Đề án Chính sách của nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho công nhân tại Các KCN ở Từ Liêm

cần thiết đầu tư. Thứ hai là những chính sách của nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho công nhân. Thứ ba – Nghiên cứu thị trường.Bao gồm: Cầu về nhà ở cho công nhân. Cung về nhà ở cho công nhân Mức giá thuê Những ý kiến của người công nhân về nhà ở dành cho họ Thứ tư - Lựa chọn hình thức đầu tư.Bao gồm: Các loại hình thức đầu tư Chọn hình thức phù hợp với công ty. Các nội dung này được trình bày chủ yếu dựa vào phân tích và lý luận có kết hợp biện chứng, ngoài ra cũng còn sử dụng phương pháp điều tra,phỏng vấn . Để có được bản đề án này,ngoài nỗ lực của sinh viên , xin được cảm ơn cô Vũ Thị Thảo,người đã hướng dẫn sinh viên viết đề án này ,ngoài ra cũng xin được cám ơn một số bạn sinh viên lớp kdbđs k46 đã góp ý và cung cấp thông tin, tài liệu cho đề án. Cuối cùng rất mong được các thầy cô trong khoa BĐS&ĐC cùng tất cả mọi người cùng xem xét và cho ý kiến đóng góp để đề tài được chính xác hơn,hoàn thiện hơn và có ý nghĩa hơn. Phần II : Nội dung. 1, Sự cần thiết của đầu tư. a . Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân : Đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là nhà ở cho những người công nhân nhằm mục đích khai thác, bán, cho thuê hay dịch vụ khác liên quan. Thực hiên đầu tư trong một thời gian nhất định nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công nhân. Từ khái niệm trên cho thấy: Thứ nhất, đầu tư nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các tài sản hữu hình và vô hình để hình thành nên tài sản là những căn nhà phục vụ nhu cầu ăn ở của người công nhân. Thứ hai, về phương tiện để thực hiên đầu tư, nhà đầu tư cần bỏ vốn bằng tiền mặt, các loại tài sản, bí quyết kỹ thuật, qui trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật … Thứ ba, về mặt thời gian: Thực hiện đầu tư trong một thời gian nhất định nhằm mục đích sinh lời. Thời gian đầu tư tính từ khi bắt đầu xây dựng dự án cho tới khi kết thúc hoạt động của dự án. Hoạt động đầu tư là các hoạt động được thực hiện trong một thời gian dài của một chu kỳ dự án. Thứ tư,về mặt lợi ích : Lợi ích mang lại của dự án thể hiện ở hai mặt , đó là lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội: -Lợi ích kinh tế thể hiện ở khía cạnh tài chính đối với doanh nghiệp cũng như đối với nhà nước. Trong đó điển hình là lợi nhuận đối với doanh nghiệp và thuế phải nộp đối với nhà nước. - Lợi ích xã hội biểu hiện ở các chỉ tiêu xã hội như : Giải quyết gánh nặng cho nhà nước về nhà ở cho công nhân cũng như giúp ổn định về mặt chỗ ở cho người công nhân. Ngoài ra cũng phải kể đến các chỉ tiêu khác như thất nghiệp, việc làm; giải quyết vấn đề môi sinh; tăng cường giáo dục, văn hoá… b. Vai trò của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân: - Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân nói riêng và đầu tư bất động sản nói chung là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá: Trong điều kiện nền kinh tế phát triển mở rộng thì lĩnh vực đầu tư bất động sản cũng được mở rộng cả về phạm vi, qui mô lẫn hình thức. Công nghiệp phát triển, mở rộng kéo theo sự gia tăng của lực lượng lao động trong đó chủ yếu là công nhân.Do đó, ngoài việc đáp ứng nhu cầu về nhà xưởng, giao thông, văn phòng hay nhà ở cho các cán bộ ,nhân viên…thì việc giải quyết các vấn đề đối với người công nhân là một điều tất yếu. Đây là yêu cầu mang tính khách quan của việc đầu tư phát triển bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá. - Vai trò của việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong đời sống xã hội : Nhà ở cung cấp nơi trú ngụ, những tiện nghi cần thiết để phục vụ đời sống người công nhân. Đây là một trong số các nhu cầu tối thiểu của con người và nó lại càng có ý nghĩa hơn đối với người công nhân,những người đóng góp phần lớn vào công cuộc xây dựng đất nước, là nòng cốt của khối liên minh công – nông – trí thức, là giai cấp lãnh đạo đảng, lãnh đạo đất nước. - Vai trò đối với doanh nghiệp : Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư cũng như cho những người hoạt động trong lĩnh vực hỗ trợ kinh doanh bất động sản khác. Lợi nhuận là mục tiêu hoạt động của các doanh nghiệp, và để đạt dược mục tiêu đó buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm kiếm cơ hội đầu tư. Một trong số các cơ hội đó là kinh doanh nhà ở cho công nhân. - Vai trò đối với nhà nước : Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân vừa giải quyết bớt gánh nặng cho nhà nước, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Với sự gia tăng nhanh chóng của lực lượng công nhân trong thời gian gần đây thì việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho họ đã trở thành gánh nặng cho nhà nước và đang làm đau đầu các cơ quan chức năng. Như vậy việc đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân đã góp phần làm giảm gánh nặng cho nhà nước về vấn đề này. Hơn nữa, việc kinh doanh này cũng tăng thu cho ngân sách thông qua các khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp trong quá trình kinh doanh. c. Các đặc điểm chủ yếu của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân. Cũng như đối với các lĩnh vực kinh doanh bất động sản khác, kinh doanh nhà ở cho công nhân có các đặc điểm sau : - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn : Giá trị bất động sản = Giá trị địa điểm + Giá trị công trình xây dựng. Vì vậy lượng vốn cho việc đầu tư là rất lớn. Do đó đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ cả về qui mô vốn, lượng vốn, nguồn vốn, phân bổ vốn, quản lý sử dụng vốn, bảo toàn vốn và chu chuyển vốn để thu được lợi nhuận cao. - Thời gian đầu tư kéo dài : Thời gian đầu tư tính từ khi bắt đầu cho tới khi kết thúc một cuộc đầu tư và đạt được thành quả phát huy tác dụng. Khoảng thời gian này thường phải mất nhiều năm mà trong nhiều năm đó có thể có rất nhiều biến động như thị trường, sự phát triển kinh tế xã hội, sức mua của người tiêu dung, thời tiết , khí hậu…do đó, nhà đầu tư cần phải biết phán đoán các biến động có thể xảy ra đó để chủ động đối phó. - Thời gian thu hồi vốn đầu tư dài. Chính do thời gian đầu tư kéo dài nên thời gian thu hồi vốn cũng kéo dài. Chính vì vậy nhà đầu tư phải xác định cụ thể quá trình xây dựng, công nghệ, các bước thực hiện… để phân bổ vốn đầu tư một cách hợp lý và hiệu quả. - Sản phẩm của quá trình đầu tư là những căn nhà có giá trị sử dụng lâu dài. Do tính chất lâu bền của công trình bất động sản nên tuổi thọ kinh tế của những căn nhà cho công nhân thường dài. Do đặc điểm này nên nhà đầu tư phải chú ý đến chất lượng công trình trong quá trình đầu tư, từ khâu thiết kế, lựa chọn nguyên vật liệu đến xây dựng công trình. Luôn coi chất lượng công trình là tiêu chuẩn hàng đầu trong quá trình đầu tư. - Nhà ở cho công nhân cũng như những công trình bất động sản khác luôn gắn liền với đất nên chịu ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên, môi trường kinh tế xã hội nơi đó. Vì vậy, hoạt động đầu tư phải nắm vững các điều kiện ảnh hưởng đến quá trình đầu tư. d. Hiệu quả kinh tế - xã hội của việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. * Chỉ tiêu giá trị gia tăng : Do đề tài này chỉ dừng lại ở việc phân tích cơ hội kinh doanh, không đi sâu tính toán cụ thể về mặt tài chính nên chưa thể đưa ra được những con số cụ thể về các chỉ tiêu kinh tế. Tuy nhiên, có thể đưa ra cách tính như sau : - Giá trị sản phẩm gia tăng đạt được trong một năm của dự án (Ln) Ln =D – ( C1 + C2 ) + Lg Trong đó : D : Doanh thu hàng năm đang xét C1 : Chi phí khấu hao hàng năm đang xét C2 : Chi phí vật chất ( như nguyên vật liệu, năng lượng ). Nếu phải nộp các loại thuế như thuế cơ sở hạ tầng, thuế tài nguyên…và được trợ giá hay bù giá thì các khoản này sẽ được cộng vào C2. Lg : Giá trị gia tăng thu được gián tiếp ở các lĩnh vực lân cận nếu có và nếu có thể tính được Việc tính toán Lg là rất khó khăn vì Lg ở các ngành nhiều khi do nhiều yếu tố khác nhau tạo nên. Có thể xác định chỉ số Lg của các ngành khác nhau như sau. Lg = Lgc – Lgo Với : Lgc : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi có dự án đầu tư, được xét tính cho một năm. Lgo : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi không có dự án Như vậy : Ln = Ltt + lgt Ở đây : Ltt : Giá trị gia tăng trực tiếp Lgt : Giá trị gia tăng gián tiếp - Tính giá trị gia tăng theo đời của dự án. ( Ld ) Ld =å Lnt Trong đó : Lnt : Giá trị gia tăng của năm t n : Thời kỳ tồn tại của dự án - Khi chỉ số Lnt của các năm không đều nhau, ta có giá trị gia tăng trung bình hang năm Ltb Ltb = åLnt/n - Nếu so sánh các phương án có và không có dự án thì mức gia tăng giá trị gia tăng là : DLnt = Lcnt – Lont Trong đó : Lcnt : Giá trị gia tăng khi có phương án ở năm t Lont : Giá trị gia tăng khi không có phương án ( tức là dự án để nguyên hiện trạng ) - Nếu dự án có liên quan với nước ngoài thì : Ln = D – ( C1 + C2 ) + Lg – Cng Ở đây, Cng là các khoản trả đã chuyển ra nước ngoài hàng năm như tiền trả kỳ vụ, lãi vay nước ngoài, lương của người nước ngoài, lợi nhuận chia cho người nước ngoài, bảo hiểm . - Chỉ tiêu hiệu quả giá trị gia tăng : Hv = Ltb / V Hg = Ltb / G Trong đó : Hv : Hiệu quả giá trị gia tăng cho một đồng vốn đầu tư Hg : Hiệu quả gía trị gia tăng tính cho một đồng giá trị sản lượng. V : Vốn đầu tư của dự án G : Giá trị sản phẩm trung bình năm của dự án * Chỉ tiêu đóng góp cho ngân sách của dự án. Các khoản đóng góp cho ngân sách mà dự án mang lạI gồm : Thuế giá trị gia tăng. Thuế thu nhập doanh ngiệp Thuế sử dụng đất Thuế tài nguyên Thuế cơ sở hạ tầng. * Tạo điều kiện cho các ngành khác phát triển. Khi dự án nhà ở cho công nhân được triển khai thì trước tiên các doanh nghiệp xây dựng sẽ có cơ hội phát triển, sau đó là các doanh nghiệp cung ứng, lắp đặt thiết bị cho công trình…Do đó sẽ nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh của các ngành này như tăng khối lượng sản phẩm, tăng lợi nhuận, tăng mức đóng góp cho nhà nước hoặc tận dụng công suất dư thừa. * Góp phần phát triển kinh tế địa phương - Làm xuất hiện các ngành nghề mới ở địa phương, đặc biệt là ngành dịch vụ phục vụ công nhân - Mở rộng các doanh ngiệp ở địa phương. - Tăng cường cơ sở hạ tầng - Tăng thêm mức đóng góp cho ngân sách địa phương từ dự án cũng như từ các doanh nghiệp mở rộng. * Tác động của dự án đối với vấn đề xã hội - Giải quyết thất nghiệp, việc làm đối với những người tham gia vào dự án từ khi chuẩn bị đầu tư, xây dựng cho tới khi vận hành công trình . - Giải quyết vấn đề môi sinh - Tăng cường giáo dục, y tế, văn hoá cho người công nhân * Các lợi ích khác của việc đầu tư. - Sự phù hợp của dự án đối với đường lối, chủ trương phát triển kinh tế xã hội của đất nước - Cải thiện cơ cấu kinh tế đất nước và tăng cường kinh tế - Phù hợp với lợi ích chung, lợi ích chiến lược, lợi ích lâu dài của nền kinh tế - Tác động của đầu tư đối với các lĩnh vực khác. 2, Những chính sách của nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho công nhân. Kinh doanh nhà ở cho công nhân là một trong những lĩnh vực được ưu đãi đặc biệt. Nhà nước đã đưa ra rất nhiều những chính sách nhằm khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này. Cụ thể như sau : 2.1. VÒ quy ho¹ch x©y dùng: - T¹i Kho¶n 2 §iÒu 4 cña NghÞ ®Þnh sè 36/CP ngµy 24/4/1997 vÒ Quy chÕ khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao quy ®Þnh: “ ViÖc ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng trong vµ ngoµi khu c«ng nghiÖp, cã tÝnh ®Õn c¸c ®Êu nèi kü thuËt ngoµi khu c«ng nghiÖp, khu d©n c­ phôc vô c«ng nh©n, lao ®éng lµm viÖc t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp...” - T¹i §iÒu 31 cña LuËt Nhµ ë quy ®Þnh vÒ quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë: “1. Quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ, ®iÓm d©n c­ n«ng th«n vµ c¸c dù ¸n x©y dùng khu kinh tÕ, khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao, tr­êng ®¹i häc, cao ®¼ng, trung cÊp chuyªn nghiÖp, trung cÊp nghÒ, tr­êng häc ë miÒn nói ph¶i x¸c ®Þnh nhu cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ ë vµ hÖ thèng h¹ tÇng phôc vô nhu cÇu ë. 2. Khi phª duyÖt c¸c quy ho¹ch quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu nµy c¬ quan cã thÈm quyÒn ph¶i ®ång thêi phª duyÖt quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë. 3. Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ph¶i c«ng bè c«ng khai quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c c¬ chÕ, chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn cô thÓ ®èi víi tõng dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë.” 2.2. VÒ chÝnh s¸ch ®Çu t­: - Theo kho¶n 1 §iÒu 22 NghÞ ®Þnh sè 108/2006/N§-CP ngµy 22/9/2006 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh : "Danh môc lÜnh vùc ­u ®·i ®Çu t­ bao gåm lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­ vµ lÜnh vùc ­u ®·i ®Çu t­ quy ®Þnh t¹i Phô lôc I ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh nµy". Cô thÓ lµ t¹i môc VII.26 - Phô lôc I quy ®Þnh: "§Çu t­ x©y dùng chung c­ cho c«ng nh©n lµm viÖc t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ; ®Çu t­ x©y dùng ký tóc x¸ sinh viªn và x©y dùng nhà ë cho c¸c ®èi t­îng chÝnh s¸ch x· héi" thuéc danh môc lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­. - T¹i §iÒu 52 cña NghÞ ®Þnh 90/2006/N§-CP vÒ nguån vèn ®Çu t­ ph¸t triÓn quü nhµ ë x· héi (trong ®ã cã nhµ ë dµnh cho c«ng nh©n KCN, KCX): “ 1. Vèn ®Çu t­ x©y dùng quü nhµ ë x· héi ®­îc h×nh thµnh tõ c¸c nguån vèn sau ®©y : a) TiÒn thu ®­îc tõ viÖc b¸n, cho thuª vµ cho thuª mua nhµ ë thuéc së h÷u nhµ n­íc; b) TrÝch tõ 30% ®Õn 50% tiÒn sö dông ®Êt cña c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë trªn ®Þa bµn; c) Ng©n s¸ch nhµ n­íc ®Çu t­; d) TiÒn hç trî, tiÒn ®ãng gãp tù nguyÖn cña tæ chøc, c¸ nh©n trong vµ ngoµi n­íc; ®) TiÒn huy ®éng tõ c¸c nguån vèn hîp ph¸p kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.” - T¹i Kho¶n 2 §iÒu 45 cña LuËt Nhµ ë vÒ ­u ®·i c¸c chñ ®Çu t­: “ Nhµ n­íc khuyÕn khÝch tæ chøc, c¸ nh©n thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong n­íc vµ n­íc ngoµi ®Çu t­ ph¸t triÓn quü nhµ ë x· héi.” - TạI khoản 7 điều 12 luật kinh doanh bất động sản qui định : “Tæ chøc tÝn dông nhµ n­íc cho vay ­u ®·i ®Çu t­ ®èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng nhµ ë ®Ó cho thuª, cho thuª mua, b¸n cho ng­êi cã c«ng, ng­êi nghÌo, ng­êi cã thu nhËp thÊp, sinh viªn, c«ng nh©n lµm viÖc trong c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt. ” - TạI khoản 2 điều 28 luật đầu tư qui định: Địa bàn ưu đãi đầu tư là : “ khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ”. Từ đó điều 32 luật này nêu rõ : “Nhà đầu tư có dự án đầu tư thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư quy định tại Điều 27 và Điều 28 của Luật này được hưởng các ưu đãi theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Các ưu đãi này như sau : “Điều 33. Ưu đãi về thuế 1. Nhà đầu tư có dự án thuộc đối tượng quy định tại Điều 32 của Luật này được hưởng thuế suất ưu đãi, thời hạn hưởng thuế suất ưu đãi, thời gian miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế. 2. Nhà đầu tư được hưởng ưu đãi về thuế cho phần thu nhập được chia từ hoạt động góp vốn, mua cổ phần vào tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về thuế sau khi tổ chức kinh tế đó đã nộp đủ thuế thu nhập doanh nghiệp. 3. Nhà đầu tư được miễn thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật tư, phương tiện vận tải và hàng hóa khác để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu. 4. Thu nhập từ hoạt động chuyển giao công nghệ đối với các dự án thuộc diện ưu đãi đầu tư được miễn thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế. Điều 34. Chuyển lỗ Nhà đầu tư sau khi đã quyết toán thuế với cơ quan thuế mà bị lỗ thì được chuyển lỗ sang năm sau; số lỗ này được trừ vào thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp. Thời gian được chuyển lỗ không quá năm năm. Điều 35. Khấu hao tài sản cố định Dự án đầu tư trong lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và dự án kinh doanh có hiệu quả được áp dụng khấu hao nhanh đối với tài sản cố định; mức khấu hao tối đa là hai lần mức khấu hao theo chế độ khấu hao tài sản cố định. Điều 36. Ưu đãi về sử dụng đất 1. Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá bảy mươi năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đúng pháp luật về đất đai và có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. 2. Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế. Điều 37. Ưu đãi đối với nhà đầu tư đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và các nguyên tắc quy định tại Luật này, Chính phủ quy định những ưu đãi cho các nhà đầu tư đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.” 2.3. VÒ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai: - T¹i Kho¶n 1 §iÒu 60 LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh: " Ng­êi sö dông ®Êt mµ Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt, cho thuª ®Êt ®­îc miÔn, gi¶m tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt trong c¸c tr­êng hîp sau ®©y: “ ... Sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ chung c­ cho c«ng nh©n cña c¸c khu c«ng nghiÖp, ký tóc x¸ sinh viªn, nhµ ë cho ng­êi ph¶i di dêi do thiªn tai.” - T¹i Kho¶n 3 §iÒu 12 cña NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh vÒ miÔn tiÒn sö dông ®Êt, trong ®ã nªu râ: “®Êt x©y dùng nhµ chung c­ cao tÇng cho c«ng nh©n khu c«ng nghiÖp” ®­îc miÔn tiÒn sö dông ®Êt. - T¹i Kho¶n 2 §iÒu 14 cña NghÞ ®Þnh sè 142/2005/N§-CP ngµy 14/11/2005 quy ®Þnh miÔn tiÒn thuª ®Êt, thuª mÆt n­íc ®èi víi : " Dù ¸n sö dông ®Êt x©y dùng nhà chung c­ cho c«ng nh©n cña c¸c khu c«ng nghiÖp theo dù ¸n ®­îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt bao gåm c¶ gi¸ b¸n hoÆc gi¸ cho thuª nhà, trong c¬ cÊu gi¸ b¸n hoÆc gi¸ cho thuª nhà kh«ng cã chi phÝ vÒ tiÒn thuª ®Êt... " - T¹i §iÒu 20 NghÞ ®Þnh sè 90/2006/N§-CP cña ChÝnh phñ vÒ quü ®Êt dµnh cho ph¸t triÓn nhµ ë x· héi ®· quy ®Þnh: “ 1. Uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm quyÒn cã tr¸ch nhiÖm x¸c ®Þnh vµ bè trÝ quü ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ ë x· héi khi lËp, phª duyÖt quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ, ®iÓm d©n c­ n«ng th«n, khu kinh tÕ, khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao trªn ®Þa bµn. 2. C¨n cø ®iÒu kiÖn cô thÓ cña tõng ®Þa ph­¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ®­îc xem xÐt, quyÕt ®Þnh viÖc chñ ®Çu t­ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë th­¬ng m¹i vµ khu ®« thÞ míi trªn ®Þa bµn cã quy m« sö dông ®Êt tõ 10 ha trë lªn cã tr¸ch nhiÖm dµnh mét phÇn diÖn tÝch ®Êt ®· ®Çu t­ x©y dùng hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt ®Ó chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng ph¸t triÓn nhµ ë x· héi nh­ng trong mäi tr­êng hîp kh«ng v­ît qu¸ 20% diÖn tÝch ®Êt ë dù ¸n...” - T¹i §iÒu 49 cña NghÞ ®Þnh sè 90/2006/N§-CP quy ®Þnh vÒ ®Êt ®Ó ph¸t triÓn nhµ ë x· héi nh­ sau: “ 1. C¨n cø vµo quy ho¹ch x©y dùng, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt vµ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë x· héi ®· ®­îc phª duyÖt, Uû ban nh©n d©n c¸c cÊp cã thÈm quyÒn thùc hiÖn giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt ®Ó ®Çu t­ x©y dùng quü nhµ ë x· héi. 2. Nhµ n­íc miÔn tiÒn sö dông ®Êt hoÆc tiÒn thuª ®Êt khi giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë x· héi.” 2.4. VÒ chÝnh s¸ch thuÕ: - T¹i ®iÓm b kho¶n 3 §iÒu 34 cña NghÞ ®Þnh sè 24/2007/N§-CP ngµy14/02/2007 h­íng dÉn thi hµnh LuËt ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp quy ®Þnh: "Møc thuÕ suÊt 10% ¸p dông trong thêi gian 15 n¨m, kÓ tõ khi b¾t ®Çu ®i vµo ho¹t ®éng kinh doanh ®èi víi c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh míi thµnh lËp tõ dù ¸n ®Çu t­ vµo ngµnh nghÒ, lÜnh vùc thuéc Danh môc lÜnh vực ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­. Tr­êng hîp c¬ së kinh doanh míi thµnh lËp tõ dù ¸n ®Çu t­ vµo ngµnh nghÒ, lÜnh vùc thuéc danh môc lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­ vµ cã ¶nh h­ëng lín vÒ kinh tÕ, x· héi cÇn ®­îc khuyÕn khÝch cao h¬n, Bé Tµi chÝnh tr×nh Thñ t­íng ChÝnh phñ quyÕt ®Þnh ¸p dông thuÕ suÊt 10% ¸p dông trong suèt thêi gian thùc hiÖn dù ¸n" Nh­ vËy c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë x· héi, bao gåm c¶ c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë cho c«ng nh©n khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt còng ®­îc ¸p dông møc thuÕ suÊt ­u ®·i nªu trªn. - T¹i kho¶n 5 §iÒu 35 cña NghÞ ®Þnh sè 24/2007/N§ - CP quy ®Þnh: "...§­îc miÔn thuÕ 04 n¨m, kÓ tõ khi cã thu nhËp chÞu thuÕ vµ gi¶m 50% sè thuÕ ph¶i nép cho 09 n¨m tiÕp theo ®èi víi c¬ së kinh doanh míi thµnh lËp tõ dù ¸n ®Çu t­ vµo ngµnh nghÒ, lÜnh vùc thuéc Danh môc ngµnh nghÒ, lÜnh vùc ®Æc biÖt ­u ®·i ®Çu t­....". Nh­ vËy c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë x· héi, bao gåm c¶ c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë cho c«ng nh©n KCN, KCX còng ®­îc ¸p dông møc thuÕ suÊt ­u ®·i nµy. Trên đây là một số chính sách ưu đãi về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân mà đã được nhà nước cụ thể hoá bằng các văn bản pháp luật. Ngoài ra, môt sè quy ®Þnh cô thÓ kh¸c, nh­: h­íng dÉn ­u ®·i vÒ thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp (®èi víi chñ dù ¸n, doanh nghiÖp x©y dùng, doanh nghiÖp qu¶n lý sö dông); cho phÐp chñ dù ¸n ®­îc tÝnh c¸c chi phÝ vÒ nhµ ë dµnh cho ng­êi lao ®éng vµo chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh d­íi h×nh thøc khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh hoÆc cho phÐp h¹ch to¸n chi phÝ tiÒn thuª nhµ vµo chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh cña doanh nghiÖp; cho phÐp ho¹t ®éng cho thuª nhµ ë dµnh cho ng­êi lao ®éng t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt thuª ®Ó ë ®­îc ¸p dông thuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng lµ 0% (doanh nghiÖp ®­îc khÊu trõ thuÕ GTGT ®Çu vµo cña hµng ho¸, dÞch vô mua vµo phôc vô cho nhµ ë dµnh cho ng­êi lao ®éng khi tÝnh thuÕ GTGT ph¶i nép)... sÏ được h­íng dÉn và bæ sung trong thêi gian tíi. 3, Nghiên cứu thị trường. Cầu về nhà ở cho công nhân. Hiện tại Từ Liêm có 5 khu,cụm CN , trong đó có hai khu công nghiệp lớn như khu công nghiệp Bắc Thăng Long và khu công nghiệp Cầu Diễn với tổng diên tích lên tới hàng trăm ha và hang chục nghìn công nhân đang làm việc. Trong số các cụm công nghiệp thì lớn nhất là cụm công nghiệp Minh Khai với tổng diện tích được Thành phố phê duyệt là 65ha và hiện đã có khoảng 100 doanh nghiệp đang kinh doanh với hàng nghìn công nhân đang làm việc tại đó. Quá trình mở rộng, phát triển và thu hút mạnh đầu tư vào các KCN tạo nên sức hút về lao động làm việc tại các khu này, gồm đội ngũ công nhân, cán bộ kỹ thuật, nhân viên nghiệp vụ và cán bộ quản lý, trong đó 90% là công nhân và kỹ thuật viên. Về trình độ, 75% lao động làm việc trong các KCN này đã tốt nghiệp phổ thông trung học trở lên, trong đó lao động có trình độ đại học chiếm 35%. Số lao động làm việc trong các KCN đã đi vào hoạt động của Từ Liêm, đến năm 2006 đã lên tới gần 25 nghìn người gấp 5,6 lần năm 2001. KCN Bắc Thăng Long có tốc độ thu hút lao động tăng nhanh nhất, từ vài trăm người năm 2001 lên hơn 15000 người năm 2006 và hiện Bắc Thăng Long cũng là KCN có số lao động lớn nhất, chiếm một nửa tổng số lao động trong các KCN ở Từ Liêm. Lao động trong các KCN ở Từ Liêm nói riêng và cả nước nói chung hiện nay có đặc điểm là lao động trẻ, lao động nữ và lao động di cư chiếm tỷ lệ khá cao. Lao động ở độ tuổi từ 18 đến 35 chiếm đến 90% tổng số lao động KCN; lao động nữ chiếm trên 60% (phù hợp với các ngành dệt may, da giày, …); lao động từ địa phương khác đến làm việc chiếm 65%. Hầu như toàn bộ số người lao động từ địa phương khác đến làm việc tại các KCN ở Từ Liêm đều có nhu cầu về nhà ở. Một số lao động là người Hà Nội cũng có nhu cầu về nhà ở gần KCN, do chế độ làm việc theo ca kíp của các doanh nghiệp buộc người công nhân phải bám xưởng, bám máy hoặc làm thêm giờ; do diện tích nhà ở của gia đình hiện có chật hẹp do giao thông trong khu vực chưa thuận tiện, tốn nhiều thời gian đi lại hoặc kém an toàn... Nhu cầu về nhà ở của người lao động trong các KCN ở Từ Liêm rất đa dạng. Khoảng 10% lao động trong các KCN hiện nay là cán bộ quản lý, kỹ sư, nhân viên văn phòng, có thu nhập cao, có nhu cầu mua căn hộ chung cư hoặc nhà thấp tầng (nhà vườn, biệt thự). Song, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các đối tượng có nhu cầu về nhà ở tại các KCN của Từ Liêm là công nhân. Với mức thu nhập thấp của họ và tình hình thị trường nhà ở hiện nay thì hầu hết trong số họ không đủ khả năng mua nhà ở, chỉ có thể thuê nhà. Với tốc độ tăng trưởng lao động như hiện nay thì dự kiến đến năm 2010, tổng số công nhân làm việc trong các KCN ở Từ Liêm là 40.000 người. Nếu ước tính 50% trong số đó có nhu cầu thuê nhà và với diện tích nhà ở tối thiểu cho một công nhân là 9m2, thì tổng diện tích nhà dự kiến cho công nhân thuê tại các KCN này cần có vào năm 2010 là khoảng 180.000m2, tương đương với khoảng 4.200 căn hộ có diện tích khoảng 40 - 45 m2. Đây là một bài toán hết sức khó