Đề tài Thực trạng và một số giảI pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp

t kinh doanh. Nhà ở cho công nhân cần được bao gồm trong quy hoạch chi tiết các khu công nghiệp và khu chế xuất. Huy động các nguồn vốn phát triển nhà ở thông qua các quỹ đầu tư quốc gia, quỹ phát triển nhà ở và quỹ phát triển đô thị của các thành phố. Có các chính sách tạo điều kiện khuyến khích cho các ngân hàng nhà nước, các ngân hàng thương mại cổ phần tham gia vào các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp , hoặc cung cấp các khoản vay dài hạn và trung hạn cho người thu nhập thấp để cải thiện nhà ở. Chính phủ cần ban hành các điều kiện ưu đãi tài chính cho các dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp , chẳng hạn, giảm hoặc miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp. Sử dụng các tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp đối với nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp , như tiêu chuẩn nhà ở, mật độ xây dựng, các hệ số sử dụng đất, các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, áp dụng các tiêu chuẩn tiến bộ trong khai thác và sản xuất vật liệu xây dựng địa phương, trong xây dựng các chủng loại nhà ở bền vững khác nhau, với giá cả hợp lý, Cần chú trọng đến loại hình nhà thấp tầng và sử dụng các loại vật liệu thiết bị phù hợp, tránh sử dụng các loại vật tư, thiết bị theo tiêu chuẩn quá cao. Lưu ý tạo việc làm cho người đang sống ở các khu dân cư mới. Tạo việc làm mới cần phù hợp với khả năng và nghề nghiệp của họ. III. Một số giải pháp nhằm thúc đẩy và nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội 1. Những hỗ trợ về tài chính nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội Thoả mãn nhu cầu tài chính tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp vượt quá khả năng ngân sách của Chính phủ, hoặc nguồn vốn ODA cho vay tín dụng nhà ở. Giải pháp là phải huy động nguồn tài chính trong nước thông qua các chính sách hỗ trợ sự phát triển của thị trường tài chính nhà ở chính thức, cùng với sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp dài hơi hơn. Một phần đáng kể của nguồn cung tiền tệ lưu hành trên thị trường ở Việt Nam được cất giữ trong dân không qua hệ thống ngân hàng ước tính ở mức bình quân 23.4% ( 64.1 nghìn tỷ đồng) thời điểm 2001, có thể thu hút vào thị trường vốn và hệ thống ngân hàng chính thức. Sau đó, một số trong nguồn quỹ này có thể sử dụng làm nguồn thế chấp trực tiếp và tài trợ cho thị trường vốn thứ cấp. Mức tiền gửi bằng ngoại tệ cao ( 28% của tổng thanh khoản ) và mức tăng trưởng trung bình hàng năm của tiền gửi bằng ngoại tệ cao ( 38%) là một nguồn vốn đáng kể ( 76.5 nghìn tỷ đồng Việt Nam) rót vào thị trường vốn trong nước và hệ thống ngân hàng của Việt Nam. Một nhân tố khác là mức tiền mặt nằm ngoài các ngân hàng. Mặc dù đã giảm từ 36.4% thanh khoản năm 1995 xuống còn 23.4% vào năm 2001, tiền mặt nằm ngoài ngân hàng vẫn là một nguồn vốn chưa được sử dụng ( 64.1 ngàn tỷ đồng Việt Nam) và có thể được thu hút vào thị trường vốn trong nước và hệ thống ngân hàng. Rõ ràng là Việt Nam có tiết kiệm và có thể huy động nguồn tiết kiệm này cho thị trường vốn, tạo nên tác động của dòng vốn bổ sung vào hệ thống ngân hàng và hệ thống thế chấp tài chính nhà ở. Để đạt được thành tựu của mục tiêu lớn lao này đòi hỏi Chính phủ phải chuyển các chủ trương mới về nhà ở sang khía cạnh cầu của lĩnh vực nhà ở, thông qua một chiến lược tập trung hỗ trợ lĩnh vực tài chính nhà ở. Vấn đề này đòi hỏi sự phối hợp chính sách chặt chẽ hơn sự phối hợp hiện nay giữa hai lĩnh vực tài chính và nhà ở. Tài chính nhà ở cần được xem như một thành tố chủ chốt trong cả hai mảng chính sách tài chính và nhà ở. Các yếu tố của chiến lược này cần bao gồm : Mở rộng về mặt tài chính thị trường vốn và lĩnh vực ngân hàng, thành lập các hình thức tiết kiệm mới gắn kết với các khoản vay nhà ở và tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn nhà nước để làm tăng khả năng thanh toán. Các lĩnh vực chủ chốt mà Chính phủ cần tập trung hoạch định chính sách bao gồm: + Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính + Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực ngân hàng + Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn + Có chính sách khuyến khích ( về tỷ lệ , khoản dự trữ ) để thu hút sự quan tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở + Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị. + Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp + Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản thông qua hình thức bán tài sản thế chấp + Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp để có thể phát triển thành một định chế thị trường thế chấp. Cho tới những năm gần đây, lĩnh vực nhà ở không phải là lĩnh vực đặc biệt phong phú về các hoạt động ODA ở Việt Nam, và nếu có cũng chỉ ở quy mô hạn chế. Một quá trình tham vấn rộng khắp với các nhà tài trợ song phương và đa phương ở Việt Nam đã được tiến hành. Có ba nhà tài trợ hoạt động tích cực trong lĩnh vực này, đó là AusID, Cơ quan Viện trợ Phát triển Quốc tế Thuỵ Điển ( SIDA) và Ngân hàng Thế giới. Trong đó, ngân hàng Thế giới đã tài trợ cho một dự án lơn về thực hiện các chính sách đất đai trong giai đoạn 1998-1999, là một công việc cụ thể nhất trong lĩnh vực này từ trước tớii nay. Dự án này tập trung vào ba lĩnh vực chính: +Các thủ tục đăng ký và thực hiện một chính sách đất đai đơn giản thể hiện ở một luật đất đai ổn định +Thực hiện việc đăng ký thống nhất các giao dịch về bất động sản +Tạo ra một hệ thống thế chấp có hiệu quả +Ngoài dự án hỗ trợ kỹ thuật này, chỉ có một nhà tài trợ nữa là Nhật Bản, tham gia đáng kể vào lĩnh vực này. Năm 1999, Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản( JBIC) đã đưa ra một bản nghiên cứu rất giàu thông tin về phát triển đô thị và lĩnh vực nhà ở, trong đó có một phần về tài chính nhà ở. Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản ( JICA) đã và đang hỗ trợ cho Bộ Xây dựng về chính sách nhà ở từ năm 1999, thông qua việc cử một chuyên gia về chính sách nhà ở tới làm việc biệt phái tại Bộ. Ngân hàng Thế giới theo dự án Liên minh giữa các Đô thị ( Cities Alliance) nhằm giúp dân nghèo thành thị và hững nhóm người thu nhập thấp ở Việt Nam có nhiều khả năng tiếp cận hơn với cơ sở hạ tầng cơ bản và nhà ở, đang tiến hành một số công việc khác trong lĩnh vực nhà ở như: Đánh giá những trở ngại mà dân ghèo thành thị gặp phải trong vấn đề nhà ở và cơ sở hạ tầng Xem xét lại các chương trình nâng cấp đô thị gần đây và các chương trình đang thực hiện Xây dựng một chiến lược quốc gia về các chương trình mở rộng và cung cấp nhà ở và dịch vụ chất lượng cao hơn cho dân nghèo thành thị Xây dựng một kế hoạch hành động chi tiết cho thành phố đã chọn Hiện dự kiến có hai hợp phần về nhà ở: Vốn tài chính vi mô để cung cấp tín dụng nâng cấp nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp- tại mỗi thành phố thuộc dự án sẽ thành lập một kênh tín dụng có nhiệm vụ cung cấp vốn trung hạn để nâng cấp nhà ở trong vùng dự án. Một vấn đề thiết kế quan trọng đó là cơ chế cung cấp các khoản tín dụng đó. Nhu cầu tín dụng cần đựơc quản lý một cách chuyên nghiệp, bởi đội ngũ nhân viên có chuyên môn, áp dụng những hướng dẫn về quản lý tài chính nghiêm ngặt. Cũng cần phải giảm bớt chi phí giao dịch, vì quy mô của mỗi khoản tín dụng là tương đối nhỏ. Cơ chế cung cấp tín dụng có thể là dưới hình thức sử dụng các tổ chức tài chính vi mô hiện hữu, hoặc cũng có thể là dưới hình thức hợp tác giữa các tổ chức phi chính phủ và các ngân hàng thương mại. Các vấn đề này sẽ được xem xét thấu đáo hơn trong giai đoạn sau, sau khi đã xác dịnh các tổ chức tín dụng vi mô , và gắn với các dự án di dời tái định cư và phát triển nhà. Nhà ở tái định cư phù hợp cho hộ gia đình có thu nhập thấp và hoặc các khu đất có sẵn cơ sở hạ tầng dành cho những người tự xây nhà. Mỗi một thành phố thuộc dự án sẽ được cấp vốn để xây dựng nhà tái định cư. Những khu đất có xây dựng sẵn cơ sở hạ tầng cơ bản cũng sẽ được chuẩn bị, sao cho các hộ gia đình di dời đến có thể tự xây dựng nhà ở cho mình. Việc cung cấp nhà ở tái định cư như vậy phải được thiết kế tỉ mỉ sao cho các hộ gia đình tái định cư có được nhà ở phù hợp. Việc nghiên cứu các hình thức hỗ trợ về tài chính nhà ở không chỉ là việc đi sâu tìm hiểu các hình thức hỗ trợ về tài chính mà từ đó còn đề xuất các giải pháp hỗ trợ thích hợp với các đối tượng CBCNV nhà nước và người có thu nhập thấp ở Hà Nội . Hiện nay có hai phương thức hỗ trợ tài chính cho các đối tượng là: Hỗ trợ trực tiếp thông qua các vốn vay ưu đãi Hỗ trợ gián tiếp thông qua các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở. 2. Giải pháp về vốn: a.Đẩy mạnh và đa dạng hoá các phương thức huy động vốn từ dân cư Nguồn vốn này chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng vốn đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội. Hiện nay, tiềm năng nguồn vốn này còn rất lớn bao gồm dân cư Thủ đô và những nguồn từ những người không phảI là người sống, làm việc tại Thủ đô ngày càng tăng. ĐIều cần thiết hiện nay là phảI có những giảI pháp vừa khai thác triệt để nguồn vốn này nhưng đồng thời cũng hướng nguồn vốn vào tập trung đầu tư theo dự án. Huy động vốn từ dân cư cho đầu tư theo dự án có thể dưới hình thức khách hàng của dự án, hoặc góp vốn tham gia các dự án hoặc cho các tổ chức kinh tế vay để tạo nguồn vốn đầu tư. Để huy động tối đa nguồn vốn này, thời gian tới cần: Triển khai ngày cang nhiều và đa dạng các dự án phát triển nhà ở, trong đó chú trọng xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Công khai hoá quy hoạch, mức giá và thủ tục đăng ký mua nhà. Đơn giản hoá và nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đó để người dân thực sự yên tâm khi đầu tư xây dựng cảI tạo nhà ở. Khuyến khích dân cư đô thị mua công tráI, tráI phiếu, đảm bảo việc lấy lãI dễ dàng, nhanh gọn. Đa dạng hoá thời gian vay vốn qua tráI phiếu. Chủ yếu tập trung huy động vốn bằng các loại tráI phiếu trung và dàI hạn. b.Linh hoạt trong việc tạo vốn để bổ sung cho nguồn vốn của Nhà nước: Nguồn vốn Ngân sách cho phát triển nhà ở vẫn còn quá nhỏ bé, chưa tương xứng với vai trò mà nó phảI đảm nhận. Trong khi còn một nguồn khá dồi dào để tạo thêm một lượng vốn không nhỏ cho xây dựng nhà ở, hiện nay quỹ nhà thuộc Nhà nước sở hữu quản lý và cho thuê còn khá nhiều, với cơ chế bao cấp trứơc đây, tiền cho thuê nhà quá ít ỏi, không đủ bù đắp chi phí sửa chữa phục hồi. Nhà nước cần mạnh dạn xem xét đIều chỉnh việc giảm giá bán nhà, tăng giá thuê nhà để kích thích người đang thuê mua nhà đang ở hoặc mua mới, tiền thu được từ nguồn này sẽ là một nguồn vốn lớn góp vào quỹ phát triển nhà ở của Thành phố. Đẩy mạnh thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê cũng là một giảI pháp hữu hiệu để đIều tiết thị trường nhà ở bằng hàng hoá nhà ở của Nhà nước khi cần thiết. c. Kích thích, khuyến khích các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở” TàI chính doanh nghiệp là một bộ phận chủ yếu của tàI chính quốc gia. Các doanh nghiệp vừa là chủ thể, vừa là khác thể của nền sản xuất xã hội. Do đó, cần có cơ chế và chính sách nhằm khuyến khích ,kích thích doanh nghiệp tích tụ, tập trung mở rộng vốn từ chính kết quả sản xuất kinh doanh của mình. HIện nay, tỷ lệ nguồn vốn này trong tổng vốn đầu tư xây dựng nhà ở còn rất thấp, đIều này không chỉ mang lại khó khăn cho chủ đầu tư mà còn thể hiện sự yếu kém về khả năng tàI chính của các doanh nghiệp. Nhà nước cần xem xét đIều chỉnh các ưu đãI tàI chính thông qua nới lỏng các chính sách đầu tư và miễn giảm mạnh hơn chế độ thuế VAT và thu nhập doanh nghiệp cùng các loại thuế nhà đất khác, nhằm hỗ trợ phát triển nhà trên địa bàn thủ đô. Trước mắt , cần đIều chỉnh tiếp tục giảm bớt chi phí chuyển quyền sử dụng đất, cho phép miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp ( chẳng hạn, miễn 3 năm đầu kể từ khi có thu nhập chịu thuế, giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phảI nộp cho 3 năm tiếp theo và giảm thuế suất thu nhập từ 32% hiện nay xuống còn 10-15%) cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở ( trước hết cho các dự án nhà cho đối tượng có thu nhập thấp). Cho phép miễn thuế thu nhập doanh nghiệp bổ sung cho các khoản thu từ tiền thuê hoặc bán nhà trả góp tại khoản 1 đIều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, cho phép để lại toàn bộ hoặc một phần tiền sẻ dụng đất cho các chủ đầu tư dự án chuẩn bị mặt bằng xây dựng hạ tầng xã hội, Nhà nước thu lại nguồn vốn này thông qua giao đất, cấp phép xây dựng , thu từ chuyển nhượng đất đai. CảI tiến thuế VAT đối với hoạt động xây dựng nhà ở ( cụ thể, xem xét trừ thuế đầu vào cho các chi phí tiền sử dụng đất và chi phí đền bù giảI phóng mặt bằng mà hiện