Đề tài Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội

h phố Hà nội Trong những năm qua, thành phố đặc biệt chú trọng công tác TĐC nhằm đẩy mạnh công tác GPMB, giải quyết các vướng mắc trong quá trình thực hiện, đáp ứng yêu cầu tiến độ các công trình phục vụ Seagames 22 như: các dự án xây dựng khu liên hiệp thể thao quốc gia, 4 công trình đường trọng điểm vào khu thể thao quốc gia (mở rộng nút Mai Dịch và đường 32, đường nối vành đai III vào khu thể thao, đường nối từ quốc lộ 32 qua khu đô thị Mỹ Đình I, II vào khu thể thao); đường vành đai 4, đường Đội Cấn- Hồ Tây, nút Ngã Tư Sở, 9 cụm công trình trọng điểm và các công trình phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố. Để chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà chủ động phục vụ TĐC đáp ứng yêu cầu GPMB thực hiện các dự án đầu tư, thành phố đã chỉ đạo các ngành xây dựng kế hoạch riêng về công tác này; đồng thời ban hành nhiều cơ chế, chính sách: thu hồi 20% diện tích đất hoặc 30% quỹ nhà xây dựng của các dự án phát triển nhà ở để phục vụ quỹ nhà TĐC; đẩy nhanh tiến độ quỹ nhà TĐC bằng các hình thức trực: ngân sách- trực tiếp đầu tư, đặt hàng mua nhà hoặc mua nhà đã xây dựng của các doanh nghiệp; phấn đấu năm 2003- 2005 chuẩn bị được 1,4 triệu m2 sàn nhà ở, tương ứng với CAPut!’.000 căn hộ. Hầu hết các dự án phải GPMB trong thời gian tới đều được quy hoach, chuẩn bị dự trù khu TĐC, tuy nhiên hầu hết chỉ dừng lại ở mức độ là các dự án trên giấy tờ, chỉ một sô ít các dự án hiện đã và đang được triển khai. Điều này chính là một trong những bất cập thể hiện rất rõ hiện nay trong công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ di dân GPMB. Biểu 5: Một số kết quả bố trí TĐC trên địa bàn thành phố Tiêu chí Theo quy hoạch dự kiến đạt được Nhu cầu nhà ở TĐC Kết quả thực hiện bố trí TĐC được trên thực tế - Tổng diện tích sàn nhà ở (m2) - Số hộ đạt được(hộ) 19.508.000 194.500 518.000 8.000 126.000 1.800 Điều này cho thấy một thực tế là các dự án quy hoạch xây dựng khu TĐC được phê duyệt với quy mô khá lớn, nhìn chung có thể đáp ứng được nhu cầu nhà đất TĐC ngày càng tăng lên của các đối tượng bị di dời. Tuy nhiên trên thực tế, tính đến hết năm 2003 số hộ được bố trí TĐC vào các khu TĐC chỉ là 1.800 hộ, chỉ chiếm 22,5% so với nhu cầu TĐC. Điều này có thể do nhiều nguyên nhân, song nguyên nhân lớn nhất là do việc chuẩn bị quỹ đất, nhà TĐC quá chậm, không đáp ứng được nhu cầu. Phần lớn các dự án quy hoạch xây dựng khu TĐC đều còn nằm trên bàn giấy, chưa được tiến hành triển khai xây dựng hoặc xây dựng chậm chạp, không đảm bảo tiến độ, có nhiều dự án được triển khai xây dựng từ rất lâu, sau khi đã hoàn thành xong GPMB nhưng vẫn chưa có được quỹ nhà, đất TĐC. Một dự án xây dựng khu TĐC kéo dài, dây dưa từ năm này qua năm khác, với quy mô xây dựng như vậy vẫn đẩy tổng quỹ nhà đất TĐC ở các dự án tăng lên, song trên thực tế lại không được thực hiện, kết quả thực hiện TĐC thấp. Đây cũng chính là một trong những bất cập rất lớn cần được quan tâm lưu ý và có biện pháp giải quyết. 2.2. Quy mô, cơ cấu, chất lượng nhà ở TĐC. * Quy mô nhà ở TĐC: Trong những năm qua, UBND thành phố đã chỉ đạo mạnh hơn các hình thức TĐC phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị theo hướng CNH, HĐH, sử dụng tiết kiệm đất đai như: - Đối với các dự án ở ngoại thành: chủ yếu thực hiện TĐC bằng hình thức giao đất có hạ tầng kỹ thuật cho các hộ sản xuất nông nghiệp ở khu vực ngoại thành- bố trí TĐC bằng đất. Đối với các hộ dân sản xuất nông nghiệp ở ngoại thành khi bị thu hồi đất họ sẽ mất đi tư liệu sản xuất chính, song các tư liệu sản xuất nông nghiệp khác vẫn còn, do đó vẫn có thể tiến hành hoạt động lao động sản xuất trên những mảnh đất khác. Mặt khác đối với người nông dân, những người đã quen với những phong tục tập quán mang nặng tính dân tộc, nông thôn, do vậy rất khó có thể bố trí vào các khu TĐC dưới dạng các khu chung cư cao tầng, những điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của người dân, do vậy họ rất ít chấp nhận phương án này. Vì vậy chủ dự án, chính quyền địa phương cần hết sức lưu ý, tạo điều kiện bố trí TĐC bằng đất cho các hộ này, đất ở mới cũng phải bảo đảm điều kiện tương đương với đất ở cũ. - Đối với các dự án ở nội thành: chủ yếu thực hiện TĐC bằng nhà chung cư. Với khả năng hạn hẹp về quỹ đất ở đồng thời với yêu cầu CNH, HĐH của thủ đô thì việc TĐC chủ yếu bằng các khu chung cư cao tầng là tất yếu. Quy mô của mỗi nhà chung cư là 9 tầng và có xu hướng nâng cao thêm tầng để tăng thêm quỹ nhà TĐC như: khu 2,1 ha Cống Vị, khu 5,03 ha Dịch Vọng- Cầu Giấy, khu Trung Hoà- Nhân Chính, khu Đền Lừ… Trong báo cáo tổng hợp tình hình thực hiện quy hoạch và đầu tư xây dựng các khu TĐC phục vụ di dân GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội của Sở Quy hoạch- Kiến trúc Hà nội đầu năm 2004 cho thấy: Tổng số khu TĐC trên địa bàn Hà nội: 17 khu Tổng diện tích đất : 454,53 ha Tổng diện tích sàn nhà ở : 3.458.160m2 Số người đạt được : 147.150 người( 38.075 hộ ) Trong đó bao gồm các dự án đã và đang xây dựng theo quy hoạch và các khu dự kiến: - Dự án đã và đang xây dựng: Tổng số dự án: 9 Tổng diện tích đất: 146,880 ha Tổng diện tích sàn nhà ở: 1.345.300m2 Số hộ đạt được: 15.700 hộ. - Các khu dự kiến: Tổng số dự án: 8 Tổng diện tích đất: 307,65 ha Tổng diện tích sàn nhà ở:2.212.700m2 Số hộ đạt được: 22.400 hộ Biểu 6: Một số dự án xây dựng quỹ nhà TĐC theo hình thức các khu chung cư trên địa bàn thành phố Hà nội. Trong đó có các khu TĐC tập trung lớn như: khu di dân 5,03 ha Dịch Vọng- Cầu Giấy có khoảng 1.380 căn hộ, khu Đền Lừ II khoảng 640 căn hộ, khu đô thị mới Trung Hoà- Nhân Chính ( 14 ha ) khoảng 2.090 căn hộ, khu đô thị Nam Trung yên ( 56 ha ) khoảng 3.800 hộ… Các khu TĐC được quy hoạch với quy mô ngày càng lớn, tập trung, phần lớn có số tầng từ 9 tầng trở lên, xu hướng sẽ được nâng lên từ 11 tầng. * Cơ cấu và chất lượng nhà ở TĐC Diện tích sàn dành cho các căn hộ được bố trí từ 45m2 – 90m2 trong các dự án. Trong đó: - Loại căn hộ có diện tích 45m2 – 55m2, chiếm 65% - 70%. - Loại căn hộ có diện tích 55m2 – 65m2, chiếm khoảng 25%- 30%. - Loại căn hộ có diện tích trên 65m2, chiếm khoảng 10% Tuy nhiên do nhu cầu TĐC của người dân khoảng 10% này có thay đổi đáng kể vào cuối năm 2003, căn hộ có diện tích lớn tăng lên: - Loại căn hộ diện tích sàn từ 45m2 – 55m2 chiếm khoảng 20%. - Loại căn hộ diện tích sàn từ 65m2 – 75m2 chiếm khoảng 60%. - Loại căn hộ diện tích sàn từ 80m2 – 100m2 chiếm khoảng 20%. Biểu7: Cơ cấu căn hộ trong 17 dự án xây dựng khu TĐC theo kiểu nhà chung cư Diện tích căn hộ Số lượng căn hộ Đã và đang xây dựng Dự kiến xây dựng 45m2 – 55m2 65m2 – 75m2 80m2 – 100m2 3135 9405 3135 4480 13440 4480 Các khu nhà chung cư phục vụ TĐC được xây dựng chủ yếu với quy mô 9 tầng trở lên theo đúng quy hoạch chi tiết được phê duyệt, bao gồm các điều kiện đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật đô thị như: điện, nước, thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện, nơi trông giữ xe… cũng như các cơ sở bảo đảm hoạt động hành chính, an toàn dân cư… đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện tạo lập cuộc sống ổn định, sinh hoạt, làm việc giao tiếp thuận tiện. 2.3. Tình hình bố trí vốn cho các dự án xây dựng nhà, đất ở TĐC và đặt mua nhà phục vụ công tác GPMB. * Việc bố trí ngân sách cho các dự án xây dựng nhà TĐC: Nghị quyết 20- NQ/TU ngày 13/7/2000 của Thành uỷ Hà nội và số 09/2000/NQ- HĐ ngày 21/7/2000 của Hội đồng nhân dân thành phố đã xác định: tập trung mọi nguồn vốn đầu tư xây dựng trước hạ tầng kỹ thuật và các khu TĐC đi trước một bước, đảm bảo những hộ trong diện GPMB được bố trí TĐC với diện tích và điều kiện kỹ thuật hạ tầng đô thị không thấp hơn nơi ở cũ; dành 100% tiền sử dụng đất thu được khi giao đất định cư, 100% tiền bán nhà theo nghị định 61/CP, một phần tiền đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng quỹ nhà TĐC phục vụ di dân GPMB. Nhu cầu vốn ngân sách đầu tư xây dựng các dự án nhà ở phục vụ di dân GPMB đã được phê duyệt trên địa bàn thành phố đến nay: 4.710 tỷ đồng, trong đó vốn trong nước là 2.690 tỷ đồng (theo báo cáo của Sở kế hoạch và đầu tư), nguồn vốn ngân sách thành phố không đáp ứng được theo tiến độ thực hiện dự án. Tính đến ngày 30/03/2004 theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư về tình hình thực hiện bố trí vốn cho các dự án xây dựng nhà ở TĐC và đặt hàng mua nhà TĐC: - Tổng số dự án được duyệt đến năm 2004 là 46 dự án (các dự án đang tiếp tục triển khai). Trong đó: + Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật: 13 dự án + Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 33 dự án - Năng lực thiết kế: 7.385 căn hộ. - Vốn ngân sách thành phố đã ứng để đầu tư xây dựng đến hết năm 2003 là 780 tỷ đồng. Riêng năm 2003 là 500 tỷ đồng - Số lượng căn hộ hoàn thành đến hết năm 2003 gần 3.300 căn hộ. Riêng năm 2003 là 1.800 căn hộ. Trong số các dự án hoàn thành bàn giao năm 2003 có 3 dự án được bố trí từ nguồn vốn vay kho bạc Nhà nước (500 tỷ đồng). Số căn hộ hoàn thành của 4 dự án này là 674 căn hộ. Cụ thể: - Dự án xây dựng nhà TĐC B7 Thành Công: 70 căn hộ - Dự án xây dựng nhà ở di dân E-G-H khu đô thị Đền Lừ I : 244 căn hộ. - Dự án xây dựng cụm nhà ở trên ô đất N3- N4- N5- N6- N7- N8 thuộc khu đô thị Trung hoà- Nhân Chính: 360 căn hộ. Năm 2004, tại quyết định số 176/2003/QĐ- UB ngày 22/12/2003 của UBND thành phố Hà nội đã giao kế hoạch vốn để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà TĐC. - Tổng số dự án: 27 + Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 12 dự án + Dự án xây dựng nhà ở TĐC : 15 dự án. Vốn chuẩn bị đầu tư là ; 2.280 triệu đồng. Vốn thực hiện dự án là 80.000 triệu đồng. Dự kiến hoàn thành: 3.816 căn hộ. Nhu cầu vốn để thực hiện: 870.000 triệu đồng. * Tình hình đặt mua nhà TĐC: Ngày 04/01/2002, UBND thành phố ban hành Quyết định số 01/2002/QĐ-UB về việc ban hành quy chế áp dụng hình thức đặt hàng mua nhà để phục vụ di dân GPMB, TĐC. Thành phố cũng uỷ quyền cho Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất chấp thuận hợp đồng đặt mua nhà tại quyết định số 142/2003/QĐ- UB ngày 31/10/2003. Cho phép Sở Địa chính- Nhà đất giao ban quản lý dự án thuộc nguồn vốn ngân sách cấp mua nhà ở TĐC theo hình thức đặt hàng gồm: 21 căn hộ tại khu nhà ở 9 tầng xã Trung Văn (VINACONEX 2 là chủ đầu tư ), 25 căn hộ tại khu nhà ở 9 tầng xã Mỹ Đình ( công ty kinh doanh phát triển nhà Hà nội là chủ đầu tư ), 590 căn hộ tại khu đô thị mới Pháp Vân Tứ Hiệp (tổng công ty HUD là chủ đầu tư) và 500 căn hộ tại khu đô thị mới Mỹ Đình (tổng công ty xây dựng Sông Đà là chủ đầu tư) … Tính đến hết 3 tháng đầu năm 2004 đã có 29 hợp đồng kinh tế và hợp đồng nguyên tắc đang được triển khai. Kế hoạch năm 2004 dự kiến hoàn thành đặt hàng mua nhà khoảng 1.396 căn hộ, nhu cầu vốn cần thiết khoảng 310 tỷ đồng. * Giá bán căn hộ chung cư cao tầng cho các đối tượng TĐC: Quyết định số 15/2003/QĐ- UB của UBND thành phố Hà nội về giá bán nhà chung cư cao tầng cho đối tượng TĐC, GPMB theo các vị trí khu vực đảm bảo công bằng, công khai cho các đối tượng GPMB, để các chủ đầu tư chủ động trong việc lập và trình duyệt phương án bồi thường hỗ trợ TĐC. - Giá bán căn hộ cho các đối tượng đảm bảo bù đắp chi phí đầu tư xây dựng ngôi nhà, không tính tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà (có điều chỉnh tăng, giảm giá bán phù hợp theo tỷ lệ % tương ứng). - Các chủ đầu tư phân bố sử dụng quỹ nhà ở để phục vụ giải phóng mặt bằng phải nộp ngân sách thành phố chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà theo xác định của Sở Tài chính- Vật giá, được uỷ ban nhân dân thành phố quyết định. - Giá bán được tính theo đơn vị đồng/1m2 sàn căn hộ. - Mét vuông sàn căn hộ là diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gồm diện tích sàn sử dụng + diện tích tường sử dụng chung (tính từ tim tường) + diện tích sử dụng tường riêng + diện tích ban công, lôgia. - Giá bán căn hộ được tính theo vị theo vị trí đất, được phân thành các khu vực I,II,III như sau: + Đối với nhà chỉ có cầu thành bộ, không có thang máy Tầng Khu vực I Khu vực II Khu vực III Tầng 2 4.925.000 4.104.000 3.283.000 Tầng 3 4.760.000 3.967.000 3.174.000 Tầng 4 4.596.000 3.830.000 3.065.000 Tầng 5 4.432.000 3.694.000 2.954.000 Tầng 6 4.268.000 3.557.000 2.845.000 + Đối với nhà có thang máy: Tầng Khu vực I Khu vực II Khu vực III Tầng 2 5.184.000 4.320.000 3.456.000 Tầng 3 5.011.000 4.176.000 3.341.000 Tầng 4 4.838.000 4.032.000 3.226.000 Tầng 5 4.665.000 3.888.000 3.110.000 Tầng 6 4.493.000 3.744.000 2.995.000 Tầng 7 4.320.000 3.600.000 2.880.000 Tầng 8 4.234.000 3.528.000 2.822.000 Tầng 9 4.147.000 3.456.000 2.765.000 Tầng 10 4.061.000 3.384.000 2.707.000 Tầng 11 3.974.000 3.312.000 2.650.000 Tầng 12 trở lên 3.388.000 3.240.000 2.592.000 (Nguồn: Quyết định số 15/2003/QĐ-UB của UBND thành phố Hà nội…) Trong đó: - Khu vực I: Các vị trí nằm ở khu vực từ trung tâm thành phố đến đường vành đai 2. - Khu vực II: Là vị trí nằm từ vành đai 2 đến đường vành đai 3 và khu vực thuộc địa giới các thị trấn Gia Lâm, Sài Đồng. - Khu vực III: Là các vị trí còn lại. 2.4. Bố trí dân cư trong khu vực tái định cư và hoạt động sau di dân. Các hộ gia đình được bố trí tái định cư trong các khu nhà chung cư dưới hình thức bốc thăm và được bố trí từ tầng 2 trở lên. Riêng tầng 1 được bố trí thông thoáng do Nhà nước quản lý không phân cho các hộ gia đình, giành cho các mục đích làm dịch vụ công cộng phục vụ dân cư khu vực, tránh trình trạng lấn chiếm, sử dụng sai mục đích. Việc bố trí vị trí nhà ở, đất ở tái định cư cho các hộ theo hình thức bốc thăm và tuân thủ các nguyên tắc: - Vị trí nhà ở, đất ở mới tương ứng với vị trí nhà ở, đất ở bị giải toả toàn bộ. - Trường hợp số lượng nhà ở, đất ở tại vị trí mới không đủ đáp ứng cho số hộ có cùng vị trí nhà ở, đất ở nơi bị giải toả toàn bộ thì ưu tiên bốc thăm chọn vị trí tương ứng cho người tự giác chấp hành việc bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định, những người đứng tên chủ nhà, đất bị giải toả. Trường hợp các đối tượng này nhiều hơn số nhà, đất tái định cư có vị trí tương ứng thì những người bốc thăm không trúng sẽ được bố trí vào vị trí thấp hơn liền kề và được Nhà nước hỗ trợ một khoản tiền bằng mức chênh lệch về giá đất giữa 2 vị trí theo diện tích đất thuộc tiêu chuẩn được bố trí. Các trường hợp bàn giao mặt bằng không đúng quy định về thời hạn sẽ không được tham gia bốc thăm và cũng bố trí theo nguyên tắc trên, nhưng không được hưởng khoản hỗ trợ chênh lệch giá trị về giá đất. Biểu 8: Kết quả tổng hợp bố trí TĐC trong một số khu TĐC được xây dựng năm 2003: Các dự án đã hoàn thành bố trí TĐC Số lượng đã hoàn thành bố trí TĐC ( căn hộ ) Dự án đầu tư xây dựng bởi NSNN - Khu nhà B7 Thành Công - Nhà di dân E-G-H khu đô thị Đền Lừ I - Khu Trung Hoà- Nhân Chính Dự án 20% quỹ nhà ( 30% ) quỹ đất trên thành phố. - Khu đô thị mới Định Công - Khu Đại Kim- Định Công Các nguồn khác 674 70 244 360 666 543 123 560 Tổng số hộ bố trí vào các khu TĐC trong năm 2003 là 1.800 hộ, trong đó bố trí được nhiều nhất là khu đô thị mới Định Công, thuộc huyện Thanh Trì, do dự án này được đầu tư và triển khai với tốc độ nhanh hơn, nhằm đảm bảo tốc độ GPMB. Trong tổng số khu TĐC đã ban giao chủ yếu là xây dựng theo hình thức các khu chung cư, bố trí trong các khu đô thị mới, bước đầu đảm bảo được nhu cầu tối thiểu trong sinh hoạt của người dân, phần lớn các ý kiến phản hồi từ người sử dụng đất phải di chuyển đễn chỗ ở mới tỏ ra hài lòng với điều kiện sinh hoạt mới, tuy nhiên vẫn còn khá nhiều những ý kiến chưa đồng tình, như việc bố trí họ vào những tầng quá cao, chưa tạo được thói quen đi lại, sinh hoạt, hay những khó khăn khi phải sống trong những khu chung cư, với phần diện tích chung đụng là khá lớn… Một vấn đề đặt ra khác của công tác tái định cư là việc bố trí, sắp xếp, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định thu nhập cho người dân sau khi bố trí tái định cư. Đây là vấn đề hết sức quan trọng trong toàn bộ công tác tái định cư vì không chỉ đáp ứng được nhu cầu về diện tích, điều kiện ở không kém hơn nơi ở cũ do người dân mà còn phải bảo đảm được thu nhập ổn định cho người dân tái định cư ở các khu tái định cư mới có thể tạo sự yên tâm đối với người bị thu hồi đất để duy trì ổn định cuộc sống sau khi tái định cư. ý thức được vấn đề này, trong những năm qua uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội phối hợp cùng các cơ quan địa phương nơi có các dự án phát triển đưa ra những chính sách khá cụ thể nhằm bảo đảm những yêu cầu cấp thiết sau di dân tái định cư như: xây dựng hệ thống giao thông thuận lợi cho việc đi lại làm ăn của người dân trong khu tái định cư, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho những hộ gia đình trước kia có các hoạt động kinh doanh tại nơi ở cũ như hình thức cho thuê các căn hộ ở tầng 1 trong mỗi khu nhà chung cư để hoạt động kinh doanh phục vụ các nhu cầu của các hộ gia đình tại ngay khu vực tái định cư đó; hay chính sách đạo tạo nghề cho các đối tượng trong diện phải di chuyển đồng thời bảo đảm công ăn việc làm cho các đối tượng này sau khi đã được đào tạo đặc biệt đối với các hộ nông dân bị thu hồi đất đai sản xuất, mất tư liệu sản xuất cần phải đặc biệt chú ý được bố trí việc làm duy trì thu nhập… Tuy đã có rất nhiều biện pháp, chính sách nhằm ổn định cuộc sống sau di dân tái định cư cho các hộ bị di chuyển sang kết quả trong những năm qua còn cho thấy rất nhiều bất cập cần phải giải quyết kịp thời. 2.5. Về quản lý sử dụng nhà ở tái định cư. Nhà ở tái định cư được phát triển dưới hình thức các nhà chung cư cao tầng, chủ yếu được bố trí tập trung tại các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố, do vậy việc quản lý sử dụng nhà tái định cư chính là công tác quản lý nhà chung cư tại thành phố Hà Nội việc xây dựng nhà ở tái định cư dưới dạng các chung cư mang lại nhiều vấn đề trong khâu quản lý sử dụng quỹ nhà này như: về mô hình tổ chức quản lý nhà chung cư, về sử dụng nhà ở chung cư cao tâng, duy trì, sửa chữa, bảo dưỡng, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, duy trì, sửa chữa, về người sử dụng… Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có những quy định cụ thể, chính sách riêng cho công tác quản lý nhà chung cư cao tầng mà chỉ có những chính sách chung cho công tác quản lý sở hữu nhà ở. Những bất cập xảy ra trong việc sở hữu đối với nhà ở trong khu chung cư (phần diện tích chung và diện tích riêng) do đó quyền hạn, trách nhiệm của những người sử dụng đối với những diện tích này không được xác định từ đó dẫn tới trách nhiệm quản lý, đóng góp kinh phí để duy trì, bảo dưỡng cũng như những sửa chữa đối với những diện tích này không được khẳng định việc sử dụng sai mục đích đối với nhà chung cư làm ảnh hưởng đến chất lượng nhà ở và sinh hoạt của các hộ lân cận vẫn xảy ra, ý thức của người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện, không chấp hành quy định của Nhà nước quản lý sử dụng nhà ở chung cư , dẫn đến tình trạng phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở khu chung cư cao tầng là: mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề phức tạp mang tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm được… III. Đánh giá kết quả công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên thành phố Hà Nội. 1. Kết quả đã đạt được. Trước yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thủ đô trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá với kế hoạch sử dụng đất 5 năm (từ năm 2001 đến năm 2005) được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt với khối lượng các dự án đầu tư phát triển ngày càng lớn đặt ra cho công tác giải phóng mặt bằng nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn phức tạp. Tuy nhiên với sự quan tâm chỉ đạo sát sao của các cấp, ban ngành trên toàn thành phố công tác giải phóng mặt bằng đã có nhiều chuyển biến theo hướng tích cực đặc biệt trong năm 2003, giải quyết tập trung cho các dự án trọng điểm và các công trình phục vụ Seagames 22 của thành phố, với một số dự án lớn đã hoàn thành hoặc đang được đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành như: dự án vành đai 3, cầu Thanh Trì, khu liên hợp Thể thao Quốc gia, khu Quần Ngựa, trung tâm Thể thao các quận huyện, nút giao thông ngã tư vọng… Về quỹ nhà ở, đất ở tái định cư thành phố đã tập trung chỉ đạo mạnh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ các dự án giải phóng mặt bằng, thông qua hàng loạt các chính sách, quy định cụ thể. Thành phố đã chỉ đạo các ngành và uỷ ban nhân dân các quận huyện xây dựng một số khu đô thị mới phục vụ tái định cư (dưới hình thức nhà chung cư) với quy mô đủ lớn, giá thành hợp lý, bảo đảm tiến độ để chủ động đi trước một bước xây dựng quỹ nhà đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng phấn đấu năm 2003 – 2005 chuẩn bị được 1,4 triệu m2 sàn nhà ở, tương ứng với 19.000 căn hộ, bao gồm 78 dự án xây dựng. Ngoài việc xây dựng các khu tái định cư tập trung uỷ ban nhân dân thành phố cũng đã chỉ đạo triển khai xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên quỹ đất 20%: các dự án thuộc khu đô thị mới phải bàn giao cho thành phố 33,6 ha đất trong đó chủ yếu là các khu đô thị mới Đình Công, Trung Nguyên, Đại Kim… Thành phố cũng đã bố trí kế hoạch đến năm 2003 chuẩn bị cho Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất thực hiện 03 dự án xây dựng nhà ở chung cư tại lô OCT1, CT2, khu Bắc Linh Đàm mở rộng với tổng diện tích sàn nhà ở là 45.266 m2 tương ứng 471 căn hộ. Tập trung, đôn đốc các chủ dự án đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án xây dựng nhà ở tái định cư theo phương thức đặt hàng mua nhà, cụ thể: dự án khu đô thị mới Đình Công, Đại Kim, khu nhà ở Cầu Diễn, khu đô thị mới Pháp Vân, Tứ Hiệp, khu đô thị mới Mỹ Đình 2, với tổng diện tích đất 74.450m2 đất. Tại các khu đô thị mới còn lại, thành phố đang chỉ đạo lập dự án để chuẩn bị khởi công trong năm 2004, với tổng diện tích 199.228 m2 đất. Tập trung nguồn vốn tối đa cho công tác xây dựng quỹ nhà ở và đất ở tái định cư, đáp ứng kịp thời phục vụ cho các công trình SeaGames 22, năm 2003 bố trí vốn 1.123 tỷ đồng (gồm cả tiền đền bù giải phóng mặt bằng) để xây dựng nhà ở tái định cư và nhà chính sách. Thành phố tiếp tục chỉ đạo đẩy mạnh xây dựng quỹ nhà đất tái định cư: - Chỉ đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố xác định quy hoạch xây dựng các khu tái định cư, các khu đô thị giành quỹ đất, quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng để đáp ứng một phần nhu cầu trước mắt và lâu dài. - Quy định gia hạn hoạt động đến tiếp năm 2003 của tổ công tác quỹ nhà đất do đồng chí phó trưởng Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố làm tổ trưởng và thành viên các Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất, Tài chính, Quy hoạch đô thị, Quy hoạch Kiến trúc và uỷ ban nhân dân các quận, huyện để kiểm tra, rà soát nhu cầu, hiện trạng quản lý quỹ nhà đất tái định cư, cho kết quả như sau: Tổ chức kiểm tra gần 100 dự án có nhu cầu tái định cư, nên giảm bớt nhu cầu gần 3.000 căn hộ chưa có khả năng thực hiện (từ 8.000 căn xuống 5.000 căn) và nhu cầu kế hoạch năm 2004 khoảng 8.000 căn hộ, lô đất. Về xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư nhìn chung các chủ đầu tư được giao nhiệm vụ xây dựng nhà tái định cư chỉ bảo đảm tiến độ hoàn thành bàn giao được 3.500 căn hộ, lô đất (kế hoạch giao là 5.000 căn) tỷ lệ đạt gần 70%. 2. Tồn tại và nguyên nhân. * Tồn tại. Trong những năm qua công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng đã được tập trung chú trọng phát triển xong còn rất nhiều bất cập cần được chỉ rõ và giải quyết kịp thời: - Quỹ nhà ở, đất ở tái định cư hiện nay trên địa bàn thành phố chưa đáp ứng được nhu cầu tái định cư giải phóng mặt bằng. Tính đến đầu năm 2004 có được 6.432 căn hộ và lô đất nhưng so với nhu cầu chỉ đáp ứng được khoảng 70%. - Việc chuẩn bị quỹ nhà đất tái định cư của các chủ dự án đều chậm so với tiến độ giải phóng mặt bằng như, khu tái định cư Đồng Tàu phục vụ cho dự án thoát nước giai đoạn I (hiện đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật), tái định cư phục vụ cho dự án vành đai 3 giai đoạn I và nam vành đai 3 và cầu Thanh Trì (5 khu trên địa bàn Thanh Trì đang điều tra giải phóng mặt bằng) trên địa bàn Gia Lâm, đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật 2 khu, khu tái định cư Nam Trung Yên phục vụ cho tái định cư các dự án trọng điểm: triển khai từ 3 năm, hiện nay đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật… theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng thì công tác giải phóng mặt bằng cũng như việc tạo quỹ nhà, quỹ đất tái định cư nằm ở mục chi phí khác và ở giai đoạn chuẩn bị thực hiện dự án thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, vì vậy khi dự án được phê duyệt mới thực hiện việc điều tra lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà ở tái định cư. Do chưa chuẩn bị trước được quỹ nhà phục vụ TĐC nên việc bố trí TĐC trên địa bàn thành phố chủ yếu căn cứ vào tiến độ hoàn thành quỹ nhà mà không lưu ý đến yếu tố điều tiết phân bổ lại dân cư theo quy hoạch. - Các dự án phát triển nhà và đô thị mới bàn giao lại quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở tái định cư, chủ yếu là nhà chung cư cao trên 11 tầng, chưa phù hợp với công tác tái định cư trong thời điểm hiện nay do giá thành cao, thời gian xây dựng kéo dài. - Chất lượng một số khu tái định cư chưa bảo đảm yêu cầu và chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cơ cấu diện tích và vị trí tái định cư chưa hợp lý chưa đáp ứng nhu cầu của người mua nhà tái định cư, do đó dẫn đến mất cân đối trong thanh toán bồi thường và mua nhà tái định cư, nhiều hộ có diện tích nhà đất thu hồi nhỏ nhưng lại được bố trí căn hộ rộng, giá thành cao nên xin trả dần tiền mua nhà, ảnh hưởng đến cơ chế quản lý thu hồi vốn sau khi bố trí tái định cư. - Các khu nhà chung cư cao tầng, khu đô thị phục vụ di dân giải phóng mặt bằng chưa có ngay hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đồng bộ đặc biệt là đối với nhu cầu kinh doanh dịch vụ của các hộ đang ở mặt đường nên chưa hấp dẫn các đối tượng phải di chuyển ở trung tâm thành phố nhằm bố trí các khu dân cư hợp lý. Công tác giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người khi bị thu hồi đất ở (kết hợp kinh doanh) nội thành và đất nông nghiệp ở ngoại thành còn rất nhiều bất cập. - Các khu tái định cư còn phân tán ở các địa bàn và do nhiều đầu mối quản lý, chưa tập trung đầu mối để chủ động cân đối và đối chiếu tái định cư cho nhiều dự án trên địa bàn thành phố. - Nguồn vốn đầu tư do ngân sách cấp để xây dựng quỹ nhà tái định cư, sau khi thực hiện bán nhà các hộ tái định cư đã nộp tiền mua nhà cho ngân sách, song khâu quản lý, theo dõi tổng hợp, quyết toán thu hồi nguồn vốn chưa tập trung về một đầu mối để thực hiện tái đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư. - Về giá bán quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng từ trước đến nay thường thấp hơn giá thành đầu tư xây dựng đến nay, chưa có số liệu thống kê tổng số quỹ nhà đã hoàn thành và kinh phí ngân sách đã đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, phần kinh phí ngân sách phải bù chênh lệch giữa giá bán và giá thành xây dựng phương án, thời gian thu hồi vốn ngân sách đầu tư xây dựng quỹ nhà chưa được đề cập đến trong khi lập, phê duyệt và thực hiện các dự án. Phương án thu tiền cũng chưa thống nhất có nơi chủ đầu tư xây dựng trả tiền bồi thường theo phương án cho người bị thu hồi giải phóng mặt bằng để trả cho cơ quan quản lý quỹ nhà, có nơi Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, Ban quản lý dự án giữ lại số tiền bồi thường theo phương án để đủ số tiền mua căn hộ tái định cư và ban giao căn hộ này cho các hộ di dân giải phóng mặt bằng. - Sự phân phối giữa các ngành chuyên môn thuộc thành phố trong việc thực hiện công tác đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư và giải phóng mặt bằng tuy đã có chuyển biến xong vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu chỉ đạo của uỷ ban nhân dân thành phố về tiến độ công việc. - Việc thực hiện xây dựng đường gắn với xây dựng tuyến phố (tuyến Kim Liên - Ô Chợ Dừa và tuyết Láng Hạ - Thanh Xuân), khi triển khai còn lúng túng, gặp nhiều khó khăn, cản trở, chưa có kết quả do không giải quyết đồng bộ về quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, thu hồi đất. * Nguyên nhân: Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến việc chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư của các chủ dự án chậm là do công tác lập duyệt quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng mặc dù có tiến bộ nhưng so với nhu cầu còn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng các khu đô thị, khu tái định cư. Do vậy việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư không kịp tiến độ hoặc còn thiếu tập trung việc triển khai các khu tái định cư của các chủ đầu tư còn lúng túng và chậm về thủ tục xin xây dựng khu tái định cư, cho đến khâu lập, duyệt dự án, thẩm định thiết kế kỹ thuật dự toán, đấu thầu mất nhiều thời gian, có nơi giải phóng mặt bằng xong phải đến một vài năm mới triển khai xây dựng khu tái định cư. Như vậy công tác đôn đốc, kiểm tra, đề xuất các biện pháp tháo gỡ. Để đẩy nhanh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở tái định cư (từ khâu thoả thuận địa điểm, chuẩn bị và lập dự án đầu tư, thẩm định thiết kế, thi công) cũng như việc quản lý quỹ nhà, đất tái định cư chưa thực sự tập trung về một đầu mối, nên thành phố chưa chủ động cân đối và bố trí kịp thời, đáp ứng tiến độ của các dự án trọng điểm. - Chưa ưu tiên tập trung bố trí các nguồn vốn (từ bán nhà theo Nghị định 61/CP, các nguồn thu từ đất) để tái đầu tư xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng, để có thể đáp ứng kịp với tốc độ đô thị hoá hiện nay đạt tới trên 25% của thành phố. - Chưa xác định được rõ trách nhiệm của các chủ đầu tư trong việc chuẩn bị quỹ nhà tái định cư là nguyên nhân quan trọng nhất bảo đảm tính khả thi của dự án, một số dự án chưa chuẩn bị được quỹ nhà tái định cư nhưng vẫn tiến hành giải phóng mặt và xin quỹ nhà tái định cư của thành phố tạo thêm sức ép trong việc bố trí quỹ nhà tái định cư. - Công tác quản lý vẫn thực hiện xây dựng các khu tái định cư chưa chặt chẽ gây lên tình trạng nguồn vốn sử dụng bị thất thoát nghiêm trọng, khu tái định cư được xây dựng không đạt được về quy mô, cơ cấu, diện tích, cơ sở hạ tầng kèm theo. - Chính sách đào tạo nghề, giải quyết việc làm đối với các hộ gia đình bị di chuyển, đặc biệt là các hộ nông dân mất nhiều hoặc mất hết đất nông nghiệp chưa được cụ thể hoá bằng các giải pháp khả thì, chưa quy định rằng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nên gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của một bộ phận người dân bị di dời tái định cư. - Việc bố trí nhà, đất tái định cư không đồng bộ, chồng chéo chưa có đầu mối quản lý dứt điểm gây khó khăn cho việc thu hồi vốn ngân sách thành phố đã đầu tư là do thành phố chưa có cơ chế quản lý nhà, đất tái định cư chặt chẽ từ các khâu đầu tư xây dựng, hoàn thành bàn giao vào quỹ nhà để quản lý, phân phối và bố trí cho các hộ dân tái định cư, thu tiền bán nhà vào ngân sách thành phố, công tác quản lý nhà tái định cư sau khi các hộ dân đến ở, kể cả việc bán nhà, đất tái định cư cho các đơn vị trung ương có nhu cầu mua nhà tái định cư thuộc quỹ nhà của thành phố phục vụ các dự án sử dụng nguồn vốn trung ương. Chương III: Giải pháp thúc đẩy phát triển quỹ nhà, quỹ đất TĐC phục vụ giải phóng mặt bằng. I. Kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đến năm 2010 trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1. Nhu cầu di dân tái định cư. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: Từ năm 2000 – 2010, diện tích đất nông nghiệp thành phố giảm 10.781 ha chuyển sang phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, đặt ra công tác di dân, giải phóng mặt bằng nhiệm vụ hết sức nặng nề (có khoảng 35.000 hộ bị ảnh hưởng đến chỗ ở). - Từ năm 2003 – 2005 là 3.513 ha để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, trong đó nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư di chuyển chỗ ở khi chuyển đổi mục đich sử dụng đất nói trên khoảng 18.000 hộ, riêng năm 2003 nhu cầu tái định cư trên địa bàn thành phố khoảng 5.000 hộ, trước mắt cần ưu tiên bố trí ngay quỹ nhà ở tái định cư cho các dự án phục vụ SeaGames 22. - Từ năm 2006 – 2010 là 5.229 ha để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, với nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư khoảng 17.000 hộ. Chi tiết được thể hiện tại biểu 9 2. Chỉ tiêu kế hoạch. Theo kế hoạch đến năm 2010 triển khai khoảng 57 dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư với khoảng 26.133 căn hộ để phục vụ công tác di dân giải phóng mặt bằng: - Dự án phát triển đô thị dành riêng cho công tác giải phóng mặt bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, trong đó có các khu tái định cư tập trung lớn như: Khu di dân 5,032 Dịch Vọng có 1.380 căn hộ, khu Đền Lừ có 640 căn hộ, khu đô thị mới Trung Hoà Nhân Chính (14 ha) khoảng 2.090 căn hộ, khu đô thị Nam Trung Yên (56 ha) khoảng 3.800 căn hộ. - Quỹ nhà 30% và quỹ đất 20% thuộc các dự án phát triển nhà ở tại các khu đô thị bàn giao lại cho thành phố băng nhiều hình thức như nguồn vốn do ngân sách Nhà nước cấp, chủ đầu tư ứng vốn xây dựng theo hình thức mua nhà hoặc đơn đặt hàng phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, trong đó Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất đã tiếp nhận 31.700m2 thuộc quỹ đất 20% của 5 dự án để xây dựng nhà ở tái định cư bằng nguồn vôn ngân sách với khoảng 2.596 căn hộ, đã ký hợp đồng mua nhà ở tái định cư theo hình thức đặt hàng là 1.126 căn hộ. - Thành phố ứng vốn cho chủ đầu tư đặt hàng mua nhà tái định cư của các dự án kinh doanh nhà ở, như dự án thoát nước mua 156 căn hộ tại khu Đầm Trấu và 67 căn hộ tại khu hồ Việt Xô; Dự án nút Ngã Tư Vọng mua 104 căn hộ tại Làng Quốc Tế Thăng Long. Dự án đường vành đai 3 mua 550 căn hộ tại khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính và khu di dân Phường Dịch Vọng bằng nguồn vốn trung ương. Biểu 9: Tổng hợp nhu cầu và kế hoạch TĐC - Đến năm 2005 trên địa bàn thành phố Hà Nội. Năm Chỉ tiêu Nhu cầu quỹ đất,nhà tái định cư (căn hộ) Ước tiến độ thực hiện của các dự án đang triển khai xây dựng (căn hộ) Thiếu so với nhu cầu (căn hộ) Kế hoach xây dựng quỹ nhà,quỹ đất để đáp ứng đủ nhu cầu di dân tái định cư Số căn hộ Số lô đất Diện tích đất xây dựng khu tái định cư (ha) Kinh phí đầu tư (tỷ đồng) Năm 2003 5.000 2.500 2.500 5.000 2.000 50 1.500 Năm 2004 7.000 6.000 3.500 7.000 1.000 70 2.100 Năm 2005 6.000 7.000 2.500 6.000 1.000 60 1.800 Cộng 18.000 15.500 2.500 18.000 4.000 180 5.400 (Nguồn: Số liệu dự báo, dự kiến kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC đến năm 2010 của UBND thành phố Hà nội.) - Từ năm 2006 – 2010 trên địa bàn thành phố cần khoảng CAPut!’.500 căn hộ (trong đó có 2.500 căn hộ thực hiện chuyển tiếp từ kế hoạch 2005), tính trung bình mỗi năm cần khoảng 4.000 căn hộ. Thành phố cũng cần khoảng 1.000 căn hộ dự trữ để làm quỹ nhà trung chuyển và chủ đông phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm của TW và Thành Phố. - Chủ động chuẩn bị đầu tư xây dựng 5- 6 khu đô thị tái định cư có quy mô mỗi khu khoảng 50- 60 ha tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm để đáp ứng nhu cầu sau năm 2005, tạo điều kiện cho người dân tái định cư ổn định cuộc sống sau khi di chuyển đến nơi ở mới. Tổng kinh phí để xây dựng quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư đến năm 2010 cần khoảng 1.000 tỷ đồng với khoảng 350 ha đất. 3. Quan điểm thực hiện. - Đáp ứng được nhu cầu về quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trước mắt cũng như lâu dài để chủ động phục vụ công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố. Uỷ ban nhân dân thành phố xây dựng cơ chế và chính sách đặc biệt, triển khai xây dựng các khu tái định cư tập trung có quy mô tương đối lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bảo đảm yêu cầu phát triển khu đô thị mới, hoà nhập với khu chung cư hiện có, trong đó có các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ, tạo việc làm để ổn định cuộc sống, tái tạo thu nhập cho các đối tượng phải di chuyển tại nơi ở mới. - Để chủ động trong công tác giải phóng mặt bằng tạo thành quỹ nhà tái định cư, trước mắt trong giai đoạn quá độ, triển khai xây dựng một số khu tái định cư có hạ tầng đồng bộ với các nhà chung cư cao từ 5 – 6 tầng để rút ngắn thời gian, tạo nhanh được quỹ nhà tái định cư với giá thành phù hợp với điều kiện di chuyển và quỹ nhà trung chuyển phục vụ cải tạo xây dựng mới. Các nhà chung cư đã xuống cấp ở khu vực nội thành từng bước tạo cảnh quan đô thị hiện đại. - Tạo các khu tái định cư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trong đó quan tâm đặc biệt xây dựng các cơ sở sản xuất, kinh doanh tạo dịch vụ việc làm để ổn định cuộc sống, tái tạo thu nhập cho các đối tượng phải di chuyển tại nơi ở mới. - Lựa chọn địa điểm có quy mô đủ lớn xây dựng khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, có quỹ đất, quỹ nhà chung cư cao 5- 6 tầng, các cơ sở sản xuất, dịch vụ tạo việc làm cho khu vực. II. Kiến nghị và giải pháp phát triển quỹ nhà ở, quỹ đất tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà nội . Vấn đề đền bù về tái định cư trong các dự án phát triển ngày càng trở lên quan trọng ở các nước đang phát triển nói chung và ở Việt Nam nói riêng, khi số lượng người bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển ngày càng tăng và đòi hỏi về công bằng xã hội để những người bị ảnh hưởng không bị thiệt thòi cũng như không bị rơi vào cảnh nghèo túng- ngày càng trở lên bức xúc. Việc xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam đã được xác định là một khâu hết sức quan trọng trong toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng. Với mục tiêu cơ bản là: Bảo đảm nhu cầu chủ động đáp ứng yêu cầu tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội, tạo quỹ nhà luôn luân chuyển nhằm xoá bỏ tình trạng hộ dân phải tự thuê nhà ở tạm trong thời gian thực hiện dự án nhằm ổn định trật tự an ninh xã hội cũng như tiết kiệm chi phí của ngân sách và chủ đầu tư; xây dựng các khu tái định cư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bảo đảm tiêu chuẩn của khu đô thị mới, có cả chung cư cao tầng và một số nhà chung cư thấp tầng, có cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ tạo việc làm cho các đối tượng phải di chuyển. Tuy nhiên, qua kết quả đạt được của công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trong những năm qua trên thành phố Hà Nội vẫn cho thấy còn rất nhiều tồn tại cần phải khắc phục. Không những vậy các dự án giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội ngày càng tăng đẩy nhu cầu di dân tái định cư cũng tăng lên (kế hoạch xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư đến năm 2010) đặt ra vấn đề phải có những giải pháp thích hợp, hữu hiệu nhằm khắc phục những tồn tại trong công tác này, đồng thời đẩy mạnh việc phát triển quỹ nhà, quỹ đất này trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1. Giải pháp về cơ chế chính sách. Năm 2004 là năm chuẩn bị cho năm kết thúc kế hoạch 5 năm 2001- 2005; công tác chuẩn bị đầu tư phát triển phải đảm bảo điều kiện tạo cơ sở cho kế hoạch 5 năm tiếp theo 2005 – 2010. Khối lượng giải phóng mặt bằng và nhu cầu quỹ nàh ở tái định cư sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, bằng hoặc hơn năm 2003 về số lượng dự án, diện tích thu hồi và khó khăn trong tổ chức thực hiện ngày càng tăng. Do vậy việc ban hành cơ chế chính sách cụ thể, chỉ đạo quyết liệt phù hợp với tình hình thực tế trong từng thời kỳ là hết sức cần thiết. Cần xây dựng và ban hành ngay chính sách về giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, chỉ đạo chủ đầu tư xây dựng phương án giải quyết việc làm cho lao động khu vực quy hoạch phát triển đô thị ngay từ khi quy hoạch lập dự án, chính sách tự lo chỗ ở khi chưa có quỹ nhà TĐC cho hộ gia đình trong diện di chuyển… Cần có pháp lệnh về tái định cư không tự nguyện, quy định cụ thể mục tiêu của chính sách tái định cư không tự nguyện để làm căn cứ tổ chức thực hiện và chuẩn mực để đánh giá mức độ hoàn thành của công tác tái định cư. Nghiên cứu triển khai chính sách giải phóng mặt bằng theo quy hoạch được duyệt, các điều kiện về tổ chức, vốn để thực hiện đầu tư cho các khu đô thị mới. Nghiên cứu quy hoạch về tổ chức đầu tư xây dựng, bàn giao điều phối, phân bổ quỹ nhà tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng, uỷ ban nhân dân thành phố chỉ đạo nghiên cứu và ban hành quy định chung về có cơ chế bố trí tái định cư, quản lý vấn đề chậm nộp tiền mua nhà, thuê nhà tái định cư và quản lý các khu tái định cư áp dụng thống nhất trên địa bàn thành phố. 2. Giải pháp về quy mô, cơ cấu, diện tích căn hộ tái định cư. Đối với nhà ở tái định cư của Hà Nội thì yêu câu về diện tích là yêu cầu tối thiểu, bởi lẽ những họ dân ở khu vực các dự án phát triển chỉ có thể chấp nhận di chuyển khỏi nơi ở cũ của mình, một khi nơi ở mơi có diện tích tương đương hoặc lớn hơn. Các điều kiện về môi sinh, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (chăm sóc sức khỏe, giáo dục, nghỉ ngơi, vui chới, giải trí, giao thông…) cũng là yếu tố quan trọng góp phần thuyết phục nhân dân di chuyển khỏi mặt bằng của các dự án phát triển. Yêu cầu về cơ hội làm việc là yêu cầu mang tính đặc thù khá riêng biệt của người dân Hà Nội. Người thu nhập quan trọng của các hộ nông dân ở hai bên những tuyến đường sẽ được mở rộng, chủ yếu liên quan đến cơ hội kinh doanh do vị trí ngôi nhà đem lại… Việc di chuyển cũng đồng nghĩa với việc mất đi nguồn thu nhập này. Do vậy, đây là yếu tố cần hết sức lưu ý khi thiết kế quy hoạch các khu dân cư phục vụ mục đích di dân. Chính vì vậy, nhà ở tái định cư phải được xây dựng theo quy hoạch và có kết cấu hạ tầng cần thiết. Có lối đi tiếp cận dễ dàng, tiện chữa cháy, có điện và nước sạch, có hệ thống thoát nước mưa nước thải, khu vệ sinh riêng biệt… Chú ý tạo lập không gian, kết hợp kiến trúc với môi trường thiên nhiên, khí hậu, cây xanh; chú ý mối quan hệ hữu cơ giữa khu mới và khu cũ. Phong cảnh kiến trúc ở các khu nhà ở mới theo hướng hiện đại, dân tộc, quy hoạch trên cơ sở phát triển của nên kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Các khu nhà ở tái định cư được xây dựng mới, không tách biệt với các khu thương mại, dịch vụ, khu tiểu thủ công nghiệp, khu văn hoá…. 3. Giải pháp về tài chính. Tập trung các nguồn vốn để đầu tư xây dựng nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư như: tiền bán nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thuê nhà, tiền sử dụng đất và bán nhà ở tái định cư, một phần tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất về một đầu mối là quỹ phát triển nhà ở thành phố, để tiếp tục đầu tư trở lại xây dựng quỹ nhà ở tái định cư của thành phố. Cần lập kế hoạch dự báo, đánh giá nhu cầu nhà, đất tái định cư thuộc quỹ nhà, đất tái định cư do ngân sách thành phố đầu tư để làm căn cứ lên kế hoạch, cân đối nguồn vốn đầu tư cho nhà, đất tái định cư hàng năm của thành phố. Đề nghị giao Sở Tài chính chủ trì phối hợp, bảo cáo uỷ ban nhân dân thành phố quyết định giao số tiền thu được từ bán nhà tái định cư nộp vào ngân sách tại tài khoản tạm thu của Sở Tài chính cho quỹ phát triển nhà ở quản lý để tiếp tục thực hiện công tác đầu tư nhà tái định cư và hoàn vốn vay cho kho bạc Nhà nước khi đến hạn. 4. Giải pháp đẩy mạnh triển khai xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư bằng nhiều hình thức. Đối với quỹ nhà tái định cư do các Ban quản lý dự án các Bộ, ngành trung ương, Ban quản lý dự án các Sở, ngành , Ban quản lý dự án các quận, huyện đầu tư xây dựng khu tái định cư bằng các nguồn vốn từ ngân sách cần đẩy nhanh các thủ tục đầu tư xây dựng để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư đã có kế hoạch của thành phố. Đẩy nhanh tiến độ các nhà chung cư thuộc quỹ đất 20% của các dự án phát triển khu đô thị và phát triển nhà ở. Với các dự án đã giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật mà chủ dự án chưa triển khai xây dựng quỹ nhà 30%, đề nghị uỷ ban nhân dân thành phố thu hồi đất, giao cho các ban quản lý dự án của các quận, huyện và Sở Địa chính- Nhà đất để trỉên khai thực hiện ngay bằng nguồn vốn ngân sách. Tập trung đôn đốc và tiếp nhận diện tích đất 20% do chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở và các khu đô thị mới bàn giao khi hoàn thành giải phóng mặt bằng; trong thời gian chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phải triển khai ngay thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư, trình uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt. Chủ đầu tư được uỷ ban nhân dân thành phố giao thực hiện xây dựng quỹ nhà tái định cư phải có văn bản cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ. 