Đề tài Đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

ố. b) Lợi ích: Lợi ích là là những kết quả thu nhận được từ những hoạt động lao động và chi phí bỏ ra sau một thời gian nhất định. ëChuyển đổi đất nông nghiệp sang đất KCN thường đưa lại hiệu quả sử dụng đất cao hơn, mang lại nguồn thu cao hơn cho Ngân sách Nhà nước. Hiệu quả kinh tế-xã hội cũng được nâng cao rõ rệt, cụ thể như đời sống dân cư được nâng cao, chất lượng và nhu cầu cho cuộc sống của người dân được đáp ứng đầy đủ, số người dân nông thôn đi học ở các trường đại học và cao đẳng, các trường dạy nghề ngày càng nhiều. ëThu hút lao động vào các KCN rất lớn, bước đầu hình thành thị trường lao động. Số lao động này có thể là lao động có tay nghề cao, cũng có thể là những người lao động thủ công, không đòi hỏi kĩ năng. Trên thực tế KCN đã đáp ứng nhu cầu cho một khối lượng lao động rất lớn. Mặt khác các KCN còn góp phần nâng cao chất lượng lao động nói chung. ëĐể đáp ứng nhu cầu phát triển của mình, các KCN đã đặc biệt chú trọng việc cải tạo, nâng cấp, xây dựng và mở rộng hệ thống cơ sở hạ tầng cũng như hoạt động sản xuất, phân phối trao đổi hàng hóa và dịch vụ của các đô thị. ëĐô thị hóa và thương mại hóa được đẩy mạnh rõ rệt. 2.4.2. Lượng hóa các chi phí và lợi ích bằng cách nào? Phân tích chi phí - lợi ích so sánh chi phí và lợi ích sử dụng một thước đo chung, chủ yếu là thông qua giá quốc tế. Các giá trị cần được phân bổ dưới dạng các chi phí và lợi ích càng nhiều càng tốt. Giá thị trường, khi chúng tồn tại, cung cấp cho ta một lượng thông tin đáng kể về qui mô của các chi phí và lợi ích đó. Do người tiêu dung cuối cùng sẵn sàng chi trả không hơn hoặc không kém giá thực tế trên thị trường, giá này nói chung có thể được coi là một thước đo giá trị các hàng hóa và dịch vụ xã hội. Tương tự như vậy, giá cả các yếu tố đầu vào phản ánh giá được xác định bởi những người sử dụng khác. Tuy nhiên, giá thực tế đôi khi phải được điều chỉnh để chuyển đổi các chi phí và lợi ích cá nhân thành các chi phí và lợi ích xã hội, tức là chi phí và lợi ích phản ánh những cái đạt được và mất đi đối với toàn bộ nền kinh tế, chứ không phải đối với cá nhân hay nhóm cá nhân. Các điều chỉnh cần thiết như: + Giá trị của các sản phẩm cuối cùng: + Giá trị của các yếu tố vật chất đầu vào; + Lãi suất của vốn vay; + Khấu hao; + Đất đai; + Các chi phí phát sinh khác. 2.4.3. Các vấn đề cần phải lượng hóa khác: Cần có những bằng chứng đáng tin cậy để lượng hóa các chi phí và lợi ích. Ta lượng hóa tính khả thi của dự án thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng KCN cần dựa trên những nghiên cứu kĩ thuật chi tiết. Đó là những nghiên cứu chi tiết về sản lượng dự kiến khi dự án đi vào hoạt động, cẩn thận hơn có thể đặt ra mức giả định cho giác (thấp hoặc cao hơn giá dự kiến-trong trường hợp chưa chắc chắn về thị hiếu khách hàng đối với loại hình sản phẩm đó). Chi phí và lợi ích phải được ước tính trong toàn bộ vòng đời dự án. Do vậy, việc dự báo là một phần quan trọng của chu trình đánh giá chi phí và lợi ích. Các kĩ thuật kinh tế lượng được sử dụng cho mục đích dự báo này. Đối với những dự án không thể lượng hóa được gọi là vô hình và cần được trình cho các nhà ra quyết định cùng với những thông tin mô tả càng nhiều càng tốt, bởi chỉ là định tính nhưng qua đó chúng ta có thể đánh giá được tỷ trọng theo các biến được lượng hóa trong quá trình ra quyết định. Trong một số trường hợp thì chỉ có thể lượng hóa một số chi phí và lợi ích theo các đơn vị vật chất nhưng không thể lượng hóa theo tiền. Chẳng hạn, những ảnh hưởng ô nhiễm môi trường mà KCN gây ra đối với khu vực dân cư nông thôn xung quanh, ta không thể định lượng một cách chính xác được. 2.4.4. Lợi ích ròng cần được đánh giá như thế nào? Lợi ích ròng là tổng chi phí trừ đi tổng lợi ích. Chi phí lớn hơn lợi ích trong những năm đầu của dự án. Giá trị của chi phí và lợi ích sẽ được tính dựa trên những giả định rõ ràng về lạm phát giá cả; thông thường, chi phí và lợi ích sẽ được đánh giá theo giá thực tế với cơ sở là năm hiện hành. Tổng chi phí mỗi năm trong vòng đời dự án được khấu hao khỏi tổng lợi ích trong năm đó để có được lợi ích ròng trong từng năm. Luồng lợi ích ròng này sau đó sẽ được chiết khấu dựa trên nguyên tắc giá trị của một lợi ích ròng phát sinh càng xa trong tương lai thì giá trị của nó càng được đánh giá thấp trong hiện tại thì giá trị của nó càng được đánh giá thấp trong hiện tại khi tính toán lợi ích ròng của dự án. Luồng lợi ích ròng được chiết khấu sau đó được tính tổng đưa ra được giá trị hiện tại ròng của dự án. Ta xác định giá trị hiện tại ròng theo công thức sau: Trong đó: B là lợi ích ròng nhận được ở bất kì năm nào trong tương lai C là chi phí phát sinh tại bất kì năm nào trong tương lai t phản ánh năm đó. Phụ thuộc vào những ràng buộc ngân sách, những cân nhắc về các yếu tố vô hình và các vấn đề phân phối luồng sản phẩm, dự án của chúng ta có thể được coi là có thể chấp nhận được nếu giá trị hiện tại ròng bằng hoặc lớn hơn không. Nếu còn tồn tại những ràng buộc ngân sách thì chúng ta phải tiến hành xếp hạng các dự án thay thế, nhóm các dự án có giá trị hiện tại ròng cao nhất sẽ được lựa chọn. Để đem ra được quyết định cuối cùng là có nên đầu tư xây dựng KCN đó hay không ta cần dựa trên các quy tắc khác như tỷ lệ hoàn vốn nội tại IRR, tỷ lệ lợi ích – chi phí và thời gian hoàn vốn. Với các phương án khác nhau thì các chỉ tiêu này là khác nhau. 2.6. Phân tích độ nhạy dự án: Để có được thông tin đáng tin cậy hơn, ta cần đánh giá mức độ bất định hay rủi ro mà dự án có thể gặp phải, chúng ta cần sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy. Các vấn đề bất trắc đó thường là: vượt mức chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế, giá các chi phí đầu vào tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm, thay đổi các chính sách gây bất lợi cho dự án… Trước hết, ta phải thực hiện khảo sát tác động của các yếu tố này để chỉ ra ảnh hưởng của nó đến hiệu quả đầu tư. Cách tiếp cận phân tích là hoặc thay đổi một yếu tố trong khi giữ nguyên các yếu tố khác không đổi. Hoặc thay đổi đồng loạt nhiều yếu tố theo cùng một tỉ lệ và quan sát tính hiệu quả của dự án (mà hiệu quả của dự án vẫn có lợi nhuận lớn hơn không, chứng tỏ tính bền vững của dự án). Ngoài ra, nên đưa them phân tích độ nhạy của dự án trong các giả