Đề tài Hoàn thiện chính sách và phương thức đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội

tại Quyết định 3528/QĐ-UB về cơ bản không khác gì so với quy định 3455/QĐ-UB .Nhìn chung, về tổng thể chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng ban hành kèm theo Quyết định 3528/QĐ-UB đã có rất nhiều tiến bộ so với các chính sách tại Quyết định 3455/QĐ-UB. Điển hình là chính sách giao đất tái định cư và chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp. Nếu như trước đây, việc giao đất tái định cư được xem xét theo nhân khẩu trong hộ đó, thì nay xem xét đến những thiệt haị thực tế của chủ sử dụng đất, làm những bức súc về quyền lợi chính đáng của công dân đối với quyền sở hữu nhà và các công trình trên đất cũng như đối với quyền sử dụng khu đất bị thu hồi. Về hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp , lâm nghiệp, mức hỗ trợ đã tăng gấp đôi, làm giảm bớt những khó khăn cho nông dân khi bị thu hồi đất nông nghiệp. 2.5. Quyết định số 20/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội, hướng dẫn thực biện Nghị định số 22/CP của Thủ tướng Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nuớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng,lợi ích quốc gia, lợi ícha công cộng và thay thế Quyết định số 3528/QĐ-UB Về cơ bản phạm vi và đối tượng áp dụng thực hiện Quyết định này tuân theo các quy định của Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ, nhưng có bổ sung nội dung “Đất thu hồi sử dụng vào việc di dân tái định cư đẻ Giải phóng mặt bằng , xaay dựng công trình phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cũng áp dụng chính sách đèn bù thiệt hại như đối với đất thu hồi đẻ xây dựng các công trình đó” cho phù hợp với thực tế công tác đền bù, Giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố. Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được đền bù bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất đền bù thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền theo khung giá đất nông nghiệp. Đối với những nơi mới đô thị hoá “ Đối với đất đô thị: hộ gia đình, cá nhân có khuôn viên đất trong đó có đất đang ở, đất nông nghiệp, đất ;lâm nghiệp đang sử dụng ổn định không có tranh chấp mà không có giấy tờ xác định diện tích đất dùng để ở, khi thu hồi đất Giải phóng mặt bằng được đền bù như sau : a/- Trường hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất thực tế bị thu hồi được đền bù bằng tiền theo giá đất tại đô thị. b/-Trường hợp diện tích đất đang sử dụng lớn hơn 120m2 đối với nội thành,180m2 nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất tối đa được đền bù theo giá đất ở tại đô thị là 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn. Phần diên tích đất còn lại được đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp nhân với hệ số điều chỉnh K theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội . Về đền bù thiệt hại đối với tài sản trên đất Căn cứ để tính đền bù nhà và cấp nhà và đơn giá xây dựng theo Quyết định của UBND Thành phố Hà Nội . (mức đền bù tương tự Quyết định3528/QĐ-UB ) Các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế có tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc phải phá dỡ giải phong mặt bằng mà tài sản đó được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước thì không đựoc đền bù thiệt hại về tài sản (vẫn lên phương án đèn bù ) và được ghi giảm vốn theo giá trị còn lại theo sổ sách ( trường hợp tài sản đã được giao vốn). Nếu có nhu cầu xây dựng lại, phải lập dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu các cơ quan tổ chức dùng một phần nguồn vốn huy động để xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc thì phần dền bù thiệt hại tài sản trả cho cơ quan, tổ chức đó theo tỷ lệ % tương ứng với số tiền thuộc nguồn vốn huy động. Về đền bù thiệt hại về hoa màu, vật nuôi, căn cứ đơn giá nông sản, thuỷ sản thực tế ở thị trường địa phương tại thời điểm duyệt phương án đền bù thiệt hại hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước do Sở Tài chính- Vật giá công bố. Do tực tế có nhiều phát sinh phức tạp từ việc người bị thu hồi đất khi biết sẽ bị thu hồi đất đã đem thêm nhiều cây trồng trên khu đất này, vừa không đúng cơ cấu cây trồng, lại vừa không đúng các chỉ tiêu kỹ thuật. Mục đích chính của họ là lấy thêm tiền bồi thường thiệt hại của Nhà nước hay của các chủ đầu tư. Việc làm này vừa gây tiêu cực trong nhân dân và cán bộ cấp cơ sở, lại gây thất thoát kinh phí của dự án. Để hạn chế việc làm nêu trên, UBND Thành phố Hà Nội đã cân nhắc và đưa vào nội dung quy định tại Điều 10 và Điều 11 của Quyết định 20/1998. Đối với cây trồng, những trường hợp lợi dụng việc đèn bù Giải phóng mặt bằng, để trồng cây, giâm cây với các loại cây trồng khác và số lượng vượt quá định mức kinh tế kỹ thuật thì chỉ được đèn bù theo loại cây trồng ổn định trước đây với định mức kinh tế kỹ thuật do cơ quan có thẩm quyền quy định. Đối với các trường hợp đầu tư xây dựng, chôn cất, trồng mới trên đất sau khi có công bố quy hoạch hoặc thông báo Giải phóng mặt bằng đều không được đền bù. Về chính sách tái định cư. Nguyên tắc giải quyết chỗ ở cho người sử dụng nhà, đất ở bị thu hồi , mà theo đó, đối với người sử dụng đất ở tại khu nội thành, nội thị xã, thị trấn khi bị thu hồi đất thì chủ yếu được đền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc giải quyết để người bị thu hồi đất mua nhà là một vấn đề rất phức tạp, mang tính thời sự, điều đó phụ thuộc vào quỹ nhà tái định cư của Thành phố, và nếu bố trí vào khu chung cư thì bố trí như thế nào ?....Những quy định tại Điều 6 của Quyết định 20/1998 cũng nêu cụ thể như sau: + Đối với nhà ở bị thu hồi thuộc sở hữu Nhà nước. Người bị thu hồi được mua nhà 1 tầng hoặc nhiều tầng bố trí cho 1 hộ sử dụng- Nếu diện tích nhà bán tương đương diện tích thu hồi, giá bán nhà tính theo mức giá chuẩn tối thiểu xây dựng nhà mới do UBND Thành phố quy định, giá đất bằng 40% theo quy định- Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích thu hồi, phần chênh lệch diện tích bán theio giá nhà đảm bảo kinh doanh, giá đất bằng 100% theo quy định. + Đối với nhà tư nhân bị thu hồi, được mua nhà mới có diện tích không thấp hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi nhưng không được vượt quá mức diện tích tối đa đã quy định tại khoản 2- Trường hợp được mua nhà một tầng hoặc nhà nhiều tầng bố trí cho 1 hộ gia đình; Nếu diện