Chuyên đề Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

triển giao thông đô thị Hà Nội đến năm 2020 toàn thành phố sẽ có 11 cây cầu (gồm 8 cầu vượt sông Hồng, 3 cầu vượt sông Đuống), hệ thống cầu vượt sông sẽ không đấu nối trực tiếp với trung tâm Thành phố, nhằm hạn chế các luồng giao thông đi xuyên tâm, gây tắc nghẽn nghiêm trọng. - Từ năm 2007 - 2010 Hà Nội sẽ chuyển mục đích sử dụng 3.603 ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ; nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư cần khoảng 32.000 căn hộ, ngoài ra cần khoảng 1.000 căn hộ dự trữ để làm quỹ nhà trung chuyển và để chủ động phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án đột xuất của Trung ương và thành phố. Theo kế hoạch xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư từ nay đến năm 2010, trên địa bàn thành phố triển khai 100 dự án đầu tư xây dựng với khoảng 27.000 căn hộ, thửa đất để phục vụ công tác di dân giải phóng mặt bằng bằng nhiều hình thức đầu tư xây dựng - Để kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội, nhiệm vụ chủ yếu trên các lĩnh vực trong 5 năm 2006 – 2010 được xác định như sau: Tiếp tục đẩy mạnh đầu tư xây dựng thủ đô thành một đô thị văn minh, hiện đại với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Tiếp tục hoàn thiện các khu vực phát triển mới của thành phố ở phía Tây – Tây Nam, tập trung xây dựng và phát triển nhanh các khu đô thị mới khu vực Bắc sông Hồng, các tuyến đường vành đai và các cầu qua sông Hồng. Cải tạo, chỉnh trang các khu dân cư cũ, giãn dân trong khu vực nội thành cũ, nâng cao điều kiện sống và sinh hoạt cho người dân. Nâng cao chất lượng quản lý đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.ệ -- Trên thực tế, khi thông tin không được công khai hoặc bị một số người cố tình bưng bít thì những người tham gia thị trường nhà đất sẽ không có những thông tin cần thiết. Đây chính là điều kiện lý tưởng để “cò nhà đất” làm lũng đoạn thị trường gây ra những cơn sốt giá ảo. Ông Vũ Đức Đôi-Vụ phó Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang có dự án nhằm công khai thông tin về đất đai trên mạng trước năm 2015. II. Các giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội: 1.Giải pháp tiền tệ, tín dụng cho thị trường bất động sản: - Thị trường bất động sản có mối quan hệ rất mật thiết với thị trường tài chính, tiền tệ hay là thị trường vốn. Để tạo lập bất động sản cần số lượng vốn rất lớn vì vậy các nhà đầu tư phải đi vay để kinh doanh, người bán phải vay và người mua cũng phải vay, cho nên thị trường tài chính - tiền tệ sẽ giúp cho cả bên mua lẫn bên bán. Nếu thị trường tiền tệ kém phát triển, thì thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở rất khó phát triển. Vì vậy thành phố Hà Nội cần tăng cường thực hiện các giải pháp nhằm phát triển thị trường tài chính tiền tệ để từ đó giúp cho thị trường bất động sản phát triển. - Tập trung hoàn thiện chính sách về ngân hàng - tín dụng để góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua các giải pháp xây dựng các cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung hạn và dài hạn; tăng cường năng lực thể chế các định chế tài chính cho vay thế chấp và chính sách hỗ trợ phát triển thị trường tài chính nhà ở. - Có biện pháp thích hợp để ổn định giá cả BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập của người dân nhằm tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu của người dân, hạn chế đầu tư mất cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư dàn tràn, mất cân đối về cung - c ầu. Kết hợp đồng bộ các giải pháp để đưa giá cả của thị trường gần với giá trị của bất động sản, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cơ cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà ở. - Để tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách có điều kiện có nhà ở Thành phố cần phải thiết lập chính sách hỗ trợ tài chính rõ ràng hiệu quả và tích cực đối với người có mức thu nhập trung bình và thấp như: + Thành lập qũy tài chính để cho một số đối tượng chính sách xã hội vay ưu đãi để cải thiện nhà ở. + Thực hiện cơ chế cho vay vốn ưu đãi, hỗ tr ợ về nhà ở, đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số, khu vực thường xuyên bị thiên tai, ngập lụt. + Hỗ trợ cho các đối tượng chính sách xã hội có thể tiếp cận và chi trả các nguồn tài chính nhà ở thông qua các cơ chế, chính sách hỗ trợ tín dụng, lãi suất, bảo hiểm, bảo lãnh cho vay thế chấp nhà ở. - Nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng. Rà soát và kiên quyết cắt giảm, không bố trí vốn đầu tư các công trình chưa thật sự cấp bách, hoặc hiệu quả đầu tư thấp. Tập trung các nguồn vốn để bảo đảm hoàn thành các công trình trọng điểm quốc gia, đảm bảo cho các các công trình đã phê duyệt hoàn thành đúng thời hạn, không để kéo dài. Ðiều chỉnh kịp thời giá đầu vào các công trình đầu tư từ ngân sách để bảo đảm đúng tiến độ thực hiện. - Quản lý chặt chẽ các nguồn vốn vay ngân hàng của các công ty để đầu tư vào thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên cao như thời gian qua. - Tạo lập các Quỹ tín dụng với lãi suất cho vay thấp nhằm tài trợ có hiệu quả cho 2 đối tượng chính: Cho nhà thầu (trong việc vay vốn đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp) và cho người có thu nhập thấp (trong việc vay mua nhà). Việc tạo lập quỹ tài chính tín dụng dành để phát triển nhà ở, góp phần điều tiết thị trường nhà ở cũng là một giải pháp hiệu quả mà nhiều nước đã áp dụng. - Thực hiện phương châm đa dạng cả về loại nhà, giá cả và phương thức thanh toán (bán trả dần, trả chậm, thanh toán thông qua ngân hàng). Riêng đối với nguồn vốn vay tín dụng dành cho nhà ở thì thời hạn vay, lãi suất cho vay, điều kiện thế chấp, giải chấp có ý nghĩa cực kỳ quan trọng đối với cả