Đề tài Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU Kể từ khi đổi mới (1986) thị trường BĐS từng bước hình thành và phát triển.Từ đó đến nay, thị trường BĐS phát triển đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá…Điểm đột phá mà Đảng ta đã nựa chọn chính là đổi mới chính sách đất đai trong kinh tế nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp từ hợp tác xã, tập đoàn sản xuất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Điểm đột phá này đã đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc nhóm 3 nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Thành công bước đầu này đã chứng minh tính đúng đắn của chủ trương Đổi mới của Đảng ta. Việc lựa chọn điểm đột phá như vậy đã thể hiện sự tính toán toàn diện từ lý luận tới thực tiễn. Đất nước ta là nước nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá trong khu vực kinh tế nông nghiệp; đất đai là tư liệu sản xuất nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá là chính sách đất đai .Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa hiện đãi hóa do đó nhu cầu về đất cho các khu công nghiêp và nhu cầu đất ở cho người dân do sự gia tang dân số .Vì vậy nhu cầu về đât đai hiện nay là rất lớn vì vậy sẽ có rat nhiều đât đai BĐS trao đổi mua bán… Trong sự phát triển nền kinh tế thị trường có sự định hướng của nhà nước theo con đường xã hội chủ nghĩa thì việc quản lý vĩ mô của nhà nước là không thể thiếu đối với thị trường BĐS.Nhằm giúp cho thị trường BĐS được phát triển lành mạnh và tạo đà cho nền kinh tế phát triển để xây dựng nước ta thành một nước cồng nghiệp hóa hiện đại hóa theo con đường chủ nghĩ xã hội .Vì vậy nhóm em đã chọn đề tài “Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản “ để nghiên cứu về các nội dung và vai trò quản lý nhà nước về thị trường BĐS . II. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản 1.1. Khái niệm Là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý Nhà nước như quy hoạch và kế hoạch hóa , pháp luật và các chính sách kinh tê để kiểm soát , điều tiết hành vi của các chủ thế tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản (BĐS) nhằm đưa thị trường BĐS vận động và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước. 1.2. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của "bàn tay vô hình-thị trường" và "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó.Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v..) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước). Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái v.v.. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: -Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS - Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế... thống nhất quản lí BĐS theo pháp luật; - Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v.. Như vậy Nhà nước đã tạo "sân chơi", tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường. Nhà nước đã quản lý điều hành thị trường, làm "trọng tài" giữa các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển thị trường BĐS phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Ngoài ra, Nhà nước cũng có vai trò tham gia thị trường với tư cách là bên cung và bên cầu trên thị trường BĐS. Nhà nước tham gia cung đất đai và một số BĐS thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà thị trường không muốn hoặc không đủ sức tham gia như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cho người thu nhập thấp và cung ứng bất động sản để chủ động điều tiết thị trường... Ngoài ra, Nhà nước cũng là bên cầu lớn của thị trường BĐS như các công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Nói tóm lại, BĐS là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào, nhưng không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được. Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường. Quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội. Những cơ sở khoa học trên đây về BĐS và thị trường BĐS trên đây là những tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp hữu hiệu cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Theo quy định tại Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản về trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản như sau: Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.      2. Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS .Vì vậy chính phủ các nước đều ban hành hệ thống pháp luật và các văn bản dưới luật để quản lý và điêu hành sao cho hoạt đông của thị trường BĐS được phát triển lành mạnh tạo điều kiện phát triển nền kinh tế. 2.1. Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường BĐS Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rât nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường BĐS. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến thị trường BĐS bao gồm: Luật đât đai, Luật kinh doanh bât động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở, ngoài ra còn có các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đât đai, bất động sản… Ngoài ra còn có các văn bản dưới luật như: Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị … Cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản pháp luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống. Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS. Ban hành các chính sách về tài chính , thuế đối với đăng ký BĐS , với các loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất ,khung giá nhà … Ban hành chính sách đền bù , bồi thường giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất . Phát hành trái phiếu với nhà đất , BĐS ; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng khoán … Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dich vụ BĐS như : tư vấn , môi giới,quản lý, đánh giá,giao dịch BĐS. Thực tế hiện nay nội dung quản lý nhà nước về thị trường BĐS còn nhiều yếu kém như pháp luật về đăng ký BĐS chưa quy về môt mối. Theo các chuyên gia, việc kiểm soát thị trường BĐS yếu kém xuất phát chủ yếu từ nguyên nhân hệ thống pháp luật chồng chéo, thiếu đồng bộ. Thực trạng này không chỉ gây khó cho DN và người dân, mà còn kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS. Hiện nay, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất động sản (ĐKBĐS) bị phân tán. Theo các văn bản pháp luật hiện hành, đất đai do Bộ TNMT quản lý, xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Lâm nghiệp thì của Bộ NNPTNT. Trong khi đó, việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư pháp quản lý. Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp, việc quản lý ĐKBĐS chồng chéo, không tách bạch và kém hiệu quả. Theo ông Trần Đông Tùng - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, việc ĐKBĐS được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến tình trạng các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau. DN và người dân phải chịu rất nhiều phiền hà từ những bất hợp lý này khi tham gia ĐKBĐS. Ví dụ: trong trường hợp mua bán công trình xây dựng, trừ nhà ở và chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất có công trình xây dựng đó. Lúc đầu, người dân phải lập một bộ hồ sơ đăng ký QSDĐ và đến văn phòng đăng ký QSDĐ để đăng ký chuyển QSDĐ. Sau đó lập tiếp một bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đến UBND có thẩm quyền để đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua. GS TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ TNMT bình luận, trên thế giới không đất nước nào thực hiện đăng ký tách rời đất và tài sản gắn liền với đất. Người ta thường dùng một khái niệm chung là đăng ký tài sản BĐS. GS Võ chỉ ra những chồng chéo của pháp luật. Hiện nay đang tồn tại 3 hệ thống đăng ký riêng biệt, một hệ thống cho đất ở có nhà ở, một hệ thống cho đất không có nhà ở và một hệ thống cho công trình xây dựng. Cách chia cắt này gây phức tạp cho người dân và DN trong ĐKBĐS. Luật Đất đai quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, trong khi Luật Nhà ở lại không bắt buộc đăng ký đất ở có nhà ở. Vậy tranh chấp rất dễ xảy ra. Trường hợp chủ sử dựng đất không phải là chủ sở hữu nhà, thì mỗi người đăng ký ở một hệ thống và được cấp giấy chứng nhận