Đề tài Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank

và phát triển của các tổ chức trong nước. - Vay vốn Ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng khác. - Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức cá nhân. - Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá. - Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện hành. - Thực hiện thanh toán giữa các khách hàng. - Thực hiện kinh doanh ngoại tệ. - Huy động nguồn vốn từ nước ngoài. - Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan. - Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều hình thức, đặc biệt là chuyển tiền nhanh Western Union. 2. Cơ cấu quản trị của VPBank - Hội đồng quản trị: được bầu tại Đại hội cổ đông thường niên năm, với nhiệm kỳ 4 và gồm 6 thành viên gồm: Chủ tịch hội đồng Quản trị, phó chủ tịch hội đồng Quản trị và 4 ủy viên. - Ban kiểm soát: do Đại hội Cổ đông bầu, gồm 3 thành viên: Trưởng ban, Thành viên chuyên trách tại Hội sở và Thành viên chuyên trách tại thành phố Hồ Chí Minh. - Hội đồng tín dụng: là tổ chức do Hội đồng quản trị thành lập ra + Tại khu vực phía Bắc gồm 5 thành viên: Chủ tịch, Phó chủ tịch hội đồng, và 3 thành viên. + Tại khu vực phía Nam gồm các thành viên sau: Chủ tịch, Phó chủ tịch và 1 thành viên. Ngoài ra Hội đồng quản trị cũng thành lập các Ban Tín dụng tại tất cả các Chi nhánh cấp I. Hội đồng tín dụng và ban tín dụng đều có nhiệm vụ xem xét phê duyệt các quyết định cấp tín dụng cho khách hàng với các giới hạn tín dụng khác nhau. - Hội đồng Quản lý Tài sản nợ-Tài sản có: gồm các thành viên: Chủ tịch, Phó chủ tịch và 3 thành viên. - Ban Điều hành: bao gồm các thành viên: Tổng giám đốc, 3 Phó Tổng giám đốc và 1 Kế toán trưởng. 3. Tổ chức và điều hành tại chi nhánh Giám đốc Chi nhánh là người đứng đầu Chi nhánh, điều hành mọi hoạt động của Chi nhánh, chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc và trước pháp luật về các hoạt động của Chi nhánh. Chi nhánh có thể có một số Phó giám đốc, Phó giám đốc được Giám đốc ủy nhiệm thực hiện một số nhiệm vụ và quyền hạn nhất định. Bộ máy nghiệp vụ của Chi nhánh cấp 1 gồm: Phòng giao dịch-Kho quỹ Phòng Phục vụ khách hàng doanh nghiệp Phòng Phục vụ khách hàng cá nhân Phòng Thẩm định tài sản bảo đảm Phòng thanh toán quốc tế Phòng Kế toán-Tin học Phòng Hành chính-tổ chức Ban tín dụng Chi nhánh Phòng Thu hồi nợ Bộ máy nghiệp vụ của Chi nhánh cấp 2 Phòng kế toán-Giao dịch (thực hiện chức năng nhiệm vụ của phòng Kế toán, Tin học và phòng Giao dịch kho quỹ). Phòng Phục vụ khách hàng (thực hiện chức năng nhiệm vụ của phòng khách hàng các nhân, phòng phục vụ khách hàng doanh nghiệp, phòng thu hồi nợ) Phòng (hoặc tổ) Thẩm định tài sản đảm bảo Tổ hành chính Bộ máy nghiệp vụ Phòng giao dịch Tổ Kế toán-Giao dịch (thực hiện chức năng nhiệm vụ của phòng Kế toán-tin học và phòng giao dịch kho quỹ). Tổ Tín dụng (thực hiện chức năng nhiệm vụ của phòng phục vụ khách hàng cá nhân, phòng phục vụ khách hàng doanh nghiệp,). Tổ hành chính (hoặc nhân viên hành chính). 4. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm Phòng thẩm định tài sản bảo đảm gồm: Một trưởng phòng, một phó phòng. Số lượng nhân viên trong phòng: 11 người. Chất lượng nhân viên:+ Là những người tốt nghiệp đại học. + Nhân viên là những người trẻ tuổi và có chuyên môn cao. 5. Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm * Thực hiện việc thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố (TCCC) trong đó có định giá bất động sản. Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản TCCC. Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tài sản TCCC đảm bảo cho khoản vay. * Quan hệ với cơ quan định giá chuyên nghiệp bên ngoài để định giá các tài sản TCCC mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng. * Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong việc định giá tài sản TCCC phù hợp với thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hàng. * Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiện việc phân hạng tài sản TCCC. * Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm nơi vay và thực hiện việc cụng chứng. * Lập các văn bản thông báo việc thế chấp cầm cố tài sản cho cỏc cơ quan chức năng theo quy định của luật pháp. * Thực hiện việc mua bảo hiểm các tài sản TCCC. * Sử dụng, thuê các hệ thống kho bãi để quản lý tài sản cầm cố, soạn thảo hợp đồng thuê kho bãi. * Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản TCCC trong toàn hệ thống ngân hàng. * Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ định giá II. Thực trạng về định giá bất động sản tại VPBank Đối với bất động sản, hiện nay VPBank Hà Nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là: Đất đai, các công trình xây dựng trên đất Những vấn đề cơ bản khi định giá bất động sản tại ngân hàng: Quyền sở hữu bất động sản. Gía trị bất động sản. Tính chuyển nhượng của bất động sản. 1. Đánh giá quyền sở hữu của bất động sản - Xác định người chủ sở hữu của bất động sản . Số thành viên cùng sở hưu bất động sản : Tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của từng thành viên sở hữu tài sản nếu là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng ký kinh doanh nếu sở hữu là tài sản pháp nhân, đồng thời kèm theo sự chấp nhận của chủ sở hữu bất động sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho đem bất động sản thế chấp, cầm cố. - Người có liên quan đến tài sản : người thực tế đang sinh sống, quản lý tài sản , quan hệ với chủ sở hữu, người thừa kế - Xác định tài sản đã được đem cầm cố, thế chấp, cho thuê, cho mượn, hay kê khai góp vốn chưa. - Các tranh chấp, khiếu kiện về tài sản. Nếu không có tranh chấp, khiếu kiện phải có xác nhận của chính quyền địa phương. 