các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản và người có nhu cầu mua nhà - Tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản từ nhiều nguồn khác nhau cụ thể bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán bất động sản. Hiện nay kinh doanh BĐS là lĩnh vực kinh doanh mà nhà đầu tư biết kinh doanh chủ yếu bằng tiền của người khác. Nhưng trong kinh tế thị trường, pháp luật quy định cho những nhà đầu tư muốn kinh doanh bằng tiền người khác rất chặt chẽ để hạn chế rủi ro và tránh lừa đảo. Nhà đầu tư BĐS xây dựng những dự án mang tính khả thi cao, sau đó họ kiếm nguồn tài trợ từ các định chế đầu tư, tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư riêng rẽ thông qua các công cụ đầu tư của thị trường vốn. Do đó, trong lĩnh vực đầu tư này, yếu tố công khai, minh bạch, chịu sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý nhà nước và của chính người tài trợ hoặc góp vốn đầu tư. Thực tế trên cho thấy, để lành mạnh hóa TTBĐS cần phát triển thị trường vốn và tạo các "kênh dẫn" liên thông với TTBĐS. - Đối với hệ thống ngân hàng, tín dụng liên quan đến BĐS, cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS trên tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh BĐS, trên tổng dư nợ cho thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống. - Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS. Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp... Vì vậy cần nhanh chóng đưa hệ thống thế chấp thứ cấp vào mô hình tín dụng BĐS. Nếu đưa được loại hình này vào, một lượng vốn lớn trong dân sẽ được huy động và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay. - Trước tình hình vốn nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đang tăng cao, cần xem xét nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân hàng thương mại) là bao nhiêu, trên tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng. Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường (dẫu rằng, tỷ lệ thế nào là cân đối cũng còn cần phải nghiên cứu) là một việc hết sức quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài trong thời điểm này lấn át nguồn vốn trong nước, thì hệ quả trong 5-10 năm tới là rất khó lường. 2. Các chính sách nhằm tăng cung bất động sản cho thị trường: - Để tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản, giải pháp trước mắt là Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp. Các địa phương thực hiện rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển thị trường bất động sản. Mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê. Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư trong việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc xuống cấp. - Việc tăng cung cho thị trường bất động sản phải bằng cách thực hiện các đại dự án chứ không nên tăng cung bằng việc xây dựng một số căn hộ chung cư cao cấp, xây dựng một vài tòa nhà như ở Hà Nội vừa qua mà phải phát triển các thành phố vệ tinh, ở đó có trường học, có bệnh viện, có công viên, có trụ sở làm việc, có trung tâm mua sắm, có cơ sở hạ tầng tốt...Nói chung là có đầy đủ cơ sở hạ tầng, dịch vụ liên quan đến hoạt động của con người và như vậy người ta sẽ không cần phải vào trung tâm, không cần phải di chuyển quá nhiều. Nếu cứ phát triển như vết dầu loang hiện nay, chỉ phát triển được một số tòa nhà, chung cư, các tiểu đô thị và các khu này cứ ăn bám vào hạ tầng vốn đã quá tải của thành phố thì vẫn không giải quyết tốt được tình hình cung cầu bất động sản. - Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc xuống cấp nhằm tăng cung cho thị trường bất động sản đồng thời cải thiện bộ mặt của Thu đô. - Đẩy nhanh tiến độ thi công công trình. Cần có các cơ chế ràng buộc chặt chẽ về tiến độ thi công và chất lượng công trình. Nếu các doanh nghiệp trong nước không thể đáp ứng yêu cầu đặt ra, cần điều chỉnh cơ chế chính sách thông thoáng hơn để kêu gọi và khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đấu thầu. - Hoàn thiện chính sách đầu tư theo hướng khuyến khích các chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn “cung” cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường. Từng bước tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình đẳng, cùng sân chơi với nhà đầu tư trong nước. - Hoàn thiện cơ chế về giao đất, cho thuê đất, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án... đảm bảo nguyên tắc tăng cường tính cạnh tranh, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường bất động sản theo nguyên tắc bình đẳng. Nếu có từ 2 nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án phải tổ chức lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án theo quy định của pháp luật. - Nghiên cứu mở rộng phạm vi đối tượng được sở hữu bất động sản đối với các chủ thể tham gia thị trường, kể cả đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài để đáp ứng yêu cầu hội nhập (thực hiện thí điểm cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, từng bước mở rộng cơ chế cho phép nhà đầu tư nước ngoài được tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản như các đối tượng trong nước). - Ngoài nguồn đầu tư phát triển quỹ nhà ở từ ngân sách, Thành phố cũng cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở theo quy định để bán trả chậm, trả dần, cho thuê và thuê mua cho đối tượng thu nhập thấp. Trong các dự án nhà ở cũng cần chú trọng phát triển đa dạng các loại nhà, kể cả qui mô căn hộ, tiêu chuẩn trang thiết bị nội thất, hình thức kinh doanh (bán trả dần, cho thuê, thuê mua...) phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện thu nhập của các đối tượng thu nhập thấp. - Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư. Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản 3. Các giải pháp về tài chính, thuế, phí phục vụ điều tiết thị trường bất động sản: - Các chính sách thuế và phí có tác dụng điều tiết cả khối cung lẫn khối cầu trong mối quan hệ "cung - cầu" trên thị trường bất động sản. Nhưng, trong tình hình thị trường bất động sản của nước ta hiện nay, yêu cầu trước hết của chính sách tài chính đất đai là điều tiết khối cầu nhằm hạn chế hiện tượng đầu cơ nhà đất làm phát sinh "một sức cầu ảo. Vì vậy cần phải xây dựng và thực hiện chính sách tài chính về đất đai đồng bộ với các chính sách khác nhằm lành mạnh hóa và phát triển thị trường bất động sản - Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hóa, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung và đảm bảo công bằng xã hội.  - Đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai, bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai, tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản. Hỗ trợ cho các nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản còn đang đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt là các nhà đầu tư có năng lực thực sự. - Về thuế, phí và lệ phí đối với giao dịch BĐS cần được tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh theo hướng giảm mức thuế, phí và lệ phí phải nộp để khuyến khích các giao dịch chính thức, hạn chế tình trạng giao dịch “ngầm”. Giảm thiểu thủ tục hành chính theo hướng cải cách “một cửa” hoặc “một cửa liên thông” để tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính. Có chế độ khuyến khích đối với các trường hợp thực hiện tốt quy định của pháp luật, đồng thời có chế tài đủ mạnh để buộc các chủ thể tham gia giao dịch BĐS phải đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật. - Để chống hiện tượng đầu cơ nền nhà trong các khu quy hoạch xây dựng nhà ở, phải quy định chặt chẽ về tiến độ và nội dung xây dựng; dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tư phải bảo đảm kết cấu hạ tầng công cộng được xây dựng hoàn thiện, trước khi bán nền nhà cho người mua nền nhà xây dựng nhà ở và đánh thuế bất động sản lũy tiến để chống lại hiện tượng mua nền nhà đất rồi bỏ hoang trong các khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch. Vì nếu mức thuế ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời của việc đầu cơ đất sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ nền nhà. Do đó nếu quy định chặt chẽ như vậy, chỉ có nhà đầu tư kinh doanh BĐS nào đủ khả năng dự báo thị trường đầu ra và năng lực huy động nguồn vốn đầu tư mới có thể tiến hành dự án đầu tư và chấm dứt tình trạng chạy dự án tràn lan. - Thực hiện việc giảm thuế suất chuyển quyền sử dụng đất theo như trong Dự thảo Sửa đổi, bổ sung điều 7 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất. Mức thuế suất CQSDĐ sẽ là 2% thay cho 4% hiện đang áp dụng. Mức thuế suất này sẽ thực hiện từ 1.1.2009. Việc giảm thuế như đề xuất sẽ mang lại tác động tích cực. Đối với thị trường BĐS, việc giảm thuế sẽ khiến thị trường hoạt động lành mạnh hơn thông qua khả năng công khai, minh bạch giá. Đồng thời đây cũng là hình thức giảm gánh nặng đóng góp cho dân; nhưng lại là phương thức hiệu quả để tăng khả năng đóng góp thông qua việc người dân sẵn sàng chấp hành Luật Thuế khi mức thuế suất phù hợp. Một mặt họ tránh được vi phạm, mặt khác Nhà nước tăng cường khả năng thu thuế qua việc thu đúng, thu đủ. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với các vùng nông thôn khi người dân được giảm tải gánh nặng, vừa chấp hành Luật Thuế và vừa tránh những tranh chấp xảy ra. - Đối với việc giảm lệ phí trước bạ (LPTB), mức dự kiến áp dụng chỉ còn là 0,5% đồng thời nên miễn LPTB nhà ở, đất ở cho đối tượng là hộ nghèo, người dân tộc thiểu số và vùng khó khăn. Việc giảm LPTB sẽ khai thông ách tắc trong việc làm "sổ đỏ" vốn bị người dân phản ứng vì mức LPTB cao như hiện nay. Điều này cũng có ý nghĩa giảm gánh nặng cho dân; song vẫn đảm bảo quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc. - Song hành với chính sách thuế, cần nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu BĐS. Đây là hình thái tài chính quan trọng cho thị trường BĐS. 4. Các giải pháp đối với quy hoạch: 4.1 Giải pháp hoàn thiện quy hoạch nói chung: - Thực hiện giãn cầu tại các thành phố lớn bằng biện pháp nâng cao chất lượng quy hoạch và thực hiện quy hoạch các thành phố vệ tinh xung quanh Hà Nội và thực hiện quy hoạch các vùng kinh tế trọng điểm để hỗ trợ giảm cầu cho Thành phố. Đồng thời nhanh chóng đưa quy hoạch các trường đại học, các khu công nghiệp, khách sạn, dịch vụ.... ra khỏi thành phố lớn đã được phê duyệt vào thực thi. - Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng như: quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị và nhà ở. Khắc phục sự trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản... trên nguyên tắc đảm bảo tính khoa học, khả thi. Đồng thời tập trung chỉ đạo đảm bảo mục tiêu công tác quy hoạch xây dựng thực sự đi trước một bước để phát triển BĐS đúng hướng, có hiệu quả và bền vững. Từng bước hạn chế và chấm dứt tình trạng chia nhỏ đất đai, vi phạm quy hoạch. Khi đã có quy hoạch phải tổ chức thực hiện đúng quy hoạch để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải và lãng phí. - Cần rà soát để điều chỉnh sao cho Hà Nội có một quy hoạch ổn định, tạo hiệu quả cao về sử dụng đất, xác định rõ quỹ đất sẽ tham gia thị trường bất động sản ở tầm nhìn trung và dài hạn nhằm tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản nhà đất. Đây là cơ sở để các nhà đầu tư bất động sản tính toán việc đầu tư của mình. - Để quy hoạch đẹp, hài hoà và đáp ứng nhu cầu của người sử dụng cần có cái nhìn bao quát hơn và có tầm dài hạn hơn trong thiết kế và xây dựng quy hoạch, tuỳ từng địa điểm, vị trí địa lý, kết cấu địa chất và nhu cầu ở của từng vùng. - Cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được xét duyệt. - Mở rộng quy hoạch và phát triển đô thị một cách hài hoà giữa các quận, huyện, các cửa ngõ thành phố, không nên quá tập trung vào một khu vực, tránh để giá nhà đất bị đẩy lên một cách cục bộ vô lý. - Ngoài ra Thành phố phải thành lập, bố trí địa điểm và nguồn kinh phí hoạt động cho các trung tâm dữ liệu thông tin về quy hoạch trên cơ sở xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS), thiết lập sa bàn (mô hình) theo đồ án quy hoạch xây dựng và tình hình triển khai các dự án đầu tư xây dựng. - Đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết và thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin về quy hoạch. Đổi mới cách làm quy hoạch để có sự tham gia của cộng đồng và nhất là của nhà đầu tư ngay từ khi nghiên cứu. Đối với các dự án phát triển BĐS thì quy hoạch là nội dung quan trọng xác lập được sự cân đối giữa lợi ích chung của xã hội và hiệu quả kinh tế của nhà đầu tư, song thời gian thực hiện dự án thường rất dài, mà quy hoạch là dự báo. Vì vậy cần có sự tham gia của các nhà đầu tư ngay từ giai đoạn quy hoạch 1/2000 đến quy hoạch chi tiết 1/500. - Để tạo chủ động cho nhà đầu tư và cải cách thủ tục hành chính thì chỉ nên duyệt khung quy hoạch chi tiết với các chỉ tiêu cơ bản như: dự báo dân số, cơ cấu phân khu chức năng sử dụng đất, sơ đồ tổ chức không gian, số liệu, khống chế của cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Làm được như vậy sẽ vẫn quản lý được mô hình đô thị thích hợp mà nhà đầu tư có được quyền chủ động trong triển khai dự án. Song song với đó, triển khai đồng bộ các dự án phát triển đối với đa dạng các loại hình nhà ở và hạ tầng xã hội để phù hợp với nền kinh tế nhiều thành phần và chủ trương xã hội hoá trong đầu tư công trình công cộng. Nhiều dự án đầu tư khu đô thị vừa qua đã chú trọng phát triển nhà ở chung cư cao tầng và tỷ lệ thích hợp nhà vườn, biệt thự. Song cũng cần các loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho thuê để thị trường BĐS có tính đa dạng, sôi động và có khả năng chuyển hoá BĐS. - UBND Thành phố phải tăng cường kiểm tra việc thực hiện các dự án đầu tư và công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt, theo giấy phép đảm bảo chất lượng kiến trúc, cảnh quan và môi trường. Hành vi xây dựng không đúng quy hoạch, tự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền phải bị xử lý nghiêm. 4.2. Giải pháp chống quy hoạch treo: - Hiện Hà Nội có 4 quy hoạch chậm triển khai với diện tích 698ha. Theo đoàn kiểm tra số 1 (Bộ Tài nguyên và Môi trường) thì quy hoạch Hà Nội rất ít phân kỳ, chủ yếu là quy hoạch đến 2020 nên cũng khó trong việc nhận định ''treo'' hay không treo. Tuy nhiên, biện pháp Hà Nội đưa ra đối với một số quy hoạch chậm triển khai (mà lâu nay được coi là treo, ví dụ, khu Sài Đồng A) là không thực hiện biện pháp thu hồi mà đề nghị chuyển mục đích điều chỉnh quy hoạch hoặc giao cho chủ đầu tư khác. - Hà Nội cần phải rà soát lại hết các quy hoạch, chưa phân kỳ thì phải phân kỳ và công bố rõ ràng với người dân biết rõ lộ trình. Theo đó, quy hoạch nên đi sớm để tránh tổn thất cho người dân, đảm bảo quyền lợi cho người dân theo đúng pháp luật, nhất là trong công tác bồi thường GPMB khi thu hồi đất. - Thành phố nên giao cho UBND các cấp huyện, xã phải chịu trách nhiệm nếu những vướng mắc, ách tắc trong GPMB do đòi hỏi vô lý của người dân gây ra hoặc do sự cản trở, sự tắc trách của cơ quan quản lý Nhà nước gây ra; việc GPMB phải được các cấp chính quyền đồng chịu trách nhiệm, cùng với các chủ đầu tư tham gia tháo gỡ; nghiêm cấm các chủ đầu tư làm trái quy định về đền bù GPMB. - Các địa phương tiếp tục tuyên truyền, thuyết phục người dân ủng hộ chính sách dành đất cho công nghiệp, phát triển dịch vụ, mở mang đô thị; đổi mới công tác công khai quy hoạch để mọi người dân được biết thực hiện kiểm tra giám sát; tính toán, rà soát lại chế độ xây dựng khung giá đất cho thật công bằng. hoàn thiện chính sách để nhanh chóng khắc phục tình trạng chênh lệch giá bồi thường và tập trung xây dựng đề án chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm, đặc biệt là cho người lao động vùng nông nghiệp bị thu hồi đất. Đồng thời, đẩy mạnh phát triển quỹ nhà đất tái định cư, đa dạng hoá phương thức tái định cư bằng tiền, nhà, đất để người dân có quyền lựa chọn - Thành lập đoàn thanh tra, kiểm tra liên ngành rà soát lại toàn bộ phần đất đã giao, tiến độ thực hiện dự án, khả năng tài chính của các chủ đầu tư, góp phần tháo gỡ những vướng mắc với các chủ đầu tư để thúc đẩy họ triển khai dự án và cam kết lộ trình triển khai; những dự án cố tình dây dưa kéo dài hoặc không đủ năng lực thực hiện mà quá thời hạn chấp thuận đầu tư thì kiên quyết thu hồi. Mọi thiệt hại do chủ đầu tư đã chi phí nhưng bị thu hồi dự án thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, không có bồi thường. 5. Giải pháp về các chính sách pháp luật, quản lý thị trường bất động sản : 5.1.Các giải pháp đối với hệ thống pháp luật trong thị trường bất động sản: - Các văn bản của Chính phủ và các cơ quan chuyên môn có liên quan đến vấn đề bất động sản như: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cần thể hiện sự chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm ở vùng đô thị và vùng quy hoạch để phát triển đô thị, vì đó là những vùng rất “nhạy cảm” và đem lại giá trị kinh tế cao. Tiếp tục mở rộng quyền cho người sử dụng đất, như các hộ gia đình, cá nhân được phép cho tổ chức nước ngoài thuê đất. - Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư. Ngoài ra cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư. - Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp Giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định về hàng hoá bất động sản được tham gia vào thị trường bất động sản. - Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Các