần thẩm định như vậy cho một chủ đầu tư (việc xin tài trợ dự án lần đầu hoặc xin vay lại cũng đều cần phải xem xét thực tế chủ đầu tư tại thời điểm đó) sẽ khá lớn bao gồm các chi phí như xăng xe đi lại, công tác phí, chi phí lưu trú cho cán bộ thẩm định. Giải pháp cho vấn đề này là đối với chủ đầu tư mà trụ sở hoặc cơ sở sản xuất chính xa Hà Nội, Vietcombank Hà Nội có thể tuyển dụng, bố trí các cộng tác viên là người địa phương để giúp ngân hàng đánh giá, theo dõi tình hình chủ đầu tư, hỗ trợ khi giải ngân và thu nợ, tất nhiên đây phải là những đối tượng có những kiến thức nhất định về ngân hàng tín dụng. 2.2.8.2. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án : Đối với các dự án xây dựng văn phòng thì đây là một nội dung thẩm định rất khó đối với các cán bộ thẩm định, bởi vì như ta biết thì hầu hết các cán bộ thẩm định hiện tại đều tốt nghiệp từ các trường thuộc khối kinh tế, do vậy có thể họ nắm tốt về chuyên môn thẩm định còn chuyên môn sâu trong lĩnh vực xây dựng thì kiến thức còn hạn chế, sẽ khó và mất nhiều thời gian cho cán bộ thẩm định tìm hiểu một cách sâu và chuẩn về các chỉ tiêu định mức kĩ thuật này như thẩm định về công nghệ xây dựng, thiết bị kèm theo, việc tính toán, xác định định mức kinh tế kĩ thuật các hạng mục dự án, giá cả liên quan đến các hạng mục còn lúng túng, tổng dự toán, tổng vốn đầu tư còn gặp nhiều khó khăn... Vì vậy, Ngân hàng nên thuê các công ty xây dựng có chuyên môn trong lĩnh vực lập và thẩm định các dự án xây dựng, thẩm định khía cạnh này sớm. Sau đó lưu giữ những dự án đó để xây dựng nên một số tiêu chuẩn về máy móc, công nghệ, thiết bị, về cách tính toán giá cả chi phí, dự toán đầu tư từng hạng mục… để từ đó khi cán bộ thẩm định một dự án xây dựng văn phòng tương tự thì có thể lấy đó làm cơ sở tham chiếu. Còn đối với những dự án xây dựng văn phòng có quy mô lớn, trình độ công nghệ phức tạp thì thật sự vẫn cần thuê các công ty, chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án, sẽ đảm bảo độ chính xác cao, đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định. Một giải pháp nữa rất hay nhằm đánh giá chính xác các yêu cầu kĩ thuật của dự án. Khi chủ đầu tư muốn vay vốn cho dự án xây dựng văn phòng của mình, đặc biệt với những dự án xây dựng văn phòng có tổng vốn đầu tư lớn ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư phải “bảo vệ” cho thiết kế kĩ thuật của mình. Ngân hàng sẽ tổ chức một buổi hội thảo, có mời các chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng đến, cùng vơi cán bộ thẩm định, yêu cầu chủ đầu tư thuyết trình, bảo vệ cho thiết kế cơ sở của dự án. Nếu có điểm nào chưa hợp lý, cán bộ thẩm định và chuyên gia sẽ hỏi ngay và yêu cầu chủ đầu tư giải trình, những điều chưa hợp lý, yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hoặc thay đổi. Cũng nên khuyến khích chủ đầu tư có nhiều giải pháp kĩ thuật để có thể lựa chọn được giải pháp tốt nhất phù hợp với tình hình thực tế. 2.2.8.3.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh tài chính : Thông thường các dự án xây dựng sẽ được tài trợ nguồn vốn từ nhiều nguồn khác nhau, ngoài nguồn vốn tự có, có thể là vốn góp, vốn cam kết cho vay từ các cá nhân, tổ chức kinh tế khác, các tổ chức tín dụng khác, hay vốn giải ngân từ nhà nước vì vậy cần kiểm tra kỹ tính xác thực của từng nguồn vốn độc lập với nhau, về số lượng cũng như thời gian cho vay để từ đó xác định xem từng giai đoạn của dự án có đảm bảo được lượng vốn cần thiết hay không, tránh xảy ra tình trạng thiếu vốn làm chậm tiến độ thi công của công trình. Cụ thể