tích nhà bán tương đương diện tích nhà, đất ở bị thu hồi, giá bán nhà tính theo khung giá đã đền bù cho diện tích nhà bị thu hồi, giá đất bằng 100% theo quy định; Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích nhà, đất bị thu hồi, phần chênh lệch diện tích bán theo giá nhà đảm bảo kinh doanh, giá đất bằng 100% theo quy định. Đối với cả hai trường hợp trên nếu diện tích nhà được mua tại nơi mới nhỏ hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi thì phàn chênh lệch này ngoài phần được đền bù, còn được hỗ trợ 10% giá đất tại nơi bị thu hồi. Về giao đất tái định cư. a/- Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ bằng hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dưới đây thì được giao bằng 100% diện tích bị thu hồi. -60m2 đối với khu vực nội thành. - 80m2 đối với vực nội thị xã, thị trấn, các phường mới được thành lập từ năm 1993. - 120m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng, 160m2 đối với khu vực nông thôn trung du và 200m2 đối với khu vực miền núi, b/- Nếu diện tích bị thu hòi toàn bộ lớn hơn các mức quy định tại mục a trên đây thì được giao đủ theo mục a và giao bổ sung 50% phần diện tích chênh lệch, nhưng tổng diện tích đất được giao không lớn hơn 1,5 lần đối với đất ở đô thị và không lớn hơn 2 lần đối với đất ởt nông thôn. c/- Trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ đất ở của người đang sử dụng mà diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40m2 đối với đất đô thị, 100m2 đối với đất ở nông thôn thì người có đát bị thu hồi được đền bù bằng tiền, có thể được xét mua nhà hoặc được xét cấp đất bổ sung cho đủ mức giao tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ( 40m2 đối với đất ở tại đô thị; 100m2 đối với đất ở thuộc nông thôn), nhưng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá do UBND Thành phố quy định nhân hệ số điều chỉnh như sau: -K =1,5 đối với trường hợp giao đất ở tái định cư tại đô thị. - K = 1,0 đối với trường hợp giao đất ở tái định cư tại vùng nông thôn. Về chính sách hỗ trợ; Tại điều 12 của Quyết định 20/1998 quy định việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho nhưng lao động nông nghiệp phải chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất (Thực hiện theo mục a khoản 4 Điều 25 của Nghị định 22/CP) được xác định tương tự như quy định tại Quyết định số 3528/QĐ-UB (Hỗ trợ lợi nhuận sane xuất nông nghiệp quy thóc trong thời gian 20năm ), là 60 tấn /ha (số tiền hỗ trợ này đượch chuyển toàn bộ cho người đang sử dụng đất bị thu hồi. Tại Điều 13 của Quyết định 20/1998 có quy định việc hỗ trợ thiệt hại về đất với người bị thu hồi đất ở không có đủ điều kiện được đền bù thiệt hại về đất. Nếu người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, chuyển đổi cho tặng của người sử dụng đất trước mà người sử dụng đất trước có đủ điều kiện được đền bù theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 22/CP thì người đang sử dụng đất được hỗ trợ 80% giá đất quy định của loại đất đâng sử dụng và được giải quyết chỗ ở theo Điều 6 của quy định này. Người bị thu hồi đất ở nếu được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận đất đó đã sử dụng ổn định từ ngày 8/1/1988 đến trước ngày 15/10/1993 và không phải là đất lấn chiếm thì được hỗ trợ 50% giá đất quy định của loại đất đang sử dụng. Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến ngày có quyết định thu hồi thì được hỗ trợ 30% giá đất quy định của loại đất đang sử dụng. Việc xác nhận thời điểm sử dụng đất trên thực tế là rất khó, vì công tác quản lý đất đai của chúng ta không có sự liên tục và kế thừa đầy đủ, nhất là những khu vực trước đây còn là khu dân cư nông thôn, nhưng nay lại là khu dân cư đô thị, giá đất có sự chênh lệch lớn, cán bộ cấp phường không có thông tin đầy đủ, nhiều trường hợp đã xác nhận rồi, nhưng khi có khiếu kiện, UBND phường lại huỷ nội dung đã xác nhận, gây khó khăn cho công tác đền bù, Giải phóng mặt bằng : ví dụ như đối với các trường hợp tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, khi lập phương án đền bù thiệt hại để thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đê Hữu Hồng, UBND phường đã xác nhận đất của một số trường hợp ở chân đê là đất ở cũ, do ông bà cha mẹ để lại hoặc đất được sử dụng trước khi có Luật đất đai, nhưng khi có khiéu kiện và các cơ quan Nhà nước tổ chức thanh tra, kiểm tra thì UBND phường lại có văen bản xinh rút những nội dung đã xác nhận. Tại Điều 14 Quyết định này, UBND Thành phố Hà Nội quy định các chính sách hỗ trợ khác nổi bật là việc hỗ trợ di chuyển nhà ở cho các chủ sử dụng đất (là 35.000 đ/m2, đối với nhà cấp III trở lên), 25.000 đ/m2 đối với nhà cấp IV và 15.000 đ/m2 đối với nhà tạm thời dưới nhà cấp IV dùng làm nhà ở. Nhưng tổng mức đền bù di chuyển cho một chủ sử dụng nhà đất tối đa không vượt quá 3000.000 đ và tối thiểu không thấp hơn 1000.000 đ. Đặc biệt đối với các trường hợp sử dụng nhà đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở, nếu không nhận nhà hoặc đất ở khu tái định cư trong phạm vi Thành phố Hà nội mà chuyển chỗ ở về tỉnh khác thì được hưỏng mức đền bù di chuyển là 5000.000 đ/ chủ sử dụng nhà,đất. Chính sách này hiện nay đang gây trang cãi rất nhiều; bởi đã quy định hỗ trợ theo m2 thì tại sao lại phải khống chế mức tối đa? và việc quy định mức tối thiểu thì hộ có một vài m2 đất bị mất cũng được hưởng như người mất nhiều hơn ? mà trong khi đó GPMB lại cần những người mất nhiều hơn, họ sớm giao mặt bằng thì Nhà nước càng được lợi. Việc khuyến khích họ đi nơi khác tái định cư chỉ là hình thức chắn sóng nơi này, họ lại nhảy đi nơi khác (bất hợp pháp) tức là đẩy gánh nặng sang tỉnh khác mà thôi. (Quận Cỗu Giấy đang bức súc về vấn đề này). Trên thực tế, nội dung này rất khó triển khai thực hiện vì ngay đối với trường hợp di cư bất hợp pháp, ở tại khu “xóm liều” thì việc trục xuất họ cũng không phải là dễ dàng vì mỗi người trong những con người ấy đều có lý do riêng khi phải dứt bỏ quê quán của mình, nếu không lắm tốt công tác tư tưởng thì có thể bị đánh giá là vi phạm nhân quyền, Hiến pháp. Riêng đối với các hộ ở khu xóm liều Thanh Nhàn, UBND Thành phố Hà Nội phải hỗ trợ tới 20.000.000 đ khi GPMB để xây dựng Công viên Tuổi trẻ, các hộ dân này mới chịu chấp nhận. Khi xem xét phương án chính sách hỗ trợ nêu trên, nhiều ý kiến còn cho rằng “ như vậy mấy thằng nghiện ngập, chích hút lại được hỗ trợ với số tiền không kém gì chính sách hỗ trợ với người có công với cách mạng ? rồi liệu với cung cách quản lý như của ta thì họ lại đến “xóm liều” nào nữa ? Điều 19 của Quyết định 20/QĐ-UB quy định về khiếu nại của người bị thu hồi đất đối với phương án đền bù, Giải phóng mặt bằng và thời hiệu, cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết khiếu nại đó. “ Người bị thu hồi đất nếu thấy quyết định đền bù thiệt hại không đúng với quy định thì có quyền khiếu nại và được giải quyết theo quy định của pháp lệnh khiếu nại và tố cáo của công dân. Người khiếu nại phải gửi đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được Quyết định đền bù thiệt hại, quá thời gian này đơn khiếu nại không còn giá trị xem xét xử lý. Trong khi choè giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư theo đúng kế hoạch”. Như vậy, so với Quyết định 3528/QĐ-UB , Quyết định số 20/QĐ-UB đã có nhiều điểm kế thừa các chính sách trước đây của UBND Thành phố Hà Nội , lại có nhiều điểm bổ sung nhằm giải quyết những đặc thù về công tác quản lý đất đai của Thành phố Hà Nội. Nổi bật là chính sách tái định cư và việc bố trí nhà, đất tái định cư rất cụ thể, chi tiết với các loại đối tượng người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, cũng phải xem xét những vấn đề còn chưa hợp lý của chính sách này, đó là sự chưa phù hợp về các chính sách hỗ trợ và giá đền bù về các loại đất dặc biệt là đất nông nghiệp. 2.6. Quyết định 72/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố Hà Nội về trình tự , thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thương thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố. Đây là văn bản quy định cụ thể, chi tiết nhất của UBND Thành phố Hà Nội về trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước, của chủ đầu tư và người bị thu hồi đất trong việc tổ chức thực hiện từng khâu công việc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Nội dung của Quyết định được nêu tóm tắt như sau : UBND Thành phố Hà Nội uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, sau khi có sự thoả thuận của Hội đồng thẩm định Thành phố. Nếu không thống nhất được thì Ban chỉ đạo GPMB tổng hợp báo cáo UBND Thành phố quyết định. Sau đó UBND quận, huyện chỉ đạo Hội đồng GPMB phối hợp với UBND phường,xã, thị trấn và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ đang sử dụng đất thực hiện. Về thủ tục xét duyệt : Hội đồng GPMB xét duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư do chủ dự án đề xuất, chuyển đến Hội đồng thẩm định Thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thường thiệt hại, giá bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất. Sau khi giá trị tài sản được xác định theo luật một cách khách quan, Họi đồng GPMB tổ chức công bố công khai cho các bên liên quan và trình Chủ tịch UBND quận, huyện phê duyệt theo quy định. Trong vòng 15 ngày sau khi có quyêt định của Chủ tịch UBND quận, huyện phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại mỗi bên có thể trình kiến nghị của mình. Chủ tịch UBND quận, huyện kiểm tra lần cuối về quyết định của mình, nếu quyết định đó là đúng thì giữ nguyên, còn nếu thấy chưa hợp lý thì yêu cầu các đơn vị liên quan bổ sung thêm thông tin và xem xét bổ sung hoặc điều chỉnh. Về giải quyết khiếu nại của người bị thu hồi đất và việc cưỡng chế GPMB Công dân có quyền khiếu nại về phương án đền bù thiệt hại, tái định cư, và phải có đơn gửi UBND quận, huyện để xem xét. Trong thời gian giải quyết khiếu nại, công dân vẫn phải có trách nhiệm di chuyển bàn giao mặt bằng. Trường sau khi đã có quyết định giải quyết khiếu nại của UBND quận, huyện mà công dân không thống nhất và tiếp tục khiếu kiện thì Thường trực Ban chỉ đạo GPMB tổng hợp báo cáo UBND Thành phố Hà Nội và quyết định của UBND Thành phố là quyết định cuối cùng. Khi đã quyết định đúng chính sách quy định và được đa số các hộ gia đình chấp nhận (80% hộ trở lên), mà một số hộ vẫn cố tình chống đối, có dấu hiệu vi phạm pháp luật, thì Chủ tịch UBND quận, huyện ra quyết định cưỡng chế nhằm đảm bảo kỷ cương phép nước. IV. thực trạng công tác đền bù thiệt hại trên địa bàn thành phố hà nội trong thời gian qua 1. Đánh giá sơ bộ kết quả thực hiện công tác đền bù thiệt hại,Giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Về tình hình chung, nếu như Luật đất đai 1988 chưa quy định rõ ràng việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vào các mục đích phát triển đất nước thì Luật đất đai 1993 và các Nghị định của Chính phủ đã có quy định chi tiết vấn đề này. Đối với Hà Nội, điều này có ý nghĩa hết sức to lớn, tạo ra một hành lang pháp lý quan trọng để vận dụng vào thực tiễn công tác quản lý nhà đất, đặc biệt là chính sách đền bù,Giải phóng mặt bằng phù hợp, đẩy nhanh tiến độ khai thác các dự án trên địa bàn Thành phố. Với những nỗ lực của Thành phố cùng với sự hoàn thiện dần của những chính sách, hàng trăm dự án đầu tư đã được triển khai các thủ tục đền bù, Giải phóng mặt bằng như :Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Dự án thoát nước Hà Nội, hàng loạt các Khu đô thị mới như Trung Yên, Định Công, Linh Đàm, Nam Thăng Long, Mễ Đình..., Khu công nghiệp Hà Nội- Đài Tư, Đường 32, Đường Nguyễn Chí Thanh, nút giao thông Kim Liên-Phạm Ngọc Thạch, Đường Vành đai 3 Hà Nội, đường Láng Hoà Lạc, Trung tâm Thể thao Quốc gia phục vụ Sea Games 2003... góp phần tạo bộ mặt đô thị, đáp ứng những yêu cầu phát triển kinh tế xã hội Thủ đô. Nhìn chung, trong thời gian qua từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, các chính sách của Nhà nước và của UBND Thành phố Hà Nội đã có sự thay đổi mạnh, cả về số lượng và chất lượng mà theo đó, quyền lợi của người bị thu hồi đất ngày càng được quan tâm và đảm bảo. Về khiếu nại, tố cáo của công dân đối với phương án đền bù, Giải phóng mặt bằng trong thời gian này cũng tăng cả về số lượng và mức độ phức tạp mà mấu chốt của vấn đề là chính sách đền bù thiệt hại về đất và tính công bằng xã hội đối trong đền bù thiệt hại. Do vậy, tại thành phố Hà Nội việc đền bù thiệt hại không đơn thuần như quy định tại các văn bản chính sách mà phải kèm thêm việc giải quyết những tồn tại lịch sử về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà cửa,. Chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước nhìn chung còn quy định cứng nhắc theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành trong khi đất ngoài thị trường tự do lại có sự chênh lệch lớn với khung giá do Chính phủ ban hành. Do vậy người dân không thể dùng số tiền đền bù thiệt hại để tìm mua đwocj một mảnh đất tương đươnmg với mảnh bị thu hồi. Mặt khác họ lại so bì với người sử dụng đất ở phía trong (giáp với khu đất của họ )nay lại tự dưng trở thành mặt tiền các đường phố lớn, có sự chênh lệch lớn về giá trị quyền sử dụng so với trước đây.Vấn đề này thực chất là vấn đề chênh lệch địa tô, mà Nhà nước chưa có văn bản nào quy định về việc giải quyết vấn đề này. Hiện nay Hà Nội đang thí điểm thực hiện việc bố trí tái định cư tại chỗ để tránh tình trạng nêu trên,nhằm đảm bảo công bằng cho mọi người,(ở TP.HCM và Đà Nẵng vấn đề này được giải quyết bằng cách người được ra mặt tiền thì phải đóng trêm tiền và họ thực hiện rất tốt). Đối với đất nông nghiệp (là tư liệu sản xuất chính của nông dân), thì vấn đề giá đất không hoàn toàn là yếu tố dẫn tới khiếu nại mà vấn đề khu dân cư nông thôn ít được đầu tư và nông dân chủ yếu lại sinh sống bằng sane xuất nông nghiệp, không có ngành nghề phụ khác và không được Nhà nước đầu tư trong chuyển nghề. Do vậy, khi bị thu hồi đất với quy mô lớn, bức súc của dân là họ sẽ sống bằng gì, con cháu của họ sẽ ra sao khi đất nông nghiệp- nguồn thu nhập chính, nay không còn nữa. Ví dụ dự án sử dụng đất nông nghiệp với quy mô lớn đầu tiên là dự án Khu vui chơi- giải trí- sân gôn tại xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh (120ha, thu hồi đất năm 1995) nhân dân không đồng tình với phương án đền bù của UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt, đòi mức giá cao hơn, yêu cầu có chính sách tuyển dụng lao động, tình hình an ninh, trật tự ở địa phương nhiều lúc rất căng thẳng (rào làng, đào đường, phá hỏng máy móc....).Khi tổ chức xong công tác GPMB (1999) thì chủ đầu tư không còn cơ hội để kinh doanh nữa và cùng với cuộc khủng hoảng Châu A dự án này cho đến nay đã không được triển khai. Thêm nữa là việc giải phóng mặt bằng khu công nghiệp Phú Thị, huyện Gia Lâm, nhân dân muốn dùng sức ép của khiếu nại về Giải phóng mặt bằng để giải quyết những bức súc về tố cáo của mình đối với các vi phạm của lãnh đạo chính quyền địa phương. Đối với đất đô thị vấn đề này được thể hiện qua dự án đường 32 đoạn qua địa bàn huyện Từ Liêm, khi Nhà nước thu hồi đất đẻ mở rộng đường 32 (năm 1995) nhất là việc giải toả khu tập thể Văn công Mai Dịch hay khu tái định cư Dịch Vọng, khiếu nại của nhân dân thực sự găy gắt, tạo sự quan tâm của rất nhiều cơ quan thông tin, báo chí. Một số tồn tại đến nay Thủ tướng Chính phủ vẫn đang chỉ đạo khắc phục, nhưng chưa xong. Trong thời gian tới công tác đền bù thiệt hại, Giải phóng mặt bằng của Thành phố Hà Nội rất nặng và vẫn mang tính thời sự nóng bỏng. Dự kiến hàng năm Thành phố phải GPMB khoảng 1000 ha đất và bố trí tái định cư khoảng 7000 hộ dân. Ngoài việc GPMB thực hiện các dự án phát triển đô thị, công nghiệp, Thành phố cũng cần chỉnh trang lại các tuyến đường, các khu phố hiện có tạo bộ mặt đô thị khang trang hiện đại.Do vậy việc quan tâm đến vấn đề hoàn thiện các chính sách về đền bù thiệt hại là vô cùng cấp bách. 2.Kết quả thực hiện đền bù thiệt hại GPMB và Tái định cư ở Hà Nội từ khi ban hành Nghị định 22/CP và Quyết định 20/QĐ-UB đến nay. Sau hơn 5 năm thực hiện Nghị định 22/CP (1998-2003) Từ năm 1998-2000. Số công trình GPMB là 76; Tổng diện tích đất thu hồi là 2.817136 m2;Trong đó đất ở là 85.443 m2; Diện tích đất đã đền bù là 555.151 m2; Trong đó đất ở là 78.837 m2; Số hộ dân , cơ quan di chuyển GPMB là 2.224; Số tiền đền bù hỗ trợ là hơn 169 tỷ đồng; Diện tích giao đất tái định cư là 13.298 m2. Năm 2001 số lượng dự án và vốn đầu tư tăng gấp đôi so với năm 2000 (dự án sử dụng vốn ngân sách taưng 43% ) có 333 dự án đầu tiên liên quan đến GPMB vốn đầu tư của kế hoạch năm 2001 là trên 3000 tỉ đồng, diện tích đất thu hồi trên 1.300 ha liên quan đến trên 20.000 hộ và tổ chức, (trong đó có trên 6000 hộ bị ảnh hưởng đến nhà ở ). Trong tổng số 333 dự án có 257 dự án đủ điều kiện triển khai công tác GPMB chiếm 73%, có 159 dự án đã thực hiện xong GPMB chiếm 61,5% gấp hơn 2 lần năm 2000, đã bồi thường cho hơn 8000 hộ với kinh phí trên 500 tỉ đồng, bố trí tái định cư được trên 1.400 hộ. Năm 2002 tổng số dự án là 417 dự án, đã hoàn thành GPMB là 194 dự án và thu hồi 1003 ha đất, tổng diện tích đất phải thu hồi là 1600 ha, liên quan đến gần 3 vạn hộ dân, cần bố trí tái định cư là 6988 hộ, đã bố trí tái định cư được 969 hộ. Kinh phí đền bù trên 3000 tỉ đồng (trong đó nguồn vốn địa phương là 783 tỉ đồng). Quý I năm 2003 tổng dự án là 308 dự án; diện tích đất thu hồi là 1920 ha, số hộ liên quan là 35.403 hộ, trong đó số hộ cần bố trí tái định cư là 2.524 hộ; Tính đến hết tháng 3/2003 số hộ đã điều tra khảo sát là 15.986 hộ, số dự án đã bàn giao mặt bằng là 19, diện tích đất bàn giao là 133 ha, số hộ nhận tiền đền bù là 4022 hộ, tổng số tiền chi trả là 59.750 triệu và đã bố trí tái định cư được 114 hộ. Hà Nội là khu vực sôi động và thể hiện một cách toàn diện nhất về chính sách đền bù GPMB và tái định cư trên cơ sở Quyết định 20/QĐ-UB . Thực tế trải qua một thời gian thực hiện, việc thu hồi đất, đền bù thiệt hại, chính sách hỗ trợ đã tác động đến lợi ích của nhiều đối tượng và làm ảnh hưởng đến kinh tế xã hôị của cộng đồng. Trong khi một bộ phận dân cư khá lên rõ rệt lại không ít số hộ dân cư đi đến chỗ bần cùng vì không có tư liệu sản xuất, không khôi phụcdduwowcj nguồn thu nhập. Do những diễn biến phức tạp trong quan hệ sở hữu tài sản tồn tại mang tính lịch sử về quản lý đất của Thành phố Hà Nội trước đây và những thay đổi chính sách của Nhà nước qua các thời kỳ, nên quá trình triển khai thực hiện đã phát sinh nhiều khiếu kiện, chủ yếu tập chung vào giá đền bù thiệt hại, giao đất tái định cư. Bởi theo Quyết định 3519/QĐ-UB thì giá đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp là rất thấp, nhưng ben cạnh đó tại thời điểm có dự án giá đất chuyển nhượng thực tế thường gấp 10-12 lần so với khung giá quy định. Đối với tài sản gắn liền với đất, các chính sách bồi thường về cây cối hoa màu, được người dân đồng tình ủng hộ, một số dự án đền bù cho một số công trình, cây cối hoa màu cao hơn cả giá thị trường nên đã hạn chế được rất nhiều khiếu kiện. Hiện nay Nghị định 22/CP chưa có quy định cụ thể về cách tính giá trị thiệt hại thực tế cho nhà và công trình kiến trúc, một số nơi thực hiện công tác đền bù tài sản và hoa màu chưa phù hợp , áp đặt không được nhân dân đồng tình ủng