định bi quan nhất và lạc quan nhất về các nhân tố quyết định đối với chi phí và lợi ích; cách tiếp cận vẫn như trên. 2.7. Xem xét vấn đề công bằng xã hội: Trong dự án xây dựng KCN của chúng ta chắc chắn sẽ có người được lợi và người bị thiệt, ta phải xác định cụ thể từng đối tượng để có cách xử lí đúng đắn. Thông thường, cách tốt nhất để đáp ứng yêu cầu này là sử dụng ma trận phân phối, từ đó, xác định được một cách chính xác các nhóm người hay cộng đồng được lợi hoặc bị thiệt từ dự án và giá trị ước tính của những lợi ích và thiệt hại này. Ta cũng có thể đạt được sự công bằng qua việc tham khảo chính sách của chính phủ. Các nhà phân tích có thể gắn các tỷ trọng khác nhau đối với chi phí và lợi ích phát sinh đối với các nhóm người cụ thể. 2.8. Trình độ và độ chính xác cần đạt tới: Các bước nêu trên nhất thiết phải được sử dụng đối với dự án đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Tuy nhiên, bản than việc thu thập thông tin và phân tích chúng cũng phải có chi phí. Do vậy, ta phải xác định rằng: + Dự án này càng lớn thì chi phí nguồn lực càng lớn, nên chi phí cho thu thập thông tin và phân tích càng nhiều. Sự khả thi của các dự án nhỏ có thể bị đe dọa bởi đầu tư quá nhiều vào quá trình phân tích. Điều này sẽ gây nên bất lợi cho những dự án nhỏ vì chắc chắn người ta phải có những hạn chế rõ ràng đối với mức độ và độ sâu phân tích. + Lợi ích của việc thu thập và phân tích những thông tin có thêm cần phải luôn lớn hơn chi phí của việc làm này. Những thông tin có chất lượng tốt sẽ giúp chủ đầu tư giảm thiểu được những rủi ro trong quá trình đầu tư xây dựng KCN. Tuy nhiên, nếu dự án đã rõ ràng là khả thi hay không khả thi rồi thì lợi ích của thông tin này đem lại là không đáng kể. + Mức độ chi tiết và mức độ phức tạp không đồng nghĩa với độ chính xác. Khi việc phân tích phức tạp và chi tiết một vấn đề đã được cho là sai sẽ không còn giá trị. ¬Lưu ý: Để xác định một cách có cơ sở khoa học và đảm bảo chính xác rằng có nên thực hiện dự án xây dựng KCN hay không, chúng ta phải thực hiện các bước đánh giá như đã nêu trên. Qua đó, ta biết được nếu đầu tư vào dự án nông nghiệp và dự án xây dựng KCN thì cái nào sẽ có giá trị hiện tại ròng cao hơn, chỉ số hoàn vốn nội tại phù hợp hơn. Sự phân tích này không phải cho truờng hợp trước và sau dự án, mà là trường hợp có và không có dự án. Và có thể đưa ra quyết định đầu tư chính xác nhất. Các chỉ tiêu thường dùng trong việc phân tích lợi ích - chi phí của một dự án chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là: Các chi phí: + Hàng hóa vật chất và các yếu tố đầu vào cho sản xuất; + Lao động + Đất đai + Khoản chi phí dự phòng (trong những trường hợp xảy ra sự cố bất thường, lạm phát, giá cả nguyên vật liệu tăng cao, nông sản rớt giá,…) + Thuế và các khoản thanh toán nợ + Chi phí chìm (là những chi phí phát sinh trong quá khứ làm cơ sở cho dự án đầu tư mới) — Các lợi ích: + Tăng thu nhập nhờ khoản đầu tư đó + Rút ngắn thời gian thu hoạch đối với dự án nông nghiệp và rút ngắn thời gian lao động để tạo ra một đơn vị sản phẩm trong dự án KCN + Lợi ích từ việc thay đổi phương thức sản xuất và tập quán sản xuất, nếp sống giữa truyền thống nông thôn lâu đời và cuộc sống đô thị. III. Kinh nghiệm của một số nước: Kinh nghiệm chuyển đất nông nghiệp sang đất KCN: Đô thị đầu tiên trên thế giới đã xuất hiện cách đây 5000 năm ở thung lũng sông Tigris và Euphrates ở Trung Đông. Đến đầu thế kỉ 20. dân số thế giới sông ở thành thị chiếm 15%, hiện nay gần 50% và trong năm 2030 đến 60%. Đô thị hóa là một qui trình phát triển và tiến bộ của thế giới, vì tiến trình này đi song song với sự phát triển kinh tế và công nghệ. Theo định nghĩa trước đây, đô thị hóa là một qui trình tập hợp các phố sá, kĩ nghệ, thương mại, dịch vụ và giao thông ở một nơi thuận lợi về mặt kinh tế hoặc văn hóa, xã hội. Tuy nhiên, tình trạng chất lượng của mỗi đô thị khác nhau, tùy thuộc vào sự xuất hiện của chúng ở các nước đang phát triển hay các nước công nghiệp tiên tiến, tại các nước đang phát triển, các đô thị bành trướng nhanh chóng thiếu qui hoạch, thiếu tài nguyên và theo dõi nên gây ra rất nhiều vấn đề khó khăn và làm giảm sút chất lượng cuộc sống của người dân. Do đó, cần một qui hoạch chính thức cho mỗi đô thị với tầm nhìn xa để điều hòa quản lí đất đai, xây cất building, khu dân cư, thương mại, hành chính, với sự phối hợp chặt chẽ cho hạ tầng cơ sở như đường sá ra vào, điện nước, các hệ thống thoát thủy, quản lí chất thải,… ở các nước tiên tiến, quá trình đô thị hóa đã bắt đầu từ 200 năm nay, mạnh nhất giữa thế kỉ 19 đến thế kỉ 20 và còn tiếp tục đến nay. Cho nên, các nước này đang đề cập đến bảo vệ đất nông nghiệp, mặc dù còn lỏng lẻo. Chẳng hạn, nước Mỹ có luật lệ Liên bang bảo vệ đất nông nghiệp, nhưng việc thi hành rất mềm dẻo tùy theo điều kiện của mỗi bang. Những nơi đã có quá nhiều đô thị lớn như bang New York thi hành luật lệ này rất nghiêm ngặt, trong khi ở những nơi còn nhiều đất nông trại như bang Indiana, việc thi hành luật rất thông thoáng. Trái lại, một số nước còn đang phát triển nghĩ đến bảo tồn đất nông nghiệp chỉ cho những nông dân nghèo. Trung Quốc có một chính sách rất tiến bộ nhằm phát triển các đô thị để cải tiến dân sinh va giảm mức nghèo khó ở nông thôn. Hiện nay hướng tiến tới đô thị hóa của nước này đã chuyển từ các vùng bờ biển vào lục địa, Chẳng hạn ở Tứ Xuyên, Hồ Nam. Theo nhà kinh tế Joseph Stiglitz, đoạt giải Nobel về kinh tế, ông đã phát biểu: “Vấn đề đô thị hóa ở Trung Quốc và sự phát triển công nghệ cấp cao của Mỹ là hai chìa khóa ảnh hưởng sâu đậm đến phát triển con người trong thế kỉ 21. Đô thị hóa của Trung Quốc sẽ là đầu tàu cho sức mạnh kinh tế của vùng và mang lại lợi ích kinh tế quan trọng nhất”. Họ đang cố gắng chuyển đổi lực lượng nông nghiệp qua các kĩ nghệ phi nông nghiệp trong những vùng còn hệ thống nông nghiệp truyền thống, đặc biệt miền Trung Trung Quốc, nơi nghèo khó hơn các vùng khác, với chính sách kĩ nghệ phát triển kĩ nghệ nhỏ và trung bình ở nông thôn. Họ muốn biến đổi nông dân thành thị dân càng nhiều càng tốt, còn vấn đề cung cấp thực phẩm, nếu cần, có các nước nhỏ xung quanh sản xuất. ở Thái Lan, thủ đô Bangkok phát triển mạnh từ 1974 đến cuối thập niên 80, khi nền kinh tế của nước này tăng trưởng rất thịnh vượng.Cho đến đầu thập niên 1990, vùng bán kính 40 km của thủ đô Bangkok