Đề án Thị trường Bất động sản và một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam
Lời nói đầu Thị trường Bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường. Kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. ở nước ta, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS được hình thành và phát triển ngày một mạnh mẽ. Tuy thị trường BĐS mới hình thành và nhưng đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn động lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Ngày nay, thị trường BĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường, nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế ở nước ta trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, đến nay thị trường BĐS ở nước ta đang trong giai đoạn manh nha nên còn nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về công tác quản lý và hoạt động của thị trường. Để hiểu rõ thêm về đặc diểm, vai trò, các hoạt dộng của thị trường BĐS, cũng như muốn vận dụng những kiến thức đã học có liên quan đến thị trường BĐS ở một phạm vi giới hạn nhằm dưa ra một số biện pháp khắc phục những tồn tại và hạn chế của thị trường BĐS trong nước, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ở nước ta. Em đã chọn đề tài: “Thị trường Bất động sản và một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam”. Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong bài viết là phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Ngoài ra còn sử dụng tổng hợp các phương pháp khác như: phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, điều tra nghiên cứu thực địa. Ngoài lời nói đầu và kết luận, đề án được chia làm 3 phần: I- Thị trường Bất động sản. II- Quá trình hình thành và phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam. III- Một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam. Do hạn chế về thời gian, kinh nghiệm thực tế cũng như chiều sâu về kiến thức, bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong được sự góp ý của thầy cô để bài viết được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong bộ môn, đặc biệt là thầy Ngô Đức Cát đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành đề án này. Mục lục Trang Lời nói đầu 1 I- Thị trường Bất động sản: 3 1. Thị trường Bất động sản và đặc điểm của thị trường Bất động sản: 3 1.1. Khái niệm thị trường Bất động sản: 3 1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản. 4 2. Vai trò của Thị trường Bất động sản: 5 2.1. Thị trường Bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh BĐS: 6 2.2. Thị trường Bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán BĐS cũng như mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất: 6 2.3. Thúc đẩy áp lực khoa học- kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở (BĐS), bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất: 7 2.4. Hoạt động của Thị trường BĐS Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế- xã hội khác: 7 2.5. Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh: 8 2.6. Ngành kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao: 8 3. Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS: 8 3.1. Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá: 8 3.2. Chế độ sở hữu ruộng đất: 9 3.3. Chế độ quản lý ruộng đất và vai trò tác động của Nhà nước: 10 3.4. Cầu về đất đai, nhà ở: 11 II. Quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam: 12 1. Thị trường BĐS nước ta đã hình thành và đang phát triển sôi động với các hoạt động phong phú: 12 1.1. Hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất: 13 1.2. Hoạt động mua bán các BĐS trên đất: 14 1.3. Hoạt động cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh: 15 2. Cung – Cầu về BĐS trên thị trường: 15 2.1. Tổng cầu về BĐS: 15 2.2. Tổng cung về BĐS: 17 3. Vai trò của Nhà nước Việt Nam trong việc hình thành và phát triển thị trường BĐS: 18 4. Một số tồn tại của thị trường BĐS hiện nay ở nước ta: 19 4.1. Thị trường BĐS không chính thức nổi lên là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nước: 19 4.2. Hệ thống thông tin thị trường BĐS ở nước ta vẫn chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận: 20 4.3. Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ về quy mô tương đối và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả: 20 4.4. Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát: 20 4.5. Kinh doanh phát triển đất, phát triển BĐS đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế: 21 4.6. Chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS: 21 4.7. Quản lý Nhà nước về BĐS còn nhiều yếu kém: 22 III- Một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam: 24 1. Một số giải pháp tài chính góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới: 24 1.1. Không thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất trước luật đất đai năm 1993 không do Nhà nước giao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 24 1.2. Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp Nhà nước tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo huớng các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ di chuyển khỏi các trung tâm thương mại và dịch vụ đô thị: 25 1.3. Thành lập doanh nghiệp phát triển đất: 26 1.4. Bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất: 26 1.5. Một biện pháp nữa đó là thành lập trung tâm định giá BĐS: 27 2. Tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS: 27 2.1. Như trên đã trình bày, một hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam là thiếu hụt hệ thống cơ quan chuyên trách quản lý BĐS: 27 2.2. Cần phải đẩy nhanh tiến độ hợp thức hoá các quyền BĐS bằng cách nhanh chóng ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 60/ CP của Chính phủ theo hướng sau: 28 2.3. Phải đưa ra một nguyên tắc định giá đất đai khoa học và chính sách đền bù giải toả nhất quán: 28 Kết luận 30 Tài liệu tham khảo 31
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề án Thị trường Bất động sản và một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
kh«ng cã ruéng ®Êt ph¶i ®i lµm thuª. Khi nghiªn cøu vÒ “c¸i gäi lµ tÝch luü ban ®Çu”, M¸c ®· viÕt: C¸c nhµ t b¶n- t s¶n còng ñng hé viÖc ®ã víi môc ®Ých biÕn ruéng ®Êt thµnh mãn hµng bu«n b¸n tù do, më réng lÜnh vùc s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, t¨ng thªm luång ngêi v« s¶n ngoµi vßng ph¸p luËt tõ n«ng th«n”…
§Ó kÕt luËn cho c¸i gäi lµ tÝch luü ban ®Çu ®ã, Mac ®· viÕt: “Cíp ®o¹t tµi s¶n cña nhµ thê, nhîng ®Êt ®ai Nhµ níc mét c¸ch gian lËn, ¨n c¾p ®Êt ®ai cña c«ng x·, biÕn së h÷u phong kiÕn vµ së h÷u thÞ téc thµnh së h÷u t nh©n hiÖn ®¹i b»ng c¸ch chiÕm ®o¹t vµ khñng bè tµn nhÉn- ®ã lµ bÊy nhiªu ph¬ng ph¸p cña tÝch luü ban ®Çu. Chóng ®· chinh phôc ®Êt ®ai cho nÒn n«ng nghiÖp t b¶n chñ nghÜa, ®em ruéng ®Êt g¸n vµo t b¶n vµ t¹o ra mét luång cÇn thiÕt nh÷ng ngêi v« s¶n bÞ ®Æt ra ngoµi vßng ph¸p luËt ®Ó cung cÊp cho c«ng nghiÖp thµnh thÞ”.
3.3. ChÕ ®é qu¶n lý ruéng ®Êt vµ vai trß t¸c ®éng cña Nhµ níc:
ChÕ ®é qu¶n lý cña Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai lµ nh»m b¶o vÖ nguån tµi nguyªn quý hiÕm cña mçi quèc gia vµ sö dông chóng mét c¸ch cã hiÖu qu¶.
Trong ®iÒu kiÖn ruéng ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ níc lµ ngêi ®¹i diÖnth× chÕ ®é qu¶n lý cña Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai cã vai trß v« cïng quan träng trong viÖc thóc ®Èy qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng ®Êt ®ai. §iÒu ®ã thÓ hiÖn trong viÖc qui ®Þnh c¸c quyÒn lîi, nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt, nh÷ng qui ®Þnh trong viÖc®¸nh gi¸ vµ ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai khi chuyÓn môc ®Ých vµ quyÒn sö dông ®Êt. ChÕ ®é qu¶n lý cña Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ®îc thÓ hiÖn ë LuËt ®Êt ®ai vµ nh÷ng v¨n b¶n kh¸c díi LuËt qui ®Þnh vµ híng dÉn thi hµnh c¸c ®iÒu kho¶n cña LuËt ®Êt ®ai.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993(®îc bæ sung söa ®æi n¨m 1998) cña níc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam qui ®Þnh:
“§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý”.
“Nhµ níc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc kinh tÕ, ®¬n vÞ vò trang nh©n d©n, c¬ quan Nhµ níc, tæ chøc chÝnh trÞ x· héi (gäi chung lµ tæ chøc), hµng hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi díi h×nh thøc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt vµ giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt. Nhµ níc cßn cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n thuª ®Êt. Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, nhËn quyÒn sö dông ®Êt tõ ngêi kh¸c”.
Ngoµi ra, LuËt ®Êt ®ai cña níc ta cßn qui ®Þnh c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt nh:
Nhµ níc b¶o hé quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ngêi sö dông ®Êt.
Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, nhËn quyÒn sö dông ®Êt tõ ngêi kh¸c cã c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt theo qui ®Þnh cña LuËt nµy vµ c¸c qui ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt.
Hé gia ®×nh, c¸ nh©n dîc Nhµ níc giao ®Êt cã quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt.
C¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt chØ ®îc thùc hiÖn trong thêi h¹n giao ®Êt, thuª ®Êt vµ ®óng môc ®Ých sö dông cña ®Êt ®îc giao, ®îc thuª theo qui ®Þnh cña luËt nµy vµ c¸c qui ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt.
Thêi h¹n giao ®Êt sö dông l©u dµi cho ngêi sö dông ®Êt còng ®îc qui ®Þnh t¹i ®iÒu 20 cña LuËt söa ®æi bæ sung n¨m1998 lµ 20 n¨m ®èi víi ®Êt trång c©y hµng n¨m vµ nu«i trång thuû s¶n vµ 50 n¨m ®èi víi ®Êt trång c©y l©u n¨m. Khi hÕt thêi h¹n nÕu ngêi sö dông ®Êt cã nhu cÇu vÉn ®îc tiÕp tôc giao ®Êt ®Ó sö dông.
Nh÷ng qui ®Þnh trªn ®©y cña LuËt ®Êt ®ai bæ sung vµ söa ®æi n¨m 1998 ®· thÓ hiÖn tÝnh linh ho¹t vµ “mÒm” h¬n ®èi víi ngêi sö dông ®Êt, ®Æc biÖt thÓ hiÖn ë c¸c quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt. §ã còng lµ c¬ së ph¸p lý bíc ®Çu cho sù h×nh thµnh thÞ trêng ®Êt ®ai ë níc ta.
ThÞ trêng ®Êt ®ai lµ mét thÞ trêng ®Æc biÖt, nã kh«ng ®îc tù do trao ®æi nh c¸c thÞ trêng hµng ho¸ kh¸c. Nã bÞ h¹n chÕ bëi sù qu¶n lý chÆt chÏ vµ nghiªm ngÆt cña Nhµ níc nh»m b¶o vÖ tµi nguyªn ®Êt trªn ph¹m vi quèc gia.
QuyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông vÒ B§S nãi chung vµ nhµ ®Êt nãi riªng lµ nh÷ng vÊn ®Ò hÕt søc nh¹y c¶m ®èi víi thÞ trêng nhµ ®Êt. Mét trong nh÷ng quyÕt s¸ch quan träng c¸ t¸c dông râ nÐt trong viÖc ®iÒu chØnh ®Õn tÝnh chÊt, møc ®é vµ ph¹m vi ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S lµ nh÷ng quan hÖ liªn quan ®Õn quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông vÒ nhµ ®Êt. Nhµ ®Êt lµ mét tµi s¶n tiªu dïng cã gi¸ trÞ lín. Do vËy, mäi ngêi d©n ®Òu rÊt quan t©m ®Õn tÝnh hîp ph¸p cña tµi s¶n m×nh sö dông. Mét ng«i nhµ hîp ph¸p ch¾c ch¾n sÏ ®îc ngêi mua chÊp nhËn víi gi¸ cao h¬n nhiÒu so víi ng«i nhµ cha ®îc thõa nhËn lµ hîp ph¸p. Ngêi d©n s½n sµng tr¶ ra mét kho¶n tiÒn ®¸ng kÓ ®Ó ®îc thõa nhËn tÝnh hîp ph¸p vÒ chç ë cña m×nh mÆc dï gi¸ trÞ sö dông cña nã kh«ng cã g× thay ®æi.
