Đề tài Công tác giải phóng mặt bằng tuyến phố Tây Sơn – Dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở

g quá mạnh tới đời sống, lợi ích của các hộ dân do đó còn quá nhiều các đơn thư khiếu nại. Ba là việc tiến hành cưỡng chế giải tỏa trong dự án này còn khá nhiều, ngay cả trong khâu đo vẽ tài sản Bốn là việc thực hiện các bước của công tác giải phóng mặt bằng không thể dứt điểm được. Năm là, lương vốn đầu tư dành cho công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn 1 là rất lớn, tạo tiền lệ xấu cho các giai đoạn sau. Sáu là vấn chưa có được những giải pháp thuyết phục để bố trí ổn định lại đời sống, sản xuất của nhân dân. Gần như mới chỉ bố trí được chỗ ở. 5-3. Nguyên nhân của những tồn tại trên. Công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn 1 (tuyến phố Tây Sơn) còn tồn tại rất nhiều vấn đề khúc mắc lớn như trên là do những nguyên nhân sau đây : a) Do hệ thống chính sách Nhà nước phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng còn chưa hoàn chỉnh nhiều vấn đề bất cập. . Việc quản lý đất đai và nhà ở một thời bị các đơn vị cơ quan Nhà nước coi nhẹ, hiện tượng các hộ tự động mua bán chuyển nhượng xây dựng tự nhiên không xin giấy phép phổ biến. Do vậy các cơ quan Nhà nước không nắm trước được chính xác các số liệu, tình hình của địa bàn. Các chính sách đưa ra không phù hợp với điều kiện thực tế. Nhiều chính sách đưa ra một cách vội vàng thiếu sự cân nhắc cần thiết. . Giá đền bù mà đặc biệt là giá đất bị khống chế cứng nhắc không phù hợp với giá thị trường. Giá đất mặt phố Tây Sơn trên thị trường chuyển nhượng tới 10 cây vàng/m2 nhưng giá đền bù mới chỉ gần 4 cây vàng/m2. Các hộ gia đình bị thiệt thòi quá nhiều gây nên khiếu nại chây ỳ. Không có chính sách cụ thể về bố trí tái định cư gây lúng túng cho tổ công tác. b) Do địa bàn giải phóng mặt bằng (tuyến phố Tây Sơn) khá phức tạp. Có lịch sử hình thành lâu đời, lại phát triển khá mạnh mẽ trong những năm gần đây nên tuyến phố Tây Sơn có kết cấu dân cư, đặc điểm kinh tế xã hội, cơ sở vật chất hạ tầng nhà ở dân cư khá phức tạp. Đó là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho công tác đo vẽ lập hồ sơ pháp lý và lên phương án một cách phù hợp. c) Công tác tuyên truyền chính sách của Nhà nước phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng của dự án chưa được coi trọng đúng mức. Các hộ dân không được giải thích đầy đủ về các chính sách của Nhà nước, họ không hiểu rõ quyền nghĩa vụ của mình nên chỉ theo đuổi lợi ích cá nhân, từ đó gây khó khăn cho công tác như khiếu nại bất hợp lý, không hợp tác làm việc. d) Công tác điều tra khảo sát, đo vẽ tài sản gây ảnh hưởng tới sinh hoạt của dân cư, kết quả nhiều khi không chính xác. Công tác điều tra khảo sát đo vẽ tài sản tiến hành rất chậm chạp làm mất nhiều thời gian theo dõi phối hợp của các hộ dân cư, ảnh hưởng tới hoạt động buôn bán sản xuất của các hộ và tổ chức. Đo vẽ tài sản nhiều trường hợp bị sai sót, phải đo vẽ lại nhiều lần gây khó khăn cho việc lên phương án. e) Quỹ nhà tái định cư phục vụ cho dự án hạn hẹp, mới chỉ có sẵn 104 căn hộ để sắp xếp, số lượng nhà còn lại vẫn còn đang trong quá trình xây dựng. Các căn hộ này có giá rất cao so với giá nhà đền bù, điều kiện kỹ thuật kiến trúc, cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội không đa dạng. Không có nhiều hình thức, loại nhà để bố trí tái định cư. g) Không có quỹ nhà tái định cư có khả năng kinh doanh buôn bán mặt phố, để giải quyết vấn đề này phải hỗ trợ thêm cho các hộ mặt phố 30% giá đền bù, đây là một khoản tiền rất lớn. h) Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng nảy sinh khá nhiều vấn đề phức tạp ngoài dự kiến. Việc giải quyết đền bù cho nhà thuộc sở hữu Nhà nước đang chuyển giao cho các hộ dân như các hộ đã bán hóa giá xong làm cho mức chi phí đền bù giải phóng mặt bằng vượt xa mức dự kiến. Việc xác định vị trí nhà không theo quy định chung mang tính cá biệt cũng làm tăng mức đền bù về đất rất lớn. i) Công tác tổ chức phối hợp giữa các cơ quan, bộ ngành còn kém. Do sự thiếu đồng bộ trong việc thông báo, chỉ đạo các cơ quan từ trung ương tới cơ sở nên các bộ phận nhiều khi còn ra quyết định trái ngược nhau gây ảnh hưởng tới thực hiện bồi thường tái định cư như : Quận đã có quyết định dừng bán hoá giá nhà cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi dự án nhưng xí nghiệp quản lý nhà Đống Đa vẫn cố tình tiếp tục bán, việc công ty kinh doanh nhà số 1 bán mất 98 căn hộ đang trong quá trình làm thủ tục mua bán với Ban quản lý dự án k) Hội đồng giải phóng mặt bằng, Hội đồng thẩm định thành phố không kiêm nhiệm phải đồng thời làm việc tại nhiều chức danh, nhiều dự án cùng một lúc giải phóng hơn 40 khu vực trên địa bàn quận, gần 400 khu vực trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Tổ công tác thì nắm vững được địa bàn nhưng lại không có chuyên môn, kinh nghiệp trong giải phóng mặt bằng. Điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật, đời sống còn khó khăn. 6- Bài học kinh nghiệm. Thông qua những gì đã đạt được, những vấn đề còn tồn tại của công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn 1 tuyến phố Tây Sơn cũng như nhiều dự án có giải phóng mặt bằng khác trong Thành phố Hà Nội thời gian qua, ta rút ra được một số bài học kinh nghiệm sau đây : a) Những điều cần làm : Trong điều kiện địa bàn dân cư phức tạp, cơ chế chính sách Nhà nước còn nhiều bất cập, trong thời gian tới để có thể tiến hành tốt hơn công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố ta phải thực hiện như sau : - Các cơ quan chức năng Nhà nước tiếp tục rà soát sửa đổi hệ thống cơ chế chính sách giải phóng mặt bằng, hoàn thiện cho đầy đủ phù hợp thực tế hơn. - Đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai, kiểm soát phát triển đô thị. - Khi xét duyệt dự án xây dựng có giải phóng mặt bằng, cần nghiên cứu kỹ hơn về quy mô đặc điểm của địa bàn dự kiến thực hiện dự án cũng như phương án bồi thường tái định cư của dự án. - Trước khi giải phóng mặt bằng phải chuẩn bị quỹ nhà tái định cư đầy đủ về số lượng, đa dạng về vị trí chủng loại, hình thức giao dịch - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền các chính sách của Nhà nước liên quan tới giải phóng mặt bằng trước và trong khi thực hiện. - Đẩy mạnh việc tổ chức phối hợp liên kết giữa các cơ quan bộ ngành có liên quan tạo một tiếng nói chung khiến cho công tác tiến triển thuận lợi. - Giải quyết khiếu nại, tố cáo nhanh gọn dứt điểm kịp thời công khai với dân : Công