cần yêu cầu ngay tại thời điểm xin vay vốn cần yêu cầu chủ đầu tư giải ngân được số vốn cam kết đầu tư dự án. Một giải pháp nữa có thể áp dụng khi tính hiệu quả của dự án, đó là ta chỉ tính NPVt tức là chỉ tính dòng tiền đến thời điểm trả hết nợ ngân hàng. Một số doanh nghiệp khi xây dựng văn phòng cho thuê đá dùng chính văn phòng này làm tài sản đảm bảo để trả nợ ngân hàng, Tất nhiên là Ngân hàng Vietcombank đã xây dựng kế hoạch trả nợ chi tiết trong vòng bao nhiêu năm, nhưng để đảm bảo khả năng trả nợ của dự án thì cán bộ thẩm định nên tính thêm chỉ tiêu NPV tính đến thời điểm chủ đầu tư cam kết trả hết nợ, nếu NPV >0 thì khả năng trả nợ đứng hạn của doanh nghiệp là cao. Cho dù NPV của cả đời dự án >0 nhưng nếu NPV tính tới thời điểm trả hết nợ Ngân hàng vẫn âm thì cần có các hình thức yêu cầu chủ đầu tư có các tài sản đảm bảo khác bù đắp phần còn thiếu đó, hoặc phải xem xét lại dự án, nếu không sẽ xảy ro rủi ro về khả năng trả nợ không đúng hạn. 2.2.8.4. Xác định thời hạn trả nợ, phương thức trả nợ Cách xác định thời hạn trả nợ, mức thu nợ, cách thức thu nợ cả gốc và lãi phải phù hợp với năng lực sản xuất của khách hàng và tiến độ thực hiện của dự án. Hiện nay ngân hàng thường tiến hành thu đều từng kỳ hay thu luỹ thoái với mong muốn thu công nợ càng nhanh càng tốt. Tuy nhiên trong thời gian đầu số lượng mặt bằng văn phòng cho thuê có thể chưa được thuê hết do còn ít doanh nghiệp biết, hoặc do những khủng hoảng tạm thời về thị trường bất động sản… Do đó nếu ngân hàng yêu cầu mức trả nợ cao từ đầu sẽ làm cho dự án chưa đủ khả năng trả, ảnh hưởng đến hoạt động của chủ đầu tư. Ngân hàng không nên chia đều khoản thu gốc cho các kỳ luỹ thoái mà nên căn cứ vào dòng tiền của dự án đồng thời tiến hành thu nợ gốc tăng dần theo thời gian, như vậy sẽ phù hợp với quá trình vận hành kết quả đầu tư, phù hợp với doanh thu mà chủ đầu tu thu được từ việc cho thuê văn phòng. Việc thu lãi cũng cần được tính toán sao cho phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tránh tình trạng các doanh nghiệp phải vay vốn ngắn hạn để trả lãi ngân hàng 2.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án nói chung và các dự án lĩnh vực xây dựng công nghiệp nói riêng 2.3.1.Kiến nghị với cơ quan Nhà nước và Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam Do đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê hoặc kết hợp với chung cư là những dự án có tính chất đặc thù của các dự án xây dựng công nghiệp, tức là dự án chịu ảnh hưởng trực tiếp từ quy hoạch của địa phương ngay tại nơi dự án diễn ra. Do vậy kiến nghị của em đối với các cơ quan chức năng, cụ thể là Sở Quy hoạch, Sở Kiến trúc cần phải có những quy hoạch tổng thể rõ ràng khoa học trên địa bàn. Cần xây dựng từng khu kinh tế tập trung trên địa bàn, có những định hướng cụ thể cho các doanh nghiệp có ý định đầu tư các dự án xây dựng văn phòng cho thuê. Khi chủ đầu tư xin giấy phép đầu tư, hoặc xin trình thẩm định dự án, Sở quy hoạch, Kiến trúc cần tư vấn cho chủ đầu tư mức độ thuận lợi của địa điểm xây dựng, đảm bảo dự án đi vào hoạt động công suất cho thuê cao trong tương lai, hoặc có thể chủ động giới thiệu những địa điểm thuận lợi như gần trung tâm, những nút giao thông quan trọng, có nhiều tổ chức kinh tế, xã hội …cho chủ đầu tư triển khai dự án. Cần ban hành quy định đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, khi muốn xin vay vốn cho các dự án xây dựng, cần cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin tài chính của doanh nghiệp trong 3 năm gần nhất, muốn làm được điều đó