Chuyên đề Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ

uốc lộ 1A cũ đã được nâng cấp đủ tiêu chuẩn nền mặt đường cấp 3 đồng bằng. Quốc lộ 1A mới đã hoàn thành xây mới 4 làn xe, giải phóng mặt bằng đủ 6 làn xe và xây dựng mới xong các cầu vượt. Quốc lộ 18 đoạn từ thị xã Bắc Ninh đi Nội Bài được nâng cấp theo tiêu chuẩn đường cao tốc, đoạn từ thị xã Bắc Ninh đến Phả Lại mở rộng theo tiêu chuẩn đường cấp 3 đồng bằng và đang nâng cấp nên đường đô thị cấp I. Quốc lộ 38 được nâng cấp, mở rộng theo tiêu chuẩn đường cấp 3 đồng bằng. Dọc các tuyến quốc lộ đã hình thành các khu đô thị, các khu công nghiệp, các điểm, cụm công nghiệp vừa và nhỏ (điển hình là KCN Tiên Sơn và KCN Quế Võ và các cụm công nghiệp làng nghề thuộc huyện Từ Sơn..). Khối lượng hàng hoá, hành khách vận chuyển và luân chuyển giữa tỉnh với thủ đô Hà Nội và các tỉnh lân cận rất lớn (đặc biệt là tuyến Hà Nội – Lạng Sơn), góp phần vào sự phát triển kinh tế với tốc độ cao của tỉnh. Nhìn chung, các tuyến đường tỉnh còn ở cấp thấp (cấp 5 đồng bằng) bề mặt đường nhỏ (rộng 3,5 m), hệ thống thiết bị an toàn chưa hoàn chỉnh nên chưa đáp ứng được nhu cầu vận tải ngày càng tăng. 3.3.2.3.2. Đường sông Bắc Ninh có 3 con sông lớn chảy qua là sông Cầu dài 70 km, sông Đuống 42 km và sông Thái Bình 17 km và các sông nhỏ như các sông nhỏ như sông Ngũ huyện Khê, sông Dân, sông Đông Côi, sông Bùi, ngòi Tào Khê (nay không còn), sông Đồng Khởi, sông Đại Quảng Bình Trên mạng lưới sông của Bắc Ninh hiện tại có 3 cảng lớn là: + Cảng Đáp Cầu tại Đáp cầu sông Cầu (do Cục đường sông Việt Nam quản lý). + Cảng chuyên dùng nhà máy kính Đáp Cầu tại Đáp cầu sông Cầu. + Cảng chuyên dùng nhà máy Kính nổi Quế Võ tại Đáp cầu sông Cầu. Ngoài 3 cảng sông trên còn có nhiều bến bãi xếp dỡ vật liệu, khai thác cát tự phát chưa được đầu tư xây dựng và quy hoạch do các huyện, xã tự quản lý như: bến Hồ, Kênh Vàng, Cung Kiệm, Đông Xuyên, Phả Lại... Các bãi hàng này hàng năm xếp dỡ và trung chuyển chủ yếu là vật liệu xây dựng. Sở giao thông vận tải Bắc Ninh quản lý 1 bến phà và 40 bến đò khách qua sông đo địa phương và tư nhân quản lý. Với những lợi thế về địa lý thiên nhiên ưu đãi và cơ sở hạ tầng đường thuỷ như vậy nên việc xây dựng một cụm cảng sông tại huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh, có sông Thương nối với sông Cầu, sông Thái Bình ( cách Cầu Phả Lại 3-5 Km về phía hạ lưu- khu vực xã Đức Long) là cần thiết và có ảnh hưởng lớn đến giao lưu hàng hoá các tỉnh phía Bắc. 3.3.2.3.3. Đường sắt Bắc Ninh có tuyến đường sắt Hà Nội – Lạng Sơn chạy qua dài gần 20 km với 4 ga: Từ Sơn, Lim, Bắc Ninh, Thị Cầu đều do cục đường sông quản lý. Hiện tại chất lượng đường và ga đều đã xuống cấp khả năng sử dụng khai thác hạn chế, các ga chủ yếu tiếp nhận một số hàng hoá như: Vật liệu xây dựng, phân bón, hàng tiêu dùng. Lượng hành khách ít và có xu hướng giảm. Nhìn chung, trong thời gian qua hệ thống đường sắt chưa có gì cải thiện đáng kể, chủ yếu vẫn là công tác duy tu, bảo dưỡng, củng có hệ thống thông tin, tín hiêu, biển báo. Việc nâng cấp các nhà ga chưa được thực hiện. 3.3.3 - Hình thức và qui mô đầu tư 3.3.3.1. Lựa chọn hình thức đầu tư. Công ty TNHH Một thành viên Logistic Bắc Kỳ có thể đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn tự có của Công ty và huy động các cổ đông cùng các nguồn vốn khác. 3.3.3.2. Thời gian và các giai đoạn thực hiện dự án. Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ tư vấn cho công ty TNHH Một thành viên Logistic Bắc Kỳ dự kiến thực hiện đầu tư trong 03 giai đoạn: + Giai đoạn 1: 2009-Q3.2009 Đầu tư 28% diện tích với mức đầu tư là 147,5 tỷ VNĐ (bao gồm cả tiền thuê đất 50 năm). Tiền đất đã đầu tư cho 10ha là xấp xỉ 5tr USD (tương đương 86 tỷ VNĐ). Xây dựng 7.461,1m2 bãi container và 10.029,8m2 diện tích kho trong đó có 1063,0m2 dành cho kho ngoại quan, 4.483,5m2 dành cho thuê thông thường (dry-lease) và 5.546,3m2 còn lại để vận hành kho vận. Với những điều kiện như vậy, khách hàng tiềm năng và những loại hình dịch vụ tương ứng như sau: Vận hành cảng nội địa ( ICD/CFS ) Chiến lược: Xây dựng khu cảng nội địa ( ICD/CFS ) đầy đủ chức năng để thu hút hàng hóa vận chuyển bằng container từ nội địa ra cảng và ngược lại. Khu cảng nội địa ( ICD/CFS ) có vai trò chiến lược trong chiến lược phát triển và cạnh tranh của khu trung tâm kho vận ( logistics center ) Tiên Sơn do nó sẽ là điểm kết nối giữa các hãng tàu (shipping lines) các công ty vận tải đường bộ (freight forwarder), các công ty logistics và nhà phân phối (distributors). Mục tiêu: Thu hút 1 – 2 hãng tàu lớn có lượng container luân chuyển/năm lớn là APL và Maersk bằng các dịch vụ hậu cảng tốt kèm theo lợi nhuận với mô hình vận tải hai chiều hợp lý để có được lượng container tối ưu cho việc phát triển dịch vụ hậu cảng tại đây; Tạo được lượng container luân chuyển tốt, tăng tần suất vận hành có tải (freight forward) từ nội địa ra cảng biển tạo ra tiền đề để thu hút các hãng vận tải (freight forwarder) vào kế hoạch tăng tần xuất vận hành có tải trên cả 2 chiều từ cảng biển về trung tâm và ngược lại. Đây là kế hoạch tại ra lợi nhuận cho cả 2 bên tham gia là Chủ đầu tư, Hãng tàu và công ty vận tải đường bộ. Chiến lược trọng tâm giai đoạn này là kết hợp với các hãng tàu trong vận hành cảng nội địa ( ICD/CFS) và vận tải đường bộ để cung cấp dịch vụ và tạo ra giá trị lợi nhuận gia tăng/mỗi chuyến xe container; Cung cấp đủ các dịch vụ hậu cảng (hải quan, lưu container, dịch vụ vận tải, dịch vụ lưu kho hàng hóa từ container) để tạo môi trường thuận lợi nhất cho hoạt động logistics của khách hàng thuê kho giai đoạn 01 và bản thân BKI trong việc cung cấp dịch vụ kho vận trọn gói (One-Stop Shopping). Tổng lượng container qua cảng Hải phòng và Cái Lân là 935.602 TEU (2006), 1.180.000 TEU (2007) và ước đạt 1.336.000 TEU (2008). Lượng hàng hóa nội địa chiếm 30% tổng lượng hàng hóa qua cảng nên lượng hàng hóa cần kiểm hóa và làm thủ tục hải quan cho năm 2008 dự kiến vào khoảng 930.000 TEU/năm (70%) cho toàn miền Bắc. Với nhu cầu thị trường miền bắc trong những năm tới, thị trường xuất nhập khẩu được duy trì ở mức năm 2007 (do năm 2008 tăng đột biến và khả năng 1 – 2 năm tới sẽ không đạt được tốc độ tăng trưởng như mong muốn. Tổng kim ngạch XNK được duy trì ở mức 16.74 tỷ USD (như năm 