§iÒu ®ã cho thÊy r»ng quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông vÒ nhµ ®Êt lµ nh÷ng nh©n tè t¸c ®éng rÊt lín ®Õn thÞ trêng nhµ ë. ViÖc thõa nhËn quyÒn së h÷u t nh©n vÒ nhµ ë vµ quyÒn sö dông hîp ph¸p vÒ ®Êt ë lµ mét trong nh÷ng ®éng lùc quan träng thóc ®Èy t¨ng cÇu vÒ nhµ ®Êt. C¸c quyÒn mua b¸n, chuyÓn nhîng ®îc chÝnh thøc thõa nhËn lµ “giÊy phÐp” cho thÞ trêng nhµ ®Êt ra ®êi vµ ho¹t ®éng hîp ph¸p.
ChÝnh phñ lµ ngêi gi÷ thÕ lùc m¹nh nhÊt trong viÖc ®iÒu tiÕt lîng cung trªn thÞ trêng vÒ nhµ ®Êt hîp ph¸p. Ngoµi nh÷ng chÝnh s¸ch hç trî trùc tiÕp vÒ gi¸ vËt liÖu x©y dùng hay kiÓm so¸t gi¸ thuª vµ gi¸ b¸n, ®Ó ®iÒu tiÕt gi¸ c¶ vµ thÞ trêng nhµ ®Êt mét biÖn ph¸p h÷u hiÖu mµ Nhµ níc thùc hiÖn ®ã lµ chÝnh s¸ch më réng cung b»ng viÖc më réng tÝnh hîp ph¸p cña c¸c nguån cung nhµ ®Êt.
3.4. CÇu vÒ ®Êt ®ai, nhµ ë:
XÐt trªn tæng quü ®Êt ®ai th× cung cña ®Êt ®ai lµ cè ®Þnh, tøc lµ mét ®êng th¼ng ®øng. Sù biÕn ®éng cung cña c¸c lo¹i ®Êt ®ai theo môc ®Ých sö dông còng ®îc quy ®Þnh chÆt chÏ theo nh÷ng tiªu chuÈn kinh tÕ- kü thuËt nhÊt ®Þnh tuú thuéc vµo mçi quèc gia. CÇu vÒ ®Êt ®ai, nhµ ë lµ cÇu ph¸t sinh do sù t¨ng lªn cña nhu cÇu con ngêi ®èi víi c¸c s¶n phÈm tõ ®Êt ®ai vµ c¸c nhu cÇu kh¸c cña c¸c ngµnh, cña nhu cÇu x©y dùng nhµ ë. ¸p lùc cña cÇu t¨ng lªn, do ®ã xÐt trªn tæng thÓ th× gi¸ c¶ ®Êt ®ai do c©u quyÕt ®Þnh. V× vËy cã n¬i, cã lóc thÞ trêng ®Êt ®ai trë nªn s«i ®éng vµ cã nh÷ng “c¬n sèt vÒ ®Êt, nhÊt lµ ë c¸c vïng ven ®« thÞ, c¸c khu c«ng nghiÖp,… Trong mäi trêng hîp, cÇu vÒ nhµ ®Êt lu«n lu«n t¨ng.
Ngoµi ra, thÞ trêng B§S cßn phô thuéc vµo mét sè c¸c nh©n tè kh¸c nh: tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi, tèc ®é t¨ng d©n sè, tèc ®é ®« thÞ ho¸, thu nhËp cña d©n c còng nh sù ph¸t triÓn cña c¸c thÞ trêng cã liªn quan nh: thÞ trêng tµi chÝnh tiÒn tÖ, thÞ trêng x©y dùng, thÞ trêng b¶o hiÓm,…
Nh vËy, thÞ trêng B§S lµ mét thÞ trêng ®Æc biÖt, sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S g¾n liÒn víi sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña nÒn s¶n xuÊt hµng ho¸, víi c¬ chÕ thÞ trêng. Tuy nhiªn, thÞ trêng B§S h×nh thµnh chËm h¬n vµ chÞu t¸c ®éng cña nhiÒu nh©n tè. Trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ trêng, B§S còng tham gia vµo qu¸ tr×nh vËn hµnh ®ã vµ thÞ trêng B§S còng chÞu t¸c ®éng nh c¸c thÞ trêng kh¸c. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S chÝnh lµ qu¸ tr×nh ph¸t triÓn c¸c quan hÖ ®Êt ®ai, B§S h×nh thµnh trong lÞch sö. ChØ ®Õn mét giai ®o¹n lÞch sö nhÊt ®Þnh, ph¸t triÓn nhÊt ®Þnh cña lùc lîng s¶n xuÊt, cña ph©n c«ng lao ®éng x· héi, B§S míi thùc sù tham gia vµo thÞ trêng vµ thÞ trêng B§S míi ra ®êi vµ h×nh thµnh.
II. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam:
1. ThÞ trêng B§S níc ta ®· h×nh thµnh vµ ®ang ph¸t triÓn s«i ®éng víi c¸c ho¹t ®éng phong phó:
Trªn c¬ së qui ®Þnh cña hiÕn ph¸p, LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®· thõa nhËn ®Êt cã gi¸, thõa nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt. §©y lµ quan niÖm cã tÝnh ®ét ph¸, bíc ®Çu khai th«ng mét lo¹i thÞ trêng cùc kú quan träng cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng, ®ã lµ thÞ trêng B§S.
Víi quan ®iÓm thõa nhËn (mÆc dï cha chÝnh thøc) cã tån t¹i thÞ trêng B§S, Nhµ níc ®· ban hµnh mét hÖ thèng v¨n b¶n kh¸ ®ång bé qui dÞnh tõ ®¨ng ký, ®Þnh gi¸, ®¸nh thuÕ, gi¶i quyÕt tranh chÊp, ®Òn bï B§S, gi¶i to¶, qui ho¹ch,… HiÖn nay ®· cã kho¶ng 500 v¨n b¶n ph¸p lý liªn quan trùc tiÕp tíi thÞ trêng B§S. Cã thÓ nãi hÖ thèng khung ph¸p lý qu¶n lý thÞ trêng B§S cña níc ta kh¸ réng, bao trïm hÇu kh¾p c¸c quan hÖ n¶y sinh trong thÞ trêng B§S. Tuy nhiªn, khung ph¸p lý réng nhng cha s©u, cßn mang nÆng t duy bao cÊp, chñ quan duy ý chÝ vµ Ýt tÝnh kh¶ thi. Nhng ®ã chÝnh lµ c¬ së cho sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë níc ta.
Trªn thùc tÕ, thÞ trêng B§S ë níc ta ho¹t ®éng kh¸ s«i næi víi nhiÒu ho¹t ®éng phong phó, ®Æc biÖt ë c¸c khu vùc thµnh thÞ. Trªn thÞ trêng, viÖc mua b¸n nhµ, ®Êt tõ nhiÒu n¨m nay diÔn ra víi qui m« ngµy cµng lín, ph¹m vi ngµy cµng réng, h×nh thøc ngµy cµng ®a d¹ng (kÓ c¶ dao vÆt trªn b¸o, kÓ c¶ chî B§S t¹i trung t©m cña Ng©n hµng ¸ Ch©u t¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh vµ thñ ®« Hµ Néi, kÓ c¶ hµng tr¨m tæ chøc t vÊn vÒ nhµ ®Êt ®ang ho¹t ®éng t¹i nhiÒu thµnh phè, thÞ x· trong c¶ níc,…).Sù s«i ®éng cña thÞ trêng B§S níc ta biÓu hiÖn ë mét sè c¸c ho¹t ®éng phong phó sau:
1.1. Ho¹t ®éng chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt:
Ho¹t ®éng nµy diÔn ra chñ yÕu ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp. NhiÒu ®Þa ph¬ng ®· vµ ®ang thùc hiÖn viÖc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª thÕ chÊp ®Êt vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp ®Ó kh¾c phôc t×nh tr¹ng sö dông ®Êt manh món hiÖn nay. §iÒu nµy ®· vµ ®ang gãp phÇn t¹o tiÒn ®Ò cho viÖc x¸c lËp ®Êt ®ai lµ mét yÕu tè quan träng vËn ®éng theo qu¸ tr×nh ph¸t triÓn s¶n xuÊt hµng ho¸, chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ n«ng th«n theo híng tiÕn bé vµ hiÖu qu¶. Nhng phÇn lín, n«ng d©n tù chuyÓn ®æi ruéng ®Êt víi nhau, kh«ng ®¨ng ký víi c¬ quan §Þa chÝnh.
Nh ta ®· biÕt, ®Êt ®ai võa lµ nh©n tè cã vai trß nÒn t¶ng cña mäi tµi s¶n B§S, võa cã vai trß cña mét B§S. Trong c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung, ®Êt lµ lo¹i tµi s¶n kh«ng cã gi¸ trÞ. KÓ tõ LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, ®Êt ®· ®îc thõa nhËn lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ. MÆc dï ®Êt ®ai ®îc x¸c ®Þnh lµ lo¹i tµi s¶n thuéc së h÷u toµn d©n nhng quyÒn sö dông ®Êt l¹i ®îc giao cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n díi c¸c h×nh thøc: Cho thuª, giao ®Êt (cã thu tiÒn hoÆc kh«ng thu tiÒn). ViÖc giao ®Êt, cho thuª ®Êt gi÷a Nhµ níc víi ngêi sö dông ®Êt ngoµi ý nghÜa to lín vÒ chÝnh trÞ, x· héi ra th× vÒ kinh tÕ cÇn ®îc coi lµ nh÷ng giao dÞch trªn thÞ trêng s¬ cÊp (hoÆc cÊp I) vÒ ®Êt. KÓ tõ n¨m 1993®Õn nay, h¬n 11 triÖu hé ®· ®îc giao ®Êt n«ng nghiÖp, gÇn 0,2 triÖu hé ®· ®îc giao ®Êt l©m nghiÖp. T¹i c¸c thµnh phè nh Hµ Néi, diÖn tÝch ®Êt ®· giao vµ cho thuª chiÕm gÇn 90% tæng diÖn tÝch ®Êt tù nhiªn cña thµnh phè. Quan hÖ gi÷a Nhµ níc víi c¸c tæ chøc, hé, c¸ nh©n trong viÖc giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®· t¹o ra mét côc diÖn hoµn toµn míi vÒ mÆt ph©n phèi c¸c lo¹i quü ®Êt, kÓ tõ ®ã c¸c chñ sö dông ®Êt l¹i tiÕp tôc trao ®æi, mua b¸n c¸c quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh, t¹o thµnh thÞ trêng thø cÊp (cÊp II) vÒ ®Êt. C¸c giao dÞch trªn thÞ trêng thø cÊp vÒ ®Êt ®· diÔn ra víi sù phong phó, ®a d¹ng gÊp nhiÒu lÇn so víi thÞ trêng s¬ cÊp vÒ ®Êt. NÕu trªn thÞ trêng s¬ cÊp, bªn cung chØ lµ Nhµ níc th× trªn thÞ trêng thø cÊp, bªn cung lµ nh÷ng ngêi cã quyÒn sö dông ®Êt. Hä lµ nh÷ng hé n«ng d©n ®ang sö dông ®Êt n«ng nghiÖp vµ ®Êt l©m nghiÖp, nh÷ng c¸ nh©n ®ang sö dông ®Ó lµm nhµ, nh÷ng doanh nghiÖp thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c nhau ®ang sö dông ®Êt ®Ó lµm mÆt b»ng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kinh doanh (nh: nhµ m¸y, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, v¨n phßng,…), c¸c khu d©n c tËp trung, c¸c ®« thÞ míi,… Trªn thÞ trêng s¬ cÊp nÕu bªn cÇu vÉn cßn hµng triÖu ngêi ®îc giao ®Êt víi gi¸ c¶ b»ng kh«ng (giao ®Êt kh«ng thu tiÒn) th× trªn thÞ trêng thø cÊp, kh«ng cã bÊt kú mét giao dÞch nµo l¹i cã gi¸ c¶ b»ng kh«ng, vµ do vËy bªn mua ph¶i cã kh¶ n¨ng tµi chÝnh. Trªn thùc tÕ, t¹i thÞ trêng thø cÊp, 1m2 ®Êt t¹i khu c«ng nghiÖp ®îc cho thuª víi gi¸ tõ 0,1 ®Õn 0,6 USD/ n¨m nh ë B×nh D¬ng, tõ 0,35 ®Õn 8,4 USD/ n¨m ë Biªn Hoµ; t¹i tØnh B¾c Giang, c¸c chñ trang tr¹i cã thÓ mua quyÒn sö dông 1ha ®Êt nu«i t«m 2 ®Õn 5 triÖu ®ång, trong khi ®ã nh÷ng ngêi nu«i t«m ë tØnh Cµ Mau cã thÓ mua quyÒn sö dông 1ha ®Êt nu«i t«m víi gi¸ 30 ®Õn 60 triÖu ®ång; c¸c chñ ®Çu t khi gi¶i phãng mÆt b»ng ®Òu ph¶i chi phÝ cho viÖc ®Òn bï ®èi víi c¸c chñ sö dông ®Êt, cã n¬i vµi chôc triÖu ®ång, cã n¬i vµi tr¨m triÖu ®ång cho 1ha.