Nhà nước ra thông tư, quyết định yêu cầu doanh nghiệp cần phải thực hiện hoạt động kiểm toán độc lập bắt buộc đối với báo cáo tài chính, một phần đảm bảo sự khách quan minh bạch, thứ hai là bắt kịp yêu cầu tài chính của quốc tế hiện nay đối với các doanh nghiệp. Trung tâm thông tin CIC của Ngân hàng Nhà nước cần phát huy hơn nữa vai trò của mình trong việc cung cấp, dự báo thông tin một cách đầy đủ, kịp thời, chính xác, đặc biệt là về tình hình phát triển kinh tế, cũng như nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp trong thời gian tới. Trung tâm CIC cần kết hợp chặt chẽ với các Ngân hàng thương mại hơn nữa để khai thác triệt để các thông tin về khách hàng. Như vậy, các Ngân hàng Thương mại mới có thể có đủ thông tin để quyết định cho vay và thu nợ chính xác, tạo điều kiện thu thập thông tin cho công tác thẩm định các dự án của khách hàng đó 2.3.2. Kiến nghị với Vietcombank Hà Nội Ngân hàng cần thành lập một phòng thẩm định chuyên trách độc lập, tuyển dụng thêm nhiều cán bộ có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực lập, thẩm định quản lý các dự án xây dựng, vì hiện nay số lượng các dự án xây dựng (trong đó có các dự án xây dựng văn phòng cho thuê) xin vay vốn luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số dự án xin vay vốn. Ngân hàng cũng cần tích cực tổ chức các hội nghị tổng kết kinh nghiệm thẩm định, các hội thi cán bộ thẩm định giỏi trong từng lĩnh vực, từng loại dự án, từ đó có sự phân công cán bộ hợp lý theo năng lực khả năng chuyên sâu của từng người, đồng thời tăng cường sự hiểu biết và học tập kinh nghiệm lẫn nhau giữa các cán bộ. Ngân hàng không thụ động, mà nên chủ động tìm kiếm các dự án đầu tư xây dựng như xây dựng văn phòng có hiệu quả để cho vay, chủ động tiếp cận tìm hiểu nhu cầu đầu tư của doanh nghiệp, từ đó tư vấn cho doanh nghiệp có phương hướng đầu tư có hiệu quả căn cứ vào định hướng của nhà nước và kế hoạch cho vay của ngân hàng. Ngân hàng cũng thẩm định luôn tư cách pháp lý và tình hình tài chính doanh nghiệp trong quá trình tư vấn đó thì thông tin sẽ chính xác hơn. Việc cải tiến như vậy sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí cho cả ngân hàng và doanh nghiệp trong việc thẩm định Do thẩm định các dự án xây dựng văn phòng hay các dự án xây dựng nói chung thì nhu cầu bám sát thực tế dự án là rất lớn, do vậy Ngân hàng cũng nên thành lập một quỹ thẩm định riêng để phục vụ cho công tác thẩm định thuận lợi hơn, chi phí đó dùng để cán bộ thẩm định điều tra thông tin thị trường thực tế, cũng như có thể trực tiếp tiếp xúc gặp gỡ khách hàng, thăm cơ sở sản xuất kinh doanh, kiểm tra giám sát dự án được thường xuyên liên tục suốt quá trình trước trong và sau khi thẩm định. Trong quá trình thẩm định cho vay có một nội dung rất quan trọng đó là thẩm định tài sản đảm bảo, việc định giá các tài sản này cũng là một việc rất khó, thông thường với những tài sản lớn có thể ngân hàng phải thuê các cơ quan có chuyên môn thẩm quyền định giá thì mới chính xác. 2.3.3.Kiến nghị với chủ đầu tư dự án Cần tăng cường vai trò giám sát nội bộ và kiểm toán đối với các doanh nghiệp, chủ dự án. Chuẩn bị cho quá trình hội nhập tài chính khu vực và quốc tế không chỉ cần những thay đổi lớn, đồng bộ về các chính sách đầu tư, tài chính, mà các doanh nghiệp cũng cần phải tuân thủ chuẩn mực quốc tế trong lĩnh vực tài chính, kế toán. Điều này đồng nghĩa với việc tăng cường vai trò và hoạt động kiểm toán và giám sát nội bộ. Các doanh nghiệp cần phải thuê các công ty kiểm toán độc lập, vì các công ty kiểm toán này sẽ không