hộ. Trên đây là những kết quả đáng khích lệ sau một thời gian thực hiện Nghị định 22/CP. Tuy nhiên chính sách cũng còn nhiều điểm bất cập cần khắc phục trong thời gian tới. 3. Thực trạng công tác đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quá trình phát triển kinh tế xã hội Thủ đô trong thời gian qua đã làm tăng nhu cầu nâng cấp, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, khu đô thị mới ... đòi hỏi hàng năm Thành phố phải dành diện tích đất khá lớn. Phần lớn diện tích đất này được thu hồi lại từ đất đang sử dụng, do vậy công tác bồi thường thiệt hại càng quan trọng hơn khi nào khác. Tại thời điểm trước năm 1994 về chính sách , khuôn khổ pháp lý cho công tác đền bù thiệt hại, tái định cư thống nhất mà chính quyền và chủ đầu tư đã xây dựng những cơ chế riêng và áp dụng cho từng dự án. Tại Hà Nội, UBND Thành phố ban hành quyết định 1231/QĐ-UB . Quy định này này chỉ quy định đền bù tiệt hại về tài sản, không quy định đền bù thiệt hại về đất và tiêu chuẩn để được xem xét giao đất là số nhân khẩu khi phải di dời. Thời kỳ này do thiếu nhân lực, tài chính, thiếu sự phối hợp đồng bộ nên công tác tái định cư không được tổ chức một cách thực thụ, thiếu sự giám sát không có cơ chế giải quyết khiếu nại. Có dự án đến nay vẫn chưa quýet toán được tiền đền bù, gây khiếu kiện kéo dài như việc GPMB tuyến đường giao thông huyện Gia Lâm, Đông Anh, quận Ba Đình... Trước năm 1994, Thành phố có ít tài liệu về tái định cư trên địa bàn, tuy nhiên qua thực tế triển khai một số dự án (đường Đại Cổ Việt, đường Giải Phóng, Quốc lộ 1A..) có thể rút ra những nhận định sau : Điều kiện sống của người dân tại nơi tái định cư ít được cải thiện, thậm chí có nơi còn khó khăn hơn trước. Khả năng phục hồi thu nhập của người dân (nhất là các hộ trước đây có điều kiện mặt bằng để kinh doanh thương mại, dịch vụ )ở mức thấp. Quá trình thực hiện công tác tái định cư thường kéo dài ví dụ : việc giả toả hành lang đê Nguyễn Khoái năm 1986 đến năm 2001 mới giải quyết tái định cư. Thực tế việc đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp là không có mà chỉ được hỗ trợ bằng 4 năm sản lượng và hỗ trợ đào tạo chuyển nghề nên hầu hết người đan đã không được hưởng kết quả của quá trình đô thị hoá, bởi họ không có đủ điều kiện tái tạo khôi phục cuộc sống như cũ. Giai đoạn từ năm 1994 đến nay, do những đổi mới cơ bản trong chính sách GPMB, đặc biệt là chính sách đền bù thiệt hại, tái định cư đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án và đồng thời đảm bảo cuộc sống của những người bị thu hồi đất ngày một tốt hơn. Trong năm 2002 Thành phố Hà Nội đã có khoảng 417 dự án. Dự kiến năm 2003 có khoảng 400 dự án liên quan đến GPMB, trong đó tiếp tục có nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn, như Quốc lộ 5 kéo dài, đường vành đai 2, khu đô thị Nam Thăng Long...với số hộ cần bố trí tái định cư khoảng 7000 hộ. Các chính sách về đền bù thiệt hại tại thời điểm này, Thành phố Hà Nội áp dụng chủ yếu là Nghị định 22/CP , Thông tư 145/BTC của Bộ tài chính quy định về khung giá đền bù các loại tài sản trên đất và đất, Quyết định 20/1998/QĐ-UB và Quyết định 3519/QĐ-UB cộng thêm với Quyết định 72/QĐ-UB . Về mặt bằng chung các chính nêu trên đã góp phần đẩy nhanh quá trình thực hiện các dự án và đảm bảo đền bù công bằng , đúng , đủ đáp ứng nguyện vọng của người dân. Một thực trạng hiện nay là các khung giá quy định của Nhà nước đều quá thấp không đáp ứng được giá trị thực của đất đai. Chính vì vậy Hà Nội cho phép áp dụng hệ số K cao nhất từ trước đến nay (K=2,7), việc bồi thường thiệt hại nâng lên bằng cách cộng thêm các khoản hỗ trợ đặc biệt, chính biện pháp này đã làm cho mọi người phấn khởi giao mặt bằng sớm. Theo Thông tư 145/BTC thì giá đất có thể được xác định bằng nhiều cách, do vậy một thực tế đang đặt ra là người dân đòi xác định giá đất nông nghiệp theo phương pháp cộng thêm tỷ lệ chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp khấu trừ, cụ thể như sau: Giá đất áp dụng hệ số K=2,7,giá đất quy định của Nhà nước là 19300 đ/m2, hỗ trợ chuyển nghề 13.200 đ/m2, hỗ trợ tôn tạo đất 25000 đ/m2 cộng các khoản bồi thường hỗ trợ về đất là 90.300 đ/m2 (Đất nông nghiệp hạng I). Giá đất áp dụng theo cách cộng thêm tỷ lệ chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp như sau: 19.300 đ/m2 +(1.620.000 –19.300)đ/m2 x 30% = 499.510 đ/m2 (đất hạng I), như vậy có thể thấy theo cách tính 2 lợi hơn rât nhiều. Nhưng vấn đề ở đây là sẽ gây mất cân đối với mặt bằng chung về giá đất đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt cho nhiều dự án khác. Tình trạng chủ đầu tư có hỗ trợ thêm cho các hộ dân để nhanh chóng có mặt bằng đang làm phá vỡ chính sách đền bù thiệt hại củat Nhà nước gây khiếu kiện, tâm lý so bì giữa dự án này và dự án kia ví dụ : dự án khu đô thị Nam Thăng Long, chủ đầu tư tự thoả thuận hỗ trợ cho các hộ dân với mức 350.000 đ/m2 (tính cả cây và đất). Tình trạng phá đào trồng tùng và trồng đan cây với mật độ cao phát sinh trên toàn bộ các dự án như dự án Đường vào Trường Quốc tế LHQ,phát sinh tình trạng trên là 100% diện tích, riêng tiền đèn bù thiệt hại về cây đạt khoảng 400.000/m2. Bên cạnh những phát sinh của người dân thì các quy định về khung giá cũng cần phải quan tâm nhiêù hơn. Hỗu hết các dự án đều bị dân thắc mắc về giá đền bù quá thấp, mặc dù đã có bao nhiêu lần sửa đổi, bổ sung song vẫn không bắt kịp với sự biến động của thực tế, như dự án đường Quốc lộ 18 trên địa bàn huyện Sóc Sơn. Hội đồng đền bù đưa ra đơn giá đền bù cho một khóm hoa nhài từ 1.500 đ- 2.000 đ, trong khi đó giá thực tế của nó là 15.000 đ- 20.000 đ/khóm. Thực trạng đền bù thiệt hại, GPMB dự án Trung tâm y tế và phòng khám đa khoa quận Tây Hồ. Dự án Trung tâm y tế và phong khám đa khoa quận Tây Hồ có tổng diện tích phải GPMB là 4.097 m2, trong đó đất nông nghiệp là 1748,70 m2, đất ở là 332,29 m2, đất khác là 1890,60 m2. Tổng số tiền đền bù và hỗ trợ là 1.495.318.263 đ cụ thể như sau: @. Đối với hộ dân đã xây nhà và ở ổn định trên đất nông nghiệp, thì được đền bù hỗ trợ theo mục a khoản 6 Điều 6 Nghị định 22/CP của Chính phủ và Điều 5, Điều 13 quyết định 20/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội . + Đơn giá đền bù đất ở : * Các hộ có thửa đất thuộc vị trí 3 của đường Lạc Long Quân (đường loại III mức B) có mức giá 780.000 đ/m2x 2,7 =2.106.000 đ/m2. * Các hộ có thửa đất thuộc vị trí 4 của đường Lạc Long Quân (loại III mức