Trªn thÞ trêng thø cÊp vÒ ®Êt, gi÷a bªn cung vµ bªn cÇu, ngoµi c¸c giao dÞch mua b¸n, cho thuª, ®Òn bï cßn cã nhiÒu giao dÞch kh¸c nh chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, thÕ chÊp, ph¸t m¹i, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ sö dông ®Êt,… Nh vËy viÖc ph©n phèi ®Êt®· cã c¸ch tiÕp cËn riªng theo ph¬ng thøc thÞ trêng.
1.2. Ho¹t ®éng mua b¸n c¸c B§S trªn ®Êt:
B§S trªn ®Êt gåm nhiÒu lo¹i, trong ®ã quan träng nhÊt lµ nhµ ë, diÖn tÝch kinh doanh (nhµ m¸y, kh¸ch s¹n, nhµ hµng,…), c©y trång (cha thu ho¹ch).Kh¸c víi ®Êt ®ai chØ cã mét h×nh thøc së h÷u lµ së h÷u toµn d©n (nh nhµ ë, kh¸ch s¹n, nhµ hµng do Nhµ níc trùc tiÕp qu¶n lý), cã lo¹i thuéc së h÷u t nh©n (nh: nhµ ë cña d©n, kh¸ch s¹n, nhµ hµng cña doanh nghiÖp t nh©n), cã lo¹i thuéc së h÷u tËp thÓ. c¸c B§S trªn ®Êt do thuéc nhiÒu lo¹i chñ së h÷u kh¸c nhau nªn ®· tiÕp cËn víi viÖc trao ®æi, mua b¸n theo nguyªn t¾c thÞ trêng cã nhiÒu thuËn lîi h¬n so víi ®Êt ®ai. Trªn thÞ trêng, ngêi mua kÎ b¸n B§S trªn ®Êt thêng gÆp khã kh¨n, n¶y sinh tõ nh÷nh vÊn ®Ò ®Êt chø kh«ng ph¶i tõ B§S trªn ®Êt. Trong kh¸ nhiÒu trêng hîp, gi¸ c¶ mua B§S trªn ®Êt l¹i do ®Êt quyÕt ®Þnh (cïng mét lo¹i nh nhau nhng nhµ mÆt ®êng cã gi¸ trÞ cao gÊp nhiÒu lÇn so víi nhµ trong ngâ, trong hÎm t¹i cïng thêi ®iÓm).
1.3. Ho¹t ®éng cho thuª ®Êt, thuª nhµ, thuª v¨n phßng, thuª nhµ xëng s¶n xuÊt kinh doanh:
Ho¹t ®éng cho thuª cña c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, doanh nghiÖp Nhµ níc ®ang chiÕm gi÷ nhiÒu nhµ ®Êt nhng kh«ng cã nhu cÇu sö dông, ®em cho thuª ®Ó kiÕm lêi. Ho¹t ®éng thÕ chÊp B§S ®Ó vay vèn s¶n xuÊt kinh doanh, dïng B§S gãp vèn s¶n xuÊt kinh doanh ®· vµ ®ang ph¸t triÓn. c¸c tæ chøc ho¹t ®éng, s¶n xuÊt kinh doanh, dÞch vô, m«i giíi B§S ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn.
Theo íc tÝnh cña tæng côc §Þa chÝnh, míi cã kho¶ng 30% sè c¸c giao dÞch vÒ B§S ®îc ®¨ng ký. C¸c giao dÞch chÝnh thøc (Nhµ níc kiÓm so¸t ®îc) chñ yÕu do c¸c tæ chøc thùc hiÖn nh: c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, doanh nghiÖp Nhµ níc cho thuª ®Êt, tµi s¶n c«ng ty qu¶n lý nhµ, b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc`cho ngêi ®ang thuª,… C¸c c«ng ty kinh doanh vµ ph¸t triÓn nhµ, c«ng ty x©y dùng vµ kinh doanh kÕt cÊu h¹ tÇng b¸n nhµ hoÆc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ®· cã kÕt cÊu h¹ tÇng.
Tõ c¸c ho¹t ®éng chuyÓn dÞch B§S, chóng ta cã thÓ kh¼ng ®Þnh r»ng: thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam ®· h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn bao gåm c¶ thÞ trêng chÝnh thøc vµ thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc.
2. Cung – CÇu vÒ B§S trªn thÞ trêng:
Tæng cung vµ tæng cÇu lµ hai lùc lîng quyÕt ®Þnh sù ho¹t ®éng cña hép ®en kinh tÕ vÜ m« mang tÝnh quy luËt cña nÒn kinh tÕ hµng ho¸, dÞch vô ho¹t ®éng theo c¬ chÕ thÞ trêng. §©y lµ hai ®¹i lîng lu«n lu«n biÕn ®æi do chÞu t¸c ®éng cña nhiÒu yÕu tè tù nhiªn, kinh tÕ x· héi ®ång thêi còng lµ hai bé phËn cÊu thµnh nªn thÞ trêng hµng ho¸ dÞch vô: thÞ trêng B§S lµ mét lo¹i trong hÖ thèng c¸c thÞ trêng hµng ho¸ còng kh«ng thÓ thiÕu ®îc hai bé phËn c¬ b¶n nµy. Møc ®é c©n b»ng gi÷a cung vµ cÇu B§S ®îc biÓu hiÖn th«ng qua gi¸ c¶ cña hµng ho¸ dÞch vô ®ã.
2.1. Tæng cÇu vÒ B§S:
Tæng cÇu vÒ B§S trªn thÞ trêng lµ tæng sè lîng cÇu vÒ c¸c lo¹i B§S hay nãi c¸ch kh¸c lµ toµn bé sè lîng B§S mµ c¸c c¸ nh©n, hé gia ®×nh, h·ng kinh doanh vµ thÇn kh¸c trong x· héi dù kiÕn sÏ mua ®îc t¬ng øng víi nguån lùc tµi chÝnh cã kh¶ n¨ng thanh to¸n cña hä.
XÐt c¶ vÒ mÆt lý luËn còng nh thùc tÕ cã rÊt nhiÒu lo¹i cÇu kh¸c nhau, ngêi ta cã thÓ chia ra c¸c nhãm cÇu sau:
CÇu vÒ B§S ®¸p øng cho s¶n xuÊt thuéc khu vùc I.
CÇu vÒ B§S ®¸p øng cho s¶n xuÊt, kinh doanh thuéc khu vùc II,III.
CÇu vÒ B§S phôc vô cho sinh ho¹t cña con ngêi lµ ®Êt ë vµ nhµ ë.
CÇu vÒ B§S phôc vô cho môc ®Ých kinh doanh bu«n b¸n B§S.
HiÖn nay, ë níc ta c¸c nhãm cÇu trªn ®Òu ®· xuÊt hiÖn vµ lµ mÇm mèng cho mét thÞ trêng ngÇm vÒ B§S, kh«ng cã tæ chøc, c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc kh«ng thÓ ®iÒu tiÕt ®îc. Trong sè ®ã, cã nhãm cÇu vÒ B§S lµ ®Êt ë vµ nhµ ë diÔn ra kh¸ s«i ®éng trªn thùc tÕ, ®Æc biÖt t¹i c¸c ®« thÞ lín nh Hµ Néi, thµnh phè Hå ChÝ Minh, thµnh phè §µ N½ng,… lîng cÇu nµy n¶y sinh kh¸ lín trªn thÞ trêng tù do xuÊt ph¸t tõ nhu cÇu vÒ chç ë thùc tÕ t¨ng lªn qu¸ nhanh. QuyÒn cã chç ë lµ mét quyÒn c¬ b¶n cña con ngêi ®îc Nhµ níc c«ng nhËn vµ ch¨m lo th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch nh»m t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó mçi thµnh viªn trong x· héi t¹o lËp ®îc chç ë phï hîp víi nhu cÇu vµ kh¶ n¨ng nguån lùc tµi chÝnh cña m×nh. Nhu cÇu vÒ chç ë t¨ng nhanh cã thÓ ®îc ph©n tÝch bëi c¸c nguyªn nh©n sau:
BiÕn ®éng t¨ng d©n sè c¶ vÒ t¨ng tù nhiªn lÉn t¨ng c¬ häc.
NhiÒu hé gia ®×nh, c¸ nh©n cha cã nhµ ®ang ph¶i ë chung, ë nhê hoÆc ®ang ph¶i sèng t¹m bî t¹i c¸c khu nhµ “æ chuét”.
Nhu cÇu chç ë cña c¸n bé, c«ng nh©n viªn chøc, lùc lîng vò trang cha cã nhµ hoÆc míi ®îc chuyÓn ®Õn.
Nhu cÇu t¨ng thªm diÖn tÝch cho nh÷ng hé ®ang ë qu¸ chËt.
Nhu cÇu chç ë cho lao ®éng ë c¸c khu C«ng nghiÖp tËp trung míi x©y dùng.
Nhu cÇu chç ë ®Ó gi¶i phãng mÆt b»ng cho thùc hiÖn quy ho¹ch.
Nhu cÇu chç ë cho ngêi níc ngoµi ®Õn níc ta lµm viÖc hoÆc kinh doanh.
