Đề tài Cơ sở khoa học của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất

đặt vấn đề đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông- lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, Đối với con người,đất đai cũng có vị trí vô cùng quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai . Và hiện nay đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội. Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà bước ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đát để họ yên tâm chủ động sủ dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai , đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Vì vậy, người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện. Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm. Hơn nữa tình hình biến động đất đai rất phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra, hiện nay có khoảng 80% các vụ khiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai.Do đó việc cấp GCNQSDĐ đối với từng thửa đất hiện nay là vô cùng cần thiết . Với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu sâu hơn về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và những khó khăn vướng mắc hiện nay. Vì vậy em đã chon đề “Cơ sở khoa học của việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất” Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm: Lời mở đầu Nội dung Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở Khái niệm GCNQSDĐ Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận Cơ sở lý luận Mục đích yêu cầu, đối tượng của việc cấp GCNQSDĐ Nhân tố tác động Nhân tố pháp lý Nhân tố kinh tế- xã hội Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ Điều kiện cấp GCNQSDĐ Hồ sơ địa chính Trình tự thủ tục, thẩm quyền Nghĩa vụ tài chính trong công tác cấp GCNQSDĐ Những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ hiện nay Kết luận Những giải pháp kiến nghị Phương hướng cho năm 2005 Giải quyết vấn đề I> Cơ sở lý luận của công tác cấp GCNQSDĐ ở 1. Khái niệm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Theo điều 48 của bộ luật Đ Đ 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. 1.2. GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trường phát hành 1.3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp quyền sử dụng đát là tài sản chung của vợ chồng thì GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng. Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó. Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư, nhà tập thể. 1.4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhật quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật này. 2. Sự cần thiết của việc cấp GCNQSDĐ Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quản lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất”. Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Trước đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên thị trường phải trình “ sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Khi đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được một khoản thuế khá lớn. GCNQSDĐ không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thu hồi. GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai. Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định của Chính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế phải có giấy chứng nhận. Nếu không những mảnh đất đó coi như “ vô giá trị”, không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường. Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập QH, KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH. Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá. Do đó nhiều thửa đát còn ở dạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm. Nên theo như luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp GCNQSDĐ. Mới đây luật đất đai 2003 đã ra đời và giải quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ, để cố gắng hoàn thành việc này trong năm 2005. Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và quyền SD Đ ở. Công tác này có ý nghiã thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường Bất động sản công khai lành mạnh. Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển KT –XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai – tài sản vô giá của đất đai. Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai. 3. Cơ sở lý luận của việc cấp GCNQSDĐ ở Có thể nói quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đát đai luôn là vấn đề quan tâm của bất cứ một nhà nước nào. Hiến pháp năm 1992 của nước CHXHCNVN đã ghi nhận rằng toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thóng nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Đối với nước ta sau ngày đất nước hoàn toàn thống nhất năm 1975 cả nước cùng bắt tay vào xây dựng CNXH. Trong hoàn cảnh mới của đất nước, Hiến pháp cùng với văn bản pháp luật về đất đai đã được ra đời cho phù hợp với sự phát triển của đất nước trong tình hình mới. Hiến pháp năm 1980 là hiến phấp đầu tiên ra đời sau ngày đất nước độc lập đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai, đó là hình thức sở hữu toàn dân. Điều 19 của Hiến pháp đã quy định: “ Đất đai, rừng núi sông hồ, hầm mỏ tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân. Để quản lý đất đai được thống nhất trong cả nước và đúng pháp luật. Khi chưa có luật đất đai, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định chế độ quản lý đất đai. + Ngày 10/11/1980, Thủ tướng chính phủ ban hành chỉ thị số 229/TTG với nội dung đo đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê đất đai trong cả nước. Từ đó có thể thấy rằng, cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ đựơc thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai của nhà nước ta kể từ năm 1980. Sau luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản về giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Trên cơ sở đăng ký, cấp GCNQSDĐ để từng bước thiết lập và hoàn chình hệ thống tài liệu, hồ sơ về đất đai. Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành các văn bản sau: + Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành quyết định về cấp GCNQSDĐ. Để đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trong cả nước nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT – XH. Từ sau luật đất đai năm 1993, Chính phủ và Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản luật sau: + Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chính hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ + Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD Đ ở tại đô thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giao nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và chính quyền các cấp ttriển khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành phố. Và gần đây nhất Luật đất đai 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và có hiệu lực ngày 01/7/2004. Đây là văn bản có tính hiệu lực cao nhất ở nước ta hiện nay. Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 về hướng dẫn thi hành luật đất đai. Theo luật đất đai và những hướng dẫn thi hành luật đất đai thủ tục cấp GCNQSDĐ (sổ đỏ) sẽ đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, gắn liền với trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục. Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai giao cho UBND cấp xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm đất không có tranh chấp nên người dân không phải tự làm. Trong trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ, cán bộ Nhà nước không có quyền bắt dân phải đi làm bất cứ việc gì, ngoài việc dân phải đi nộp hồ sơ. Các cơ quan nhà nước tự liên hệ với nhau để phục vụ dân trong việc cấp sổ đỏ. Trong điều kiện không đủ điều kiện hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải có nghĩa vụ thông báo cho dân biết. Bộ Tài Chính cùng với bộ Tài Nguyên – Môi Trường sẽ xem xét cơ chế ghi nợ các nghĩa vụ tài chính trong từng trường hợp cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn cho các hộ dân, khi số tiền sử dụng đất và các khoản thuế phải nộp vượt quá khả năng của hộ khi làm sổ đỏ. Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ gồm một hoặc một số loại: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, và có sự khác nhau trong từng trường hợp đất cấp mới , đất hợp thức hoá, đất nhận chuyển nhượng, đất chuyển mục đích sử dụng. Như vậy cùng với quyết tâm xoá bỏ thủ tục rườm rà, việc xem xét đến cơ chế ghi nợ nghĩa vụ tài chính là một bước tiến và nỗ lực khá lớn nhằm tách bạch giữa vấn đề cấp sổ đỏ và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mục tiêu là tạo điều kiện thuận lợi cho dân. 4. Mục đích, yêu cầu , điều kiện, đối tượng của việc cấp GCNQSDĐ 4.1) Mục đích yêu cầu Việc cấp GCNQSDĐ phải đạt được các mục đích sau: - Đối với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai. - Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. - GCNQSDĐ là chứng thủ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước – người quản lý chủ sở hữu đất đai với người được nhà nước giao đất để sử dụng. Quá trình tổ chức việc cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật. Vì vậy người được cấp GCN phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn và điều kiện theo quy định của pháp luật. - Việc cấp GCNQSDĐ là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc không nóng vội ồ ạt theo phong trào, đủ điều kiện đến đâu cấp GCN đến đó. Chưa đủ điều kiện thì để lại đưa vào trường hợp xét cấp và có kế hoạch xử lý những trường hợp đó bằng tài chính để cấp GCN cho họ, chứ không thể bỏ lại được, làm như vậy sẽ không bao giờ cấp được. Phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất thuộc mọi đại phương đều lần lượt được cấp GCNQSDĐ. Đồng thời phải được sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của cấp Uỷ Đảng và chính quyền các cấp. 4.2) Điều kiện, đối tượng được cấp GCNQSDĐ ở Điều 50 luật đất đai 2003 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất. 1. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đát ổn định, được UBND xã, phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất: a/. Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời Cộng Hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam. b/. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. c/. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất d/. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trứoc ngày 15/10/93, nay được UBND xã, phường ,thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/93 e/. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; f/. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đọ cũ cấp cho người sử dụng đất. 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhậ quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sủ dụng đất. 3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay thuộc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định theo khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/93, nay được Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đát theo bản án hoặc quyết định của Toà án của cơ quan thi hành án, quyết định giả quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quỳên đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tìa chính theo quy định của pháp luạt. 6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loịa giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/93 đến trước ngày luật này thi hành 01/7/ 04 nay được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận quyền sử dụng đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt đối với nơi đẫ có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính Phủ. 7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đựoc nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/93 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cong trình là điình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điêuf kiện sau đây: a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. b) Được uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhạn là đấyt sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. II) Nhân tố tác dộng đến công tác cấp GCNQSDĐ ở 1. Nhân tố pháp lý “GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất”.Điều này có nghĩa là GCNQSDĐ luôn có quan hệ trực tiếp tới các văn bản pháp luật của Nhà nước. Nhà nước chỉ có thể quản lý được công tác này thông qua các văn bản pháp luật và các chính sách. Đó là các Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành...Công tác cấp GCNQSDĐ này có đạt được kết quả tốt hay không chính là nhờ sự chỉ đạo sát sao của Nhà nước. Chính phủ, Bộ Tài Nguyên Môi Trường đã tập trung chỉ đạo giao trách nhiệm cụ thể cho các ngành các cấp trong công tác cấp GCNQSDĐ ở, để tạo sự phối hợp chặt chẽ các ngành với các cấp Uỷ Đảng và UBND các tỉnh thành phố, các quận huyện, phường xã, thị trấn đã tạo nên sức mạnh tổng hợp xuyên suốt từ trung ương đến địa phương. Trước đây, khi thẩm định hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ phải có nhiều ngành tham gia, phức tạp mà hiệu quả không cao, cụ thể là quản lý đất riêng, quản lý nhà riêng. Để thống nhất quản lý nhà đất về một mối, ngày 29/1/1999 THủ Tướng Chính Phủ có quyết định số 10/1999/QĐ-TTg thành lập tổng cục địa chính và sở địa chính nhà đất ở các tỉnh thành phố. Điều này đã tạo điều kiện rất cơ bản thống nhất tập trung chỉ đạo cấp GCNQSDĐ đất ở và QSHN ở. Và theo Luật đất đai 2003, Chính Phủ đã thống nhất sát nhập Tổng cục địa chính với bộ Tài Nguyên Môi Trường. Đây cũng là một việc làm rất thuận lợi, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước nói chung được tăng cường hơn và công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng được đẩy nhanh tiến độ 2.Nhân tố KTXH Nhìn chung trong các nhân tố trên, nhân tố “con người” vẫn là quan trọng nhất. Con người là tổng hoà của các quan hệ xã hội. Con người tham gia vào công tác này với vai trò như: Người sử dụng đất, cán bộ địa chính ở các cấp và các cán bộ của các ngành có liên quan, những người giúp chính Phủ đề ra những Nghị Định thông tư ....Trong đó thì đội ngũ cán bộ địa chính là những người tiếp xúc trực tiếp tới công việc này và họ cũng có ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận . Bên cạnh nhân tố con người thì máy móc thiết bị phục vụ cho công tác đo đạc đất đai, đo vẽ bản đồ và quản lý hồ sơ địa chính cũng rất quan trọng. Hiện nay đất đai có nhiều biến động nếu chúng ta chỉ quản lý bằng phương pháp thủ công như trước kia thì không thể làm nổi mà phải áp dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai như công nghệ bản đồ số,....