B) có mức giá là 470.000 đ/m2x 2,7 =1.269.000 đ/m2. Tổng số tiền đền bù cho đất ở là 436.031.451 đ. Đơn giá đền bù đất vườn liền kề. Theo mục 3.2 phần II của Thông tư 145/BTC. * Các hộ có thửa đất thuộc vị trí 3: Giá đất VLK = 19.300 đ/m2 + (2.106.000-19.300)x20% =436.640 đ/m2 * Các hộ có thửa đất thuộc vị trí 4. Giá đất VLK = 19.300 đ/m2 + (1.269.000- 19.300)x 20% = 269.240 đ/m2. Tổng số tiền đền bù VLK là 50.003.188 đ. @. Đối vơí các hộ có đất nông nghiệp được đền bù hỗ trợ như sau : + Đơn giá đền bù đất nông nghiệp là 147.370 đ/m2. + Về chính sách hỗ trợ cho đất nông nghiệp, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề là 13.200 đ/m2. Do tính chất đặc thù của khu vực chuyên trồng hoa, cây cảnh nên hàng năm các hộ dân phải tôn tạo thường xuyên nên mức hỗ trợ công tôn tạo là 25.000 đ/m2. @. Đền bù vật kiến trúc và đền bù về cây cối hoa màu là theo giá quy định của Quyết định 3519/QĐ-UB . Tổng số tiền phải đền bù là 79.354.784 đ và 410.574.500 đ. @. Hỗ trợ khác. + Hỗ trợ tiền thuê nhà ở tạm cho các hộ dân được giao đất tái định cư với mức 150.000 đ/ nhân khẩu x 3 tháng = 450.000 đ/ nhân khẩu. Tổng số tiền hỗ trợ khác là 18.717.100 đ. @. Đối với các hộ có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội, có diện tích đất bị thu hồi được đền bù, hỗ trợ theo giá đất ở đề nghị xét giao đất tái định cư tại khu đất 8.557 m2 tổ 41 cụm 6 phường Phú Thượng cho các hộ có danh sách áp dụng tại khoản 2 Điều 6 Quyết định 20/QĐ-UB . 1. Hộ Nguyễn Song Hào tổ 14 cụm 2 phường Nhật Tân, đề nghị cấp 100m2 đất số tiền phải nộp ngân sách là 100m2x 1.674.000 đ/m2 = 167.400.000đồng. 2. Hộ Nguyễn Thị Chế, tương tự như hộ 1 là 167.400.000 đồng phải nộp ngân sách. 3. Hộ Đỗ Thị Vinh, đề nghị cấp 60m2 đất vậy số tiền phải nộp ngân sách là 60m2 x 1.674.000 đ/m2 = 100.440.000 đồng. Tổng số tiền đền bù thiệt hại và hỗ trợ là 1.510.318.263 đồng. Trong quá trình thực hiện đềnbù thiệt hại, GPMB dự án đã phải dùng biện pháp cưỡng chế đối với 2 hộ gia đình là hộ Nguyễn Kim Chung có diện tích sửt dụng là 308,52 m2, và hộ Chu Văn Cộng có diện tích sử dụng là 669,75 m2. Qua quá trình phân tích cụ thể phương án đền bù 1 dự án để thấy rằng công tác đền bù là vô cùng phức tạp, và các chính sách về giá đền bù đã quá lạc hậu so với thực tế. 4. Đánh giá một vài bất cập trong các chính sách của Nhà nước Nhìn chung, cho tới nay, các chính sách của Nhà nước về đền bù, GPMB, tái định cư đã được quan tâm và ngayg càng được hoàn thiện để đáp ứng các mục tiêu đặt ra trong công tác GPMB, triển khai các dự án trong giai đoạn phát triển đất nước. Đối tượng được đền bù thiệt hại do bị thu hồi đất ngày càng được xác định đầy đủ, chính xác và phù hợp hơn với tình hình thực tế. Mức đền bù thiệt hại ngày càng cao hơn, tạo điều kiện để người bị thu hồi đất có thể sớm khôi phục được các tài sản bị mất. Một số biện pháp hhỗ trợ đã được bổ sung nhằm giúp cho các hộ bị di chuyển có nơi ở mới và ổn định được cuộc sống và sane xuất. Tuy nhiên các chính sách cũng vẫn còn những hạn chế và bất cập sau : a/- Về đối tượng được đền bù thiệt hại. Do trình độ quản lý còn kém, tinh thần thực hiện pháp luật của người dân chưa cao, chưa nghiêm minh, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc xác định chính xác công bằng các đối tượng được đền bù thiệt hại. Nếu như coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp nhất để được đền bù thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì việc cấp giấy chứng nhận QSD đất cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất đai, và cả số tiền phải bỏ ra để có được cái giấy mang về để trong tủ kính, tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Đối với đất nông nghiệp, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất song khi thu hồi lại có đền bù thiệt hại. Việc đền bù thiệt hại đối với đất này thường gặp khó khăn đối với địa phương không còn quỹ đất nông nghiệp. b/-Về mức đền bù thiệt hại. Nghị định số 22/1998 đã quy định mức đền bù thiệt hại cao hơn so với quy định tại Nghị định số 90/CP nhưng vẫn không đáp ứng được mức giá của mọi người dân mong mỏi, trong phần lớn các trường hợp là phải tăng thêm các khoản trợ cấp để nâng mức giá lên cao hơn cho phù hợp với thực tế hơn.. Đối với đất nông nghiệp, ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến mà giá chuyển nhượng lại cao hơn khả năng sinh lời của đất, trong trường hợp người bị thu hồi đất muốn có mảnh đất như cũ thì số tiền đền bù thiệt hại thường không đủ để mua. Những quy định về việc miễn giảm tiền sử dụng đất, các loại lệ phí, quy định về cách tính tỷ lệ % đối với công trình bị ảnh hưởng hay việc xác định chi phí thực tế đã đầu tư vào đất nông nghiệp... chưa được quy định tại Nghị định này. Theo Nghị định 22/CP và Quyết định 20/QĐ-UB thì việc đền bù cây trồng, vật nuôi căn cứ vào giá trị sản lượng thu hoạch trong 1 năm theo năng suất bình quân 3 năm trước đó. Nhưng sự biến động của doanh thu do chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi cũng khiến cho mức hỗ trợ đào tạo chuyển nghề cho lao động nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất bị lạc hậu, Điều 12 Quyết định 20/QĐ-UB quy định mức hỗ trợ tính trên cơ sở sản lượng vào thời điểm năm 1998 là 10 tấn thóc/ ha với giá thóc là 2.200 đông/kg doanh thu 22 triệu đồng / ha, cho đến nay theo báo cáo hàng năm của các quận, huyện doanh thu nình quân đã đạt từ 45-60 triệu/ha gấp 2-3 lần so với thời điểm ban hành. Chưa có quy định thưởng tiến độ đối với đất nông nghiệp. Theo công thức xác định hệ số K theo khă năng sinh lời để tính tìn bồi thường thiệt hại về đát nông nghiệp (Thông tư 145/BTC) Giá đất theo khả năng sinh lời = Thu nhập Lãi suất tiền gửi ngân hàng Nhà nước (%năm)không kỳ hạn Như vậy, tại cùng 1 thời điểm và cùng một mức thu nhập, nếu tính theo lãi suất của ngân hàng nào trả thấp thì số tiền đền bù thiệt hại lại cao hơn so vơí ngân hàng có lãi suất lớn hơn.