2007) chủ yếu qua cảng biển thì giá trị hàng hóa trên 01 đơn vị TEU là 25.500 USD/TEU. Vận hành dịch vụ kho bãi/logistics Chiến lược: Theo thống kê, tổng chi phí logistics cho thị trường VN vào khoảng 9 – 11 tỷ USD (khoản 15 – 20% GDP), trong đó thị phần của miền Bắc là 22% tương đương 2 – 2.4 tỷ USD/năm, đây là khoản tiền rất lớn và có tốc độ tăng trưởng khá trong điều kiện nền kinh tế gặp khó khăn so với những ngành khác; Chiến lược cho mảng logistics là xây dựng, phát triển và chiếm lĩnh thị phần trong thị trường 2 tỷ USD/năm dịch vụ logistics với mục tiêu trở thành 3PL nội địa đầu tiên có đủ khả năng cung cấp dịch vụ logistics trọn gói (One-Stop Shopping) vốn đang còn thiếu (chủ yếu vẫn nằm trong tay các Cty logistics nước ngoài). Mục tiêu: Tham gia vào thị trườngkho vận, xây dựng bộ máy vận hành và quy trình hoạt động của một công ty kho vận thực thụ. Bộ máy nhân sự được hình thành theo quy mô và độ phức tạp của dịch vụ qua các giai đoạn; Cung cấp dịch vụ kho vân thông thường cho các khách hàng là nhà phân phối và Công ty kho vận (như P&G, Maersk logistics) để có thể có thêm kinh nghiệm và quy trình do mô hình vận hành là kết hợp với khách hàng để đào tạo đội ngũ cán bộ và nhân sự tiêu chuẩn của các khách hàng; Vận hành kết hợp với dịch vụ hải quan và kho ngoại quan để mang lại lợi nhuận kết hợp tốt nhất nhằm bù đắp cho chi phí đầu tư cao trong giai đoạn đầu. + Giai đoạn 2: Q4.2009-2010 Đây là giai đoạn mở rộng đầu tư theo nhu cầu của thị trường và cũng là bước đi chiến lược để tăng thị phần của Công ty trong thị trường cung cấp dịch vụ 3PL. Phần diện tích mở rộng cho khu bãi container và nhà kho sẽ tương ứng là 30% tổng diện tích tương đương 11.191,7m2 khu bãi container và 10.746,2m2 khu nhà kho. Tổng mức đầu tư trong giai đoạn này xấp xỉ 79 tỷ VNĐ. + Giai đoạn 3: 2011-2012 Đây là giai đoạn phát triển mở rộng dựa khi trung tâm Tiên Sơn đã đi vào hoạt động đươc 2 – 3 năm với đầy đủ mọi chức năng vốn có của một trung tâm khu vận. Với đây đủ các loại hình dịch vụ của một cảng nội địa ( ICD/CFS ) với các dịch vụ kho vận trọn gói với khả năng đáp ứng được mọi khách hàng tự nhà nhập khẩu/xuất khẩu, chế xuất và dịch vụ công nghiệp, đây chính là lúc mở rộng hoàn toàn trong giai đoạn 3 với đầy đủ 10ha trong đó diện tích kho là 35.820,8m2 và container deport là 37.305,6m2. Tổng mức đầu tư trong giai đoạn này sẽ là 131 tỷ VNĐ (tổng mức đầu tư đến Giai đoạn 3 này là 357,5 tỷ VNĐ - tương đương trên 20 tr USD). Vào giai đoạn này, dự báo về tình hình kinh tế vĩ mô đã được cải thiện và sự quan tâm đến các dự án cơ sở hạ tầng của các tổ chức tài chính chắc chắn sẽ tăng lên đặc biệt qua giai đoạn tăng trưởng nóng đầu tư vào các tài sản ngắn hạn như những năm qua. Thực tế việc triển khai dự án qua hai giai đoạn trước sẽ là cơ sở bền vững và tiền đề để: (1) thu hút thêm vốn đầu tư (Equity) và (2) mở rộng tín dụng (Debt) từ phía ngân hàng. Thời gian đầu tư mỗi giai đoạn trên trong khoảng 5-6 tháng. STT Các công việc thực hiện Thời gian thực hiện 1 Thuê đất và lập dự án 04/2008-11/2008 2 Thiết kế và thi công xây lắp, mua sắm thiết bị: + Thực hiện theo hình thức PC: nhà thầu tự thiết kế và chào giá + Bắt đầu khởi công từ tháng 3/2009 (giai đoạn 1) mỗi giai đoạn triển khai trong khoảng 06 tháng 3 Vận hành và kinh doanh 3.3.3.3. Quy mô đầu tư Bảng 1: Dự kiến quy mô cho các hạng mục chính STT Các hạng mục chính Tổng diện tích Các giai đoạn đầu tư Đơn vị GĐ 1 Q1/2009 GĐ 2 Q3/2009 GĐ 3 Q1/2011 Diện tích khu đất 100.000,0 m2 1 Nhà kho : 35.820,8 10.029,8 10.746,2 15.044,7 m2 - Kho ngoại quan 3.795,5 1,062.7 1,138.6 1.594,1 m2 - Kho thường 32.025,3 8,967.1 9,607.6 13.450,6 m2 2 Văn phòng 5939,2 m2 3 ICD 37.305,6 7.461,1 11.191,7 18.652,8 m2 Qui đổi theo container (cont 20’) sức chứa cont tương ứng : 3.497,0 699,0 1.049,0 1.749,0 Cont 106.380,0 21.276,0 31.914,0 53.190,0 Cont/năm 296,0 59,0 89,0 148,0 Cont/ngày ( Nguồn phòng kinh doanh bất động sản) Bảng 2: Tổng hợp cơ cấu vốn các giai đoạn Đơn vị tính: Tỷ đồng STT Nội dung Thành tiền 1 Giai đoạn 1: 147,5 - Tiền thuê đấ t ( 100% vốn chủ sở hữu ) 86,0 - Tiền xây dựng: 61,5 + Vốn chủ sở hữu (chưa kể tiền thuê đất) 24,0 + Vốn vay 37,5 2 Giai đoạn 2: 79,0 + Vốn chủ sở hữu + Vốn vay 79,5 3 Giai đoạn 3: 131,0 + Vốn chủ sở hữu + Vốn vay 131,0 ( Nguồn phòng kinh doanh bất động sản ) 3.3.4 - Giải pháp xây dựng Giải pháp xây dựng Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ tư vấn cho Công ty TNHH 1 thành viên logistic Bắc Kỳ như sau: 3.3.4.1. Nhà kho chứa hàng Nhà kho với khoảng thông thuỷ thấp nhất 16,7m (phía cột biên) để đảm bảo sử dụng được 09 tầng nâng hàng ( pallet ) nhằm phục vụ tối đa công suất của xe nâng hàng (giai đoạn 2 sẽ đưa xe này vào sử dụng) Kết cấu nhà sử dụng kết cấu dạng khung thép, mái lợp tôn kết hợp với hệ thống thông gió ngang, các lớp cách nhiệt cho mái và thưng nhà. Trong kho sử dụng hệ thống điện chiếu sáng kết hợp với ánh sáng tự nhiên (dùng tấm lấy sáng tại thưng nhà). Hệ thống camera theo dõi bố trí tại mỗi cửa xuất nhập hàng và theo dõi toàn bộ hoạt động của kho. Tại mỗi hệ thống cửa kho, ngoài hệ dock elever và camera gắn trên đỉnh cửa còn sử dụng các máy scan để quét mã vạch (code), máy in. Nền kho cao hơn cốt sân bãi 1,28 m nhằm tối ưu hoá các hoạt động logistics trong kho. Nền nhà kho đảm bảo siêu phẳng theo đúng yêu cầu của xe nâng hàng. 3.3.4.2. Hệ thống sân bãi và nền nhà kho: - Nền nhà kho sử dụng công nghệ cọc xi măng đất để cải tạo nền. Công nghệ cọc dạng này vừa đáp ứng yêu cầu về độ lún và nâng cường độ của nền kho vừa đảm bảo thời gian thi công và giá thành hợp lý. - Nền sân bãi và đường nội bộ được bố trí các lớp: cát nền được lu nèn chặt đảm bảo độ chặt K=> 0,95, các lớp đá sỏi và lớp áo trên bề mặt.... - Hệ thống móng nhà kho tại một số vị trí cần xử lý móng cọc đảm bảo chống nhổ và độ bền của nền móng. 3.3.4.3. Các hạng mục khác: - Nhà văn phòng: bố trí tại các tầng 3, 4 ngay trong kho và dọc theo chiều dài kho. Việc bố trí như vậy giúp đảm bảo sự tiện lợi trong quá trình sử dụng lại vừa có thể kết hợp các giải pháp kết cấu với nhà kho. - Tầng phân loại hàng: bố trí tại tầng 2, trung với khối văn phòng. Đây là một trong những dịch vụ cần thiết trong hoạt động logistics. - Các hạng mục khác: nhà bảo vệ, khu đỗ xe, sửa chữa và vệ sinh xe, nhà ăn, trạm cân... 3.3.4.4. Hệ thống nhà thép ( M&E ) - Nhà kho: gồm có các hệ thống phòng cháy chữa cháy ( PCCC ), điện chiếu sáng, điện động lực, thông gió, internet (PDA), thoát nước mưa và nước thải - Sân bãi: cũng gồm các hệ thống phòng cháy chữa cháy ( PCCC ), điện chiếu sáng, điện động lực, internet (PDA), thoát nước mưa và nước thải. - Trạm điện, hệ thống bể chứa nước sạch và xử lý nước thải 3.3.4.5. Đánh giá tác động môi trường Trong quá trình hoạt động sẽ phát sinh ra một lượng nước thải gồm: nước thải sinh hoạt, nước thải khu rửa xe. Vì vậy cần có qui trình xử lý nước thải trước khi đưa vào hệ thống thoát nước chung trong khu vực để đảm bảo tiêu chuẩn cho phép về môi trường theo TCVN 5945 - 1995 : COD < 100mg/l, BOD < 50mg/l, SS < 100mg/l. Việc xử lý nước thải , bảo vệ môi trường là một trong những vấn đề đáng quan tâm hàng đầu trong quá trình triển khai thực hiện dự án. Hiện tại, Công ty đang thuê lập báo cáo đánh giá tác động môi trường riêng theo hướng dẫn tại các nghị định và thông tư về môi trường. Khi đi vào hoạt động chính thức, sẽ phối hợp với các cơ quan chức năng địa phương và tỉnh thường xuyên kiểm tra, theo dõi mức độ nhiễm bẩn của môi trường nước, không khí trong khu vực để có biện pháp xử lý kịp thời nếu cần thiết. Đồng thời trong khu vực dự án sẽ áp dụng một biện pháp đơn giản mà hữu hiệu là trồng cây xanh, trồng hoa để tạo ra bầu không khí trong lành có tác dụng tốt cả về mặt mỹ quan, tâm lý học, sinh học. 3.3.4.6. Phòng cháy và chữa cháy, an toàn lao động Phòng cháy nổ và an toàn lao động là vấn đề rất quan trọng và quan tâm đặc biệt trong dự án này. Trong quá trình xây dựng và hoạt động, khu nhà kho và sân bãi sẽ có phương án phòng chống cháy nổ và an toàn lao động phù hợp với các qui định của luật pháp Việt Nam ( các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình, tiêu chuẩn qui phạm về chống sét). Việc bố trí các hạng mục công trình trên mặt bằng của dự án đã tính đến việc đảm bảo an toàn tối đa cho công tác phòng chống cháy nổ và an toàn lao động, đảm bảo cho các phương tiện cứu hoả có thể tiếp cận các công trình dễ dàng khi xảy ra hỏa hoạn. Nhà kho và văn phòng đều được làm bằng vật liệu khó cháy (mái tôn, khung sườn thép hoặc bê tông theo qui định thuộc bậc chịu lửa là bậc II). Trong kho có bố trí các bình chữa cháy CO2 và các dụng cụ chữa cháy thông thường. Cán bộ công nhân viên làm việc sẽ phải qua lớp hướng dẫn phòng cháy chữa cháy. Thiết kế phòng cháy chữa cháy và chống sét sẽ được cảnh sát phòng cháy chữa cháy của Tỉnh thông qua. Khi dự án đi vào sản xuất sẽ trang bị đầy đủ quần áo, dụng cụ bảo hộ lao động cho công nhân trực tiếp sản xuất. 3.3.5 - Hiệu quả đầu tư 3.3.5.1. Doanh thu Dự kiến tính toán khi dự án đi vào hoạt động đảm bảo công suất khu cảng nội địa ( ICD ) khoảng 300 TEUs/ngày (giai đoạn 1 đạt khoảng 60TEUs/ngày), hiệu suất thuê kho có khả năng đạt từ 70%-90%. Bảng 3: Các nguồn doanh thu chính STT Dịch vụ Giá Cơ sở Ghi chú 1 Cho thuê kho thường $4,5/m2/tháng Khách hàng tự làm logistics, các khoản chi phí để vận hành, điện, nước… dều do khách hàng tự chi trả 2 Trọn gói dịch vụ logistics trong kho: Trọn gói dịch vụ logistics trong kho mà khách phải trả (chưa gồm chi phí hải quan, bảo hiểm) Cho thuê kho ngoại quan, CFS $16/m2/tháng Cty Phú Hà, NYK, báo cáo thị trường của Savills và báo giá của các ICD miền Bắc Cho thuê kho thường (trọn gói dịch vụ logistics) $10/m2/tháng 3 Chi phí làm thủ tục hải quan: - Tính toàn bộ cho doanh thu tại bãi container (tại phần kho sẽ không tính doanh thu loại này nữa) - Dự kiến tổng số cont làm thủ tục chiếm 70% (tương ứng theo kết quả thống kê của cảng HP) $35/lần xuất or nhập Cty Phú Hà, các ICD Mỹ Đình, Hải Dương 40/TEU 45/FEU 4 Kiểm định Hải Quan 10.0 $/lô 5 Chi phí xếp dỡ hàng vào/ra cont Tính cho doanh thu kho theo m2 kho 35/TEU 55/FEU 6 Chi phí tháo dỡ hàng $5/m3 tháo dỡ khỏi tấm nâng hàng, thùng đựng hàng… 7 Chi phí đóng, gói hàng vào thùng $5/m3 8 Phí đóng dây nâng hàng $3,5/tấm nâng hàng 9 Chi phí cho mỗi lần nâng, hạ cont 20’ 115.000VND/lần Cont rỗng 200.000VND/lần Cont có hàng 10 Lưu cont tại bãi: Trong 04 ngày đầu sẽ không tính phí lưu bãi. Thời gian lưu bãi trung bình cho cont khoảng 12 ngày Cont trống $0,75/cont20’/ngày Cont có hàng $1,5/cont20’/ngày 11 Các dịch vụ khác: Phí kiểm kê hàng, Chi phí dán nhãn sản phẩm Dịch vụ quản lý bảo vệ hàng hoá hàng tháng Cho thuê thiết bị Bảo hiểm hàng hóa Các dịch vụ gia tăng khác ( Nguồn phòng tài chính ) 3.3.5.2. Chi phí: Các khoản chi phí cơ bản bao gồm: Các chi phí bảo trì hạ tầng hàng năm ($0,3/m2/năm), thuê đất (4.000 VND/m2/năm), bảo hiểm (3% mức đầu tư) Chi phí nhân công Chi phí điện, nước (khi làm dịch vụ kho vận cho khách hàng) Chi phí bảo trì (2% doanh thu; sau 5 năm sẽ tăng thành 4%), quảng cáo (2% doanh thu), và các khoản khác (dự kiến khoảng 10% doanh thu)… 3.3.5.3. Hiệu quả của dự án: Với các giả định kinh doanh ban đầu để khá thấp (trong những quí đầu, hiệu suất làm dịch vụ nhà kho ( logistics ) trọn gói và tại cảng nội địa ( ICD ) chỉ đạt từ 40-65%) và kết quả thu được là: NPV (2008): 12 385 000 USD IRR: 25,83% Thời gian hoàn vốn: 04 năm 10 tháng Hiệu quả tài chính Sau khi được hoạt động, Trung tâm Logistics Tiên Sơn của Công ty TNHH Một thành viên Logistic Bắc Kỳ như yêu cầu của các hãng tàu, các khu công nghiệp sản lượng lưu container sẽ tăng 150% mỗi năm và thu nhập tăng 120% đến 150% tương ứng. Với các chỉ số sau khi phân tích như NPV, IRR (như đã phân tích ở trên) và thời gian hoàn vốn khá nhanh cho thấy, đây là dự án đạt hiệu quả cao và đáng để đầu tư. Hiệu quả kinh tế xã hội Vị trí Trung tâm Logistics Tiên Sơn của Công ty TNHH Một thành viên Logistic Bắc Kỳ là điểm giao lộ giữa các cảng Hải Phòng và cảng Cái Lân, thuận lợi cho việc phân phối hàng hoá tới thị trường Hà Nội, tiếp giáp các khu công nghiệp trọng tâm của tỉnh Bắc Ninh.... Do vậy, việc thành lập ICD tại đây sẽ góp phần làm giảm tải giao thông đường bộ cho thị trường Hà Nội, tiết kiệm chi phí và thời gian cho các doanh nghiệp sản xuất và xuất khẩu, phù hợp chủ trương mà lãnh đạo chính phủ, thành phố đã đề ra. Ngoài ra, đây sẽ là một trung tâm phân phối hàng hiện đại, tạo một nguồn lao đồng lớn cho địa phương, góp phần thúc đẩy sản xuất và kinh tế khu vực.... Kết