C¸c c«ng tr×nh phôc vô nhu cÇu ë cña con ngêi…
Nh÷ng nhu cÇu trªn thêng lµ nh÷ng nhu cÇu tiªu dïng rÊt cÊp b¸ch, thiÕt thùc cho cuéc sèng sinh ho¹t cña con ngêi cho nªn cã thÓ b»ng mäi nguån lùc tµi chÝnh cña c¸ nh©n hoÆc hé gia ®×nh kÓ c¶ ®i vay vµ b»ng mäi ph¬ng thøc thanh to¸n kÓ c¶ tr¶ chËm, tr¶ gãp ®Òu thùc hiÖn ®îc nhu cÇu ®ã trªn thùc tÕ.
§©y lµ hiÖn tîng cÇu ®· n¶y sinh trong thùc tiÔn kh¸ nhiÒu, lµm cho cung vÒ ®Êt ë, nhµ ë còng ®îc h×nh thµnh gãp phÇn t¹o nªn mét thÞ trêng B§S ngÇm ngoµi tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ níc. Tõ mét nhãm cÇu vÒ B§S xuÊt hiÖn t¨ng nhanh nh vËy ®· ®Èy møc tæng cÇu vÒ B§S còng ngµy mét n©ng cao ë níc ta hiÖn nay.
Nh÷ng yÕu tè t¸c ®éng ®Õn tæng cÇu vÒ B§S lu«n lu«n ®îc ®iÒu chØnh ®· ngµy cµng kÝch cÇu bËt lªn vµ lµ ®éng lùc ®Ó t¨ng cung t¹o ra mét thÞ trêng míi vÒ B§S n»m trong hÖ thèng c¸c thÞ trêng cña nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn.
2.2. Tæng cung vÒ B§S:
Tæng cung B§S lµ toµn bé sè lîng B§S cã thÓ vµ s½n sµng tham gia vµ giao dÞch trªn thÞ trêng. Tæng cung kh«ng hoµn toµn trïng khíp víi tæng sè B§S cã ®îc cña mét quèc gia. Trªn thùc tÕ, tæng cung B§S th¬ng lµ kh«ng biÕn ®æi nhng cã thÓ t¨ng t¬ng ®èi trong giíi h¹n cã cËn trªn, cßn lîng cung vÒ tõng lo¹i B§S th¬ng xuyªn biÕn thiªn t¨ng gi¶m theo tr¹ng th¸i c©n b»ng ®éng so víi lîng cÇu B§S t¬ng ®¬ng cïng lo¹i díi sù ®iÒu tiÕt b»ng chÝnh s¸ch kinh tÕ vÜ m« cña chÝnh phñ ®Ó phï hîp víi xu thÕ ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi.
HiÖn nay, ë níc ta c¸c nhãm cung B§S ®· xuÊt hiÖn vµ n¶y sinh rÊt kÞp thêi ®Ó ®¸p øng cho cÇu vÒ B§S ë c¸c nhãm kh¸c nhau, gãp phÇn t¹o nªn mÇm mèng cho thÞ trêng B§S ngÇm ngoµi tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ níc. Khi tr×nh ®é ph¸t triÓn cña lùc lîng s¶n xuÊt cµng cao, ®êi sèng x· héi cµng ph¸t triÓn th× lîng cung B§S cho s¶n xuÊt khu vùc I còng gi¶m mét c¸ch t¬ng ®èi cßn cung B§S cho khu vùc II, III vµ phôc vô cho sinh ho¹t cña con ngêi lµ ®Êt ë vµ nhµ ë l¹i t¨ng lªn nhanh chãng ®¸p øng víi lîng cÇu ngµy cµng t¨ng ë c¸c nhãm nµy. Trong sè ®ã, hiÖn nay ë níc ta cã nhãm cung B§S phôc vô cho sinh ho¹t cña con ngêi lµ ®Êt ë vµ nhµ ë diÔn ra s«i ®éng nhÊt vµ tù do nhÊt, ®Æc biÖt ë c¸c ®« thÞ lín nh thñ ®« Hµ Néi, thµnh phè Hå ChÝ Minh, §µ N½ng,… lîng cung nµy ®· vµ ®ang xuÊt hiÖn ë c¶ 3 khu vùc: khu vùc Nhµ níc, khu vùc t nh©n, khu vùc tù ph¸t. Tuy nhiªn lîng cung vÒ B§S lµ ®Êt ë vµ nhµ ë t¨ng cha cao, cha ®¸p øng c©n b»ng ®îc lîng cÇu ph¸t sinh hµng n¨m, ®Æc biÖt lµ diÖn tÝch nhµ ë do hÖ sè sö dông ®Êt ë cßn ë møc thÊp. N¨m 2000, c¶ níc víi kho¶ng 700 triÖu m2 sö dông nhµ ë trong ®ã t¹i c¸c ®« thÞ kho¶ng 120 triÖu m2 trªn mét lîng diÖn tÝch ®Êt ë kiÓm kª ®îc theo chØ thÞ sè 24/2001 Q§-TTG ngµy 1/3/2001 cña Thñ tíng ChÝnh phñ lµ 443.178 ha, trong ®ã ®Êt ë ®« thÞ cã 72.158 ha vµ ®Êt ë n«ng th«n lµ 371.020 ha, nh vËy lµ qu¸ thÊp.
ChiÕn lîc quèc gia vÒ chç ë ®Õn n¨m 2010 sÏ ®Èy lîng cung B§S nµy t¨ng lªn c¶ vïng ®« thÞ lÉn n«ng th«n, ®Æc biÖt chó ý ®Çu t ph¸t triÓn t¹o nguån cung ë hai khu vùc Nhµ níc vµ t nh©n. Môc tiªu sÏ n©ng diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n trªn ®Çu ngêi trong c¶ níc tõ 6 m2 hiÖn nay ë ®« thhÞ vµ 7,5 m2 ë n«ng th«n ®Õn n¨m 2010 lªn 8 m2 ë ®« thÞ vµ 10 m2 ë n«ng th«n nh»m ®iÒu tiÕt t¹o sù c©n b»ng cung cÇu vÒ B§S lo¹i nµy ë møc míi h¬n, hîp lý h¬n, phï hîp víi xu thÕ ph¸t triÓn n©ng cao ®êi sèng x· héi vµ d©n sinh. §ã lµ mét gi¶i ph¸p chiÕn lîc chèng nh÷ng c¬n sèt gi¸ ngÇm trong lÜnh vùc nµy ®· tõng x¶y ra ngoµi tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ níc ë mét vµi ë mét vµi thêi ®iÓm cña nh÷ng n¨m võa qua.
3. Vai trß cña Nhµ níc ViÖt Nam trong viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S:
Trong nh÷ng n¨m qua, Nhµ níc ViÖt Nam ®· thÓ hiÖn ®îc vai trß to lín cña m×nh ®èi víi viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S. Do ®Æc thï ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, Nhµ níc lµ ngêi ®¹i diÖn thèng nhÊt qu¶n lý, Nhµ níc ViÖt Nam cã vai trß rÊt ®Æc biÖt trong kiÕn t¹o vµ hç trî thÞ trêng B§S. TÝnh ®Æc biÖt ®ã thÓ hiÖn ë c¸c ®iÓm sau:
Thø nhÊt, Nhµ níc lµ ®¹i diÖn cho së h÷u toµn d©n ®èi víi ®Êt ®ai nªn cã thÓ h×nh thµnh thÞ trêng B§S, Nhµ níc ph¶i tiÕn hµnh kh©u ®Çu tiªn, t¹o tiÒn ®Ò cho thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt, ®ã lµ giao quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc vµ hé gia ®×nh sö dông theo luËt. Qóa tr×nh giao quyÒn sö dông ®Êt nµy ë ViÖt Nam hiÖn nay cßn cã nhiÒu ®iÓm cha hîp lý vµ cha chuÈn t¾c do c¬ chÕ vµ chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai cña Nhµ níc vÉn cßn ®ang trong giai ®o¹n thö nghiÖm ®Ó t×m híng ®i ®óng. V× thÕ thÞ trêng B§S, ®Æc biÖt lµ thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ë ViÖt Nam cã h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn nhanh hay kh«ng phô thuéc rÊt lín vµo quyÕt t©m vµ hµnh ®éng nhÊt qu¸n cña Nhµ níc.
Thø hai, nh»m môc tiªu x©y dùng nÒn kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng x· héi cgñ nghÜa, Nhµ níc ViÖt Nam thùc thi mét chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cã ph©n biÖt c¸c thµnh phÇn kinh tÕ, trong ®ã Ýt nhiÒu cã u ®·i h¬n cho thµnh phÇn kinh tÕ hîp t¸c vµ thµnh phÇn kinh tÕ quèc doanh. Do vËy, thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam cã thÓ thÊy ngay tõ ®Çu sÏ lµ mét thÞ trêng kh«ng ph¶i nh nhau cho c¸c thµnh phÇn kinh tÕ. Tuy nhiªn kinh tÕ hîp t¸c x·, doanh nghiÖp Nhµ níc cho ®Õn nay ®ang gÆp nhiÒu khã kh¨n. §Ó ®Èy m¹nh t¨ng trëng kinh tÕ, Nhµ níc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c, kÓ c¶ khuyÕn khÝch chuyÓn giao ®Êt cho hä. Nh vËy mét chÝnh s¸ch hµm chøa nhiÒu môc tiªu vµ c¶ m©u thuÉn nh thÕ nÕu kh«ng ®îc ho¹ch ®Þnh kh«n ngoan, thùc tÕ sÏ cã ¶nh hëng rÊt lín lµm biÕn ®éng kh«ng b×nh thêng ®éng th¸i cña thÞ trêng B§S.
Thø ba, Nhµ níc ®Þnh híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t thÞ trêng, cã c¸c biÖn ph¸p chèng c¸c hµnh vi ®Çu c¬ B§S; t¹o diÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia thÞ trêng B§S, ph¸t huy vai trß chñ ®¹o cña kinh tÕ Nhµ níc trong kinh doanh vµ b×nh æn gi¸ B§S. Ban hµnh sím c¸c chÝnh s¸ch tµi chÝnh ®Ó ®iÒu tiÕt l¹i phÇn gi¸ trÞ ®Êt gia t¨ng kh«ng do ngêi sö dông ®Êt t¹o ra mµ do ®« thÞ ho¸, do Nhµ níc ®Çu t c¬ së h¹ tÇng, do qui ho¹ch chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ®em l¹i, ®Ó phôc vô cho môc ®Ých chung. X©y dùng luËt kinh doanh B§S.
X©y dùng tr¬ng tr×nh nhµ ë, t¨ng nhanh quü nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª ®èi víi c¸c ®èi tîng kh¸c nhau trong x· héi. §ång thêi víi viÖc ph¸t triÓn quü nhµ kinh doanh, chó träng viÖc ph¸t triÓn nhµ cho c¸c ®èi tîng chÝnh s¸ch vµ ngêi nghÌo th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch u ®·i vÒ gi¸, thuÕ, vay l·i suÊt thÊp, mua nhµ tr¶ gãp,… Nhµ níc ®· gãp phÇn ®¸ng kÓ trong viÖc gi¶i quyÕt vÊn ®Ò bøc sóc vÒ nhµ ë hiÖn nay ë níc ta nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ.
Tãm l¹i, Nhµ níc ViÖt Nam kh«ng nh÷ng cã vai trß qu¶n lý, hç trî thÞ trêng B§S nh c¸c níc kh¸c mµ cßn cã vai trß h×nh thµnh vµ ®Þnh híng thÞ trêng nµy phôc vô c«ng cuéc x©y dùng Chñ nghÜa x· héi. Ngoµi ra, trong bèi c¶nh chung cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng cßn s¬ khai, Nhµ níc cßn ph¶i lµm nhiÒu viÖc kh¸c ®Ó t¹o ra c¸c tiÒn ®Ò thuËn lîi cho thÞ trêng B§S ra ®êi vµ ph¸t triÓn. Nh vËy, vai trß cña Nhµ níc ViÖt Nam ®èi víi thÞ trêng B§S lµ rÊt quan träng.
4. Mét sè tån t¹i cña thÞ trêng B§S hiÖn nay ë níc ta:
Trªn thùc tÕ, thÞ trêng B§S ë níc ta kh«ng nh÷ng ®· xuÊt hiÖn mµ cßn ho¹t ®éng kh¸ s«i næi, ®Æc biÖt ë c¸c khu vùc thµnh thÞ. Ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S ë níc ta, mÆc dï cßn rÊt manh nha, ®· gãp phÇn c¶i thiÖn râ rÖt ®iÒu kiÖn nhµ ë cña ngêi d©n, t¨ng cêng hiÖu qu¶ sö dông, kinh doanh cña ®Êt ®ai, nhµ xëng, biÕn ®Êt ®ai trë thµnh mét nguån lùc to lín cho c«ng cuéc ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt níc. Tuy nhiªn, trong thêi gian qua, thÞ trêng B§S cña níc ta vÉn tån t¹i mét sè khuyÕt ®iÓm sau:
4.1. ThÞ trêng B§S kh«ng chÝnh thøc næi lªn lµ mét th¸ch thøc víi x· héi vµ qu¶n lý Nhµ níc:
Víi viÖc chØ cã 10% nhµ, ®Êt ë thµnh thÞ ®· ®îc cÊp sæ ®á, sæ hång, hÇu hÕt chñ B§S kh«ng cã ®ñ ®iÒu kiÖn ph¸p lý ®Ó tham gia vµo c¸c giao dÞch d©n sù, nh b¸n quyÒn sö dông nhµ, ®Êt, thÕ chÊp, cho thuª,…, trªn thÞ trêng B§S chÝnh quy. NhiÒu ph©n tÝch quèc tÕ ®· chØ ra r»ng, mÆc dï thÞ trêng B§S phi chÝnh quy vÉn cã thÓ vËn hµnh ë cêng ®é cao nÕu cã nh÷ng ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt nh tËp qu¸n v¨n ho¸, sù tin tëng, nh÷ng nhãm quan hÖ x· héi chÆt chÏ (vÝ dô nh thÞ trêng B§S phi chÝnh quy ë Trung Quèc), nhng thÞ trêng phi chÝnh quy B§S lµ mét thÞ trêng rÊt kh«ng hoµn h¶o, lu«n t¹o ra c¸c nguy c¬ tiÒm Èn ®èi víi toµn bé nÒn kinh tÕ – x· héi.
Thùc tÕ ë ViÖt Nam còng ®· chøng tá ®iÒu ®ã, víi c¸i gi¸ ph¶i tr¶ rÊt lín, ch¼ng h¹n nh riªng nh÷ng bª bèi liªn quan ®Õn B§S trong vô ¸n T¨ng Minh Phông ®· dÉn tíi viÖc Nhµ níc bÞ thÊt tho¸t hµng ngh×n tû ®ång.
4.2. HÖ thèng th«ng tin thÞ trêng B§S ë níc ta vÉn cha ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn:
Th«ng tin lµ ®iÒu kiÖn tèi quan träng cho sù vËn hµnh cña thÞ trêng B§S, nhng thùc ra th«ng tin l¹i lµ kÕt qu¶ sau cïng cña hµng lo¹t c¶i c¸ch thÓ chÕ c¬ b¶n. Trong thÞ trêng B§S, Nhµ níc cã vai trß ®éc quyÒn trong viÖc thu thËp xö lý c¸c th«ng tin gèc, bao gåm c¸c th«ng tin vÒ quy ho¹ch, vÏ b¶n ®å ®Þa chÝnh, miªu t¶ gi¸ trÞ, tÝnh chÊt vµ chñ cë h÷u cña B§S…
4.3. ThÞ trêng B§S cña níc ta vÉn nhá vÒ quy m« t¬ng ®èi vµ bÞ bãp mÐo vÒ quan hÖ cung cÇu vµ gi¸ c¶:
Do tÝnh chÊt th«ng tin bÊt ®èi xøng cao trªn thÞ trêng, gi¸ c¶ vµ quan hÖ cung cÇu B§S cña níc ta bÞ bãp mÐo rÊt lín.ThÞ trêng hay xuÊt hiÖn c¸c c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ dùa trªn c¸c th«ng tin mËp mê, vØa hÌ vÒ quy ho¹ch, thay ®æi chÝnh s¸ch cña Nhµ níc,…
4.4. Tæ chøc ho¹t ®éng dÞch vô m«i giíi B§S h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn tù ph¸t:
Trong c¸c n¨m tõ 1993 ®Õn 1995 thÞ trêng mua b¸n nhµ,chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ngµy mét ph¸t triÓn vµ s«i næi, sè lîng c¸c vô giao dÞch t¨ng nhanh, yªu cÇu cung cÊp th«ng tin vµ m«i giíi ngµy cµng gia t¨ng ®· xuÊt hiÖn c¸c trung t©m m«i giíi nhµ ®Êt, trung t©m th«ng tin nhµ ®Êt, c«ng ty TNHH, nhng Nhµ níc cha qu¶n lý ®îc c¸c tæ chøc nµy. Cuèi n¨m 1998, trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ Néi cã nhiÒu tæ chøc, c¸ nh©n ho¹t ®éng m«i giíi mua b¸n B§S, nhng chØ cã 19 tæ chøc m«i giíi nhµ ®Êt ®¨ng ký hµnh nghÒ. Ho¹t ®éng m«i giíi nhµ ®Êt hiÖn nay chñ yÕu chØ lµ m«i giíi gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n, cha cung cÊp ®îc cho ngêi mua nh÷ng th«ng tin cÇn thiÕt vÒ B§S.Vµ hÇu hÕt c¸c ho¹t ®éng nµy Nhµ níc cha kiÓm so¸t ®îc.
4.5. Kinh doanh ph¸t triÓn ®Êt, ph¸t triÓn B§S ®· h×nh thµnh nhng cha b×nh ®¼ng gi÷a c¸c thµnh phÇn kinh tÕ:
ë nhiÒu ®Þa ph¬ng ®· h×nh thµnh c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S nh: Doanh nghiÖp kinh doanh x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng, doanh nghiÖp kinh doanh th¬ng m¹i- x©y dùng vµ ®Çu t kinh doanh nhµ, doanh nghiÖp kinh doanh vµ ph¸t triÓn nhµ,… Tuy nhiªn, tæ chøc, c¸ nh©n níc ngoµi ®Çu t vµo ViÖt Nam cha tham gia thÞ trêng B§S cha xuÊt hiÖn ë nhiÒu ®Þa ph¬ng.
Doanh nghiÖp quèc doanh ®îc u ®·i vÒ giao ®Êt, gi¸ ®Êt, hç trî vèn, kü thuËt h¬n doanh nghiÖp ngoµi quèc doanh dÉn ®Õn sù bÊt b×nh ®¼ng gi÷a c¸c thµnh phÇn kinh tÕ, kh«ng ph¸t huy ®îc søc m¹nh cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn B§S.
4.6. ChÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p tµi chÝnh cña Nhµ níc cha ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy ph¸t triÓn thÞ trêng B§S:
Thêi gian qua, hÖ thèng c¸c chÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p tµi chÝnh cho thÞ trêng B§S ®· tõng bíc ®îc x©y dùng, bao gåm: ChÝnh s¸ch thu tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt; Trong ®ã cã thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p hç trî tiÒn sö dông ®Êt, kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc chËm thu tiÒn sö dông ®Êt, miÔn gi¶m tiÒn thuª ®Êt,…; LuËt thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ chÕ ®é thu lÖ phÝ tríc b¹ ®Êt; c¬ chÕ sö dông quÜ ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng (t¹o vèn tõ ®Êt cho ph¸t triÓn B§S); LËp quÜ ®Çu t ph¸t triÓn ®« thÞ, quÜ ph¸t triÓn nhµ ë; Hç trî tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª nhµ cho c¸c ®èi tîng chÝnh s¸ch, ®èi tîng x· héi,… Tuy nhiªn, hÖ thèng chÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p tµi chÝnh hiÖn hµnh cha ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy nhanh h¬n sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë níc ta, v×:
Møc thu thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ tríc b¹ cao, h¹n chÕ tiÕn ®é viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, h¹n chÕ c¸c vô giao dÞch chuyÓn nhîng ®¨ng ký kª khai nép thuÕ lµ c¬ së cho viÖc h×nh thµnh thÞ trêng B§S kh«ng chÝnh thøc.
Nh÷ng biÖn ph¸p hç trî tµi chÝnh cßn cha ®ñ m¹nh ®Ó më réng cÇu cho thÞ trêng B§S nh cha cã chÝnh s¸ch u ®·i hoÆc gi¶m cho ®èi tîng khi ®îc doanh nghiÖp chuyÓn nhîng ®Êt, mua nhµ hoÆc cho thuª l¹i hoÆc hç trî tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi c¸c ®èi tîng chÝnh s¸ch, ®èi tîng x· héi chØ dõng ë ph¹m vi khi hä mua nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc hoÆc ®îc giao ®Êt lµm nhµ ë, cha cã biÖn ph¸p hç trî ngêi nghÌo, ngêi cã thu nhËp thÊp mua nhµ hoÆc thuª nhµ ë. NhiÒu trêng hîp doanh nghiÖp ®îc hëng u ®·i, hç trî tõ ng©n s¸ch, nhng khi nhËn ®Êt t¹i ®Þa ph¬ng l¹i ph¶i ®ãng gãp cho ®Þa ph¬ng qu¸ nhiÒu kho¶n vÒ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, trî cÊp x· héi,…lµm t¨ng chi phÝ. Hç trî vèn ban ®Çu cho doanh nghiÖp ho¹t ®éng kinh doanh B§S vµ trong qu¸ tr×nh doanh nghiÖp thùc hiÖn x©y dùng vµ kinh doanh cßn h¹n chÕ.
4.7. Qu¶n lý Nhµ níc vÒ B§S cßn nhiÒu yÕu kÐm:
Nãi chung, thÞ trêng B§S níc ta cã nhiÒu khiÕm khuyÕt. Ngoµi mét sè khiÕm khuyÕt thuéc vÒ b¶n chÊt cña thÞ trêng, phÇn lín khiÕm khuyÕt ®ã cã nguyªn nh©n tõ sù qu¶n lý, can thiÖp cha hoµn thiÖn cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nµy. Sau ®©y lµ mét sè h¹n chÕ trong c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam:
4.7.1. ThiÕu hôt vÒ hÖ thèng c¬ quan chuyªn tr¸ch qu¶n lý B§S:
C¬ quan nµy cã tr¸ch nhiÖm: x¸c ®Þnh râ rµng ai lµ ngêi hëng c¸c quyÒn B§S; x¸c ®Þnh râ rµng c¸c quyÒn ®îc cho phÐp; x¸c ®Þnh râ rµng ranh giíi cña B§S vµ gi¶i quyÕt phÇn lín c¸c tranh chÊp B§S ngay t¹i thùc ®Þa.