khai hơn nữa về việc lên phương án với dân. - Nên tạo ra mộ mặt bằng chung về chính sách bồi thường trên địa bàn toàn Thành phố để các đối tượng sử dụng có thể so sánh, giảm các thắc mắc. b) Những điều cần tránh. Để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm sai sót, giảm khiếu nại tố cáo cần tránh : - Tránh thái độ cửa quyền hách dịch, nặng tư tưởng ban cho trong việc giải quyết chế độ đền bù trợ cấp. - Tránh hiện tượng tùy tiện trong điều tra khảo sát đo vẽ đất đai tài sản, xác lập hồ sơ pháp lý. - Trong một dự án không nên thay đổi chính sách gây phá vỡ mặt bằng chính sách trong dự án. - Giảm cưỡng chế trong các trường hợp thực sự còn cơ hội tuyên truyền vận động. Chí kiên quyết cưỡng chế khi đã có phương án hợp tình hợp lý mà đối tượng vẫn cố tình không hợp tác thực hiện. chương iii Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên tuyến phố tây sơn i. Phương hướng hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn hà nội a. Phương hướng hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng cho tuyến phố Tây Sơn. . Trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn i của của dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở – tuyến phố Tây Sơn, thực tế cho thấy còn tồn tại rất nhiều vướng mắc cấn giải quyết như: hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai tài sản, trả lời giải quyết các đơn từ khiếu nại của dân về diện tích, ranh giới đất, nhà, về chính sách đền bù của Nhà nước, chuẩn bị nốt quỹ nhà đất tái định cư còn thiếu. Mục tiêu cụ thể như sau : Cố gắng xác định nguồn gốc đất, thời gian sử dụng đất cho các hộ. Tiến hành đo vẽ kiểm tra lại đất đai tài sản cho các hộ Giải thích cặn kẽ tỷ mỉ có lý có tình cho các hộ còn chây ỳ. Lên nốt phương án đền bù cho 82 hộ dân. Đo đạc tài sản lập hồ sơ, lên phương án cho 13 cơ quan, khảo sát thiết kế cho 6 công trình ngầm nổi, di dời 10 công trình. Với mức giá đền bù 23500 nghìn/m2 vị trí 1 thì nhất định phải chuẩn bị quỹ nhà tái định cư cho các hộ còn lại có nhu cầu mua nhà. . Trong những giai đoạn giải phóng mặt bằng sau của dự án, để tránh những sai sót tồn tại ở giai đoạn i cần thực hiện: - Họp đúc kết kinh nghiệm bài học rút ra từ giai đoạn i - Hệ thống các chính sách giải phóng mặt bằng áp dụng - Kiến nghị lên cấp trên những thay đổi cần có về chính sách cho phù hợp với thực tế. -Đẩy nhanh tiến độ, chất lượng thực hiện các bước giải phóng mặt bằng. b. Phương hướng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội. Trong điều kiện đặc biệt của thành phố Hà Nội, quỹ đất vô cùng hạn hẹp, sử dụng chưa hiệu quả, đặc điểm xã hội dân cư phức tạp, nền kinh tế đang vân hành theo cơ chế kinh tế có sự quản lý của Nhà nước thì việc đổi mới công tác giải phóng mặt bằng theo hướng phù hợp với thị trường nhưng vẫn đảm bảo lợi ích chung là một tất yếu, là một yêu cầu khách quan. Muốn vậy, phải thực hiện việc sửa đổi, cải tổ một cách đồng bộ, toàn diện hệ thống chính sách giải pháp tiến hành giải phóng mặt bằng tới công tác quy hoạch, kế hoạch phương hướng đổi mới chính sách như sau: - Điều chỉnh lại các chính sách về giá đền bù. - Đề suất các văn bản quy định điều chỉnh phân phối đảm bảo lợi ích chung -Thay đổi thử nghiệm các phương pháp giải phóng mặt bằng mới phù hợp với điều kiện Hà nội từ đó tìm ra một vài phương pháp tối ưu để sử dụng - Quy định rõ về chính sách tái định cư cũng như ổn định sản xuất đời sống của di dân. ii. Các giải pháp cụ thể để cải biến công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hà nội thời gian tới. 1- Giải pháp để giải quyết nốt những tồn đọng của Giai đoạn I giải phóng mặt bằng dự án xây dựng cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở. Một là các lập nốt cơ sở pháp lý về đất đai tài sản cần yêu cầu nhân viên công ty tư vấn xây dựng đo đạc lại cho các hộ còn thắc mắc. Phối hợp với UBND phường, công an phường tổ chức cưỡng chế đo đạc tài sản, đất đai với các hộ không đồng ý cho đo đạc Hai là giải quyết đơn thư khiếu nại về giá đền bù. Giải quyết đơn thư khiếu nại trên cơ sở hành lang pháp luật hiện hành, có vận dụng mềm dẻo cho phù hợp với điều kiện thực tế. Nếu các hộ dân vẫn tiếp tục khiếu nại thì trình lên Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố giải quyết. Tổ công tác xuống từng hộ phân tích rõ lại chính sách của Nhà nước và tình huống áp dụng thực tế cho các hộ dân hiểu. Ba là về xác định nguồn gốc đất có thể áp dụng mềm dẻo hơn như lấy xác nhận của cán bộ UBND phường hoặc của các cá nhân cao tuổi có uy tín tại địa bàn. Bốn là việc chuẩn bị quỹ nhà. Chủ động tìm hiểu quỹ nhà tái định cư đồng thời kiến nghị lên Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng Thành phố bố trí hộ. Kiến nghị lên Ban chỉ đạo đa dạng hoá hình thức mua nhà, thuê nhà tái định cư cho các hộ dân có số tiền đền bù nhỏ hơn 200 triệu đồng. 2- Giải pháp đổi mới công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội Trong thời gian qua, Uỷ ban nhân dân thành phố vừa làm vừa bổ sung chính sách đền bù thiệt hại tại các phương án cá biệt, tại tâm lý so bì trong nhân dân tại các khu vực bị thu hồi đất khác nhau và không quản lý được mặt bằng chính sách chung. Trong thời gian tới, cùng với việc Chính phủ xem xét, sửa đổi Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, Uỷ ban nhân dân thành phố cũng lên có kế hoạch và ý tưởng thay thế Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 vì đã lỗi thời và có nhiều điểm chưa tuân thủ quy định tại các văn bản củacơ quan Trung ương (nhất là việc đền bù, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp như đã trình bầy trên đây, gây khiếu kiện phức tạp) đồng thời thay thế khung giá các loại đất trên địa bàn ban hành kém theo Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của Uỷ ban nhân dân thành phố. Thực tế cho thầy, với người nông dân, khi đền bù thì đều yêu cầu nhận ngay tiền mặt và càng nhiều càng tốt, những nhiều hộ gia đình lại không biết cách sử dụng tiền đó để tạo ra của cải vật chất mà lại đem tiêu pha khồng đúng, để rồi quay về bần cùng hoá (điều này có thể thấy ở các hộ dân huyện Sóc Sơn phải di dời để xây dựng khu chế xuất Nội Bài, khi nhận tiền đền bù thiệt hại hộ đã đem ngay đi mua xe máy, ti vi, đài catset và nhậu nhẹt, khi hết tiền trong khi quen chơi đã sinh ra tệ nạn xã hội). Ró ràng chỉ có tiền đền bù thiệt hại thì không thể khôi phục cuộc sống cho người nông dân khi Nhà nước thu hồi đất, mà phải có những chính sách, biện pháp khôi phục cuộc sống cho họ và định hướng cho họ trong việc sử dụng tiền đền bù thiệt hại sao cho có lợi nhất. Một trong những yư tưởng đó là chính sách “Hậu giải phóng mặt bằng” sẽ được trình bày dưới đây 2-1-1 Về hoàn thiện, sửa đổi chính sách đền bù thiệt hại. Về nguyên tắc, việc hoàn thiện, sửa đổi chính sách đền bù thiệt hại phải đáp ứng quyền lợi chính đáng của người dân bị thu hồi đất, quyền lợi của Nhà nước và của nhà đầu tư; đồng thời thể hiện tính kiên quyết của Nhà nước trong thực hiện quyền của mình đối với việc thu hồi đất để xây dựng, phát triển đất nước và tạo môi trường đầu tư hẫp dẫn. Các chính sách này cũng phải thể hiện được việc phân cấp mạnh cho chính quyền cấp quận, huyện, phường xã trng việc chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của phương án và việc quyết định phê duyệt phương án đó. Yếu tố quết định của việc bồi thường thiệt hại, đó là chính sách về giá bồi thường thiệt hại về đất, chính sách tái định cư và tính cương quyết của Nhà nước trong việc thực thi phương án bồi thường thiệt hại đã được phê duyệt. a) Về thay thế khung giá các loại đất. Cho tới nay, khung giá các loại đất trên địa bàn đã có nhiều bất cập, không còn phù hợp với thực tế và cần thiết phải có sự điều chỉnh, bổ sung. Về giá các loại đất, phương pháp xác định hiện nay còn mang nặng về hành chính, chủ quan, chưa phản ánh đúng thực chất giá trị quyền sử dụng đất, vì vậy ảnh hưởng nhiều đến việc thu hồi đất, cản trở quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, làm tăng giá trị sử dụng đất, đầu tư phát triển mà trong giai đoạn hiện nay chúng ta cần tháo gỡ nhằm thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng trưởng. Giá đất không được xác định chính xác còn làm thiệt hại cho Nhà nước khi khai thác các nguồn tài chính về đất đai (các khoản thuế), vì các khoản thu này không thể cao hơn giá trị quyền sử dụng đất Trong trường hợp định giá đất thấp, người bị thu hồi đất sẽ phản ứng (có thể quyết liệt), còn người được giao đất lại chấp thuận (nếu như phải nộp tiền sử dụng đất) nhưng rễ phát sinh tiêu cực và sử dụng lãng phí và như vậy, về tổng quan thỉ nhà nươc bị thiệt hại. Như vậy, cần có nghiên cứu, khảo sát một cách toàn diện để có phương pháp xác định giá đất theo hướng Nhà nước xác định giá đất một cách công khai, căn cứ theo từng loại đất, hạng đất, từng vùng và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng đô thị hay việc phải đầu tư để có được cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh ... để làm cơ sở tính chính xác giá các loại đất. Cũng cần phải nhấn mạnh rằng trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, thì việc Nhà nước xác định giá đất đảm bảo việc đền bù thiệt hại được thống nhất, bình đẳng khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo thực hiện dự án đầutư thuận lợi. Giá đất được sử dụng để điều tiết nguồn thu giữa người được Nhà nước giao đấtvới người bị thu hôì đất và với ngân sách Nhà nước. Cũng cần nghiên cứu về giá đất khi Nhà nước đầu tư phát triển các công trình kết cấu hạ tầng, hạ tầng đô thị, thương mại, dịch vụ và các công trình công cộng khác mà qua đó giá trị và khẳ năng sinh lợi của khu đất có biến đổi mạnh, từ đó có chính sách điều tiết lại nguồn có nói trên Thực tế thành phố cũng khó giải quyết vấn đề này, vì khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành (Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994) chưa được thay thế. Do vậy, nếu có xây dựng khung giá mới, thì cũng không được trái với quy định của Chính phủ và mức giá không cải thiện là bao nhiêu, còn xây dựng khung giá mới phù hợp với quy định hiện hành về đền bù thiệt hại, thì sẽ có khung giá riêng phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, như vậy lại trái với quy định của Luật đất đai b) Chính sách bồi thường thiệt hại về đất. -Theo các quy đinh hiện hành, đất ở (nhất là khu di dân nông thôn) chưa được quy định cụ thể, thế nào là đất ở và đất vườn mà hai loại đất này lại có trong một thửa đất, sẽ thật khó xác định nếu chủ sử dụng đất bị thu hồi một phần của thửa đất thì sẽ lấy căn cứ nào để xác định đâu là đất ở, đâu là đất vườn. Vấn đề này còn phải chờ quy định của Chính phủ. Việc đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp cần xem xét và phân hạng cụ thể tại thời điểm thu hồi, không nên dựa vào hạng đất khi họ được giao đất vì thực tế trong quá trình sử dụng đất, chủ hộ đã đầu tư, thâm canh, nâng cao giá trị đất do với trước khi được giao đất. Ngoài các yếu tố trên, giá bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp nên xem xét theo từng vành đai quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Hà nội. Có như vậy, thành phố sẽ có mặt bằng chính sách giá đất nông nghiệp theo một phạm vi tương đối đồng đều. -Việc đền bù thiệt hại về đất ở bằng cách giao đất tại khu tái định cư nên xem xét theo quy hoạch và định mức giao đất ở của Thành phố, như vây với đảm bảo đồng bộ về quy hoạch – kiến trúc, đồng thời khi lập dự án cũng như xác định nhu cầu đất tái định cư dễ dàng hơn. -Đối với đất nông nghiệp mà ủy ban nhân dân xã cho thuê, đấu thầu, các cơ quan Nhà nước cần có hướng dẫn cụ thể việc xác định chi phí đầu tư vào đất, để từ đó xác định số tiền đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất. Người đang sử dụng đất được đền bù thiệt hại về tài sản trên đất (theo đúng mục đích ghi tại hợp đồng thuê, đấu thầu), còn chi phí đầu tư vào đất sẽ được tính vào giá đền bù thiệt hại về đất và ủy ban nhân dân xã căn cư quy định tại hợp đồng để bàn bạc, thoả thuận thanh toán cho người đang thuê, nhận đấu thầu. Trường hợp không thống nhất, các bên yêu cầu Toà án giải quyết. c) Về giá bồi thường thiệt hại. Về cơ bản, chính sách đền bù thiệt hại về tài sản như hiện nay đã được phần lớn ngườ bị thu hồi đất chấp nhận. Tuy nhiên, trong chính sách tới đây, việc xác định tính hợp pháp của nhà ở và các tài sản khác có trên đất để bồi thường thiệt hại cần được quy định rõ ràng hơn nưa, đặc biệt là đối với đất trong hành lang xây dựng các công trình như đê điều, đường giao thông lớn Việc bồi thường thiệt hại về tài sản tính theo mức thiệt hại thực tế, được xem xét bằng giá trị xây dựng mới trừ đi giá trị phần vật liệu xây dựng tái sử dụng. Như vậy, với số tiền bồi thường thiệt hại công thêm với giá trị phần vật liệu xây dựng tái sử dụng, hộ gia đình có thể tái tạo lại công trình mới mà không phải chi thêm một khoản nào, nghĩa là tương đương giá trị để thay thế tài sản bị mất. Để đảm bảo công bằng xá hội, đối với công trình xây dựng có phép hay không có giấy phép xây dựng và tại các thời điểm lịch sử cụ thể nên đặt ra các mức đền bù thiệt hại cụ thể, không thể đền bù thiệt hại theo kiểu thay thế 100% giá trị xây dựng mới như các chính sách của các tổ chức quốc tế. d) Về tái định cư. Như đã trình bày tại các phần trên, Thủ đô Hà Nội với nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, cho nen cần phải hạn chế đến mức thấp nhất việc giao đất tái định cư đô thị, mà chỉ được đền bù thiệt hại bằng tiền, bán nhà chung cư tại khu đô thị mới hoặc ở các khu nhà ở xây dựng để phục vụ công tác di dân, giải phóng mặt bằng. Việc các hộ dân được muc nhà ở đâu, các thông số kỹ thuật cơ bản của ngôi nhà ngư thế nào, chủ đầu tư và Hội đồng Giải phóng mặt bằng quận huyện phải thông qua báo cho người bị thu hồi đất biết ngay tư khi tổ chức điều tra, lập phương án đền bù thiệt hại. Đối với các khu dân cư nông thôn, việc tổ chức tái định cư có thể thông qua việc giao đất cho các hộ xây dựng nhà ở tại cácc khu tái định cư đã chuẩn bị đầy đủ cơ sở hạ tầng. Mức giao đất tái định nên công bằng với mức giao đất giãn dân và coi mức đất giãn dân làm chuẩn để nghiên cứu, thiết kê, lập dự án sử dụng đất và xây dựng khu tái định cư. Việc lập phương án tái định cư cần thiêt được xem xét ngay trong quá trình nghiên cứu, lập dự án đầu tư và là điều kiện quan trọng giúp giảm thiều tối đa các tác động tiêu cực của dự án đôic vớ người bị thu hồi đất và những đối tương bị ảnh hưởng khác bởi dự án. Không chỉ dừng lại ở việc bố trí nơi ở mới tái định cư, việc khôi phục cuộc sống cũng như tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới cũng là vấn đề cần quan tâm, điều này không được coi là trách nhiệm của chủ đầu tư mà còn là trách nhiệm cả của chính quyền địa phương, Hội đồng Giải phóng mặt bằng. Về giá nhà, đất tái định cư, đây là một vấn đề rất phức tạp. Trước đây, các ngành của thành phố đều giải quyết theo hướng tăng giá đền bù thiệt hại nơi đi (để dân được nhiều tiền bồi thường thiệt hại) và giảm giá tại nơi đến (để dân đỡ thiệt thòi), như vậy vừa tạo ra sự mất công bằng, vừa thất thu ngân sách lại tạo ra cung cách làm tuỳ tiện, đồng thời khiếu nại, tố cáo không giảm. Nay, với phương thức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá bồi thường thiệt hại thực tế của thị trường thì giá đất tại khu tái định cư cũng xem xét đến yếu tố thị trường. Về giá nhà tại các khu tái định cư đô thị, hiện nay còn nhiều tranh luận nên áp dụng mức giá nào? giá xây dựng (đơn thuần là các cho phí xây dựng), hay đảm bảo kinh doanh (có yếu tố tầng và chi phí quản lý dự án) hay giá kinh doanh? Một số dự án áp dụng mức giá đảm bảo kinh doanh (như chính sách hiện hành của UBND Thành phố). Quan điểm của chúng tôi là giá xây dựng công trình đó, còn chi phí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là trách nhiệm của chủ dự án đầu tư, hoặc của Nhà nước phải bỏ ra chi phí này. Điều này thực chất là công bằng xã hội, là đạo lý khi thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Nếu công dân được giao đất để xây dựng nhà ở tại các khu tái định cư, họ phải nộp tiền sử dụng đất có xem là yếu tố thị trường và được khấu trừ các cho phí để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực đó (suất đầu tư) Về Quỹ nhà đất tái định cư, thực tế cho thấy đự án nào chuẩn bị tốt công tác tái định cư, dự án đó gặp nhiều thuận lợi trong việc đền bù, giải phóng mặ bằng. Quỹ nhà đất tái định cư phải được chuẩn bị trước, song song với việc nghiên cứu lập dự án khả thi. Cũng có thể thành phố ứng vốn trước để mua nhà, hoặc tạo cáckhu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng, khi các dự án triển khai mà sử dụng quỹ nhà đất này thì chủ dự án phải thanh toán lại chi phí mà thành phố đã ứng trước. Về chuẩn bị các khu tái định cư, đây là chiến lược phát triển của Thủ đô Hà Nội. Ngoài quỹ nhà đất lấy từ các dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố cần quỹ nhà đất rất lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển, tái định cư trong giai đoạn tới. Trên thực tế, UBND Thành phố Hà Nội đã chuẩn bị trước khu tái định cư Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy) 56 ha (dự kiến bố trí khoản 1200 hộ ), hiện đang trong xây dựng cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn khu khác quy mô nhỏ hơn, đáp ứng nhu cầu tái định cư của các dự án nhỏ tại các quận huyện nơi có đất bị thu hồi. Để phục vụ tốt các nhu cầu tái định cư, thành phố cần có kế hoạch tái định cư cho tốt ít nhất là 5 năm, luôn luôn phải có quỹ nhà dự trữ khoảng 1200 - 1500 căn hộ. Các khu tái định cư phải được chuẩn bị tốt về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đa dạng hoá các ngoại hình quỹ nhà đất tái định cư như nhà cao tầng, thấp tầng, đất chia lô (nếu có) Để phát triển các khu tái định cư, thành phố cần có chính sách về vốn để xây dựng, phát triển các khu tái đinh cư và nên có quỹ từ 500 tỷ đến 1000 tỷ đồng. Tăng cường vốn ngân sách ứng trước cho việc đầu xây dựng các khu tái định cư. Bởi thực tế quỹ nhà đất tái định khi phải có trước mới có thể di chuyển người dân tới nơi ở mới, nhưng các chủ dự án thường không thể chuẩn bị trước quỹ nhà, đất tái định cư trước khi có dự án, đến khi có quyết định giao đất thì các chủ dự án mới xây dựng, hoặc mua nhà, tái định cư. Vì thế để chủ động trong việc giải phóng mặt bằng cần thiết phải đầu tư xây dựng trước quỹ nhà, đất tái định cư trước một bước. Trong giai đoạn quá độ, nên xây dựng nhiều khu tái định cư chung cư 5 đến 6 tầng. Điều này cho phép rút ngắn thời gian các dự án xây dựng nhà tái định cư, giảm chi phí trong xây dựng để đáp ứng nhu cầu trước mắt, giải quyết ngay những bức xúc của việc thiếu nhà, đất tái định cư hiện nay. Tuy nhiên trong thời gian dài cần thiêt phải xây dựng các khu tái định cư theo quy hoạch, chiến lược phát triển nhà của thành phố Giảm thiểu về thời gian đối với các công đoạn: công tác thiết kế quy hoạch, chuyển bị đầu tư, chuẩn bị thực hiện dự án Xã hội hoá công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư Thành phố nên giao cho một số cơ quan chuyên trách là Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Thành phố lo về quỹ nhà tái định cư (đề xuất cho phép thành lập doanh nghiệp hoặc Ban quản lý dự án trực thuộc được giao vốn xây dựng đầu tư các khu tái định cư lớn của Thành phố) có như thế mới chủ động trong việc phân bổ, bô trí tái định cư cho các dự án Về ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển đến khu tái định cư, người Việt Nam có câu “An cư mới lạc nghiệp” hay “ Một năm làm nhà, ba năm trả nợ”. Người dân có nhà nằm trong phạm vi giải toả, đặc biệt từ khi bắt đầu tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thì hộ bắt đầu phấp phỏng chờ đợi, lo âu, mọi hoạt động sản xuất và đầu tư bị suy giảm, đình đốn. Tiếp đó là trình chuyển cư đầy gian nan vất vả. Trong thời này, mọi hoạt đọng sản xuất hầu như bị gián đoạn. Tại các khu tái định cư, người dân bắt đầu tạo lập lại cuộc sống từ đầu. Trong suốt cả thời dài và đây biến động như, thu nhập của người dân chuyển cư bị giảm sút, trong khi chi phí tăng lên. Nếu việc đền bù từ phía chủ đầu tư không làm tót, nếu thiếu sự trợ giúp tư phía Nhà nước và toàn xã hội, đời sống của người dân di chuyển sẽ gặp nhiều khó khăn. Như vậy, ổn định và phát triển sản xuất, đời sống cho người dân phải di chuyển là một nhu cầu tất yếu khách quan, một mặt đảm bảo cho người dân bị ảnh hưởng do bị thu hồi đất có cuộc sống tốt hơn hoặc ít nhất bằng trước lúc chuyển cư, mặt khác như là một biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn ngừa những hậu quả xấu về kinh tế, xã hội, môi trường mà quá trình tái định cư có thể đưa lại. Đây còn là một công việc mang tính pháp lý xã hội. ở các khu dân cư nông thôn, tâm lý “dân cư ngụ” vẫn còn, do vậy, việc bố trí khu tái định cư hạn chế tới mức thấp nhất việc chuyển dân từ thôn này sang thôn khác, từ xã này sang xã khác để sinh sống. Nếu di dân chuyển cả một số lượng dân cư lớn xem xét cả tới việc dựng các công trình công cộng, tín ngưỡng, không tạo cho người dân cảm giác bị hẫng hụt. Đối với khu dân cư đô thị, nếu việc di chuyển dân đang sinh sống ở mặt phố tới các khu tái định cư là chung cư cần xem xét, cho họ được sử dụng công trình dịch vụ khu tái định cư để sớm tái tạo thu nhập, ổn định cuộc sống. Kiến nghị: - Quy định đầy đủ hơn, rõ cụ thể hơn về các bước tiến hành giải phóng mặt bằng cùng với nội dung, yêu cầu, trách nhiệm thực hiện của từng bước. Trong đó, quan trọng nhất là phải quy định rõ về bố trí tái định cư (nguyên tắc bố trí, mức giá nhà tái định cư, chế độ ưu đãi đối với các hộ dân, các điũu kiện kinh tế, văn hoá và xã hội mà nhà đầu tư phải đảm bảo nhằm ổn định đời sống sản xuất cho các đối tượng phải di dời - Đề xuất sửa đổi bổ sung nhằm hoàn thiện giá đền bù giải phóng mặt bằng, phù hợp hơn nữa với đặc điểm của Hà Nội. Đăc biệt, nên đền bù quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Đền bù giá trị giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường là phù hợp với quy luật kinh tế thị trường, đảm bảo lợi ích của các đối tượng phải di dời. Với số tiền đền bù họ có đủ điũu kiện mua nhà tái định cư hoạc tham gia vào thị trường chuyển nhượng tự - Phân cấp rõ ràng hơn quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan chức năng. Đặc biệt là giữa tổ công tác và chủ dự án trách nhiệm thực hiện chồng chéo lẫn lộn nhiệm vụ của nhau. - Chủ động khách quan trong việc ra các chính sách cho từng dự án, tránh gây ảnh hưởng tới các dự án khác. 2-2 Nâng cao chất lượng tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng 2-2-1 ở cấp Thành phố. ủy ban nhân dân Thành phố là cấp chỉ đạo cao nhất về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư trên địa bàn, chịu trách nhiệm về mặt chính sách đền bù thiệt hại tái định cư. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ và Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của Uỷ ban nhân dân thành phố đều quy định thẩm quyền ủy ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt các phương án đền bù, giải phóng mặt bằng. Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, ủy ban nhân dân thành phố đã thí điểm ủy quyền cho Chủ tịch ủy ban nhân dân quận huyện quyết định phê duyệt. Chúng tôi đề nghị trong dự thảo tới, việc phê duyệt phương án đền bù thiệt hại, tái định cư được phân cấp cho Chủ tịch ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có đất thu hồi. Việc phân cấp như vậy vừa gắn trách nhiệm của Chủ tịch ủy ban nhân dân quân, huyện đối với phương án đền bù thiệt hại, vừa giảm gánh nặng cho ủy ban nhân dân thành phố, trong khi vừa phê duyệt chính sách, lại phải phê duyệt chính phương án đền bù thiệt hại đó. Về xác định giá đền bù thiệt hại, Giám đốc Sở Tài chính-Vật giá có trách nhiệm thẩm định mức giá do ủy ban nhân dân quận, huyện và chủ đầu tư đề xuất, trình ủy ban nhân dân thành phố quyết định làm căn cứ lập phương án đền bù thiệt hại, theo đúng các quy định hiện hành. Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố giúp ủy ban nhân dân thànhphố thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đền bù, giải phóng mặt bằng, đôn đốc, kiểm tra việc chấp hành chính sách và tổ chức thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn; tiếp và trả lời kiến nghị của công dân về chính sách và phương án đền bù thiệt hại. 2-2-2 ở cấp quận, huyện. Như vậy, công việc chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư là ở cấp quận, huyện, ở đây vừa quyết định phê duyệt phương án, vừa tổ chức thực hiện phương án, cưỡng chế thực hiện phương án đền bù thiệt hại được duyệt và giải quyết khiếu nại lần đầu của công dân đối với phương án đó. Đồng nghĩa với việc này là tại cấp quận, huyện phải tăng cường đội ngũ cán bộ chuyện trách làm công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và nên có bộ phận chuyên trách. Nội dung cụ thể công việc mà ủy ban nhân dân quận, huyện phải làm đều được quy định tại Quyết định 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của Uỷ ban nhân dân thànhphố về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác đền bù thiệt hại, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố. 2-2-3 ở cấp phương, xã. Là nơi cung cấp tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các vấn đề liên quan tới phương án đền bù thiệt hại; tuyên truyền vận động nhân dân chấp hành chính sách và cùng các cơ quan liên quan tổ chức thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. 2-2-4 Trách nhiệm của chủ đầu tư. Mặc dù ở cương vị thành viên hay Phó Chủ tịch Hội đồn giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư thường chịu “lép vế”, không có tiếng nói trong phương án đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Đối với các dự án sử dụng đất tại nhiều địa bàn, chủ đầu tư cũng không tổng hợp được những khác biệt, bất cập về chính sách giữa các địa phương để có kiến nghị lên Bộ Tài chính giải quyết những bất cập. Có lẽ cứ nên để chủ đầu tư là thành viên Hội đồng giải phóng mặt bằng như tại Nghị định số 22/1998 là được. Điũu cơ bản là chủ đầu tư phải có nhiều kinh nghiệm trong công tác này và tổng hợp đề xuất những chính sách hợp tình, hợp lý; chuẩn bị tốt quỹ nhà, đất tái định cư và chủ động chi phí đền bù thiệt hại. 2-2-5 Về giải quyết khiếu kiện đối với phương án đền bù, giải phóng mặt bằng. Khi Quyết định của ủy ban nhân dân các quận, huyện phê duyệt phương án đền bù, giải phóng mặt bằng mà bị khiếu nại, việc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các quận, huyện chỉ đạo xem xét và quyết định giải quyết là phù hợp với các quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo (quyết định giải quyết lần đầu). Đối với khiếu nại lần sau, theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo, công dân có thể gửi đơn tới Toà án hành chính, hoặc gửi đơn đến ủy ban nhân dân thành phố để được giải quyết. Nhằm giảm bớt công việc của cơ quan hành chính Nhà nước, đối với khiếu nại lần sau, mặt khác, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, chúng tôi đề xuất chuyển Toà án giải quyết. Tại quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu cảu ủy ban nhân dân các quận, huyện cần quy định rõ việc khiếu nại tiếp theo sẽ do cơ quan Toà án giải quyết. 2-3. Các chính sách bổ sung hỗ trợ cho giải phóng mặt bằng. 2-3-1 Giải pháp về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, xét duyệt dự án. Đối với công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng và tái định cư, nội dung quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai có tác động lớn mang tính chât định hướng từ khâu đâù tư hình thành dự án tới khâu cuối giải phóng mặt bằng. Do vậy, phải tiếp tục triển khai quy hoạch công bố quy hoạch và quản lý quy hoạch, chỉ đạo chuyển đổi kinh tế, phát triển hạ tầng ở khu vực quy hoạch phát triển đô thị một cách chủ động. Xây dựng quy định cụ thể về trách nhiệm quản lý và thực hiện quy hoạch nhằm tạo nề nếp kỷ cương trong xây dựng và quản lý đô thị. Trên quy hoạch tổng thể sử dụng đất, xây dựng phát triển nhà ở và các quy định chi tiết về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các nhà đầu tư tiến hành cắm mốc chỉ giới và công bố công khai quy hoạch cho nhân dân thành phố được biết. Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng phải tiến hành điều tra khảo sát đo đạc đánh giá để xác định các thông tin ban đầu phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực có dự án. Từ đó cơ sở cho các chủ đầu tư lập phương án giải phóng trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với các dự án di dân thì phải có các phương án cụ thể chi tiết hơn vì nó có liên quan đến cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất, đặc biệt là phải xác định được phương án tái định cư mới giao đất. Cần phải các định việc thực hiện tái định cư là một yêu cầu bặt buộc để tạo môi trường pháp lý lành mạnh khi Nhà nước cần phải thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng. Mặt khác cần phải cải tiến cách hiều và lập kế hoạch thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, sự phát triển không chỉ ở mặt kinh tế mà còn ở các khía cạnh văn hoá, môi trường đô thị nhân văn. Kiến nghị : -Phải có quỹ nhà tái định cư xác định trước (đang xây dựng hoặc ký hợp đồng ghi nhớ mua nhà) thì mới xét duyệt phương án. -Trong quy hoạch kế hoạch đã phải tính trước khối lượng di dân, địa điúm và quỹ nhà, đất tái định cư. 2-3-2 Hoàn thiện bộ máy hành chính phục vụ giải phóng mặt bằng. Bộ máy hành chính phục vụ giải phóng mặt bằng hiện nay rất không kiêm nghiệm do vậy thường gặp khó khăn rất lớn trong công tác lập kế hoạch và thực hiện kế hoạch giải phóng mặt bằng do bị phân tán nhiều chức năng công việc, công tác phối hợp giẵ các cơ quan không có hiệ quả. Bởi vậy phải tiến hành cải cách hành chính ở các cơ quan sau: Kiến trúc sư trưởng thành phố, Sở Địa chính nhà đất, Sở Kế hoạch đầu tư, Sở Tài chính vật giá, Sở Xây dựng, ủy ban nhân dân các cấp. Trong đó quan trọng nhất là cải cách về cơ cấu các phòng ban chuyên môn, cải cách thủ tục hành chính và cơ cấu nhân sự theo hướng đi sâu vào chuyên môn, giảm thủ tục rường rà phục vụ giải phóng mặt bằng. Thặt chặt hơn mối quan hệ trao đổi thông tin, phối hợp ra quyết định cho giải phóng mặt bằng giữa các cơ quan trên. Kiến nghị: Trên địa bàn thành phố Hà Nội nên thành lập một cơ quan kiêm nhiệm chuyên giải phóng mặt bằng bao gồm nhiều tổ công tác giải phóng mặt bằng và một ban quản chung có trách nhiệm quản lý, giải quyết vướng mắc nảy sinh và phối hợp với các sở, phòng ban chuyên ngành khác trên địa bàn thành phố. Chủ dự án sẽ phải thuê các cơ qan này tiến hành giải phóng mặt bằng cho sự án bắt đầu từ khâu tư vấn chính sách tuyên truyền, lập hồ sơ pháp lý, lên phương án tái định cư, giải quyết khiếu nại tố cáo, tổ chức di dời, phá dỡ trên cơ sở điũu kiện thực tế của địa bàn với lượng vốn đầu tư và quỹ nhà tái định cư của dự án. Trong quá trình hoạt động, cơ quan phối hợp hoạt động, lấy thêm một số cán bộ cấp phường để nắm vững thông tin về địa bàn, kiến nghị và chờ quyết định của ủy ban nhân dân quận, thành phố. Hệ thống này chắc chắn sẽ hoạt động tốt hơn hiện nay bời sự thường xuyên, tính chuyên môn và kinh nghiệm cao trong nghề nghiệp. 2-3-3 Nâng cao trình độ khả năng chuyên môn của cán bộ. Yếu tố trung tâm quyết định trong mọi hoạt động kinh tế xã hội nói chung và hoạt động kiểm soát phát triển đô thị, công tác giải phóng mặt bằng nói riêng chính là con người. Để có thể giải quyết tốt hơn công tác giải phóng mặt bằng trước tiên phải cải biến đội ngũ lãnh đạo như cán bộ chuyên môn từ ý thức tư tưởng tới khả năng chuyên môn. Kiến nghị: -Đẩy mạnh hoạt động giáo dục đào tạo về công tác giải phóng mặt bằng trong các trường đại học, tạo điều kiện cho sinh viên tham gia thực tập quan sát thực tiễn hoạt động giải phóng mặt bằng. Từ đó xây dựng đội ngũ cán bộ giải phóng mặt bằng trong tương lai. Đối với cán bộ đang làm việc: Tạo điều kiện cho cán bộ nâng cao khả năng chuyên môn, thông qua các khoá học nâng cao, qua thông báo giảng giải về chính sách mới của Nhà nước, báo cáo rút kinh nghiệp qua từng dự án. Tạo điều kiện cơ sở vật chất tốt hơn cho các cơ quan công tác. Tạo điều kiện cải tạo đời sống vật chất văn hoá tinh thần cho cán bộ công nhân viên tập chung tốt hơn vào công việc. 2-3-4. Trú trọng hơn nữa công tác tuyên truyền công tác giải phóng mặt bằng. Để đẩy nhanh hơn nữa tiến độ giải phóng mặt bằng phải tránh những khiếu kiện khiếu nại bất hợp lý, tránh