nay chiếm tới 50% trong cơ cấu giá thành xây dựng nhà theo dự án) để có khả năng giảm giá nhà trên thị trường. Cần mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết, hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác trong và ngoàI nước nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn , nâng cao tỷ trọng của vốn tự có của doanh nghiệp trong tổng vốn đầu tư. NgoàI ra, doanh nghiệp có thể đẩy mạnh việc huy động vốn từ các cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp dưới hình thức góp vốn cổ phần hoặc cho vay , vừa huy động được vốn nhất định từ nội bộ doanh nghiệp vừa nâng cao ý thức lao động tốt hơn bởi tàI sản của doanh nghiệp lúc này cũng có một phần sở hữu của họ. d. Cải cách chính sách vay vốn của Nhà nước: Các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới cần tới một nguồn vốn rất quan trọng đó là sự hỗ trợ vốn từ phía Nhà nước, cho vay tín dụng đầu tư với lãI suất ưu đãi. Trong hầu hết các trường hợp, vốn tín dụng đầu tư và sự hậu thuẫn của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại có vai trò cực kỳ quan trọng, là sự khai thong cho các dự án, các chương trình phát triển nhà ở. Nếu được sự hỗ trợ của Nhà nước về việc cho vay vốn tín dụng đầu tư thì các doanh nghiệp mới mạnh dạn hơn trong việc huy động các nguồn vốn đầu tư khác. Nhờ có nguồn vốn này mà việc huy động vốn trong dân mới có hiệu quả do người dân thực sự tin tưởng vào sự thành công của các dự án. Trong thời gian tới, để đáp ứng nhu cầu vay vốn cần thực hiện các biện pháp sau: Xây dựng thống nhất và hoàn thiện bộ máy cung ứng vốn, quản lý vốn tín dung ưu đãI gắn liền với công tác bố trí kế hoạch cho vay vốn với khả năng về nguồn vốn. Hiện nay, có nhiều tổ chức có chức năng cung cấp vốn tín dụng ưu đãI dẫn đến sự không thống nhất về quản lý nguồn vốn dẫn đến hiện tượng có nhiều đầu mối tiến hành cho vay vốn tín dụng ưu đãI nên doanh nghiệp phảI làm thủ tục ở nhiều nơI và sự cạnh trạnh không đáng có giữa các nguồn cung cấp. Đối với các doanh nghiệp vay vốn phảI xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể và chính xác về khối lượng vay cần thiết. Đối với các dự án được vay vốn cần phảI có đánh giá hiệu quả để có khả năng thu hồi và trả nợ vốn. Có chính sách khuyến khích các ngân hàng tham gia đàu tư trực tiếp, gián tiếp vào việc phát triển nhà ở cho ngưòi co thu nhập thấp. Cho vay tín dụng ưu đãI dàI hạn với lãI suất từ 0.5%-1%/tháng. Thời gian vay từ 10-20 năm tuỳ theo đối tượng và cho vay từ 2 phía: nhà đầu tư xây dựng nhà ở và người thu nhập thấp có nhu cầu chỗ ở đô thị. Thực tế hiện nay, phần lớn người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở lại là những người có thu nhập thấp và trung bình, với mức thu nhập của họ nếu không có sự hỗ trợ về tín dụng của Nhà nước thì mơ ước cảI thiện đIều kiện ở tốt hơn khó trở thành hiện thực. Do đó, đề nghị Nhà nước có những chính sách ưu đãI tín dụng cho công chức, viên chức và người có thu nhập thấp vay vốn để tạo lập chỗ ở đô thị vì đối tượng này tại Hà Nội phần đông là làm việc trong các cơ quan và doanh nghiệp của Trung ương. Bên cạnh vốn tín dụng đầu tư, chủ đầu tư còn phảI vay vốn tín dụng thương mại để thực hiện dự án. Để vay được vốn thương mại, chủ đầu tư phảI thoả thuận với các ngân hàng thương mại để làm thủ tục thế chấp tàI sản và cho vay theo các quy đinh chung của ngân hàng. Các doanh nghiệp xây dựng vay vốn này để đầu tư đều phàn nàn rằng hiện nay vay vốn từ nguồn này rất khó khăn vì thủ tục cho vay phức tạp quá cầu toàn, lãI suất cho vay còn quá cao, thời gian cho vay lại ngắn khiến họ gặp khó khăn khi thực hiện dự án chưa xong đã đén thời hạn trả nợ. ĐIều cơ bản quyết định đến khối lượng nguồn vốn này là phảI huy động được nguồn tiết kiệm của dân cư. e. Huy động vốn thông qua thị trường vốn: TráI phiếu công trình: Đây là phương thức có lợi thế, tận dụng được những nguồn vốn không tập trung và đIều chỉnh tác nghiệp tàI chính với sự thay đổi của thị trườn. Do đó, hình thức này đã trở thành hình thức huy động vốn phổ biến ở nhiều nước. Chủ đầu tư của dự án huy động vốn bằng cách bán tráI phiếu, do đó số vốn huy động được phụ thuộc vào kết quả bán tráI phiếu. Quá trình bán và thanh toán tráI phiếu có thể diễn ra liên tục trong quá trình đầu tư và thời hạn thanh toán tuỳ thuộc vào thời gian ghi trên phiếu. Hình thức cổ phiếu: Hình thức cổ phần là hình thức huy động vốn bằng hình thức bán cổ phiếu. ĐIều này đòi hỏi các doanh nghiệp phảI là công ty cổ phần. Vốn đầu tư được huy động từ các cổ đông . Như vậy, viẹc tạo ra tàI sản đầu tư là việc mà cổ đông cần quan tâm và số vốn của cổ đông bỏ ra chính là số vốn đàu tư cần thiết cho viẹc tạo ra tàI sản đó. Ưu đIểm của hình thức này là trả lãI theo mức hiệu quả của công trình đầu tư chứ không phảI trả lãI theo mức cố định như vay vốn của ngân hàng. Như vậy, chi phí đầu tư giảm đI, và công ty không phảI chịu trách nhiệm trả nốt khoản nợ. Trên thực tế, hình thức này chưa được phổ biến trong huy động vốn cho xây dựng nhà ở Hà Nội vì tốc độ cổ phần hoá ở các doanh nghiệp xây dựng còn rất chậm, mặt khác thị trường chứng khoán ở Việt Nam hiện nay còn quá mới mẻ. Tài chính nhà ở có đặc điểm riêng so với các đầu tư cho vay khác ở chỗ: Thứ nhất, yêu cầu cho vay với số lượng tương đối lớn. Thứ hai, thời gian trả tiền vay dài từ 10-25 năm do tổng số tiền thường gấp từ 25-30 lần thu nhập hàng năm của người vay bình thường. Do hai đặc điểm kể trên mà người vay tiền mong muốn trả tiền vay trong thời gian dài. Chính bởi sự trả chậm của người vay, đặc biệt là trong trường hợp lãi suất cố định, các tổ chức tài chính thương phải đối phó với các vấn đề - Kỳ hạn: Các khoản vay phải được tính toán trong thời gian dài. Chi phí của các nguồn vốn: Là lợi nhuận của các khoản ký thác tiết kiệm. Các khoản thu từ hoạt động cho vay: bị cố định theo lãi suất của các khoản cho vay. Các khó khăn có thể xuất hiện cho các tổ chức tài chính nhà ở không có khả năng chuyển đổi thời hạn nguồn vốn ( mà sự chuyển đổi thời hạn của vốn là sự thu Vào các khoản tiền ngắn hạn thông qua các quỹ tiết kiệm và các khoản ký thác để cho vay dài hạn). Việc rút ồ ạt tiền gửi tiết kiệm và các khoản ký thác có thể khiến cho các tổ chức tài chính phải đi vay tiền với lãi suất cao và điều này có thể tạo ra những trở ngại trong thanh toán tiền mặt. Để tránh những khó khăn về thanh toán, các tổ chức tài chính