đã bao gồm nhiều khu nhà BĐS, khu thương mại, kĩ nghệ và các khu trung tâm giải trí. Tuy nhiên, quan niệm về vùng thủ đô Bangkok nay mau chóng trở nên lỗi thời và đang được thay thế bằng Bangkok mở rộng, với chính sách khuyến khích di chuyển các vùng kĩ nghệ về các địa phương. Hiện nay họ chưa chú trọng nhiều đến việc bảo vệ đất nông nghiệp. Bangkok ngày nay là hình ảnh của Sài Gòn trong 25-30 năm tới, nếu nền kinh tế Việt Nam vẫn còn giữ được tốc độ phát triển như hiện nay. Khuynh hướng đô thị hóa của một số nước khác có thủ đô như Tokyo, Manila, … với những khu đô thị vệ tinh xung quanh. Chuyển đổi đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp hoặc đô thị là một chuyển hướng giúp phát triển kinh tê trong một nước, và cũng là bước đầu để tiến đến đô thị hóa vì sẽ tạo ra làn sóng di dân đi tìm việc làm; nhưng cũng làm ảnh hưởng đến sản xuất thực phẩm qua hai diện: (I)Làm mất đất nông nghiệp khi diện tích đất đô thị hoặc đất khu công nghiệp bành trướng trong tương lai. (II) Giảm bớt lực lượng nông dân do di chuyển vào thành thị và giảm bớt tiềm năng sản xuất của các nông trại còn lại. Chẳng hạn, ở Mỹ, khu công nghiệp chiếm hàng năm độ 400000 ha đất nông nghiệp. Trung Quốc đã bị mất gần 1 triệu ha đất ruộng mỗi năm trong thời gian từ 1987 đến 1992. Vào 1975, Trung Quốc trồng khoảng 37 triệu ha để nuôi dân, nay chỉ còn trồng 30 triệu ha lúa; nhưng họ không những đã nuôi dân đầy đủ mà còn có thể xuất khẩu gạo nhờ tăng gia năng suất. Như thế việc chuyển đổi đất ruộng cho các ngành phát triển khác có lợi nhuận nhiều hơn không phải là vấn đề đáng lo ngại , nếu được quy hoạch kĩ lưỡng và có quản lý xây dựng đô thị tuân theo luật lệ đô thị để khuyến khích phát triển công nghệ và nền kinh tế quốc gia. Ngành nông nghiệp chính thông thường có sức cạnh tranh thấp kém hơn những ngành nghề khác. Trong khi đó ở Việt Nam sự chuyển đổi đất ruộng độ 30 000 ha mỗi năm trong thập niên 1990. Có lẽ mức độ chuyển đổi này còn ít so với một số nước trong vùng. Vì thế, trong năm 2005, dân số nông thôn Việt Nam còn chiếm 73%, Ấn Độ 71%, Thái Lan 67%, Trung Quốc 59%, Indonexia 35%, và Philippin 34%. Điều này cho thấy mức độ đô thị hóa tại Việt Nam còn chậm chạp, miền Nam Việt Nam cần thúc đẩy nhanh hơn nữa công tác chuyển đổi cơ cấu nông nghiệp để xóa đói giảm nghèo, vì còn nhiều đất nông nghiệp kém lợi tức kinh tế. 2. Sức cạnh tranh của Việt Nam về việc thu hút doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào các KCN so với các nước khác: Theo kết quả điều tra của Tổ chức xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO) vừa công bố điều tra hàng năm về tình hình họat động của các doanh nghiệp Nhật Bản tại các nước ASEAN-trong đó có Việt Nam thì: Việt Nam có lợi thế về điều kiện chính trị - xã hội ổn định, chi phí sản xuất thấp nhất, khả năng quản lí lao động và tỷ giá ổn định hơn mức trung bình trong khu vực. Tuy nhiên, khả năng quản lí lao động của Việt Nam trong thời gian gần đây bị ảnh hưởng của một số cuộc đình công. Về thu hút đầu tư trung và dài hạn trong những năm tới, Việt Nam và Thái Lan đặc biệt được đánh giá cao trong 4 ngành là sản xuất thiết bị điện - điện tử (Việt Nam đứng đầu), sản xuất thiết bị vận tải và nhựa (Thái Lan đứng đầu). Việt Nam cũng nằm trong danh sách 3 nước đứng đầu về sản xuất linh kiện, phụ tùng cho thiết bị điện tử. Nhưng hóa chất, một trong 6 ngành công nghiệp chủ chốt lại là điểm yếu của Việt Nam. Vậy tại sao Việt Nam chỉ đứng thứ 5 trong cuộc cạnh tranh thu hút các nhà đầu tư Nhật Bản khi họ có kế hoạch chuyển địa điểm sản xuất? Bởi ngoài những lợi thế nêu trên, Việt Nam vẫn tồn tại những yếu tố tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư (đó cũng là trở ngại chung của các nước ASEAN so với Trung Quốc), như là trình độ của cán bộ kĩ sư, công nghiệp phụ trợ còn hạn chế. Đặc biệt, trình độ phát triển của công nghiệp Việt Nam vẫn ở mức thấp nhất không chỉ với Trung Quốc mà còn so với tất cả các nước khác. Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng của Việt Nam được đánh giá là không chỉ kém Trung Quốc (chỉ đạt 76.4%) mà còn gần như kém nhất trong 6 nước điều tra. Những trở ngại khác của nước ta là thủ tục hải quan (kém hơn 7%) và bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ IPR (kém hơn 6.9%). Tuy vậy, Việt Nam vẫn còn một cơ hội lớn mà để hạn chế rủi ro do tập trung sản xuất – kinh doanh ở Trung Quốc, các nhà đầu tư Nhật Bản đã lựa chọn Việt Nam là địa điểm đầu tiên để đầu tư. Cụ thể là, các nhà đầu tư Nhật Bản đã dự định mở rộng sản xuất tại Trung Quốc sang một nước khác đạt cao nhất tại Việt Nam (20.5%), cao gấp 2.8 lần so với nước thứ hai là Thái Lan chỉ đạt 7.4%. Như vậy, tỷ lệ các công ty Nhật Bản dự định chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là 6.8%, gấp hai lần so với nước xếp thứ hai là Malaixia đạt 3.1%. Lý do chính của sự “Lựa chọn Việt Nam” theo đánh giá của các nhà đầu tư Nhật Bản là chi phí sản xuất thấp. Một lí do quan trọng khác là tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian gần đây tương tự điều kiện kinh tế Trung Quốc tại thời điểm Nhật Bản bắt đầu tập trung đầu tư tại Trung Quốc. Triển vọng kinh tế tích cực của Việt Nam hứa hẹn mở ra nhiều cơ hội kinh doanh và gần đây, các nhà đầu tư Nhật Bản có xu hướng mở rộng đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam, tập trung nhiều nhất vào các ngành sản xuất linh kiện, phụ tùng cho thiết bị vận tải (23%), linh kiện điện - điện tử (18%). Việt Nam cần lưu ý đến sự cạnh tranh gay gắt từ các nước láng giềng, cụ thể với Philippin trong sản xuất linh kiện, phụ tùng thiết bị vận tải, với Malaixia và Thái Lan trong sản xuất linh kiện điện - điện tử. Phần II: Tình hình của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. I.Thực tế của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Thuận lợi và khó khăn: * Đất chính là tài nguyên quốc gia của đất nước, là một tư liệu sản xuất từ ngàn xưa của nhân loại, và đặc biệt ở nước ta,1 nước nông nghiệp – có đến 90% dân số sống ở nông thôn. Trong quá trình công nghiệp hóa, chuyển đất nông nghiệp cho xây dựng các đô thị là chặng đường tất yếu, là đầu máy không những lôi kéo nền kinh tế phát triển mau lẹ, mà còn tạo ra một số ảnh hưởng trên các đất nông nghiệp trên các đất nông nghiệp phụ cận như sau: Làm tăng giá trị đất đai: Nhu cầu đất đai để