luận Với những lợi ích như đã phân tích ở trên cho thấy việc thành lập Trung tâm Logistics Tiên Sơn tại khu công nghiệp Tiên Sơn - Bắc Ninh là một quyết định đúng đắn, là phương án có tính khả thi cao, thực sự đem lại hiệu quả mong muốn khi đầu tư. 4– ĐÁNH GIÁ CHUNG 4.1. THÀNH TỰU 4.1.1. Những thành tựu trong công tác tư vấn tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ Công ty Cổ phần đầu tư Bắc Kỳ đã đạt được một số thành tựu nhất định trong lĩnh vực tư vấn, góp phần quan trọng thúc đẩy hoạt động đầu tư trong nước và đặc biệt là đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Riêng trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, Công ty đã tiến hành tư vấn cho hơn 700 dự án đầu tư nước ngoài với số vốn đăng ký của các dự án này vào khoảng 10 tỷ USD. Qua con số này đã phản ánh về cơ bản quy mô hoạt động, uy tín của công ty trong lĩnh vực hoạt động tư vấn đầu tư hơn thế nữa đó là sự đóng góp của công ty vào quá trình thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nước nhà. Trong lĩnh vực tư vấn tài chính và tư vấn pháp lý, Công ty cũng được các đối tác và khách hàng đánh giá cao. * Về nhân sự: Đội ngũ nhân sự của Công ty ngày càng trưởng thành và chuyên nghiệp hơn., trong đó 40% có trình độ sau đại học và 20% tốt nghiệp tại nước ngoài ( tại Anh và úc ). Các nhân viên trong Công ty thực hiện dịch vụ tư vấn trên cơ sở cộng tác ( team work ) vì vậy mà hiệu quả của hoạt động tư vấn là rất cao. Chính sách nhân sự linh hoạt. cùng với các kế hoạch đào tạo, nâng cao kiến thức, cập nhật các thông tin về luật pháp, hoạt động đầu tư cho nhân viên mà công ty tiến hành trong thời gian qua đã giúp cho công ty có được một đội ngũ nhân sự có kinh nghiệm, chuyên môn và đặc biệt có tính chuyên nghiệp. Thông qua đó, đem lại tính cạnh tranh cao trong sản phẩm và dịch vụ công ty. * Về quy trình tư vấn: Công ty đã thực hiện chuẩn hóa quy trình tư vấn đến từng bộ phận, từng nhân viên. Vì thế, mỗi nhân viên tư vấn đều nắm rõ quy trình để thực hiện hoạt động tư vấn của mình. Từ khâu tiếp xúc, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng đến khâu tổ chức thực hiện và bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Quy trình tư vấn của công ty, đảm bảo được tính rõ ràng trong phân công nhiệm vụ. Đối với mỗi dự án tư vấn, chủ nhiệm dự án là người chịu trách nhiệm theo sát toàn bộ quá trình tư vấn dự án để thực hiện đôn đốc, kiểm tra quá trình thực hiện tư vấn dự án. Căn cứ theo khả năng chuyên môn của nhân viên, tính chất công việc, chủ nhiệm dự án dễ dàng phân công cho từng nhân viên thực hiện từng nội dung phù hợp trong dự án. Bên cạnh đó, các thành viên sẽ chịu trách nhiệm với công việc vì thế đảm bảo cho dự án hoàn thành trong giới hạn về thời gian, chi phí và đạt chất lượng đã đề ra. Quá trình lập dự án tuân thủ theo đúng các quy định về nhà nước, các bộ ngành lien quan. Do đó kết quả công tác lập dự án luôn đáp ứng yêu cầu của chủ đầu tư về phương án, thời gian, chi phí… Qua đó góp phần nâng cao uy tín và tính cạnh tranh của công ty trên thị trường. 4.1.2. Bài học rút ra từ dự án nhà kho ( Logistics ): + Qua tiếp xúc với khách hàng, Công ty phải xác định được các vấn đề cần tư vấn và lập kế hoạch tư vấn cho khách hàng. + Với lĩnh vực tư vấn về dự án Logistic là tương đối mới ở Việt Nam các chuyên gia tư vấn của công ty đã đi tham khảo rất nhiều rất nhiều mô hình ở các nước và rút ra một số lưu ý cho các nhà đầu tư khi lập dự án nhà kho như sau: -Cần khảo sát kỹ thị trường, lựa chọn địa điểm và xác định đối tượng khách hàng. - Xác định chính xác quy mô của dự án. Dựa trên một số cơ sở sau: Giấy phép ICD yêu cầu dự án tối thiểu mức 10ha. Nhu cầu thị trường: 2009 2010 2011 4 ha 8 ha > 10 ha Từ đó phân chia các giai đoạn đầu tư ( Ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư và hiệu quả dự án )… Xác định được thời điểm nên đầu tư: Cần phải xác định được nhu cầu thị trường ảnh hưởng tới quy mô và suất đầu tư do phụ thuộc vào nhu cầu thị trường. - Đặc tính kỹ thuật của kho bãi: Tỷ lệ đầu tư giữa kho/ bãi. Mô hình kho: Chiều cao kho, chiều rộng của kho… Từ đó quyết định công nghệ, do đó ảnh hưởng đến đối tượng khách hàng. - Nhiều yếu tố khác… 4.2. HẠN CHẾ 4.2.1. Về hoạt động tư vấn lập dự án đầu tư: * Về nhân sự: Sự thay đổi nhân sự dẫn đến hoạt động lập dự án gặp nhiều đình trệ do phải mất thời gian thay thế vị trí của người đó.Hơn thế nữa, những nhân viên này là những người có nhiều mối quan hệ với khách hàng trong quá trình làm việc tại công ty, khi họ ra đi , sẽ mang theo những quan hệ đó sang chỗ làm mới. * Về nội dung lập dự án: Do luật pháp về đầu tư chưa nhất quán, nhiều dự án tư vấn cho khách hàng về tìm kiếm địa điểm đất đai để tiến hành đầu tư còn gặp vướng mắc khi thi hành đặc biệt là trong vấn đề sở hữu, chuyển nhượng dự án, giải phóng mặt bằng… Các nhân viên tư vấn gặp khó khăn trong vấn đề phân tích cho khách hàng về lĩnh vực pháp lý của dự án và thường phải tiến hành tham vấn các cơ quan chủ quản địa phương tốn rất nhiều thời gian và chi phí. Một số dự án chuyên ngành, việc thu thập thông tin còn khó. Ví dụ như dự án xây dựng quỹ công ích điện lực, cần số liệu thống kê của Sở điện lực tại nhiều tỉnh thành phố. Công ty gặp khó khăn trong việc thu thập số liệu từ các cơ quan quản lý Nhà nước phải thông qua các cuộc điều tra của Công ty, nhưng tính chính xác không được cao. * Về quy trình: Bên cạnh đó, việc lưu trữ dữ liệu, hồ sơ của các dự án mà Công ty đã lập trước đây cũng là một vấn đề, Công ty chưa có một cơ chế lưu giữ các tài liệu này thống nhất. Các dự án đã lập vẫn chỉ được lưu giữ bởi các nhân viên tham gia dự án đó. Vì vậy khi cần thiết phải tham khảo các tài liệu này các nhân viên mất rất nhiều thời gian, tài liệu tham khảo được cũng không mang tính toàn diện do khó khăn trong việc phải đi thu thập dữ liệu của từng cá nhân. 4.2.2. Về hoạt động tư vấn pháp lý: * Nhân sự: Bộ phận tư vấn pháp lý cũng phải đối mặt với sự ra đi của một số nhân viên quản lý và nhân viên có kinh nghiệm. Đây là khó khăn lớn cho một Công ty tư vấn, nơi mà vấn đề nhân sự là vấn đề thiết yếu. Công ty sẽ phải mất thời gian dài để có được một số nhân sự có kinh nghiệm, thạo việc. Việc tuyển dụng những người đã có kinh nghiệm từ Công ty khác sang cũng là một phương án để khắc phục. Song việc tuyển dụng một nhân viên quản lý có kinh nghiệm, có chuyên ngành và uy tín là một điều không dễ dàng. * Về nội dung tư vấn pháp lý: Việc tư vấn thành lập các công ty để tiến hành hoạt động đầu tư ở các địa phương khác nhau là không thống nhất. Do còn tồn tại một số điểm khác nhau về cơ chế chính sách quản lý hoạt động đầu tư ở mỗi địa phương. Các nhân viên của Công ty còn gặp khó khăn trong quá trình thu xếp hồ sơ, tài liệu để đăng ký cấp phép cho các dự án đầu tư tại các địa phương. Trong quá trình tư vấn, đôi khi vẫn còn có bất đồng quan điểm giữa các chuyên viên trong bộ phận tham gia vào dự án dẫn đến sự không thống nhất trong giải pháp. CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TƯ VẤN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ. 1 – Phương hướng hoạt động công tác tư vấn tại công ty. Lĩnh vực tư vấn là một lĩnh vực mới tại Việt Nam. Sự xuất hiện của Công ty tư vấn chủ yếu trong những năm gần đây. Theo thống kê hiện nay, nước ta có khoảng 1000 Công ty tư vấn lớn nhỏ hoạt động trong tất cả các lĩnh vực bao gồm: Đầu tư, công nghiệp, giao thông, xây dựng …( Chỉ tính tư vấn liên quan đến lĩnh vực kinh tế ). Vai trò của các Công ty tư vấn ngày càng quan trọng hơn khi nền kinh tế vận hành theo các quy luật của thị trường, đặc biệt là trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế. Khi Việt Nam gia nhập WTO, các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam để tiến hành đầu tư, các doanh nghiệp trong nước có điều kiện thuận lợi để mở rộng địa bàn kinh doanh ra bên ngoài. Trong hoàn cảnh đó, các công ty tư vấn với am hiểu luật pháp trong và ngoài nước, có kinh nghiệm chuyên môn sâu sắc về các lĩnh vực tài chính, xây dựng, marketing, quản lý … sẽ là cầu nối trợ giúp cho các doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư kinh doanh, giúp họ có được phương án kinh doanh hiệu quả nhất. Nhận thức được tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ của kinh tế đất nước trong thời gian tới, cùng với xu hướng phát triển mạnh mẽ của các hoạt động đầu tư đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, du lịch, khách sạn, giải trí, công nghiệp. Công ty đã xây dựng chiến lược phát triển trong giai đoạn tiếp theo gắn với quá trình mở rộng quy mô, gia tăng giá trị trong hoạt động tư vấn đầu tư. Chiến lược phát triển của Công ty trong vòng 5 năm tới là tiếp tục duy trì những thế mạnh sẵn có, gia tăng quy mô hoạt động, đưa chất lượng tư vấn ngày càng được nâng lên tầm quốc tế. Đảm bảo vị trí dẫn đầu của Công ty trong lĩnh vực tư vấn đầu tư với mức tăng trưởng doanh thu hàng năm 10%. Đẩy mạnh việc tiến hành nghiên cứu thị trường một cách tổng hợp từ nghiên cứu tình hình kinh tế và thị trường tài chính, bất động sản nói chung; các ngành và môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp cũng như các vấn đề tài chính cần tháo gỡ của các doanh nghiệp Việt Nam. Trong quá trình nghiên cứu và tư vấn công ty liên kết với rất nhiều đối tác và các chuyên gia trong ngành để đưa ra những giải pháp tốt nhất cho khách hàng. Tiếp tục mở rộng lĩnh vực tư vấn trong kinh doanh bất động sản như tư vấn kiến trúc và tư vấn pháp luật trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.. Đồng thời tiếp tục hoàn thiện quy trình tư vấn tài chính cũng như các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại công ty. Công ty luôn đặt lợi ích của khách hàng làm mục tiêu tư vấn của mình. Tư vấn mở rộng các dự án trong lĩnh vực tài chính như: Hoạch định chiến lược tài chính, định giá công ty, tái cơ cấu tài chính, hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn và kêu gọi vốn chủ sở hữu, hỗ trợ các hoạt động mua bán và nhập tách công ty. Lĩnh vực tư vấn và lập các dự án kinh doanh bất động sản của BacKyInvestment đã tạo được uy tín với khách hàng và đối tác. BacKyInvestment sẽ hướng tới quảng bá thương hiệu tới nhiều đối tác và khách hàng Việt Nam cũng như quốc tế. 2 - Giải pháp hoàn thiện công tác tư vấn đầu tư dự án bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ. Lập dự án đầu tư sẽ là một trong những nhân tố cơ bản đóng góp vào quá trình tạo giá trị cho hoạt động tư vấn đầu tư. Trên cơ sở chiến lược đó, cùng với một số nghiên cứu phân tích trong quá trình thực tập tại Công ty, tôi xin đề xuất một số giải pháp để nâng cao chất lượng và hiệu quả trong hoạt động lập dự án tại Công ty. 2.1. Đầu tư vào nguồn nhân lực cho hoạt động tư vấn Là một Công ty tư vấn, sản phẩm Công ty cung cấp cho khách hàng là những hiểu biết, tri thức về các lĩnh vực kinh doanh. Vì thế chất lượng nhân sự là yếu tố hàng đầu tạo nên tính cạnh tranh cho công ty. Đội ngũ nhân sự hiện có của bộ phận dự án, là những chuyên gia về luật, ngoại thương, xây dựng, tài chính… Những chuyên viên này có thể đảm đương công việc soạn thảo dự án ở tất cả các nội dung. Vấn đề đặt ra là Công ty cần có chiến lược đào tạo, bổ sung nhân sự có chuyên môn cao về lĩnh vực xây dựng, máy móc có kinh nghiệm tham gia xây dựng, thực hiện các dự án về lĩnh vực công nghiệp. Công ty có những khoá học định kỳ cho các nhân viên cũng như chuyên gia tư vấn của công ty tham gia trong nước cũng như quốc tế; một phần nâng cao năng lực cũng như kinh nghiệm của đội ngũ chuyên gia. 2.2. Duy trì và mở rộng mối quan hệ với các cơ quan quản lý đầu tư Công tác lập dự án đầu tư ở Công ty chủ yếu để phục vụ cho chủ đầu tư trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư, đăng ký giấy phép đầu tư, và giấy phép kinh doanh ở Việt Nam. Các nhà tư vấn của Công ty ngoài chức năng xây dựng dự án chuẩn bị hồ sơ cho chủ đầu tư còn tham gia hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình đăng ký đầu tư với cơ quan chủ quản. Để phát huy hơn nữa hiệu quả trong hoạt động kinh doanh, Công ty nên có các kế hoạch tiếp cận lãnh đạo các cơ quan chính quyền, cơ quan chủ quản trong hoạt động đầu tư các tỉnh thông qua các chương trình, hội thảo về môi trường đầu tư, kinh doanh. 2.3. Hoàn thiện quy trình tư vấn, lập dự án Hiện nay, quy trình lập dự án của Công ty đang ngày càng được hoàn thiện và đảm bảo được yêu cầu về chất lượng và thời gian trong công tác lập dự án, giúp cho dự án được lập với chi phí hiệu quả nhất. Mặc dù vậy, để nâng cao hơn nữa chất lượng cũng như giảm bớt thời gian trong công tác lập dự án, Công ty cần tiến hành từng bước xây dựng mô hình quản lý chất lượng ISO 9001 – 2000 trong công tác lập dự án. Với bước đi này, Công ty một mặt nâng cao tính chuyên nghiệp trong công việc, mặt khác khẳng định được vị thế cạnh tranh trong lĩnh vực tư vấn. Hơn nữa, với những phân tích về quy trình lập dự án cho thấy để có thể hoàn thành một dự án cần phải trải qua nhiều công đoạn với sự tham gia của nhân sự các phòng ban, riêng biệt. Do sự khác nhau vốn có về mục tiêu, hiểu biết và phương pháp của các bộ phận đó, để có được một quy trình lập dự án hiệu quả cần có sự phối hợp nhịp nhàng, đồng bộ giữa các bộ phận đó, tạo nên một ê kíp làm việc thông hiểu lẫn nhau. 2.4. Hoàn thiện các nội dung lập dự án Một dự án đầu tư thông thường gồm có các phân tích cụ thể về các mặt : điều kiện kinh tế xã hội thị trường, kỹ thuật công nghệ, tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội. Dự án đạt chất lượng cao là dự án trong đó các phân tích về các lĩnh vực trên được tiến hành một cách chính xác, đầy đủ, toàn diện. * Trong phân tích kinh tế xã hội, các vấn đề về điều kiện tự nhiên, dân số, lao động, quy hoạch, kế hoạch phát triển … sẽ được làm rõ, đặc biệt là ảnh hưởng của các nhân tố này đến sự hình thành dự án. Để phân tích đảm bảo hiệu quả thì khâu thu thập thông tin, dữ kiện liên quan là hết sức quan trọng. Công ty cần xây dựng mối quan hệ thường xuyên với các cơ quan chức năng để đảm bảo có được các thông tin, dữ kiện này một cách đầy đủ, kịp thời. * Trong phân tích thị trường: Dự án với bản chất là các dự báo tương lai, để có được những phân tích, dự báo về thị trường cần tìm hiểu kỹ lưỡng các vấn đề mức sống, trình độ, thị hiếu, khả năng tài chính của các nhóm dân cư trong xã hội, cũng như theo dõi, điều tra năng lực sản xuất, khả năng, chất lượng hoạt động của các doanh nghiệp cung ứng sản phẩm như của dự án. Từ đó, đưa ra nhận định về thị phần mà dự án có thể chiếm lĩnh , đặc trưng số lượng sản phẩm của dự án. * Để có được số liệu chính xác , công ty cần nâng cao chất lượng tiến hành nghiên cứu điều tra. Với hai phương pháp nghiên cứu cơ bản là: Nghiên cứu hiện trường và nghiên cứu tại bàn. Với phương pháp nghiên cứu hiện trường, các nhân viên tiến hành nghiên cứu điều tra của công ty nên được tham gia các lớp học đào tạo về phỏng vấn, điều tra để giúp hoạt động này được chuyên nghiệp hơn. Với phương pháp nghiên cứu tại bàn, các kỹ năng thu thập số liệu từ sách báo, tạp chí chuyên ngành, khả năng sử dụng internet để tra cứu thông tin vần được tập huấn cho các nhân sự của bộ phận lập dự án, đặc biệt là các nhân sự mới được tuyển dụng. * Phân tích kỹ thuật với vai trò đưa ra các giải pháp kỹ thuật về mặt bằng, giải pháp kiến trúc, điện, nước, tác động môi trường, phòng chống cháy, nổ… Thông thường khi tư vấn lập dự án cho chủ đầu tư, các chuyên viên tư vấn thường đưa ra một phương án kỹ thuật để đại diện. Giải pháp cho phân tích kỹ thuật dự án là đưa ra nhiều phương án kỹ thuật để lựa chọn, tìm kiếm phương án tối ưu nhất. Trong đó, chủ yếu cho các hạng mục công trình chính. * Phân tích tài chính Để khẳng định tính khả thi của dự án, các tính toán về NPV, IRR, T là ba chỉ tiêu cơ bản để đánh giá. Tuy nhiên vẫn thiếu sót các chỉ tiêu quan trọng cần phải bổ sung: Chi phí lợi ích B/C, Điểm hòa vốn, Suất sinh lời vốn ROI, suất sinh lời vốn chủ sở hữu ROE, vòng quay vốn lưu động. Ngoài ra, để đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án, cần sử dụng: Thông qua các chỉ tiêu này, hiệu quả của dự án được xem xét dưới cả khía cạnh kinh tế và tài chính vì thế có thể đáp ứng cho mong muốn của cả chủ đầu tư và ngân hàng. 2.5. Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ phục vụ công tác tư vấn Công tác lập dự án của Công ty rất hiệu quả trong quá trình soạn thảo, tìm kiếm thông tin, chia sẻ dữ liệu cần thiết giữa các bộ phận, phát huy được sức mạnh tổng hợp từ các bộ phận khác nhau. Trong thời gian tới, Công ty nên có kế hoạch đầu tư bổ sung các máy tính mới với cấu hình phù hợp thay thế cho số lượng máy tính cũ đang hoạt động không hiệu quả để có thể nâng cao năng suất lao động của các nhân viên, giảm thời gian lập dự án vì thế tiết kiệm được chi phí. Bên cạnh đó, thiết lập một hệ thống quản lý nội bộ. Với hệ thống quản lý này, các chuyên viên và các nhà quản lý trong Công ty có thể dễ dàng trao đổi các thông tin về quản lý, thông tin về công việc. Nhờ đó quá trình quản lý, kiểm tra, giám sát sẽ diễn ra hiệu quả hơn, thông tin dữ kiện quản lý sẽ được lưu trữ dễ dàng trong hệ thống góp phần giảm chi phí của công tác quản lý hành chính, quá trình trao đổi thông tin sẽ diễn ra nhanh chóng, tiện lợi hơn. 2.6. Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác tư vấn Thông tin có vai trò quan trọng trong việc xây dựng các đánh giá, báo cáo, tính toán, dự báo về các vấn đề cụ thể để cung cấp cho các nhà đầu tư các dữ kiện phục vụ cho quyết định đầu tư của họ. Do chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu chung thống nhất, các nhân viên khi tiến hành lập dự án cần thu thập thông tin về các dự án trước đó, các dự án tương tự, để có thể trích dẫn số liệu phục vụ cho dự án mới. Một hệ thống cơ sở dữ liệu về điều kiện kinh tế xã hội các ngành, vùng, hệ thống các dự án do công ty lập phân chia theo từng lĩnh vực là giải pháp cho vấn đề này. Với hệ thống này, nhân viên có thể độc lập truy nhập, tìm kiếm dữ liệu cần thiết cho dự án của mình bên cạnh đó với nguồn thông tin tổng hợp của hệ thống này các báo cáo, đánh giá, nghiên cứu được lập sẽ toàn diện và thực tế hơn. 2.7. Đầu tư cho hoạt động xúc tiến, quảng bá thương hiệu: Các nhà đầu tư nước ngoài khi tiến hành tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam, việc tìm kiếm một nhà tư vấn đầu tư địa phương có năng lực và uy tín là rất quan trọng với họ. Để có thể quảng bá được hình ảnh của công ty, cần xây dựng một chiến lược xúc tiến đồng bộ và hiệu quả. Trong đó ưu tiên hàng đầu là thiết lập quan hệ với các tổ chức, hiệp hội của các nhà đầu tư nước ngoài, giới thiệu cho họ hình ảnh của Việt Nam cũng như hình ảnh vị thế của Công ty trong lĩnh vực tư vấn tại Việt Nam. Một số quốc gia có lượng vốn đầu tư vào Việt Nam rất lớn như: Nhật Bản, Hàn quốc, Đài Loan, Singapore… là những nơi mà công ty có tổ chức