cơ quan chức năng nhà nước phải chịu trách nhiệm đối với các hoạt động như: đo đạc lập bản đồ để xác định được hồ sơ địa chính về đất và danh bạ phải đăng ký bất động sản; theo dõi sự biến động của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; làm các thủ tục về xác nhận quyền sử dụng đất đai cho người sử dụng đất; giám sát kiểm tra việc sử dụng đất và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật; thẩm định giá đất, tính thuế và quản lý về vấn đề xây dựng. - Đẩy mạnh công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, Thành phố phải có chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm cũng như trong trong từng thời kỳ 5 năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. - Hoàn thiện cơ chế chính sách liên quan tới đăng ký, thế chấp bất động sản nhằm khai thác khả năng huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp bất động sản, đồng thời có chính sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng bộ thị trường tài chính, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. - Cần sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học hoá để tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. - Tăng cường năng lực và hiệu lực bộ máy quản lý Nhà nước về thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm năng lực quản lý của cán bộ công chức nhà nước cũng như đối với nguồn nhân lực của các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS. Nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý. - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng bộ từ TW tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo và đưa các chỉ tiêu phát triển thị trường BĐS thành chỉ tiêu hàng năm trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội. - Bảy là, cần tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật. Đôn đốc triển khai các dự án, kiên quyết thu hồi các đất nền mà người mua đầu cơ găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời. 5.2. Giải pháp phát triển sàn giao dịch bất động sản: - Sớm nghiên cứu, ban hành các văn bản hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ về môi giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia trong lĩnh vực này. - Hoàn thiện và mở rộng sàn giao dịch bất động sản để nó thực sự trở thành điểm hội tụ của các nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản. - Hoàn thiện cơ chế chế bán bất động sản qua sàn hoặc trung tâm giao dịch để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều dễ dàng tiếp cận và tham gia. Tăng cường công tác quản lý, thanh tra, kiểm tra các hoạt động giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo thực hiện quy định mỗi hàng hóa bất động sản có từ 2 người mua trở lên phải bán theo phương thức đấu giá cạnh tranh. - Hoàn thiện cơ cấu tổ chức của thị trường, bao gồm tạo lập mới các tổ chức cho thị trường BĐS như sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thông tin BĐS và hoàn chỉnh lại các tổ chức có sẵn như tổ chức môi giới BĐS, các định chế tài chính tham gia thị trường bất động sản, các tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ công... 5.3. Giải pháp minh bạch hoá thông tin: - Cần đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất động sản. Muốn vậy cần quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. - Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin về bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực và quy định bắt buộc việc công khai thông tin về thị trường bất động sản trên các kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. - Công khai các thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, sao lục hồ sơ bất động sản, giao đất, cho thuê đất... - Cần công khai hóa địa điểm, quy mô, các chỉ tiêu về kiến trúc, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và công năng sử dụng công trình của các dự án trong nội thành, nhất là tại khu phố cổ, phố cũ và trên trục tuyến giao thông chính. 6. Giải pháp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng : Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố cho biết: theo kế hoạch từ nay đến năm 2010, Hà Nội sẽ phải thu hồi khoảng 7.000ha đất, trung bình mỗi năm phải thu hồi 1.000 -1.500ha đất. Số hộ dân chịu ảnh hưởng trực tiếp và phải bố trí tài định cư vào khoảng 6.000 hộ. Trong đó, sẽ có khoảng 20 vạn lao động nông nghiệp phải chuyển đổi nghề sau khi thu hồi đất. Có thể thấy là khối lượng công việc giải phóng mặt bằng của Hà Nội trong tương lai gần là rất “nặng”.Và để đạt được kế hoạch đã đề ra Hà Nội cần thực hiện tốt các giải pháp sau: - Thành phố cần chuẩn hoá những tiêu chí của nhà tái định cư, đảm bảo nguyên tắc “nơi ở mới phải thực sự tốt hơn” nơi ở cũ cho những người dân bị thu hồi nhà, đất thổ cư; các thủ tục hành chính của người dân phải được giải quyết thuận lợi, đời sống dân sinh phải được đảm bảo… Đã xảy ra hiện tượng nhiều khu tái định cư mới ở đã bị lún, nứt lại không có chợ, không nhà trẻ, không trạm xá… là điều không chấp nhận được. - Tăng cường, hoàn thiện xây dựng cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. - Dưới góc độ kinh tế, nên xem xét việc chi phí đền bù hợp lý để không làm cho chi phí đầu tư đội lên quá cao, ảnh hưởng đến giá thành công trình. Thêm vào đó, cần xem xét dưới góc độ tiến độ thực hiện dự án để rút ngắn thời gian đưa vào khai thác. Tiến độ thực hiện nhanh không chỉ có lợi cho dự án mà theo hiệu ứng xã hội còn kéo theo sự tăng trưởng kinh tế cho một số ngành nghề liên quan. - Về góc độ xã hội: Việc tái định cư tốt cho dân không chỉ nhằm tạo một cuộc sống mới tốt đẹp hơn, ổn định hơn, thu nhập cao hơn cho dân, mà còn giúp cho việc ngăn ngừa những khu dân cư tạm bợ mới. 7. Các giải pháp về nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp: - Triển khai việc đầu tư xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho cán bộ, công chức và một số đối tượng khác thuê, thuê mua theo quy định của pháp luật về nhà ở. - Xây dựng cơ chế, chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội thông qua hình thức miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế, hỗ trợ xây dựng hạ tầng. - Nghiên cứu ban hành bổ sung một số cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính để phát triển quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp bằng các biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về chỗ ở. Bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành, cần tăng cường các biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho người nghèo, người thu nhập thấp để giúp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo công bằng xã hội. 8. Khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thế chấp: 8.1. Giải pháp cho thị trường cho thuê: Các chuyên gia cho rằng, phương thức thuê nhà ở mang lại nhiều ưu điểm. Thứ nhất, việc quản lý, khai thác sử dụng nhà ở trong các khu nhà ở cho thuê chỉ có một chủ sở hữu duy nhất. Thứ hai, quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan trong giao dịch cho thuê nhà ở được xác định rất rõ ràng. Ngoài ra, việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê trong nền kinh tế thị trường còn khắc phục được tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại, kiếm chênh lệch thường xảy ra trong các dự án xây dựng nhà ở để bán. Do đó để phát triển thị trường cho thuê cần thực hiện tốt một số giải pháp sau: - Để các doanh nghiệp an tâm vào cuộc xây dựng các dự án nhà cho thuê thì Thành phố cần sớm ban hành những văn bản pháp lý cụ thể như chính sách ưu đãi về đất; hỗ trợ đền bù GPMB; hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng; hỗ trợ tài chính về nhà ở; chính sách bảo hộ quyền của chủ sở hữu nhà ở, bên thuê nhà ở và các chế tài xử lý tranh chấp liên quan... - Trong khoảng 5 năm đầu, doanh nghiệp phải đầu tư một lượng vốn lớn nên sẽ gặp phải những khó khăn trong việc thanh toán lãi suất với ngân hàng và các khoản khác. Vì vậy thành phố cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất ưu đãi để triển khai dự án được thuận lợi. - Nghiên cứu bổ sung cơ chế cho thuê đất đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, góp phần thúc đẩy thị trường cho thuê bất động sản nhà ở phát triển. - Nếu căn cứ vào tổng sản phẩm nội địa GDP/người của nước ta so với các nước trong khu vực thì giá cho thuê nhà các loại ở Hà Nội còn rất cao, đây là yếu tố bất lợi để phát triển kinh tế. Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm chi phí đầu vào, trước hết là giá đất và có thể được ưu đãi hơn trong chính sách thuế. Các chính sách tài chính và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư vào thị trường cho thuê và nhờ đó thị trường sẽ kéo giá thuê tiếp cận với mặt bằng chung của nền kinh tế; hướng các nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê. 8.2. Giải pháp phát triển thị trường thế chấp: Thị trường thế chấp là thị trường quan trọng để chuyển từ "vốn chết" BĐS sang "vốn sống" hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này cần có các giải pháp sau: - Cho rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp BĐS từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi BĐS (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán) mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. - Cho áp dụng một hình thức hối phiếu có bảo đảm bằng BĐS nhằm tạo thanh khoản cho ngân hàng khi nhận thế chấp BĐS. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng BĐS nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ, cũng là cách khai thông giữa TTBĐS với thị trường vốn. III. KIẾN NGHỊ: - Tăng cường công tác thành lập "Quỹ đầu tư bất động sản" sẽ vừa góp phần tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản vừa an toàn hơn hoạt động cho vay từ ngân hàng hay các quỹ tín dụng. - Kiến nghị nên đánh mức thuế với người kinh doanh tới 12% và thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất, cao hơn hẳn người sử dụng bất động sản. Còn với người đã có nhà, mỗi khu đất, nhà mua sau đó sẽ bị đánh thuế càng cao. "Đây là biện pháp hữu hiệu mà các nước tiên tiến đang áp dụng để hạn chế việc đầu cơ bất động sản, làm méo mó thị trường". - Huy động nhiều nguồn lực để tạo nguồn nhà ở cho người thu nhập thấp. Khuyến khích những người mua nhà lần đầu với vốn vay ưu đãi hoặc thế chấp bằng chính căn nhà mua được. Ngoài ra có thể phát triển hình thức nhà ở trả góp, nhà cho thuê. Đây là giải pháp được đánh giá là "căn cơ và lâu dài để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp". - Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng: hiện còn rất phức tạp nhiêu khê, cần có luật đền bù để pháp lý hoá mọi tình huống và đơn giản hoá trong xử lý. Qua đó, cũng cần mạnh dạn cho giải quyết chuyển nhượng đất nông nghiệp giữa người dân và nhà đầu tư một cách thuận lợi hơn thay vì thủ tục thu hồi và giao đất như hiện nay. Tương tự như vậy, việc chuyển nhượng đất phi nông nghiệp để đầu tư nhà ở cũng nên thay đổi theo hướng đơn giản hơn. Nhà nước chỉ điều tiết qua các công cụ tài chính. - Thông lệ hiện nay là, lập dự án trước, GPMB sau. Thông lệ này đã tạo ra một tiền lệ không cách cứu chữa đó là khi có dự án quy hoạch, giới đầu cơ tập trung mua đất ở khu vực lân cận làm cho giá đất ở khu vực GPMB tăng cao vọt. Dự toán chi phí đền bù GPMB trở nên một con số nhỏ bé, vô nghĩa so với giá trị thực của đất thời điểm triển khai. Nhiều dự án tưởng như trong tầm tay nhưng khi triển khai do thiếu tiền đền bù đã phải chững lại để điều chỉnh theo phương án mới khả thi hơn. Để chữa trị căn bệnh này kiến nghị nên GPMB trước, lập dự án sau. Nếu không giải phóng được