Điều đó là phi thực tế vì ai có tiền cũng muốn gửi ngân hàng có mức lãi suất cao. Đối với đất ở Do nhà nước chưa có quy định việc định giá đất theo giá thị trường và thị trường nhà đất này Nhà nước cũng chưa cập nhật được những biến động và việc điều tiết còn hạn chế, tức là những căn cứ để xác định giá đất thiếu cả tính khoa học và thực tế, dẫn đến thiệt hại đối với Nhà nước hoặc đối với nhân dân. Mức giá chuyển nhượng phụ thuộc vào diện tích hình thể, của thửa đất và bản thân các đối tượng tham gia giao dịch, cho nên việc tính toán làm sao đẻ áp dụng mức giá thông nhất cho tất cả các thửa đất nằm trong phạm vi GPMB là điều không đơn giản. Như vậy ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện GPMB, quá trình lập phương án bồi thường không thể xong ngay trong chốc lát do vậy việc sử dụng mức giá đất được xác định tại thời điểm lập phương án đền bù (nếu nhanh cũng phải từ 1-2 tháng sau) cũng gây khó khăn cho công tác đền bù,GPMB. Theo các quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất thì chủ sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp trước ngày 18/12/1980 được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất. Sau ngày 15/10/1993 nộp 100% tiền sử dụng đất. Như vậy, nếu đất sử dụng trước ngày 18/12/1980, khi Nhà nước thu hồi thì được đền bù 100% tiền sử dụng đất (theo diện tích đất được quy định khi cấp GCNQSD đất và QSH nhà ở). Nếu đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 khi bị thu hồi được đền bù thiệt hại 80% tiền sử dụng đất. Điều 7, Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở: “Giá bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm giá nhà và giá đất. Đối với nhà ở 1 tầng, nhà nhiều tầng 1 hộ ở phải nộp 40% tiền sử dụng đất. Đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở phải nộp 10% tiền sử dụng đất và phân bổ theo từng tầng.”. Như thế, nếu người đang ở nhà của Nhà nước cho thuê, nếu phải di chuyển do bị thu hồi đất sẽ được hưởng 60% tiền sử dụng đất theo diện tích đất có nhà được cho thuê, sẽ nhỏ hơn rất nhiều so với diện tích đất được đền bù thiệt hại theo trường hợp trên là 100% hay 80%.tiền sử dụng đất. Chính nội dung này đã tạo ra bất cập về chính sách xã hội, nếu như một công dân được Nhà nước cho thuê nhà từ năm 1960, có sử dụng thêm phần diện tich đất trong khuôn viên (nhất là đối với các biệt thự cũ)khi bị thu hồi chỉ được đền bù thiệt hại 60% tiền sử dụng đất đối với phần đất sử dụng thêm đó, trong khi một công dân khác lấn chiếm đất, nhảy dù hoặc sử dụng không có hồ sơ rõ ràng, nhưng lại được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp trước 18/12/1980 lại được đền bù thiệt hại 100% tiền sử dụng đất. c/- Về chính sách hỗ trợ và khôi phục cuộc sống. Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách tái định cư ở Việt Nam là chủ yếu tập trung vào việc đền bù thiệt hại về tài sản trên đất và đất, mà không quan tâm đến chính sách hỗ trợ khôi phục cuộc sống và tái định cư. làm cho cuộc sống của những người bị thu hồi đất ngày càng bị sa xút và khó khăn gấp bội sau khi tái định cư. Điều này có thể nhận thấy ở các hộ dân khu lòng Hồ Hoà Bình phải di chuyển để xây dựng nhà máy thuỷ điện Hoà Bình. Mặc dù di chuyển để xây dựng nhà máy điện, nhưng chính họ- những người phải di chuyển để xây dựng nhà máy này lại không hề biết điện là gì sau gần 20 năm. Tương tự đối với các hộ dân ven đường Kim Mã- Ngọc Khánh Hà Nội phải di chuyển tới các nhà trung cư cao tầng, trong khi thu nhập chính của gia đình lại trông cậy vào vỉa hè của họ ở nhà cũ... thì việc di chuyển đến ở nhà chung cư coi như là “gặp hạn” Điều cơ bản là những hỗ trợ về chuyển đổi nghề nghiệp (bằng các hoạt động đào tạo ), hỗ trợ phát triển ngành nghề (mở chợ, lập khu sản xuất...) chưa được quy định cụ thể nên không được quan tâm thực hiện trong thực tế. Phần lớn các hỗ trợ hiện nay đều thực hiện bằng tiền, trong khi người dân nhiều khi không sử dụng đúng mục đích. d/- Về tổ chức đền bù thiệt hại , tái định cư. Nghị định 22/1998 quy định cấp quận, huyện chịu trách nhiệm chính trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư, chủ đầu tư là một trong các thành viên của Hội đồng GPMB. Điều này chưa phù họp đối với các dự án sử dụng đất trên nhiều địa bàn ccác tỉnh khác nhau cũng như dự án do cơ quan Trung ương quản lý vì : Thứ nhất : Chính sách đền bù Giải phóng mặt bằng, tái định cư do các tỉnh ban hành không đồng nhất với nhau; giá đất cũng không trùng nhau, đối với khu đất giáp ranh( ở tỉnh này có thể là khu dân cư nông thôn, ở tỉnh lân cận lại là đất ven đường giao thông ). Thứ hai : các chủ dự án- Ban QLDA không thể trực tiếp tác động tới Hội đồng Giải phóng mặt bằng quận, huyện mà lại phải báo cáo bộ chủ quản, rồi Bộ chủ lại trao đổi văn thư hành chính với UBND cấp tỉnh , sau đó cấp tỉnh lại giao nhiệm vụ chỉ đạo xuống các cấp, các ngành trực thuộc. Như vậy một vấn đề vướng mắc nhỏ khi cần giải quyết phải đi một vòng khá dài, làm chậm tiến độ triển khai dự án. Một vấn đề vô cung cấp bách và quan trọng là các văn bản chính sách chưa có quy định rõ ràng về thời gian trả tiền và tiến hành giải toả. Nhiều dự án đầu tư chưa có quy định rõ ràng nội dung về thẩm định, kế hoạch tái định cư và tổ chức xây dựng khu tái định cư; các dự án này khi tiến hành khảo sát, nghiên cứu để lập báo cáo khả thi đều không kiểm đếm chính xác các tài sản bị thiệt hại, không thực hiện tái định trước khi thi công và đều bị động trong công tác tái định cư, dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án. e/- Về công tác tái định cư. Các vả bản chính sách đều chưa quy định cụ thể về quy trình lập và thẩm định khu tái định cư, do đó công tác đền bù thiệt hại và tái định cư của các dự án đều không được chuẩn bị cẩn thận và đúng trình tự, thiếu sự phối kết hợp giữa các bên liên quan và sự tư vấn, góp ý của cá nhân, tập thể người bị thu hồi đất cũng như tại nơi có đất để chuẩn bị làm khu tái định cư đó. Điều 29 của Nghị định số 22/1998 chỉ quy định điều kiện, tiêu chuẩn của các khu tái định cư nhưng lại không quy định các dự án đầu tư có di dân phải bắt buộc có hạng mục xây dựng khu tái định cư dẫn đén nhiều dự án chậm thực hiện. Thực tiễn đòi hỏi các dự án có di dân bắt buộc phải có phương án xây dựng khu tái định cư khả và phương án sử dụng lao động tại nơi thu hồi đất. g/- Về giám sát tổ chức thực hiện công tác đền bù ,Giải phóng mặt bằng . Việc giám sát tổ chức thực hiện công tác đền bù, Giải phóng mặt bằng tái định cư chưa được quy định tại các văn bản chính sách, trong khi đó công tác này lại có liên quan nhiều đến quản lý đất đai, đầu tư xây dựng, là nơi dễ có nhiều tiêu cực nhất. Cùng với việc này là việc chấp hành các chính sách, pháp luật của Nhà nước chưa nghiêm, nhận thức của nhiều cơ quan quản lý Nhà nước, của công dân chưa đầy đủ, các chính sách còn chồng chéo, dẫn đến nhiều khó khăn, phức tạp trong công tác đền bù. h/- Về khiếu nại, tố cáo đối với phương án đền bù, Giải