5. Giải pháp về tạo việc làm và ổn định đời sống dân cư tại khu tái định cư. - Đối với các hộ gia đình trước kia đã có cơ sở sản xuất kinh doanh tại nơi ở cũ cần được ưu tiên bố trí tạo nơi có điều kiện thuận lợi để có thể tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh tại nơi ở mới. Việc bố trí cho các hộ gia đình này được thuê căn hộ tầng 1 tại các khu chung cư làm địa điểm kinh doanh mới được coi là một giải pháp hữu hiệu. - Đối với các hộ gia đình ở khu vực nông thôn thì các biện pháp, chính sách đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng các ngành dịch vụ, công nghiệp nhưng phải phù hợp với định hướng chiến lược kinh tế- xã hội thủ đô. Đặc biệt tạo điều kiện cho các hộ gia đình này được vay vốn, mở rộng sản xuất tạo việc làm mới ở khu vực nông thông nhất là trong khu vực bị mất đất nông nghiệp và vùng tái định cư. - Tăng cường khai thác nhu cầu lao động của các công trình, dự án trên diện tích giải phóng mặt bằng, chủ động đào tạo trước các ngành nghề mới với nhiều trình độ khác nhau để phục vụ nhu cầu tuyển dụng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ được xây dựng. - Xây dựng, phát triển mạng lưới chợ xung quanh khu tái định cư nhằm phát triển kinh doanh các loại hình dịch vụ theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội thủ đô, giải quyết việc làm cho đối tượng bị di dời. - Phối hợp với Sở Lao động – Thương binh xã hội, các đơn vị tổ chức xã hội (hội phụ nữ, hội nông dân…) tổ chức các khoá hướng nghiệp, đào tạo nghề và giới thiệu việc làm miễn phí, trong đó có ưu tiên cho các đối tượng bị mất đất sản xuất. Công tác này cần phải phù hợp với định hướng phát triển kinh tế- xã hội của thành phố, phù hợp với tình hình thực tế của khu tái định cư, tránh tình trạng nguồn lực lao động bị lãng phí tạo gáng nặng cho xã hội. 6. Giải pháp hoàn thiện cơ cấu tổ chức. Bên cạnh khuôn khổ, chính sách, năng lực, thể chế có tầm quan trọng đặc biệt trong công tác tái định cư, từ việc xây dựng và cải thiện chính sách tới vịêc lập thẩm định, thực hiện và giám sát các kế hoạch hành động tái định cư cụ thể trong từng dự án và ở từng địa phương. Hiện tại, Việt Nam chưa có các tổ chức chuyên trách về tái định cư ngoại trừ một vài phòng ban hoặc các tổ chuyên trách về giải phóng mặt bằng được thành lập trong một số ban quản lý các dự án giao thông. Một số tồn tại khác cũng đã được đề cập đến đó là công tác quản lý đầu tư và xây dựng các khu tái định cư vẫn còn buông lỏng và dàn trải, ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án xây dựng khu tái định cư. Sau đây xin đề xuất mô hình và trình tự thủ tục quản lý đầu tư và xây dựng khu tái định cư thống nhất cụ thể như sau: 1. Thành lập khu tái định cư: 1.1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ương quyết định thành lập khu tái định cư. 1.2. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ương uỷ quyền cho uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 2. Yêu cầu các đầu tư và xây dựng: 2.1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng. 2.2. Phù hợp với pháp luật về đầu tư và xây dựng. 2.3. Bố trí cho dân vào khu vực tái định cư. a. Diện ưu tiên b. Phân bố quy mô tối thiểu: - ở đô thị: Lô đất không nhỏ hơn 40 m2. - ở nông thôn: Lô đất không nhỏ hơn 100 m2. 2.4. Các mô hình khu tái định cư và trình tự thủ tục triển khai: Mô hình 1: Xây dựng bằng ngân sách Nhà nước (100%). Mô hình 2: Đối đất lấy khu tái định cư (sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng). Mô hình 3: Đất giao quyền sử dụng đất để tạo lập khu tái định cư tại nơi khác. Mô hình 4: Dự án tái định cư tại chỗ. Mô hình 5: Xây dựng các khu ở mới. 2.5. Trình tự, thủ tục đầu tư và xây dựng. 2.5.1. Xin chủ trương thành lập khu tái định cư. 2.5.2. Chọn chủ đầu tư. 2.5.3. Lập, xét duyệt các quy hoạch chi tiết. 2.5.4. Giao đất. 2.5.5. Lập, xét duyệt thiết kế xây dựng, tổng dự toán. 2.5.6. Thi công. 2.5.7. Khai thác và sử dụng. Kết luận Công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội trong những năm qua đã được chú trọng xây dựng và phát triển dưới nhiều hình thức các khu TĐC tập trung hay phân tán trên địa bàn. Các khu TĐC tập trung được xây dựng chủ yếu dưới hình thức các khu nhà chung cư cao tầng, bố trí trong các khu đô thị mới với những đảm bảo yêu cầu về chất lượng nhà ở, các dịch vụ, đường giao thông trong khu, đảm bảo ổn định về chỗ ở, sản xuất kinh doanh, thuận tiện việc làm cho người dân TĐC. Tuy nhiên kết quả các khu TĐC được xây dựng và bố trí cho người dân còn rất ít, không đáp ứng đủ nhu cầu ngày càng tăng lên. Dự báo đến năm 2010 nhu cầu về nhà ở TĐC sẽ tăng vọt, đi đôi với đó là các dự án xây dựng nhà ở TĐC được phê duyệt cũng rất nhiều, có thể đáp ứng nhu cầu di dân. Tuy vậy, đây cũng là những dự án được phê duyệt trên giấy tờ hoặc mới đang được triển khai dở dang, hoặc có dự án xây dựng khu TĐC thì tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng lại kéo dài và không đồng bộ. Việc ổn định đời sống, tạo thu nhập cho người dân còn chưa được thực hiện tốt. Công tác quản lý nhà ở TĐC sau khi bố trí cho các hộ ở còn phân tán, chưa tập trung vào một mối. Do vậy, công tác xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phục vụ GPMB cần được đẩy nhanh, coi đây là nhiệm vụ trước mắt và hết sức quan trọng cần được tập trung chỉ đạo và thực hiện bằng nhiều biện pháp cụ thể. Trong phạm vi nghiên cứu của chuyên đề, vì thời gian và kiến thức có hạn nên bài viết của em còn nhiều những sai sót, em mong nhận được sự góp ý của thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ công tác tại phòng Quản lý Tài nguyên và Đầu tư- Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội đã hướng dẫn cụ thể về chuyên môn, tạo điều kiện cho em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này. Tài liệu tham khảo Luật đất đai 1993. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Báo cáo tổng kết công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà nội của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội. Báo cáo tổng kết công tác xây dựng quỹ nhà ở và quỹ đất ở phục vụ công tác di dân GPMB của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội . Đến án kế hoạch xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác GPMB năm 2003- 2005 trên địa bán thành phố Hà nội của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội. Nghị định 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy định về đền bù thiệt hại khi GPMB. Các văn bản pháp luật có liên quan của UBND thành phố Hà nội. Tạp chí xây dựng các năm 2000- 2004. Tạp chí thông tin tài chính các năm 2000- 2004. Tạp chí tài chính các năm 2000- 2004. Báo kinh tế đô thị. Cùng một số tài liệu khác. Mục lục