Đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở Công ty xây dựng số 4

ó đủ thế mạnh cạnh tranh trong cơ chế thị trường, tháng 5/1995, Công ty xây dựng số 4 được Bộ Xây dựng quyết định trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội. Tại thời điểm này, kiện toàn tổ chức sản xuất, mạnh dạn đầu tư thiết bị mới, tuyển chọn đội ngũ cán bộ có phẩm chất, có năng lực chuyên môn, nghiệp vụ tốt, có sự năng động sáng tạo thích ứng với cơ chế thị trường là phương thức của Công ty bảo đảm cho sự tồn tại và phát triển trong điều kiện mới. Những công trình thi công đạt chất lượng cao của Công ty trong thời kỳ này tiêu biểu như Nhà họp Chính phủ, Uỷ ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư, Văn phòng Quốc hội, Nhà hát lớn Thành phố, Khách sạn Opera Hilton Hà Nội, đại sứ quán Pháp, trung tâm điều hành thông tin di động VMS, nhà máy chế biến thức ăn Hoa Kỳ, Thư viện Quốc gia Hà nội, trường đại học Tài chính, Bưu điện Phủ Lý, khách sạn Melia - 44 Lý Thường Kiệt Hà nội, dự án thoát nước Hà Nội giai đoạn I (gói thầu CP3,CP4, Cp7C), đường tỉnh lộ 291 và đường Lý Thái Tổ Bắc Ninh... Với trên 10 công trình đạt huy chương vàng chất lượng và sự đánh giá tin tưởng của khách hàng trong và ngoài nước là bằng chứng khẳng định vị trí và sự phát triển của Công ty trong thời kỳ mới. Có thể thấy, những năm đổi mới, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm của Công ty đạt 1,2 lần. Công ty đã đầu tư được khá nhiều thiết bị công nghệ mới như : 2 giàn khoan cọc nhồi, 2 bộ búa đóng cọc, hệ thống thiết bị hạ tầng với phương tiện máy tính, photo copy... , cán bộ nhân viên đủ việc làm, đời sống được cải thiện, có tích luỹ... điều đó càng nói lên sự đứng vững của Công ty trong cơ chế thị trường hiện nay. Hiện tại, công ty có 12 xí nghiệp thành viên và 4 đội trực thuộc với một lực lượng lao động bình quân 2.500 người (cả lao động dài hạn và lao động ngắn hạn). Công ty có được một đội ngũ cán bộ trẻ có phẩm chất chính trị, đạo đức tốt, có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ đủ sức đảm đương mọi công việc trong điều kiện mới. Đó thực sự là một khối đoàn kết, thống nhất, cùng nhau xây dựng Công ty trên đà phát triển mới. 40 năm qua, thành tích của tập thể các thế hệ CBCNV Công ty xây dựng số 4 được hội tụ trong những phần thưởng cao quý của Đảng, Nhà Nước và Bộ Xây dựng trao tặng : 1 huân chương độc lập hạng 3. 9 huân chương lao động các hạng. Nhiều cờ thưởng luân lưu, bằng chứng nhận, bằng khen của chính Phủ, Bộ Xây dựng và các tỉnh thành phố trực thuộc. Có 2 đồng chí được tuyên dương anh hùng, nhiều chiến sĩ thi đua, tập thể lao động giỏi các cấp. 2. Quy chế tổ chức hoạt động. Công ty xây dựng số 4 hiện nay có Tổng số CBCNV trong danh sách hợp đồng dài hạn là: 637 người Trong đó: + Tổng số CBCNV nữ là: 110 + Trình độ trên đại học là: 4 + Trình độ Đại học là: 216 + Trình độ Cao đẳng, trung cấp là: 15 + Công nhân kỹ thuật: 402 Hàng năm để thực hiện nhiệm vụ Tổng Công ty XD Hà nội giao Công ty đã tiến hành ký khoảng 2.000 hợp đồng ngắn hạn. Số phòng ban nghiệp vụ là 7 bao gồm: + Phòng hành chính quản trị + Phòng Kinh tế thị trường + Phòng Quản lý thi công + Phòng tài chính kế toán + Phòng Khoa học kỹ thuật + Phòng Đầu tư + Phòng Tổ chức lao động - Các đơn vị trực thuộc gồm có 17 đơn vị trong đó 12 Xí nghiệp, 4 đội trực thuộc và 1 chi nhánh. a. Cơ sở vật chất hiện nay của Công ty. - Tổng giá trị tài sản hiện có của Công ty tính đến ngày 31 tháng 12 năm 1998 là: 27 Tỷ đồng. - Về phương tiện máy móc thiết bị: Công ty xây dựng số 4 có một hệ thống máy móc thiết bị khá tiên tiến hiện đại đảm bảo cho Công ty hoàn toàn có đủ khả năng tiến hành thi công xây dựng mọi công trình có quy mô lớn, yêu cầu chất lượng cao và tiến độ nhanh. - Có trụ sở chính 4 tầng, mỗi tầng 350 m2 với đủ phương tiện, tiện nghi cho hoạt động nghiệp vụ và sinh hoạt. b. Nhiệm vụ chính của Công ty hiện nay. + Thực hiện các công việc xây dựng gồm: Nạo vét và đào đắp mặt bằng , đào đắp nền , đào đắp công trình Thi công các loại móng công trình Xây lắp các kết cấu công trình Hoàn thiện trong xây dựng Lắp đặt thiết bị điện, nước và kết cấu công trình Trang trí nội ngoại thất công trình + Thực hiện xây dựng các công trình gồm. Xây dựng các công trình dân dụng và các công trình công nghiệp Nhận thầu san lấp mặt bằng và sử lý nền móng công trình Xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp Xây dựng đường và trạm biến áp điện đến 35 KV Xây dựng đường bộ, cầu đường bộ, cầu cảng các loại nhỏ Xây dựng kênh, mương, đê, kè, trạm bơm thuỷ lợi loại vừa và nhỏ Kinh doanh bất động sản c. Quy trình công nghệ của Công ty. Với bất kỳ dự án nào được trúng thầu. - Công ty sẽ cân đối giao cho đơn vị có năng lực phù hợp để thực hiện nhiệm vụ. Đơn vị thực hiện dự án phải: - Lập biện pháp tiến độ thi công - Lập kế hoạch SX và kế hoạch tác nghiệp - tiến hành phân chia nhiệm vụ SX cho các tháng, quý và cho các đơn vị thời gian nhỏ hơn; phân chia nhiệm vụ cho từng bộ phận trong đơn vị. - Thiết kế mặt bằng tổ chức thi công, bố trí các vị trí lắp đặt các máy móc thiết bị, xây dựng kho tàng, nhà làm việc, lắp đặt điện nước thi công theo biện pháp. - Bảo đảm công tác sửa chữa thiết bị, tổ chức cung ứng vật tư năng lượng cho SX,và quản lý dự trữ; lập kế hoạch cung cấp NVL, tổ chức hệ thống sửa chữa thiết bị, máy móc và các tài sản cố định. - Quản lý chất lượng: áp dụng các mô hình quản lý chất lượng và quản lý chất lượng toàn diện (TQM) - Bảo đảm cho việc thi công đúng tiến độ, chất lượng đạt tiêu chuẩn, bảo đảm hiệu quả kinh tế... - Tổ chức hệ thống thông tin phục vụ quản lý SX: Tổ chức hệ thống theo dõi ghi chép tình hình diễn biến thường xuyên của quá trình SX, xây dựng các báo cáo về tình hình SX nhằm giúp cho lãnh đạo ra quyết định. d. Kết cấu sản xuất của Công ty. - 10 Xí nghiệp thực hiện công việc xây dựng, có tên hiệu, có trụ sở hoạt động ổn định, hạch toán dạng báo sổ, được Công ty uỷ nhiệm một số mặt hoạt động trực tiếp với khách hàng, được hợp đồng mua sắm vật tư, trang thiết bị theo quy định và hợp đồng lao động ngắn hạn... - 1 Xí nghiệp chuyên về nền móng công trình - 1 Xí nghiệp Cơ giới sửa chữa có 2 chức năng là thực hiện việc thi công phụ trợ và phục vụ. Đơn vị này chuyên công việc đào móng, vận chuyển đất, đắp đất, quản