Ho¹t ®éng qu¶n lý thÞ trêng B§S ë níc ta hiÖn nay qu¸ dµn tr¶i víi sù tham gia cña qu¸ nhiÒu cÊp, nhiÒu ngµnh tõ Thñ tíng chÝnh phñ, chñ tÞch UBND c¸c cÊp, chÝnh quyÒn c¸c cÊp tíi c¸c bé, ban, ngµnh. Trong khi ®ã, vai trß cña c¬ quan chuyªn tr¸ch vÒ thÞ trêng B§S cßn qu¸ mê nh¹t. C¸c c¬ quan §Þa chÝnh trªn danh nghÜa kh«ng cã thùc quyÒn mµ chØ cã chøc n¨ng tham mu. HÇu hÕt mäi c«ng viÖc tõ giao ®Êt, ®¨ng ký sö dông ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ vµ ®Òn bï, gi¶i quyÕt tranh chÊp,… ®Òu kh«ng thuéc quyÒn quyÕt ®Þnh cña c¬ quan §Þa chÝnh. §©y lµ mét ®iÒu bÊt hîp lý kh«ng phï hîp víi thùc tÕ ViÖt Nam, còng nh tr¸i ngîc víi kinh nghiÖm cña hÇu hÕt c¸c níc trªn thÕ giíi.
4.7.2. ViÖc hîp thøc hãa c¸c quyÒn B§S diÔn ra qu¸ chËm ch¹p:
§iÒu kiÖn cho sù tån t¹i cña mét thÞ trêng B§S chÝnh quy lµ Nhµ níc ph¶i trao Ýt nhÊt hai quyÒn B§S then chèt cho nh÷ng ngêi chñ B§S, ®ã lµ:
QuyÒn thø nhÊt lµ ®éc quyÒn sö dông vµ hëng lîi l©u dµi tõ B§S.
QuyÒn thø hai lµ quyÒn chuyÓn nhîng mét sè hoÆc tÊt c¶ c¸c quyÒn liªn quan ®Õn B§S th«ng qua c¸c giao dÞch d©n sù nh b¸n, cho thuª, thõa kÕ.
Theo kÕ ho¹ch cña Tæng côc §Þa chÝnh, viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt sÏ hoµn thµnh trªn ph¹m vi c¶ níc vµo tríc n¨m 2003. Tuy nhiªn, sau 6 n¨m thùc hiÖn NghÞ ®Þnh 60/CP cña ChÝnh phñ vÒ quyÒn së h÷u nhµ ë vµ sö dông ®Êt ë, thùc tÕ cho thÊy NghÞ ®Þnh nµy cha thùc sù ®i vµo cuéc sèng. Ngêi d©n mÆc dï ®ang thùc sù chiÕm h÷u, sö dông B§S nhng hä rÊt khã hîp thøc ho¸ ®îc nh÷ng quyÒn ®ã. TiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt chËm h¬n nhiÒu so víi dù kiÕn. HiÖn cã nhiÒu ý kiÕn dù b¸o r»ng ph¶i mÊt 20 n¨m vµ tèn kÐm hµng ngh×n tû ®ång ®Ó hoµn thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nÕu nh c¸c quy tr×nh, thñ tôc kÕ ho¹ch kh«ng ®îc c¶i tiÕn. Trong 6 th¸ng ®Çu n¨m 2000, Hµ Néi chØ cÊp ®îc 12.340 giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, b»n 6% kÕ ho¹ch c¶ n¨m, vµ ®©y còng chØ lµ c¸c giÊy chøng nhËn cÊp cho nh÷ng trêng hîp dÔ dµng nhÊt.
Thùc tr¹ng trªn xuÊt ph¸t tõ mét sè nguyªn nh©n chÝnh sau:
Quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai vÒ thÈm quyÒn giao ®Êt. §iÒu 23, 24 cña luËt ®Êt ®ai lµ viÖc giao ®Êt thuéc thÈm quyÒn cña UBND cÊp tØnh vµ cÊp huyÖn. Do viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt míi ®îc chó träng sau mét thêi gian dµi bu«ng láng nªn c«ng viÖc dån ø rÊt nhiÒu. L·nh ®¹o UBND ®· mÊt rÊt nhiÒu thêi gian cho c«ng viÖc nµy trong khi kh«ng n¾m b¾t ®îc ®Çy ®ñ c¸c th«ng tin vÒ thöa ®Êt, vÒ ngêi ®îc cÊp giÊy.
Thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn qu¸ phøc t¹p vµ rêm rµ. Ngêi d©n muèn cã tê giÊy chøng nhËn ph¶i mÊt qu¸ nhiÒu thêi gian, c«ng søc vµ tiÒn cña.
Mét nguyªn nh©n kh¸ch quan lµ hiÖn tr¹ng nhµ ®Êt ë ®« thÞ cña níc ta hÕt søc phøc t¹p, t×nh tr¹ng x©y dùng kh«ng phÐp, mua b¸n trao tay diÔn ra kh¸ phæ biÕn, khã cã thÓ lËp l¹i trËt tù trong mét vµi n¨m. MÆt kh¸c, khi ban hµnh chÝnh s¸ch c¸c c¬ quan chøc n¨ng ®· ban hµnh qu¸ nhiÒu quy ®Þnh bÊt kh¶ thi, thiÕu thùc tÕ. Trong thùc tÕ, kho¶ng 70% sè chñ sö dông ®Êt t¹i c¸c ®« thÞ hiÖn nay cha cã hoÆc cha dñ giÊy tê hîp lÖ.
Mét nguyªn nh©n quan träng lµ c¸c hé ®îc hîp thøc ho¸ nhµ, ®Êt kh«ng cã kh¶ n¨ng hoÆc kh«ng muèn chi tr¶ c¸c nghÜa vô tµi chÝnh cho c«ng viÖc ®ã. XÐt vÒ lîi Ých- chi phÝ, ngêi sö dông ®Êt kh«ng cã ®éng lùc lín ®Ó ®¨ng ký nhËn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.
4.7.3. Cha cã mét nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai khoa häc vµ chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i to¶ thiÕu nhÊt qu¸n:
Trong thêi gian qua, hÇu hÕt nh÷ng dù ¸n x©y dùng c¬ sá h¹ tÇng trong c¶ níc Ýt nhiÒu ®Òu gÆp víng m¾c ë kh©u ®Òn bï. Nh H¶i Phßng víng ë dù ¸n c¶ng Chïa VÏ, Hµ Néi cã c¸c dù ¸n hå Ba MÉu, ®êng CÇu GiÊy, Ngäc Kh¸nh,… thµnh phè Hå ChÝ Minh gÆp khã kh¨n t¹i c¸c sù ¸n ®êng B×nh Th¹ch, xa lé Hå ChÝ Minh.
HiÖn nay, kh©u ®Þnh gi¸ B§S lµ vÊn ®Ò g©y nhiÒu khã kh¨n nhÊt trong qóa tr×nh ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng vµ nã m¾c ph¶i mét sè nhîc ®iÓm sau:
C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®îc vËn dông thèng nhÊt. C¸c v¨n b¶n híng dÉn ®Þnh gi¸ ®Êt cha râ rµng, thiÕu ®Þnh lîng vµ c¶ ®Þnh tÝnh. Do vËy, c¸c ®Þa ph¬ng vËn dông rÊt kh¸c nhau; cha cã c¬ quan chuyªn m«n lµm tham mu vµ thÈm ®Þnh gi¸ ®Êt; ViÖc ¸p dông gi¸ ®Êt cßn nhiÒu bÊt cËp. Gi¸ ®Êt hiÖn hµnh ®îc sö dông vµo s¸u môc ®Ých kh¸c nhau- ®ã lµ tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn khi giao ®Êt, tÝnh gi¸ cho thuª ®Êt, tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt, tÝnh gi¸ trÞ thÕ chÊp vµ båi thêng thiÖt h¹i. Do vËy, viÖc x¸c ®Þnh hµnh chÝnh mét lo¹i gi¸ ®Êt chung cho c¸c môc ®Ých kh¸c nhau nh trªn rÊt rÔ n¶y sinh m©u thuÉn.
C«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng cã liªn quan chÆt chÏ tíi chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng. Do vËy, c«ng t¸c ®Òn bï phô thuéc rÊt nhiÒu vµo chÊt lîng c«ng viÖc, lÞch c«ng t¸c cña c¸c cÊp chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng.
ViÖc ®Òn bï qu¸ phô thuéc vµo c¸c giÊy tê x¸c ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt rÊt phøc t¹p trong khi phÇn lín ®Êt ®ai vµ tµi s¶n g¾n víi ®Êt ®ai cha cã giÊy tê hîp lÖ. Do qóa tr×nh qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ cöa kh«ng thËt s¸t sao nªn viÖc x¸c ®Þnh thêi gian sö dông ®Êt thùc tÕ còng nh tÝnh hîp ph¸p cña B§S thËt sù gÆp nhiÒu khã kh¨n vµ dÔ ph¸t sinh tiªu cùc g©y ra t©m lý so b×, khiÕu kiÖn.
MÆc dï cha hoµn thµnh c«ng viÖc do vÏ dÞa chÝnh (®Õn n¨m 2001 míi ®¹t 35%) nhng NghÞ ®Þnh 60/CP l¹i yªu cÇu ph¶i cã b¶n vÏ chi tiÕt ®Õn tõng gian nhµ nªn g©y khã kh¨n cho c¸c c¬ quan thùc hiÖn.
III- Mét sè gi¶i ph¸p thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam:
1. Mét sè gi¶i ph¸p tµi chÝnh gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam trong thêi gian tíi:
1.1. Kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi c¸c trêng hîp sö dông ®Êt tríc luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 kh«ng do Nhµ níc giao khi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt:
C¸c trêng hîp sö dông ®Êt tríc n¨m 1993 phÇn lín lµ ®Êt thõa kÕ do «ng, bµ, cha, mÑ ®Ó l¹i mµ phÇn lín lµ ®Êt thuéc së h÷u t nh©n, ®Êt do nhËn chuyÓn nhîng ngÇm mµ cã. V× thÕ, b¶n th©n ngêi sö dông ®· ph¶i chi phÝ ®Ó ®îc sö dông ®Êt nµy. MÆt kh¸c, chÕ ®é thu tiÒn sö dông ®Êt míi cã tõ sau luËt ®Êt ®ai n¨m 1993; do ®ã, kh«ng nªn ¸p dông thu tiÒn sö dông ®Êt ®ai ®èi víi ngêi sö dông ®Êt tríc ®ã v× c¸ch lµm nµy lµ mét sù håi tè, mµ sù håi tè ®ã l¹i kh«ng ®óng LuËt ®Êt ®ai ®îc quy ®Þnh t¹i ®iÒu 22a lµ “ Nhµ níc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt” nghÜa lµ chØ thu ®èi víi trêng hîp ®îc Nhµ níc giao ®Êt. C¸c trêng hîp kh«ng do Nhµ níc giao ®· sö dông ®Êt æn ®Þnh ®îc UBND x·, phêng x¸c nhËn th× ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. H¬n n÷a, viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ sù thõa nhËn cã tÝnh chÊt ph¸p lý cao nhÊt quyÒn sö dông ®Êt, x¸c ®Þnh râ ranh giíi mét hµng ho¸ B§S cña mét chñ cô thÓ. Do viÖc ®Æt vÊn ®Ò thu vµ thu cao nªn tiÕn ®é giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt diÔn ra rÊt chËm ¶nh hëng ®Õn sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S vµ sù qu¶n lý, kiÓm so¸t cña Nhµ níc.
1.2. Cho phÐp c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc tù s¾p xÕp l¹i trô së lµm viÖc theo huíng c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, c¸c doanh nghiÖp kh«ng ho¹t ®éng ë lÜnh vùc th¬ng m¹i, ng©n hµng, tµi chÝnh, dÞch vô di chuyÓn khái c¸c trung t©m th¬ng m¹i vµ dÞch vô ®« thÞ:
Nhu cÇu sö dông B§S t¹i c¸c trung t©m th¬ng m¹i vµ dÞch vô lµ rÊt cao. Tuy nhiªn, hiÖn nay nhiÒu c¬ quan Nhµ níc, nhiÒu ®¬n vÞ ho¹t ®éng sù nghiÖp, ®¬n vÞ lùc lîng vò trang, doanh nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh (kh«ng ph¶i kinh doanh ë lÜnh vùc th¬ng m¹i vµ dÞch vô) ®ang cã trô së t¹i trung t©m th¬ng m¹i, dÞch vô xem ra kh«ng cÇn thiÕt. NhiÒu trô së cña nhiÒu c¬ quan hµnh chÝnh sô nghiÖp ®ang xuèng cÊp nhng ng©n s¸ch Nhµ níc l¹i cha ®ñ kh¶ n¨ng tµi chÝnh ®Ó söa ch÷a, c¶i t¹o, n©ng cÊp,… V× thÕ, cÇn chuyÓn trô së cña nh÷ng ®¬n vÞ nµy khái c¸c trung t©m th¬ng m¹i, dÞch vô, c¸ biÖt cã ®¬n vÞ kh«ng cÇn thiÕt ph¶i ë trong n«i ®« thÞ. Nh÷ng ®¬n vÞ chuyÓn trô së khèi néi ®« thÞ, trung t©m ®« thÞ ®îc phÐp b¸n tµi s¶n, B§S bao gåm c¶ nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Toµn bé sè tiÒn thu ®îc, ®¬n vÞ ®îc sö dông ®Ó ®Çu t x©y dùng trô së ®Þa ®iÓm míi. §ã chÝnh lµ gi¶i ph¸p võa nh»m khai th¸c nguån lùc B§S Nhµ níc hiÖn cã ®Ó x©y dùng trô së míi cña c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, doanh nghiÖp Nhµ níc cho khang trang, võa thóc ®Èy kinh doanh B§S v× toµn bé B§S Nhµ níc b¸n ®i ®Òu cã ®é an toµn cao ë thÞ trêng. Kinh nghiÖm mét sè ®Þa ph¬ng tríc khi nhîng b¸n c¬ së, tØnh thµnh phè trùc thuéc TW cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, tiÕp ®ã lµ thùc hiÖn giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt cho ngêi mua c«ng tr×nh nhËn chuyÓn nhîng tµi s¶n. Thùc tÕ mét sè quËn ë thµnh phè Hå ChÝ Minh, ë §¾c L¾c ®· lµm, ®· kh¼ng ®Þnh lµ rÊt hiÖu qu¶.
1.3. Thµnh lËp doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt:
MÊy n¨m gÇn ®©y, ®Ó thùc hiÖn chÝnh s¸ch nhµ ë vµ ®Êt ë, mét sè ®Þa ph¬ng ®· h×nh thµnh quü ph¸t triÓn nhµ ë, thµnh lËp c¸c doanh nghiÖp x©y dùng vµ kinh doanh c¬ së h¹ tÇng, kinh doanh nhµ. Tuy nhiªn, sù ph¸t triÓn nµy cßn rÊt h¹n chÕ cha t¹o ®îc quü nhµ, quÜ ®Êt phong phó vµ ®a d¹ng cung cÊp cho thÞ trêng. Sù h×nh thµnh vµ híng ®i ban ®Çu cÇn thiÕt ph¶i cã bµn tay cña Nhµ níc. VÊn ®Ò rÊt c¬ b¶n ë ®©y lµ t¹o ra quü ®Êt víi gi¸ c¶ hîp lý vµ ®¶m b¶o ®Çy ®ñ c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp vèn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. V× thÕ, cÇn thµnh lËp doanh nghiÖp kinh doanh vµ ph¸t triÓn ®Êt. Ph¹m vi cña nã kh«ng chØ giíi h¹n ë ph¸t triÓn h¹ tÇng trªn ®Êt cã s½n quy ho¹ch mµ doanh nghiÖp nµy ®îc ph¸t triÓn c¸c vïng ®Êt míi t¹o mÆt b»ng cho x©y dùng h¹ tÇng, x©y dùng c¸c c«ng tr×nh, t¹o quü ®Êt ®Ó chuyÓn nhîng, chuyÓn ®æi, cho thuª; doanh nghiÖp nµy còng ®¶m nhËn viÖc sö dông nh÷ng vïng ®Êt do Nhµ níc qu¶n lý nhng cha giao cho ai sö dông, ®Êt ®· thu håi nhng cha sö dông cho dù ¸n,…
Mét sè biÖn ph¸p ®Ó ®¶m b¶o cho lo¹i doanh nghiÖp nµy ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn lµ:
§Çu t vèn ban ®Çu tõ Ng©n s¸ch Nhµ níc cho doanh nghiÖp;
Giao ®Êt cha thu tiÒn sö dông ®Êt cho doanh nghiÖp, chØ thu khi doanh nghiÖp chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt hoÆc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cïng víi nhîng b¸n c¬ së h¹ tÇng;
MiÔn thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp tõ 5 n¨m ®Õn 10 n¨m ®Çu, phÇn thuÕ ®îc miÔn dµnh cho doanh nghiÖp ®Çu t më réng kinh doanh.
1.4. Bá thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt:
HiÖn nay, khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, ngêi cã ®Êt chuyÓn nhîng ph¶i nép thuÕ chuyÓn quyÒn cßn nguêi nhËn chuyÓn nhîng ph¶i nép lÖ phÝ tríc b¹. C¶ hai kho¶n nép nµy kh¸ nÆng nÒ ®èi víi c¶ ngêi b¸n vµ ngêi mua vµ cã phÇn trïng l¾p. V× thÕ, nhiÒu trêng hîp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt Nhµ níc kh«ng kiÓm so¸t ®îc. §Ó h¹n chÕ c¸c hiÖn tîng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, mua b¸n nhµ nhng kh«ng qua Nhµ níc cÇn ph¶i bá thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ thùc hiÖn thu lÖ phÝ tríc b¹ b»ng mét møc cè ®Þnh, bá thu theo tû lÖ phÇn tr¨m (%) trªn gi¸ trÞ B§S.
1.5. Mét biÖn ph¸p n÷a ®ã lµ thµnh lËp trung t©m ®Þnh gi¸ B§S:
Trung t©m nµy cã nhiÖm vô ®Þnh gi¸ B§S, ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô cho viÖc ban hµnh gi¸ ®Êt cña Nhµ níc, phôc vô cho viÖc chuyÓn nhîng, chuyÓn ®æi, cho thuª, thÕ chÊp,… B§S vµ phôc vô cho viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp B§S. Trung t©m nµy gióp ngêi mua, ngêi b¸n, ngêi cã B§S vµ ngêi cÇn mua, cÇn thuª,… x¸c ®Þnh ®óng gi¸ trÞ B§S nh»m thóc ®Èy qóa tr×nh mua, b¸n, thuª,… B§S.
§Þnh gi¸ B§S sÏ gãp phÇn h¹n chÕ sù biÕn ®éng gi¸ c¶ gi¶ t¹o do c¸c yÕu tè t©m lý x· héi g©y nªn. §Þnh gi¸ B§S kh¸ch quan sÏ lµm cho c¶ ngêi cã B§S vµ ngêi cã nhu cÇu thuª, mua,… B§S yªn t©m.
2. T¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S:
§Ó t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S ta cÇn ph¶i kh¾c phôc ®îc nh÷ng h¹n chÕ trong c«ng t¸c qu¶n lý cña Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S ë níc ta.
2.1. Nh trªn ®· tr×nh bµy, mét h¹n chÕ trong c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S ë ViÖt Nam lµ thiÕu hôt hÖ thèng c¬ quan chuyªn tr¸ch qu¶n lý B§S:
§Ó kh¾c phôc h¹n chÕ nµy trong thêi gian tíi, cÇn ph¶i cñng cè c¬ quan §Þa chÝnh c¸c cÊp, m¹nh d¹n ph©n cÊp, giao quyÒn cho nh÷ng c¬ quan chuyªn m«n nµy, híng tíi thµnh lËp mét hÖ thèng c¬ quan chuyªn tr¸ch ®¶m nhiÖm viÖc qu¶n lý thÞ trêng B§S bao gåm c¬ quan ®¨ng ký B§S vµ c¬ quan §Þa chÝnh.
CÇn ph¶i thµnh lËp c¬ quan ®¨ng ký B§S lµ n¬i ®¨ng ký vµ lu gi÷ hå s¬ cña c¸c chñ B§S vµ b¶o ®¶m c¸c quyÒn B§S cho chñ B§S. Mäi B§S chØ cã thÓ ®îc ®¨ng ký khi chóng ®· ®îc ®iÒu tra vµ ®¨ng ký tríc ®ã t¹i c¬ quan §Þa chÝnh. Mäi th«ng tin vÒ c¸c giao dÞch ®Êt ®ai sÏ ®îc chñ ®éng chuyÓn tíi c¬ quan thuÕ. TÊt c¶ mäi ngêi, bao gåm ng©n hµng vµ c¸c tæ chøc tÝn dông ®Òu cã thÓ truy cËp c¸c th«ng tin nµy, laäi trõ c¸c th«ng tin bÝ mËt c¸ nh©n.
HÖ thèng c¬ quan §Þa chÝnh còng cÇn ®îc t¨ng cêng ®Ó thu thËp vµ c«ng bè c¸c th«ng tin vÒ ®Êt ®ai bao gåm c¸c lo¹i th«ng tin nh: c¸c b¶n ®å §Þa chÝnh, d÷ liÖu §Þa chÝnh, ®Þa chØ B§S, t×nh h×nh sö dông ®Êt ®ai, tÝnh chÊt vµ thêi h¹n cña quyÒn së h÷u B§S, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng, d©n sè vµ gi¸ tÝnh thuÕ. C¸c th«ng tin nµy cã thÓ ®îc sö dông víi nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau vµ ChÝnh phñ kh«ng ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm ph¸p lý vÒ ®é chÝnh x¸c cña nh÷ng th«ng tin nµy.
2.2. CÇn ph¶i ®Èy nhanh tiÕn ®é hîp thøc ho¸ c¸c quyÒn B§S b»ng c¸ch nhanh chãng ban hµnh NghÞ ®Þnh söa ®æi NghÞ ®Þnh 60/ CP cña ChÝnh phñ theo híng sau:
Thay ®æi c¸ch tiÕp cËn vÊn ®Ò theo híng thõa nhËn hiÖn tr¹ng. NghÞ ®Þnh míi, thay vµo viÖc liÖt kª c¸c trêng hîp cã thÓ ®îc hîp thøc ho¸ nh NghÞ ®Þnh cò cÇn liÖt kª mét vµi trêng hîp cô thÓ kh«ng ®îc hîp thøc ho¸. TÊt c¶ c¸c trêng hîp kh¸c ngoµi c¸c trêng hîp ®îc liÖt kª trong NghÞ ®Þnh ®Òu sÏ ®îc hîp thøc ho¸ vµ kh«ng ®ßi hái nhiÒu giÊy tê. Nh÷ng trêng hîp kh«ng ®îc hîp thøc ho¸ chØ nªn bao gåm c¸c m¶nh ®Êt ®ang cã tranh chÊp, vi ph¹m quy ho¹ch ®· ®îc c«ng bè hoÆc míi lÊn chiÕm ®Êt c«ng.
CÇn ph¶i m¹nh d¹n giao viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho c¬ quan chuyªn tr¸ch vÒ ®Êt ®ai, tøc lµ c¸c c¬ quan §Þa chÝnh. HÇu hÕt c¸c níc ®Òu cã c¬ c¬ quan chuyªn tr¸ch vÒ ®¨ng ký B§S. ViÖc ph©n cÊp nµy gãp phÇn t¨ng tr¸ch nhiÖm cho ngµnh §Þa chÝnh, ®ång thêi ®Èy nhanh tèc ®ä cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®¸p øng yªu cÇu cña c¶i c¸ch hµnh chÝnh gi¶m nhÑ khèi lîng c«ng viÖc sù vô cña Chñ tÞch UBND c¸c cÊp.
CÇn t¨ng diÖn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, kh«ng chØ lµ ®Êt ë thµnh thÞ mµ cßn cÊp c¸c lo¹i giÊy chøng nhËn kh¸c cho c¸c laäi B§S kh¸c nh ®Êt ë n«ng th«n vµ c¸c lo¹i nhµ kh«ng ph¶i lµ nhµ ë nh v¨n phßng ®¹i diÖn, kh¸ch s¹n, c©u l¹c bé, nhµ hµng,…
T¨ng cêng ¸p dông c¸c c¬ chÕ miÔn gi¶m hoÆc cho nî tiÒn sö dông ®Êt cho ®Õn khi thùc hiÖn giao dÞch chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
Sau khi ®· t¹o ®Çy ®ñ ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c chñ sö dông ®Êt, cÇn t¨ng cêng c¸c biÖn ph¸p cìng chÕ thi hµnh viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai th«ng qua c¸c biÖn ph¸p nh thanh tra, kiÓm tra, xö ph¹t hµnh chÝnh,…
2.3. Ph¶i ®a ra mét nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai khoa häc vµ chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i to¶ nhÊt qu¸n:
X¸c ®Þnh ®îc mét c¸ch khoa häc, c«ng khai, minh b¹ch vµ c«ng b»ng gi¸ cña ®Êt ®ai, nhµ cöa. Trªn thÕ giíi, viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai thêng ®îc tiÕn hµnh bëi c¸c chuyªn gia vÒ thÞ trêng B§S. Trong s¸u ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ B§S, ph¬ng ph¸p ®¬n gi¶n nhÊt vµ còng t¬ng ®èi cã søc thuyÕt phôc lµ “ph¬ng ph¸p so s¸nh”, tøc lµ dùa trªn gi¸ B§S trong c¸c vô giao dÞch t¬ng tù trong qu¸ khø hoÆc ë mét ®Þa ®iÓm t¬ng tù ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ thÞ trêng hiÖn t¹i cña mét B§S nµo ®ã. §Ó cã thÓ thùc hiÖn ®îc ph¬ng ph¸p nµy, c¸c c¬ quan §Þa chÝnh cÇn ph¶i cÇn ph¶i lu gi÷ mét hÖ thèng d÷ liÖu chÝnh x¸c vµ liªn tôc ®îc cËp nhËt vÒ c¸c vô giao dÞch trªn thÞ trêng B§S. VÒ l©u dµi, ViÖt Nam nªn sö dông ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµy. §©y lµ mét c«ng viÖc ®ßi hái rÊt nhiÒu nç lùc, khã kh¨n, tèn kÐm nh n©ng cÊp vµ vi tÝnh ho¸ c¸c c¬ quan §Þa chÝnh, còng nh t¹o lËp c¬ chÕ khuyÕn khÝch ngêi d©n ®¨ng ký giao dÞch B§S víi c¸c c¬ quan §Þa chÝnh. ChØ cã trªn c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt mét c¸ch khoa häc, c«ng khai, minh b¹ch thay thÕ cho c¸ch ®Þnh gi¸ “tï mï”, cøng nh¾c hiÖn nay th× c¸c vô tranh chÊp, khiÕu kiÖn vÒ ®Òn bï, gi¶i to¶ míi ®îc gi¶m thiÓu.
CÇn cho phÐp tæ chøc khi cã nhu cÇu sö dông ®Êt ®Ó thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t cã thÓ ®îc tho¶ thuËn trùc tiÕp víi ngêi d©n ®Ó cã ®îc quyÒn sö dông ®Êt nh»m gi¶m thñ tôc hµnh chÝnh trong viÖc thu håi ®Êt, giao ®Êt, ®Òn bï thiÖt h¹i. Nhµ níc chØ cÇn ®ãng vai trß gi¸m s¸t nÕu chñ ®Çu t tho¶ thuËn ®îc víi ngêi bÞ thiÖt h¹i; ph¶i coi träng sù tham gia, gi¸m s¸t cña nh©n d©n. §èi víi nh÷ng c«ng tr×nh, nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt bÞ thu håi cña c¸c hé d©n, c¸ nh©n nªn thùc hiÖn ®Òn bï 100% theo gi¸ x©y dùng míi ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho hä t¹o dùng n¬i ë míi.
Bªn c¹nh ®ã, Nhµ níc cÇn ph¶i tiÕn hµnh ph¸t triÓn thÞ trêng B§S b×nh ®¼ng gi÷a c¸c thµnh phÇn kinh tÕ; t¨ng cêng ®µo t¹o c¸c chuyªn gia m«i giíi, t vÊn dÞch vô mua- b¸n B§S ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t thÞ trêng, cã biÖn ph¸p chèng c¸c hµnh vi ®Çu c¬ B§S; t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia thÞ trêng B§S, ph¸t huy vai trß chñ ®¹o cña kinh tÕ Nhµ níc trong kinh doanh vµ b×nh æn gi¸ B§S. Cã lµm ®îc nh vËy th× thÞ trêng B§S níc ta míi ph¸t triÓn ®îc mét c¸ch lµnh m¹nh. H¹n chÕ ®îc ®¸ng kÓ nh÷ng giao dÞch ngÇm diÔn ra ngoµi vßng kiÓm so¸t cña Nhµ níc vµ ph¸t huy ®îc vai trß cña thÞ trêng B§S ®èi víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®Êt níc.
KÕt luËn
ThÞ trêng B§S níc ta ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cïng víi sù h×nh thµnh, ph¸t triÓn cña c¬ chÕ thÞ trêng. Nã cã mèi quan hÖ mËt thiÕt víi c¸c thÞ trêng kh¸c nh: thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng vèn, thÞ trêng x©y dùng,… ThÞ trêng B§S cïng víi thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng vèn lµ c¸c thÞ trêng trung t©m ®ãng vai trß hÕt søc quan träng trong nÒn king tÕ quèc d©n, ®ãng gãp mét nguån thu ®¸ng kÓ vµo ng©n s¸ch Nhµ níc.
Tõ nh÷ng ph©n tÝch trªn ®©y, vÊn ®Ò ®Êt ®ai vµ thÞ trêng B§S t«i cho r»ng thÞ trêng B§S cÇn ®îc nhanh chãng ®a vµo quü ®¹o ph¸p luËt ®Ó ®ång bé ho¸ c¬ cÊu cña mét nÒn kinh tÕ thÞ trêng lµnh m¹nh, thóc ®Èy qu¸ tr×nh huy ®éng mäi nguån lùc ®Çu t vµo ®Êt ®ai ®Ó x©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµm t¨ng gi¸ trÞ sö dông ®Êt theo híng th©m canh, c«ng ngiÖp ho¸ vµ ®« thÞ ho¸ phï hîp víi ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa cña níc ta. §Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn v« cïng quý gi¸ ®ãng vai trß lµ c¬ së cña mäi khu vùc kinh tÕ. §Çu t nh»m b¶o vÖ, khai th¸c hîp lý vµ ph¸t triÓn tµi nguyªn ®Êt phï hîp víi quy luËt cña thÞ trêng ph¶i ®îc qu¶n lý chÆt chÏ b»ng ph¸p luËt vµ quy ho¹ch.
HiÖn t¹i, thÞ trêng B§S níc ta ®ang ph¸t triÓn víi mét ph¹m vi phi chÝnh quy kh¸ réng vµ mét ®é bÊt tr¾c kh¸ lín. Thùc tr¹ng nµy cã nhiÒu nguyªn nh©n, trong ®ã cã mét nguyªn nh©n quan träng lµ c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc cha thùc sù theo kÞp ®îc t×nh h×nh. Do vËy, ®Ó ph¸t triÓn thÞ trêng B§S theo híng chÝnh quy, ph¸t huy h¬n n÷a vai trß ®Æc biÖt cña thÞ trêng B§S trong c«ng cuéc c«ng nghiÖp ho¸- hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc, c«ng cuéc ®æi míi, kiÖn toµn c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc cã vai trß quan träng hµng ®Çu.
§Ó ®¸p øng c¸c yªu cÇu vµ thùc hiÖn viÖc qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S, trong ®iÒu kiÖn cßn rÊt míi ®èi víi níc ta, Nhµ níc cÇn x©y dùng mét chÝnh s¸ch hoµn chØnh ë c¶ hai ph¬ng diÖn lµ: tæ chøc qu¶n lý vµ chÕ ®é ho¹t ®éng cña thÞ trêng nµy.
Nh vËy, viÖc nghiªn cøu, ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng cña thÞ trêng nhµ ®Êt- thÞ trêng B§S tõ ®ã ®Ò ra c¸c gi¶i ph¸p ®ång bé nh»m thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng nµy ë níc ta cã ý nghÜa ®Æc biÖt quan träng vÒ lý luËn vµ thùc tiÔn c¶ tríc m¾t vµ l©u dµi.
Tµi liÖu tham kh¶o
Gi¸o tr×nh kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt.
Gi¸o tr×nh nguyªn lý thÞ trêng nhµ ®Êt.
Gi¸o tr×nh qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, luËt söa ®æi bæ xung n¨m 1998.
T¹p chÝ §Þa chÝnh: - Sè 5, 6, 9, 12/ 2001
- Sè 4, 6/ 2003
T¹p chÝ x©y dùng sè 7/ 2000.
Nghiªn cøu kinh tÕ
Th«ng tin tµi chÝnh sè 20 (10/ 2001).
Môc lôc
Trang
Các file đính kèm theo tài liệu này:
v2529_9904.doc