ứngdụng công nghệ thông tin là một bước hiện đại hoá công nghệ trong quản lý: Máy vi tính, máy in , máy vẽ pholer khổ Ao và các thiết bị đo đạc điện tử như TC- 600, TC- 307 và các trương trình phần mềm đo GPS. Nếu áp dụng những tiến bộ khoa học của ngành công nghệ thông tin thì thời gian xử lý hồ sơ, cấp GCNQSDĐ được rút ngắn; hạn chế mức tháp nhất những sai sót trong quá trình đo vẽ, xử lý nội nghiệp, viết GCN. Và một nhân tố nữa cũng ảnh hưởng đến quá trình cấp GCNQSDĐ ở đó là vị trí đất đai của từng vùng , ví như đất ở Đô thị có nhiều biến động về hình thể, diện tích, chủ sử dụng đất và giá đất ở đô thị cao. Nên công tác cấp GCNQSDĐ ở là rất khó khăn. Còn ở nông thôn, giá đất thấp lại ít biến động, phần lớn đất đai do ông cha để lại nên công tác cấp GCNQSDĐ nhanh hơn III) Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ 1. Đăng ký QSDĐKhâu đầu tiên trong công tác cấp GCNQSDĐ ở là việc đăng ký QSDĐ. Theo điều 46 luật ĐĐ năm 2003: “ Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp sau đây: Người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định Luật này. Nguời nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sủ dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất. Ngưòi được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Trong một bộ hồ sơ xin cấp sổ đỏ bao giờ cũng phải có một tờ đơn xin đăng ký QSDĐ kèm theo đó là biên bản xác định hiện trạng sử dụng đất ( có trích lục bản đồ của thửa đất ở mặt sau biên bản đó). Ngoài ra còn một số giấy tờ khác liên quan (nếu có). Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ này là một khâu rất quan trọng trong việc cấp GCNQSDĐ. Các hồ sơ đăng ký này được đưa đến từng hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất để họ kê khai ( về số tờ bản đồ, số thửa, diện tích thửa) cán bộ địa chính cấp xã, phường, thị trấn có trách nhiệm đo đạc lại diện tích thửa đất xem có khớp với bản đồ 94 không. Nếu có sai số bản đồ thì phải nộp biên bản xác định diện tích tăng giảm (có mẫu sẵn) 2) Lập và quản lý hồ sơ địa chính Lập và quản lý hồ sơ đại chính là việc tổng hợp các tài liệu có liên quan của thửa đất đủ để có thể chính thức hoá nó trong quan hệ KT-XH mà thể hiện cụ thể là cấp GCNQSDĐ. Điều này càng quan trọng và thậm chí có tính quyết định trong nền kinh tế thị trường khi cần chuyển một số tài sản vật lý để tạo thành vốn (tư bản). Nói cách khác những thông tin tổng hợp từ hồ sơ đại chính được tích tụ lại trong GCNQSDĐ để xác nhận cái “đang là” của tài sản và chuẩn bị cho nó trở thành cái “sẽ là” (vốn). Vậy là, một khi đã cấp được GCNQSDĐ rồi thì những thông tin trước đó trở thành “ lịch sử”. Theo Đ 47 luật đất đai. Trên thực tế nhiều nước đã có kinh nghiệm về lập và quản lý hồ sơ địa chính. Hàng trăm năm nay, tuỳ vào tình hình KT – XH của họ để chọn ra hình thức và nội dung phù hợp ( hồ sơ địa chính kiểu pháp – bằng khoán, hồ sơ địa chính kiểu Đức – xác nhận quyền; hồ sơ địa chính kiểu Torrens – giấy chứng nhận...). Tuy còn nhiều điểm khác nhâu về cả nội dung và hình thức nhưng đều có thể chuyển hoá theo sự phát triển của kỹ thuật tin học hiện đại. Theo đó sở địa chính, bản đồ địa chính có thể có trước hay sau khi lập xong hồ sơ địa chính thửa đất và là công cụ quản lý “thứ cấp”, với kỹ thuật tin học hiện đại, các công cụ này dễ được “ số hoá” và “ nối mạng” để quản lý và điều hành nhất là khi có thay đổi trong hồ sơ địa chính. Trước đây, Triều Đình nhà Nguyễn phong kiến Việt Nam đã từng quy định địa bạ của mỗi làng phải lập thành ba bản “ Giáp” , “ất”, “Bính” để lưu ở ba cấp quản lý. Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một hoạt động chuyên sâu, có tính chuyên nghiệp rõ ràng nên cần có một hệ thống tổ chức hợp lý và một đội ngũ kỹ thuật viên được đào tạo kỹ càng đảm nhiệm, Luật đất đai 2003 quy định đó là “Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Đ64). Tuy nhiên khi triển khai cụ thể cần phân biệt rõ đâu là phần chính công ( quản lý nhà nước) và đâu là phần dịch vụ công (hoạt động sự nghiệp công) để có thể “Xã hội hoá” một phàn nhiệm vụ này- xây dựng một cơ chế hoạt động thông thoáng phù hợp với xu hướng phát triển thị trường bất động sản nước nhà. Cả nước có khoảng 100 triệu thửa đất, để hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính theo một quy trình thống nhất khong thể là việc của một, hai năm mà là công việc lâu dài của một vài thế hệ. 3. Trình tự thủ tục cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3.1. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã ,thị trấn. Theo Điều 135. nghị định 181/ CP: 1. Hộ gia đình cá nhân nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất một(01) bộ hồ sơ gồm có: a) Đơn xin cấp GCNQSDĐ ; b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có ); c) Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSDĐ(nếu có) 2. Việc cấp GCNQSDĐ được quy định như sau: a) Uỷ ban nhân dân xã thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xãc nhận vào đơn câp GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất;trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ diều kiện cấp GCNQSDĐ tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến đóng góp với các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ ; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài Nguyên và Môi Trường ; b) Văn phòng đăng ký QSDĐcó trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến đối với trường hợp đủ điều kiện và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gủi số liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài Nguyên Môi Trường ; c) Phòng Tài Nguyên Môi Trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp GCNQSDĐ; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; d) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a, b và c khoản này không quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính ) kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nộp đủ hồ sơ hợp lệ cho tơi ngày người sử dụng đất nhận được GCNQSDĐ. 3. Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ cho trang trại thì trước khi cấp GCNQSDĐ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy dịnh tại điều 50 của Nghị định này. 3.2Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ ở tại cấp phường tương tự như ở cấp xã chỉ khác một số điều: ở cấp phường có thành lập văn phòng đăng ký QSDĐ, văn phòng này có chức năng thẩm tra hồ sơ, lấy ý kiến của UBND phường về tình trạng tranh chấp đất đai. Còn ở cấp xã, thị trấn không thành lập văn phòng đăng ký đất đai, mà giao trực tiếp quyền hạn và trách nhiệm cho UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin đăng ký QSDĐ còn cán bộ địa chính xã giúp UBND xã làm công việc chuyên môn. những hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ đã có chứng thực của UBND xã gửi lên văn phòng đăng ký thộc phòng Tài Ngưyên Môi Trường ở cấp huyện để trẩm tra lại và xác nhận. Những hồ sơ đựơc duyệt, phòng Tài nguyên môi trường lấy ý kiến xác nhận của UBND cấp huyện và xin xem xét cấp GCNQSDĐ. Còn đối với cấp phường, văn phòng dăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ xin xác nhận của UBND phường về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Sau đó trình những hồ sơ hợp lệ lên UBND cấp Quận để xin cấp GCN. 4. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. Luật đất đai 2003 so với luật đất đai năm 1993 đã có những đổi mới, rất phù hợp với thực tế nhất là sự phân cấp trong việc xét và cấp GCNQSDĐ. Điều 52 luật ĐĐ 2003 quy định: Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài ytừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Uỷ ban nhân dân huyện quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ qua quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định diều kiện được uỷ quyền cấp GCNQSDĐ Điều này đã giảm nhẹ bớt công việc cho sở Tài Nguyên môi trường ở các tỉnh, thành phố. Trước đây khối lượng công việc khá lớn, lại tập trung vào Sở Địa Chính Nhà Đất (nay là Sở Tài nguyên- môi trường), gây sức ép về thời gian, công việc trong khi đó lực lượng cán bộ đi chuyên môn ở đây lại mỏng. 4. Nghĩa vụ tài chính. Theo luật đất đai mới, mức phí đối với người làm sơ đỏ theo công thức: Phí sổ đỏ = tiền sử dụng đất + 4% phí chuyển nhượng + 1% lệ phí đất + 1% lệ phí nhà Theo quy định hiện hành, khi cá nhân, tổ chức muốn làm sổ đỏ phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền thuế sử dụng đất ( theo quy định): phí chuyển quyền sử dụng đất nếu người làm sổ đỏ là nhận chuyển nhượng (mua) mảnh đất từ người khác và quy định bằng 4% của giá trị chuyển nhượng; lệ phí trước bạ nhà (nếu đã xây nhà) – mỗi thứ tính bắng 1% giá chuyển nhượng. Thông thường, bên mua và bên bán ghi mức giá thoả thuận thấp hơn khung giá nhà Nước quy định để giảm múc nộp lệ phí. Trong trường hợp đó cơ quan thuế sẽ lấy mức giá quy định theo khung giá nhà nước để làm căn cứ áp thuế. Một trong những khoản tài chính lớn nhất mà người làm sổ đỏ phải đóng hiện nay là tiền sử dụng đất, có khi lên tới hàng chục triệu đồng với một mảnh đất chỉ vài chục mét vuông. Từ năm 1999 Chính phủ đã cho phép ghi nợ lại các khoản nghĩa vụ tài chính đối với người làm sổ đỏ, trong đó có tiền sử dụng đất việc cho nợ này cũng được ghi hẳn trên sơ đỏ. Đây là giải pháp khuyến khích người dân làm sổ đỏ, đặc biệt đối với những hộ dân ven đô và nông thôn đang sinh sống trên mảnh đất thổ cư từ thời cha ông họ. Tuy nhiên cần phải hiểu rằng, mặc dù đã được cấp sổ đỏ, nhưng sổ đỏ đó còn nợ lại một trong các khoản phí như trên thì chủ nhân của nó sẽ chưa được tham gia giao dịch, trừ trường hợp giao dịch “ chui” vì chưa hoàn thành với nghĩa vụ với nhà nước. Ngân hàng cũng không nhận sự thế chấp của sổ đỏ khi còn ghi nợ về tài chính như trên. Như vậy, nếu có sổ đỏ rồi, người sử dụng đất phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, tức là nộp tiền sử dụng đất, phí chuyển quyền, lệ phí đất và nhà, thì sổ đỏ này mới được giao dịch bình thường. Bắt đầu từ 2007, các trường hợp chưa có sổ đỏ không được thực hiện một số quyền đối với mảnh đất đó, tức là không được tham gia mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh ... IV. Những nguyên nhân của việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong những năm qua, công tác quản lý Nhà Nước vế đất đai của nước ta đã đạt được kết quả nhất định, đất đai từng bước sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành một nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy một Đô thị, kinh tế xã hội. Với mục tiêu đó, và UBND các tỉnh Thành Phố đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo các ngành các cấp đẩy mạnh công tác cấp GCN. Trong quá trình thực hiện, các sở ban nghành đã cố gắng chủ động tháo gỡ những vướng mắc phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch hàng năm đề ra. Tuy vậy, tién bộ thưc hiện vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai. Phần lớn các tỉnh Thành phố trong cả nước đều chưa cấp xong giấy chứng nhận cho các hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất. Lấy ví dụ tiêu biểu- tình hình cấp GCNQSDĐ ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hoá của cả nước, có tổng diện tích là 92 097,45ha với gần 3 triệu dân trong đó đất đô thị là 9848,79 ha, chiếm 10,7% tổng diện tích đất tự nhiên; Diện tích đất ở đô thị là 2871,9 ha chiếm 24,6% tổng diện tích đất ở và diện tích đất ở nông thôn là 8816,7 ha chiếm 75,4% điện tích đất ở. Với quỹ đất như trên, do tồn tại lịch sử để lại, công tác quản lý đất đai, nhà cửa, nhất là ở khu vực đô thị bị buông lỏng nhiều năm. Đặc biệt có tới 90% chủ dùng đát không có giấy tờ hợp lệ, tự chuyển nhượng nhiều lần trong các năm ttrước đây nên cơ quan nhà nước không......... Kết quả cấp giấy chứng nhận ở khu vực đô thị Tính đến nay, toàn thành phố đã cấp được 247.829 GCNQSD bao gồm: - 168.908 GCN cấp theo NĐ 60/CP đạt 88,29% số hộ đã kê khai đăng ký năm 1998. - 15.316 GCN cấp theo QĐ 65/2001/QĐ - UB tại khu vực các xã chuyển thành phường tại hai quận Long biên và Hoàng mai. - 63.605 GCN mua nhà theo NĐ 61/CP SốTT Quận, huyện Tổng hồ sơ kê khai 1998 Tổng hồ sơ phát sinh đến 2004 Thực hiện đến hết 31/7/2004 Đạt chỉ tiêu so với kê khai 1998 (%) Số GCN còn phải cấp Hoàn Kiếm 5593 6114 6026 107,74 88 Hai bà trưng 47548 35324 24777 71,73 10547 Ba Đình 18011 18853 16461 91,39 2392 Đống Đa 33000 40720 29559 89,57 11161 Tây Hồ 18146 18548 16229 89,44 2319 Cầu Giáy 16924 16924 16379 96,78 545 Thanh Xuân 17844 17844 13346 74,79 4498 Long Biên 30881 13068 17813 Hoàng Mai 38314 21456 16858 Từ Liêm 2840 2840 2403 86,23 437 Gia Lâm 9323 2245 1058 74,31 1187 Đông Anh 2445 2445 2437 99,67 8 Sóc Sơn 680 680 671 98,68 9 Thanh Trì 1950 3752 3752 102,41 0 Quân Đội 17000 20000 16602 94,72 3807 Tổng 191304 255484 184224 88,29 71260 Cấp GCNQSDĐ ở tại khu vực nông thôn Toàn thành phố đã cấp được 109.417 GCNQSDĐ ở, đất ao, và vườn liền kề khu vực nông thôn, đạt 50,18% số hộ cần cấp GCN trong đó năm 2002 cấp được 69.726 giấy, năm 2003 cấp được 35.222 giấy chứng nhận. Số TT Tên huyện Số GCN cần cấp KH năm 2004 Đã cấp đến 31/7/2004 Số GCN cần cấp Kế hoạch Kết quả Sóc Sơn 55800 8000 4241 24676 31124 Từ Liêm 38948 7000 1923 21211 17737 Đông Anh 54517 10000 5989 43350 11167 Gia Lâm 40786 8000 1068 7091 33695 Thanh Trì 28000 7000 4500 13089 14911 Tổng 218051 40000 17721 109417 108634 Bên cạnh những mặt thuận lợi thì cũng có không ít những khó khăn làm ảnh hưởng tới tiến độ xét cấp GCNQSDĐ hiện nay của Nhà nước. Đó là những nguyên nhân: 1.Về mặt quản lý đất đai Từ trước những năm 1986 sự quản lý đất đai của Nhà nước rất lỏng lẻo. Toàn bộ đất đai đều do HTX (đại diện cho 1 tập thể chứ không phải đại diện cho Nhà nước). Chỉ mãi đến năm 1986 luật đất đai đầu tiên ra đời và đến năm 1998 mới có hiệu lực rồi được sửa đổi, bổ sung (năm 1993) đã công nhận 3 hình thức sở hữu: Sở hữu tập thể Sở hữu Nhà nước Sở hữu cá nhân 2.Về hồ sơ địa chính 2.1 Giữa các hệ thống bản đồ có sự không khớp với nhau: Hệ thống bản đồ giải thửa 299 lập năm 1986 được đo vẽ đơn giản là dùng hệ thống tọa độ Gau-xơ của pháp. Đến năm 1994 có bản đồ 1994 (gọi tắt là bản đồ 94) đã dùng hệ tọa độ lưới Nhà nước dùng máy kinh vĩ để đo vẽ nên độ chính xác cao hơn. Do đó, 2 hệ bản đồ này không khớp nhau về diện tích của thửa đất, có thửa diện tích tăng, có thửa diện tích lại giảm. Sự sai số bản đồ này do nhiều nguyên nhân, có thể là do khi do đạc để lập bản đồ cán bộ địa chính không kiểm tra lại chính xác sự kê khai của các chủ sử dụng đất có khi đất hẹp, người ta lại khai man thêm vài m2 (hoặc vài chục m2 đất). Đây chính là nguyên nhân dẫn đến, hiện nay việc cấp GCN rất khó khăn do diện tích trên bản đồ và thực địa là không khớp nhau. Mà theo quy định thì phải cấp theo bản đồ 94. Vì vậy, các cán bộ không dám cấp ngay, phải để lại những trường hợp này chờ ý kiến của hội đồng, việc này cũng mất khá nhiều thời gian. 2.2. Sự biến đổi về hình thể và chủ thể Theo thời gian từ 1986-2004 là quãng thời gian dài mà trong suốt 18 năm đó đất đai đã có những thay đổi về hình thể và chủ thể (nhiều ao hồ đã trở thành đất ở, nhiếu mảnh đất đã qua các chủ sử dụng...vv. Nếu cán bộ địa chính khôn nắm vững thông tin đó thì khó có thể cấp GCNQSDĐ cho các chủ họ mới. Mà do trước đây, công tác quản lý đất đai ở cấp phường xã chưa được quan tâm đúng mức nên hiện tượng người dân lấn chiếm đất ao, đất công là khá phổ biến. Những trường hợp này chắc chắn sẽ bị xử lý, tuy nhiên xử lý thế nào để những chủ sử dụng khác không thắc mắc mới là điều quan trọng. Vì có trường hợp chủ sử dụng đất lấn chiếm dần dần (lấn ao mỗi năm lấn một ít) nên không thể xác định rõ thời điểm lấn chiếm chính xác để xử phạt hành chính. Vì theo quy định pháp luật , có các mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau: 100%, 40%, 20% ...vv mức này tùy thuộc vào thời gian sử dụng (thời gian lấn chiếm). Nếu giải quyết không đúng hoặc qua loa thì những chủ thửa khác lại thắc mắc khiếu kiện. Trường hợp này phải đưa ra hội đồng cấp xã xem xét giải quyết. Đây là công việc cũng mất khá nhiều thời gian. 3. Về những giấy tờ bắt buộc để được cấp GCNQSDĐ Về GCNQSDĐ là một loại giấy tờ rất quan trọng nên khi cấp GCN này các chính quyền Nhà nước có thẩm quyền phải rất thận trọng, các văn bản pháp luật đều đưa ra những điều kiện hết sức khắt khe. Những giấy tờ liên quan đến nguồn gốc của những mảnh đất để tránh những tình trạng khiếu kiện sau khi đất đã được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, chính những yêu cầu đó lại gây ra những vững mắc trong việc cấp GCN, đó là đất đai  không có đủ giấy tờ về nguồn gốc. 3.1. Sau khi mua bán, chuyển nhượng đất mà người chủ mới muốn được cấp GCNQSDĐ thì anh ta phải trình giấy tờ mua bán có sự chứng thực của chính quyền địa phương. Nhưng thực tế có rất nhiều trường hợp người ta mua bán trao tay có hoặc không có sự chứng nhận của chính quyền địa phương. Điều này đã gây ảnh hưởng tới việc xét cấp giấy chứng nhận cho chủ hộ sử dụng mới. 3.2. Khi chủ hộ mới muốn sang tên đổi chủ để đứng tên chính chủ thì cán bộ địa chính yêu cầu chủ hộ đó xuất trình bản copy hộ khẩu và biên bản họp gia đình nhưng có trường hợp ông bà đứng tên trong sổ địa chính đã thừa kế (không có giấy di chúc cho con) nay người cháu (cháu nội hoặc ngoại) muốn đứng tên chủ sở hữu thì không thể coppy đựơc bản hộ khẩu gia đình ông bà. Hoặc có trường hợp người ông có 2 vợ mà mỗi bà vợ lại có nhiều con, nay cháu cảu con bà cả (bà hai)đứng tên chủ sở hữu thì hỏi sẽ họp gia đình nào để lập biên bản họp gia đình. 3.3. Hoặc có trường hợp cấp lại giấy quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng phải đưa ra GCN của chế độ cũ. Nhưng thực tế, đại đa số các chủ hộ không còn giữ được những giấy tờ đó vì bị rách nát hoặc thất lạc. Nên việc xuất trình giấy tờ đó không thể có được. Điều này làm ảnh hưởng đến quá trình xét cấp GCNQSDĐ. 4. Về nghĩa vụ tài chính Khó khăn lớn nhất hiện nay là việc kết hợp thu tiền sử dụng đất, thu thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trong khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Người dân không đến làm nghĩa vụ tài chính khi được báo, phần lớn hồ sơ đăng ký đất đai ở đô thị phải chịu thuế trước bạ, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng trong khi ở nông thôn nghành thuế không áp dụng sắc thuế này và đã làm giấy rồi không phải đóng tiền sử dụng đất. Để khắc phục tình trạng trên thông tư liên tịch 1442, ngày 21/9/1999 của tổng cục địa chính và bộ tài chính đã được ban hành để xử lý các nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế quyền sử dụng đất...vv) khi cấp GCNQSDĐ. Trong đó, các hộ đang sử dụng đất trước 1/7/0999 sẽ được ghi nợ các nghĩa vụ tài chính về đất trên GCN (GCN này vẫn có giá trị như các GCN không ghi nợ). Tuy nhiên, liên nghành thuế -địa chính các tỉnh thành phố lại quy định: không được ghi nợ lệ phí trước bạ và chỉ có các hộ nghèo và các hộ có khó khăn đột xuất mới được xét ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất. 5. UBND các cấp ký GCNQSDĐ chậm do bận việc quan trọng và lực lượng chuyên môn lại mỏng. Trước đây, tất cả hồ sơ xin cấp GCN đều phải nộp lên UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW ký và cấp GCN. Nhưng hiện nay luật đất đai năm 2003 đã quy định giao cho UBND cấp huyện ký giấy. 6. Nguyên nhân quan trọng nữa là người làm GCNQSDĐ phải có cái tâm trong sáng. Nhưng trên thực tế nhiều nơi cán bộ địa chính, cán bộ phường gây khó khăn, có hiện tượng nhũng nhiễu để ảnh hưởng đến lòng tin của nhân dân. ở một số nơi còn mang nặng tư tưởng xin cho, xét cấp chưa xác định được mục đích cấp GCN là để phục vụ công tác quản lý Nhà nước và phục vụ nguyện vọng của nhân dân nên có những yêu cầu thủ tục phiền hà, phức tạp làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện. Bên cạch đó, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ địa chính còn yếu, không đồng đều, nhất là ở cấp xã, phường đã yếu lại còn thiếu, không đủ lực lượng để thực hiện, đội ngũ này lại hay thay đổi , ảnh hưởng đến quá trình giải quyết thủ tục do đó giải quyết hồ sơ còn chậm. 7. Một nguyên nhân cuối cùng nữa là sự phối hợp giữa các nghành liên quan với các cấp chính quyền thành phố đặc biệt là sự phối hợp giữa hai nghành địa chính và xây dựng chưa đồng bộ, chưa thống nhất trong lĩnh vực chỉ đạo triển khai và xử lý những trường hợp cụ thể đã làm ảnh hưởng đáng kể đến tiến độ cấp GCN trên địa bàn. Kết luận Tóm lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang là vấn đề cấp bách hiện nay. Mặc dù Nhà nước đã bân hành nhiều quyết định để nhanh tién độ cấp giấy chứng nhận nhưng vệc này còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Trong bối cảnh đó, luật đất đai 2003 đã ra đời giải quyết một phần những khó khăn vướng mắc hiện nay và nghị định số 181/NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 đã quy định rõ quyền hạn và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trình tự thủ tục của việc cấp GCNQSDĐcho các đối tượng sử dụng đất được tách riêng cấp phường riêng, cấp xã, thị trấn riêng. diều này rất phù hợp với thực tế. Để khắc phục tình trạng này, chúng ta phải đưa ra những giải pháp tháo gỡ những vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay: 1. Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ Đầu tiên đó là để thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ một cách sâu rộng đến từng hộ gia đình cá nhân thì cần phải có các biện pháp tuyên truyền về lợi ích và tầmquan trọng của việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; tuyên truyền phổ biến Luật đất đai, thủ tục quy trình cấp GCNQSDĐ trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm truyền tải thông tin về chủ trương chính sách của Nhà nước đến mọi đối tượng mọi từng lớp xã hội. 2.Về thủ tục hành chính : Kết hợp với cải cách hành chính thực hiện thủ tục một cửa nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ, cụ thể: + Giảm việc xét duyệt hội đồng cấp quận và phường do Luật đất đai 2003 quy định, các trường hợp sử dụngdaats ổn định đất từ 15/10/1993 không phải nộp nghĩa vụ tài chính nên các trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 không phải xét thời gian sử dụng đát, chỉ xem xét yếu tố có hay không tranh chấp khiếu kiện. + Các hộ gia đình nằm trong vùng kgong phù hợp với quy hoạch sẽ xét cấp GCNQSDĐ nhưng ghi điều kiện hạn chế thực hiện quyền sử dụng đất. + Mục tiêu cấp xong GCN cho những trường hợp đã sử dụng đất từ 15/10/1993 trởvề trước, cấp gọn tùng địa bàn từng phường xã. Nghiên cứu quy trình phối hợp để giao nhiệm vụ xét duyệt cấp GCNQSDĐ. Triệt để cho các quận huyện, nghiên cứu tổ chức khoán hồ sơ cấp GCNQSDĐ, tạo sự chủ động cho các phường xã thị trấn; có hình thức khen thưởng đối với những đơn vị làm tốt, hoàn thành sớm hơn so với kế hoạch. Những đơn vị nào làm tốt sẽ được khen thưởng. Văn phòng đăng ký QSDĐ của quận huyện nên phân công cán bộ của phòng mỗi người phụ trách một vài xã, phường và đi đến tận cơ sở để thẩm tra hồ sơ. Điều này ở Hà Nội đã làm và thu được kết quả khá cao. 3. Đảm bảo đủ kinh phí và lực lượng để các tỉnh thành phố, quận huyện hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ trong năm 2005. Sở Tài Nguyên Môi Trường và nhà đất phối hợp vớ các quận huyện tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho cho lực lượng hợp đồng để tổ chức triển khai công tác cấp GCNQSDĐ. 4. Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra về tình quản lý và sử dụng đất đai để kịp thời ngăn chặn và xử lý các trường hợp vi phạm theo pháp luật hiện hành. Các sở tài nguyên môi trường và nhà đất, UBND các quận huyện thiết lập đường dây nóng để kịp thời tiếp nhận ý kiến của nhân dân, giải quyết những khó khăn vướng mắc và sử lý cán bộ địa chính có hành vi gây khó khăn cho công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quản lý. Và phương hướng trong thời gian tới là tiếp tục đẩy mạnh và hoàn thành kế hoạch cấp GCNQSDĐ vào năm 2005 Trường đại học kinh tế quốc dân Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đề án môn học đề tài: “CƠ sở khoa khọc của việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất” Người hướng dẫn : GS-TS khoa học :lê đình thắng Người thực hiện : S.V đào thị tuyên Lớp : địa chính 43 Hà Nội, 11-2004