khăn đang được đặt ra cho huyên Từ Liêm. Cung về nhà ở cho công nhân. Cung từ phía các doanh nghiệp : Hiện nay, không chỉ ở các khu công nghiệp của Từ Liêm mà cả thành phố Hà Nội nói chung chưa có bất kỳ một doanh nghiệp nào đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân. Nguyên nhân của thực trạng này có rất nhiều song nguyên nhân chủ yếu là do lợi nhuận thấp khi kinh doanh.Bởi theo qui định của nhà nước, mức tiền thuê tối đa cho công nhân không vượt quá 10% lương của họ. Như vậy với mức lương từ 600.000 – 1.200.000/tháng thì tiền thuê tối đa cho một người/tháng không quá 120.000. Mặt khác, theo qui định về tiêu chuẩn về nhà ở cho công nhân thì diện tích tối thiểu cho một phòng trong trường hợp không có nhà vệ sinh là 9m2, còn có nhà vệ sinh là 12m2/phòng. Nếu tính mỗi phòng cho 2 người thuê thì mỗi tháng doanh nghiệp chỉ thu được tối đa là 240.000/phòng ,trong khi chi phí xây dựng hiện hành cho nhà chung cư chất lượng trung bình là 2,5 triệu đồng/m2, Như vậy chi phí xây dựng mỗi phòng đã lên tới 30triệu đồng. Khi đó tỷ lệ lợi nhuận sẽ là : ( 240.000/tháng x 12 tháng)/30.000.000 = 0.096 tức là 9,6%/năm (Nếu tính cả chi phí hoạt động và trả lãi vay thì tỷ lệ này còn thấp hơn) Đây là mức lợi nhuận thấp đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do đó không có một doanh nghiệp nào chịu bỏ vốn đầu tư khinh doanh. Cung từ phía nhà nước : Hiện nay, ở Từ Liêm cũng chưa có một toà nhà nào giành cho công nhân mà được xây dựng từ nguồn vốn ngân sách. Tuy nhiên trong tương lai những toà nhà này rất có thể sẽ mọc lên bởi gần đây vấn đề này rất được không chỉ nhà nước mà cả xã hội quan tâm, hơn nữa TP Hà Nội cũng đang xây dựng thí điểm chung cư đầu tiên giành cho người công nhân. Đó là làng công nhân tại xã Kim Chung huyện Đông Anh giành cho công nhân tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long. Nếu dự án này thành công thì rất có thể sẽ có nhiều làng công nhân như vậy mọc lên ở khắp mọi nơi trong đó có Từ Liêm. Cung tự phát : Đây là hình thức cung duy nhất hiện nay ở Từ Liêm. Hiện không thể thống kê hết số phòng trọ mà người dân đã xây dựng để cho thuê. Tuy nhiên, tập trung nhiều nhất là ở xã Minh Khai và thị trấn Cầu Diễn. Qua số liệu khảo sát các địa phương này có thể thấy thực trạng chung cho các phòng trọ ở đây như sau : Một là, nhà ở cho công nhân thuê là những dãy nhà, phòng trọ do người dân xung quanh KCN xây dựng một cách tự phát, tạm bợ. Hầu hết các phòng trọ chỉ rộng từ 8 - 12m2(nhiều người chung một phòng), mái lợp fibro-xi măng, dột và ẩm thấp khi trời mưa, như lò nung khi trời nắng, điện nước sinh hoạt thiếu thốn, không đảm bảo được tiện nghi sinh hoạt bình thường, lối đi lại chật hẹp, không hợp vệ sinh, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội không đáp ứng được yêu cầu, giá cả và thời gian thuê nhà không ổn định lâu dài… Việc phải ở, sinh hoạt trong các khu nhà này gây rất nhiều khó khăn và ảnh hưởng xấu đến chất lượng làm việc và khả năng tái sản xuất sức lao động của người công nhân. Hai là, tốc độ phát triển của những nhà ở kém chất lượng và không đảm bảo được điều kiện sống tối thiểu trên đang gia tăng rất nhanh, nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu thuê nhà giá rẻ của công nhân cũng đang tăng rất mạnh (đất ở của người dân xung quanh các KCN đều chật hẹp, không thể xây thêm mãi và khả năng đầu tư của người dân cũng hạn chế…). Việc thuê nhà hiện tại của công nhân rất khó khăn, nhất là vào những kỳ các nhà máy đồng loạt tuyển thêm công nhân. Có những công nhân phải tìm thuê nhà cách KCN từ 5 đến 7 km. Việc hàng ngàn công nhân tạm trú trên địa bàn trong thời gian dài đã kéo theo nhiều biến đổi về văn hoá - xã hội, làm thay đổi nếp sống của người dân địa phương. Do điều kiện sinh hoạt không đảm bảo nên đã xảy ra không ít va chạm giữa công nhân và dân địa phương, nhiều tệ nạn cũng đã nảy sinh, gây mất trật tự trị an trong khu vực. Ba là, tiền thuê nhà luôn là một gánh nặng đối với các lao động trẻ ngoại tỉnh ở các KCN. Với mức lương từ 600.000 đến 1.200.000 đồng/ tháng, họ chỉ có thể dành ra 10% - 15% lương để trả tiền thuê nhà. Để có việc làm, thu nhập và đảm bảo các chi phí khác cho cuộc sống, buộc họ phải chấp nhận ở tại các căn nhà tồi tàn thiếu điều kiện sống tối thiểu. Có thể nói, thị trường nhà ở cho công nhân KCN ở Từ Liêm đang bị bỏ trống do cung quá thiếu cả về số lượng và chất lượng, không đáp ứng được cầu. Nếu tình trạng nhà ở cho công nhân không sớm được cải thiện có thể gây nên những vấn đề xã hội, chính trị phức tạp. Giá cả. Tuy trong cùng một huyện nhưng giá thuê phòng trọ ở Từ Liêm lại có sự khác nhau giưa các địa phương trong huyện. Giá thuê cao nhất là ở thị trấn Nhổn, trung bình từ 300.000 – 600.000đ / phòng 9 –13m2. Vì vậy ở đây, số lượng công nhân ở chung trong một phòng rất đông, ít nhất là 3 người một phòng còn nhiều thì 6 đến 7 người. Nguyên nhân khiến giá thuê ở Nhổn cao hơn các nơi khác trong huyện là do Nhổn là một trong những nơi nhộn nhịp và có dân cư tập trung đông đúc nhất của Từ Liêm. Ngoài khu công nghiệp Minh Khai Và một phần của khu công nghiệp Lai Xá, tại Nhổn còn có Trung tâm huấn luyện thể thao Quốc Gia I và đặc biệt là còn có 4 trường đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp. Đó là các trường đại học Công Nghiệp, cao đẳng công nghệ Thành Đô, cao đẳng Công Nghiệp In và trung học nghiệp vụ Giao Thông Vận Tải. Vì vậy ở đây, ngoài công nhân còn có rất nhiều sinh viên ở trọ. Do đó, mặc dù nhà nào có đất vườn cũng xây nhà trọ cho thuê nhưng vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu về phòng trọ. Chính vì lý do này mà giá thuê phòng ở đây cao hơn các nơi khác. Tiếp theo là thị trấn Cầu Diễn gắn với khu công nghiệp Cầu Diễn. Giá thuê ở đây tuy có thấp hơn ở Nhổn nhưng vẫn khá cao, từ 200.000đ – 500.000đ/ phòng tuỳ vào diện tích và vị trí mỗi phòng. Do giá thuê phòng cao nên công nhân thường phải chọn cách nhiều người ở chung trong một phòng để giảm mức tiền thuê bình quân đầu người. Nói chung, mỗi công nhân mỗi tháng phải mất từ 80.000 đến 150.000đ cho tiền thuê phòng, những phòng ít người thì lại phải mất nhiều hơn do ở đây chủ nhà thường tính tiền thuê theo phòng. Cũng có nhà cho thuê theo đầu người nhưng cũng chẳng hơn gì, họ cố gắng đẩy nhiều người vào một phòng để thu được nhiều tiền. Còn những