phóng mặt bằng . Vì chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng tái định cư của Việt Nam là không tự nguyện, do vậy, việc công dân có đơn thư khiếu nại, tố cáo do quyền lợi của mình bị xâm hại là điều hiển nhiên. Nhều trường hợp lấy tố cáo để nhằm đạt được hành vi khiếu nại không chính đấng của mình. Cũng có một bất cập là công dân cứ khiếu nại thì Nhà nước lại xem xét bổ sung chính sách đền bù,Giải phóng mặt bằng theo hướng tăng dần. Điều này tạo tâm lý cứ khiếu nại là được tăng tiền bồi thường thiệt hại và tiến độ dự án cũng vì thế mà chậm theo, đồng thời tạo tiền lệ xấu trong tâm lý người bị thu hồi đất, không chịu bàn giâ mặt bằng, trông chờ việc bồi thường thiệt hại với mức cao hơn. Mặc dù Điều 38 Nghị định 22/1998 quy định sau 15 ngày kể từ ngày công bố phương án bồi thường thiệt hại là không giải quyết đơn thư khiếu nại nữa, thế nhưng thực tế có quá thời hạn trên các cơ quan Nhà nước vẫn xem xét, giải quyết. Cũng xuất phát từ những bất cập của chính sách, mà cụ thể là Nghị định 22/CP ; Phó Thủ tướng Nguyễn Công Tạn đã có lần nói rằng “ Nhà nước ta đã ban hành hàng nghìn văn bản pháp luật nhưng chưa thấy cái nào lại dở như Nghị định 22/1998 vì Nhà nước thì không thực hiện được, dân thì không đồng tình, cả nước có trên 5 triệu lượt đơn khiếu kiện về đất đai, nếu bằng ấy người mà làm cách mạng thì chính quyền của ta có còn không ? 5. Nguyên nhân của những tồn tại trên + Chưa có nhận thức đúng của tất cả mọi người, mọi ngành, mọi cấp về vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cả trong chính sách và tổ chức thực hiện, dẫn đến việc vận dụng Nghị định 22/CP khác nhau. +Sự thiếu đồng bộ trong chính sách của Nhà nước. Vấn đề đền bù thiệt hại và tái định cư là vấn đề kinh tế- xã hội tổng hợp, liên quan đến nhiều mặt của đời sống xã hội, bị chi phối và phụ thuộc vào nhiều quy định tại các văn bản pháp luật hiện hành như luật đất đai, Bộ luật dân sự, luật ngân sách. Luật lao động, Luật khiếu nại tố cáo....trong khi các quy định tại các luật và văn bản của Chính phủ lại chưa đồng bộ, đầy đủ, cụ thể, một số quy định giữa các luật và văn bản của Chính phủ còn có sự khác biệt mâu thuẫn như Nghị đinh 52/CP, Nghị định 89/CP trước đây và Nghị định 38/2000/NĐ-CP hiện nay...chưa thống nhát với Nghị định 22/CP về thời điểm thế nào gọi là sử dụng đất ổn định, chưa thống nhất về trách nhiệm tổ chức thực hiện đền bù thiệt hại, trách nhiệm chi trả tiền đền bù, trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng khu tái định đư. +Hồ sơ ban đầu về đất đai, tài sản để xác định quyền sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể và tính hợp pháp của tài sản còn quá thiếu. Việc chậm tiến hành lập sổ địa chính và cấp giấy chứng nhậnQSD đất ở đã dẫn đến thiếu cơ sở khi tiến hành xem xét đền bù cho từng đối tượng sử dụng đât cụ thể. + Đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đền bù,Giải phóng mặt bằng ở hầu hết tất cả các địa phương, dự án đều yếu và thiếu, trong khi công tác tập huấn, bồi dưỡng kiến thức còn chậm và không thường xuyên cũng đã hạn chế để tổ chức thực hiện công tác đèn bù thiệt hại,Giải phóng mặt bằng . Vấn đề đền bù thiệt hại, Giải phóng mặt bằng là một vấn đề mang tính thời sự, có tác động trực tiếp tới lợi ích của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và Nhà nước nên những tồn tại, thiếu sót được xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, trên đây mới chỉ là một số nguyên nhân chủ yếu cần được sửa chữa và bổ sung ngay. 6. Những vấn đề đặt ra. Theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 2001-2010 đã được HĐND Thành phố khoá XII. kỳ họp thứ 4 thông qua, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì đến năm 2010, Hà Nội sẽ chuyển mục đích sử dụng 22.001 ha đất sang phát triển đô thị và công nghiệp, trong đó diện tích đất nông nghiệp phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng là 10.166 ha ( năm 2001 là 790 ha; thời ký 2001-2005 là 5.208 ha). Bên cạnh thu hồi đất sản xuất nông nghiệp, dự kiến tổng diện tích đất ở nông thôn phải giải toả đền bù khoảng 845 ha, số hộ gia đình phải di dời từ năm 2001 đến 2010 khoảng 35000 hộ. Số lao động nông nghiệp bị mất việc, thiếu việc làm hàng năm do ảnh hưởng của quá trình trên khoảng 200.000 người (thời kỳ 2001-2005 khoảng 104.000 lao động; thời kỳ 2006-2010 khoảng 100.000 lao động). Tình hình trên đang đặt ra cho công tác đền bù thiệt hại, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Ap dụng nhất quán và phù hợp các chính sách về GPMB. + Bảo đảm nguyên tắc công khai, dân chủ, công bằng (công khai quy hoạch, chính sách đền bù, hỗ trợ, dân chủ trong điều tra, thống kê tài sản, công bằng về chính sách bồi thường thiệt hại. +Nhanh chóng giải quyết khiếu nại của nhân dân, đồng thời kiên quyết xử lý trường hợp trây ỳ trục lợi cá nhân, cản trở thực hiện công tác GPMB, coi thường kỷ cương phép nước. + Chuẩn bị chu đáo quỹ đất, quỹ nhà đủ điều kiện hạ tầng để phục nụ tái định cư, công tác này phải được đưa lên ngang hàng với xây dựng phương án, kế hoạch tài chính bồi thường thiệt hại. + Tiếp tục hoàn chỉnh công việc sửa đổi, bổ sung các chính sách về đền bù thiệt hại như Quyết định 20/QĐ-UB , Nghị định 22/CP, Quyết định 3519/QĐ-UB , Quyết định 72/2001/QĐ-UB theo hướng tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong GPMB đồng thời với cải cách hành chính về đầu tư XDCB; Ban hành quy định về xây dựng, quản lý và phân bổ quỹ nhà, đất tái định cư, cơ chế bán nhà. + Nghiên cứu ban hành các cơ chế chính sách nhằm tạo thế chủ động trong GPMB, nhất là quỹ nhà tái định cư, chuyển đổi sản xuất ở những vùng đã có quy hoach phát triển đô thị và hỗ trợ hạ tầng cho những nơi bị thu hồi nhiều đất canh tác. + Xây dựng hoàn chỉnh chính sách hỗ trợ, khôi phục cuộc sống cho người dân sau khi di dời, đặc biệt đối với người dân sinh sống chủ yếu bằng sản xuất nông nghiệp nhưng bị thu hồi hết đất sản xuất. Ơ khu tái định cư các cấp chính quyền cần quan tâm hơn nữa đến việc quản lý và tạo điều kiện thuạan lợi cho người dân chuyển đến. + Xây dựng chính sách chuyển đổi và tái tạo việc làm cho số lao động nông nghiệp bị thu hồi đất. Quy định rõ trách nhiệm và cơ chế phối hợp trong giải quyết việc làm cho người nông dân bị thu hồi đất giữa chính quyền các cấp và cơ quan chuyên môn. +Giải quyết triệt để những bất cập nêu trong phần (những bất cập ) cũng là vấn đề đặt ra vô cùng cấp bách, và thiết thực.