hiện tượng chây lỳ, không hợp tác của các đối tượng di dời phải mở rộng công tác tuyên truyền. Tuyên truyền phải được mở rộng với nhiều hình thức, nhiều phương tiện trước và trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng. Kiến nghị: Mở rông tuyên truyền chính sách Nhà nước nói chung và chính sách giải phóng mặt bằng nói riêng một cách thường xuyên trên địa bàn thành phố bằng các phương tiện như báo, truyền hình, truyền thanh phường, tổ dân phố, niêm yết tại nơi công công Đối với khu vực giải phóng mặt bằng, việc tuyên truyền phải được thực hiện đồng loạt, tổ chức hợp với từng tổ dân phố để giới thiệu về dự án, chủ dự án, quyền và nghiã vụ của cácd đối tượng sử fdụng đất, đối tượng bị thu hồi đất. Tăng cường công tác vận động đối với các hộ cố tình không hợp tác, các hộ có đơn thư khiếu nại không hợp lý, đi trái chính sách. Cán bộ xuống từng hộ dân trả lời những thắc mắc của dân, vận động các hộ nhanh chóng thực hiện dự án. 2-3-5 Chuẩn bị tốt quỹ nhà tái định cư. Đối với các dự án có giải phóng mặt bằng thì việc chuẩn bị quỹ nhà tái định cư là cực kỳ quan trọng. Với các dự án xây dựng cải tạo trong nội thành có đặc điúm phân bô dân cư đông đúc phức tạp thì việc chuẩn bị quỹ nhà tái định cư là cực kỳ khó khăn do quỹ đất hạn hẹp và thiếu vốn đâù tư. Kiến nghị: Triển khai quy hoạch giải toả xây dựng các khu đô thị mới, các khu chung cư cao tâng mới tại các khu vực ven đô dân cư thưa thớt tạo quỹ nhà tái địnhc cư cho các dự án trong địa bàn nội thành. Tiến hành cải tạo (nếu có thể) và xây dựng lại các khu tập thể cũ trong nội thành trên cơ sở nâng cao số tầng, cải thiện nâng cao tiêu chuẩn chất lượng sống các căn hộ tạo ra quỹ nhà tái định cư ngay trong địa bàn thànhphố. Đa dạng hoá các loại nhà tái dịnh cư về chất lượng như diện tích, cơ sở hạ tầng điện nước, vị trí, điều kiện kinh doanh phục vụ nhu cầu đa dạng của các đối tượng khác nhau. Đa dạng hoá các hình thức tái định cư về mặt quan hệ kinh tế như mua đứt, mua trả góp, thuê dài hạn Khuyến khích các thành phần kinh tế trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào khu vực xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật, xã hội, xây dựng chung cư cao tầng bằng các chính sách ưu đãi về mặt kinh tế xã hội như thuế, tao điũu kiện kinh doanh, ưu tiên thương mại 2-3-6 Giải quyết đơn thư khiếu nại dứt điúm kịp thời. Trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cho một dự án, việc có các đơn thư khiếu kiện là khồng thể tránh khỏi. Để giảiquyết một cách dứt điúm và kịp thời cần thực hiện theo những yêu cầu sau đây: -Giảng giải đầy đủ rõ ràng cho các hộ về trình tự thủ tục thực hiện khiếu nại. -Tổ chức thu thập thông tin, nhận xét đánh giá, đưa ra giải pháp, những điều kiện chính. Cụ thể xin cấp có thẩm quyền xét duyệt và nhanh chóng trả lời các hộ dân. Tỉ mỉ căn kẽ. -Chỉ điều chỉnh một cách hợp lý, tránh phá vỡ chính sách làm thay đổi kế hoạch giải phóng mặt bằng của cả dự án cũng như tạo tiền lệ xấu cho các dự án khác. -Khi đã có chính sách giải quyết phù hợp, cán bộ nhiều lần tuyên truyền phù hợp giải thích căn kẽ tỉ mỉ mà các hộ vẫn chống đối thì cương quyết thực hiện cưỡng chế. 2-3-7 Đẩy mạnh hơn nữa công tác quản lý, quỹ đât đai nhà ở. Để tạo điều kiện cho lập hồ sơ pháp lý đất đai và tài sản phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng, nhất quyết phải tăng cường quản lý đất đai và nhà ở trên địa bàn thành phố. Thực trạng sử dụng đất đai và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội khá phức tạp, bời vậy có tăng cường quản lý nắm tình hình mới có thể lập quy hoạch hợp lý, giảm bớt những nảy sinh trong công tác giải phóng mặt bằng. Kiến nghị: -Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hưu nhà -Thường xuyên thống kê kiểm kê việc sử dụng đất, nhà trên địa bàn từng quận, phường trên toàn thành phố. -Đơn giản hoá các thủ tục cấp phép xây dựng, chuyển nhượng thừa kế tài sản, hạ các khoản lệ phí để các đối tượng chủ động thực hiện các quy định quản lý Nhà nước về đất đai. Sử lý thật nghiêm, tằng mức tiền phạt với các đốitượng xây dựng trái phép lấn chiếm đất công. -Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định của Nhà nước và thành phố trong các mối quan hệ sở hưu sử dụng đất đai nhà ở cũng như việc thực hiện chính sách giải phónd mặt bằng cho các dự án. 2-3-8 Phát triển thị trường bất động sản. Đây là một yêucầu tất yếu với sự phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường ở nước ta. Hơn nưa phải hình thành thị trường bất động sản có sự aquản lý của Nhà nước còn tạo ra một khối lượng nhà đa dạng phục vụ cho nhu cầu của đại bộ phận nhân dân nói trung và những đối thượng bị di dới nới riêng phát triển thị trường bât động sản còn nhằm xác định giá cả thị trường đất đai và nhà ở. Làm cơ sở thực tế xác định giá đất và nhà làm giá đền bù thiệt hại tái định cư. Kiến nghị: -Hoàn thiện chính sách pháp luật tạo cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản trên địa bàn Thủ đô hoạt động linh hoạt cởi mở hơn. -Đơn giản hoá giảm chi phí các thủ tục chuyển nhượng, cho thuê bất động sản. -Thật ra các tổ chức chuyên trách về xác định giá cả đất đai, nhà ở trên địa bàn thành phố theo từng vị trí, tuyến đường cụ thể theo giá thị trường làm căn cứ xây dựng giá đền bù thiệt hại, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 2-3-9 Xây dựng hệ thống chính sách kinh tế- xã hội đồng bộ với các chính sách giải phóng mặt bằng. Như ta đã biết giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng rất lớn tới đời sống và sản xuất của các đối tượng phải di dời. Để làm giảm bớt ảnh hưởng sấu của giải phóng mặt bằng tới sự ảnh hưởng nền kinh tế xã hội phải có một hệ thống chính sách đồng bộ nhằm hỗ trợ ổn định đời sống cho các hộ phải di dời. Trong đó, quan trọng nhất là các chính sách ưu đãi về kinh tế tài chính cho các đối tượng phải di dời; Kiến nghị: -Khuyến khích các cơ sở - thuộc diện phải di dời - hiện đang sử dụng đất có vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ mức lời cao, tổ chức đầu thầu thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đối tượng khác nhau nàm tạo nguồn kinh phí đích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển. - Cho phép các cơ sở phải di chuyển vây vốn với mức lãi xuất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư công nghệ, xây dựng cơ sở hạ tầng mới. -Có chế độ miễn giảm thuế vài năm đầu cho các cơ sở sản xuất kinh doanh phải di chuyển. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các ngành nghề truyền thống, ưu tiên tuyển dụng các đối tượng phải di chuyển trong các chương trình việc làm tại thành phố hoặc nhận họ vào làm việc trong các dự án có nhu cầu giải phóng mặt bằng. -Đối với công nhân của các cơ sở sản xuất kinh doanh phải hỗ trợ tài chính theo chế độ nghỉ việc trong suất thời gian chuyển đổi. -Cần hỗ trợ kinh phí cho các công ty xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu tái định cư cho các đối tượng phải di chuyển bằng các hình thức ưu đãi thuế, vốn Khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng này. -Cho vay tín dụng ưu đãi để các hộ di chuyển được đền bù bằng đất có thể xây nhà mới thế chấp bằng chính ngôi nhà này. -Có các chính sách hoà nhập cộng đồng cho các hộ phải di chuyển này bằng các cuộc họp, giao lưu, các hoạt động vằn hoá xã hội tập thể. -Có các giải pháp cân đối về cung cầu thị trường tránh những xáo trộn lớn gây ra. 2-3-10 Tích cực thử nghiệm phương pháp giải phóng mặt bằng mới. Trong điều kiện các chính sách giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, phương pháp giải phóng mặt bằng hiện nay ró ràng chưa phát huy được hiệu quả cao. Bởi vậy, có thể trong thời gian tới vừa tiến hành sửa đổi hoàn thiện chính sách vừa sửa đổi phương pháp giải phóng mặt bằng cũ hoặc thử nghiệm các phương pháp mới. Kiến nghị; Có thể tiến hành giải phóng mặt bằng theo kiều “quy hoạch mở rộng” hay “ tái định cư tại chỗ “ như sau: Với việc quy hoạch, chỉ giới đường đỏ sẽ được nới rộng ra so với nhu cầu thực sự giải phóng mặt bằng của dự án. Chủ dự án sẽ đền bù theo giá thị trường cho các đối tượng phải di dời. Diện tích chênh lệch giữa nhu cầu dự án và diện tích giải phóng mặt bằng thực sự sẽ được quy hoạch phân chia thành lô trung bình và nhỏ bán ưu tiên cho các đối tượng di dời có nhu cầu theo giá thị trường hoặc xây dựng các chung cư cao tầng ven đường để tái định cư tại chỗ cho các hộ dân. Ưu điểm: -Phương pháp này rất phù hợp cho công tác giải phóng mặt bằng của các dự án phát triển giao thông đô thị. -Giải quyết được nhu cầu nhà mặt phố kinh doanh buôn bán của các hộ. -Thu lại được một phần chênh lệch mức sinh lời của đất do chủ đầu tư tạo ra. -Tạo ra bộ mặt đường phố văn minh sạch đẹp quy củ hơn (nhà xây dựng đều phải được xét duyệt và kiều dáng kiến trúc sâu sắc ) quy hoạch lại được kết cấu nhà ở đô thị, sử dụng đất đai trong thành phố hợp lý hiệu quả hơn. Nhược điểm: - Các dự án xây dựng giao thông phải phối hợp với các dự án xây dựng quỹ nhà tái định cư nên đòi hỏi vốn lớn - Đòi hỏi một quỹ nhà tái định cư tạm thời trong thời gian thi công. - Dễ xuất hiện các hiện tượng tiêu cực trong đền bù thiệt hại tái định cư - Có ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định xã hội. Diện tích chênh lệch để lập khu tái định cư Chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch Nhu cầu đất của dự án Diện tích chênh lệch để lập khu tái định cư Kết luận Giải phóng mặt bằng thực chất là quan hệ chuyển dịch đất đai đặc biệt trong đó người bị thu hồi đất không có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn nhà. Họ bị băt buộc phải di chuyển. So với những chính sách trước đây, chính sách đền bù tái định cư từ sau Hiến pháp năm 1980, đặc biệt là sau Luật Đất đai năm 1993 đã thay đổi về bản chất. Pháp luật đã thừa nhận đất đai có gia trị lớn và đất tham gia trong các mối quan hệ chuyển dịch trong kinh tế và dân sự. Như vậy khi lập phương án đền bù vấn đề quan trong là đền bù về đất đai và tổ chức tái định cư (đền bù tài sản trên đất, cây cối hoa màu chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ) Nghị định 22/1998/NĐ-CP ra đời đã cố gắng thể hiện chủ chương của Nhà nước về vấn đề bồi thường, tái định cư, đảm bảo hài hoà quyền lợi của Nhà nước với các đôis tượng sử dụng đất, đảm bảo ổn định sản xuất đời sống. Tuy nhiên, với sự tăng trưởng nền kinh tế xã hội hiện nay, do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng hiệu qủa của sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước nói chung và Hà Nội nói riêng, các chinh sách về giải phóng mặt bằng dần trở lên lạc hậu, không còn phù hợp, không đáp ứng kịp thời sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội. Do vậy nên quá trình thực hiện gặp rất nhiều khó khăn tốn kém thời gian và tiến của, làm ảnh hưởng không ít đến khả năng khai thác các tiềm năng tài nguyên, khẳ năng sử dụng vốn của Hà Nội. Để Hà Nội trở thành một thành phố văn minh hện đại, xứng đáng là Thủ đô của cả nước đòi hỏi phải có sự quan tâm chỉ đạo thường xuyên và sự phối hợp chặt chẽ của các ngành các cấp trong việc đền bù thiệt hại tái định cư giải phong mặt bằng. Phải coi chìa khoá dẫn tới việc đền bù thiệt hại hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển con người, con người là trung tâm trứ không phải là chính sách đền bù vật chất. Muốn vậy trước tiên phải cải tổ mạnh mẽ trong hệ thống chính sách giải phóng mặt bằng, hoàn thiện chính sách đền bù phù hợp với thị trường, phát triển các chính sách về ổn định xã hội, tái sản xuất, tái định cư và hào nhập công đồng. Tài liệu tham khảo 1- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/8/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phóng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 2-Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội quy định thực hiện Nghị định 22/CP trên địa bàn thành phố 3-Quyết định 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố 4-Quyêt định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1998 quy định thực hiện Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 5- Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất của PGS – TS: Ngô Đức Cát - nhà xuất bản nông nghiệp năm 2000 6- Giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở của GS – TSKH: Lê Đình Thắng - nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2000 7- Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung 1998 và năm 2001 8- Quyết định 6623/QĐ-UB ngày 27/9/2002 của UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cải tạo nút giao thồn Ngã Tư Sở 9- Báo cáo tình hình triển khai thực hiện dự án nút giao thông Ngã Tư Sở từ tháng 7 năm 2002 đến tháng 4 năm 2003 của Ban quản lý dự các dự án Trọng điểm phát triển đô thị. 10-Báo cáo kết quả giải phóng mặt bằng năm 2002 và kế hoạch thực hiện năm 2003 của Hội đồng giải phóng amựt bằng quận Đống Đa 11- Kiến nghị, đề xuất các cơ chế tài định cư của dự án cải tạo nút giao thông Ngã Tư Sở tháng 3 năm 2003 12- Tạp chí Địa chính