Chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phan Trung Hiền* Phạm Hồng Du** * PGS.TS. Phó trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ. ** Luật sư, Đoàn Luật sư TP. Cần Thơ. Tóm tắt: Hợp thức hóa việc chuyển nhượng suất tái định cư sẽ là biện pháp để hạn chế những giao dịch “ngầm”, “lách luật”, giúp bảo vệ được quyền lợi và an toàn pháp lý cho người được bố trí tái định cư lẫn người nhận chuyển nhượng suất tái định cư. Biện pháp này còn giúp Nhà nước không bị thất thoát tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng suất tái định cư. Abstract: Legal formalization of the transfer of the resettlement entitle will be a measure to restrict the "tacit-agreed" or/and "dodged” transactions, which will help assuring the rights and legal security of both the resettled people and the recipients. This measure is also to help the government not miss the personal income tax from the transfers of resettlement entitle. Thông tin bài viết: Từ khóa: chuyển nhượng suất tái định cư, suất tái định cư, tái định cư. Lịch sử bài viết: Nhận bài: 13/10/2017 Biên tập: 21/12/2017 Duyệt bài: 28/12/2017 Article Infomation: Keywords: transfer of resettlement entitle, resettlement entitle, resettlement. Article History: Received: 13 Oct. 2017 Edited: 21 Dec. 2017 Appproved: 28 Dec. 2017 CHUYỂN NHƯỢNG SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ LÀ ĐẤT Ở CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Tái định cư và suất tái định cư là đất ở Cho đến nay, mặc dù cụm từ “tái định cư” đã được sử dụng lần đầu tiên vào năm 19981 và được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, tuy 1 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hướng dẫn các quy định của Luật Đất đai năm 1993. nhiên, pháp luật Việt Nam vẫn chưa giải thích thế nào là “tái định cư” (TĐC). Nghiên cứu các quy định về TĐC, có thể khái quát rằng, TĐC là việc bố trí chỗ ở mới hoặc trả chi phí để người có đất bị thu hồi tìm một THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 43Số 01(353) T01/2018 chỗ ở mới trong trường hợp người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi địa phương nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở2. Tùy thuộc vào diện tích đất bị thu hồi và khả năng chi trả của người được TĐC, nếu người đủ điều kiện được bố trí TĐC mà không nhận tiền để tự lo chỗ ở mới, sẽ được ưu tiên bố trí TĐC tại chỗ bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu vực có đất bị thu hồi hoặc tại nơi có điều kiện bố trí TĐC. Nguyên tắc bố trí TĐC là: công khai hóa phương án TĐC; ưu tiên bố trí vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng; phương án bố trí TĐC đã được duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC3. Để được nhận một suất TĐC thì người có đất bị thu hồi phải nộp tiền sử dụng đất, giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất tại nơi TĐC do UBND cấp tỉnh quy định, trường hợp người có đất thu hồi được bố trí TĐC mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất TĐC tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất TĐC tối thiểu4. Để phù hợp với điều kiện, phong tục tập quán của từng vùng, miền, phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được TĐC, các suất TĐC được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau nhưng diện tích không thấp hơn suất TĐC tối thiểu bằng đất ở, nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định5. Đối với suất 2 TS. Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, NXB Chính trị quốc gia, H., 2014, tr.50. 3 Khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai năm 2013. 4 Khoản 3, 4 Điều 85 Luật Đất đai năm 2013. 5 Khoản 3 Điều 26, 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. TĐC bằng đất ở, do còn trong thời gian chờ để được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), nên về mặt pháp lý, người có suất TĐC là đất ở thường có thể có đầy đủ hoặc sẽ có một trong các giấy tờ sau đây: (i) Biên bản họp xét TĐC cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Biên bản này thể hiện người có đất bị thu hồi được các cơ quan có thẩm quyền xác định được bố trí một hoặc nhiều suất TĐC bằng đất ở, có thể hiện rõ diện tích là bao nhiêu, nhưng có thể chưa biết là được bố trí tại khu TĐC tại chỗ hay ở khu TĐC nào khác, cũng như chưa xác định được vị trí lô, nền cụ thể trong khu TĐC. Trường hợp này, nếu người có suất TĐC là đất ở mà có nhu cầu chuyển nhượng thì gọi là “chuyển nhượng suất TĐC”: (ii) Biên bản bốc thăm nền TĐC. Biên bản này thể hiện người được bố trí TĐC được các cơ quan có thẩm quyền xác định đã bốc thăm được kết quả: Số lô nền, diện tích, trục đường, khu TĐC; (iii) Biên bản bàn giao nền TĐC ngoài thực địa. Biên bản này thể hiện việc người được bố trí TĐC được các cơ quan có thẩm quyền đo đạc, cắm mốc và bàn giao nền TĐC ngoài thực địa; (iv) Quyết định về việc giao nền TĐC. Theo đó, người được bố trí TĐC sẽ được cơ quan có thẩm quyền ra Quyết định bằng văn bản giao nền TĐC với các nội dung như: vị trí, diện tích của suất TĐC, số tiền sử dụng đất phải nộp, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 44 Số 01(353) T01/2018 2. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực trạng chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở 2.1 Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Bên cạnh đó, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận,”. Ngoài ra, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thì điều kiện tiên quyết là người chuyển nhượng QSDĐ phải có giấy chứng nhận và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 2.2 Thực trạng chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở TĐC là một chính sách của Nhà nước áp dụng khi thu hồi đất nhằm đảm bảo cho người bị thu hồi đất có điều kiện để tiếp tục duy trì, ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế diễn ra tình trạng người được bố trí 6 Điểm a khoản 1 Điều 188, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. suất TĐC bằng đất ở xây nhà ở lại chuyển nhượng cho người khác. Đối với người nhận chuyển nhượng suất tái định cư (STĐC) là đất ở thì mặc dù họ biết là có rất nhiều rủi ro cho mình khi nhận chuyển nhượng STĐC là đất ở chưa có giấy chứng nhận, cũng như biết chất lượng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các khu TĐC trước mắt không được tốt, tuy nhiên, do có nhiều lợi ích nên họ sẵn sàng chấp nhận rủi ro. Nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đã thôi thúc các bên tạo ra giao dịch đường vòng, phổ biến nhất hiện nay là các bên lập hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) để che giấu việc chuyển nhượng STĐC là đất ở. Theo đó, các bên sẽ thực hiện giao kết thông qua hai hợp đồng, gồm: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và HĐUQ. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng có các nội dung đúng theo quy định pháp luật như: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng và có đầy đủ chữ ký của các bên. Tuy nhiên, hợp đồng này sẽ để trống các nội dung như số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận (do chưa có). Do chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ nên Hợp đồng nói trên không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật6. Để “hợp pháp hóa” việc chuyển nhượng này, các bên lập song song với hợp THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 45Số 01(353) T01/2018 đồng chuyển nhượng QSDĐ một hợp đồng khác đó là HĐUQ. Theo đó, bên chuyển nhượng STĐC bằng đất ở sẽ là bên ủy quyền, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ là bên nhận ủy quyền, bên chuyển nhượng sẽ ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được quyền thay mặt, nhân danh bên chuyển nhượng quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến suất TĐC như: bốc thăm, nhận nền ngoài thực địa, nhận quyết định giao nền, nộp tiền sử dụng đất, làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt suất TĐC, trong đó có việc được ủy quyền lại cho người khác. Thời hạn ủy quyền thường rất dài, thường là từ 15 đến 20 năm tùy thuộc vào tiến độ hoàn thành của khu TĐC. HĐUQ này được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Sau khi các bên hoàn thành việc chuyển nhượng này, bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán cho bên chuyển nhượng từ 90 - 95% hoặc 100% /giá trị suất TĐC (tùy theo thỏa thuận) để nhận suất TĐC và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất TĐC; số tiền còn lại (nếu có), bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán đủ cho bên chuyển nhượng sau khi bên chuyển nhượng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn tất việc giao dịch nói trên, các bên, mà đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng đã yên tâm rằng mình đã thực hiện thành công giao dịch thông qua việc “lách luật”. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này chứa đựng những rủi ro từ khi thực hiện giao dịch cho đến khi người nhận chuyển nhượng suất TĐC nhận được suất TĐC đó. 7 Khoản 3 Điều 132 BLDS năm 2015. 3. Những rủi ro khi chuyển nhượng suất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận Dù rằng việc giao dịch đã hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền theo thỏa thuận, nhận suất TĐC và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất TĐC kèm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và HĐUQ, còn bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận. Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thì hình thức giao dịch này vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro khó lường cho bên nhận chuyển nhượng STĐC, bởi những lý do sau: Thứ nhất, HĐUQ vô hiệu. Nếu vì bất kỳ lý do nào đó, ví dụ: bên chuyển nhượng đổi ý không chuyển nhượng, giá bất động sản tăng thì bất kể thời gian nào kể từ ngày giao dịch được xác lập, bên chuyển nhượng có thể yêu cầu Tòa án tuyên HĐUQ là vô hiệu7 do hợp đồng này được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch khác đó là chuyển nhượng STĐC là đất ở - đây mới là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi giao kết hợp đồng, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, sau đó mới xét đến yếu tố lỗi để bồi thường. Tuy nhiên, do các bên đều có lỗi nên sẽ không xét bồi thường THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 46 Số 01(353) T01/2018 thiệt hại trong trường hợp này. Khoản 1, 2 và 4 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Như vậy, trong trường hợp này bên nhận chuyển nhượng QSDĐ sẽ chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng, không được tính lãi suất. Trường hợp, bên chuyển nhượng không có thiện chí trả lại hoặc đã chi xài hết tiền mà không còn tài sản để thi hành bản án/quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án có thẩm quyền thì việc nhận lại số tiền đã đưa là vô cùng khó khăn. Thứ hai, HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng luôn an tâm vì cho rằng bên chuyển nhượng không thể đơn phương chấm dứt HĐUQ được, muốn chấm dứt hợp đồng phải có sự đồng ý của bên được ủy quyền (bên nhận chuyển nhượng). Tuy nhiên, trong trường hợp này, do các HĐUQ sẽ là hợp đồng không có thù lao. Vì vậy, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Khoản 2 Điều 569 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có”. Pháp luật hiện hành chưa có hướng dẫn cụ thể “một thời gian hợp lý” là bao lâu. Tuy nhiên, khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên sẽ xảy ra tranh chấp. Các bên lại phải khởi kiện ra tòa án để yêu cầu phân xử và kết cục là tòa án lại tuyên HĐUQ vô hiệu do giả tạo như đã nêu. Khoản 2 Điều 422 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây: 1. Hợp đồng đã được hoàn thành. 2. Theo thỏa thuận của các bên. 3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện. 4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện. 5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn. 6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của BLDS năm 2015. 7. Trường hợp khác do luật quy định”. Hậu quả pháp lý trong trường hợp này sẽ là: (i) nếu HĐUQ chấm dứt do hết hạn hoặc do bên nhận ủy quyền chết hoặc bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết thì quyền định đoạt suất TĐC sẽ thuộc về người ủy quyền; (ii) còn trường hợp chấm dứt do người ủy quyền chết, bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết thì quyền định đoạt suất TĐC sẽ thuộc về người được thừa kế của người ủy quyền, người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng sẽ THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 47Số 01(353) T01/2018 gặp khó khăn trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Do pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận, nên khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ của suất TĐC là đất ở thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người được bố trí TĐC (chủ gốc). Trong khi đó, suất TĐC thường không phải chỉ chuyển nhượng cho một người mà là đã chuyển nhượng qua rất nhiều người trung gian, mà những người này có thể lại không quen biết nhau. Do đó, rủi ro rất lớn cho người nhận chuyển nhượng cuối cùng là khi có Giấy chứng nhận QSDĐ thì không thể tìm ra được người chủ gốc để làm thủ tục chuyển nhượng sang tên theo quy định pháp luật. Còn trường hợp nếu có tìm được người chủ gốc thì thông thường sẽ bị người chủ gốc gây khó khăn nhằm “đề nghị” thêm chi phí mới chịu ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thứ tư, khó chuyển nhượng lại cho người khác. Khi nhận chuyển nhượng STĐC là đất ở, nếu không còn nhu cầu sử dụng hoặc bị kẹt tiền muốn chuyển nhượng lại suất TĐC này, thì sẽ rất khó để chuyển nhượng lại cho người khác do về mặt pháp lý không rõ ràng, người nhận chuyển nhượng sau có thể hiểu rõ bản chất và ngại nhiều hệ lụy của việc giao dịch chuyển nhượng thông qua HĐUQ. Thứ năm, ngoài những rủi ro như phân tích trên, người nhận chuyển nhượng suất TĐC là đất ở còn gặp phải những