mặt bằng thì không có dự án. - Để thực hiện tốt các dự án phát triển nhà ở kiến nghị Nhà nước nên áp dụng phương thức thu hồi và giao đất cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời vẫn phải đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Trong đó, doanh nghiệp sẽ bồi thường cho người dân theo phương án bồi thường tổng thể. Phương án này được hình thành trên cơ sở xác định giá đất theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nếu thực hiện được việc này thì những vướng mắc trong bồi thường GPMB hiện nay sẽ được tháo gỡ, thị trường nhà đất sẽ nhanh chóng có một quỹ nhà đất dồi dào. - Về nhóm giải pháp hỗ trợ các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính dẫn đến việc không thể triển khai dự án xin kiến nghị cho phép doanh nghiệp được huy động vốn sau khi bồi thường GPMB hoàn tất, duyệt quy hoạch 1/500 vì đây là giai đoạn doanh nghiệp rất cần vốn để tiếp tục triển khai dự án sau khi đã bỏ ra lượng vốn lớn để bồi thường. Cũng trong giai đoạn này, DN sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì sau khi GPMB doanh nghiệp cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm cơ sở pháp lý cho việc huy động vốn. Cho doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời gian tối đa là 5 năm. - Nghiên cứu ban hành bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS như thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, góp phần ổn định thị trường và hạn chế đầu cơ BĐS. Trong đó thuế tài sản nhằm tập trung điều chỉnh đối với các đối tượng có nhiều BĐS hoặc BĐS có giá trị lớn, điều tiết trực tiếp đối với các đối tượng sử dụng nhiều diện tích nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích khai thác có hiệu quả BĐS. Thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chênh lệch địa tô được tạo ra do Nhà nước đầu tư hạ tầng mà có, góp phần đảm bảo lợi ích của người chủ sở hữu đất đai (đại diện là Nhà nước), từ đó tạo thêm nguồn thu để hỗ trợ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng - Về thuế lũy tiến, kiến nghị có thể không ban hành mà có thể xem xét hình thức Luật Thuế tài sản BĐS mà Singapore đang áp dụng. Cụ thể, người mua nhà để ở bị đánh 4%/năm, còn đối với người mua nhà để kinh doanh thì 12%/năm. Khung thuế này không áp dụng đối với doanh nghiệp, bởi doanh nghiệp đã nộp các loại thuế và nghĩa vụ tài chính khi làm dự án. - Kiến nghị, đối với các đô thị lớn, nên phân chia các dự án thành ba loại để quản lý quy hoạch và xây dựng theo các cách khác nhau. Đối với các vùng đất chiến lược và nhiều tiềm năng nhưng dân cư còn thưa thốt. Nhà nước nên đứng ra quy hoạch và quản lý xây dựng một cách bài bản và hiện đại, sau đó đấu giá để cho các nhà đầu tư thực hiện từng phần theo đúng thiết kế. Đối với các dự án nhỏ lẻ do các nhà đầu tư làm tự phát trong các khu dân cư đan xen: để giảm áp lực về vốn, nên cho quyền bán trước đất chưa xây dựng nhà theo hình thức góp vốn đầu tư của cá nhân người mua với nhà đầu tư, dĩ nhiên việc xây dựng sau này phải theo đúng quy hoạch, không nên bắt buộc nhà đầu tư xây dựng một lần rồi mới được bán vì trên thực tế có nhiều người dân không có nhu cầu xây dựng ngay. Đối với các khu nội thị đông dân sinh sống: có kế hoạch chỉnh trang kỹ lưỡng từng khu phố và ban bố cho mọi người cùng thực hiện. - Ban hành các quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng, rành mạch (cụ thể hoá bằng các chủ trương chính sách phù hợp với thực trạng và nhu cầu thực tế) đi kèm với nó là cơ cấu tổ chức thực hiện có hiệu quả. - Khuyến khích phát triển đa dạng hoá thị trường BĐS cả về chủng loại, chất lượng và giá cả sản phẩm phù hợp với nhu cầu và mức độ phát triển của thị trường BĐS, chú trọng ưu tiên phát triển thị trường BĐS nhà ở. Nghiên cứu ban hành bổ sung các chính sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cho thuê KẾT LUẬN Tóm lại, để vực dậy thị trường bất động sản đòi hỏi sự nỗ lực khơi thông từ rất nhiều phía: Nhà nước gánh phần trách nhiệm nặng nề nhất với hàng loạt cải cách vĩ mô và vi mô đang được chờ đợi; các nhà đầu tư trong nước phải nỗ lực vượt qua rất nhiều khó khăn đang trói chặt mình, lại phải chuẩn bị đương đầu với sự cạnh tranh khi hội nhập kinh tế; các thành phần dân cư cũng phải đương đầu với nhiều khó khăn, xáo trộn trong cuộc sống để đạt được những mục tiêu của mình trong một giai đoạn phát triển mới của đất nước. Tiến độ đô thị hoá và nguồn cung hàng hoá cho thị trường bất động sản của Hà Nội chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà đất trong khi nền kinh tế không ngừng tăng trưởng mạnh, đời sống nhân dân ngày càng nâng cao, tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế không ngừng đi vào chiều sâu. Dự báo, tỷ lệ đô thị hoá ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội. Phải thấy rằng thị trường bất động sản là một trụ cột quan trọng và rất nhạy cảm đối với phát triển kinh tế, xã hội. Do vậy, chúng ta một mặt cần dẫn dắt thị trường phát triển lành mạnh, đúng hướng nhưng cũng cần tôn trọng quy luật cung cầu thị trường, không nên dùng các biện pháp quá mạnh tránh tác động xấu đến thị trường. Những biến đổi trong thị trường bất động sản là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, với những biến đổi đột ngột tạo nên những cơn “sốt” như vừa qua, đẩy giá nhà đất ở Hà Nội lên đỉnh cao nhất nhì trên thế giới là không bình thường. Nó đã chứng tỏ vai trò điều tiết của Nhà nước chưa kịp thời và chưa đủ mạnh để can thiệp vào thị trường bất động sản làm cho nó hoạt động theo đúng quy luật. TÀI LIỆU THAM KHẢO Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, PGS.TS. Thái Bá Cẩn, 2003, NXB Tài chính, Hà Nội. Định hướng phát triển nhà ở đến 2020, của Bộ Xây dựng, NXB Xây dựng. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, 2006 Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, GS.TS. Nguyễn Thế Bá, NXB Xây dựng, 2004 Hệ thống văn bản hướng dẫn thực hiện luật đất đai, NXB chính trị quốc gia HN, 2005 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. TS. NguyÔn V¨n LÞch (2003), tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, GS.TSKH. Lê Đình Thắng, NXB chính trị quốc gia HN, 2000 Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, Khoa địa chính- trường đại học KTQD Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2000-2005: Thực trạng và giải pháp, GS. TSKH. Lª §×nh Th¾ng Luật đất đai năm 2003,1993 và các luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai LuËt nhµ ë (2005), Nhµ xuÊt b¶n chÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. LuËt kinh doanh B§S (2007), Nhµ xuÊt b¶n chÝnh trÞ quèc gia, Hµ Néi. Các tạp chí: tạp chí địa chính, tạp chí thị trường bất động sản, tạp chí xây dựng....và các báo chuyên ngành địa chính và bất động sản. Trang web của các cơ quan chuyên ngành như: Bộ tài nguyên môi trường www.monre.gov.vn; Bộ xây dựng www.moc.gov.vn; Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội www.hretc.org.vn; Tổng cục thống kê www.gso.gov.vn. MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU: 1 Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 3 I/ Thị trường bất động sản: 3 1. Khái niệm thị trường bất động sản: 3 2. Phân loại thị trường bất động sản: 4 3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản: 5 4. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: 8 5. Cung, cầu và giá cả trong thị trường bất động sản: 9 5.1. Cầu trong thị trường bất động sản: 9 5.2. Cung bất động sản: 12 5.3. Quan hệ cung - cầu: 13 II. Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 15 1.Vai trò của Nhà Nước trong điều tiết phát triển thị trường bất động sản: 15 2. Những lĩnh vực điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 16 2.1. Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở quản lý, điều tiết thị trường bất động sản: 16 2.2. Xây dựng các chiến lược, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: 17 2.3. Thành lập và kiểm soát mạng các sàn giao dịch bất động sản: 17 2.4. Xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 18 III. Điều tiết thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới: 18 1. Thị trường bất động sản của Trung Quốc: 18 2. Thị trường bất động sản ở Mỹ: 19 3. Một số bài học rút ra từ sự điều tiết thị trường bất động sản ở một số nước: 21 Chương 2: Thực trạng phát triển và điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội: 22 I. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội: 22 1. Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội: 22 2. Đặc điểm xã hội của Hà Nội: 23 3. Đặc điểm kinh tế của Hà Nội: 24 II. Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội: 1. Thị trường nhà ở, đất ở: 25 1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở: 25 1.2.Thị trường nhà chung cư: 26 1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự: 30 1.4.Thị trường nhà ở, đất ở cho người có thu nhập thấp: 31 2.Thị trường văn phòng cho thuê: 33 3.Thị trường bất động sản dịch vụ, thương mại: 35 3.1. Thị trường khách sạn Hà Nội: 35 3.2.Thị trường cửa hàng bán lẻ: 39 III. Thực trạng thực hiện các chính sách điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội: 40 1.Vấn đề quy hoạch: 40 2. Thành lập sàn giao dịch bất động sản: 42 3. Thực hiện đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất: 43 4. Xác định khung giá đất: 44 5. Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng: 45 6. Chính sách khuyến khích xây dựng nhà cho thuê: 48 7. Chính sách di dời các doanh nghiệp vào khu công nghiệp tập trung: 49 IV. Đánh giá chung: 51 1.Những kết quả đạt được: 51 1.1.Kết quả phát triển thị trường bất động sản: 51 1.2.Kết quả đạt được trong điều tiết thị trường bất động sản: 54 2. Những tồn tại và nguyên nhân: 55 2.1.Những tồn tại trong phát triển thị trường bất động sản: 55 2.2. Những tồn tại trong điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội: 58 Chương 3: Các giải pháp nhằm điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội: 65 I. Định hướng và nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội trong giai đoạn tới: 65 1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội: 66 2. Nhiệm vụ cụ thể của Hà Nội trong thời gian tới để phát triển thị trường bất động sản: II. Các giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội: 68 1.Giải pháp tiền tệ, tín dụng cho thị trường bất động sản: 68 2.Các chính sách nhằm tăng cung bất động sản cho thị trường: 71 3.Các giải pháp về tài chính, thuế, phí phục vụ điều tiết thị trường bất động sản: 73 4. Các giải pháp đối với quy hoạch: 75 4.1. Giải pháp hoàn thiện quy hoạch nói chung: 75 4.2. Giải pháp chống quy hoạch treo: 77 5. Giải pháp về các chính sách pháp luật, quản lý thị trường bất động sản : 79 5.1.Các giải pháp đối với hệ thống pháp luật: 79 5.2.Giải pháp phát triển sàn giao dịch bất động sản: 81 5.3.Giải pháp minh bạch hoá thông tin: 81 6. Giải pháp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng: 82 7. Các giải pháp về nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp: 83 8. Khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thế chấp: 83 8.1. Giải pháp cho thị trường cho thuê: 83 8.2. Giải pháp phát triển thị trường thế chấp: 84 III.Kiến nghị: 85 KẾT LUẬN 88 Tài liệu tham khảo: 89 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Uỷ ban nhân dân : UBND Thành phố Hà Nội : TP HN Đầu từ nước ngoài : ĐTNN Quyền sử dụng : QSD Tài nguyên và Môi trường : TN&MT Giải phóng mặt bằng : GPMB Thành phố Hồ Chí Minh : TP HCM Doanh nghiệp : DN Ngân sách Nhà nước : NSNN Xã Hội chủ nghĩa : XHCN Kinh tế- Xã hội : KT-XH Bất động sản : BĐS Lệ phí trước bạ : LPTB