2. Đánh giá hiện trạng của bất động sản - Quyền sử dụng đất + Vị trí địa lý của bất động sản : Địa chỉ của bất động sản , vị trí của thửa đất, lô đất. Việc quản lý thửa đất phải đựơc cơ quan quản lý theo dõi trên hồ sơ như: Số của tờ bản đồ, số của thửa đấtbất động sản đã đăng ký giao dịch bảo đảm chưa, đăng ký ở đâu: + Diện tích của mặt bằng thửa đất, kích thước của mỗi cạnh + Bất động sản đang thế chấp, cầm cố nơi nào không? Nếu có để làm gì? Bao lâu? + Bất động sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sơ rpháp lý của việc thuê, mươn, góp vốn. + Bất động sản đang sử dụng, ngừng sử dụng? Lý do? + Tình trạng thửa đất hiện tại và tương lai: Quy hoạch, giải toảNhà nước thu hồi (nếu nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức công bố quy hoạch), thời gian sử dụng còn bao lâu? - Nhà ở, công trình xây dựng + Diện tích xây dựng công trình, tổng diện tích sử dụng của công trình xây dựng trên đất, số tầngtheo hồ sơ và theo thực tế. + Kết cấu của công trình xây dựng trên đất. + Tính năng, mục đích sử dụng của công trình xây dựng. + Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại. + Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được thế chấp cầm cố thì phải kê chi tiết từng loại rài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và theo thực tế. + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? + Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn. + Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng? Lý do? 2.1. Đánh giá giá trị bất động sản 2.1.1. Căn cứ đánh giá - Căn cứ theo văn bản của nhà nước quy định về việc định giá trị, tính khấu hao - Theo sổ sách kế toán theo dõi, quản lý tài sản. - Hồ sơ, chứng từ liên quan đến tài sản và giá trị tài sản. - Gía trị thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng. - Giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp. 2.1.2. Mục đích đánh giá - Định giá giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán, giá trị theo quy định của nhà nước, giá mua. - Định giá trị giá theo giá trên thị trường trong thời điểm định giá để tham khảo. + Đối với tài sản thuê cơ quan định giá thì giá trị do cơ quan định giá cung cấp cũng là giá trị tham khảo. + Một tài sản có nhiều giá khác nhau thì xác định giá theo phương pháp bình quân hoặc bình quân gia quyền tính trên cơ sở ít nhất là 2 mức giá trở lên. + Ngoài ra còn định giá bất động sản làm căn cứ cho vay, bảo lãnh. 2.1.3. Xác định giá trị bất động sản a. Quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất xác định theo quy định của nhà nước + Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượn quyền sử dụng đất không do ngân sách nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. + Đất được nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất được nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thue mà tiền thuê đất không do ngân sách nhà nước cấp, đất đựơc nhà nước cho hộ gia đình cá nhân thuê đã trả tiền thuế đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi đã trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng. + Đất được nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng. + Đất được nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất đựơc nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5năm thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất. + Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm. - Gía chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường: Thông qua các thông tin đại chúng, thông tin thị trường , thông tin từ đồng nghiệp, thông tin từ các trung tâm đĩa ốc, giá chuyển nhượng cho tài sản tương tự tại thời điểm đánh giá, cơ quan định giá * Ví dụ thực tế: Mảnh đất tại mặt đường Tỉnh lộ 282, thôn Định Cương, xã Luân Lai, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh. Cụ thể: - Về vị trí: Mảnh đất nằm trong ngõ, gần đường Bắc Ninh đi Phả Lại, ngõ đối diện Bưu điện huyện Quế Võ. + Phía trước: Tỉnh lộ 282 + Phía sau: Giếng làng + Phía bên phải (nhìn từ trong ra): Giáp đường thôn xóm + Phía bên trái: Nhà liền kề Đặc điểm: Đất hình đa giác Diện tích 969 m2 Hình thức sử dụng: Riêng biệt - Về giấy tờ sở hữu tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 11/6/2007, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H- 02964/137- QĐ. - Xác định tranh chấp: Hiện không có tranh chấp. - Hiện trạng sử dụng: sử dụng làm ao nuôi trồng thuỷ sản. - Quyền sở hữu tài sản: mảnh đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bà Lê Thị Mạnh và ông Lê Quân Lệnh. - Gía trị quyền sử dụng đất: Khoảng 1.000000đồng ´ 969m2 = 969.000.000đồng ÞƯu điểm: - Phương pháp mà ngân hàng đã sử dụng để định giá mảnh đất trống trên là theo phương so sánh trực tiếp. - Ngân hàng đã thực hiện việc kiểm tra một cách kỹ lưỡng về tính chất pháp lý, về hiện trạng của mảnh đất. - Trong biên bản, báo cáo định giá có đủ yếu tố làm cơ sở cho việc định giá như là: Xác định có tranh chấp hay không, hiện trạng sử dụng mảnh đất... như vậy cũng hình thành được khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong tư tưởng của cán bộ định giá. - Đã có ý tưởng lấy giá thị trường mảnh đất đó và giá trị mà đưa ra cũng gần sát với giá thị trường. ÞNhược điểm. - Giá ước tính về mảnh đất đó mà cán bộ định giá đưa ra còn mang nhiều yếu tố chủ quan, đã tiến hành lấy so sánh bất động sản tương tự nhưng thực tế không xuống tận nơi bất động sản tương tự đó để xem xét. Và những nguồn thông tin giao dịch đó là khó có thể tin tưởng chính xác. Vì vậy mà không có việc điều chỉnh giữa bất động sản so sánh về bất động sản mục tiêu. Nên giá trị ước tính đó thường thấp hơn giá trị trường. - Số lượng mảnh đất trống dùng để so sánh trong phương pháp này là quá ít, chỉ từ 1-2 mảnh. - Thông tin lấy giá trị ước tính của bất động sản là không được đảm bảo. - Các mục cần thiết đã được nêu ra nhưng chưa được trình bày một cách cụ thể tỉ mỉ. Ví dụ như không nói rõ nguồn thông tin nào để đưa ra giá trị thị trường mảnh đất định giá khoảng 1.000.000 đồng/m2... b. Nhà ở, công trình xây dựng - Gía trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán Gía trị còn lại của nhà cửa Nguyên giá nhà cửa Khấu hao Công trình xây dựng = công trình xây dựng - cơ bản đã trích - Giá trị của công trình theo giá thị trường tại thời điểm định giá Cơ sở xác định : theo ý kiến của khách hàng, thông qua từ đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá * Ví dụ thực tế: Tài sản định giá : nhà và đất tại số 3 ngách 5, ngõ 25 Vạn Kiếp, phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Cụ thể: - Về mảnh đất: Vị trí: Nhà đất nằm trong ngõ trên phố Vạn Kiếp. + Phía trước: Ngõ đi chung rộng 1,2m + Phía sau: Gíap nhà ông Hạc + Phía bên phải (nhìn từ trong ra): Giáp nhà ông Quảng + Phía bên trái: Ngõ đi chung Đặc điểm: Đất hình đa giác + Chiều rộng: 6,5m + Chiều sâu: 3,71m - Về ngôi nhà + Theo giấy chứng nhận: Nhà bê tông 03 tầng, diện tích sử dụng 75m2. + Gía trị sử dụng: 90% - Giấy tờ sở hữu tài sản: Giấy chứng nhận quyền sơ rhữu nhà ở và quyền sử hữu đất ở do UBND quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cấp ngày 29/12/2003, hồ sơ gốc số 235.2003.QĐUB.204.2003. - Xác định tranh chấp: Hiện không có tranh chấp. - Hiện trạng sử dụng: Hiện tại gia đình bà Điệp gồm 4 người đang sử dụng. - Quyền sở hữu tài sản : Tài sản trên thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông Chu Văn Dương và vợ là bà Nguyễn Thị Hải. - Gía trị quyền sử dụng đất: Khoảng 11.000.000đồng ´ 28.2m2 = 310.000.000đồng - Gía trị nhà + Loại nhà cấp IV + Đơn giá: 1.735.000đồng ´ 75m2 ´ 90% » 117.000.000đồng - Trị giá ngôi nhà gắn với quyền sử dụng đất tham khảo theo giá thị trường 310.000.000đồng + 117.000.000đồng = 427.000.000đồng ÞƯu điểm: - Để định giá bất động sản trên Ngân hàng đã thực hiện việc kết hợp giữa hai phương pháp so sánh trực tiếp (để định giá đất) và phương pháp chi phí để định giá nhà một cách rõ ràng. - Lấy đơn giá xây dựng của UBND thành phố Hà Nội dùng để tính toán là phù hợp với giá trị pháp lý. Vì với mỗi cá nhân khác nhau thì họ sẽ xây dựng một đơn giá riêng, nên khó xác định được số tiền mà hị bỏ ra xây dựng, nên ta cứ lấy đơn giá của UBND thành phố để tránh thắc mắc từ phía khách hàng. ÞNhược điểm: - Việc ước tính tỷ lệ % còn lại của chất lượng công trình mang tính chủ quan của cá nhân định giá . Không theo như quy chuẩn của lý luận là phải tính ra tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính sau đó mới thực hiện tính giá trị còn lại của cả công trình theo tỷ lệ kết cấu chính đó, việc này được dựa theo các thông số kỹ thuật xây dựng. Nhưng trên thực tế thì để xây dựng 01 ngôi nhà cấp IV như trên thì chí phí ít nhất là 2.000.000 đồng/m2, như vậy nếu lấy đơn giá nhà nước mà áp dụng thì có vẻ hơi thấp, gây thiệt thòi cho khách hàng. c. Kết quả đánh giá - Xác định giá trị bất động sản theo giá thị trường hoặc giá tham khảo. - Xác định giá trị bất động sản theo giá sổ sách kế toán. - So sánh giữa giá trị bất động sản tính theo giá sổ sách kế toán và giá trị bất động sản theo giá tham khảo trên thị trường . - Nếu giá trị bất động sản tính theo giá sổ sách kế toán ( hoặc giá quy định) lớn hơn giá trị bất động sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trị trên thị trường thì giá trị bất động sản thế chấp, cầm cố sẽ được xác định theo giá trị bất động sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trị trên thị trường . - Nếu giá trị bất động sản tính theo giá sổ sách kế toán nhỏ hơn giá trị bất động sản tính theo giá trị tham khảo hoặc giá trị trên thị trường thì giá trị bất động sản thế chấp, cầm cố sẽ được xác định theo giá trị bất động sản tính theo giá sổ sách kế toán. 3. Xác định tính thanh khoản của bất động sản - Xem xét xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai. - Xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của bất động sản như: + Cảnh quan môi trường + Quy hoạch hiện tại và tương lai + Vị trí, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất. + Hướng, thế nhà và những vấn đề thuộc quan niệm, phong tục (nở hậu, thắt hậu, tiếng ồn, tiền sử về thửa đất, gia chủ thửa đất + Khả năng chuyển nhượng trên thị trường , đối tượng tiêu dùng, sử dụng, nhu cầu thị hiếu của thị trường III. Đánh giá thực trạng về định giá bất động sản tại VPBank 1. Ưu điểm - So với các Ngân hàng khác thì Ngân hàng VPbank đã có bước đổi mới khi có riêng một phòng về quản lý tài sản bảo đảm. Phòng này được gọi là phòng Thẩm định tài sản bảo đảm, trong đó có nghiệp vụ định giá bất động sản.. - Ngân hàng VPBank nói chung và VPBank Hà Nội nói riêng đã xác định được mục tiêu của việc định giá bất động sản là phải sát với giá trị trường, bất động sản được dùng làm tài sản bảo đảm thì phải có tính chuyển nhượng. - Các bất động sản được coi là tài sản bảo đảm tại VPBank Hà nội là phong phú về chủng loại, về giá trị - Khi xác định giá trị bất động sản có tham khảo giá của những giao dịch đã thực hiện được. - Định giá bất động sản là một trong những tài sản được định giá quen thuộc và chủ yếu tại phòng Thẩm định tài sản bảo đảm. - Yếu tố quan trọng nhất của việc nhận tài sản bất động sản là xác định được yếu tố pháp lý, những yếu tố liên quan ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bất động sản là trong phương pháp của phòng thẩm định cũng được đề cập đến và được thực chặt chẽ tại VPBank Hà Nội. - VPBank Hà Nội đã xác định được những trường hợp nào mà cán bộ không thực hiện việc ước tính mà phải theo doanh mục đã được VPBank quy định để định giá bất động sản, và cũng cho phép lấy giá của những nhà định giá chuyên nghiệp làm giá tham khảo. Đồng thời trong quy định của Ngân hàng cũng đề cấp tới yếu tố đạo đức nghề nghiệp của cán bộ khi làm công tác nhận hay định giá tài sản bất động sản. - Phương pháp thực hiện định giá bất động sản được áp dụng tại VPBank không quá khó. Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp. - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, mục tiêu cho việc ước tính giá trị như về hiện trạng sử dụng bây giờ và trước đây... 2. Nhược điểm - Tất cả các loại bất động sản để đảm bảo cho khoản vay đều phải qua phòng thẩm định tài sản bảo đảm, thông qua đó phòng thẩm định xem xét về mặt pháp lý bất động sản và chủ sở hữu đồng thời định giá tài sản bảo đảm làm cơ sở cho việc vay vốn của khách hàng. Vì vậy mất thêm thời gian để phòng thẩm định có thời gian kiểm tra bất động sản cần định giá. - Trong tiêu chuẩn thẩm định giá có nói đến nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nhưng trong phương pháp định giá nói trên tại VPBank thì nguyên tắc đó chưa rõ nét trong tư tưởng của các cán bộ định giá và phương hướng chỉ đạo của Ngân hàng. - Giá trị mà cán bộ định giá ước tính dường như không sát với thị trường, nó còn mang nhiều tính chủ quan. - Cách thức định giá một bất động sản sử dụng trong tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh: Vì mỗi cán bộ định giá phải chịu trách nhiệm cá nhân về bảo đảm tín dụng do mình định giá, cộng với những hiểu biết về bất động sản còn hạn chế, cho nên khi định giá bất động sản cán bộ định giá luôn mang một tâm lý phải hạ thấp giá trị của bất động sản đến mức có thể cho an toàn, điều này lại trái với mong muốn của khách hàng. Như vậy, giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây tâm lý khó chịu, và thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng thực sự tốt. - Việc định giá bất động sản hình thành sau vốn vay dựa vào chi phí xây dựng, hay nhà thầu xây dựng bán cho khách hàng là hoàn toàn không hợp lý, bởi vì: + Sau khi bất động sản hình thành thì cũng phải mất một khoảng thời gian sau mới có thể biết chủ sở hữu có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không, điều này cũng ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà. + Khi mà bất động sản hình thành thì có thể dùng vào hoạt động sinh lợi cho chủ sở hữu có như: khách sạn... thì liệu việc xác định giá trị bất động sản có còn chính xác. Nó hoàn toàn không hợp lý vì giá trị tài sản là số tiền ước tính mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai. - Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 65% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm. - Trong biên bản định giá mà cán bộ định giá đưa ra không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng. 3. Nhận định, đánh giá những ưu, nhựơc điểm của định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank 3.1. Ưu điểm - Nguyên nhân chủ quan + Do sự nhận thức đúng đắn của Ban lãnh đạo Ngân hàng về vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng trong đó có hoạt động định giá bất động sản. Nên đã ban hành những quy chế, trình tự thủ tục, chức năng nhiệm vụ của công tác định giá bất động sản bảo đảm tại Ngân hàng một cách cụ thể, tỉ mỉ. + Do Ngân hàng có một đội ngũ cán bộ thực hiện định giá trẻ nhiệt tình và năng động, dễ thích ứng với công việc - Nguyên nhân khách quan + Nhà nước đã ban hành khung giá đất và đơn giá xây dựng mét vuông xây dựng điều đó là cơ sở để Ngân hàng dựa vào để thực hiện công việc định giá của mình. Đó là giá trị của mảnh đất trống không khi nào có giá trị lại thấp hơn hoặc bằng khung giá đất. + Có những đường lối, chính sách quản lý rõ ràng. + Từng bước hoàn thiện chính sách Nghị định quy định điều kiện dùng tài sản là bất động sản làm bảo đảm tiền vay trong từng giai đoạn. 3.2. Nhược điểm - Nguyên nhân chủ quan + Chưa có đội ngũ cán bộ thực sự chuyên sâu về lĩnh vực nhận tài sản là bất động sản tại Ngân hàng. + Đối với những tài sản như ở xa mà tại đó chưa có chi nhánh của VPBank thì trong quá trình định giá gặp khó khăn về thời gian và chi phí. Vì hoạt động Ngân hàng đâu chỉ cấp kinh phí cho lĩnh vực tín dụng mà còn phải nhiều lĩnh vực khác, hơn nữa để thu thập được tài liệu phục vụ trong quá trình định giá mất nhiều thời gian. Điều này khiến cho việc nhận loại tài sản này mang nhiều yếu tố chủ quan. + Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá bất động sản đã được thực hiện, gây khó khăn trong công tác tìm kiếm những bất động sản tương tự, mà có khi ngay trong Ngân hàng đã được thực hiện định giá. + Cơ sở dữ liệu cho phòng định giá tài sản chưa được cải thiện bởi có thể cùng một bất động sản đem đến các chi nhánh khác nhau dự định làm tài sản bảo đảm cho một khoản vay, nhưng Ngân hàng không phát hiện ra mà vẫn phân cho cán bộ đi định giá. Như vậy mất nhiều thời gian cho cán bộ mà có thể khách hàng lại không vay nữa. + Chưa có những quy định cụ thể về điều kiện áp dụng các phương pháp định giá; từ đó dẫn đến tình trạng bất động sản nào là công trình xây dựng trên đất cũng chỉ được áp dụng theo một phương pháp nhất định. + Việc nhận tài sản bảo đảm là bất động sản chỉ là một khâu nhỏ trong hoạt động tín dụng nên đôi khi cũng bị phụ thuộc. + Do nhiều nhân viên trong Ngân hàng chưa nhận thức được vai trò của việc nhận tài sản là bất động sản bảo đảm cho một khoản vay của khách hàng. - Nguyên nhân khách quan: + Chủ trương chính sách đào tạo những cán bộ chuyên làm công tác nhận cũng như định giá tài sản bảo đảm đặc biệt là bất động sản chưa thực sự phổ biến + Chưa có hệ thống hóa cho thị trường giá cả, việc quản lý thị trường còn nhiều bất cập. Do đó việc dựa vào thông số thị trường cho các cán bộ định giá còn nhiều hạn chế. + Các văn bản hướng dẫn về bất động sản bảo đảm chưa thực sự nhiều để có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo. Nên khi nhận loại tài sản này Ngân hàng còn nhiều lung túng. + Bản thân chủ sở hữu bất động sản cũng chưa thực sự nhận thức rõ về loại bất động sản mà họ dùng làm tài sản bảo đảm cho Ngân hàng. Vì vậy trong quá trình làm việc với khách hàng nhiều khi khó giải thích cho khách hàng thấu hiểu. Qua những gì mà chúng ta nghiên cứu ở trên, chúng ta đã thấy được việc áp dụng lý luận về việc nhận tài sản bảo đảm là bất động sản và phương pháp áp dụng chúng vào thực tiễn quả không phải là công việc dễ dàng. Việc sử dụng phương pháp nào là tùy thuộc vào từng Ngân hàng, cách nhìn nhận của họ và định hướng của Nhà nước. Tuy nhiên áp dụng quy định, phương pháp thì cũng phải phù hợp với nguyên tắc định giá, phù hợp với nội dung của từng phương pháp . 4. Nhận xét về thực trạng phòng thẩm định tài sản bảo đảm Qua một thời gian thực tập tại phòng thẩm định tài sản bảo đảm tại VPBank ta thấy rằng phòng có một lợi thế lớn khi toàn bộ nhân viên trong phòng đều là những người tốt nghiệp đại học, trên đại học và là những cán bộ trẻ tuổi nên việc hăng say nhiệt tình làm việc của mọi người là lớn, có thể giải quyết khối lượng cụng việc lớn. Tuy nhiên do khối lượng công việc quá nhiều nên phòng vẫn thiếu nhân viên. Do đó mà cần phải bổ xung nhân lực cho phòng thẩm định. Và một nhận xét nữa đó là đa số nhân viên trong phòng không được đào tạo đúng chuyên ngành định giá (trừ trưởng phòng và phó phòng đuợc đào tạo nghiệp vụ định giá do ngân hàng tạo điều kiện). Đó cũng là một trong những vấn đề nên được xem xét 5. Hiệu quả của hoạt động thẩm định bất động sản đảm bảo của VPBank. Thực tế tài sản đảm bảo là bất động sản được thế chấp, bảo lãnh tại Ngân hàng chiếm đến 55%. Do đó ta có tình hình thực tế dư nợ cho vay của Ngân hàng VPBank theo việc định gía bất động sản bảo đảm như sau. BẢNG 1: DƯ NỢ CHO VAY BẰNG HÌNH THỨC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Đơn vị: tỷ VNĐ Chỉ tiêu Năm Tổng dư nợ Dư nợ cho vay TC là BĐS Tỷ trọng 2003 1.525 295 19,3% 2004 1.865,4 451,43 24,2% 2005 2.059 510 24,76% 2006 5.031 1328,25 26,5% Nguồn:”Báo cáo tín dụng VPBank 2002, 2003, 2004, 2005,2006” Qua đó ta thấy hoạt động tín dụng mà sử dụng bất động sản là thế chấp cầm cố là phát triển qua các năm, đánh giá được sự tăng trưởng của hoạt động tín dụng trong ngân hàng VPBank. Như vậy ngân hàng VPBank ngày càng có uy tín trên thị trường về hoạt động tín dụng, uy tín về chất lượng phục vụ, về số vốn mà khách hàng có yêu cầu. Điều đó cũng chứng minh được hiệu quả hoạt động của việc định giá bất động sản đảm bảo, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng. Vậy phòng thẩm định tài sản đảm bảo thực tế đã sử dụng những phương pháp định giá bất động sản theo lý luận vào thực hiện định giá bất động sản bảo đảm tại ngân hàng như thế nào, chúng ta cùng đi vào việc phân tích thực tế về các phương pháp đó. IV. Định hướng phát triển của VPBank. Tài sản bảo đảm trong Ngân hàng VPBank nói riêng cũng như trong hệ thống Ngân hàng nói chung, có vai trò là làm giảm rủi ro trong họat động tín dụng. Mà theo quy định của pháp luật thì giá trị tài sản đảm bảo bao giờ cũng phải lớn hơn hoặc bằng nghĩa vụ thực hiện thanh toán khoản vay của bên đi vay. Nên việc thành lập một phòng riêng phục vụ trong công tác quản lý và phân loại tài sản bảo đảm là hợp lý. Theo Ngân hàng VPBank thì tất cả những tài sản theo quy định của pháp luật đều được nhận làm tài sản bảo đảm tại VPBank. Nhưng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm có nhiều tài sản cán bộ thẩm định thấy do không có quy định về việc rõ ràng về việc quản lý loại tài sản này hoặc rủi ro cao nên mặc dù khách hàng tốt, quan hệ lâu dài nhưng về mặt tài sản lại không nhận được (ví dụ như: máy móc, thiết bị, hàng hóa). Để giải thích cho hạn chế ở trên và đưa ra lý luận của mình mà Ngân hàng cho rằng quy định như trên là hợp lý vì những lý do sau: -Việc quy định giá trị tài sản bảo đảm phải cao hơn hoặc bằng nghĩa vụ thực hiện thanh toán là để tạo khoảng an toàn vốn cho vay của Ngân hàng. - Nếu nhận những tài sản bảo đảm mà không nằm trong tầm kiểm sóat của Ngân hàng thì đối với khách hàng trung thực thì có thể không có vấn đề gì, nhưng đối với khách hàng không trung thực hoặc khi họ làm ăn thất thoắt, có thể người ta sẽ nghĩ cách tẩu tán tài sản. Như vậy tính rủi ro rất cao. Với những quan điểm lý luận trên thì tôi xin tán thành nhưng nếu như cứng nhắc quá trong việc nhận tài sản bảo đảm thì rất rễ mất đi khách hàng tiềm năng vốn có. Vì vậy không nên bó hẹp quy nhận tài sản bảo đảm vào một khuôn mẫu cứng nhắc mà tùy từng trường hợp có thể nới nỏng việc nhận tài sản làm tài sản bảo đảm, điều đó khiến cho Ngân hàng sẽ lớn mạnh hơn và thu hút được số lượng khách hàng lớn hơn. VPBank quy định tỷ lệ cho vay đối với từng loại tài sản là khác nhau (nhà đất 65%, xe ôtô 60%, hàng hóa 40%....) giá trị mà VPBank định giá. Như vậy việc cho vay luôn thấp hơn giá trị định giá trong khi đó định giá lại phải thấp hơn giá thị trường. Do đó khách hàng vay với hai lần chịu thiệt là hoàn toàn không khả quan; sở dĩ tôi khẳng định như vậy là là vì nếu người đi vay được vay số tiền ít hơn số tài sản thực sự của họ thì đồng vốn chênh lệch giữa giá trị thực tài sản với giá trị được vay nó sẽ nằm chết mà không có khả năng sinh lời. Mà trong hoạt động kinh doanh người ta rất hạn chế việc để đồng vốn bị ứ đọng như vậy. Có thể Ngân hàng cho rằng như vậy thì rủi ro tín dụng gia tăng, nhưng thực tế không phải là như vậy, vì rủi ro tín dụng đã được chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giá tài sản bảo đảm, nhưng rủi ro kinh doanh sẽ không tăng nên nếu như Ngân hàng có một tỷ lệ tổng tiền vay trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định lành ghề và có nhiều kinh nghiệm.Trong năm 2007, VPBank sẽ tập trung thực hiện một số nhiệm vụ trọng tâm nhằm mục tiêu củng cố năng lực tài chính, năng lực quản trị điều hành, năng cao năng lực cạnh tranh và mở rộng thị phần, ngoài ra VPBank đang khẳng định kiên trì thực hiện chiến lược ngân hàng bán lẻ và phấn đấu trong một vài năm tới trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu khu vực phía Bắc và nằm trong nhóm 5 Ngân hàng dẫn đầu các Ngân hàng TMCP trong cả nước cụ thể như sau: 1. Nâng cao năng lực hoàn thiện công nghệ quản trị điều hành: - Thực hiện tăng vốn điều lệ theo lộ trình cần thiết để đáp ứng mức vốn điều lệ theo lộ trình cần thiết để đáp ứng mức vốn điều lệ tối thiểu theo quy định của Chính phủ vào năm 2008 và 2010. Dự kiến, mức vốn điều lệ tối thiểu vào cuối năm 2007 là 2000 tỷ đồng. - Phát hành trái phiếu chuyển đổi để chuẩn bị cho việc tăng vốn điều lệ vào các năm sau. - Triển khai thành công phần mền T24 ngay từ cuối quý III/2007 trên toàn Hệ thống 2. Đẩy mạnh hoạt động của các Công ty trực thuộc Như công ty Chứng khoán, Công ty Quản lý tài sản. Tích cực phát triển hoạt động phát hành và thanh toán Thẻ, phát triển hệ thống ATM trên cơ sở tự đầu tư của Ngân hàng. 3. Phát triển mạng lưới hoạt động - Tích cực mở rộng mạng lưới Chi nhánh, phòng giao dịch trên cả nước. Ưu tiên mở các điểm giao dịch tại các thành phố lớn, các trung tâm kinh tế, các khu đô thị mới, khu đông dân cư và có mức thu nhập khá. Dự kiến số Chi nhánh và Phòng giao dịch trên toàn quốc đạt tối thiểu 100 điểm (phấn đấu đạt 120 Chi nhánh và phòng giao dịch). - Ngoài hệ thống Chi nhánh và Phòng giao dịch, VPBank sẽ nhanh chóng triển khai hệ thống ngân hàng tự động (ATM) để đưa vào hoạt động rộng rãi. Đến cuối năm, VPBank sẽ trang bị từ 200 đến 300 máy ATM trên toàn quốc. - Ngoài 1 Công ty đã thành lập sắp tới VPBank sẽ tiếp tục thành lập thêm Công ty Quản lý Quỹ, tham gia góp vốn vào Công ty Bảo hiểm - Đồng thời với việc phát triển mạng lưới hoạt động, VPBank sẽ chú trọng công tác tuyển dụng, đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cán bộ nhằm đáp ứng yêu cầu công tác phục vụ ngày càng cao. 4. Thúc đẩy phát triển các sản phẩm dịch vụ mới Trên cơ sở triển khai thành công hệ thống phần mềm T24 và hệ thống ngân hàng tự động (ATM), VPBank sẽ tích cực khai thác các lợi thế về công nghệ trong việc phát triển các sản phẩm mới đa dạng hơn để đáp ứng nhu cầu khác hàng ngày càng phong phú. BẢNG 2: CÁC MỤC TIÊU KẾ HOẠCH CỤ THỂ TRONG NĂM 2007 Đơn vị tính: tỷ đồng STT Chỉ tiêu 2006 2007 Tăng thêm % tăng 1 Vốn điều lệ cuối năm (tối thiểu) 750 2000 1250 167% 2 Tổng tài sản 10159 18000 7800 76% 3 Nguồn vốn huy động từ dân 5678 11000 5373 95% 4 Dư nợ tín dụng 5031 86000 2969 595 5 Tỷ lệ nợ quá hạn 0,58% <1% 6 Lợi nhuận trươc thuế 156 350 194 124% 7 Số lượng điểm giao dịch 47 100 53 113% 8 Số công ty trực thuộc 2 3 1 9 Số lượng cán bộ nhân viên 1325 2000 675 51% Nguồn: “Theo báo cáo thường niên của Ngân hàng VPBank” CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VPBANK Trong chương trước đã đưa ra những quan điểm của Ngân hàng VPBank về việc định giá bất động sản tại VPBank, và dựa trên những quan điểm đó chương này nêu một vài những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại VPBank, đồng thời cũng chỉ cho Ngân hàng thấy được để thực hiện các giải pháp đó Ngân hàng sẽ gặp phải những khó khăn gì... I. Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại VPBank. Để công việc bảo đảm bằng tài sản thực sự phát huy tác dụng trong hoạt động tín dụng thì Ngân hàng cần nên có những giải pháp cơ bản như sau: Thứ nhất: Nên bố trí tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng và chất lượng. Vì khối lượng tài sản bảo đảm tại Ngân hàng là rất lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán bộ thẩm định, tăng chất lượng thẩm định viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo khóa học đào tạo thẩm định viên, và thi lấy thẻ thẩm định viên (tùy theo kinh phí của Ngân hàng mà cử cán bộ thẩm định của Ngân hàng đi học), khi đó chữ ký của thẩm định viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp. - Đổi mới công tác quản lý cán bộ định giá. Trong công tác quản lý, phải thường xuyên quan tâm việc xác định đúng nhiệm vụ chính trị, tư tưởng cho đội ngũ cán bộ định giá. Kiên quyết không sử dụng những cán bộ thiếu bản lĩnh chính trị; bản lĩnh kinh doanh, thiếu trung thực, không công tâm, kém năng lực... làm công tác định giá. Quản lý cán bộ định giá trong công việc, trong sinh hoạt một cách chặt chẽ, khoa học. - Không ngừng nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ định giá Việc đào tạo và đào tại lại cán bộ định giá phải được coi là thường xuyên, liên tục. Công tác đào tạo cần tập trung vào một số vấn đề như tăng cường hình thức đào tạo tập trung, kết hợp hình thức tập huấn tại chỗ, hình thức đào tạo này nhằm làm cho cán bộ định giá nắm bắt được một số nghiệp vụ nhất định trong thời gian ngắn như: Tổ chức các buổi sinh hoạt nghiệp vụ theo định kỳ, thảo luận các vướng mắc trong công tác định giá, văn bản, quy trình nghiệp vụ. Phát động phong trào tự học, tự nghiên cứu, tự nâng cao nhận thức, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, tránh sự tụt hậu trước sự thay đổi của nền kinh tế, của công nghệ trong quá trình phát triển và hội nhập của ngân hàng. Đi đôi với việc đào tạo, thì việc tuyển dụng cán bộ định giá phải thực hiện tốt, đúng quy định của ngành và cần tuyệt đối có sự công bằng trong khâu tuyển dụng. Tiêu chuẩn tuyển dụng cán bộ định giá mới cần có là: tiêu chuẩn đạo đức (Liêm khiết, trung thực, tự tin, tháo vát), tiêu chuẩn chuyên môn (Học vấn, trình độ nghiệp vụ), tiêu chuẩn về thể chất (sức khoẻ, hình thức). - Có chính sách sàng lọc, sử dụng có hiệu quả đội ngũ cán bộ định giá Hàng năm cần thực hiện việc rà soát, đánh giá phân loại cán bộ định giá để có hướng đào tạo, bổ sung kịp thời tránh sự hững hụt về đội ngũ cán bộ định giá. Trong điều kiện cơ chế thị trường chính sách đãi ngộ hợp lý về tiền lương, tiền thưởng, hệ số tiền lương... càng có ý nghĩa quan trọng bởi vì có thể đội ngũ này có sự cống hiến nhiều nhất, chịu áp lực nhiều nhất do công việc mang tính rủi ro cao. Có như vậy, đội ngũ cán bộ định giá mới phát huy được khả năng và nhiệt tình lâu dài của mình. Đồng thời thực hiện cơ chế thưởng, phạt nghiêm minh, tạo ra bầu không khí thi đua, khuyến khích, sáng tạo, phát huy trách nhiệm và quyền hạn cá nhân. Những cán bộ định giá vi phạm quy chế, quy trình nghiệp vụ tín dụng, làm thất thoát vốn Nhà nước phải xử lý nghiêm khắc, đặc biệt đối với cán bộ thái hoá biến chất. Những cán bộ định giá có đạo đức tốt, yêu ngành, yêu nghề, có khả năng tiếp thị, kinh doanh tốt, mang lại hiệu quả cao cho Ngân hàng thì có chế độ khen thưởng xứng đáng như nâng lương trước hạn... - Tăng cường tính kỷ luật, tính kỷ cương đối với cán bộ định giá Thường xuyên quán triệt cho cán bộ định giá về chức năng, vai trò, nhiệm vụ của mình đối với công tác, từ đó cán bộ định giá xác định đúng vị trí của mình. Tính kỷ luật; kỷ cương của cán bộ định giá được thể hiện trên các mặt như chấp hành nghiêm mọi chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng, nhà nước, của Ngành của cơ quan đề ra. Thực hiện nghiêm về quy trình nghiệp vụ trong công tác, chấp hành và hoàn thành tốt nhiệm vụ được phân công. Nâng cao tính chủ động trong công tác; sự phối hợp với đồng nghiệp, giải quyết công việc. Tính kỷ luật kỷ cương của cán bộ định giá, ngoài việc bản thân cán bộ định giá tự điều chỉnh, rèn luyện thì việc giáo dục của các đoàn thể, sự thắt chặt vấn đề quản lý cán bộ của lãnh đạo cơ quan cũng là yếu tố quan trọng để hướng mọi hành vi cán bộ định giá đi đúng hướng. Thứ hai: Xây dựng phần mềm riêng cho việc quản lý bất động sản để phát hiện ra những bất động sản đã được định giá khi đó tránh được sự trùng lắp trong quá trình nhận bất động sản mà Ngân hàng không biết, đây cũng là cơ sở để cán bộ định giá làm tư liệu tham khảo giá. - Ngoài ra trong thời đại bùng nổ thông tin như hiện nay, với sự đa dạng của các nguồn thông tin, yêu cầu về thu thập và xử lý thông tin càng cao. Thông tin thu thập để phục vụ cho công tác định giá cần phải đầy đủ, kịp thời, có độ tin cậy cao. Do vậy cần xây dựng hệ thống cung cấp thông tin từ cơ sở đến trung ương , hệ thống thông tin nội bộ thuận tiện, hiện đại, giúp cho việc truy cập thông tin một cách nhanh chóng; tổ chức hệ thống thu thập, xử lý, lưu trữ và quản lý thông tin nhằm cung cấp thông tin kịp thời phục vụ cho công tác định giá bất động sản. Đối với mỗi chủ thể định giá, cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu riêng, trong đó tập hợp những thông tin cần thiết về các ngành kinh tế, các lĩnh vực, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng, làm cơ sở cho việc xây dựng hệ thống thông tin đồng bộ từ trên xuống dưới. - Ngân hàng cần thống nhất trong nhận thức về sự cần thiết và tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống quản lý rủi ro. Sẵn sàng phối hợp san sẻ thông tin, sử dụng các công cụ, tiêu chí xác định và đo lường rủi ro một cách khoa học như các ngân hàng thương mại ở các nước phát triển đang áp dụng. Hệ thống thông tin khách hàng, hệ thống phòng ngừa rủi ro trong hệ thống ngân hàng cần được nâng cấp để hoạt động hiệu quả hơn, trở thành một nguồn thông tin thống nhất, chuẩn xác mà khi cần các ngân hàng thương mại đều có thể khai thác dễ dàng. Muốn vậy ngân hàng thương mại phải đẩy nhanh tốc độ hiện đại hoá công nghệ ngân hàng, tăng cường trang bị các trang thiết bị hiện đại phục vụ công tác thu thập và xử lý thông tin. Thứ ba: Xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở về hoạt động định giá bảo đảm trong toàn hệ thống Ngân hàng một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Đống thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động định giá thuận tiện hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên định giá, phụ phí an toàn khi cán bộ thực hiện nhiệm vụ của mình đặc biệt trong trường hợp phải đi xa. Thứ tư: Khi nhận tài sản bảo đảm như: khách sạn hay tài sản hình thành từ vốn vay mà được sử dụng vào họat động mang lại lợi nhuận thì cán bộ định giá còn nhiều bỡ ngỡ bởi, nếu khách hàng không có đầy đủ các giấy tờ chứng minh chi phí họ bỏ ra để có được nó (hồ sơ quyết toán hay dự toán) thì khó có thể định giá được theo giá trị thực. Và như vậy trong trường trường này cần phải nhờ trung tâm định giá bên ngoài định giá. Do đó cần phải có quỹ riêng để phục vụ cho chi phí thuê ngoài. Thứ năm: Sớm có định hướng cho cán bộ trong việc nhận những loại tài sản bảo đảm mang tính đặc biệt, khó định giá như: máy móc thiết bị, hàng hóa để giữ mối quan hệ tốt với khách hàng. Thứ sáu: Quy định một cách chi tiết cụ thể về những nội dung bắt buộc phải có trong báo cáo và biên bản định giá như cơ sở dữ liệu để có được kết quả đó, để tránh hiện tượng khách hàng và cán bộ định giá thông đồng với nhau về việc nhận bất động sản và giá trị bất động sản đã được định giá. Thứ bảy: Nên kết hợp các phương pháp định giá lại để định giá. Ví dụ như tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn thì chúng ta nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp thu nhập. So sánh những khách sạn mà có kết cấu tương tự, nhưng ở vị trí khác có thu nhập như thế nào sau đó chúng ta thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phương pháp thu nhập để mà định giá chúng. Đó là những hướng giải quyết có tính chất gần như cơ bản nhằm đưa lý luận định giá bất động sản vào thực tiễn. Tuy nhiên việc thực hiện những giải pháp trên Ngân hàng cũng sẽ gặp phải những cơ hội và thách thức lớn. III. Kiến nghị Việc quy định các hình thức định giá bất động sản trong Ngân hàng vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi Ngân hàng, nên hoàn thiện và phát triển nó là một việc hết sức nên làm. Với nội dung của mục này không chỉ áp dụng cho Ngân hàng VPBank nói riêng mà cho toàn hệ thống Ngân hàng nước ta. Vì vậy vai trò Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến; đó chính là bàn tay hữu hình giúp họat động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh. Để việc quy định các hình thức định giá bất động sản thực sự có hiệu quả trong thực tế, mà không còn là một lý thuyết xuông khó hiểu thì bao giờ việc định hướng của Chính Phủ đều cần thiết. Chính Phủ ngoài việc quy định các điều kiện, thủ tục nhận bất động sản còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp định giá có các chuyên gia trong và ngoài nước đào tạo. Song song với việc ban hành các văn bản, nhà nước nên quy định rõ ràng những thông tin nào được phổ biến, những thông tin nào không được phổ biến. Sớm thàng lập tổ chức chuyên cung cấp thông tin, quy định đến ngân hàng nói riêng và dân cư nói chung. Việc định hướng của Chính phủ trong công việc đưa ra hành lang pháp lý trong lĩnh vực dành riêng cho bất động sản tại Ngân hàng là rất quan trọng, nó giúp thống nhất quan điểm giữa các bên trong quan hệ vay vốn, hay quan hệ pháp lý. Tránh hiện tượng khi chưa có một văn bản pháp quy quy định, khiến cho có nhiều quan điểm cách giải quyết vấn đề khác nhau. Tóm lại mục tiêu đối với nhà nước là làm sao có thể tăng cường mở rộng các hình thức định giá bất động sản tại các tổ chức tín dụng nói chung và tại Ngân hàng nói riêng. Vì đây là biện pháp an toàn cho Ngân hàng không chỉ làm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng trong Ngân hàng mà còn làm ổn định hệ thống tài chính của đất nước. Để làm được điều đó thì Chính phủ nên: Tăng cường quản lý Nhà nước về việc định giá bất động sản, điều này thể hiện như sau: + Nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ trong lĩnh vực dành riêng cho từng loại bất động sản. + Quy định cụ thể bất động sản nào được coi là loại tài sản bảo đảm. + Tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá. + Kiểm tra thanh tra xử lý các vi phạm trong lĩnh vực định giá. + Thành lập một cách công bằng, minh bạch về hoạt động giao dịch bảo đảm tài sản. + Cơ chế bảo đảm tiền vay được hoàn thiện một bước quan trọng bằng việc ra đời nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 và nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 26/10/2002 của Chính phủ, các thông tư hướng dẫn của Ngân hàng nhà nước và các bộ ngành liên quan. Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của tổ chức tín dụng an toàn và hiệu quả hơn, tạo sân chơi bình đẳng hơn cho các tổ chức tín dụng và khách hang vay vốn, loại bỏ dần ranh giới phân biệt giữa doanh nghiệp nhà nước với các loại hình doanh nghiệp khác. Các tổ chức tín dụng được chủ động lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, thủ tục bảo đảm tiền vay được cải tiến, việc xử lý tài sản bảo đảm cũng đã được quy định cụ thể giúp cho các tổ chức tín dụng có cơ sở xử lý tài sản để thu hồi nợ. Và với quy luật hiện hành về việc xác định giá trị tài sản bảo đảm là khá thông thoáng; đã mở rộng đề cao quyền tự do thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm cho các bên trong quan hệ thế chấp, cầm cố tài sản bảo đảm trong quan hệ tín dụng.. Tóm lại thì mục tiêu đối với nhà nước là làm sao có thể tăng cường hoạt động định giá bất động sản nói riêng và hoạt động thẩm định tài sản nói chung. Vì bất động sản là rất quan trọng, nó thuộc sở hữu của toàn dân, nó không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh tế như mua bán, thuê, thế chấpthì nó còn liên quan đến việc đưa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nước. Để làm được điều đó thì chính phủ nên: - Tăng cường quản lý nhà nước về định giá, điều này thể hiện như sau: + Quản lý và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá, cấp thẻ định giá viên và cấp giấy phép hành nghề định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá. + Nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề định giá. + Tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá. + Kiểm tra thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực định giá. - Mô hình tổ chức định giá. Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư phápDo vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nước có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng. Khi nhu cầu thị trường về định giá của Việt Nam phát triển thì nên cho phép các doanh nghiệp hoạt động định giá được thành lập và hoạt động theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, luật doanh nghiệp, nhưng phải có đầy đủ các điều kiện sau: + Có đủ cán bộ có đủ năng lực, am hiểu về kinh tế, thị trường bất động sản , pháp luật. Những người trực tiếp thực hiện công tác định giá thì phải được cơ quan Nhà nước cấp thẻ định giá viên + Có đầy đủ cơ sở vật chất kĩ thuật để tiến hành thu thập, phân tích, xử lý thông tin về thị trường. + Được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động trong lĩnh vực định giá. - Đào tạo nghiệp vụ định giá. Những cán bộ định giá là những người phải có chuẩn mực đạo đức, và được đào tạo chuyên sâu về mặt nghiệp vụ. Chương trình đào tạo có thể được thực hiện trong nước hoặc ở nước ngoài, mở các cuộc hội thảo khoa học về những nghiệp vụ định giá. - Tạo mối quan hệ giữa trung tâm thẩm định giá và sở tư pháp, vì các bất động sản khi thực hiện phát mãi cũng cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị về mặt pháp lý. Thống nhất các quan điểm định giá bằng văn bản quy phạm pháp luật. - Thành lập một cách công bằng, minh bạch về hoạt động giao dịch bất động sản và quy hoạch đất đai của chính phủ, vì đó là những yếu tố liên quan đến giá trị của bất động sản không chỉ ở hiện tại mà còn ở cả tương lai. - Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy. Từ đó không chỉ giúp cho hoạt động định giá bất động sản mà còn giúp cho cả hoạt động quản lý thị trường bất động sản. Vì thị trường bất động sản là thị trường vô cùng quan trọng trong nền kinh tế. KẾT LUẬN Ngân hàng Thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt nam (VPBank) trong những năm gần đây có sự tăng trưởng rất nhanh. Điều này có được nhờ tài quản trị của ban lãnh đạo Ngân hàng. Biểu hiện là Ngân hàng là một trong số ít Ngân hàng quan tâm tới việc định giá tài sản bảo đảm trong đó có định giá bất động sản, có một phòng chuyên trách trong lĩnh vực định giá được tách biệt với bộ phận tín dụng. Do đó cách thức, quy trình đối với các tài sản bảo đảm cũng đặc biệt được những người có thẩm quyền thực sự quan tâm, có quan điểm rõ ràng, có một quy trình chặt chẽ. Nhưng qua phân tích thực tế tôi thấy bên cạnh những thành quả đạt được còn có một vài vấn đề chưa thật quy chuẩn. Hy vọng đề tài nghiên cứu này có thể giúp em hiểu thêm về kiến thức thực tế, từ đó có những giải pháp giúp VPBank có những đường đi hợp lý hơn. Trên cơ sở việc nghiên cứu phân tích thực tế và lý thuyết, đề tài đã có một số đóng góp chính sau: - Về mặt lý luận: Bài viết đã hệ thống một cách ngắn gọn, súc tích những vấn đề lý luận cơ bản nhất liên quan đến các hình thức định giá bất động sản - Về mặt thực tiễn: Bài viết đã mang lại một kiến thực từ thực tế một cách trung thực, khách quan; từ đó thấy được sự cách biệt giữa mặt lý luận và thực tiến trong một lĩnh vực. Bên cạnh đó còn có những giải pháp để đưa lý luận các hình thức định giá bất động sản vào trong hoạt động tín dụng Ngân hàng. Mặc dù đá cố gắng rất nhiều nhưng vì bên cạnh mặt kiến thức còn hạn chế về mặt thông tin, thời gian hạn hẹp, nên bài viết còn nhiều thiếu sót. Em kính mong nhận được sự chỉ bảo, bổ sung của thầy để bài viết được hoàn thiện hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn! TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá Bài giảng thị trường bất động sản Bài giảng định giá bất động sản Quy trình định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng VPBank www.vpb.com.vn MỤC LỤC