các hoạt động xúc tiến với hiệu quả cao nhất. Bởi lẽ đây là những quốc gia có số lượng doanh nghiệp, số vốn đầu tư vào Việt Nam đứng hàng đầu. Công ty đã và đang phát triển được thương hiệu tới các tổ chức và doanh nghiệp trong nước cũng như quốc tế. 3- Kiến nghị. 3.1. Đối với nhà nước: - Nhà nước đã có khá nhiều biện pháp khuyến khích các tổ chức, doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển. Trong thời gian tới, Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống luật pháp thống nhất trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng và trong lĩnh vực đầu tư nói chung. - Nhà nước cần thiết lập những hành lang pháp lý và các chính sách hỗ trợ phát triển cho các Công ty tư vấn đầu tư, các Công ty đầu tư tài chính… - Nhà nước cũng cần có các chính sách ưu đãi về vốn đầu tư cho các doanh nghiệp cụ thể như hỗ trợ của ngân hàng về lãi suất cho vay, thời hạn trả nợ… nhằm giúp các doanh nghiệp huy động được vốn một cách thuận lợi nhất. - Vấn đề xét duyệt quy hoạch cũng là vấn đề cần được nhà nước quan tâm khi mà công tác xét duyệt dự án là bước đầu tiên quan trọng và quyết định đến sự thành công của một dự án. Bước đầu tiên này nếu được thực hiện một cách cẩn thận thì sẽ đem lại hiệu quả khai thác cao. Quy hoạch của chính phủ cũng quan trọng không kém vì quy hoạch mang lại sự phát triển bền vững tránh tình trạng lộn xộn, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái xung quanh khu vực đầu tư xây dựng. Việc quy hoạch là cần thiết hơn hết bởi nó đảm bảo cảnh quan tổng thể chung và sự đồng bộ của các công trình, hạng mục công trình. 3.2. Đối với các bộ, ngành: - Bộ xây dựng cần hoàn chỉnh các quy chế quản lý các bất động sản, làm cơ sở cho việc quản lý thống nhất quy hoạch và kế hoạch phát triển trong cả nước. tăng cường thanh tra, kiểm tra đánh giấ chất lượng hiệu quả các công trình xây dựng chống thất thoát, lãng phí. - Bộ kế hoạch đầu tư cần sửa đổi luật đầu tư chô phù hợp với thực tiễn.Thống nhất đầu tư, quản lý các dự án. Phối hợp với các bộ ngành liên quan thực hiện giám sát, đánh giá đầu tư hiệu quả. 3.3. Đối với các ngân hàng: - Các ngân hàng cần tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng theo hướng đơn giản hóa thủ tục xin, vay vốn, rút ngắn thời gian giải quyết cho vay mà vẫn đảm bảo đúng quy định của pháp luật. - Ngân hàng có thể tiếp cận trực tiếp với các doanh nghiệp để hướng dẫn họ thủ tục vay vốn, quy trình thời gian tối đa giải quyết vốn vay và kịp thời thẩm định, quyết định cho vay đối với các dự án có đủ điều kiện. Đối với các trường hợp không đủ điều kiện để vay vốn, ngân hàng nên thông báo rõ bằng văn bản cho doanh nghiệp biết để giảm bớt thời gian chờ đợi. KẾT LUẬN Sau khi kết thúc các học phần chính ở trong trường, sinh viên năm cuối sẽ được tham gia thực tập tại các doanh nghiệp. Đây là thời gian vô cùng quý giá đối với chúng em bởi lẽ những kỹ năng, kinh nghiệm đúc rút được từ quá trình này sẽ là hành trang vô cùng quan trọng để chúng em tham gia vào công việc thực tế, xây dựng sự nghiệp sau này và hơn nữa đóng góp cho xã hội. Thông qua việc vận dụng kiến thức đã học tổng hợp vào thực tế, phân tích, đánh giá tình hình hoạt động đầu tư, quản lý dự án của các đơn vị, bước đầu chúng em có thể đề bạt những suy nghĩ về phương hướng, biện pháp giải quyết những tồn tại ở cơ sỏ trong chuyên để thực tập tốt nghiệp của mình . Trong quá trình tìm hiểu hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ, Em đã có cơ hội tiếp cận các hoạt động tư vấn đầu tư, nghiên cứu và lập dự án đầu tư, dự án phát triển – Một nội dung có tính thiết thực cao đối với sinh viên chuyên ngành Knh doanh Bất động sản. Hy vọng trong thời gian tới các hoạt động tư vấn đầu tư sẽ được cải thiện hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu tìm kiếm thông tin về môi trường đầu tư, môi trường pháp lý khi đầu tư ở Việt Nam cho các nhà đầu tư nước ngoài. Từ đó thu hút vốn đầu từ nước ngoài vào Việt Nam, một trong những nền kinh tế năng động nhất Châu Á. Bởi lẽ, với một quốc gia đang phát triển như nước ta, việc thu hút các nguồn lực vốn, lao động, công nghệ, trình độ quản lý của nước ngoài sẽ là cách tốt nhất để có thể nâng cao năng lực công nghệ, nâng cao sức cạnh tranh của hàng hóa trong nước, từng bước vươn ra chiếm lĩnh các thị trường khu vực và thế giới. Cuối cùng Em xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đến giảng viên TH.S VŨ THỊ THẢO đã tận tình chỉ dẫn, giúp đỡ Em trong quả trình thực hiện chuyên đề này! Tài liệu tham khảo 1 – Bài giảng “ Lập dự án bất động sản “ của Giảng viên PGS.TS Hoàng Văn Cường. 2 - Bài giảng “ Kinh doanh bất động sản “của Giảng viên PGS.TS Hoàng Văn Cường. 3 – Giáo trình “ Lập dự án đầu tư “ - Chủ biên PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt - Đại học Kinh tế Quốc dân – Nhà xuất bản Thống kê - Hà Nội 2005. 4 – Giáo trình “ Kinh tế đầu tư “ - Chủ biên PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt - Đại học Kinh tế Quốc dân – Nhà xuất bản Thống kê - Hà Nội 2005. 5 – Webside www.goole.com.vn. 6 – Hồ sơ năng lực Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. 7 – Báo cáo tài chính Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ các năm 2006; 2007; 2008. 8 – Thuyết minh báo cáo tài chính Công ty TNHH 1 thành viên logistics năm 2008. PHỤ LỤC Bảng 4: Đầu tư thiết bị STT Chuẩn loại thiết bị Tổng số Các giai đoạn đầu tư Đơn vị GĐ 1 Q1/2009 GĐ 2 Q3/2009 GĐ 3 Q1/2011 1 Nhà kho : - Xe forklift (có thể nâng hàng 1,5 tấn và cao 09 tầng hàng) 7,0 0,0 0,0 7,0 Chiếc - Xe forklift thường 13,0 3,0 4,0 6,0 Chiếc 2 Bãi container : - Xe nâng container có hàng (sức nâng 47 tấn) 2,0 1,0 1,0 Chiếc - Xe nâng vỏ container 2,0 1,0 1,0 Chiếc 3 Các thiết bị khác: kho ngoại quan, nhà kho thường, đầu kéo cont, thiết bị phục vụ phần mềm quản lý ... 