phát triển đô thị làm cho giá đất nông nghiệp tăng nhanh. Các nhà xây dựng phải trả giá cao để có đất xây dựng và phát triển. Sự mất đất đai có thể ảnh hưởng đến mức sản xuất thành phẩm của nông dân, nhưng họ rất hài lòng khi thấy giá trị của đất gia tăng. Mặc dù đất sản xuất bị mất vì đô thị hóa, mức sản xuất thực phẩm trong nước vẫn luôn gia tăng vì năng suất được cải thiện nhờ vào kĩ thuật mới. Như đã thấy trường hợp sản xuất lúa gạo ở Trung Quốc hoặc Việt Nam nhờ vào trình độ phát triển lúa lai. Ở Mỹ, mức sản xuất thực phẩm tăng 2%/năm và dư thừa hơn nhu cầu, mặc dù đất nông nghiệp vẫn liên tục bị giảm sút. Tăng thị trường thương mại: Các nông trại gần với các đô thị có cơ hội tìm được đầu ra nhanh chóng. Các đô thị sẽ trở thành các thị trường tiêu thụ nông sản mạnh mẽ, mở ra thị trường mới, giúp nông dân chuyển đổi qua sản xuất các nông sản đặc biệt như rau quả, trồng hoa, trái cây,… .cũng như thay đổi chế độ thương mại của các nhà cung cấp các nhập lượng trợ nông. Tăng thị trường lao động: Những nông trại gần với các khu tập trung lực lượng lao động có cơ hội sử dụng nhân công để chuyển đổi cơ cấu nông nghiệp thích hợp với môi trường mới. Nông dân có thể chuyển đổi trồng các loại cây đặc biệt để đáp ứng nhu cầu đòi hỏi của các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Tuy nhiên, nông dân có thể bị lôi kéo bỏ nghề để có công việc bớt nặng nhọc hơn và có lợi tức hằng năm cao hơn ở thành thị. Vấn đề láng giêng phi nông nghiệp: Sự giao thông và chuyên chở của khu đô thị và vùng nông thôn lân cận đối nghịch nhau. Người đô thị ở các vùng gần đó sử dụng các con đường nông thôn để giao thông đi lại, trong khi nông dân dùng con đường này để phục vụ cho sản xuất, đời sống, lao động, thu hoạch. Nông dân bị chịu chung các hậu quả như bụi bặm, tiếng ồn,… gây nguy hại cho sức khỏe. Tăng tình quí mến nông thôn: Khi đất nông nghiệp mất đi thì giá trị đất nông nghiệp trở nên quí giá với dân địa phương vì đất nông nghiệp cung cấp khoảng trống không gian, phong cảnh thiên nhiên, không khí trong lành và những đặc tính riêng có của thôn quê. * Tuy nhiên, khi giải tỏa đất nông nghiệp để chuyển đổi qua các sử dụng khác như dự án khu công nghiệp, xây dựng đô thị cần phải lưu ý một số vấn đề như sau để tránh các tiêu cực có thể xảy ra: Khuyến khích dành những loại đất nông nghiệp cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Bảo tồn những khu thiên nhiên có ảnh hưởng đến môi trường cả vùng (bảo tồn đất đai, bảo tồn đa dạng sinh học, danh lam thắng cảnh, bảo tồn văn hóa,…) Bảo tồn nguồn cung cấp nước ngầm để cung cấp nguồn nước cho con người và cho nông nghiệp. Vì quá trình phát triển khu công nghiệp thường làm thay đổi tình trạng nguồn nước do ô nhiễm, nước thải,… Bảo tồn khoảng không gian trống cần thiết nhằm tạo thông thoáng, giảm bớt ô nhiễm môi trường trong khu công nghiệp. Trước khi sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dựng khu công nghiệp, cần có quy hoạch khoanh vùng hợp lý và quản lý xây dựng hữu hiệu để tránh các ảnh hưởng tiêu cực từng xảy ra với đô thị và KCN cũ, đặc biệt nên chú ý tạo ra việc làm và có đủ tài nguyên để phát triển lâu dài. II. Những thành tựu đã đạt được trong việc chuyển đất nông nghiệp sang xây dựng khu công nghiệp: Điển hình phát triển công nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc: Sau gần 10 năm tái lập tỉnh Vĩnh Phúc, đến nay kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc đã có nhiều khởi sắc. Từ một tỉnh nghèo thuần nông, có xuất phát điểm thấp, Vĩnh Phúc đã vươn lên đứng trong nhóm các vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc. Trong sự chuyển mình đó, ngành công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc đã có những đóng góp đáng kể, làm đòn bẩy cho sự phát triển kinh tế toàn tỉnh. Khâu đầu tiên quyết định sự lớn mạnh của công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc là việc lựa chọn các ngành công nghiệp chủ đạo, nó có ý nghĩa rất quan trọng. Nhận thức được điều đó, Vĩnh Phúc đã cho tập trung phát triển các ngành cơ khí, đặc biệt ưu tiên phát triển công nghiệp lắp ráp ôtô, xe gắn máy. Đó là tiền đề phát triển các ngành công nghiệp hỗ trợ như: cung cấp linh kiện, phụ tùng kèm theo/ Trong chiến lược phát triển công nghiệp, Vĩnh Phúc rất chú ý đến việc đầu tư cho KCN. Đến nay, toàn tỉnh đã xây dựng được 5 KCN, 5 cụm công nghiệp tập trung và 4 cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề. Cùng với việc phát huy nội lực, Vĩnh Phúc đặc biệt chú ý đến nguồn lực bên ngoài, nhất là vốn đầu tư nước ngoài. Đến đầu năm 2005, toàn tỉnh có 337 dự án đầu tư cho sản xuất công nghiệp, trong đó có 67 dự án có vốn FDI (tổng 620 triệu USD), với trên 20 lượt các dự án FDI xin tăng vốn; tỉnh cũng thu hút được 270 dự án đầu tư trong nước với 16 500 tỉ đồng. Điều này chứng minh một thực tế là các doanh nghiệp đang hoạt động có hiệu quả cao ở Vĩnh Phúc. Năm 1997, công nghiệp Vĩnh Phúc xếp 41/61 tỉnh, thành phố; thì đến năm 2005, thứ tự xếp hạng này đã là 7/64. 8 KCN lớn ở Vĩnh Phúc là Quang Minh, Khai Quang, Lai Sơn, Xuân Hòa, Kim Hoa, Bình Xuyên, Chấn Hưng, Phúc Yên đã giúp tỉnh “cất cánh”. Tỉnh cũng đang gấp rút xây dựng những khu chế xuất mới bên cạnh những tập đoàn kinh tế lớn đang đứng chân trên địa bàn như TOYOTA Việt Nam, HONDA Việt Nam, Shiron, Marumitsu,… Đến với các KCN ở Vĩnh Phúc, nhà đầu tư được hưởng lợi bởi có nhiều chính sách ưu đãi như về giá đất, thuế giải phóng mặt bằng cũng như các thủ tục hành chính. Với vị trí tiếp giáp thủ đô Hà Nội, vừa được Nhà nước quyết định sáp nhập vào vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ - địa bàn được ưu tiên đầu tư, sự phát triển các KCN ở Vĩnh Phúc đang được mở ra nhiều cơ hội mới, Vĩnh Phúc là điểm đến cho đông đảo các nhà đầu tư. 2. Khu kinh tế Dung Quất - Quảng Ngãi: Dung Quất là khu kinh tế tổng hợp đa ngành, đa lĩnh vực với trọng tâm là công nghiệp lọc hóa dầu, hóa chất và các ngành công nghiệp nặng quy mô lớn như đóng tàu, luyện cán thép. Nó được xây dựng từ việc thu hồi một phần diện tích đất nông nghiệp lớn khá xa khu dân cư. Ngày 18/09/2006, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã tổ chức trao giấy phép dự án Nhà máy luyện cán thép của Tập đoàn Tycoons Đài Loan có tổng vốn đầu tư là 1039 tỉ USD. Dự án lớn này không chỉ có tác dụng thúc đẩy khu kinh tế Dung Quất, mà còn có tác động to lớn đến nền kinh tế tỉnh Quảng Ngãi và khu vực miền Nam Trung Bộ. Khu kinh tế Dung Quất có diện tích 10300 ha, nên việc thu hút đầu tư ở đây gặp nhiều khó khăn, ngoài công tác di dời và tái định cư khi các dự án hình thành, thì khó khăn nhất vẫn là kêu gọi và thu hút các dự án. Ban đầu khi tiến hành dự án khu kinh tế Dung Quất, Chính phủ đã có những chủ trương ưu đãi, nhưng khi thực hiện thì cơ chế và chính sách ưu đãi không hơn gì các Khu kinh tế khác có nhiều điều kiện thuận lợi hơn, điển hình là khu công nghiệp nhẹ Bình Dương. Vì vậy đã không thực sự là tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc thu hút lao động có tay nghề, có trình độ và nghiệp vụ, trình độ quản lí gặp không ít khó khăn, một phần do các chủ doanh nghiệp khi thu nhận người lao động đã có nhiều hứa hẹn tốt đẹp nhưng khi người lao động nhận lời vào làm việc cho họ rồi, thì những hứa hẹn đó hầu như không đúng với thực tế. Mặt khác, khu kinh tế Dung Quất nằm xa khu dân cư, thậm chí có thể nói là cách biệt, nên điều kiện sinh hoạt, đi lại của người lao động gặp không ít trở ngại. Có những công ty may – nhà xưởng đã hoàn thành, nhưng việc thu nhận công nhân may có tay nghề cao là rất khó, vì họ từ chối khi thấy không đủ điều kiện để làm việc và sinh sống tại khu kinh tế Dung Quất. Vì vậy, muốn thu hút được lao động, khu kinh tế Dung Quất đã phải mạnh dạn trả kinh phí cho việc tạo dựng cơ sở hạ tầng trước khi thu nhận người lao động, tạo điều kiện tốt nhất cho người lao động, đặc biệt những người lao động có trình độ cao đến với Dung Quất. Nhờ vậy mà tình hình thu hút các dự án đầu tư vào Dung Quất và sự phát triển của các dự án hiện nay đã có nhiều bước chuyển biến tích cực, môi trường đầu tư tiếp tục được cải thiện, cơ sở hạ tầng kĩ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội được tiếp tục đầu tư. Nó đã đi vào hoạt động 30 dự án vào tháng 3/2006, tạo ra 105 tỉ đồng giá trị sản lượng công nghiệp và dịch vụ, kim ngạch xuất khẩu ước tính đạt 5,6 triệu USD. Khu kinh tế Dung Quất còn mạnh dạn thu hồi 17 giấy phép đã cấp, bởi các dự án này không thực hiện đúng những cam kết khi xin cấp phép đầu tư. Kết quả là trong 9 tháng đầu năm 2006, TT xúc tiến đầu tư và thương mại Dung Quất đã cấp GCN đăng kí đầu tư và cấp thỏa thuận địa điểm cho 20 dự án, tổng vốn đầu tư là 27 974 tỉ đồng. Số doanh nghiệp và nhà đầu tư đến khảo sát và đăng kí đầu tư tăng khá nhanh, song phần lớn đang trong giai đoạn khảo sát lập dự án và hoàn thành các thủ tục đầu tư. Các dự án đầu trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam chủ yếu tập trung vào phát triển khu công nghiệp: Các dự án FDI đã khiến hoạt động ngành công nghiệp thực sự tỏa sáng ,mang lại hiệu quả lớn cho nền kinh tế cũng như đông đảo người lao động Việt Nam. Chất lượng những dự án mới và tăng vốn đã có những bước chuyển tích cực, biểu hiện trên những khía cạnh là nhiều dự án có quy mô đầu tư lớn, có ý nghĩa quan trọng và trình độ công nghệ tiên tiến. Tiêu biểu là dự án sản xuất thép không gỉ của doanh nghiệp Đài Loan tại Bà Rịa – Vũng Tàu, có vốn đầu tư lên tới 700 triệu USD; dự án sản xuất giày HỒng Kông tại Đồng Nai có tổng vốn đầu tư gần 200 triệu USD; dự án ôtô JRD Malaixia tại Phú Yên 70 triệu USD;…Tiêu biểu dự án tăng vốn như VMEP tăng vốn 70 triệu USD, dự án Canon tăng vốn 60 triệu USD, Honda tăng 58 triệu USD,… Hiệu quả hoạt động của FDI chiếm hơn 36% tổng giá trị sản phẩm công nghiệp của toàn ngành (chưa tính công nghiệp dược phẩm và chế biến gỗ), chiếm trên 57% tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước(kể cả dầu thô). Nhưng hiện nay, có nhiều dự án các nhà đầu tư đã đăng kí nhưng không thể thực hiện do các nhà đầu tư quá e ngại môi trường đầu tư với quá nhiều tệ như quan liêu , tham nhũng, các khó khăn về thủ tục hành chính,… II. Chuyển đất nông nghiệp sang phát triển khu công nghiệp- Nhìn lại chặng đường 10 năm đã qua: 1. Sử dụng quỹ đất giao cho KCN chưa đạt hiệu quả cao: Sau 20 năm đổi mới, hàng loạt khu công nghiệp mọc lên nhưng xem ra, toàn cảnh ngành công nghiệp Việt Nam còn khá trầm lắng, tiến trình công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước chưa gặt hái được nhiều thành công như mong đợi. Đến tháng 8/2006, cả nước có 136 KCN đã được cấp phép hoạt động, chưa tính hang chục cụm công nghiệp lớn nhỏ và vừa khác. Đặc biệt trong một năm trở lại đây, số KCN được cấp phép tăng lên rất nhanh. Tuy nhiên, trong số đó, chỉ có các khu công nghiệp thuộc 4 tỉnh, thành miền Đông Nam Bộ là TP Hồ CHí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu là thu hút được nhà đầu tư. TP HCM có 15 KCN và KCX với tỉ lệ lấp đầy diện tích đất cho thuê khá cao, thấp nhất là 70% và 8 KCN không còn đất cho thuê. Bình Dương hiện có 15 KCN được cấp phép với tổng diện tích 28 000 ha, 9 khu cơ bản đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng với tỉ lệ lấp đầy là 53%. Đồng Nai có 20 KCN, diện tích đất cho thuê là 2200 ha, 58.3% diện tích đất đã cho thuê trong đó các khu Biên Hòa II, Loteco, Amata, Tam Phước, Bình Quán hiện không còn đất cho thuê. So với 3 tỉnh trên thì BR_VT còn khá trẻ nhưng với lợi thế về hệ thống cảng nước sâu, cơ sở hạ tầng kĩ thuật được đầu tư phù hợp mà diện tích đất cho thuê của 7 KCN hiện có đã đạt 48.2%. Còn lại, các KCN Miền Bắc ,,miền Trung và khu vực ĐBSCL khá trầm lắng, nhiều KCN có tỉ lệ lấp đầy diện tích đất cho thuê là 10-20%. Rõ ràng ,vốn đất bị lãng phí là quá lớn. Một bất cập khác là tình trạng chồng chéo trong quản lí. Việc quản lí các KCN chỉ dừng lại ở mức cấp phép thành lập chứ chưa chú ý đến vấn đề quy hoạch. Đất do Chính phủ duyệt quy hoạch, nhưng việc cấp đất lại do tỉnh duyệt, quy hoạch đất KCN là của Bộ Xây dựng và cấp phép là của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí MInh, sau hơn 10 năm xây dựng KCN mới giật mình nhận ra rằng, có quá nhiều KCN được xây dựng quá gần trung tâm thành phố. Do thiếu tầm nhìn vĩ mô của các nhà quy hoạch mà khi thành phố mở rộn, một cuộc di dời tốn kém lại được bắt đầu. Một KCN tập trung đa ngành, vì vậy, vấn đề xử lí rác thải hết sức khó khăn, ô nhiễm môi trường đã đến mức báo động đỏ. Do thu hồi lượng đất nông nghiệp rất lớn cho xây dựng khu công nghiệp nên đẩy một lượng lớn nông dân thành người thất nghiệp, gây khó khăn cho chính họ và cho quản lí xã hội. Đâu đâu cũng mọc lên các KCN, mỗi địa phương tự phát triển tùy thuộc vài điều kiện thiên thời, địa lợi với nhiều ngành nghề na ná nhau, dẫn đến tình trạng dẫm đạp, chèn ép nhau. Việc hô hào mở rộng KCN nhằm khẳng định vai trò đầu tàu, dẫn đến quy hoạch KCN tràn lan nhưng lại thiếu đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông, nhân lực,…nên nhà đầu tư không mặn mà, nhiều KCN ở tình trạng “điù hiu hắt bong”. Từng tỉnh, thành phố đều có quy hoạch tổng thể phát triển KCN nhưng lại không có quy hoạch chung cho cả vùng. Theo ông Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện kinh tế TP HCM, các KCN, vùng kinh tế trọng điểm cần tạo ra những chính sách chung, như thế mới có sự phối hợp nhịp nhàng và nhà đầu tư mới nhìn thấy ở đó cơ hội đầu tư công khai, bình đẳng. Trong sự liên kết đó, các địa phương vẫn hoàn toàn phát huy thế mạnh của riêng mình mà không sợ ảnh hưởng đến cái chung. Trước mắt chúng ta phải định hướng quy hoạch phát triển, liên kết hạ tầng giao thông vùng có lợi nhất, phối hợp giải quyết vấn đề môi trường và liên kết đào tạo nhân lực. Mỗi bộ ngành nên cử một số chuyên viên lập thành từng nhóm với từng nhiệm vụ cụ thể để chuyên nghiên cứu phát triển vùng. 2. Vấn đề giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp: Theo số liệu của Trường Đại học kinh tế quốc dân, kết quả thu hồi đất đã cho ra đời nhiều KCN, KCX. Đến năm 2003, cả nước có 131 KCN và KCX đã được quy hoạch phát triển, trong đó có 91 KCN và 3 KCX đã được chính thức thành lập với tổng diện tích 18 240 ha. Ngoài ra có 124 cụm công nghiệp và KCN vừa và nhỏ ở 19 tỉnh, thành phố với diện tích 6500 ha. Việc thu hồi đất thời gian qua đã góp phần rất lớn vào việc thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đưa tốc độ phát triển kinh tế của nước ta nhanh như hiện nay. Các KCN đã thu hút được hàng chục ngàn dự án đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài với vài chục tỉ USD và hàng trăm ngàn tỉ đồng. Hàng triệu lao động đã được giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn, ổn định hơn. Đứng trên quan điểm phát triển, việc thu hồi đất để xây dựng các KCN chính là điều kiện và thời cơ tốt nhất để chuyển một bộ phận quan trọng lực lượng lao động nông thôn, là khu vực có năng suất lao động thấp, sang công nghiệp và dịch vụ. Các tỉnh, thành phố đã có thành tích thu hút được nhiều lao động làm việc trong khu công nghiệp là Đồng Nai: 190000 người, Hà Nội: 15000 người, Đà Nẵng:14500 người, Bình Dương: 12000 người. Bên cạnh những thành tựu đó, việc thu hồi đất cũng đã và đang đặt ra nhiều vấn đề bức xúc, nhất là trong lĩnh vực giải quyết việc làm, thu hút lao động nông nghiệp bị mất việc khi thu hồi đất. Theo khảo sát của Bộ Lao động – Thương binh xã hội, trung bình mỗi hộ nơi thu hồi đất có 1,5 lao động bị mất việc làm và trung bình mỗi ha đất nông nghiệp bị thu hồi có 13 lao động bị mất việc làm. Như vậy, với 157 000ha đất đã được chuyển đổi trong giai đoạn 2001-2004 thì có 20.41 vạn lao động đang cần phải chuyển đổi nghề nghiệp. Tới nay, nhiều người trong số đó vẫn chưa có việc làm. Do người nông dân chưa biết qua một nghề nào khác ngoài nông nghiệp nên rất khó khăn cho họ có thể kiếm một việc làm và họ gia nhập đội quân thất nghiệp hoặc ngay trên mảnh đất của mình nay đã trở thành KCN hoặc di dân lên thành thị. Hiện tượng này đang rất phổ biến, nhất là ở các vùng ven đô, những nơi không có nghề truyền thống. Người dân sau khi bán hết ruộng đất hay nhận được tiền bồi thường từ khoản đất bị thu hồi, họ thi nhau mua xe, xây nhà thì hết tiền sinh sống, cũng không có chi phí đầu tư cho chuyển đổi nghề nghiệp. Chúng ta cần có những biện pháp và chính sách cụ thể để giải quyết vấn đề phát sinh, thậm chí thực hiện ngay việc đào tạo chuyển đổi nghề cho người nông dân song song với việc xây dựng các KCN. Vấn đề tái định cư và đền bù sau thu hồi đất: Theo sở tài chính TP HCM từ năm 1998 đến nay có 46000 hộ dân TPHCM bị thu hồi đất nhưng có 31000 hộ chọn phương án tự lo chỗ ở, chỉ có 15000 hộ yêu cầu được bố trí tái định cư nhưng chỉ mới bố trí được 7167 hộ, còn 5744 hộ khác đang tạm định cư. Nhưng khi đi khảo sát lại ở các quận huyện thì thanh tra hội đồng nhân dân TPHCM vẫn chưa tin tưởng vào những con số này bởi nhu cầu tái định cư của người dân rất cao. Và thực tế, liệu 31000 hộ dân kia có tự lo được chỗ ở hay không? Họ đã ăn ở, sinh sống như thế nào sau khi bị thu hồi đât? Cũng theo thông tin từ sở tài chính giá nhà tái định cư bán cho người bị thu hồi đất được xác định theo nguyên tắc không cao hơn giá đất ở để tính bồi thường nơi cũ nhằm đảm bảo cho người dân có chỗ ở mới và ổn định cuộc sống. Nhưng khi đoàn thanh tra của HĐND đi điều tra thức tế vấn đề này không được thực hiện đúng, vẫn còn một số dự án bán nhà tái định cư với giá cao hơn rất nhiều so với giá đền bù. Mặc dù theo quy định của sở tài chính giá đất nông nghiệp tại TPHCM được áp dụng đền bù theo mức tuyệt đói là 350 – 400 ngàn đồng/ m2 , các quận nội thành cộng thêm khoản tiền tối đa bằng 30% đất ở liền kề nhưng theo bà Trần Thị Ngọc Anh phó chủ tịch UBND quận Bình Thạnh, đơn giá đền bù ở một số khu như bình Quới Thanh Đa vẫn được duyệt như trước đây là 90000đ/m2 . Thanh Đa là khu vực đã được đô thị hóa, giá như vậy là quá bất hợp lý. Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 1 . Giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất KCN: Để không còn tình trạng đất trong khu công nghiệp dẫu được lấp đầy vẫn có “kẻ cười người khóc”, cần thực hiện: Thứ nhất: Cần nâng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất KCN, phối hợp một cách khoa học giữa quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cuả cả nước, các vùng địa phương, các ngành nhằm bảo đảm sự phù hợp, tính thống nhất, tính khả thi trong quy hoạch nhằm mang lại hiệu quả toàn diện về kinh tế, xã hội, môi trường. Khi thẩm định các dự án đầu tư cần xem xét toàn diện hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng dự án. Nếu dự án nào có mức đóng góp cho ngân sách mà không bù đắp được các khoản mà Nhà nước phải bỏ ra để xử lí vấn đề ổn định đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi, cũng như để xử lí vấn đề ô nhiễm môi trường do dự án đó gây nên thì kiên quyết không cho dự án đó thực hiện. Cần tập trung rà soát chi tiết quy hoạch sử dụng đất để xây dựng các KCN,KCX, cụm công nghiệp nhằm điều chỉnh cho phù hợp với nhịp độ phát triển kinh tế-xã hội của từng địa phương và của từng vùng kinh tế. Đối với các KCN-KCX đã thành lập nhưng không có khả năng triển khai thực hiện thì phải công bố điều chỉnh hoặc hủy bỏ, khắc phục tình trạng “quy hoạch treo” cũng như “dự án treo”. Từ nay không chuyển đất trồng lúa nước, dất sản xuất nông nghiệp đã đầu tư nhiều năm sang làm đất xây dựng các KCN, cần ưu tiên giải pháp đầu tư cơ sở hạ tầng đường giao thông, điện, nước để đưa đất chưa sử dụng hoặc đất ít có khả năng sử dụng vào mục đích nông nghiệp vào sử dụng để xây dựng các KCN (trừ trường hợp không còn loại này). Không được bố trí các KCN nằm sát các trục quốc lộ, sát các khu dân cư tập trung. Quy hoạch phát triển các KCN phải đồng bộ phải đồng bộ với quy hoạch xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội ngoài hàng rào KCN, giải quyết các vấn đề nhà ở cho công nhân làm việc trong các KCN phù hợp với thu nhập theo cách quy hoạch xây dựng các khu nhà ở công nhân ngay trong quá trình xây dựng các KCN. Thứ hai: Ngoài việc làm thường xuyên trong công tác đào tạo, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, các địa phương phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng được xét duyệt để điều tra, lập kế hoạch, đào tạo, chuyển đổi ngành nghề cho số lao động tại các khu vực sẽ bị thu hồi đất. Kế hoạch này phải được trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và triển khai trước khi ra quyết định thu hồi đất, hoặc chậm nhất cũng phải đồng thời với việc trình phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể nhanh chóng tìm được việc làm mới và ổn định cuộc sống. Tăng cường đầu tư phát triển các làng nghề, khu dịch vụ tại địa phương gắn với các khu công nghiệp nhằm thu hút lao động từ những gia đình có đất bị thu hồi. Nghiên cứu thành lập quỹ hỗ trợ giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; quỹ được hình thành từ một phần của các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách Nhà nước của doanh nghiệp sử dụng đất KCN. Thực hiện nghiêm chỉnh chính sách tái định cư theo qui định của Luật đất đai, những dự án chưa chuẩn bị được khu tái định cư thì kiên quyết chưa thực hiện việc thu hồi đất. Thứ ba: Ban hành chính sách ưu đãi đối với trường hợp người đang sử dụng đất thuộc qui hoạch xây dựng KCN thực hiện cơ chế cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư hạ tầng KCN hoặc nhà đầu tư sản xuất trong KCN. Thứ tư: Nhà nước có chính sách điều tiết giá đất thuê gắn với hạ tầng trong các KCN nhằm thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ vào đầu tư sản xuất trong KCN; tăng thêm những KCN đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước với cơ chế Nhà nước định giá giao đất, cho thuê đất hợp lí nhằm điều tiết giá thuê đất trong KCN. Thứ năm: Tăng cường kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, pháp luật về bảo vệ môi trường đối với các KCN, KCX, cụm công nghiệp; xử lí nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật, đặc biệt tập trung vào các dự án sử dụng đất sai mục đích, đang gây ô nhiễm môi trường. Thứ sáu: Những việc cần làm trước mắt để nâng cao tỉ lệ lấp đầy diện tích đất KCN là: định hướng quy hoạch phát triển, liên kết hạ tầng giao thong vùng có lợi nhất, phối hợp giải quyết vấn đề môi trường và liên kết đào tạo nhân lực. 2. Giải pháp cho một số vấn đề xã hội phát sinh do việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất KCN: ëCó thể phát triển KCN theo mô hình khu liên hợp KCN – đô thị - dịch vụ. KCN là hệ thống thực hiện công nghiệp hóa- hiện đại hóa giải quyết nhiều mối quan hệ kinh tế quan trọng. Thu hút tập trung các nguồn vốn đầu tư, ứng dụng các chuyển giao công nghệ, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nhằm phát triển lực lượng sản xuất. Việc phát triển KCN là một trong xây dựng và phát triển KCN là một trong những đường lối quan trọng trong đường lối chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của Đảng. Mô hình ấy có thể làm tăng hiệu quả kinh tế, xã hội để tương xứng với những điều kiện vật chất mà chúng ta dành cho nó. Mô hình này có thể phát triển ở điều kiện Việt Nam: + Phát triển KCN phải đặt nó trong mục tiêu phát triển chiến lược kinh tế, xã hội của nước ta trong cả một quá trình. + Mô hình KCN biến đổi trong từng giai đoạn ứng với nội dung, nhiệm vụ của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta. + Xu hướng phát triển KCN theo một tiến trình có tính phổ biến như sau: Bắt đầu từ các kinh nghiệm chuyên ngành đến xây dựng các KCN tổng hợp, khi các KCN đã phát triển đến qui mô nhất định và đặc biệt là dưới sự tác động của cuộc cách mạng khoa học công nghệ hiện đại, không gian tất yếu phải được cơ cấu lại phát triển theo mô hình thích hợp xu hướng chung. KCN được xây dựng và hoàn thiện theo mô hình KCN-đô thị- dịch vụ. Đó là một KCN văn minh, hiện đại, một thực thể kinh tế , xã hội của đất nước. é Vấn đề nghèo khổ đô thị: Đây là vấn đề đang trở nên ngày càng bức thiết hơn khi quá trình đô thị hóa được đẩy mạnh với mức tăng dân số đô thị gấp hai lần trong vòng 20 năm tới và hàng triệu người nghèo di cư không hộ khẩu và không tay nghề tràn vào đô thị. Một bộ phận đông đảo trong hàng triệu nông dân ven đô, bỗng trở thành người thành thị sau các quyết định hành chính mở rộng ranh giới đô thị. Ngoài ra còng có nhiều người dân ven đô đang sống trong cơn lốc đô thị hóa, sẽ trở thành người nghèo mới trên chính quê hương mình. Họ không thích ứng kịp với sự biến đổi nhanh chóng của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, quá trình này đã đẩy người nông dân đến trước những thách thức to lớn bởi những biến đổi quá nhanh chóng về thị trường, đất đai, nghề nghiệp, lối sống mà họ chưa hề được chuẩn bị để ứng phó. Tình trạng nghèo khổ và thất nghiệp ở nông thôn sẽ di chuyển mạnh mẽ đến các thành thị. Cần thiết có những giải pháp phù hợp để các đô thị khỏi biến thành nơi tập trung sự nghèo khổ. Vấn đề này được sắp xếp trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước ta đến 2020. Chúng ta đặt mục tiêu đên năm 2020, giảm số người nghèo và thất nghiệp ở đô thị xuống dưới 5%, có những biện pháp cụ thể để hỗ trợ đào tạo và tìm việc làm mới cho người nông dân bị mất đất do xây dựng KCN, đô thị hóa. Nhà nước ưu tiên phát triển nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp, cải