lý và tham gia sửa chữa máy móc thiết bị. - 1 Chi nhánh đóng tại Bắc Ninh, đại diện cho Công ty để tìm kiếm việc làm, đồng thời chịu trách nhiệm tổ chức các đội thi công theo dự án được ký kết - 4 Đội trực thuộc Công ty có nhiệm vụ thực hiện các dự án xây dựng, giao thông, thuỷ lợi; Đây là loại hình tổ chức sản xuất dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Công ty, nhưng được nhận khoán gọn toàn bộ chi phí Công ty giao để Đội phát huy tinh thần lao động sáng tạo bảo đảm công trình phải đạt được chất lượng cao. Hết dự án là hết nhiệm vụ nên chỉ có tên hiệu theo dự án, không có trụ sở cố định và tổ chức của Đội cũng thay đổi phụ thuộc vào yêu cầu của dự án tiếp theo. Các Xí nghiệp, công trình trực thuộc được hình thành để thực hiện nhiệm vụ sản xuất kinh doanh, các đơn vị được phép tổ chức sản xuất kinh doanh các ngành nghề được Nhà nước cho phép. Các đơn vị trực thuộc hoạt động theo kế hoạch, hạch toán nội bộ, chịu sự Quản lý, kiểm tra và hướng dẫn của Công ty. Thủ trưởng các đơn vị trực thuộc Công ty chịu trách nhiệm trước Giám đốc Công ty về Quản lý và điều hành mọi mặt hoạt động của đơn vị trong phạm vị được phân công được pháp luật quy định, được phép ký hợp đồng kinh tế để mua vật tư, thuê máy móc thiết bị, vv. để phục vụ cho việc thực hiện nhiệm vụ được Giám đốc Công ty giao, nhưng phải phù hợp với giá cả và thủ tục quy định hiện hành. Quan hệ giữa các đơn vị trong Công ty và đơn vị với các thành phần kinh tế đều phải thông qua hợp đồng kinh tế và phải chuyển khoản theo tài khoản của Công ty. Các đơn vị trên được chủ động xây dựng kế hoạch của đơn vị mình trên cơ sở các thông tin và các dự án có tính khả thi được phản ánh trong kế hoạch của đơn vị. Giám đốc công ty Phó GĐ KT Phó GĐ TT Phó GĐ KD Các xí nghiệp Các đội trực thuộc Phòng TCông Phòng KHKT Phòng TChức Văn Phòngg Phòn K Toán Phòng KTTT Phòng DU AN 3. Sơ đồ bộ máy tổ chức. - Giám đốc phụ trách chung, có quyền ra lệnh và quyết định - Các phó giám đốc là trực tuyến đối với một số phòng ban được phân công phụ trách, lãnh đạo chức năng đối với các Xí nghiệp và các đội trực thuộc nhưng không có quyền ra lệnh. Các phó giám đốc điều hành trực tiếp các phòng chức năng và sử dụng được kinh nghiệm của các chuyên gia giúp giám đốc ra quyết định. - Các phòng ban chức năng có nhiệm vụ tham mưu: đề xuất các chủ trương biện pháp giúp Giám đốc Công ty tổ chức quản lý, điều hành sản xuất kinh doanh và chịu trách nhiệm hướng dẫn kiểm tra, tổng hợp tình hình về sản xuất kinh doanh và thực hiện các mặt quản lý. Chịu trách nhiệm cá nhân về các hoạt động của phòng mình phụ trách - Các Xí nghiệp được thành lập để trực tiếp thực hiện thi công các công trình, được Công ty uỷ quyền. - Trực tiếp chỉ đạo kiểm tra, theo dõi, điều độ kịp thời trong thi công, đảm bảo đúng thiết kế kỹ thuật, chất lượng công trình, tiến độ thi công và an toàn lao động . - Căn cứ vào kế hoạch của Giám đốc Công ty giao, đơn vị chủ động tìm kiếm việc làm; Kết hợp với các phòng chức năng Công ty để hoàn thành nhiệm vụ Giám đốc Công ty giao. Các đội trực thuộc chủ yếu nhận thi công các dự án do Công ty thắng thầu giao cho. - Địa điểm hoạt động và biên chế phụ thuộc vào từng dự án II. Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty xây dựng số 4. 1. Công tác triển khai thực hiện dự án năm 2000. Dự án khu nhà C3 và A5 ở Làng quốc tế Thăng Long. Trong năm 2000 được Tổng Công ty quan tâm giao nhiệm vụ thực hiện các dự án ở Làng quốc tế Thăng Long, Công ty xây dựng số 4 đã nhanh chóng triển khai các thủ tục chuẩn bị đầu tư. Phối hợp với Viện quy hoạch Hà Nội lập quy hoạch mặt bằng, Văn phòng Kiến trúc sư trưởng trình UBND Thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết, với tinh thần khẩn trương Công ty đã kết hợp với Sở Địa chính nhà đất, các ban nghành chức năng lập hồ sơ trình UBND Thành phố xin giao đất ngày 23/7/2000 đã được UBND Thành phố giao đất gần 4 ha để triển khai dự án ở Làng quốc tế Thăng Long. Tổng diện tích đất được Nhà nước giao gần 4 ha, trong đó: Vị trí A5: Tổng diện tích đất xây dựng là hơn 2 ha. Vị trí C3: Tổng diện tích đất xây dựng gần 2 ha. 2. Các loại hình đầu tư. a. Phương thức kinh doanh. Đối với các dự án đã và đang thực hiện của Công ty thì bước khởi đầu là việc xây dựng cơ sở hạ tầng, sau đó thực hiện triển khai xây dựng nhà ở. b. Xây dựng các khu nhà. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở và thực hiện theo chính sách của Nhà nước. Công ty với mục đích và nhiệm vụ chính là xây dựng nhà ở mới. Trong những năm vừa qua Công ty đã xây dựng được rất nhiều khu nhà nhưng đặc biệt là 2 dãy nhà C3 và A5 ở Làng quốc tế Thăng Long để cung cấp cho nhu cầu của nhân dân. Hiện nay Công ty đang triển khai thực hiện dự án Làng quốc tế Thăng Long, xây thô sau đó bán cho khách hàng tự hoàn thiện theo như mong muốn của khách hàng, với diện tích phù hựp với nhiều đối tượng từ 70 m2 đến 100 m2, giá cả hợp lý đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Công tác xây dựng nhà ở mới để bán, Công ty đã một phần đóng góp cho quỹ nhà ở đô thị được năng lên, nâng cao điều kiện sống cho người dân đô thị và cũng là thực hiện chính về thị trường bất động sản của Nhà nước đề ra. 3. Hình thức kinh doanh. a. Phương thức kinh doanh. - Đối với đất xây dựng biệt thự, sau khi xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư dự án thực hiện kinh doanh mặt bằng hạ tầng cho khách hàng tự tổ chức xây dựng nhà ở theo kiến trúc, các chỉ tiêu tiến độ, quy hoạch chung của dự án. - Đối với đất xây dựng chung cư cao tầng, có 2 hình thức thực hiện: chủ đầu tư tự dùng vốn tự có và vốn huy động để đầu tư. Xây dựng công trình để kinh doanh các caen hộ hoặc chuyển nhượng mặt bằng cho các chủ đầu tư thứ phát khác. b. Cơ sở định giá kinh doanh. - Phân cấp nhà ở (theo thông tư số 05/BXD 9/ 2/1993). * Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt, thấp tầng hoặc cao tầng được chia làm 4 cấp (cấp I-IV) Bảng phân cấp nhà: * Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt có sân vườn, có hàng rào, xây dựng bằng gạch, ngói hoặc bê tông cốt thép, kiến trúc, mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất hai phòng để ở quay ra mặt sân hay ra vườn (không kể phòng tiếp khách và phòng ăn riêng; biệt thự phân ra làm 4 hạng: + Biệt thự giáo tường. + Biệt thự song đôi. + Biệt thự riêng biệt. + Biệt thự sang trọng riêng biệt. Phân loại biệt thự là căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 căn cứ vào mỗi phòng ở có một phòng tắm rửa vệ sinh riêng. Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I Bậc I: Chất lượng sử dụng cao Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm Bậc I hoặc bậc II Cấp II Bậc II: Chất lượng sử dụng khá Bậc II: Niên hạn sử dụng 50 năm Bậc III Cấp III Bậc III: Chất lượng sử dụng trung bình Bậc III: Niên hạn trên 20 năm Bậc IV Cấp IV Bậc IV: Chất lượng sử dụng thấp Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm Bậc V Bảng 1: Phân cấp nhà ở. Nguồn: Thông tư số 05/ BXD/ TT (9/2/1993) 4. Xác định giá bán nhà ở. Giá bán nhà ở bao gồm 2 phần: Giá bán nhà = Giá nhà + Giá đất khi chuyển quyền sử dụng. Vì Công ty là đơn vị đầu tư kinh doanh thuộc sở hữu Nhà nước nên giá nhà, giá mỗi căn hộ được tính theo các công thức sau: * Đối với nhà ở kiểu chia lô, biệt thự: Tổng chi phí cho cả dãy + 5,5% lợi nhuận Giá 1 m2 = Tổng diện tích sàn Giá 1 căn hộ = Giá 1 m2 sàn * Tổng diên tích sàn căn hộ. * Đối với nhà ở chung cư: Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuận Doanh thu bình quân mỗi = tầng chưa có hệ số Số tầng cần tính giá Doanh thu mỗi tầng = Doanh thu bình quân * Hệ số tầng có hệ số mỗi tầng chưa có hệ số Doanh thu mỗi tầng có hệ số Giá 1 m2 sàn của tầng = Tổng m2 sàn của tầng + Đối với các căn hộ đầu hồi: Giá mỗi căn Giá 1 m2 sàn Diện tích sàn Giá 1 m2 sàn Diện tích sàn H/S = * + * * hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng căn hộ Đ/H Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng (0,1 - 0,2) + Đối với các căn hộ còn lại: Doanh thu mỗi Doanh thu mỗi Doanh thu của tầng có hệ số = tầng có hệ số - các căn hộ đầu còn lại hồi của tầng Diện tích sàn còn = Tổng diện tích - Diện tích sàn của các lại của tầng sàn của tầng căn hộ đầu hồi Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại Giá 1 m2 sàn cònlại của tầng = Diện tích sàn còn lại của tầng * = Giá mỗi căn Giá 1 m2 sàn còn Diện tích căn hộ còn lại lại của tầng Nhà ở Công ty xây dựng được xây dựng dưới 3 dạng nhà ở chia lô, biệt thự, nhà ở chung cư, khi tính giá thành các dạng nhà trên thì cách tính khác nhau. Để minh chứng cho điều đó ta đi vào phân tích 2 dãy nhà chung cư có tầng ( 6 và 11 tầng). * Xác định giá nhà ở chung cư 6 tầng (dãy nhà C3). - Tiền sử dụng đất: do khuyến khích xây dựng nhà chung cư Nhà nước miễn khoản đóng tiền sử dụng đất cho các nhà đầu tư. Vì vậy việc xác định giá không còn khoản chi phí về tiền sử dụng đất chỉ còn các chi phí sau: + Tiền xây dựng cơ sở hạ tầng: 1.800.000.000đ + Kinh phí xây dựng nhà và 5,5% lợi nhuận công ty được hưởng: 9.655.000.000đ + Tiền hỗ trợ đền bù : 1.840.000.000đ + Doanh thu phải thu là : 13.295.000.000đ - Cách xác định giá như sau: Giá thành chuẩn theo hệ số 1 là tầng 4 càng lên cao thì giảm dần và ngược lại (tăng, giảm 0.05). Theo hệ số nhà đầu hồi cộng thêm hệ số (từ 0,1 – 0,2). Vậy ta có cá bảng sau: Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuận + Doanh thu bình quân mỗi = tầng chưa có hệ số Số tầng cần tính giá 13.295.000.000 Doanh thu bình quân mỗi = = 2.659.000.000đ tầng chưa có hệ số 5 * = Doanh thu mỗi Doanh thu bình quân Hệ số tầng tầng có hệ số mỗi tầng chưa có hệ số Doanh thu mỗi tầng có hệ số Giá 1 m2 sàn của tầng = Tổng m2 sàn của tầng Tầng Doanh thu b/q chưa có hệ số (đồng) H/s tầng Doanh thu mỗi tầng đã có hệ số (đồng) Diện tích (m2) Giá 1 m2 sàn (đồng) 2 2.659.000.000 1,1 2.924.900.000 800 3.656.125 3 2.659.000.000 1,05 2.791.950.000 800 3.489.937,5 4 2.659.000.000 1 2.659.000.000 800 3.323.750 5 2.659.000.000 0,95 2.526.050.000 800 3.157.562,5 6 2.659.000.000 0,9 2.393.100.000 800 2.991.375 Tổng 13.295.000.000 4000 Bảng 2: Bảng tính giá một m2 sàn của từng tầng đã có hệ số Giá mỗi căn=Giá 1 m2 sàn*Diện tích sàn+Giá 1 m2 sàn* Diện tích * H/S hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng sàn căn hộ Đ/H Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ 0,1 – 0,2. Tầng Diện tích mỗi căn (m2) Giá 1 m2 sàn tầng (đồng) Giá chưa có hệ số đầu hồi (đông) Hệ số đầu hồi Giá mỗi căn hộ đầu hồi 2 100 3.656.125 3.65.612.500 0,1 402.173.750 3 100 3.489.937,5 348.993.750 0,1 383.893.125 4 100 3.323.750 332.375.000 0,1 365.612.500 5 100 3.157.562,5 315.756.250 0,1 347.331.875 6 100 2.991.375 299.137.500 0,1 329.051.250 Tổng 500 1.828.062.500 Tổng * 2 1000 3.656.125.000 Bảng 3: Bảng giá tính mỗi căn hộ mỗi tầng + Đối với các căn hộ còn lại: Doanh thu mỗi Doanh thu mỗi Doanh thu của tầng có hệ số = tầng có hệ số - các căn hộ đầu còn lại hồi của tầng Diện tích sàn còn = Tổng diện tích - Diện tích sàn của các lại của tầng sàn của tầng căn hộ đầu hồi Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại Giá 1m2 sàn còn = Diện tích sàn còn lại của tầng Tầng Diện tích còn lại (m2) Doanh thu còn lại (đồng) Giá 1 m2 sàn còn lại (đồng) 2 580 2.120.552.500 3.656.125 3 580 2.024.163.750 3.489.937,5 4 580 1.927.775.000 3.323.750 5 580 1.831.386.250 3.157.562,5 6 580 1.734.997.500 2.991.375 Tổng 16.618.570 Bảng 4: Bảng tính giá một m2 sàn còn lại Giá mỗi căn = Giá 1 m2 sàn còn * Diện tích căn hộ hộ còn lại lại của tầng Mỗi tầng có 8 căn hộ trong đó 2 căn hộ đầu hồi mỗi căn là 110 m2 và những căn hộ còn lại của mỗi tầng đều có diện tích là 95 m2 vậy giá mỗi căn hộ còn lại của từng tầng là: Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 2 là: 95 * 3.656.125 = 347331875 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 3 là: 95 * 3.489.937,5 = 331544063 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 4 là: 95 * 3.323.750 = 315756250 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 5 là: 95 * 3.157.562,5 = 299968438 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 6 là: 95 * 2.991.375 = 284180625 đ. * Xác định giá nhà ở chung cư 11 tầng (dãy nhà A5) + Tổng diện tích sàn tính giá là 8000 m2 + Xây dựng cư sở hạ tầng 3.400.000.000 đ. + Kinh phí xây lắp 1.500.000.000 đ + Tiền hỗ trợ đền bù 2.600.000.000 đ + Lợi nhuận 5,5% 1.060.000.000 đ Tổng doanh thu phải thu là 22.229.900.000 đ Vậy ta có: Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuận + Doanh thu bình quân = mỗi tầng chưa có hệ số Số tầng cần tính giá 