người muốn ở ít người thì chủ nhà ngăn chia phòng thành các phòng nhỏ hơn. Đó là giá thuê phòng. Ngoài ra, tiền điện nước cũng được các chủ nhà “kinh doanh ”. Mặc dù giá điện, nước mà họ thanh toán với nhà nước là giá sinh hoạt nhưng họ lại thu của công nhân theo giá sản xuất, kinh doanh. Giá điện họ phải trả chỉ chưa đến 1000đ/kwh nhưng lại thu tới 2000đ/kwh. Tiền nước thì chủ nhà không tính theo m3 mà tính theo đầu người, mỗi người từ 20.000 – 30.000đ/tháng. Nói chung, giá cả cho thuê phòng ở Từ Liêm cao hơn ở một số huyện ngoại thành khác ở Hà Nội và càng cao hơn mức giá chung của các địa phương khác trong cả nước. Nguyên nhân là do: Thứ nhất, cung - cầu về nhà ở cho công nhân ở đây quá mất cân đối. Thứ hai, do ở thủ đô nên tỷ lệ sinh lời của vốn cao hơn của các địa phương khác và thứ ba là do mức lương của công nhân ở đây cũng cao hơn mức lương công nhân ở các địa phương khác. Các ý kiến của chính những người công nhân. Về mức giá thuê : Khi được hỏi về vấn đề này, chị Nguyễn Thị Mai, công nhân công ty sản xuất bao bì đóng gói Nhật Quang – khu công nghiệp Cầu Diễn cho biết : Mặc dù mức giá này không phải là thấp so với mức lương của em nhưng chúng em cũng chấp nhận được, chỉ có điều là đông người ở chung một phòng quá,có nhiều cái bất tiện. Đây cũng là quan điểm của một số công nhân khác trong công ty Nhật Quang, Điều họ lo lắng không phải là giá thuê phòng cao mà là giá cả hàng hoá tiêu dùng liên tục tăng cao trong thời gian gần đây Về chất lượng phòng trọ và chất lượng phục vụ. Khi điều tra một xóm trọ tại thôn Nguyên Xá – Minh Khai, chị Vương Thu Hương, công nhân công ty cổ phần GoldSun – khu công nghiệp Minh Khai cho biết : “ em sợ nhất là vào mùa hè, nóng không chịu nổi…phòng em chỉ rông có 9, 10m, mái thì thấp, phòng lại có 4 người ở nên vào mùa hè rất nóng. Buổi tối, bọn em toài phải ra ngoài hiên hóng gió đến khua mới dám vào ngủ.”. Chị Hương còn cho biết thêm : Những hôm trời mưa thì phòng trọ toàn bị mưa hắt. Hiên nhà chỉ rộng chưa đến 1m, giưa hiên và sân chỉ chênh nhau khoảng 10cm. Vì vậy mỗI khi mưa to mặc dù đóng cửa rồi nhưng nhà vẫn bị hắt ướt hết cả. Về mặt an ninh trật tự, chị Hương cho biết : “ở đây thường xuyên xảy ra mất cắp, nhất là quần áo, giày dép và xe đạp. Mới cách đây vài hôm ở phòng bên cũng có chị bị mất xe đạp…” Một chị cùng phòng khác cho biết thêm : “ còn cả chuyện tụ tập nhậu nhoẹt, cờ bạc nữa. Gần như đêm nào các anh ấy cũng khua, mấy anh ở phòng kia kìa ( chị chỉ tay về một phòng ở dãy bên).Nhiều khi đánh bạc thua, một số anh còn nổi cáu đánh nhau làm om sòm cả xóm trọ trong khi mọi người đang ngủ.” Khi được hỏi về trách nhiệm của chủ nhà, các chị cho hay rằng nhà chủ ở cách đó khá xa vả lại chủ nhà chỉ đến khi thu tiền nhà mới sang nên cũng không nắm được tình hình. Cũng có nhiều người kiến nghị với chủ nhà về vấn đề an ninh trật tự nhưng chủ nhà chỉ quan tâm hời hợt không cương quyết nên không giải quyết dứt điểm được vấn đề. Ý kiến của công nhân về nơi ở mới. Khi được hỏi về việc liệu họ có đồng ý chuyển chỗ ở nếu có nhà chung cư cho công nhân thuê với mức giá thuê xấp xỉ 150.000đ/người/tháng với không gian, an ninh, chất lượng và dịch vụ đảm bảo…thì tất cả những người được hỏI đều hào hứng đồng ý và sẵn sàng thuê. 4, Lựa chọn hình thức đầu tư. Các loại hình thức đầu tư . Các loại hình thức đầu tư gồm có đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp và được thể hiện trong luật Đầu Tư từ điều 21 đến điều 26.Có thể trích dẫn như sau: “ Điều 21. Các hình thức đầu tư trực tiếp 1. Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài. 2. Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. 3. Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT. (trong đó: -BCC :Hợp đồng hợp tác kinh doanh : Là hình thức đầu tư được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập pháp nhân. - BOT : Hợp đồng xây dựng –kinh doanh -chuyển giao : là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam. - BTO : Hợp đồng xây dựng - chuyển giao – kinh doanh : là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận. - BT : Hợp đồng xây dựng - chuyển giao : là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn ) 4. Đầu tư phát triển kinh doanh. 5. Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư. 6. Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp. 7. Các hình thức đầu tư trực tiếp khác. Điều 22. Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế 1. Căn cứ vào các hình thức đầu tư quy định tại Điều 21 của Luật này, nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây: a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp; b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật; c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật. 2. Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều này, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật. Điều 23. Đầu tư theo hợp đồng 1. Nhà đầu tư được ký kết hợp đồng BCC để hợp tác sản xuất phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm và các hình thức hợp tác kinh doanh khác. Đối tượng, nội dung hợp tác, thời hạn kinh doanh, quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi bên, quan hệ hợp tác giữa các bên và tổ chức quản lý do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Hợp đồng BCC trong lĩnh vực tìm kiếm, thăm dò, khai thác dầu khí và một số tài nguyên khác dưới hình thức hợp đồng phân chia sản phẩm được thực hiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các dự án xây dựng mới, mở rộng, hiện đại hóa và vận hành các dự án kết cấu hạ tầng trong lĩnh vực giao thông, sản xuất và kinh doanh điện, cấp thoát nước, xử lý chất thải và các lĩnh vực khác do Thủ tướng Chính phủ quy định. Chính phủ quy định lĩnh vực đầu tư, điều kiện, trình tự, thủ tục và phương thức thực hiện dự án đầu tư; quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT. Điều 24. Đầu tư phát triển kinh doanh Nhà đầu tư được đầu tư phát triển kinh doanh thông qua các hình thức sau đây: 1. Mở rộng quy mô, nâng cao công suất, năng lực kinh doanh; 2. Đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm ô nhiễm môi trường. Điều 25. Góp vốn, mua cổ phần và sáp nhập, mua lại 1. Nhà đầu tư được góp vốn, mua cổ phần của các công ty, chi nhánh tại Việt Nam. Tỷ lệ góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đối với một số lĩnh vực, ngành, nghề do Chính phủ quy định. 2. Nhà đầu tư được quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh. Điều kiện sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh theo quy định của Luật này, pháp luật về cạnh tranh và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều 26. Đầu tư gián tiếp 1. Nhà đầu tư thực hiện đầu tư gián tiếp tại Việt Nam theo các hình thức sau đây: a) Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác; b) Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán; c) Thông qua các định chế tài chính trung gian khác. 2. Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá khác của tổ chức, cá nhân và thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư gián tiếp theo quy định của pháp luật về chứng khoán và các quy định khác của pháp luật có liên quan .” Lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp Do đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân là việc đầu tư tạo dựng công trình bất động sản lớn nên đòi hỏi một lượng vốn rất lớn. Vì vậy để thực hiện được điều này, tốt nhất doanh nghiệp nên lựa chọn hình thức góp vốn đầu tư. Hơn nữa, việc kinh doanh nhà ở cho công nhân không chỉ là để đáp ứng lợi ích kinh tế của doanh nghiệp mà còn giải quyết lợi ích của nhà nước và bản thân các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp về vấn đề công nhân. Do đó các bên góp vốn không phải ai khác mà chính là nhà nước và các doanh nghiệp trong chính các khu công nghiệp của Từ Liêm. Để làm được điều này ngoài việc thuyết phục các doanh nghiệp khác trong khu công nghiệp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì nhà nước ngoài việc góp vốn còn có vai trò rất quan trọng trong việc đưa ra những khuyến khích cũng như những ràng buộc cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp về việc góp vốn để xây dựng nhà cho công nhân. Phần III : Kết luận Như vậy, qua quá trình phân tích các nội dung ở trên, đề tài đã làm sáng tỏ được cơ hội kinh doanh nhà ở cho công nhân. Mặc dù chưa đủ để thuyết phục được các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh, nhưng đây là một phần không thể thiếu trong quá trình phân tích đầu tư. Để đi đến quyết định đầu tư, doanh nghiệp còn phải xem xét đến điểm mạnh, điểm yếu của doanh nghiệp cũng như những nguy cơ có thể xảy ra khi đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, xét cho cùng thì giải quyết vấn đề lợi nhuận vẫn là cốt lõi đối với các doanh nghiệp. Ta đã biết, lợi nhuận của doanh nghiệp phụ thuộc vào thu nhập chịu thuế và thuế thu nhập doanh nghiệp ( LN = thu nhập chịu thuế - thuế thu nhập doanh nghiệp ). Thu nhập chịu thuế lại phụ thuộc vào doanh thu, chi phí và trả lãi ngân hàng ( nếu có ). Việc tăng doanh thu có thể thực hiên theo hai cách. Thứ nhất, tăng giá thuê phòng / đầu người và thứ hai là để nhiều công nhân thuê chung trong một phòng. cả hai cách này đều khó thực hiện được bởi thu nhập của người công nhân rất thấp nên không thể tăng giá thuê phòng. Mặt khác, nếu để nhiều công nhân thuê chung một phòng thì lại đi ngược lại với mục tiêu là khắc phục điều kiện ăn ở cho công nhân. Như vậy, để tăng lợi nhuân cho doanh nghiệp chỉ có thể giải quyết vấn đề chi phí, tiền lãi vay và thuế thu nhập doanh nghiệp. Để giải quyết các vấn đề này, ngoài việc doanh nghiệp cố gắng giảm thiểu các chi phí trong quá trình đầu tư kinh doanh trong khả năng của mình thì vai trò của nhà nước là vô cùng quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề về thuế thu nhập, lãi vai và cả chi phí đầu tư cho doanh nghiệp. Do đó, đề tài xin đưa ra một số kiến nghị, đề xuất đối với các cơ quan chức năng về vấn đề này như sau :     - Điều chỉnh hợp lý thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở cho người lao động trong khu công nghiệp và người có thu nhập thấp. Phát hành trái phiếu phát triển nhà ở để huy động vốn đầu tư trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá cho thuê hợp lý. - Cần có những chính sách ưu đãi về cho vay vốn như lãi suất thấp, thời hạn thanh toán dài… - Cụ thể hoá các ưu đãi về thuế liên quan đến sử dụng đất - Có biện pháp trợ giá, bù giá về một số nguyên, nhiên vật liệu cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. - Cho phép doanh nghiệp được áp dụng phương pháp tính khấu hao nhanh để nhanh chóng thu hồi vốn. Đó là những kiến nghị liên quan đến việc giải quyết vấn đề lợi nhuận cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân. Nhân đây, đề tài cũng xin được đề xuất thêm một số ý kiến để giải quyết giải quyết tận gốc về vấn đề nhà ở cho công nhân như sau : Về phương hướng giải quyết : Giải quyết nhà ở cho người lao động nói chung và công nhân trong các KCN nói riêng là một trong những nhiệm vụ trọng yếu của Đảng và nhà nước, phản ánh bản chất ưu việt của chế độ xã hội chúng ta. Hiện nay, chúng ta đang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bởi vậy để giải quyết vấn đề nhà ở trước hết phải đứng trên quan điểm thị trường. Nhưng, với nhà ở cho công nhân thì ngoài cơ chế thị trường, phải kết hợp nhiều biện pháp khác. Do cung cầu nhà ở cho công nhân KCN ở Từ Liêm nói riêng và ở Hà Nội nói chung mất cân đối nghiêm trọng, cung quá nhỏ so với cầu, và thị trường này thời gian qua đã hầu như bị buông lỏng, không có sự quản lý, do đó một trong những giải pháp cơ bản để khắc phục là phải tăng cung, theo những phương hướng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, do hiệu quả đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân hiện rất thấp nên để sớm tạo ra quỹ nhà cho công nhân, trước mắt cần sử dụng ngân sách Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp xây dựng các khu nhà cho công nhân thuê theo tiêu chuẩn thành phố đề ra. Thứ hai, khuyến khích các công ty tư nhân và nhân dân gần các KCN xây dựng nhà ở cho công nhân thuê theo qui hoạch và mẫu thiết kế của Thành phố. Như trên đã phân tích, số công nhân có nhu cầu nhà ở đến năm 2010 rất lớn, khoảng 40.000 người, trong khi huyện chưa có một dự án nào xây nhà ở cho công nhân. Vì thế, thu hút đầu tư của các doanh nghiệp tư nhân và cả người dân gần các KCN vào lĩnh vực nhà ở cho công nhân là thực sự cần thiết. Những chủ thể cung ứng nhà ở cho công nhân này có ưu thế là có sẵn đất đai, không cần bỏ ra khoản đầu tư lớn ban đầu để thuê đất nên họ sẽ xây dựng được các