chỉ cung cấp đơn thuần dịch vụ kiểm toán mà sẽ tư vấn cho các doanh nghiệp về tài chính, kế toán và phương pháp quản lý. Cần phát triển hoạt động kiểm toán bắt buộc đối với doanh nghiệp và chủ dự án, thực hiện công khai tài chính trên cơ sở báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập sẽ tạo điều kiện cho các Ngân hàng trong việc đưa ra quyết định hợp lý trong các quyết định thẩm định dự án. Một kiến nghị khác nữa đối với chủ đầu tư là hiện nay trình độ lập và thẩm định dự án của nhiều doanh nghiệp còn yếu, vì vậy đối với chủ đầu tư mà ngành nghề kinh doanh chính không phải trong lĩnh vực xây dựng, hoặc những doanh nghiệp mới hoạt động trong lĩnh vực này khi muốn triển khai xây dựng các dự án văn phòng nên thuê các công ty lớn có khả năng lập và thẩm định dự án tốt tư vấn, như vậy sẽ đảm bảo an toàn khi dự án đi vào triển khai, và trong tương lai thì nếu chủ đầu tư tiếp tục triển khai các dự án xây dựng văn phòng, mà công ty chưa có phòng lập dự án chuyên môn thì nên thành lập một phòng lập và thẩm định dự án, vừa tiết kiệm chi phí thuê lập dự án, vừa chủ động đảm bảo tiến độ đầu tư của công ty. Đối với các công ty (chủ đầu tư) không đủ khả năng triển khai xây dựng dự án thì nên thuê các nhà thầu có kinh nghiệm và năng lực thực hiện, trong quá trình thực hiện dự án cần có sự giám sát chặt chẽ của chủ đầu tư. KẾT LUẬN Công tác thẩm định dự án nói chung hiện nay đã được các ngân hàng chú trọng, coi đó là một khâu them chốt ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả hoạt động. Tuy nhiên việc thẩm định các dự án, đặc biệt là các dự án xây dựng, cụ thể là các dự án xây dựng văn phòng vẫn còn là một lĩnh vực khó đối với các cán bộ thẩm định. Vì vậy Vietcombank Hà Nội cũng không ngừng hoàn thiện công tác thẩm định các dự án này. Qua nghiên cứu lý luận và thực tế trong hoạt động thẩm định các dự án xây dựng tại Vietcombank Hà Nội, cùng sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS Từ Quang Phương và các cán bộ thẩm định tại Vietcombank Hà Nội, chuyên đề của em đã đi sâu phân tích thực trạng, nêu được những thành tựu cũng như hạn chế của công tác thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê, từ đó tìm hiểu và nêu lên một số giải pháp hữu ích, thực tế, nhằm hoàn thiện chất lượng công tác thẩm định các dự án này tại Vietcombank Hà Nội. Do trình độ cũng như quá trình tìm hiểu còn nhiều hạn chế, em rất mong nhận được sự đóng góp của thầy cô và các bạn để chuyên đề hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, TS. Từ Quang Phương (2007) – Kinh tế đầu tư, Nhà xuất bản Đại học Kinh Tế Quốc Dân PGS. TS. Nguyễn Bạch Nguyệt (2005) – Lập dự án đầu tư, Nhà xuất bản Thống kê PGS.TS. Lưu Thị Hương (2004) – Thẩm định tài chính dự án, Nhà xuất bản Tài chính Cẩm nang tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam 2004 Tài liệu tập huấn Cán bộ tín dụng Ngân hàng Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh các năm 2006,2007,2008 của Vietcombank Hà Nội Company Profile 2008 – Ngân hàng ngoại thương Hà Nội Các báo cáo thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê (Tổ thẩm định dự án – Vietcombank Hà Nội) Tạp chí tài chính số ( (527) 2008 Tạp chí Khoa học đào tạo Ngân hàng số 59 tháng 4/2007, số 74 tháng 7/2008, số 78 tháng 11/2008 Tạp chí Giao thông vận tải số 24 tháng 5/2008 Tạp chí nghiên cứu kinh tế số 363 tháng 8/2008 – Viên kinh tế Việt Nam, Viện Khoa học xã hội Việt Nam Tạp chí thị trường Tài chính tiền tệ số 10 (256) ngày 15-5-2008 Tạp chí Ngân hàng số 18 tháng 8/2007 Các tài liệu từ Internet