22.229.900.000 Doanh thu bình quân = = 2.222.990.000 mỗi tầng chưa có hệ số 10 Doanh thu mỗi = Doanh thu bình quân * Hệ số tầng tầng có hệ số mỗi tầng chưa có hệ số Giá thành chuẩn theo hệ số 1 là tầng 6 và 7 càng lên cao thì giảm dần và ngược lại (tăng, giảm 0,05). Theo hệ số nhà đầu hồi cộng thêm hệ số (từ 0,1-0,2). Tầng Doanh thu b/q chưa có hệ số (đồng) H/s tầng Doanh thu mỗi tầng đã có hệ số (đồng) Diện tích Giá 1 m2 sàn (đồng) 2 2.222.990.000 1,2 2.667.588.000 800 3.334.485 3 2.222.990.000 1,15 2.556.438.500 800 3.195.548,125 4 2.222.990.000 1,1 2.445.289.000 800 3.056.611,25 5 2.222.990.000 1,05 2.334.139.500 800 2.917.674,375 6 2.222.990.000 1 2.222.990.000 800 2.778.737,5 7 2.222.990.000 1 2.222.990.000 800 2.778.737,5 8 2.222.990.000 0.95 2.111.840.500 800 2.639.800,625 9 2.222.990.000 0,9 2.000.691.000 800 2.500.863.75 10 2.222.990.000 0,85 1.889.541.500 800 2.361.926,875 11 2.222.990.000 0,8 1.778.392.000 800 2.222.990 Tổng 22.229.900.000 8000 2.787.348 Bảng 5: Bảng tính giá một m2 sàn của tầng đã có hệ số. Giá mỗi căn=Giá 1 m2 sàn*Diện tích sàn+Giá 1 m2 sàn* Diện tích * H/S hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng sàn căn hộ Đ/H Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ 0,1 – 0,2. Tầng Diện tích mỗi căn (m2) Giá 1 m2 sàn (đồng) Giá chưa có hệ số đàn hồi (đồng) Hệ số đầu hồi Giá mỗi căn hộ đầu hồi (đồng) 2 110 3.334.485 366.793.350 0,1 403.472.685 3 110 3.195.548 351.510.280 0,1 386.661.308 4 110 3.056.611 336.227.210 0,1 369.849.931 5 110 2.917.674 320.944.140 0,1 353.038.554 6 110 2.778.737 305.661.070 0,1 336.227.177 7 110 2.778.737 305.661.070 0,1 336.227.177 8 110 2.639.800 290.378.000 0,1 319.415.800 9 110 2.500.863 275.094.930 0,1 302.604.423 10 110 2.361.927 259.811.970 0,1 285.793.167 11 110 2.222.990 244.528.900 0,1 268.981.790 Tổng 1100 3.372.272.012 Tổng*2 2200 6.744.544.024 Bảng 6: Bảng tính giá mỗi căn hộ đầu hồi của mỗi tầng + Đối với các căn hộ còn lại: Doanh thu mỗi Doanh thu mỗi Doanh thu của tầng có hệ số = tầng có hệ số - các căn hộ đầu còn lại hồi của tầng Diện tích sàn còn = Tổng diện tích - Diện tích sàn của các lại của tầng sàn của tầng căn hộ đầu hồi Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại Giá 1 m2 sàn còn = lại của tầng Diện tích sàn còn lại của tầng Tầng DT còn lại (m2) Doanh thu còn lại (đồng) Giá 1 m2 sàn còn lại (đồng) 2 580 1.860.642630 3.208.004,534 3 580 1.783.115.884 3.074.337,731 4 580 1.705.589.138 2.940.670,928 5 580 1.628.062.392 2.807.004,124 6 580 1.550.535.646 2.673.337,321 7 580 1.550.535.646 2.673.337,321 8 580 1.473.008.900 2.539.670,517 9 580 1.395.482.154 2.406.003,714 10 580 1.317.955.166 2.272.336,493 11 580 1.240.428.420 2.138.669,69 Bảng 7: Bảng tính giá một m2 sàn còn lại của tầng Giá mỗi căn hộ còn lại = Giá 1 m2 sàn còn lại của tầng * Diện tích căn hộ Mỗi tầng có 8 căn hộ trong đó 2 căn hộ đầu hồi mỗi căn là 110 m2 và những căn hộ còn lại của mỗi tầng đều có diện tích là 95 m2 vậy giá mỗi căn hộ còn lại của từng tầng là: Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 2 là: 95 * 3.208.004,534 = 304.760.430 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 3 là: 95 * 3.074.337,731 = 292.062.085 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 4 là: 95 * 2.940.670,928 = 279.363.738 đ Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 5 là: 95 * 2.807.004,124 = 266.665.392 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 6 và tầng 7 là: 95 * 2.673.337,321 = 253.967.046 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 8 là: 95 * 2.539.670,517 = 241.268.699 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 9 là: 95 * 2.406.003,714 = 228.570.353 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 10 là: 95 * 2.272.336,493 = 215871.967 đ. Giá mỗi căn hộ còn lại của tầng 11 là: 95 * 2.138.669,69 = 203.173.620 đ. Từ công việc định giá nhà nói riêng va định giá bất động sản nói chung của Công ty ta thấy được việc xác định giá được xác định trên nhiều cơ sở vì vậy giá bất động sản được đưa ra rất chính xác. Việc đầu tư kinh doanh bất động sản dưới hình thức xây dựng nhà chung cư Công ty đầu tư xây dựng trọn gói cừ cơ sở hạ tầng đến hoàn thiện nhà, nhưng có điều bố trí phòng không gian bên trong khác nhau để phục vụ cho nhiều đối tượng với giá cả hợp lý. Tuy nhiên với giá nhà hiện nay trên thị trường vẫn còn cao, người có thu nhập thấp khó có khả năng mua được, vì vậy Nhà nước cần có hỗ trợ cho Công ty chi phí nhà giảm xuống thì mới có khả năng đáp ứng cho người có thu nhập thấp. III. Đánh giá chung. 1. Thuận lợi và khó khăn. a. Thuận lợi. - Được sự quan tâm giúp đỡ của hội đồng quản trị và ban lãnh đạo của tổng công ty, các phòng ban chức năng của tổng công ty hỗ trợ về vốn kinh nghiệm, mô hình đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho công ty về triển khai dự án và chuẩn bị đầu tư cho dự án mới, giúp đỡ công ty thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. - Vị thế và uy tín của công ty ngày càng được nâng cao nên mối quan hệ với các cấp, các ngành cũng như địa phương có dự án ngày càng được cải thiện và thuận lợi. - Các phòng ban trong công ty ngày càng có sự đoàn kết gắn bó, hỗ trợ lẫn nhau để hoàn thành tốt nhiệm vụ. - Lực lượng cán bộ công nhân viên công ty hầu hết đều có trình độ đại học, có ý thức tổ chức kỷ luật cao, có lòng nhiệt tình ham mê với công việc và có tinh thần trách nhiệm cao với công việc được giao. - Là thời cơ cho lực lượng cán bộ công nhân viên phấn đấu và kiên định vai trò cá nhân trong quá trình phát triển và hội nhập của công ty. - Dự án đang triển khai và thực hiện có hiệu quả kinh tế cao, dự án mới đang triển khai có nhiều thuận lợi khẳng định chắc chắn kế hoạch các năm tiếp theo, tạo niềm tin trong tập thể cán bộ công nhân viên công ty. b. Khó khăn. - Công ty xây dựng số 4 hoạt động kinh doanh bất động sản trong môi trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức cạnh tranh kém. - Công ty xây dựng số 4 hoạt động kinh doanh bất động sản trong một hệ thống thị trường chưa vững mạnh, sự liên kết giữa các thị trường trong hệ thống còn yếu kém. - Sự hiểu biết và thực hiện của người dân đối với các quyền của người sử dụng đất còn chưa nắm rõ. - Trình độ chuyên môn của nhân viên còn chưa cao. 2. Bài học kinh nghiệm rút ra từ các dự án. Trong những năm qua Công ty đã và đang thực hiện một số dự án như dự án 2 khu nhà ở Làng quốc tế Thăng Long, qua những kết quả đạt được trong việc thực hiện những dự án rút ra những bài học kinh nghiệm sau: * Khắc phục tình trạng khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng theo trung tâm hỗ trợ chyển dịch cơ cấu kinh tế và ổn định đời sống cho các đối tượng giải phóng mặt bằng. Thực hiện dự án ở Làng quốc tế Thăng Long Công ty đã chú trọng đến sự phát triển thống nhất của khu vực xung quanh, giữ gìn và tôn tạo các công trình tín ngưỡng và di tích lịch sử xung quanh khu vực dự án. * Có biện pháp huy động vốn hiệu quả trên tinh thần phát động nội lực, thực hiện dự án bằng các nguồn lực trong nước. Trong việc thực hiện các dự án Công ty đã huy động vốn từ nhièu nguồn từ phát hành trai phiếu công trình, vốn vay ưu đãi của Chính Phủ, một phần vốn từ tiền sử dụng đất chậm nộp để đầu tư xây dựng công trinh hạ tầng xã hội, nhưng nguồn vốn huy động từ khách hàng là chủ yếu (chiếm 70% tông mức đầu tư dự án). * Trong kinh doanh đặc biệt là kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường, phải luôn quán triệt quan điểm kết hợp kinh doanh với phục vụ. Phần III Phương hướng và các giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty xây dựng số 4. I. Phương hướng trong những năm tới. 1. Từng bước xây dựng thị trường bất động sản chính thức. Đây là yếu tố quan trọng nhằm khắc phục những tồn tại yếu kém, nhưng tiêu cực vẫn ngày ngày nảy sinh xung quanh hoạt động mua bán bất động sản. Thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động và phát triển sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi, một thị trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào lĩnh vực này, điển hình là các Công ty tham gia thị trường bất động sản như Công ty xây dựng số 4. Một thị trường bất động sản chính thức bao gồm các yếu tố sau: + Quyền của người bán nhà đất và quyền người mua nhà đất được đảm bảo. +Phải có một cơ chế để người mua, người bán tìm được đến nhau: thông qua các biện pháp thông báo, quảng cáo, môi giới, đại lý. +Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán thông dụng được cộng đồng chấp nhận và người mua, người bán có thể thực hiện được một cách dễ dàng. Giá cả bất động sản = Giá thành + Lợi nhuận. Trong đó: + Giá thành bao gồm các chi phí cho việc mua lại quyền sử dụng đất đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng bất động sản, nghĩa vụ tài chính (thuế + phí, lệ phí nhà đất) và chi phí quản lý. +Lợi nhuận được hình thành thì giá cả lớn hơn giá thành phụ thuộc vào thị trường. + Hệ thống thu thập thông tin về đất đai ở cơ quan đăng ký đất đai. + Việc mua bán phải được kê khai đăng ký một cách công khai ở nơi đăng ký công cộng. + Quyền chuyển nhượng đất và bán nhà cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính. + Quyền người mua được vay tiền ở ngân hàng thông qua biện pháp lấy đất làm vật bảo đảm. + Người vay và người cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không phải qua kiểm soát hành chính, nhưng phải có biện pháp đảm boả thật an toàn cho người vay được những thông tin về lô đất thế chấp thông qua việc đăng ký thế chấp ở nơi công cộng. + Người cho vay được quyền quyết định phát mại công khai khi người vay không đủ khả năng trả nợ hoặc phá sản. + Đảm bảo cho Nhà nước thu được những khoản thuế, phí, lệ phí trong mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất. 2. Xây dựng khung thể chế và pháp luật về thị trường bất động sản. - Nghiên cứu thành lập một tổ chức chính phủ để quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Đây là việc làm cấp thiết bởi thị trường bất động sản vẫn đang tồn tại không chính thức, điều này vừa không đáp ứng mục tiêu của Nhà nước, vừa không đảm bảo quyền lợi chính đáng của các doanh nghiệp hoạt động hợp pháp. Tham gia quản lý nghành này hiện nay có nhiều Bộ, nghành như Tổng cục địa chính, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng. Tuy nhiên vẫn chưa có một cơ quan Nhà nước nào chính thức được giao chức năng nhiệm vụ chủ trì quản lý thị trường động sản. Do đó, việc xác định một cơ quan chính phủ là đầu mối giúp Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về lĩnh vực này là rất cần thiết. - Xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Về nhà ở, biện pháp quy định mọi công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998 đã hình thành một khung pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất có giá trị và quy định các quyền của người sử dụng đất. Nghị định 60/CP công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở đô thị: Sở hữu nhà nước, sở hữu của các tổ chức, sở hữu tư nhân. Nghị định 61/CP qui định quyền mua bán nhà ở. Nghị định 87/ CP qui định cơ sở để tính giá đất, Bộ luật dân sự qui định về quyền sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà: các qui định về sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất để chính thức hoá quan hệ pháp lý và hợp đồng. Các qui định của các văn bản pháp luật trên đây là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trường nhà đất ở nước ta nhằm duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở, cụ thể là: * Là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ khác đối với Nhà nước. * Đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở, đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. - Việc đảm bảo khung pháp luật, thể chế, các chính sách và cơ chế ưu đãi khuyến khích đầu tư nhằm tạo ra sân chơi tốt nhất cho các thành phần kinh tế hoạt động hiệu quả cao. Vì vậy việc hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật đất đai để tạo hành lang là rất cần thiết và cấp bách. Nhưng để hoàn thiện chính sách luật đất đai đúng hướng cần kiên định nguyên tăc cơ bản là tăng cường củng cố chế đọ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước thống nhất quản lý, đồng thời ngày càng hoàn thiện cơ chế chính sách gắn trách nhiệm và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất thông qua lợi ích kinh tế. Hai mặt này phải gắn bó quan hệ với nhau trong một thể thống nhất. Sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai ngày càng được tăng cường, có hiệu lực thì càng làm cho người sử dụng đất đạt hiệu