căn nhà có chất lượng, giá thành rẻ hơn và có thể cho thuê với giá hợp lý. Nếu huyện sớm có quy hoạch và đưa ra các tiêu chuẩn nhà ở cho thuê thì việc khuyến khích đầu tư tư nhân xây nhà cho công nhân thuê tại các KCN sẽ là phương hướng tốt vì nó nhanh chóng tạo ra quỹ nhà lớn, đủ tiêu chuẩn và kích thích cạnh tranh lành mạnh trên thị trường này Một số đề xuất ,kiến nghị: Để thực hiện những phương hướng trên, Nhà nước và chính quyền thành phố cần xây dựng quy hoạch nhà ở cho công nhân các KCN, hỗ trợ xây dựng kết cấu hạ tầng gần các KCN và thi hành một số cơ chế, chính sách ưu đãi đối với lĩnh vực này, cụ thể là: - Trong Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư cần quy định những điều kiện và nội dung cụ thể, ràng buộc trách nhiệm của địa phương và chủ đầu tư trong việc quy hoạch và phát triển khu công nghiệp. Bảo đảm việc phát triển các khu công nghiệp phải đồng bộ với việc quy hoạch, phát triển nhà ở và các điều kiện về hạ tầng xã hội thiết yếu cho công nhân, có những chính sách hỗ trợ đầu tư kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào khu công nghiệp, chính sách hỗ trợ phát triển và đào tạo nghề, chính sách đặc biệt ưu đãi nhằm phát triển nhà ở cho công nhân (hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng; ưu đãi cao nhất về thuế thu nhập doanh nghiệp,…). - Thành phố Hà Nội nói chung cũng như huyện từ Liêm nói riêng cần sớm phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020, nhằm tạo điều kiện và sự chủ động cho các địa phương triển khai xây dựng và phát triển các khu công nghiệp theo quy hoạch một cách đồng bộ với quy hoạch phát triển đô thị và các công trình dịch vụ - tiện ích công cộng cần thiết khác; tránh thành lập khu công nghiệp để chuyển dịch cơ cấu kinh tế một cách chủ quan, duy ý chí, gây nên sự lãng phí về đất đai và vốn đầu tư, đồng thời giúp các bộ, ngành có căn cứ theo dõi và kiểm tra việc phát triển các khu công nghiệp ở các địa phương. - Bộ Xây dựng cần sớm nghiên cứu xây dựng cơ chế chính sách về xây dựng nhà ở đối với công nhân trong khu công nghiệp; hướng dẫn thực hiện Luật Đầu tư, đầu tư xây dựng chung cư cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đầu tư xây dựng ký túc xá sinh viên và xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư. - Quy hoạch khu công nghiệp phải được gắn với quy hoạch khu nhà ở cho công nhân. Quy hoạch khu nhà ở cho công nhân cần đáp ứng quy hoạch chung của đô thị, nhà ở dành cho công nhân và là một bộ phận cấu thành của hệ thống nhà ở đô thị. Vì vậy, việc quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân phải gắn với các dự án nhà ở thương mại hoặc các dự án khu đô thị mới để đảm bảo tính đồng bộ về cơ sở hạ tầng xã hội. - Cần ban hành hệ thống tiêu chuẩn nhà ở tối thiểu cho người lao động trong khu công nghiệp, đồng thời điển hình hóa các thiết kế nhà ở nhằm thống nhất và đảm bảo phù hợp với nhu cầu và khả năng của người lao động trong khu công nghiệp. Đồng thời, khi quy hoạch nhà ở khu công nghiệp cần tính toán nhu cầu, khả năng nhà ở của người lao động, từ đó định hướng việc xây dựng các loại hình nhà ở với quy mô, mức độ hiện đại và giá thành hợp lý. - Đa dạng hóa các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. Ngoài việc xây dựng nhà ở từ nguồn vốn nhà nước, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để cho thuê, thuê mua, bán trả dần (trả góp), trả chậm… theo cơ chế thị trường để góp phần tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các đối tượng khách hàng, kể cả các đối tượng có thu nhập thấp; ban hành quy định cụ thể về phương thức thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở thông qua ngân hàng phù hợp với pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khuyến khích xã hội hóa về nhà ở đồng thời thực hiện chính sách tạo điều kiện, không thả nổi cho thị trường tự điều tiết. Có chính sách hỗ trợ, miễn giảm tiền thuê đất đối với việc xây dựng nhà ở cho người lao động và người có thu nhập thấp để việc xây dựng nhà ở cho thuê hoặc bán đảm bảo: thu hồi được vốn và có lãi đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân; tạo điều kiện cho người lao động có thể thuê hoặc mua được nhà với giá rẻ, chất lượng vừa phải. - Ưu đãi, hỗ trợ về thuế cho người dân tham gia xây dựng nhà ở cho người lao động tại các địa bàn có khu công nghiệp như: miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất đối với các cá nhân có nhà ở cho người lao động thuê nhằm giảm bớt chi phí đánh vào tiền thuê nhà ở của người lao động. Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể về việc xây dựng nhà ở, quản lý nhân khẩu, an ninh, trật tự,… nhằm đảm bảo tốt hơn cuộc sống cho người lao động. - Thành lập quỹ nhà ở cho người lao động làm việc trong các khu công nghiệp nhằm hỗ trợ tiền thuê, mua nhà cho người lao động có thu nhập thấp làm việc trong các doanh nghiệp khu công nghiệp. Quỹ này được hình thành dựa trên đóng góp từ ngân sách địa phương, vận dụng đóng góp của các doanh nghiệp, tổ chức, cơ quan trên địa bàn. - Cần ban hành cơ chế kiểm soát giá chặt chẽ, cho thuê nhà ở chặt chẽ, tránh tình trạng đầu cơ, nâng giá nhà ở mua hoặc cho thuê ở mức bất hợp lý, không phù hợp với khả năng của người lao động trong khu công nghiệp. - Xây dựng các chế tài cụ thể quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương, doanh nghiệp trong khu công nghiệp, doanh nghiệp phát triển hạ tầng và người lao động trong việc xây dựng, quản lý, sử dụng nhà ở cho người lao động trong khu công nghiệp. Tóm lại, để các KCN ở Từ Liêm tiếp tục phát triển, đón bắt làn sóng đầu tư mới khi chúng ta gia nhập WTO và hội nhập kinh tế quốc tế, chúng ta phải giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến mô hình kinh tế này, trong đó nóng bỏng nhất là giải quyết nhà ở cho công nhân KCN. Đây là vấn đề lớn, rất phức tạp nhưng không thể trì hoãn. Tài liệu tham khảo 1, - Bài giảng “ Lập và quản lý dự án đầu tư ” – GS.TS.Lê Đình Thắng - Bài giảng “ Kinh doanh Bất động sản ” – PGS.TS. Hoàng Văn Cường. TS. Nguyễn Thế Phán 2, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 3, Một số Nghị Định của chính phủ. 4, Tạp chí công sản, tạp chí các khu công nghiệp Việt Nam… 5, Báo Lao Động, báo Việt Nam Net, báo Đầu tư, thờI báo kinh tế Việt Nam, báo Xây Dựng, báo tuổi trẻ… Và một số tài liệu khác. MỤC LỤC