4 Hệ racking ( giá đỡ ) Max cap 94.402 13,216 19,824 39.649 pallet ( Nguồn phòng kinh doanh bất động sản) Bảng 5: Tổng mức đầu tư STT Khoản mục Đơn vị tính 2008 2009 2009-2010 2011 Tổng cộng Q1/2008 Q2/2008 Q3/2008 Q4/2008 Q1/2009 Q2/2009 Q3/2009 Q4/2009 Q1/2011 Q2/2011 Diện tích khu đất ha 100,000 I Chi phí thuê hạ tầng 30% 30% 20% 20% 0%  48.4 Thuê đất trong 41 năm ($44/m2 - không gồm thuế VAT) USD 1,452,000 1,452,000 968,000 968,000 0 4,840,000 Lãi trả chậm USD 52,272 26,136 0 78,408 II Chuẩn bị đầu tư 1 Giấy chứng nhận đầu tư 2 Các giấy phép khác: ICD... III Chi phí xây dựng Giai đoạn1 Giai đoạn2 Giai doạn3 Giai đoạn đầu tư 28% 28% 30% 42% 1 Nhà kho, văn phòng USD 654,901 1,528,102 701,680 1,637,253 982,352 2,292,154 7,796,441 2 Pallet racking (Logistics) USD 128,276 299,310 192,413 448,965 384,827 897,930 2,351,720 3 Pallet (Logistics) USD 155,486 233,228 466,457 855,171 4 Xe nâng hàng - Forklift (Logistics) USD 33,480 33,480 44,640 44,640 416,960 416,960 990,160 5 Thiết bị khác 42,509 79,705 111,587 233,801  IV Sân bãi container 1 Sân bãi USD 89,053 207,790 133,579 311,685 222,632 519,475 1,484,216 2 Xe nâng cont (Logistics) USD 97,059 226,471 61,765 144,118 35,294 82,353 647,059 V Hệ thống sân đường nội bộ, hàng rào, cảnh quan… USD 112,795 263,189 96,226 224,527 134,716 314,337 1,145,790 VI Hệ thống kết nối đường sắt USD VII Chi phí khác Thiết kế và giám sát 208,529 28,558 31,049 44,657 Khác 261,765 0 112,000 120,000 168,000 661,765  176,471 Cộng USD 1,452,000 1,452,000 1,020,272 1,464,430 489,221 3,044,807 1,261,353 3,244,120 2,221,438 5,269,253 Chi phí đất USD 1,452,000 1,452,000 1,020,272 994,136 0 0 0 0 0 0 4,918,408 Xây dựng và thiết bị USD 0 0 0 470,294 489,221 3,044,807 1,261,353 3,244,120 2,221,438 5,269,253 16,000,485 Tổng đầu tư USD 5,388,702 3,534,028 4,505,473 7,490,691 20,918,893 Trong đó cho hoạt động logistics 0 0 0 0 258,814 714,746 298,818 870,951 837,081 1,863,699 4,844,110 ( Nguồn phòng kinh doanh bất động sản) Bảng 6: Doanh thu từ dự án Đơn vị tính: USD STT Doanh thu 2009 2010 2011 2012 Q3.2009 Q4.2009 Q1.2010 Q2.2010 Q3.2010 Q4.2010 Q1.2011 Q2.2011 Q3.2011 Q4.2011 Q1.2012 Q2.2012 Q3.2012 Revenue 1 Hiệu suất cho thuê kho 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Doanh thu cho thuê kho 60,528 60,528 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 99,439 2 Hiệu suất tự kinh doanh logistics kho 40% 70% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% Doanh thu kinh doanh logistics kho (không gồm doanh thu từ khai báo hải quan) 81,859 143,253 433,401 433,401 433,401 433,401 433,401 433,401 891,257 891,257 891,257 891,257 891,257 4 Tỷ lệ cho thuê bãi chứa container 30% 50% 65% 65% 65% 65% 80% 80% 80% 80% 90% 90% 90% Doanh thu cho thuê bãi chứa cont 17,951 29,919 97,237 97,237 97,237 97,237 119,677 119,677 239,353 239,353 269,272 269,272 269,272 Doanh thu từ hoạt động nâng hạ cont 29,567 49,279 160,156 160,156 160,156 160,156 197,114 197,114 394,229 394,229 443,508 443,508 443,508 Khai báo hải quan và các dịch vụ gia tăng khác 34,906 58,176 189,072 189,072 189,072 189,072 232,705 232,705 465,409 465,409 523,585 523,585 523,585 Tổng 224,811 341,154 979,305 979,305 979,305 979,305 1,082,335 1,082,335 2,203,428 2,203,428 2,340,802 2,340,802 2,340,802 ( Nguồn phòng tài chính ) Bảng 7: Tổng chi phí (gồm cả chi phí vận hành) Đơn vị tính: USD STT Các khoản chi phí 2009 2010 2011 Q1.2009 Q2.2009 Q3.2009 Q4.2009 Q1.2010 Q2.2010 Q3.2010 Q4.2010 Q1.2011 Q2.2011 Q3.2011 Q4.2011 1 Chi phí thuê đất trả cho nhà nước hàng năm 23,529 23,529 23,529 2 Chi phí bảo hiểm công trình 3% 106,021 135,164 0 224,721 3 Phí vận hành hoạt động Gồm chi phí lương, cơ điện,quảng cáo, thuế.... 44,619 86,365 111,110 281,420 281,420 281,420 281,420 298,161 298,161 547,343 547,343 4 Chi phí bảo trì hạ tầng khu công nghiệp hàng năm 0.3 30,000 30,000 30,000 5 Trả lãi vay và gốc vay xây dựng đều hàng năm Giai đoạn 1 467,910 467,910 Giai đoạn 2 211,018 Giai đoạn 3 Tổng cộng 53,529 44,619 192,385 111,110 470,114 749,330 281,420 281,420 562,709 766,071 772,064 547,343 ( Nguồn phòng tài chính ) Bảng 8: Phân tích hiệu quả đầu tư Đơn vị tính: USD STT Nội dung 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1 Tổng doanh thu 0 565,965 3,917,219 6,571,527 9,363,210 9,363,210 9,363,210 9,363,210 9,363,210 9,363,210 2 Tổng chi phí 0 401,644 1,782,283 2,648,187 3,382,998 3,382,998 3,382,998 3,182,336 3,238,565 3,238,565 3 Trả lãi vay xây dựng 0 0 467,910 678,928 1,050,809 1,050,809 1,050,809 582,899 371,881 0 4 Khấu hao 0 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 1,186,660 5 EBT 0 -1,022,339 948,276 2,736,680 4,793,551 4,793,551 4,793,551 4,994,214 4,937,984 4,937,984 6 Thuế thu nhập DN: 0% cho 02 năm đầu;10% trong 6 năm tiếp theo; 20% trong 02 năm tiếp 0% 0% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 20% Thuế phải trả 0 0 0 273,668 479,355 479,355 479,355 499,421 493,798 987,597 7 Net income 0 -1,022,339 948,276 2,463,012 4,314,196 4,314,196 4,314,196 4,494,792 4,444,186 3,950,387 8 Cash flow 0 164,322 2,602,846 4,260,708 6,446,585 6,446,585 6,446,585 6,206,062 5,965,539 5,137,048 Tỷ lệ chiết khấu 15% Hệ số chiết khấu 1.00 1.00 0.87 0.76 0.66 0.57 0.50 0.43 0.38 0.33 Total equity Investment 19,092,241 PV of cash flow 0 164,322 2,263,344 3,221,707 4,238,734 3,685,856 3,205,092 2,683,052 2,242,667 1,679,310 IRR calculation for Project -19,092,241 -18,927,919 2,602,846 4,260,708 6,446,585 6,446,585 6,446,585 6,206,062 5,965,539 5,137,048 IRR calculation for equity -19,092,241 NPV (Project-2008) 12,385,021 IRR (project) 25.83% Hoàn vốn 04 year 10 month ( Nguồn phòng tài chính ) Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ***** XÁC NHẬN CỦA CƠ SỞ THỰC TẬP Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ xác nhận: Sinh viên: Nguyễn Thị Thu Hà Lớp : QTKD Bất Động Sản K47 Trường : Đại học Kinh tế Quốc Dân. Đã thực tập tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ từ ngày 05/01/2009 đến ngày 07/05/2009. Trong quá trình thực tập tại Công ty, sinh viên Nguyễn Thị Thu Hà đã hoàn thành tốt nhiệm vụ thực tập, chấp hành đầy đủ các nội quy, quy định của Công ty, có ý thức trách nhiệm với công việc được giao, lễ phép hòa đồng và có tinh thần học hỏi cao. Quá trình thực tập, tham khảo ý kiến của cán bộ Công ty, sinh viên Nguyễn Thị Thu Hà đã hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp “ Quy trình tư vấn lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ “. Chuyên đề mang tính thực tiễn cao, các giải pháp đưa ra có tính khả thi phù hợp với tình hình thực tiễn. Đề nghị Quý nhà trường giúp đỡ để sinh viên Nguyễn Thị Thu Hà hoàn thành tốt chuyên đề của mình. Hà Nội, ngày 07 tháng 05 năm 2009 Xác nhận của cơ quan thực tập