quả tốt hơn. Người sử dụng đất càng có hiệu quả thì chế độ sở hữu toàn dân cũng được củng cố, và quản lý của Nhà nước cũng ngày càng được tăng cường và có hiệu quả, hiệu lực hơn. Đây là động lực rất lớn giúp các Công ty như Công ty xây dựng số 4 mạnh dạn và yên tâm hơn khi đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bộ khung pháp luật về thị trường bất động sản có hiệu lực sẽ là lá chắn tốt nhất giúp Công ty xây dựng số 4 trong việc cạnh tranh với những tiêu cực trong thị trường bất động sản gây ra. 3. Các chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản. - Thuế và các khoản lệ phí. Tất cả các khoản thuế và lệ phí đều tạo nên tính hợp pháp của hàng hoá khi mang ra thị trường. Đây là nhân tố có tác động mạnh mẽ đến các yếu tố trên thị trường nhà đất như cung, cầu và giá cả, do đó có ảnh hưởng nhất định đến hành vi của người tiêu dùng. Tuy vậy Nhà nước cần xem xét để ban hành một khung thể chế hợp lý, giúp các doanh nghiệp yên tâm hơn khi quyết định đầu tư. - Phát triển đồng bộ các thị trường. Thị trường bất động sản muốn phát triển, nhất thiết phải có sự hỗ trợ của các thị trường khác: như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường công nghệ, thị trường vốn. Sự tác động tương hỗ, qua lại giữa các thị trường này sẽ góp phần hoàn thiện những thiếu sót, những mặt hạn chế của thị trường bất động sản. - Hệ thống quản lý các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản đem lại lợi nhuận rất lơna do đó hình thành rất nhiều doanh nghiệp, tổ chức, các trung tâm môi giới tham gia vào lĩnh vực này. Sự cạnh tranh không lành mạnh giữa những đơn vị này sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, tạo nên sự hỗn loạn về giá cả và thông tin. Do đó Nhà nước cần sắp xếp lại và tổ chức đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản theo đúng qui định của pháp luật, đồng thời tăng cường công tác thanh tra hoạt động và sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện xử lý các trường hợp vi phạm. Đồng thời mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên tham gia vào thị trường nhà đất, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, góp phần quản lý thị trường nhà đất. II. Những giải pháp chủ yếu thực hiện phương hướng và mục tiêu đề ra. 1. Xây dựng khung pháp luật về thị trường bất đông sản. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Về nhà ở, Hiến pháp quy định: “mọi công dân có quyền có nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch”. Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 đã hình thành một khung pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất có giá và quy định các quyền của người sử dụng. Nghị định60/CP công nhận 3 hình thức sở hữu nhà ở đô thị: sở hữu Nhà nước, sở hữu của các tổ chức, sở hữu tư nhân. Nghị định 61/CP công nhận quyền mua bán nhà ở. Nghị định 87/CP quy định cơ sở để tính giá đất. Bộ luật dân sự quy định về quyền sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định về quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất để chính thức hoá quan hệ pháp lý và hợp đồng. Những quy định của các văn bản pháp luật trên đây là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trường bất động sản của Công ty xây dưng số 4 nhằm duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩng vực kinh doanh đất đai và nhà ở, cụ thể: - Là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước - Đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở, đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. Việc đảm bảo khung pháp luật, thể chế, các chính sách và cơ chế ưu đãi khuyến khích đầu tư là nhằm tạo ra “sân chơi” tốt nhất cho thành phần kinh tế hoạt động hiệu quả cao. Trước mắt tập trung vào việc soạn thảo Luật kinh doanh bất động sản, các văn bản quy phạm pháp luật cho việc ký kết hợp đồng, thi hành các hợp đồng, thành lập cơ quan có thẩm quyền đăng ký và thống kê, xây dựng trình tự, thủ tục đăng ký thống kê, xây dựng hệ thống nghĩa vụ tài chính của người mua và người bán, chỉ đạo việc xử phạt hành chính một cách cương quyết đối với hành vi vi phạm pháp luật. Đối với đất đai, cần tập trung sửa đổi xây dựng mới các chính sách địa ốc, hoàn chỉnh các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường nhà ở, định giá đất, chính sách cho vay bằng thế chấp tại các ngân hàng tiến tới xây dựng Bộ luật đất đai Đối với nhà ở, thực hiện cải cách triệt để trong cung cấp nhà ở, phát triển lưu thông tiền tệ trong thị trường bất động sản; khuyến khích mua nhà kết hợp với biện pháp giảm giá nhà để tăng sức mua của các thành phần kinh tế. Trong tương lai, nhu cầu xây dựng nhà ở là rất cấp bách. Xây dựng cơ chế vận hành cho thị trường bất động sản chính thức khắc phục sự phát triển trong việc giải quyết các thủ tục hành chính hiện nay, giúp người mua tìm đến người bán; cung cấp công khai và rộng rãi giá cả về nhà và đất; đảm bảo an toàn cho người mua, người bán; hoàn chỉnh chế độ thu thuế và lệ phí. Trong việc triển khai các hoạt động của thị trường bất động sản, Công ty xây dựng số 4 cần hạn chế tối đa việc can thiệp vào các hoạt động như tự do giao dịch dân sự, thoả thuận giá cả giữa người bán và người mua. 2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một trong những chức năng quan trọng giúp Công ty xây dựng số 4 điều tiết thị trường theo quy hoạch và pháp luật. Công tác quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một quá trình mà thực chất thông qua đó, Công ty thể hiện ý đồ tác động vào thị trường bất động sản một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế -xã hội, bảo vệ cảnh quan môi trường... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trường. Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh bất động sản. Hiến pháp của ta đã thể hiện đường lối: “ Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự dụng đúng mụch đích và có hiệu quả”. Như vậy, Nhà nước là người quản ý, người đại diện cho sở hữu toàn dân. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng được quyền sử dụng ổn định lâu dài và được phát huy tối đa các quyền theo Luật định. Nhưng Nhà nước cần nắm chắc trong tay quyền chi phối tuyệt đối thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Ngay từ đầu không thể buông lỏng quản lý, để tình trạng sử dụng đất đai một cách tuỳ tiện,tự phát. Hậu quả của sự buông lỏng sẽ là một sự trả giá khá đắt cho quản lý về sau. Đây cũng là lời cảnh báo nhắc nhở chúng ta trong quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay. Trong bối cảnh nền kinh tế hiện đại đang phát triển với nhịp độ cao thì phương án quy hoạch sử dụng đất của mỗi quốc gia đều phản ánh rõ ràng chiến lược về quốc gia đó. Quy hoạch sử dụng đất phải được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua đó, Công ty can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại nhằm giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Lấy quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho hoạt động quản lý thì mội khi quy hoạch sử dụng đất được công khai và thực hiện dân chủ từ lập quy hoạch, đến triển khai kế hoạch còn là yếu tố phát huy dân chủ trong quản lý. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không dừng lại ở phân phối đất đai cho các chủ sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch. Để phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ đô thị hoá, công nghiệp hoá nông nghiệp, không chỉ dựa vào các ngồn vốn khác đưa đến hoặc nguồn thu từ đất mà cần khai thác nguồn vốn từ đất đem lại trong địa tô và sinh lợi từ giá trị đất được tăng lên nhờ vào cơ sở hạ tầng được đầu tư đem lại cho các khu dân cư, cho các khu công nghiệp, dịch vụ thương mại...và các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung chuên canh đã được thuỷ lợi hoá, giao thông thuận lợi cho vận chuyển các sản phẩm từ nơi sản xuất đến thị trường. Để huy động tối nguồn vốn đó, cần vận dụng chính sách phân chia hài hoà lợi ích cùng đầu tư làm tăng thêm giá trị của đất, và phần lợi ích giữa Công ty và người được hưởng lợi tăng lên từ đầu tư của Công ty. Cũng như ta, gần như phổ biến hiện nay, nhiều nước trên thế giới đều gắn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị và nông nghiệp, nông thôn với việc xây dựng cơ sở hạ tầng mà mội phần quan trọng của nguồn vốn sinh lợi là thu từ đất. Thông qua đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị và kiến thiết lại đồng ruộng với tốc độ nhanh. Trong thời gian qua, việc chỉ đạo mở rộng hình thức đầu tư này của ta còn chậm so với yêu cầu phát triển. Ngày nay, xã hội càng phát triển yêu cầu về tiến độ và chất lượng của quy hoạch sử dụng đất càng nhanh, càng cao, vì vậy Công ty cần tăng cường xây dựng và nâng chất lượng quản lý, triển khai thực hiện quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất, đưa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trở lại đúng vị trí là công cụ để phục vụ quá trình phát triển-xã hội, an ninh quốc phòng. 3. Giải pháp về tài chính. Kinh doanh bất động sản là một trong những ngành làm tăng trưởng kinh tế đô thị vì nó kích thích sự phát triển của các ngành khác. Song Công ty xây dựng số 4 kinh doanh bất động sản hiện nay còn thiếu vốn nghiêm trọng, nhất là vốn đầu tư ban đầu. Họ chưa dược hưởng các chính sách ưu đãi cần thiết về tài chính tín dụng. Do vậy, giá thành sản phẩm của họ sản xuất ra còn quá cao so với khả năng chi trả của người dân, điển hình là nhà ở. Nếu như giá nhà ở vẫn ở mức như hiện nay thì các đối tượng công nhân viên chức Nhà nước, những người có thu nhập thấp, đối tượng thuộc diện chính sách sẽ không đủ khả năng mua nhà riêng để ở. Vì vậy, vấn đề đầu tiên phải giải quyết là vốn cho xây dựng của các doanh nghiệp sản xuất nhà ở. Nhà nước với vai trò là người quản lý, điều tiết thị trường bất động sản có trách nhiệm phải giải quyết vấn đề thiếu vốn cho các doanh nghiệp, bằng biện pháp có thể huy động từ các nguồn, các quỹ khác nhau để hỗ trợ cho các doanh nghiệp khi cần thiết hoặc cho các doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi. Nếu Nhà nước không có đủ điều kiện để cho các doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động thì có thể cho phép các doanh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng, sau đó bán nhà trả dần hoặc là cho phép thế chấp tài sản mà doanh nghiệp đang xây dựng. Nhà nước cần có các chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, nhất là khu vực tư nhân rồi trong dân cư, góp phần tăng trưởng, mở rộng thị trường. Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thông thoáng tạo điều kiện cho doanh nghịêp kinh doanh bất động sản có thể dễ dàng vay vốn đầu tư cho các lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường. Nhà nước cần có chính sách thuế phù hợp, nhất là cần giảm thuế về chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ. Phải xem lại yếu tố kết cấu, giá thành và phải giảm mức thu của từng khoản thu sao cho thoả đáng, đúng mức. Sao cho thu là để khuyến khích, nuôi dưỡng nguồn thu, thực sự dùng nguồnthu làm đòn bẩy kinh tế, chứ không phải là quan điểm “tận thu cực đoan” thu đến mức người sản xuất, kinh doanh không chịu đựng nổi và chỉ còn cách trốn, lậu thuế. Nếu cần thiết có thể cho người dân đóng thúê dần dần qua từng năm chứ không nên thu tất cả một lúc làm cho người dân gặp khó khăn trong việc đóng thuế. Người bị thiệt hại ở đây là Nhà nước vì không thu được thuế. Theo tính toán sơ bộ của các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý, nếu được hưởng ưu đãi về tài chính, tín dụng, thuế thì giá nhà có thể giảm từ 25%- 30% giá thành. Đây là điều đáng mừng cho người nghèo. Việc xây dựng hệ thống chính sách tài chính vừa đảm bảo vai trò của Nhà nước, vừa tạo hành lang pháp lý để hoạt động về bất động sản được lành mạnh. Đồng thời mạng lưới thông tin hoạt động thường xuyên, cập nhật giúp cho thị trường bất động sản hoạt động hữu hiệu. Đây là những vấn đề còn rất mới nhưng khi chúng ta chuyển đổi cơ chế quản lý nền kinh tế thì tất yếu phải giải quyết. Do vậy, ngay từ bây giờ phải xây dựng các cơ sở pháp lý và tạo môi trường cho thị trường bất động sản hoạt động. 4. Đào tạo cán bộ trong hoạt động kinh bất động sản. Kinh doanh bất động sản là một nghành kinh doanh đặc biệt phức tạp, đòi hỏi cần chú trọng công tác đào tạo cán bộ phục vụ cho hoạt động của thị trường. a. Nghề môi giới bất động sản: Trung gian môi giới là sự hội tụ lại với nhau giữa những người quan tâm đến thương vụ kinh doanh bất động sản. Hoa hồng của loại dịch vụ này thường tính bằng % trên doanh số của thương vụ và do bên bán hoặc bên mua phải thanh toán. Trên thế giới, các trung gian hoạt động như một đại lý bất động sản được đào tạo có văn bằng, có tư cách pháp nhân, đăng ký trụ sở. Họ đóng vai trò rất quan trọng trên thị trường bất động sản địa phương và hoạt động công khai trước pháp luật. Công ty xây dựng số 4 cần đào tạo và sớm ban hành quy chế pháp lý về trung gian và đại lý bất động sản. Hệ thống này với nghĩa vụ và quyền lợi pháp định sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường bât động sản. Hệ thống này năng động, nhạy bén và nắm bắt lại nhu cầu bất động sản trước tiên, có khả năng tự điều hoà cung cầu trên thị trường địa phương. Nghề đánh giá bất động sản: Sự đánh giá bất động sản là tiến trình thẩm định giá trị của một bất động sản. Dù rằng những người trung gian bất động sản có thể hiểu biết giá trị nhà ở như là một phần kiến thức đào tạo của mình, nhưng thông thường phải sử dụng đến các chuyên viên đánh giá hội đủ tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ khi cần định giá để mua bất động sản. Các chuyên viên đánh giá phải có khả năng phán đoán, có kinh nghiệm vững chắc và kiến thức chi tiết về các phương pháp đánh giá. Nghề phát triển bất động sản: Nghiệp vụ phát triển bất động sản bao gồm công việc: mua bán đất chưa khai thác, xây dựng hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng nhà ở. Việc phát triển đất đai bao gồm cả những khả năng của người phát triển, đầu tư đất đai, xây dựng công trình và bán nhà ở (do họ tự bán hoặc thông qua trung gian môi giới), kể cả sự đóng góp công sức của những nhà thiết kế và xây dựng. Nghề quản lý bất động sản: Đây là một nghê điều hành quả lý, bảo trì bất động sản do chủ nhân bất động sản yêu cầu. Quản lý viên bất động sản có thể chịu trách nhiệm các việc: thu hút người muốn mua, bán, thuê; thu hồi các khoản tiền thanh toán, quản lý, bảo trì bất động sản... Trách nhiệm cơ bản của quản lý viên là đảm bảo khai thác có hiệu quả việc đầu tư, thực hiện tối đa việc hoàn thiện vốn của chủ đầu tư. Nghề tư vấn bất động sản: Đây là người cung cấp những lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dẫn xác đáng và thông báo các phán đoán về các vấn đề khác nhau của bất động sản bao gồm cả việc mua, bán, sử dụng, đầu tư, tín dụng bất động sản. Một chuyên viên tư vấn nỗ lực trang bị cho khách hàng của mình nhiều ý kiến sáng giá để lựa chọn hướng tốt nhất trong các loại hình hoạt động. Gia tăng kiến thức cho khách hàng là chức năng của mỗi chuyên viên tư vấn trong các dịch vụ thực hiện. Mỗi nghiệp vụ chuyên môn trên tự thân nó đã là một công việc kinh doanh. Tuy nhiên, để thực sự có khả năng, một cá nhân hoạt động ở bất kỳ công đoạn nghiệp vụ nào của nghành kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu kiến thức về tất cả các nghiệp vụ chuyên môn nói trên. kết luận Kinh doanh bất động sản là một trong bốn ngành mũi nhọn mà đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII đã khẳng định và là một hoạt động có ý nghĩa kinh tế chính trị- xã hội vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của đất nước. Vì vậy, phát triển thị trường kinh doanh bất động sản thành một thị trường năng động, lành mạnh, hiệu quả, hoạt động theo đúng định hướng, chiến lược Nhà nước đề ra là một trong những vấn đề quan trọng, cấp bách nhất hiện nay cần được sự điều chỉnh, định hướng, giải quyết kịp thời của các cơ quan chức năng, các nhà lãnh đạo và của toàn xã hội. Trong quá trình thực tập tại Công ty xây dựng số 4, được sự giúp đỡ, chỉ dẫn nhiệt tình của các cô, chú trong công ty, kết hợp với những lý thuyết được học tại trường và sự hướng dẫn của các thầy cô em đã hoàn thành chuyên đề với đề tài: “Thực trạng và giải pháp nhằm phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty xây dựng số 4”. Do sự hạn chế về thời gian và kinh nghiệm thực tế, chuyên đề chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Do đó, em rất mong nhận được sự góp ý chân thành của các thầy cô, đặc biệt là của thầy giáo hướng dẫn Ngô Đức Cát để chuyên đề được hoàn thiện cử về mặt lý luận và thực tiễn. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô! Hà Nội, ngày 02 tháng 05 năm 2003. Sinh viên thực hiện: Trần Văn Đồng Tài liệu tham khảo Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất. Giáo trình quản lý đất đai và nhà ở. Tạp chí địa chính số 1 (1/2000), số 3 (3/2000), số 5 (5/2000), số 6 (6/2000). Tạp chí xây dựng số 4/2001, số 9/2000, số 10/2000. Tạp chí tài chính số 10/2000, số 5/2001. Tạp chí thị trường giá cả số 1/1999, số 6/2001,số 7/2001. Tài liệu của công ty. mục lục Lời mở đầu 1 Phần I. Cơ sở lý luận của hoạt động kinh doanh bất động sản 3 I. Lý luận về bất động sản 3 1. Khái niệm chung về đất đai và nhà ở 3 2. Bất động sản 3 II. Đặc tính và vai trò của thị trường bất động sản 5 1. Đặc tính của thị trường bất động sản 5 2. Vai trò của thị trường bất động sản 6 III. Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản 12 IV. Các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản 14 1. Các nhân tố các động đến thị trường kinh doanh bất động sản 14 2. Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản 18 Phần II. Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty xây dựng số 4 26 I. Đặc điểm của công ty 26 1. Giới thiệu chung 26 2. Quy chế tổ chức hoạt động 32 3. Sơ đồ bộ máy tổ chức 36 II. Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty xây dựng số 4 37 1. Công tác triển khai thực hiện dự án năm 2000 37 2. Các loại hình đầu tư 38 3. Hình thức kinh doanh 38 4. Xác định giá bán nhà ở 40 III. Đánh giá chung 51 1. Thuận lợi và khó khăn 51 2. Bài học kinh nghiệm rút ra từ các dự án 52 Phần III. Phương hướng và các giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty xây dựng số 4 54 I. Phương hướng trong những năm tới 54 1. Từng bước xây dựng thị trường bất động sản chính thức 54 2. Xây dựng khung thể chế và pháp luật về thị trường bất động sản 55 3. Các chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản 57 II. Những giải pháp chủ yếu thực hiện phương hướng và mục tiêu đề ra 58 1. Xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản 58 2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất 60 3. Giải pháp về tài chính 62 4. Đào tạo cán bộ trong hoạt động kinh doanh bất động sản 63 Kết luận 66 Tài liệu tham khảo 67