nhà ở cần phải thu hút các nguồn tài chính dài hạn, ví dụ như phát hành trái phiếu hoặc dựa vào các khoản cho vay dài hạn của nhà nước. Một vấn đề khó khăn khác là giá của các nguồn vốn- lãi suất tiền gửi. Lãi suất tiền gửi có tác động đến cả chi phí của các nguồn vốn cũng như các khoản chênh lệch thu về. Đối với các tổ chức tài chính thì chúng là hai thông số quan trọng nhất quyết định sự thành công hay thất bại trong hoạt động tài chính. Đối với các khoản cho vay dài hạn, lãi suất là thông số quan trọng để tính toán các khoản trả chậm. Lãi suất cho vay được tính sao cho đảm bảo bù đắp đủ ba khoản chi phí sau: Lãi suất thực tế để trả cho các khoản tiền tiết kiệm ký thác. Lãi suất có tính đến tỷ lệ lạm phát trong hiện tại và dự tính trong tương lai. Đảm bảo được các chi phí hoạt động của các tổ chức tài chính. Vì lãi suất luôn phải tính đến tỷ lệ lạm pát nên ở những nơi có tỷ lệ lạm phát cao thì lãi suất cho vay cũng không thể thấp được. Với lãi suất cao sẽ loại bỏ phần lớn những người cần vay vốn ra khỏi thị trường tài chính, ví dụ như, với tỷ lệ lãi suất là 30% năm thì người vay sẽ phải trả gần một phần ba tổng số tiền vay mỗi năm. Tuy nhiên với tỷ lệ lãi suất cao như vậy sẽ tạo ra khả năng thu hút các nguồn vốn và bảo vệ những người gửi tiền không bị ảnh hưởng của lạm phát nghĩa là vẫn bảo toàn được sức mua của các khoản tiền tiết kiệm. Chính vì lý do này mà tài chính nhà ở dễ gặp rủi ro hơn rất nhiều do lạm phát so với các khoản tài chính ngắn hạn khác. Hình thức bảo đảm vốn vay, hay tài sản thế chấp là một vấn đề rất đặc trưng của tài chính nhà ở. Các khoản vay cho nhà ở thường được bảo đảm bằng cách sử dụng đơn vị ở để thế chấp. Việc này đòi hỏi người vay phải có các giấy tờ hợp lệ với đất ở được dùng để thế chấp- một thủ tục hay được các nhà luật pháp sử dụng. Với các tổ chức tài chính thì tài sản thế chấp không dễ gì chuyển thành nguồn tiền mặt nghĩa là khả năng chuyển thành tiền mặt của tài sản thế chấp rất thấp và trong trường hợp cần phải làm như vậy đối với người vay tiền thì các tổ chức tài chính thông thường phải qua nhiều thủ tục luật pháp kéo dài trước khi chuyển nó thành tiền mặt. Mặt khác do thiếu tư cách rõ ràng nên đa số các hộ thu nhập thấp định cư bất hợp pháp nên khó có thể được vay tiền của các tổ chức tài chính thông thường. Chính vì điều này mà cần phải tìm một hình thức thế chấp khác để tạo điều kiện cho những hộ thu nhập thấp đó có khả năng vay được vốn. *Cho vay để phát triển nhà ở: Những nguyên tắc mang tính định hướng của các tổ chức tài chính trong hoạt động cho vay tiền là làm giảm đến mức thấp nhất nguy cơ rơi vào trường hợp không có khả năng thanh toán, tránh việc bị phá sản và lợi nhuận trang trải đủ các chi phí hoạt động. Các chính sách cho vay dựa trên ba nguyên tắc này là có hạn chế và đã dẫn đến trường hợp mà hiện nay, hầu hết các hộ gia đình ở hầu hết các nước đang phát triển không thể đáp ứng được các điều kiện để có được các khoản vay nhằm phát triển nhà, những biện pháp tăng cường độ an toàn của vốn vay. Một số phương thức vay vốn để phát triển nhà ở: Phương thức vay, thế chấp thông thường: a. Thế chấp theo cách thông thường: Các khoản tiền trả nợ hàng tháng hoặc hàng năm là không đổi. Lãi suất vay cố định trong suốt thời gian vay Thời hạn vay dài hạn, từ 15 năm- 20 năm. Yêu cầu đất thế chấp không bị tranh chấp hoặc được thuê dài hạn Yêu cầu có mẫu nhà ở được duyệt Khoản vay là ít nhất b. Phương pháp tính toán: Cách tốt nhất để diễn đạt một khoản vay trả đều hàng năm theo cách thông thưòng hoạt động như thế nào là biểu diễn sự diễn tiến của tiền trả và số dư nợ qua suốt thời gian trả vay. Tổng só tiền vay là K, lãi suất i và thời hạn vay (n) sẽ xác định dòng tiền trả đêu A, nghĩa là số tiền phải trả hàng kỳ bao gồm cả gốc và lãi cảu tiền vay và được thể hiện qua công thức: i*(1+i)n A= K ------------------ (1+i)n - 1 Ví dụ với 0.08% lãi trên số dư nợ chưa thanh toán và thời gian là 15 năm cho một khoản vay tạm tính cho 200 triệu đồng thì tiền trả đều hàng năm là 13.41triệu đồng và số tiền trả đều hàng tháng là 1.12 triệu đồng. Phương pháp này có nhược điểm là những vấn đề của vốn vay nhà ở không chỉ xuất hiện ở phía các ngân hàng mà cả phía người vay vốn. Về phía ngân hàng, lãi suất cho vay cố định có thể làm tăng nguy cơ đối với sự tồn tại của họ trong trường hợp lãi suất cho vay của thị trương tài chính tăng cao. Thông thường các ngân hàng thường dự trù trước khả năng rủi ro dễ xảy ra này bằng cách tăng lãi suất trước trong số tiền cho vay mà điều này lại làm phần lớn các hộ có thu nhập thấp không có khả năng vay vốn như đã đề cập ở phần trước. Đối với người vay vốn, các khoản trả nợ hàng kỳ cao do vốn vay lớn và trong nhiều trương hợp cũng do lãi suất cao là những trở ngại lớn. c. Phương thức vay thế chấp luỹ tiến: Phương thức cho vay này cũng được biết đến như là một phương thức cho vay tiến bộ, cho phép hạ thấp tiền trả nợ ở những năm đầu sau đó tăng đều ở những năm tiếp theo là một cơ chế cho phép làm chậm quá trình trả nợ đến những năm cuối của thời hạn vay. Mục đích của phương thức này là trong vài năm đầu , tiền trả nợ không bao gồm lãi vay để cho số dư nợ chưa thanh toán tăng lên như ở bảng dưới đây. Thực tế là , sự trả nợ gốc chỉ thực sự bắt đầu sau 1 năm và khoản vay được hoàn lại trong các năm cuối. Phương pháp này có nhược điểm là tính toán khá phức tạp, đòi hỏi người tính phải có kỹ năng nghề nghiệp nhất định. Mức độ tăng dòng tiền trả tính toán trên mức độ tăng thu nhập của người vay là một yếu tố rất khó xác định và bị nhiều yếu tố khác chi phối. Do đó, nếu xác định sai( cao hơn thực tế) hoặc thu nhập của người vay bị suy giảm vì một lý do nào đó sẽ làm cho khoản vay không có khả năng chi trả. Cũng giống như phương thức vay thế chấp thông thường, tiền trả vốn gốc cộng dồn của phương thức này chỉ đạt được 50% ở các năm cuối của thời hạn vay. Tốc độ tăng tiền trả càng cao thì thời điểm đó càng dịch về phía sau, đièu này có nghĩa là, thời gian cho vay càng dài, tốc độ tăng tiền trả càng cao thì mức độ rủi ro về tài chính càng lớn. Chính vì các lý do trên mà phương thức cho vay này chỉ thực sự có hiệu quả ở những nước có nền kinh tế tăng trưởng ổn định, phúc lợi xã hội tốt. Thực tế cho thấy, Thuỵ Điển và Ai Cập là những nước áp dụng phương thức cho vay luỹ tiến khá thành công trong một số dự án nhà ở công cộng. d. Phương thức vay theo giá trị thực tế của thu nhập: Việc đưa ra phương thức vay phụ thuộc vào thu nhập thực tế trong hoàn cảnh lạm phát và lãi suất vay cao đem lại một ảnh hưởng tích cực đến sự phù hợp của các khoản vay với người vay. Thông qua ví dụ tính toán dưới đây có thể dễ dàng nhận thấy là, những hộ gia đình có thu nhập thấp hơn rất nhiều trong hệ thống tài chính điều chỉnh theo thu nhạp thực tế so với trong hệ thống không điều chỉnh vẫn có cơ hội được vay tài chính nhà ở. Các tính toán của phương thức cho vay này có nhiều điểm rất tương đồng với phương thức cho vay luỹ tiến ở chỗ dòng tiền trả vốn và lãi là không đều và biến đổi có quy luật, do đó ta có cùng một phương pháp xác định. Tuy nhiên sự khác nhau cơ bản giữa hai phương pháp ở đây là ý nghĩa của cá thông số , đó là: Thứ nhất, nếu tốc độ tăng tiền trả của phương thức vay thứ hai, ở mức độ nào đó, là tuỳ theo người vay tự chọn thì ở đây , tốc độ tăng tiền trả là do tình hình lạm phát và ngân hàng quy định và cũng là giới hạn thấp nhất có thể. Thứ hai, số tiền trả khởi điểm ở năm đầu tiên trong phương thức này là duy nhất cần xác định và không đổi khi thời hạn trả vay là cố định. Nó cũng quyết định giới hạn thấp nhất về thu nhập của các hộ được vay vốn. Phương thức Ưu điểm Nhược điểm Phương thức vay thế chấp thông thường. Tính toán và vấn để thanh toán giữa ngời vay và ngời cho vay đơn giản. Lãi suất cho vay thờng cao hơn các phương thức khác. Ngời vay bị giới hạn do mức thu nhập thấp hiện tại thấp hơn dòng tiền trả đều và các điều kiện xét vay vốn. Phương thức vay thế chấp luỹ tiến Tăng cơ hội cho nhiều hộ có thu nhập thấp ở hiện tại được vay vốn. Tính toán khá phức tạp Mức dộ an toàn của vốn vay phụ thuộc vào mức độ tăng thu nhập của ngời vay theo thời gian Phương thức vay theo giá trị thực tế của thu nhập. Nhiều hộ có thu nhập thấp được vay vốn phát triển nhà ở hơn so với phương thức vay thông thường, đặc biệt là trong điều kiện lạm phát cao. Tính toán khá phức tạp Mức dđộ an toàn tài chính phụ thuộc rất lớn vào khả năng duy trì thu nhập thực tế của ngời vay vốn. + Một số nét về hình thức hỗ trợ trực tiếp về vốn cho phát triển nhà ở tại Hà Nội : Về mặt nguyên tắc, hỗ trợ tài chính bắt đầu từ huy động, cho vay đến khi thu hồi vốn. Tuy nhiên, do bị giới hạn của thời gian và một số giới hạn khác nhau nên đề tài chỉ đề cập một số nét chính yếu. Việc đưa ra hình thức hỗ trợ – tạo điều kiện trực tiếp về vốn để phát triển nhà ở tại Hà Nội thì cần phải dựa trên việc giải quyết các vấn đề sau: Nguyên tắc cho vay Đối tượng được vay tài chính nhà ở. Phương thức vay vốn. Mức vốn cho vay Thời hạn và lãi suất cho vay Vấn đề an toàn của vốn vay Phần sau đây của đề tài sẽ nghiên cứu và đưa ra những giải pháp có tính chất đề xuất cho từng vấn đề. a. Nguyên tắc cho vay Nếu đứng trên giác độ chính sách của Nhà nước thì việc cho vay vốn phát triển nhà ở mang tính chất giúp đỡ là chính. Tuy nhiên, sự giúp đỡ về vốn sẽ không phải là trợ cấp cho không mà là sự cho vay vốn thuận tiện với những điều kiện ưu đãi để sử dụng vào đúng mục đích giúp đỡ. Sự giúp đỡ về vốn làm nhà ở dựa trên các nguyên tắc sau: Người có nhu cầu về nhà ở phải dành dụm được một phần vốn cần thiết. Nguyên tắc này đảm bảo ý nghĩa giúp đỡ của nguồn vốn cho vay, tăng độ an toàn của tài chính và khuyến khích sự tiết kiệm của nhân dân để tạo lập nhà ở cho chính họ. Vấn đề giành dụm bao nhiêu sẽ đề cập ở phần sau. Người vay phải có khả năng hoàn trả vốn vay. Nguyên tắc này nhấn mạnh tính chất giúp đỡ về vốn không phải là sự cho không. Việc hoàn trả vốn sẽ giúp cho sự giúp đỡ về vốn không phải là sự cho không. Việc hoàn trả vốn sẽ giúp cho sự giúp đỡ đó được tiếp tục với các đối tượng khác có nhu cầu. Bên cho vay phải bảo toàn được vốn. Việc bảo toàn vốn ở đây giúp cho hoạt động giúp đỡ về vốn của các tổ chức tài chính nhà ở được liên tục. Để bảo toàn được vốn thì bên cho vay phải lấy thu bù chi nghĩa là thu nhập từ việc cho vay vốn phải trang trải đủ ba chi phí sau thông qua lãi suất cho vay . + Mức vốn vay phụ thuộc không những vào mục đích sử dụng mà còn phụ thuộc vào quy mô của mục đích đó. Hiện nay có hai mục đích sử dụng vốn được coi là hợp pháp là: Vay vốn để xây dựng mới, cải tạo nhà ở làm tăng diện thíc ở. Muc nhà do các công ty phát triẻn nhà ở xây dựng nằm trong chương tình phát triển nhà ở. Hiện nay Hà Nội mới chỉ có Hướng dẫn số 42 NHDT-PT ngày 04-2-1995 của Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam về cho vay xây dựng nhà ở trên toàn quốc, tuy nhiên Hà Nội chưa có một cơ chế cụ thể cho riêng mình trong việc sử dụng vốn của Ngân hàng nhà ở cho hai hình thức sử dụng vốn vay nói trên, do đó ở đây, đè tài sẽ dừng lại ở việc phân tích những yếu tố có ảnh hưởng đến quy mô vốn vay và những mô hình vay vốn. Nếu vay vốn với mục đích cải tạo xây dựng mới nhà ở thì khối lượng vốn vay sẽ có các yếu tố ảnh hưởng sau: Tỷ lệ vốn vay được quy định: Tỉ lệ vốn được vay là % khoản vay lớn nhất trên tổng số tiền cần thiết để xay dựng cải tạo nhà ở. Mục dích của việc quy định cơ cấu vốn vay là đảm bảo cho nhiều người được nhận vốn vay và khuyến khích người vay sử dụng vốn hợp lý, tiết kiệm. Hơn nữa ý nghĩa của vốn vay chỉ là sự giúp đỡ nên không thể vốn vay chiếm 100%. Một lý do khác cũng ảnh hưởng tới là giá trị tài sản thế chấp và hình thức tín chấp cũng như là uy tín của người vay. Thông thường, giá trị của vốn vay không vượt quá 90% giá trị của tái sản thế chấp. Trong Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội có đưa ra cơ cấu của vốn cho vay là 50%, phần còn lại là của người vay. Tuy nhiên, việc cố định cơ cấu vốn vay đông nghĩa với việc san bằng quyền lợi đối với mọi đối twongj và trong mọi trương hợp. Ví dụ như với những đối tượng mà tài sản tích luỹ chưa có nhiều nhưng thu nhập ổn định thì mức 50% trên có thể chưa thoả đáng. Hơn nữa nếu khoản vay là một quyền lợi thì những đối twongj thu nhập thấp mà cũng thuộc diện chính sách hoặc CBCNV nhà nước thì cũng cần có sự ưu tiên. Do đó đề tài xin có ý kién là cơ cấu của vốn vay cần được quy định linh hoạt để phù hợp với từng loại đối tượng. Thu nhập và tích luỹ của người vay: Cơ cấu vốn được vay quy định mức tối đa của vốn vay, song yếu tố thu nhập và tài sản tích luỹ ( như vàng, bạc, đồ trang sức đắt tiền, tài sản có giá trị..) có những ảnh hưởng nhất định đến cơ cấu được quy định và vốn được vay. Thu nhập và tài sản tích luỹ ( khả năng kinh tế ) càng cao thì vốn cần vay càng giảm hoặc độ an toàn vốn vay càng cao. Mặt khác, thu nhập là yếu tố đánh giá khả năng tạo lập nhà ở. Theo như kết quả nghiên cứu của éCAP tại các nước đang phát triển thì những hộ có thu nhập thấpcó thể chi khoảng 25% thu nhập hàng tháng cho nhà ở mà không ảnh hưởng nhiều dến sinh hoạt hàng ngày. Do đó với những hộ có thu nhập thấp có thời gian trả nợ dài thì họ có thể vay vốn lớn và ngược lại với thời gian vay ngắn thì họ chỉ có thể vay vốn nhỏ. a.1 Loại hình và quy mô nhà ở được duyệt Loại hình và quy mô nhà ở cần được cấp có thẩm quyền phê duyệt vì nó có liên quan tới quy mô vốn vay và khả năng trả nợ của người vay. Việc có loại hình và quy mô nhà ở được duyệt sẽ tránh được thất thoát vốn vay vì nó là cơ sở để kiểm tra tình hình sử dụng vốn và khuyến khích người vay sử dụng hiệu quả cũng như bảo toàn đựơc vốn. Quy mô nhà càng lớn và loại hình nhà ở cao cấp thì vốn xây dựng càng lớn, trong khi thu nhập lại thấp sẽ gây ra vấn đề người vay không có khả năng trả nợ. Điều này có nghĩa là vốn vay phải căn cứ theo quy mô và loại hình nhà ở phù hợp với từng loại đối tượng. Nếu vay vốn với mục đích mua nhà do các công ty phát triển nhà ở xây dựng nằm trong chương trình phát triển nhà ở thì lượng vốn vay cũng chịu ảnh hưởng của ba yếu tố như trên. Cả ba yếu tố ( Cơ cấu vốn vay được quy định, Thu nhập và tích luỹ của người vay, Loại hình và quy mô nhà ở được duyệt) đều có quan hệ chặt chẽ với nhau. Ngoài ra còn có một yếu tố khác có thể ảnh tưởng tới cả ba yếu tố trên và từ đó thay đổi lượng vốn được vay là vị trí chính trị, xã hội của người vay. Ví dụ như đối tượng vay thuộc diện chính sách sẽ có những ưu đãi hơn các đối tượng không thuộc diện chính sách. a.2 Thời hạn và lãi suất cho vay: Đặc điểm của tài chính nhà ở và đặc điểm kinh tế của người vay mà yêu cầu các tổ chức tài chính phải cho vay dài hạn với lãi suất thấp. Tuy nhiên, thời hạn và lãi suất cho vay cũng còn chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế địa phương. Khi lạm phát cao và nền kinh tế không ổn định thì thường thời hạn cho vay ngắn và lãi suất cao. Ngoài ra, thời hạn vay và lãi suất vay còn chịu ảnh hưởng bởi uy tín của người vay. Với các chi nhánh thuộc ngân hàng Nhà nước Việt nam thì thời hạn và lãi suất vay do Chính phủ quy định. Như phần đặc điểm tài chính nhà ở đã đề cập, thời gian vay vốn thường từ 10-30 năm tuỳ theo khả năng kinh tế cuả từng đối tượng. Còn lãi suất được tính trên nguyên tắc bảo toàn vốn. a.3 Giải pháp bảo toàn vốn: Vấn đề bảo toàn vốn luôn được đưa ra trong mọi khâu của quá trình hỗ trợ vốn vay từ khi huy động vốn, cho vay cho đến khi thu hồi vốn vay. Trong mỗi khâu đều có những giải pháp thích hợp nhằm bảo toàn và phát triển nguồn vốn. Các giải pháp mặc dù ở các khâu khác nhau song lại có liên hệ mật thiết với nhau. Với tài chính nhà ở, do có đặc thù riêng nên các giải pháp ở từng khâu cũng có những nét riêng. Đề án không có tham vọng đi quá sâu vào vấn đề này mà chỉ nêu ra một số nhận dịnh về các giải pháp giải quyết vấn đề này. a.3.1 Giải pháp bảo toàn vốn trong khâu huy động. Như đã phân tích ở phần đặc điểm tài chính nhà ở, do các khoản vay đều là dài hạn và lãi suất thấp nên việc huy động được các nguồn vốn dài hạn và lãi suất thấp là cần phải làm mới đảm bảo được không những hiệu quả của nguồn vốn cho vay mà cho chính sự tồn tại của tổ chức tài chính nhà ở. Ngoài nguồn vốn của Nhà nước ( Vốn ngân sách cấp, tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước…) và các nguồn tài trợ khác, việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân thông qua phát hành trái phiếu dài hạn, trung hạn và quỹ tiết kiệm để tạo lập nhà ở là rất cần thiết vì nguồn tài chính này có tiềm năng rất lớn. a.3.2 Giải pháp bảo toàn vốn trong khâu sử dụng: Việc bảo toàn vốn trong khâu sử dụng hay hoạt động cho vay bao gồm việc tính đủ ba chi phí ( đã nêu ở phần trên ) thông qua lãi suất cho vay và đưa ra được phương thức cho vay ( thoả mãn các điều kiện cho vay). Mặt khác, với lượng vốn nhất định khi chưa sử dụng dến cũng cần có giải pháp chống mất giá do lạm phát như đầu tư vào các dự án ngắn hạn được quy định của cấp có thẩm quyền. a.3.3 Giải pháp bảo toàn vốn trong khâu thu hồi vốn: Người vay phải có nghĩa vụ trả nợ khi sử dụng vốn vay. Tuy nhiên, nhiều trường hợp người vay không thực hiện đúng trách nhiệm đó ( như trả chậm hoặc không trả). Vấn dề này do nhiều nguyên nhân như người vay cố tình chây ì hoặc không có khả năng trả nợ do kinh tế sa sút, gặp các yếu tố rủi ro bất khả kháng.. Với ngân hàng, giải pháp hữu hiệu để tránh bị mất vốn là sử dụng tài sản thế chấp khi cho vay. Cũng nhờ có tài sản thế chấp mà người vay luôn phải có ý thức sử dụng vốn vay có hiệu quả cũng như phải có trách nhiệm trả nợ Ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay việc thi hành hợp đồng thế chấp và việc phát tài sản để thanh toán nợ ở Việt Nam gặp rất nhiều khó khăn do chưa có luật thế chấp chính thức. Mặt khác, cính sự yêu cầu phải có tài sản thế chấp đã gạt bỏ không ít các hộ có thu nhập thấp được vay vốn để tạo lập nhà ở. Một giải pháp khác hiện nay đang được rất nhiều nước đang phát triển như Malaysia, Philippines, Thailand… áp dụng thành công là hình thức cho vay thế chấp thông qua hiệp hội cộng đồng. Có thể mô tả hình thức này như sau: - Khi những người định cư tự tổ chức thành một hiệp hội, toàn thể cộng đồng thì một số vấn đề thông thường cũng thay đổi, không những thu nhập chính thức của cá nhân được quan tâm mà cả những thu nhập không chính thức của tất cả các thành viên trong cộng đồng cũng được quan tâm. Sự khác nhau về thu nhập ở các nhóm dẫn đến số lượng vốn vay và phương thức trả nợ của các thành viên là khác nhau trong các nhóm khác nhau. Tập thể cộng đồng sẽ là người bảo đảm trả nợ vay như quy định. Khoản tiền vay được bảo đảm trên cơ sở bảo đảm trả nợ vay như quy định. Khoản tiền vay được bảo đảm trên cơ sở bảo đảm xã hội và sự ràng buộc giữa các thành viên. - Sự đảm bảo của xã hội và các áp lực ràng buộc khiến cho sự đảm bảo thanh toán được tốt. Một khoản vay mới sẵn sàng được bổ sung cho những thành viên của nhóm tuỳ thuộc sự thanh toán tiền vay đúng hạn. Hơn thế nữa, các hiệp hội cộng đồng có thể được tin tưởng giao phó trách nhiệm thu tiền trả góp hàng tháng, tiền trả dần cho đến khi dứt nợ. Cùng với chức năng thu tiền vay, Hiệp hội cộng đồng sẽ mở sổ sách theo dõi từng cá nhân trong thanh toán. Sự theo dõi này cho biết tổng số vay và số tiền đã trả của các thành viên. Một ích lợi khác dễ nhận thấy của Hiệp hội cộng đồng là khi có một số cá nhân trong nhóm có khó khăn về kinh tế thì sẽ nhận được sự giúp đỡ của các thành viên khác của nhóm. Nếu áp dụng hình thức tín dụng trên cơ sở cộng đồng với hai đối tượng của đề án thì khái niệm cộng đồng sẽ có sự thay đổi. Cộng đồng ở đây sẽ không chỉ bao gồm những hộ định cư trong cùng một khu vực mà còn đề cập tới tập hợp những cá nhân cùng hoạt động trong một môi trường nghề nghiệp, những hộ gia đình sống gần nhau trong cùng một dòng họ.. Tất cả các thành viên trong mỗi nhóm trong xã hội này đều có sự ràng buộc lẫn nhau nhờ đó mà trả nợ vay luôn là trách nhiệm của cả cộng đồng. Hình thức hỗ trợ vốn vay để phát triển nhà ở là một vấn đề rất phức tạp vì nó liên quan đến nhiều vấn đề và nhiều khía cạnh như kinh tế, xã hội, chính trị… đòi hỏi nhiều cấp nhiều ngành giải quyết. Do đó, tất cả các vấn đề đã đề cập ở phần trên mới chỉ là một vài vấn đề chung nhất và mới chỉ là sự nghiên cứu sơ bộ của đề tài. Hình thức hỗ trợ Về hình thức hỗ trợ trực tiếp: Về việc hỗ trợ trực tiếp các đối tượng thu nhập thấp thông qua vốn vay để phát triển nhà ở là một hình thức hỗ trợ có nhiều ưu điểm vì nó không những tạo quyền chủ động cho người vay sử dụng vốn vay có hiệu quả, đồng thời với sự chủ động đó, người vay có thể làm cho giá thành của việc xây mới hoặc cải tạo căn nhà thấp hơn so với cùng kết quả của các tổ chức xây dựng chuyên nghiệp vì: thứ nhất, họ có thể tiếp cận được với các nguồn nguyên vật liệu và lao động rẻ tiền. Thứ hai là họ có thể trực tiếp làm công việc của mọt nhà quản lý hoặc họ có thể trực tiếp tham gia vào công việc xây dựng. Chính sự tự chủ trong phần lớn các công việc liên quan đến sự hình thành của ngôi nhà nên đã gắn kết được trách nhiệm của người vay với viẹc sử dụng đồng vốn có hiệu quả và có trách nhiẹm trả vay. Tuy nhiên, hình thức cho vay vốn phát triển nhà ở chỉ phù hợp với những đối tượng đã có đất để xây dựng vì giá đất đô thị rất đắt, với một khoản vay khoảng 16 triệu đồng thì không đủ để có cả đất lẫn nhà ở. Các hình thức vay vốn đều có những ưu điểm và nược điểm nhất định. Việc áp dụng phương thức cho vay nào là tuỳ tình hình kinh tế chung. Tuy nhien, với các đối tượng thu nhập thấp thì va phương thức cuối là thích hợp hơn cả vì nó phù hợp với đặc điểm kinh tế và mức thu nhập của họ. Khó khăn thông thường đối với các đối tượng thu nhập thấp để có được các khoản vay ưu đãi là vấn đề tài sản thế chấp. Giải quyết vấn đề này, các tổ chức tín dụng ở các nước trong khu vực thường sử dụng hình thức thế chấp bằng chính nhà ở của họ hoặc hình thức tín chấp cộng đồng. Ngoài ra, để đảm bảo được hoạt động bình thương của các tỏ chức tài chính nhà ở thì việc huy động các nguồn vốn lớn, dài hạn và lãi suất thấp là việc làm cần thiết do đặc điểm của tài chính nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp là khối lượng vay lớn, thời gian vay dài và lãi suất cho vay thấp. Nói chung, việc hỗ trợ trực tiếp thông qua vốn vay có rất nhiều khía cạnh cần phải bàn đến, từ khâu tổ chức , huy động vốn đến khâu sử dụng vốn. Tuy nhiên, với thời gian hạn hẹp, để tài chỉ đi sâu nghiên cứu vào khâu sử dụng vốn. Về hình thức hỗ trợ gián tiếp thông qua các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà: Cũng giống như hình thức cho vay, hình thức này cũng mang tính chất tạo điều kiện là chính. Đây là nguyên tắc có tính chất chủ đọ cho tất cả các giải pháp hỗ trợ trong hình thức này. Về thực chất, việc hỗ trợ gián tiép là việc Nhà nước hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở như: cho vay các khoản vay ưu đãi và bao cấp một số chi phí nhằm giảm giá bán và cho thuê nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Việc bao cấp chỉ được thực hiện đối với một số khoản chi phí mà Nhà nước sẵn có hoặc có thể lấy nguồn thu khác bù vào mà không làm ảnh hưởng tới tính liên tục và lâu dài của việc hỗ trự đó, ví dụ như tièn sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, các khoản thuế… Qua một số ví dụ tính toán cho thấy, việc hỗ trợ của Nhà nước là chắc chắn phải có với một mức độ nhất định. Ngoài ra, phương thức bán trả góp và cho thuê phù hợp cũng cùng là một sự hỗ rợ đầy hiẹu quả. Việc bán nhà trả góp là phương thức kinh doanh cần được khuyến khích vì nó có ưu điểm là gắn người ở với trách nhiệm bảo quản và sửa chữa nhà và khuyến khích họ tiết kiệm trong chi tiêu để đầu tư vào trong sản xuất. 3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội : Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, cần nâng cao chất lượng của luận chứng kinh tế kỹ thuật bởi điều này quyết định đến sự thành bại của cả dự án. Nâng cao chất lượng của công tác thẩm định và cấp giấy phép đầu tư , việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá chính xác hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội cuả các dự án, đặc biệt là mức độ chính xác cao của tổng dự toán công trình. Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện. Thực hiện chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm về tài chính và đảm bảo chất lượng công trình. Yêu cầu đặt ra là phải thực hiện đấu thầu với tất cả các công trình xây dựng nhà ở được Nhà nước cho phép để nâng cao hiệu quả và tránh những tiêu cực xảy ra. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị mới, hiệu quả đầu tư thể hiện ở chất lượng công trình và thời gian thi công. Chất lượng công trình là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả năng của doanh nghiệp , chất lượng công trình là sự đảm bảo tốt nhất cho uy tín và khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư. Để đảm bảo chất lượng công trình, về phía chủ đầu tư phảI có các biện pháp sau: + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phảI đảm bảo các chỉ tiêu về kỹ thuật, về mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý các công ttình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơI giảI trí. + Biện pháp thi công: Để thực hiện tốt trong việc thi công đảm bảo tiến độ thi công công tình cũng như tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phảI có một đội ngũ các kỹ sư xây dựng và các công nhân lành nghề để thi công theo đúng thiết kế đúng yêu cầu kỹ thuật đặt ra. Thực hiện đồng bộ trong tổ chức thi công một khu đô thị mới theo công nghệ liên hoàn kết hợp các dịch vụ khai thác nhà ở trong giai đoạn vừa đầu tư, vừa khai thác tại các khu đô thị mới để nhanh chóng thu hồi vốn và phát huy tác dụng của các hạng mục công trình. Xây dựng các công trình theo dự án được duyệt, theo đúng thiết kế và kế hoạch đề ra trong dự án. Bảng 15: Trình tự tiến hành thực hiện theo dự án Lĩnh vực quản lý Quản lý quy hoạch Quản lý đất đai đô thị Quản lý xây dựng kinh doanh nhà ở Chuẩn bị đầu tư Lập, xét duyệt đề án quy hoạch Tính toán hiệu quả kinh tế sử dụng đất Tính toán tầng cao, mật độ xây dựng Thực hiện đầu tư Quản xây dựng theo quy hoạch Phát triển đất xây dựng đô thị mới Thiết kế, kiến trúc, thi công Kết thúc đầu tư Quản lý khai thác sử dụng Tạo ra khu đô thị mới đồng bộ xây dựng kinh doanh nhà ở + Đổi mới công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu và áp dụng vào sản xuất , xây dựng nhà ở các loại vật liệu và công nghệ xây dựng mới, hiện đại, giúp giảm thời gian thi công và giá thành, giảm ô nhiễm môI trường, tăng chất lượng kỹ thuật và thẩm mỹ công trình. Đối với các cơ quan quản lý, cần đẩy mạnh sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án nhằm đánh giá một cách chính xác và toàn diện dự án, kịp thời phát hiện những thiếu sót, sai phạm trong quá trình thực hiện để đảm bảo chất lượng của công trình. Giám sát quản lý chặt chẽ các dự án nhất thiết phảI tuân thủ đúng kế hoạch về tỷ lệ tầng cao và các ô đất có chức năng công cộng. Không tuỳ tiện thay đổi chức năng sử dụng đất và hạ thấp tầng cao để phục vụ mục đích kinh doanh. Thành phố cần khống chế thời gian thực hiện dự án đối với các chủ đầu tư, trành tình trạng xin đất, thu giảI ngân rồi để đấy. Nêú quá thời hạn cho phép cần thu hồi để giao cho các chủ đầu tư khác có năng lực , kể cả những dự án đầu tư nước ngoài. Trong giai đoạn vận hành kết quả đầu tư, cần thành lập ban quản lý và vận hành khu nhà ở chung cư có thể kết hợp với tổ chức bộ máy tổ dân phố. Ban quản lý khu nhà ở được hoạt động như một dạng doanh nghiệp cung ững dịch vụ công ích, đảm bảo chất lượng phục vụ và quản lý các khu nhà cao tầng, tổ chức tốt việc cung cấp các dịch vụ có liên quan trong công trình như quản lý vận hành thang máy, bơm mước sinh hoạt, thu gom rác thảI, đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc cây xanh xung quanh… tạo được tâm lý thoải mái và yên tâm cho những người dân sống tại đây. Các khu đô thị mới phảI được thực hiện đồng bộ hạn tầng kỹ thuật và xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầngkỹ thuật như đường giao thông, các tuyến đIện sinh hoạt, đIện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước, mà còn các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí…đảm bảo nhu cầu sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân. Kết luận Với quyết tâm to lớn và sự nỗ lực của cả nước, sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đang có những bước chuyển biến đầy triển vọng. Góp phần to lớn trong xây dựng đất nước, với những lợi thế về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội, công nghiệp hoá. Hiện đại hoá thủ đô Hà Nội bước đầu đã đạt được những thành công đáng khích lệ, đời sống kinh tế xã hội của nhân dân thủ đô ngày càng được nâng cao. Gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ và quy mô ngày càng lớn. Nhu cầu về nhà ở đô thị ở Hà Nội không những đòi hỏi số lượng rất lớn mà còn cả chất lượng và điều kiện sống ngày càng cao. Vấn đề này chỉ có thể giải quyết được bằng việc đầu tư mạnh mẽ cho phát triển nhà ở Hà Nội, phát triển nhà ở phải trở thành một sự nghiệp của cả xã hội. Sự nghiệp giải quyết nơi ở là sự nghiệp lâu dài, không những của Việt Nam mà của toàn thế giới. Sự nghiệp nhà ở của Hà Nội là sự nghiệp to lớn của cả nước, của cả Trung ương và của toàn dân, chính quyền các cấp. Đặc biệt là việc giải quyết nơI ở cho những hộ thu nhập thấp tại Hà Nội. Vì những thành phần này đang rất cần sự giúp đỡ để có thể có chỗ ở ổn định cho gia đình. Để tài cũng đã nói lên phần nào về thực trạng về nhà ở của những đối tượng này và cũng đã nêu một số giải pháp để tham khảo, góp phần vào việc cảI thiện phần nào chỗ ở cho một số lượng lớn người dân. Thành phố đã góp phần đáng kể về việc hỗ trợ không những về tài chính mà cả đất đai để giúp cho những hộ thu nhập thấp có đIều kiện cải thiện chỗ ở cho gia đình mình. Vì vậy, phải được sự quan tâm cuả mọi cấp lãnh đạo Đảng, chính quyền, đoàn thể của toàn Thành phố, đồng thời đây cũng là mối quan tâm của toàn dân cùng chung lo với Nhà nước. Đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội phải được chỉ đạo thống nhất, chặt chẽ bằng một tổ chức đủ mạnh, có sự tham gia của mọi thành phần kinh tế và được triển khai thành một phong trào quần chúng rộng rãi, với cơ chế chính sách phù hợp, linh hoạt theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm và huy động được mọi nguồn lực xã hội, góp phần làm tăng trưởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng dần dần mọi nhu cầu, quyền được ở của mọi người dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trường sống của nhân dân, làm cho Hà Nội phát triển thành thủ đô xanh, sạch đẹp và văn minh. Là tấm gương và niềm tự hào của cả nước ta bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Danh mục tài liệu tham khảo Nguyễn Ngọc Mai, Lập và quản lý dự án đầu tư, NXB Giáo dục Hà Nội, 1996 Nguyễn Bạch Nguyệt, Giáo trình lập và quản lý dự án đầu tư, NXB thống kê Hà Nội, 2000. Trường Đại Học Kinh tế Quốc dân- Khoa kinh tế phát triển, Giáo trình Kinh tế phát triển tập 1, Nhà xuất bản Thống kê. Niên giám thống kê Hà Nội 2000. UBND thành phố Hà Nội, Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2001-2010 UBND thành phố Hà Nội, Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội từ 2000 đến 2010. Báo cáo chính về Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội- Bộ Xây Dựng Thống kê tình hình nhà ở tại Hà Nội _ Bộ Xây dựng Luận văn của Vũ Thanh Nga, Một số giải pháp huy động và sử dụng có hiệu quả vốn đầu tư xây dựng khu đô thị mới Việt nam giai đoạn 2001-2010, luận văn 39-45. Báo kinh tế đầu tư , tạp chí Xây dựng số 6.7.8 / 2000. Số 11/2001, Tạp chí kinh tế và dự báo số 5/2001. Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nôi, Báo cáo cơ chế chính sách phát triển nhà ở và khu đô thị mới của thành phố Hà Nội, 2001. Mục lục Trang