rủi ro khác như: bên chuyển nhượng cố tình lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản, cùng một lúc ủy quyền cho nhiều người 8 Khoản 2, 3 Điều 85 Luật Đất đai năm 2013; Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Tóm lại, khi tham gia giao dịch chuyển nhượng STĐC bằng các hình thức nêu trên, bên nhận chuyển nhượng sẽ đối mặt với rất nhiều rủi ro. Hình thức giao dịch này không thể thay thế được việc thực hiện giao dịch hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật được. 5. Đề xuất một số giải pháp Việc nhận chuyển nhượng STĐC là đất ở khi chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ gặp rất nhiều rủi ro, bất lợi cho người nhận chuyển nhượng, nhưng do suất TĐC có một số ưu điểm nên nhu cầu nhận chuyển nhượng là rất lớn. Do vậy, chúng tôi đề xuất một số giải pháp để hạn chế rủi ro cho người nhận chuyển nhượng suất TĐC là đất ở như sau: Một là, xử lý nghiêm những trường hợp không thực hiện đúng quy định của pháp luật về điều kiện khu TĐC và cần quy định cụ thể về thời gian cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với suất TĐC là đất ở. Mặc dù pháp luật đất đai hiện hành có quy định về điều kiện khu TĐC8 như: cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền; việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu TĐC Tuy nhiên, trên thực tế rất nhiều nơi chủ đầu tư chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng của khu TĐC theo quy định nhưng lại thu hồi đất ở của người dân, thỏa thuận thuê nhà trọ cho người dân ở trong thời gian chờ hoàn thành cơ sở hạ tầng của khu TĐC. Mặt khác, pháp luật hiện hành chưa quy định thời gian cụ thể để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tại các khu TĐC cho người được bố trí TĐC. Bên THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 48 Số 01(353) T01/2018 cạnh đó, các chủ đầu tư thường không muốn thực hiện sớm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người được bố trí TĐC do họ sợ nếu có Giấy chứng nhận QSDĐ thì những suất TĐC này sẽ gây ảnh hưởng đến việc bán, chuyển nhượng các sản phẩm thương mại khác của chủ đầu tư. Chính vì những điều này, nên việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người được bố trí TĐC thường rất chậm (thường phải mất từ 3 - 5 năm, kể từ lúc được giao nền), có trường hợp gần 10 năm vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận QSSĐ. Trong khi đó, người dân lại có nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh Do vậy, cần phải xử lý nghiêm những trường hợp không thực hiện đúng quy định của pháp luật về điều kiện khu TĐC và sớm ban hành quy định trong một khoảng thời gian cụ thể kể từ khi bàn giao suất TĐC thì các cơ quan có thẩm quyền phải cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người được bố trí TĐC. Hai là, hợp thức hóa việc chuyển nhượng suất TĐC là đất ở khi đã bốc thăm nền TĐC. Bởi lẽ, suy cho cùng đây cũng là quyền tài sản. Điều 115 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác”. Suất TĐC là đất ở sau khi bốc thăm đã được các cơ quan có thẩm quyền xác định bằng văn bản về khu TĐC, vị trí lô nền, mã nền, diện tích và trục đường của lô nền cho người được bố trí TĐC. Người được bố trí TĐC chỉ còn chờ các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các thủ tục tiếp theo để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Do đó, việc giao dịch chuyển nhượng STĐC thực chất là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người được TĐC sang cho người nhận chuyển nhượng, đây là giao dịch dân sự, pháp luật không cấm. Hơn nữa, việc hợp thức hóa chuyển nhượng STĐC sẽ là biện pháp hạn chế những giao dịch “ngầm”, “lách luật”, giúp bảo vệ được quyền lợi và an toàn pháp lý cho người được bố trí TĐC lẫn người nhận chuyển nhượng STĐC. Ngoài ra, biện pháp này còn giúp Nhà nước không bị thất thoát tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng QSDĐ TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ luật Dân sự năm 2015; 2. Luật Đất đai năm 2013; 3. Luật Công chứng năm 2014; 4. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; 5. Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Châu Anh, Nhà tái định cư giá 'hời': Khách 'cầm dao đằng lưỡi', Báo VTC New ngày 06/11/2014 tại vn/nha-tai-dinh-cu-gia-hoi-khach-cam-dao-dang-luoi.1.514445.htm truy cập ngày 21/05/2015. Hoàng Quốc Hùng, Ba vấn đề cần cảnh báo trong việc công chứng Hợp đồng ủy quyền, Bộ Tư pháp ngày 18/04/2015 tại truy cập ngày 20/05/2015; TS. Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, NXB Chính trị quốc gia, H., năm 2014; THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 49Số 01(353) T01/2018