thiện nhà ở cho họ, xóa bỏ nhà tạm, các xóm liều, khu ổ chuột,… Chúng ta phải tạo nên môi trường sống tốt cho nhóm người nghèo ở đô thị, có sống trong một môi trường tốt thì mới giúp cuộc sống của họ tốt lên được. Triển khai nhanh chóng các hoạt động vệ sinh môi trường, xây dựng và cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng kĩ thuật, xã hội như điện, nước, đảm bảo an ninh, đáp ứng yêu cầu học hành, vui chơi lành mạnh cho tầng lớp người nghèo đô thị. Qua đó, từng bước rút ngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn, giữa người giàu và người nghèo, đẩy nhanh việc xây dựng các KCN ở khu vực nông thôn để chuyển đổi nghề nghiệp tại chỗ cho người nông dân- ổn định hơn và tạo thu nhập cao hơn, để giảm mức độ di dân ra thành thị. Trong bối cảnh toàn cầu như hiện nay, vấn đề văn hóa của nhóm người nghèo đô thị cũng cần phải được quan tâm thích đáng hơn. KẾT LUẬN: Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam chịu ảnh hưởng rất nhiều từ sự can thiệp của chủ nghĩa thực dân, của chiến tranh và sự tác động của các chính sách quản lí vĩ mô, đặc biệt là sự quá độ sang kinh tế thị trường trong thời gian gần đây. Thực tế này đòi hỏi phải có sự nghiên cứu và giải thích một cách khoa học xu hướng đô thị hóa ở Việt Nam. Những nỗ lực phát triển kinh tế ở Việt Nam tập trung vào công nghiệp hóa và đô thị hóa khiến cho việc kiểm soát và hạn chế di cư nông thôn - đô thị rất khó khăn. Hầu hết nguồn đầu tư nước ngoài vàoViệt Nam tập trung vào các trung tâm đô thị và điều này làm mạnh thêm lực hút lao động nông thôn vào các đô thị lớn. Sự tăng trưởng của các khu dịch vụ, khu công nghiệp tiếp tục cung cấp thêm việc làm cho người lao động nhập cư. Quá trình này có ảnh hưởng sâu sắc đến các trung tâm đô thị lớn như Hà Nội và Tp HCM. Hiện nay dân số hai thành phố này chiếm 10% dân số cả nước, còn dân số đô thị khoảng 35% tổng dân số đô thị Việt Nam. Dân cư ở các vùng đô thị được hưởng rất nhiều lợi ích từ sự phát triển này, đó là sự nâng cao mức sống và thu nhập của họ, sự đáp ứng tốt nhất các dịch vụ công cộng. Tình hình phát triển đô thị và các KCN cũng đã đặt ra nhiều vấn đè cấp bách như vấn đề nhà ở, việc làm, ô nhiễm môi trường, giao thông đô thị, tệ nạn xã hội,… Bên cạnh sự tăng trưởng nhanh chóng của các trung tâm đô thị lớn, phản ánh trình độ phát triển cao, ngay ở đó, vẫn luôn tồn tại một bộ phận dân cư không được chia sẻ lợi ích từ sự tăng trưởng và phát triển này. Chúng ta đang có nhiều chính sách đầu tư phát triển các KCN, đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước, tăng phúc lợi xã hội cho dân cư các tỉnh và vùng ven đô và giảm sự bất bình đẳng trong sự phát triển đô thị ở Việt Nam. Cũng cần phải gắn chiến lược phát triển kinh tế vĩ mô của đất nước với chính sách phát triển khác như phát triển nông thôn và phúc lợi xã hội, các biện pháp bảo đảm phát triển bền vững cho tương lai. Đứng trên giác độ là một người quản lí, em nghĩ rằng Nhà nước phải có những chính sách cụ thể hơn để quán triệt từng địa phương để địa phương tự lựa chọn phương án hoạt động của mình. Chính phủ luôn khuyến khích và cam kết quyết tâm ủng hộ đối với việc phát triển các KCN và giữ vai trò là đầu mối, điều phối trong việc thu hút vốn đầu tư và điều phối, tổ chức triển khai, thực hiện dự án. Việt Nam hiện tại đang có một lợi thế nhất định so với các nước khác về thu hút đầu tư nước ngoài bởi có sự ổn định về chính trị, nhưng còn nhiều yếu tố để nâng cao sự cạnh tranh như các chính sách ưu đãi, thủ tục hành chính đơn giản và hệ thống pháp lý đầy đủ, minh bạch,…. chúng ta chưa đáp ứng được yêu cầu của các nhà đầu tư lớn. Chúng ta cần kiện toàn bộ máy QLNN về KCN hơn nữa và hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật để thu hút vốn đầu tư, tạo điều kiện phát triển kinh tế đất nước. Đây là một đề án nhỏ mà em tập trung nghiên cứu về việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, do khuôn khổ đề tài và thời gian tìm hiểu ngắn nên không thể tránh khỏi những sai sót. Em rất mong được sự bổ sung và góp ý của các thầy cô giáo chuyên ngành. Mục lục Lời mở đầu 1 I. Các khái niệm: 3 1. Khái niệm đất nông nghiệp: 3 2. Khái niệm đất khu công nghiệp: 3 3. Khái niệm hiệu quả sử dụng đất: 3 4. Các quy định pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 5 1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất: 5 2. Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 6 II. Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 8 1. Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 8 2. Nội dung đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 10 2.1. Xác định vấn đề: 11 2.2. Xác định các ràng buộc thay thế: 11 2.3. Xác định các phương án thay thế: 11 2.4. Xác định lợi ích và chi phí: 12 2.4.1. Lợi ích và chi phí: 13 2.4.2. Lượng hóa các chi phí và lợi ích bằng cách nào? 14 2.4.3. Các vấn đề cần phải lượng hóa khác: 14 2.4.4. Lợi ích ròng cần được đánh giá như thế nào? 15 2.6. Phân tích độ nhạy dự án: 15 2.7. Xem xét vấn đề công bằng xã hội: 16 2.8. Trình độ và độ chính xác cần đạt tới: 16 III. Kinh nghiệm của một số nước: 17 2. Sức cạnh tranh của Việt Nam về việc thu hút doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào các KCN so với các nước khác: 19 Phần II: Tình hình của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. 20 I.Thực tế của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Thuận lợi và khó khăn: 20 II. Những thành tựu đã đạt được trong việc chuyển đất nông nghiệp sang xây dựng khu công nghiệp: 21 1. Điển hình phát triển công nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc: 21 2. Khu kinh tế Dung Quất - Quảng Ngãi: 22 2. Các dự án đầu trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam chủ yếu tập trung vào phát triển khu công nghiệp: 23 II. Chuyển đất nông nghiệp sang phát triển khu công nghiệp- Nhìn lại chặng đường 10 năm đã qua: 23 1. Sử dụng quỹ đất giao cho KCN chưa đạt hiệu quả cao: 23 2. Vấn đề giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp: 24 3. Vấn đề tái định cư và đền bù sau thu hồi đất: 25 Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp: 26 1 . Giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất KCN: 26 2. Giải pháp cho một số vấn đề xã hội phát sinh do việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất KCN: 27 KẾT LUẬN: 29