riêng. Cách làm này dẫn tới tình trạng dễ nhầm lẫn khi thực hiện các quyền về sử dụng đất và nhà ở. GS TS Lê Hồng Hạnh - Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) cũng đưa ra một ví dụ về sự "giẫm chân" lên nhau của các cơ quan quản lý. Đây là trường hợp khi UBND TP HCM ban hành Quyết định 138 cho phép giao dịch với các giấy tờ về sở hữu nhà ở và QSDĐ cấp trước đây, mà không cần phải đổi sang giấy hồng, giấy đỏ. Với quyết định này, theo Bộ Xây dựng là phù hợp với Điều 152, Luật Nhà ở. Song Bộ TNMT lại cho rằng trái với Luật Đất đai và Nghị định 84 của Chính phủ. Giải pháp cho yếu kém trên chúng ta cần thống nhất Pháp luật về BĐS Hiện, Bộ Tư pháp đang tiến hành xây dựng Luật ĐKBĐS. Theo GS Đặng Hùng Võ, Luật ĐKBĐS cần được xây dựng theo hướng điều chỉnh mọi việc về ĐKBĐS. Đồng quan điểm này, ông Ischinada Takayuki - chuyên gia Dự án Jica (Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật bản) cũng cho rằng, việc thống nhất cơ quan nhà nước có thẩm quyền ĐKBĐS là điều cần thiết. Nếu có thể, Việt Nam nên tách việc đăng ký khỏi quyết định hành chính và quản lý nhà nước đối với bản đồ địa chính, đồng thời, sắp xếp mối quan hệ giữa hành động và hiệu lực của việc đăng ký. Để cụ thể hoá vấn đề này Kiến trúc sư Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS đưa ra giải pháp, Luật ĐKBĐS nên giao cho một cơ quan quản lý thống nhất việc ĐKBĐS ở trung ương và mỗi địa phương có một cơ quan thực hiện việc ĐKBĐS. Đồng thời các nhà làm luật nghiên cứu, sửa đổi các luật, nghị định có quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo hướng đưa nội dung cấp giấy chứng nhận vào Luật ĐKBĐS. Ngoài ra chúng ta nên có biện pháp mạnh mẽ hơn đó là chuyển nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai từ Bộ Tài Nguyên Môi Trường(TNMT) sang Bộ Xây dựng, giống như một số nước đã làm (Nhật Bản, Campuchia). Bộ TNMT chỉ còn quản lý đất đai với góc nhìn đất đai là tài nguyên thiên nhiên gắn với bảo vệ môi trường đất. Đất đai với tư cách là một tài sản sẽ do bộ Xây dựng quản lý. Nếu việc chuyển này có khó khăn, thì có thể chuyển hệ thống ĐKBĐS sang Bộ Tư pháp hay TAND để triển khai được khách quan. 2.2. Xây dựng và ban hành các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược và cụ thể hóa các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường. Cũng thông qua quy hoạch, hệ thống BĐS và thị trường BĐS mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả. Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong một hệ thống thống nhất, trong đó nổi lên các vấn đề chủ yếu là nghiên cứu, triển khai, điều tra, khảo sát, đo đạc, phân loại, thống kê lập bản đồ địa chính để đề xuất các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổ của đât nước trong từng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đât nước. Căn cứ vào chiến lược phát triển của nền kinh tế và điều kiện đất đai, Nhà nước xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đât đô thị, đường sá, đất nông nghiệp. Các ngành chức năng căn cứ vào vào tài liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng tổng thế để để xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho ngành đó. Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính “Cứng” vừa với đối tượng kinh doanh vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tâm đến hiệu quả và thị trường. Quy hoạch kế hoạch phát triển trong cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm” một mặt yêu cầu hiệu quả mặt khác phải theo cơ chế thị trường. Hơn nữa do đất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là Nhà nước nhưng chủ sử dụng lại là các tổ chức và cá nhân, nên hình thức và phương pháp quy hoạch kế hoạch đất đai cần phải linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý Nhà nước cá nhân trong cơ chế thị trường. 2.3. Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản Khác với các thị trường hàng hóa thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán với sự hiện diện của hàng hóa giao dịch, thị trường bất động sản phải được giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các “chợ” bất động sản. Khởi đầu, các chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực. a. Thành lập Ngày 23/10/2005, các cơ quan chức năng của thành phố Hà Nội đã hoàn thành Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án thành lập sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Thủ đô. Theo kế hoạch, trong quý 4/2005, một Trung tâm giao dịch bất động sản, thực chất là sàn giao dịch bất động sản, sẽ được thành lập tại Hà Nội với số vốn ban đầu khoảng trên 5 tỷ đồng. Sàn giao dịch bất động sản được thành lập ban đầu theo mô hình đơn vị sự nghiệp có thu, sau đó sẽ chuyển giao công nghệ, thông tin tiến tới thành lập các sàn giao dịch chuyên nghiệp, các trung tâm tư vấn giá đất (công ty Nhà nước, công ty hợp danh hoặc công ty nước ngoài) và các nhà tư vấn độc lập. Trung tâm giao dịch bất động sản có nhiệm vụ tạo điều kiện thuận lợi về công nghệ, thông tin giúp các nhà đầu tư, người dân tiếp cận các lĩnh vực của thị trường đất đai như định giá, quy hoạch, chế độ chính sách, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện các giao dịch về bất động sản (mua bán, thừa kế, cầm cố, thế chấp đất đai, nhà, tài sản gắn liền với đất…), đầu tư, tìm kiếm nguồn vốn cho các dự án về đất đai; đồng thời đây cũng là công cụ giúp Nhà nước nắm bắt và điều tiết thị trường bất động sản ở tầm vĩ mô. Sau đó, hàng loạt các sàn giao dịch bất động sản lần lượt ra đời với quy mô và tính năng ngày càng cao. Ngày 06/07/2007, sàn giao dịch bất động sản trực tuyến đầu tiên của Việt Nam ra mắt, địa chỉ Ưu điểm chính của sàn giao dịch bất động sản trực tuyến là khả năng tìm kiếm miễn phí theo giá và địa chỉ. Tại đây, cũng cung cấp một số lượng lớn các bất động sản để người tìm mua, thuê lựa chọn. Đối với người bán hoặc cho thuê thì việc tiết kiệm chi phí quảng cáo và tiền hoa hồng cho người trung gian là động cơ để sử dụng sàn trực tuyến. Hiện tại, sàn đã có hơn 9.000 bất động sản bán và cho thuê tại TP.HCM và hàng trăm bất động sản cập nhật mới mỗi ngày. Ngay trong tháng thử nghiệm, đã có hơn 20.000 lượt truy cập. Ngày 15/07/2008, Cty CP Vincom, Công ty CP Cơ khí Xây dựng 18 thuộc Tổng Cty Cơ khí Xây dựng (COMA), Công ty TNHH Tài Tâm, Công ty Cổ phần Tài Nguyên đã đăng kí và được Bộ Xây dựng ủng hộ chủ trương thành lập thị trường bất động sản. Theo Bộ Xây dựng, việc xây dựng hệ thống các sàn giao dịch bất động sản là một trong những giải pháp quan trọng để từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản, góp phần thiết thực vào việc lành mạnh thị trường. Để có sự thống nhất chung về mô hình tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và nhận được sự giúp đỡ, tư vấn về mặt chuyên môn các doanh nghiệp có thể liên hệ trực tiếp Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Trung tâm Nghiên cứu nhà ở và Thị trường bất động sản để có ý kiến thống nhất về việc triển khai xây dựng Sàn giao dịch bất động sản. Ngày 07/10/2008, Công ty Cổ phần Địa ốc ACB (ACBR) thành lập sàn giao dịch bất động sàn chuẩn dưới sự chấp thuận của Bộ Xây dựng cùng với sự hỗ trợ của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). Theo đó, sàn giao dịch bất động sản ACB là nơi cung cấp đa dạng các dịch vụ về bất động sản như: quảng cáo, môi giới, định giá, thủ tục pháp lý nhà đất, thanh toán tiền qua ngân hàng, tư vấn cho vay, nghiên cứu đầu tư, tư vấn tiếp thị dự án bất động sản... Đây là sàn giao dịch bất động sản được nâng cấp từ Siêu thị địa ốc ACB với mong muốn cung cấp cho khách hàng các dịch vụ đa dạng hơn. Được biết, ACBR đang tiến hành việc nâng cấp và cải tiến để có thể đưa vào hoạt động Sàn giao dịch bất động sản chuẩn trong quý 4/2008, dự kiến đây sẽ là sàn giao dịch bất động sản có quy mô lớn, nằm trong khuôn viên hệ thống ACB cùng với các đơn vị như: Sàn giao dịch vàng Sài Gòn, Sàn giao dịch chứng khoán ACB, Trung tâm thẻ ACB, Ngân hàng ACB. Ngày 13/02/2009, Vinaconex thành lập sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản này do Công ty Vinaconex ITC - đơn vị thành viên của Vinaconex sáng lập và điều hành, có vốn điều lệ 300 tỷ đồng. Tổng công ty Cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam - Vinaconex vừa chính thức khai trương sàn giao dịch bất động sản VITR tại tầng 1 Toà nhà 17T5 Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính (Hà Nội). Sàn giao dịch bất động sản này do Công ty Vinaconex ITC - đơn vị thành viên của Vinaconex sáng lập và điều hành. Công ty có vốn điều lệ ban đầu là 300 tỷ đồng và do 3 cổ đông sáng lập gồm Vinaconex, Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank), Công ty trách nhiệm hữu hạn chứng khoán Ngân hàng Nông nghiệp&Phát triển nông thôn Việt Nam (Agriseco). Trong hoàn cảnh của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay, rất nhiều người đã thành lập và đang thành lập các sàn giao dịch bất động sản, kể cả dạng thực cũng như dạng ảo. Trước hết, đó là việc chuẩn bị đón nhận lợi ích từ các hoạt động mới của thị trường theo dự báo, thị trường bất động sản càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch bất động sản Trước mắt, các sàn giao dịch hoạt động chưa mạnh nên nhiều sàn thành lập ra cũng chỉ như đặt “viên gạch xếp hàng” và chờ đợi các hoạt động mạnh hơn trong tương lai. Điều này cho thấy tại sao nhiều sàn thành lập ra nhưng hoạt động chưa đúng như yêu cầu cần có, cách thức “rao vặt” vẫn đang là chủ đạo. Thứ nữa, pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định mọi giao dịch mua - bán đối với nhà ở thuộc các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán phải được thực hiện trên các sàn giao dịch bất động sản. Vậy nên các nhà đầu tư dự án lớn đều muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản riêng của mình để thực hiện nghiêm pháp luật dưới sự điều khiển trực tiếp trên… “sân nhà” của mình. Mục tiêu như vậy làm một số sàn giao dịch bất động sản mang tính hình thức nhiều hơn nội dung. b. Kiểm soát hoạt động thị trường bất động sản Khi xét đến vai trò của sàn giao dịch với chức năng là gắn kết người bán với người mua sao cho mọi giao dịch được an toàn, dễ dàng, nhanh chóng, thuận tiện và tạo tính minh bạch, công khai cho thị trường bất động sản thì đây là một cách hay nhất. Trái với hoạt động trên sàn, mua bán tự do có khi phải qua đến 7 8 lần “cò” mới tới tay người mua để sử dụng. Giá trị căn nhà đó được đẩy lên gấp hai lần so với giá bán của người chủ sở hữu ban đầu. Mô hình sàn giao dịch bất động sản có thể làm giảm đi tình trạng vòng vo nói trên và đẩy giá bất động sản về gần với giá trị thực hơn. Theo quy định hiện hành, các giao dịch mua - bán nhà ở của các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán phải thực hiện qua sàn giao dịch, các giao dịch khác về bất động sản không bắt buộc phải qua sàn. Quy định ở mức độ như vậy là hợp lý. Các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hiện đang nắm giữ một quỹ nhà khá lớn, chiếm giữ tỷ trọng cao trong thị trường bất động sản mà thực tế cho thấy nhà từ các dự án thường phải qua nhiều “cầu” trung gian mới đến tay người có nhu cầu để ở. Đây là một hiện tượng không tốt, làm thị trường bất động sản thiếu minh bạch, phần giao dịch trung gian đều không chính thức, là một trong những nguyên nhân tạo sốt giá nhà ở. Bắt buộc giao dịch “nhà dự án” phải thực hiện qua sàn giao dịch là một quy định làm cung và cầu trực tiếp gặp nhau công khai trên sàn. Nếu mở rộng quy định này theo hướng bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản đều phải thực hiện trên sàn giao dịch thì e rằng chưa phù hợp với pháp luật về dân sự. Khi 2 người đã quen biết nhau muốn mua và bán bất động sản với nhau thì hà cớ gì lại buộc 2 người đó phải vào sàn giao dịch để phải mất đi một số tiền phí giao dịch! Do đó những giao dịch không thuộc phạm vi “nhà dự án” thì tùy thuộc lựa chọn của người có nhu cầu giao dịch. Nếu giao dịch trên sàn mà có lợi thì họ tham gia, giao dịch trên sàn mà không có lợi thì họ không tham gia. Pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định chỉ cần 2 nhân viên có chứng chỉ kinh doanh bất động sản, hay thêm 2 nhân viên có chứng chỉ định giá là đủ để thành lập một thị trường bất động sản. Việc chọn 2 người có giấy phép hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản cũng chỉ là con số bước đầu đặt ra và hoạt động thực tế của các sàn sẽ cho biết một con số hợp lý trong tương lai. Nhưng thật là số lượng không quan trọng bằng chất lượng của người được cấp phép hành nghề. Về tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch, “bàn tay vô hình” của thị trường tự nó sẽ sàng lọc để loại bỏ đi những sàn năng lực kém, hoạt động không hiệu quả và cũng tự thị trường sẽ tạo điều kiện phát triển cho những sàn năng lực tốt, mang lại hiệu quả cho những người tham gia. Còn về phía quản lý nhà nước đối với hoạt động của các sàn giao dịch, quan trọng nhất là cần tập trung vào xây dựng các quy định pháp luật để xử lý các trường hợp sàn gây thiệt hại quyền lợi cho những người tham gia giao dịch trên sàn. Nói cách khác, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần có quy định thật rõ về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người tổ chức sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là trách nhiệm vật chất đối với các thiệt hại kinh tế do sàn gây ra cho người tham gia giao dịch trên sàn. Về việc mua bảo hiểm nghề nghiệp đối với chứng chỉ hành nghề kinh doanh bất động sản được cấp, đây là một quy định hợp lý thể hiện trách nhiệm của người cung cấp dịch vụ đối với người mua dịch vụ. Đơn vị nào cung cấp dịch vụ mà chưa thực hiện quy định này thì đó là lỗi của đơn vị đó. Cơ quan quản lý nhà nước cần kiểm tra và yêu cầu thực hiện. Nếu còn vướng mắc gì trong quá trình thực hiện thì cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét giải quyết các vướng mắc đó để các quy định của pháp luật được thực hiện nghiêm. Các bất động sản đưa vào giao dịch trên sàn cần rất nhiều thông tin, việc bảo đảm thành công cho các giao dịch trên sàn cũng cần nhiều dịch vụ hỗ trợ khác như dịch vụ bảo đảm mua bán của ngân hàng, dịch vụ bảo đảm pháp lý giao dịch của công chứng, dịch vụ bảo đảm pháp lý về đất đai của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất… Một sàn giao dịch chưa có đủ thông tin về bất động sản, chưa có đủ các dịch vụ hỗ trợ khác thì tính an toàn, tính hiệu quả trong hoạt động của sàn đó bị giảm sút. Người tham gia giao dịch trên sàn sẽ giảm đi. Thị trường sẽ loại bỏ các sàn giao dịch đó. Người có nhu cầu giao dịch trên sàn sẽ tìm đến các sàn có đủ thông tin hơn, có đủ dịch vụ hỗ trợ hơn sao cho mọi giao dịch của họ được an toàn, ít chi phí và thuận tiện. Thị trường bất động sản sẽ tạo nên áp lực để các sàn giao dịch phải tự hoàn thiện để có đủ thông tin, đủ dịch vụ. Hiện nay có quy định là “nhà dự án” phải thực hiện giao dịch công khai trên sàn giao dịch, nhưng chưa có quy định nếu không thực hiện thì bị xử phạt như thế nào. Khi quy định còn thiếu thì cần bổ sung sớm nhất có thể để bảo đảm đủ điều kiện cho thực thi pháp luật. Thực trạng đáng buồn hiện nay là khó kiểm soát tình hình hoạt động của thị trường bất động sản trong nước. Những câu hỏi tưởng rất đơn giản rằng, năm nay TP. HCM có bao nhiêu dự án mới được xây dựng, có bao nhiêu căn hộ cao cấp, trung bình… lại không dễ có được trả lời chính xác. Thậm chí, nhiều cấp quản lý nhà nước cũng than phiền về việc thiếu thông tin. Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, chuyên gia Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM thẳng thắn, nhiều lúc cán bộ Sở muốn tìm thông tin quy hoạch cũng không biết hỏi ở đâu. “Cơ quan nhà nước còn “khổ” như vậy thì doanh nghiệp còn khó hơn nhiều”, bà Vân nói và kỳ vọng vào một trung tâm quan sát, theo dõi diễn biến thị trường bất động sản để thu thập và cung cấp thông tin cho toàn xã hội. Riêng với việc kiểm soát các giao dịch, ông Hoàng cho rằng, một căn hộ dù có được sang nhượng hàng chục lần nhưng nếu bắt buộc thông qua chủ đầu tư thì việc kiểm soát để quản lý không khó khăn. “Vấn đề là có làm hay không. Nếu tình hình này không được cải thiện, người tham gia thị trường gặp nhiều rủi ro, còn Nhà nước sẽ tiếp tục thất thu thuế”, ông Hoàng nói. Hơn thế, thông tin về các giao dịch trên thị trường cũng đang trong tình trạng khá mù mờ. Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland cho rằng, vì phần nhiều các giao dịch, giữa chủ đầu tư và khách hàng hoặc giữa nhà đầu tư sơ cấp và thứ cấp, đều thể hiện bằng hợp đồng góp vốn, nên Nhà nước khó quản lý. 2.4. Tổ chức xây dựng hoàn thiện bộ máy Nhà nước đối với thị trường bất động sản * Nhà nước bộc lộ nhiều yếu kém trong khâu quản lý thị trường bất động sản Thị trường BĐS ở nước ta chưa phát triển đúng tầm và còn một số hạn chế. Thị trường phát triển không đồng đều và thiếu ổn định. Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán của thị trường còn yếu. Mặt tích cực của thị trường bất động sản thời gian qua là hấp dẫn được một lượng vốn khá lớn. Song, chính điều này lại khiến sự bất cập trong quản lý nhà nước dễ gây nên nhiều hệ quả lớn, nhất là từ tình trạng lãng phí đất đai do nhà đầu tư xí phần dự án nhưng không triển khai đúng tiến độ. “Vì sao khi phê duyệt, tính khả thi của dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư không được làm rõ”, ông Hoàng đặt câu hỏi và cho rằng, nên có chế tài ngay từ đầu, chẳng hạn như yêu cầu chủ đầu tư được giao đất phải đặt cọc một khoản tiền, nếu dự án không triển khai đúng quy định, ngoài việc bị rút giấy phép, nhà đầu tư còn bị mất tiền cọc”, ông Hoàng đưa ra ý kiến. Hiện tại, hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến điều hành, quản lý thị trường bất động sản bộc lộ nhiều bất cập. Việc tranh chấp chỗ giữ xe giữa các hộ dân ở Chung cư The Manor (Hà Nội) và chủ đầu tư trải qua hơn 2 tháng, nhưng UBND TP. Hà Nội vẫn chưa có phán quyết cuối cùng vì các quy định sở hữu chung - riêng không rõ ràng. Mới đây nhất, quy định của Bộ Xây dựng về việc chung cư loại 1 mỗi căn hộ phải đảm bảo 1,5 chỗ để xe hơi cũng được các nhà đầu tư cho là không khả thi. Đầu năm 2008 đã có rất nhiều nơi tổ chức đào tạo để cấp chứng chỉ hành nghề tham gia vào hoạt động thành lập thị trường bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Chương trình đào tạo, cách thức tổ chức đều được cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản có thẩm quyền xem xét và cho phép. Theo tôi được biết, các tổ chức được phép đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề đã cấp giấy chứng nhận cho người tốt nghiệp các khóa đào tạo đã kết thúc. Như vậy người được cấp phép hoàn toàn có đủ điều kiện để tham gia hoạt động môi giới cũng như định giá bất động sản. Còn trong quá trình phát triển, hoàn cảnh bước đầu người cung cấp dịch vụ chưa đủ năng lực luôn xảy ra và phải chấp nhận. Từ sự thiếu năng lực bước đầu sẽ tạo nên kinh nghiệm để có năng lực cao hơn ở các bước tiếp theo. Những sai lầm có thể xảy ra nhưng cũng cần phải biết chấp nhận như một sự trả giá trong quá trình “lột xác”. Để tới được mục tiêu thì phải đi mặc dù những bước đi ban đầu có thể rất nhọc nhằn, không đi thì không bao giờ đến được mục tiêu. Đối với các bất động sản phức tạp, đội ngũ định giá viên mới hành nghề chưa đủ trình độ thì người có nhu cầu định giá có thể mua dịch vụ của định giá viên nước ngoài có trình độ cao hơn, kinh nghiệm nhiều hơn. Trong tương lai, chúng ta cũng sẽ có các định giá viên đạt trình độ quốc tế. Còn về việc cấp chứng thư hành nghề, hiện nay hầu như chưa có đơn vị nào làm… Có thể do chưa ban hành được mẫu chứng thư pháp lý nên việc cấp chứng thư này chưa thực hiện được. Điều này không có ảnh hưởng gì tới quá trình triển khai các sàn giao dịch bất động sản vì chứng chỉ môi giới và định giá bất động sản đã được cấp là căn cứ để cho phép các tổ chức hoạt động cung cấp dịch vụ về kinh doanh bất động sản. Một vấn đề nữa là việc định giá bất động sản giữa các sàn có thể khác nhau. Như vậy sẽ có hiện tượng cùng một bất động sản nhưng có các chứng nhận kết quả khác nhau với mức giá xác định khác nhau? Điều này có thể xảy ra và khó tránh khỏi. Dịch vụ định giá là việc cung cấp giá mang tính tư vấn, người mua dịch vụ có thể sử dụng và có thể không sử dụng. Nơi cung cấp dịch vụ định được giá hợp lý, đúng với thị trường, được nhiều người đồng ý thì sẽ thu hút được nhiều người mua dịch vụ. Giá định theo dịch vụ định giá chỉ có tính tham khảo, tư vấn chứ không quyết định giá mua - bán của bất động sản. Người mua và người bán bất động sản mới là người quyết định giá cuối cùng. Còn Nhà nước mua dịch vụ định giá này cũng chỉ như có được giá tư vấn. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định giá vẫn là người cuối cùng quyết định giá bất động sản theo bảng giá của Nhà nước. Trong buổi tọa đàm góp ý kiến cho dự thảo báo cáo “Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê” do Viện Nghiên cứu kinh tế trung ương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức mới đây, nhiều doanh nghiệp đã cho ý kiến về việc chưa có người quản lý thị trường bất động sản gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế. * Tuy nhiên Nhà nước cũng có nhiều tích cực và đang hoàn thiện dần trong việc quản lý thị trường bất động sản Trong sự phát triển đó, Nhà nước đã tạo "sân chơi", tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường. Nhà nước đã quản lý điều hành thị trường, làm "trọng tài" giữa các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển thị trường BĐS phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Ngoài ra, Nhà nước cũng có vai trò tham gia thị trường với tư cách là bên cung và bên cầu trên thị trường BĐS. Nhà nước tham gia cung đất đai và một số BĐS thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà thị trường không muốn hoặc không đủ sức tham gia như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cho người thu nhập thấp và cung ứng bất động sản để chủ động điều tiết thị trường... Ngoài ra, Nhà nước cũng là bên cầu lớn của thị trường BĐS như các công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch, dịch vụ công v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với giữ gìn môi trường sinh thái v.v.. Và điều này đã được thể hiện: Thông qua việc ban hành và hoàn thiện hệ thống văn bản qui phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư.. và nhiều văn bản dưới Luật nhằm hướng dẫn thị trường dần đi vào quỹ đạo, tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS cả trong và ngoài nước; Thông qua các chương trình, dự án phát triển nhà, phát triển các khu đô thị mới, các dự án đầu tư khác, hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh cơ bản đáp ứng được nhu cầu đô thị hóa và công nghiệp hóa của đất nước; Thông qua việc hình thành các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như môi giới, định giá, sàn giao dịch BĐS .. góp phần hoàn thiện cơ cấu cho thị trường BĐS ; Thông qua các chính sách thuế và tín dụng liên quan đến thị trường BĐS đã hỗ trợ đắc lực cho thị trường phát triển... Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, khắc phục được những khuyết tật để thị trường ổn định, hạn chế những tác động xấu của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, trong thời gian tới cần phải: Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững và lành mạnh, đúng định hướng XHCN; Bổ sung hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường; Cân đối cung - cầu hàng hoá cho thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở, bảo đảm chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội; Quản lý và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường BĐS trong đó có các tổ chức hỗ trợ thị trường như sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân định giá, các tổ chức, cá nhân môi giới, tư vấn về BĐS; Hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường BĐS ; Đổi mới, nâng cao vai trò và hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS. III. Kết luận Việc quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản cho đến nay vẫn còn nhiều bất cập, các công cụ kiểm soát điều tiết còn nhiều thiếu sót gây nhiều thiệt hại cho người tham gia vào thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Song sự phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu xảy ra khi hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng được mở rộng. Nhà Nước cần có những chính sách hợp lý, hoàn thiện dần các công cụ quản lý vĩ mô trợ giúp cho các giao dịch bất động sản nói riêng cũng như kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung.