Đề tài Vấn đề phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội

chính sách đã ban hành và đang có hiệu lực còn chưa đủ đồng bộ. Mặt khác, do cơ chế quản lý còn phân tán dẫn tới cơ và hiệu lực quản lý còn thấp. 2. Phát triển thị trường nhà ở đô thị. Qua thực tiễn cho thấy hoạt động mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ ở Hà Nội, tỷ lệ số hộ có hoạt động mua bán này không được quản lý và thông qua các cơ quan quản lý và làm thất thu một nguồn ngân sách lớn. Cho nên một vấn đề đặt ra là phải phát triển thị trường nhà ở đô thị, xây dựng thị trường nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị hoàn chỉnh sẽ tạo ra được một điều kiện cần thiết để quản lý đô thị tốt hơn trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong tình hình đô thị hoá với tốc độ nhanh đang diễn ra hiện nay. Đồng thời sẽ tạo thêm nguồn thu ngân sách lớn, đóng góp đáng kể vào quỹ đầu tư phát triển đô thị trên cơ sở hạ tầng đô thị, lĩnh vực cần ưu tiên phát triển. Thị trường nhà đất hoạt động tốt sẽ góp phần điều tiết quan hệ cung cầu về nhà ở, về đất thổ cư và là một công cụ quan trọng để sử dụng có hiệu quả nhất quỹ nhà ở hiện có. Khi hoạt động điều tiết cung cầu có hiệu qủa có thể làm giảm giá nhà đất, mở ra một khoảng thị trường nhà đất thích hợp cho những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên phát triển thị trường nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị phải luôn có vai trò giám sát điều tiết của Nhà nước. Để đảm bảo sự công bằng trong hoạt động thị trường, Nhà nước luôn phải giám sát các hoạt động kinh tế để bảo vệ lợi ích chung của nhân dân, để chăm lo tốt hơn tới đời sống nhân dân. Sự giám sát điều tiết của Nhà nước, đảm bảo sự cân đối lợi ích giữa các nhóm xã hội và hạn chế những tác động tiêu cực của thị trường. Thị trường nhà đất hoàn chỉnh như một bộ phận của hệ thống thị trường sẽ là lực hấp dẫn quan trrọng thúc đẩy hoạt động đầu tư trong và ngoài nước để phát triển thủ đô. Chương II Sự phát triển nhà ở trên địa bàn hà nội. I. Những điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở Hà Nội. 1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội. 1.1. Điều kiện tự nhiên. Thành phố Hà Nội là thủ đô của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Trong vùng Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng Bắc Bộ, trong khoảng toạ độ địa lý 200 54’ đến 210 22’ vĩ độ Bắc và từ 1050 42’ đến 1060 00’ kinh Đông. Hà Nội có diện tích 918, 42 km2 bao gồm 7 quận nội thành: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân và bao gồm 5 huyện ngoại thành: Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Từ Liêm. Hà Nội là một đầu mối giao thông quan trọng của cả nước bởi từ đât có thể đi khắp mọi miền đất nước bằng hệ thống giao thông thuận tiện. Mặt khác Hà Nội là thủ đô với lịch sử hình thành và phát triển lâu dài (gần 1000 năm), trong suốt quá trình phát triển của mình Hà Nội luôn giữ vai trò là trung tâm chính trị của cả nước, cùng với lịch sử vẽ vang Hà Nội còn là một trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nước. Hiện nay Hà Nội ngày càng được đầu tư nhiều hơn để mở mang xây dựng xứng đáng là thủ đô củ cả nước trong thời lỳ mới. Phần lớn diện tích nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng nên diện tích bằng phẳng với độ cao trung bình từ 5 m - 20 m so với mặt nước biển, chỉ có ít khu vực đồi núi nằm ở huyện Sóc Sơn (phía Bắc và Tây Bắc) nên đất đai bằng phẳng, thuận lợi cho xây dựng. Hà Nội có các huyên ngoại thành bao quanh (chiếm tới 90,86% diện tích thành phố) là nguồn quỹ đất lớn tạo cho Hà Nội có khả năng mở rộng và phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, khí hậu Hà Nội trong vùng nhiệt đới gió mùa nóng lạnh thất thường cùng với độ ẩm cao, đã tác động tới kết cấu xây dựng là một nguyên nhân làm hư hại, chóng xuống cấp của các công trình xây dựng. 1.2. Điều kiện kinh tế. Hà Nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất và quan trọng nhất trong cả nước với nền kinh tế phát triển mạnh đa dạng nganh nghề và cơ cấu kinh tế phức tạp. Những năm gần đây nền kinh tế đã đạt được những thành tựu lớn, GDP bình quân đầu người tăng từ 100 USD năm 1993 lên 653 USD năm 1995 và trên 600 USD năm 1996. Những kết quả của sự tăng trưởng, phát triển kinh tế ở thành phố Hà Nội đã làm cơ sở cho việc tăng thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội, đời sống nhân dân được cải thiện, các nhu cầu của nhân dân ngày càng được đáp ứng tốt hơn. Tuy nhiên mặt trái của nó cũng là sự chênh lệch mức sống giữa dân nội thành và người dân ngoại thành (gấp 5 lần). Cơ cấu kinh tế của Hà Nội đã và đang chuyển dịch theo xu hướng dịch vụ - công nghiệp và nông nghiệp. Trong đó ngành kinh tế dịch vụ chiếm 61,2 %, nông nghiệp chiếm 4,8 % , ngành công nghiệp và xây dựng chiếm 34 %. Hà Nội với vị trí trung tâm của cả nước là trung tâm công nghiệp lớn gần 280 cơ sở sản xuất công nghiệp ngoài ra còn rất nhiều cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh và chính những điều kiện đó tạo ra cho nền kinh tế phát triển mạnh kéo theo trình độ dân trí cao và thu nhập cao cho dân cư nên nhu cầu nhà ở phát triển. 1.3. Điều kiện xã hội. Một đặc tính quan trọng của điều kiện xã hội đó là dân cư. Năm 1997 tổng số dân của thủ đô Hà Nội là 2.464.000 người, hiện nay Hà Nội chiếm 3% dân số cả nước. Như vậy, dân số Hà Nội khá lớn làm cho nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu lớn của thủ đô đặc biệt trong hiện nay và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng lên. Mặc dù Hà Nội có dân số đông như có thể thấy rằng dân số phân bố không đều, khu vực nội thành mật độ dân số cao, trung bình 15.381 người/ km2, trong đó một số khu rất cao như khu phố cổ, có nơi lên tới 70.00 - 80.000 người/ km2. Ngược lại khu vực ngoại thành mật độ dân số thấp, bình quân 1.386 người/ k m2, tuy nhiên mật độ này vẫn rất lớn so với mật độ trung bình cả nước. Mật độ dân cư Hà Nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỉ lệ tăng dân số hàng năm, năm 1990 diện tích bình quân là 4,6 m2/ người, năm 1995 là 4,6 m2 và tới năm 2000 là 6,0 m2/ người. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân cư nông thôn đổ ra thành phố một cách ồ ạt làm cho dân số Hà Nội tăng lên một cách nhanh chóng ảnh hưởng to lớn đến nhu cầu nhà ở và môi trường sinh thái. 2. Những nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở và xu hướng phát triển nhà ở. 2.1. Dân cư. Dân cư là một trong những nhân tố ảnh hưởng lớn đến phát triển nhà ở. Trước khi trình độ phát triển kinh tế xã hội còn thấp, thì mọi người dân đều mong thoả mãn nhu cầu thiết yếu để bảo đảm cuộc sống, khi đó nhu cầu về nhà ở của dân cư chỉ đơn thuần là nơi để chú ngụ. Khi xã hội phát triển, nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi chú ngụ mà còn thể hiện trình độ thẩm mĩ, kiến trúc, địa thế. Người dân quan tâm không chỉ tới ngôi nhà mà cả môi trường xung quanh có thuận lợi không, có gần đường giao thông để thuận tiện đi lại không, có gần nơi dịch vụ thương mại, có thuận tiện giao dịch, có gần các khu nghỉ ngơi, có gần các công viên nghỉ nghơi hay không, có gần các khu dịch vụ công cộng, gần trường học hay nơi chăm sóc y tế không? Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng từ mọi tầng lớp dân cư trong xã hội, từ những người có thể thu nhập cao cho tới những người có thu nhập thấp, người ngheo. Người có thu nhập cao thì cần có nhà đẹp tiện nghi sang trọng đắt tiền, người có thu nhập thấp thì mong có nhà để sinh hoạt, nghỉ ngơi. Mặt khác dân cư, mật độ dân cư cũng ảnh hưởng tới phát triển nhà ở, khi mật độ dân cư tập chung cao thì nhu cầu nhà ở là một nhu cầu tất yếu nhất là ở các đô thị lớn đòi hỏi phải có nguồn cung cấp lớn cho dân cư. Khi đô thị không có khả năng đáp ứng đủ nguồn nhà ở kết hợp với luồng di dân ồ ạt vào đô thị sẽ xuất hiện các loại hình nhà ở tập chung như các khu xóm liều, các khu nhà ổ chuột ven sông, đó là vấn đề lớn đặt ra với các đô thị đang đô thị hoá và các đô thị lớn. 2.2. Thị trường. Từ khi nhà nước ta ban hành Luật đất đai (năm 1993) và các chính sách khác thừa nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, đồng thời cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng và một số hoạt động khác về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đã góp phần hình thành thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường thì nhà ở là hàng hoá lưu thông trên thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng, thậm trí là chủ yếu của thị trường bất động sản. Trong thị trường nhà ở có nhiều thành phần tham gia hoạt động trong thị trường. Có những người mua bán trao đổi nhà ở chỉ với mục đích để sử dụng phục vụ cho nhu cầu cuộc sống của mình. người kinh doanh bất động sản bằng cách mua nhà hoặc mua đất rồi xây dựng để bán hoặc cho thuê để thu lợi nhuận. Nhiều chủ sở hữu muốn mua hoặc xây dựng nhà mới hơn để bán hoặc cho thuê phần mình không sử dụng hết. Có chủ sở hữu muốn bán nhà để lấy tiền thanh toán chia tài sản, chuyển nhà...Ngân hàng bán nhà thế chấp của khách hàng không còn khả năg trả nợ, chính quyền bán nhà tịch thu để lấy tiền nộp quỹ, ngoài ra có nhiều hình thức khác, nhưng thực chất hàng hoá được trao đổi ở đây là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Bởi vậy, thị trường nhà đất là nơi mà người mua và người bán thoả thuận với nhau về chất lượng và giá cả của hàng hoá là nguồn sử dụng đất và quyển sở hữu nhà. Thị trường nhà không chỉ liên quan đến thị trường tiền tệ, mà nó còn là tiền đề quan rọng cho thị trường xây dựng và thị trường vật liệu xây dựng, việc phát triển các loại thị trường đó có ý nghĩa rất quan trọng với việc phát triển nhà ở. 2.3. Khoa học công nghệ. Khoa học công nghệ có ảnh hưởng rất lớn tới quy mô xây dựng nhà ở trong từng thời điểm theo quy luật cung cầu của nền kinh tế thị trường. Khi áp dụng được các tiến bộ khoa học công nghệ vào trong quá trình xây dựng, thăm dò và kiểm định công trình xây dựng. - Đảm bảo sản phẩm xây dựng đạt chất lượng tốt và nâng cao tiện nghi nội ngoại thất và vẻ đẹp công trình. - Khi áp dụng công nghệ sẽ giúp rút ngắn chu kỳ xây dựng, quay vòng qua đồng vốn, đạt giá thành hợp lý. - Nâng cao năng suất lao động, tiết kiệm năng lượng chi phí, đồng thời hạ giá thành sản phẩm xây dựng. Như vậy, áp dụng các tiến bộ khoa học công nghệ một cách hợp lý sẽ tạo ra nghiều nhà chất lượng cao hơn, dần dần giải quyết nhu cầu nhà ở - một nhu cầu thiết yếu của con người. 2.4.Chính sách của nhà nước. Chính sách của nhà nước là một trong nhiều nhân tố có ảnh hưởng lớn tới công tác phát triển nhà ở. Nhà ở là một trong những vấn đề ưu tiên quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia. Đối với nước ta, Đảng và Nhà nước càng đặc biệt quan tâm đến nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp dân cư, thể hiện qua các chính sách của Đảng và Nhà nước, nó tác động tới công tác duy trì và phát triển nhà ở. Tuy nhiên ngoài mặt thuận lợi, tích cực do các chính sách mang lại cũng còn nhiều hạn chế . Hiện nay còn tồn tại nhiều chính sách làm hạn chế việc phát triển nhà ở như: chính sách thuế, chính sách đầu tư, chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng...không thống nhất và phù hợp gây nhiều khó khăn. Về thuế, chính sách thu thuế lợi tức 40%..., hiện nay có tất nhiều dự án không thực hiện được bởi vướng mắc do khâu giải phóng mặt bằng, các điều khoản, văn bản còn chưa đầy đủ và đồng bộ, đặc biệt giá đền bù còn chưa hợp lý...Hay như về thủ tục đầu tư còn rườm rà, phiền hà không phù hợp vời cơ chế thị trường. Trung bình thời gian xin cấp giấy phải mất 3 tới 6 tháng...Những chính sách như vậy đã làm hạn chế nhiều khả năng cung cập nhà ở. Nhà ở là một vấn đề kinh tế – xã hội to lớn, môt vấn đề của Nhà nước. Vì vậy, có cơ cấu kinh tế xã hội mà lại không tự lo lắng đến vồn để kế hoạch hoá, quy hoạch và thực hiện xây dựng nhà ở. Với Đảng và Nhà nước ta coi xây dựng nhà ở và môi trường sống đã được tổ chức có kế hoạch để phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của đông đảo quần chúng lao động. Con người luôn nỗ lực phấn đấu để có điều kiện sinh hoạt tốt hơn, tuy nhiên nỗ lực đó không phải không gặp khó khăn, có thể một mặt do nhu cầu của con người có nhiều thay đổi, ảnh hưởng của môi trường sống là nguyên nhân làm cho việc có được một căn hộ tốt trong môi trường sống thích hợp cũng cần có thời gian và điều kiện kinh tế, khoa học kỹ thuật phát triển để giải quyết. Mặt khác, do yêu cầu mà con người về mức phải được nâng cao và đồi hỏi phải giải quyết nhanh chóng khi khả năngchưa cho phép. Đó chính là yếu tố chủ yếu nhất làm cho vấn đề nhà ở của con người là một vấn đề tồn tại lớn và lâu dài nhất. Theo truyền thống các nhà kinh tế học phân chia nền kinh tế thành hai khu vực công cộng và tư nhân dựa trên cơ sở sở hữu thuộc về Nhà nước hay tư nhân. Từ đó nảy sinh một mô hình 3 khu vực bao gồm: khu vực công cộng, khu vực tư nhân và khu vực bình dân để tìm hiều động thái của nhà ở đô thị, tuy nhiên trên thực tế không phải lúc nào cũng như vậy. Khu vực tư nhân nghĩa là nhà ở được xây dựng bởi những chủ thể phát triển phi chính phủ họ hoạt động trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước như: các công ty phát triển nhà, xí nghiệp kinh doanh nhà. Còn khu vực bình dân (hay khu vực không chín thức) được sử dụng để mô tả toàn bộ nhà ở được xây dựng một cách độc lập với khuôn khổ quy tắc của Chính Phủ: khu đất lấn chiếm, khu dân nhập cư trái phép, khu đất xây dựng không giấy phép. Khu vực nhà công cộng trước hết sử dụng với mục đích bảo trợ, phục vụ nhân viên Chính phủ hơn là phục vụ dân nghèo, đây là khu vực do Chính phủ hoàn toàn kiểm soát, vì nhà nước có trách nhiệm sử dụng vốn cũng như khuôn khổ điều tiết và việc quyết định đầu tư. Hiện nay thị trường nhà ở hoạt động rất sôi nổi, đặc biệt là khu vực tư nhân và khu vực phi chính thức, tuy nhiên xuất hiện nhiều bất cập như thiếu đồng bộ giữa xây dựng nhà và kết cấu hạ tầng vấn đề này ngày càng nóng bỏng, đặc biệt là ở các đô thị lớn, trong đó phải kể tới Hà Nội. II. Thực trạng nhà ở Hà Nội. 1. Nhà ở đô thị trong thời gian qua. Cùng với việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế, thực hiện cơ chế đổi mới mở cửa của đất nước, lĩnh vực phát triển nhà ở đã từng bước chuyển biến tích cực từ định hước xoá bỏ bao cấp sang thực hiện chính sách tạo điều kiện để các đô thị triển khai mô hình phát triển nhà ở theo dự án phát triển. Thời gian qua công tác phát triển nhà ở đã đạt được một số thành tựu bước đầu cả về số lượng nhà xây dựng mới cũng như nhà ở được cải tạo, nâng cấp. Trong 10 năm từ 1991 - 2000 các đô thị trong cả nước đã xây dựng được trên 50 triệu m2 nhà ở và trong đó có tới 75% diện tích tăng thêm là do dân tự xây dựng. Chất lượng xây dựng nhà ở ngày càng được nâng cao, nhiều nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới trong đó đã được hình thanh góp phần vào việc tạo ra chỗ ở và chỉnh trang đô thị. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, kiến trúc, không gian và chất lượng, nội ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển nhà ở bao cấp, một số thành phố đã quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng có kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Hiện nay, hoạt động đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng có những chuyển biến đáng kể, từ năm 1995, ở một số thành phố lớn: Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh đã có những kết quả bước đầu. Trên cả nước có hơn 800 doanh nghiệp đã được thành lập và hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở trong đó phần lớn nằm ở các đô thị lớn. Tuy còn gặp nhiều khó khăn về tài chính, cơ chế, năng lực hoạt động nhưng trong 10 năm qua các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh đã có nhiều cố gắng trong quá trình tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở, góp phần từng bước ổn định thị trường nhà đất. 2. Một số tốn tại trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Như ta thấy quỹ nhà ở đô thị được hình thành từ nhiều nguồn (nhà nước đầu tư, các tổ chức đứng ra kinh doanh, nhân dân tự xây dựng, tiếp quản từ chế độ cũ) trên thực tế các quỹ nhà ở đi xen kẽ, đan xen nhau gây gó khăn lớn cho quản lý và phát triển. Quỹ nhà hàng năm có tăng nhưng không tăng kịp với nhu cầu cải thiện chỗ ở gây nên tình trạng thiêú nhà ở xẩy ra tại các đô thị lớn: Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, Hải Phòng và các khu công nghiệp khác. Trong thời gian thực hiện cơ chế mới, nhà ở cho người có người có thu nhập cao được cải thiện đảng kể, trong khi đại bộ phận những người làm công ăn lương, những người có thu nhập thập lại rất khó khăn trong việc cải thiện nhà ở. Việc chăm lo nhà ở cho các đối tượng là con cán bộ công nhân viên, những người có thu nhập thấp chưa có những giải pháp khả thi làm cho các khu đô thị hiện nay còn hàng vạn hộ gia đình sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bạo. Hiện nay nước ta còn tồ tại một số lượng lớn nhà ở đã hết phân hạn sử dụng, chất lượng không đảm bảo, đang báo động về an toàn cần được sửa chửa, cải tạo và xây dựng lại và một vấn đề lớn đặt ra là nguồn vốn đầu tư này sẽ được huy động từ nguồn nào để cải thiện chỗ ở. Tại các đô thị nhà ở hầu như được dân tự xây dựng, không có sự giám sát của nhà nước về quy hoạch kiến trúc nhiều địa phương còn chưa triển khai phát triển nhào ở theo sự án gây nên một số lôn sộn, theo quy hoạch của các đô thị ảnh hưởng cảnh quang, kiến trúc đô thị và để lại hậu quả lâu dài không dễ gì khắc phục được. Do các khó khăn về tài chính ( nguồn vốn đàu tư từ ngân sách nhà nước bị cát bỏ, cơ chế tín dụng chưa phù hợp...) các chủ đầu tư dự án gặp khó khăn lớn trong giải quyết về địa điểm, quy hoach dự án, đặc biệt đền bù giải phóng mặt bằng và tài chính. Nhiều chủ đầu tư phải vay vốn thương mại với lãi xuất cao, thời gian ngắn nên giá thành nhà ở không phù hợp với khả năng thu nhập. Việc “ thả mồi” xây dựng nhà ở trong thời gian qua đã ảnh hưởng rất lớn đến quản lý kiến trúc, cảnh quang môi trường đô thị, hầu hết các đô thị đều xẩy ra hiện tượng lấn chiếm đất đai, các nơi xây dựng không phép xẩy ra phổ biến. 3. Thực trạng nhà ở Hà Nội. Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước có khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 81 triệu m2 của cả nước, chiếm tới 14,8% (theo số liệu quỹ nhả Hà Nội năm 1996). 3.1. Về số lượng. Hà Nội đang tiến tới kỷ niêm 1000 năm ngày thành lập của mình. Tuy nhiên ta thấy cũng gống như các thành phố khác trong cả nước Hà Nội đang thiếu nhà nghiêm trọng đặc biệt là với người nghèo, người có thu nhập thấp. Trong cơ chế bao cấp Hà Nội đã có cố gắng lớn xây dựng nhiều khu trung cư cao tầng và thấp tầng cho hàng chục vạn gia đình nhưng số lượng đó cũng chỉ giải quyết cho một phần các bộ công nhân viên conf phần lớn là chưa được giải quyết. Trong những năm gần đây thủ đô đã phát động chủ trương “nhà nước và nhân dân cùng làm” dưới sự tổ chưc hướng dẫn của các cấp chính quyền bỏ vốn cải tạo, xây dựng thêm hàng triệu m2 nhà ở mới. Tuy nhiên do dân cư thành phố còn cao, đô thị hoá nhanh và cộng thêm sự di dân ồ ạt nên diện tích bình quân đầu người thấp, bình quân đầu người năm 1990 là 4,6 m2/ người, năm 1999 là 5,8 m2/ người. Năm 1996 diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 5 m2/ người nhưng phân bố không đều giữa các khu vực bởi có sự khác nhau về diện tích đất, thu nhập và mật độ dân cư. Nếu phân chia theo các thời kỳ lịch sử thì sự chênh lệch giữa các khu vực là rất lớn, các khu trung tâm là khu phố cổ có lịch sử phát triển lâu dài mật độ dân số thường rất cao và ngoài ra ở các khu trung tâm này ít có khả năng mở rộng. 3.2. Về chất lượng. Một trong những tồn tại của các đô thị trong cả nước đó là còn quá nhiều nhà ở đã hết niên hạn sử dụng, trong đó có Hà Nội, quỹ nhà ở bị xuống cấp nghiêm trọng. Thời tiết khí hậu nước ta rất khắc nghiệt, nắng nhiều, độ ẩm cao, thường có bão lớn. Dường như khí hậu không thích hợp với xây dựng làm cho tốc độ phong hoá nhanh, hư hại nhà cửa. Mặt khác ta thấy Hà Nội trải qua chiến tranh bị tàn phá một cách mạnh mẽ cộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong những năm trước đây, tiền thuê nhà không đủ để duy trì và cải tạo quỹ nhà đâng sử dụng. Hiện nay, nhà ở Hà Nội đã hư hại nghiêm trọng rất nhiều, nó làm cho người ở lo ngại nhất là khi gặp thiên tai gió bão, động đất. ở những khu phố cổ nhà xây dựng là nhà ống dựa vào nhau, nhưng nhà mới xây bị lún có nơi sâu đến vài chục mét. 3.3. Về quản lý. Về quản lý nhà ở hiện nay ở Hà Nội là rất lộn sộn do quá trình quản lý bị phân tán và buông lỏng trong một thời gian dài, hiện tượng cơi nới không phép và trái phép trên 80%, với loại nhà tự quản của các cơ quan thì tuỳ cơ quan, đơn vị muốn làm gì cũng được, không theo chế độ, chính sách chung. Người sử dụng nhà thì tự ý cơi nới, sửa chữa, lấn chiếm hoặc chuyển cho người ngoại cơ quan đến ở. Với nhà thuê do thành phố quản lý thì người thuê nhà tự ý, thậm trí còn cản trở cơ quan thực thi quản lý. Mấy năm gần đây đã hình thành một thị trường “ngầm” hoạt động về nhà ở nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước đã tạo ra cho thị trường cơn sốt nhà ở giả tạo làm cho tình trạng nhà ở càng trở nên lộn xộn không quản lý được. Việc xuất hiện các khu vực nhà ở bấp hợp pháp từ khu nhà ở “ổ chuột” tới cả khu nhà ở cao tầng, nhà xây dựng không giấy phép đang là hiện tượng phổ biến hiện nay. Có những ngôi nhà, công trình sau khi bị xử lý, xử phạt hành chính vẫn tiệp tục cho xây dựng hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Tình trạng tự do chuyển nhượng, mua bán hợp đồng không thông qua cơ quan quản lý nhà ở là rất phổ biến, việc xin phép xây dựng nhà hầu như không được thực hiện mà tự ý tiến hành và đặc biệt việc cấp giấy sở hữu nhà ở còn rất chậm trên địa bàn Hà Nội. Nhà ở Hà Nội do đặc điểm đông dân cư nên hầu hết nhà ở chung đụng, nhiều hộ gia đình đan xen sở hữu do việc ở quá chật nên hiện tượng tranh chập diện tích xẩy ra liên tục làm cho quản lý nhà rất khó khăn và phức tạp. 3.4. Về xây dựng cơ sơ hạ tầng. Nhà ở Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng chiếm hơn 30% tổng số nhà ở, chủ yếu là dạng bán kiên cố. Nhà ở cao tầng chủ yếu xây dựng tập trung trong các khu trung cư như Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ...chiếm gần 20% quỹ nhà ở. Hầu hết nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật chắp vá rất thiếu tiện nghi, thiếu những công trình công cộng, môi trường ô nhiễm, nhiều ngôi nhà mật độ dân cư phân bố không đồng đều, quá tải ở khu trung tâm (khu phố cổ 36 phố có mật độ tới 40.000 người/ km2). Qua điều tra xã hội học về nhà ở do Viện xã hội học tiến hành khảo sát trong 2 năm 1996-1997 cho thấy cơ sở hạ tầng của Hà Nội đã xuống cấp nhiều mặt nhất là về cấp thoạt nước, vệ sinh. Những cơ sở hạ tầng không thể đáp ứng yêu cầu sử dụng trong tương lai nếu không được đầu tư. Về cung cấp nước, lượng nước thành phố cung cấp là không đủ hàng năm vào mùa hè vốn thường xuyên xảy ra hiện tượng thiếu nước. Khâu quản lý cấp nước còn yếu kém, lượng nước thất thoát nhiểu (lhoảng 5%). Thiếu nước là một hiện tượng thường thấy trong các khu trung cư tập thể cao tầng cà các khu phố cổ Hà Nội. Hệ thống thoát nước cũng xuống cấp do được xây dựng quá lâu từ thời pháp thuộc, dân số cao, lượng nước thải nhiều nên tình trạng ứ đọng ngập úng trong mùa mưa là rất lớn. Về cảnh quan môi trường cần phải có sân chơi cây xanh, không khí trong lành, đường đi sạch đẹp hầu như ở Hà Nội là không có. Tình trạng lấn chiếm vỉa hè lòng đường phổ biến đã tạo lên sự chật hẹp không khí ngột ngạt cho môi trường sống của người dân thủ đô. 4. Đánh giá chung thực trạng nhà Hà Nội. 4.1. Thời kỳ trước đổi mới (từ 1985 trở về trước). Trong thời kỳ từ 1954 trở về trước đất nước trải qua thời ký phát triển và trải qua hai cuộc chiến tranh. Từ năm 1954 đến năm 1985 trong suốt thời kỳ này nhà nước ban hành nhiều chính sách về nhà ở. Chính nhà ở trong giai đoạn này được ban hành và thực thi trong điều kiện nhu cầu nhà ở của dân cư thành phố còn thấp. Năm 1954, dân số Hà Nội là 53 vạn người, diện tích nhà ở bình quân đầu người là 6,6 m2/ người. Sau chiến trang chống Pháp một bộ phận dân cư vào Nam sống hoặc trở về các vùng nông thôn. Nhà nước tiếp quản tương đối nguyên vẹn thành phố. Trong những năm tiếp theo Nhà nước tiếp tục dùng nguồn vốn ngân sách để tiến hành xây dựng các khu trung cư theo mô hình của các khu tập thể của Liên Xô. Hà Nội đã khắc phục sự tàn phá trong chiến tranh nhưng do nguồn lực kinh tế có hạn, mức tăng dân số cao, dân số tăng nhanh từ năm 1921 dân số Hà Nội có 75.000 người đến năm 1945 là 53 vạn người và đến năm 1979 là gần 2,5 triệu người, cùng với số lượng nhập cư đáng kể dân từ các vùng khác đã gây ra tình trạng thiều hụt nhà ở nghiêm trọng. Đây là nguyên nhân trực tiếp làm giảm mức diện tích nhà ở bình quân đầu người (từ mức 6,6 m2/ người năm 1954 xuống còn 3,8 m2/ người năm 1979. Năm Dân số (người) Diện tích bình quân m2/ người 1954 530.000 6,6 1961 913.428 6,2 1979 2.370.906 3,8 Bảng: Diện tích bình quân đầu người. Mặc dù quỹ nhà ở chưa nhiều, bình quân diện tích nhà ở còn thấp nhưng phân phối sử dụng lại không phù hợp về diện tích cũng như tiện nghi. Sau giải phóng thủ đô (1954), nhu cầu nhà ở rất lớn, nhưng nền kinh tế eo hẹp nên một loạt khu nhà ở một tầng đã được xây dựng như các khu nhà An Dương, Phúc Xá, Đại La và các khu nhà ở Chương Dương ngoài đê sông Hồng. Đầu những năm 1960 đến năm 1965 có xây dựng các khu nhà ở Kim Liên, thiết kế căn hộ khép kín theo tiêu chuẩn của Liên Xô. Nhưng lúc này nhu cầu nhà ở của xã hội là rất lớn và cấp bách, Nhà nước xây dựng lại chưa nhiều nên phải chia mỗi hộ một phòng ở tạm một thời gian dự kiến sau khi xây dựng được nhà mới sẽ sắp xếp lại. Nhưng do thời gian chiến tranh kéo dài, kinh tế kém phát triển, nhu cầu nhà ở ngày một cao nên bất hợp lý cũ tồn tại mà không tháo gỡ được. Các hộ gia đình trong các khu nhà phải chịu cảnh sống chung bếp, chung nhà vệ sinh rất bất tiện. Sau những năm 1965 lúc này nền kinh tế phát triển hơn nhu cầu nhà ở đòi hỏi hàng loạt các tiểu khu nhà ở chung cư được xây dựng như Trung Tự, Khương Thượng, Giảng Võ...mỗi căn hộ trong giai đoạn này có diện tích sử dụng thấp nhưng có vệ sinh riêng đáp ứng nhu cầu tiện nghi hơn. Cho đến nay trong địa bàn Hà Nội nhà thấp tầng vẫn là chủ yếu riêng nhà một tầng chiếm tới 20%. Bình quân tầng cao của nhà ở Hà Nội là 1,86 và nhà bán kiên cố, nhà tạm là chủ yếu. Trong tổng số quỹ nhà ở Hà Nội có thể dễ thấy rằng số nhà tốt còn không nhiều mà chủ yếu là nhà cần sửa chữa và cảu tạo về mức độ tiện nghi sử dụng. Hiện chỉ có khoảng 40% số hộ được dùng nước máy còn lại là sử dụng bể nước công cộng hoặc các hội gia đình tự khoan nước để dụng. Về các công trình cơ sở hạ tầng thiếu rất nhiều so với nhu cầu nhất là các khu vui chơi, phục vụ nghỉ ngơi đi kèm với khu nhà ở dân cư. 4.2. Thời kỳ đổi mới (từ sau năm 1986 đến nay). Từ năm 1986 với việc thực hiện chính sách đổi mới định hướng phát triển một nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu có sự chuyển biến rõ rệt, Nhà nước đã tuyên bố xoá bỏ chế độ tự cung tự cấp cho phép khuyến khích và tạo điều kiện để người dân có thể tự lo lấy nhà ở cho mình làm cho diện tích nhà ở toàn thành phố tăng gấp đôi. Trong việc phát triển nhà ở Nhà nước khuyến khích nhân dân cùng tham gia, biểu hiện năm 1990 có tới 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của dân. Năm 1992, vốn đầu tư xây dựng nhà của các cơ quan xí nghiệp và của nhân dân gấp 2 lần vốn của nhà nước chưa để các xây dựng tự phát không giấy phép phi chính thức. Cùng với xu hướng đô thị hoá mở cửa xây dựng phát triển ở khắp mọi nơi cùng với nó là giá đất tăng lên, nhà ở phát triển nhanh và người dân với mức sống ngày càng cao đang cố gắng tự cải thiện điều kiện nhà ở của chính mình. Tuy đã có chính sách chuyển đổi cơ chế bao cấp sang cơ chế mở cửa nhưng Hà Nội còn bị ảnh hưởng nặng của cơ chế bao cấp về nhà ở, tốc độ xây dựng của Hà Nội là khá chậm so với nhu cầu. Song sự chuyển dịch cơ cấu thì thấy rất rõ. Theo số liệu xây dựng từ năm 1991 đến năm 1994, Hà Nội sản xuất ra 700.000 m2 nhà ở mới, trong đó do dân tự xây dựng chiếm tới 70%. Như đã chỉ rõ, vỉệc xây dựng nhà ở ở nước ta được chia làm 3 khu vực bao gồm khu vực công cộng, khu vực tư nhân và khu vực phi chính thức, ở Hà Nội khu vực công cộng chiếm một tỉ lệ không lớn và phân bố không đồng đều còn các khu vực tư nhân và các khu vực phi chính thức chiếm phần lớn phát triển manh nhưng thấy một thực tế là hầu như không kiểm soát được các khu vực này. Từ năm 1997 đến 2000, tổng số diện tích nhà được xây dựng mới trên địa bàn Hà Nội là 1.647.694 m2. Trong đó bao gồm nhiều nguồn xây dựng nhà ở đạt được như xây dựng nhà ở qua các dự án, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới và đầu tư xây dựng quỹ nhà hiện có, xây dựng nhà ở do nhân dân tự bỏ vốn cải tạo xây dựng, nhà ở do nhân dân xây dựng tại các khu vực ở nông thôn. Trong giai đoạn này thành phố đã chú ý xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, cấp đất giao cho các xã phường, thị trấn để xây dựng nhà cho các gia đình chính sách. Tuy nhiên, ta thấy mật độ cao xây dựng phát triển nhà ở không theo quy hoach, tự phát không theo dự án, mạng lưới cơ sở hạ tầng kỹ thuất chắp vá, gán ghép rất thiếu tiện nghi, Hà Nội rất thiếu các công trình phúc lợi công cộng, môi trường bị ô nhiễm. Hiện nay, chất lượng ở Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng so quỹ nhà ở cũ xây dựng đã quá lâu nay hết niên hạn sử dụng. Một số lượng lớn nhà ở đã qúa niên hạn cần được nâng cấp và sửa chữa. Tại các khu trung cư cao thầng được xây dựng từ những năm 60 - 65 như khu Kim Liên đã gần hết niên hạn sử dụng, không đủ các tiêu chuẩn căn hộ độc lập, thiếu khép kín, khu vệ sinh chung, chỗ ở chật chội đang đòi phải có phương án cải tạo nâng cấp. Khi chế độ bao cấp mất dần xu hướng nhà ở do dân cư tự lo hoặc kết hợp giữa nhà nước và nhân dân cùng làm thì việc xây dựng nhà ở bùng nổ với kiến trúc đa dạng đủ loại hình, trường phái khác nhau đã làm bộ mặt thủ đô ngày càng đàng hoàng và khang trang hơn. Bên cạnh những ngôi nhà đẹp cũng không ít ngững ngôi nhà được xây dựng tự phát với kiến trúc không hợp lý phản ánh một sự lộn xộn trong xây dựng và tuỳ tiện của cây dựng, thiếu sự chỉ đạo của quy hoạch - kiến trúc. Năm Dân số (người) DTBQ (m2/ người) 1990 1992 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2010 996.300 2.315.6215 2.315.000 2.364.000 2.414.000 2.465.000 2.517.000 2.570.000 3.500.000 4,6 4,55 4,8 5,1 5,2 5,0 5,8 6,0 80 (dự kiến) Bảng: Diện tích nhà ở bình quân đầu người ở Hà Nội. Mặc dù thành phố Hà Nội có quỹ nhà lớ thứ 2 trong cả nước (12 triệu m2) nhưng Hà Nội vẫn đang ở trong tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người nghèo, người có thu nhập thấp. Do tốc độ đô thị hoá quá nhanh cộng với sự di chuyển dân cư ồ ạt vào thành phố nên diện tích diện tích bình quân đầu người Hà Nội giảm. Hầu hết nhà ở Hà Nội trong một thời kỳ dài được tập trung xây dựng với mục tiêu là bổ sung và tăng nhanh thêm diện tích. Bởi vậy việc tiến hành xây dựng luôn không đồng bộ với mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, nhà ở thiếu tiện nghi, không phù hợp với thực tế sử dụng và mức độ thu nhập của dân cư. Tuy nhiên do yếu tố tác động của nền kinh tế thị truờng và hậu quả của chế độ bao cấp đã làm gia tăng sự bất bình đẳng về nhà. Với những người có thu nhập cao có quyền thừa kế, quyền sử dụng đất đai và nhà ở thì điều kiện nhà ở được cải thiện rất nhiều. Những người có thu nhập thấp (bộ phận này chiếm đa số dân cư) thì điều kiện có nhà ở không được cải thiện ngày càng xuống cấp, diện tích không tăng mà còn giảm, bởi vậy sử dụng không đồng đều ở các khu vực. iii. quan điểm, mục tiêu và giải pháp phát triển nhà ở tại Hà nội. 1. Quan điểm phát triển nhà ở. - Trước hết quan điểm đầu tiên là phải lấy phát triển nhà ở để giải quyết chỗ ở. Quyền có nhà ở là một quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo thông qua chính sách tạo điều kiện để nhân dân tạo lập nhà phù hợp với khả năng của mình. Nhà ở là tài sản có giá trị cao, là sản phẩm hàng hoá của nhiều ngành kinh tế quan trọng. Thị trường nhà ở góp phần vào thực hiện mục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nước và nâng cao mức sống của nhân dân. Vì vậy, Nhà nước cần tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống pháp luật và chính sách phù hợp để bảo đảm cho thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả. Trong quá trình thực hiện cần phối hợp giữa các ngành, các cấp chính quyền, các đoàn thể đồng thời phải chú ý thực hiện có hiệu quả chương trình kế hoạch hoá gia đình. Phát triển nhà ở phải đi đôi với kế hoạch phát triển bền vững lâu dài, giảm thiểu tối đa sự ô nhiễm môi trường sinh thái. - Quan điểm về tăng cung cho mọi đối tượng có nhu cầu về nhà ở đặc biệt chú ý tới dân cư thu nhập thấp chiến lược tăng cung nhà ở phải chuyển hướng trọng tâm chú ý tới đại bộ phận dân cư đó là những người lao động, những người có thu nhập thấp mà có nhu cầ bức thiết về nhà ở. Trong việc tăng cung nhà ở phải chú ý tới các yếu tố ảnh hưởng đầu vào: lao động, vật liệu, đất đai, công nghệ cơ sở hạ tầng... phải hướng tới nục tiêu là giảm giá thành nhà ở để phù hợp với người có thu nhập thấp và trung bình. nhu cầu nhà ở càng bức thiết với nhà ở đô thị bởi vậy đa số các nước đang phát triển đều hướng vào việc tăng cung nhà ở nhưng các chính sách nhà ở tại các nước này không đến được với người có thu nhập thấp. Trong quá trình thực hiện này cần chu ý huy động kết hợp mọi nguồn lực xã hội cho việc phát triển với những mô hình thích hợp. - Quan điểm sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở đô thị. Bên cạnh chiến lược phát triển tăng cung nhà ở thì trước hết ta phải sử dụng có hiệu quả nhất quỹ nhà ở hiện có. Quỹ nhà ở đô thị là một tài sản quốc gia có giá trị lớn. Vì thế trong điều kiện hoàn cảnh đất nước ta, kinh tế các đô thị còn gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển nhà ở việc sử dụng có hiệu quả quỹ nhà này có có ý nghĩa kinh tế – xã hội rất quan trọng. Sử dụng có hiệu qủa không chỉ là việc cải tạo, tu sửa, bảo quản về mặt kỹ thuật, khôi phục giá trị và đáp ứng tốt nhu cầu về nhà ở của dân cư, mà còn bao gồm cả việc phân phối, điều tiết quan hệ cung cầu thông qua các hoạt động của thị trường đồng thời thông qua các chính sách của đất nước, trợ giúp các đối tượng bị thiệt hai. Hiện nay một thực tế đặt ra ở các đô thị là việc thiếu quỹ nhà nhưng cũng thấy rằng quỹ nhà hiện tại lại được sử dụng không hợp lý, không theo quy hoạch tổng thể. Bởi vậy, việc sử dụng hiệu quả quỹ nhà là quan điểm hợp lý. - Quan điển nâng cao vai trò của nhà nước trong phát triển nhà ở. Một kinh nghiệm của nhiều nước đang phát triển và thời kỳ trước đây của nước ta cho thấy rằng Nhà nước thường đóng vai trò quan trọng trong phát triển đô thị và xây dựng nhà ở. Thực tế hiện nay cho thấy với sự hạn hẹp của nguồn vốn đầu tư, cơ sở hạ tầng yếu hơn thì nhà ở đô thị không phát triển kịp với việc tăng nhanh của dân cư đô thị do quá trình đô thi hoá quá tải đang diễn ra ở các dô thị. Hiện nay với điều kiện phát triển kinh tế thị trường đa thành phần theo định hướng của nhà nước chúng ta đã xoá bỏ chế độ bao cấp của nhà nước trong phát triển nhà ở. Nhà nước đóng vai trò chủ yếu và tạo điều kiện để nhân dân tự xây dựng, tự cải tạo nhà ở của mình. Nhà nước tập trung đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chung. Nhà nước đóng vai là người điều hoà các lợi ích giữa các nhóm xã hội đô thị. 2. Mục tiêu phát triển nhà ở Hà Nội. - Mục tiêu hàng đầu trong chiến lược phát triển nhà ở Hà Nội là xây dựng chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp. Với bản chất nhà nước ta là nhà nước xã hội chủ nghĩa, mục tiêu của chúng ta là phát triển con người, không thể không coi việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp - tầng lớp đa số trong dân cư là một mục tiêu hàng đầu. Thời gian qua Hà Nội đạt được một số thành tựu to lớn trong sự nghiệp phát triển nhà ở, bên cạnh đó là sự gia tăng khoảng cách giữa giầu và nghèo, sự bất bình đẳng thể hiện sâu sắc nhất trong lĩnh vực nhà ở ngày càng gia tăng. Trong hoàn cảnh đất nước khi kinh tế còn khó khăn, thu nhập của người dân chưa cao thì mục tiêu phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ tạo điều kiện cho đời sống nhân dân được cải thiện tốt hơn. - Mục tiêu coi việc phát triển cơ sở hạ tầng đô thị như một bộ phận không thể tách rời chiến lược phát triển nhà ở Hà Nội. Một thực trạng trong nhà ở Hà Nội hiện nay là cơ sở hạ tầng đô thị suống cấp và đang tạo ra rất nhiều khó khăn cho dân cư Hà Nội. Đây là một trong những phàn nàn phản ánh lớn nhất của người Hà Nội, bởi vậy một vấn đề đặt ra là phải phát triển cơ sở hạ tầng như thế nào trong các đô thị cũng như trong đường phố để tạo ra một môi trường thoải mái nhất. - Mục tiêu xây dựng thị trường nhà ở là quyển sử dụng đất đô thị hoàn chỉnh trong hệ thống thị trường. Từ khi nhà nước ta ban hành các văn bản, chính sách thuận lợi cho việc chuyển đổi, chuyển nhượng mua bán...nhà ở và quyền sử dụng đất đai thì đã góp phần hình thành thị trường nhà ở và quyển sử dụng đất. Thực tế cho thấy hoạt động mua bán nhà và quyền sử dụng đất đai diễn ra rất mạnh mẽ ở Hà Nội. Nhưng phần lớn hoạt động này không được quản lý, không được thông qua các cơ quan giám sát quản lý. Việc xây dựng hoàn chỉnh thị trường nhà ở va quyền sử dụng đất hoàn chỉnh sẽ tạo ra một điều kiện để quản lý đô thị tốt hơn trong điều kiện thị trường hiện nay. Mặt khác cũng góp phần tăng nguồn thu lớn cho ngân sách đóng góp vào quỹ phát triển đô thị. Sự hoạt động của thị trường nhà đất phải luôn luôn đặt dưới sự giám sát, điều tiết của nhà nước, nhằm đảm bảo sự cân đối lợi ích giữa các nhóm xã hội và hạn chế sự tác động tiêu cực của thị trường. Phát triển nhà ở phải đảm bảo bền vững, quản lý được về kiến trúc, đảm bảo tiện nghi an toàn, phù hợp với điều kiện tự nhiên, cảnh quan môi trường. Phấn đấu đến năm 2010 mỗi gia đình cán bộ công nhân viên và những người có thu nhập thấp có chỗ ở thích hợp thông qua việc xây dựng hoặc thuê nhà phấn đấu đạt mức bình quân 9 - 12 m2/ người. Để tạo điều kiện chăm lo việc nhà ở cho dân, thành phố cần giao trách nhiệm cho các ngành xây dựng ban hành chính sách và đưa hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở vào nề nếp. - Hà Nội cần phải sác định về lâu dài các mục tiêu sau: + thiết lập lại trật tự, kỷ cương trong quản lý Nhà nước về nhà ở, nâng cao hiệu lực quản lý của các cấp. + Huy động mọi nguồn lực xã hội cùng tham gia tạo điều kiện cho mọi người dân, mỗi gia đình có nơi ở phù hợp. + Giải quyết dần nhà ở, nhà cho thuê hoặc bán chả chậm cho các đối tượng người ngheo, người có thu nhập thấp. Xoá bỏ các nhóm dân cư bất hợp pháp, các khu “ổ chuột”, các xóm liều. + phấn đấu để Hà Nội là nơi có mức tiện nghi cao hơn, môi trường sống tốt hơn 3.Một số giải pháp phát triễn nhà ở Hà Nội. 3.1. Kiện toàn và tăng cường tổ chức và quản lý về thị trường nhà ở. Tăng cường hoạt động của ban chỉ đạo nhà ở nhằm xây dựng chính sách, chế độ trong lãnh vực phát triển nhà ở tổng hợp các thực hiện các định hướng phát triển nhà ở, các trương trình nhà ở từ đó đề suất các cơ chế chính sách lớn trình chính phủ ban hành nhằm huy dộng các nguồn lực để đạt được các mục tiêu cải thiện và nâng cao điều kiện nhà ở. Chỉ đạo các cơ sở tổ chức thực hiện chính sách nhà ở kịp thời sửa đổi bổ xung quá trình thực hiện. Đó là những biện pháp ở tầm vĩ mô còn cụ thể đối với thành phố Hà Nội trước mắt cần có các tổ chức đủ năng lực để trợ giúp ủy ban nhân dân theo dõi, chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ quản lý và phát triển nhà ở, ở các cấp dưới các quận huyện, các phường xã phải có bộ phận quản lý nhà ở. Trong việc phát triển nhà ở một bộ phận quan trọng không thể thiếu là hệ thống phát triển các doanh nghiệp nhà ở. Các doanh nghiệp này hiện nay rất phát triển đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội với các doanh nghiệp cần củng cố và tăng cường phát triển theo nguyên tắc huy động nhiều lực lượng thành phần kinh tế tham gia tạo điều kiện củng cố để các Tổng công ty kinh doanh nhà ở đủ mạnh để đảm nhiệm xây dựng khối lượng lớn về nhà ở. Tổ chức tốt việc phối kết hợp giữa các Sở, các cơ quan trong việc thực hiện quản lý xây dựng nhà ở. Trong giai đoạn hiện nay còn có những quy hoạch lớn về kiến trúc cho thành phố phát triển mô hình nhà ở đa dạng cho các tầng lớp dân cư. 3.2. Các giải pháp về quy hoạch kiến trúc. - ủy ban nhân dân thành phố phải tập trung chỉ đạo hoàn thành công tác hoàn thành kế hoạch chi tiết, điều lệ quản lý quy hoạch và tình hình công khai các quy hoạch để từ đó các chủ đầu tư có cơ sở chuẩn bị các dựa án phát triển nhà ở và để nhân dân thực hiện việc xây dựng theo đúng quy hoạch, đồng thời để tiến hành kiểm tra giám sát. - Thành phố phải công bố các khu xây dựng được phép cải tạo nâng cấp, các khu hạn chế xây dựng để tạo điều kiện cho dân cư thành phố thực hiện việc cải tạo xây dựng theo đúng quy hoạch. Hà Nội hiện nay cần có quy hoạch, kế hoạch bảo tồn các khu phố cũ, các khu trung cư cao tầng đặc biệt phải bảo tồn các khu phố cổ Hà Nội (36 phố phường). Các làng nghề truyền thống, các khu mang tính chất lịch sử. - Hà Nội phải có các biện pháp cụ thể để khuyến kích dân tự phát triển các thành phố vệ tinh, phát triển các thị trấn ven đô để nhằm hạn chế gia tăng sự tập trung dân cư và nhu cầu nhà ở tại những khu vực trung tâm của thành phố. Đồng thời phải thực hiện quy hoạch phát triển nhà ở để đáp ứng cho nhu cầu về nhà ở cho dân cư đô thị, cho cán bộ công nhân viên của các khu công nghiệp lớn trên địa bàn. - Nghiên cứu và phổ biến những mẫu nhà phù hợp. Trong thực tế hiện tượng xây dựng tự phát là chủ yếu người dân tự ý xây dựng theo ý thích không có mô hình phù hợp với quy hoạch chung, với cảnh quan chung. Trong thiết kế nhà trung cơ cao tầng phải chú ý đến diện tich sinh hoạt không gian và cả vị trí để xây dựng các khu trung cư thuận lợi cho việc hoạt động sinh hoạt và làm việc một trong những yếu tố không thể thiếu là giá cả phù hợp với thu nhập người dân, phục vụ theo hình thức mua hẳn và trả góp. - Quy hoạch xây dựng nhà ở tại những khu xây dựng mới phải được xây hiện đại, các thiết kế kiến trúc phải đảm bảo không bị lạc hậu trong tương lai và nhất thiết phải có cơ sở hạ tầng đồng bộ để xây dựng trước khi xây dựng nhà ở. - Để phục vụ tốt cho việc đền bù và giải phóng mặt bằng khi tiến hành xây dựng dồn quy hoạch lại thành phố. Còn phải quy hoạch xây dựng nhà ở phục vụ cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Các khu nhà phục vụ đền bù giải phóng mặt bằng còn được bố trí trong các khu đô thị mới gồm các địa điểm giải phóng mặt bằng. Hình thức đền bù có thể xây dựng sẵn nhà ở hoặc chuẩn bị đất theo quy hoạch để đáp ứng theo nhu cầu của các hộ được đền bù. Với Hà Nội hiện nay hình thức đền bù chủ yếu là xây dựng các khu nhà, khu chung cư phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng. - Để phù hợp xu thế hiện đại hiện nay thủ đô Hà Nội cần thực hiện quy hoạch đô thị tổng thể trong tương lai. Xây dựng quy hoạch dô thị tới năm 2010, năm 2020. Trong quy hoạch chung đô thị không thể không kể tới quy hoạch dân cư một biện pháp hiện nay làm giảm mật độ tập trung cao ở các khu trung tâm bằng cách giãn dân đưa dân sống tập trung vào các khu chung cư cao tầng được xây dựng ở các vùng ven đô bởi vậy thành phố phải thực hiện chiến lược phát triển nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị và đáp ứng nhu cầu nhà ở. 3.3. Giải pháp về chính sách nhà ở và xây dựng kết cấu hạ tầng. a, Về chính sách nhà ở. - Đẩy mạnh tiến trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình và giấy sở hữu nhà ở để các gia đình có điều kiện tiến hành tự cải tạo, cải thiện nhà ở của mình. Trong qúa trình thực hiện đô thị hoá một vấn đề cần chú ý là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cần xem xét cân nhắc kỹ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các loại đất khác, phục vụ đô thị hoá nhằm hạn chế sự suy giảm về diện tích đất nông nghiệp đảm bảo an ninh lương thực. Việc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nay phải có quy định của Chính phủ mới được tiến hành. - Thực hiện chính sách tạo điều kiện ưu đãi về tiền sử dụng đất được phép chậm nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phải nộp tiền trong phạm vi dự án và được miễn nộp tiền đất đối với đất xây dựng các khu chung cư cao tầng. Chính Phủ tạo điều kiện ưu đãi xây dựng nhà ở đối với các dự án nhà ở dành cho cán bộ, công chức, viên chức và người có thu nhập thấp (với các dự án ưu đãi) miễn giảm tiền sử dụng đất. - Đối với các hộ gia đình có đất ở riêng lử được sử dụng ổn định không có trach chấp cần sớm giải quyết việc xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất để nhằm tạo cơ sở pháp lý trong quản lý và phát triển nhà ở, chấm dứt việc xây dựng, cơi nới trái phép hiện nay đang diễn ra phổ biến. b, Về phát triển kết cấu hạ tầng. - Trong các dự án phát triển nhà ở, các công trình hạ tầng thành phố (đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, xử lý rác thải) phải nhất thiết được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh trước khi xây dựng các công trình dân dụng nhà ở khác. Để tránh tình trạng xây dựng không theo quy hoạch chung, hạn chế tối đa việc giao đất riêng lẻ các hộ gia đình. Để khai thác hiệu quả quỹ nhà, thúc đẩy lĩnh vực phát triển nhà ở đô thị phải xây dựng cơ sở hạ tầng trên cơ sở có sự giám sát và quản lý của các cơ quan. - Phân định rõ chức năng, nhiệm vụ về quản lý đầu tư xây dựng và quản lý sử dụng hệ thống kết cấu hạ tầng trong các khu nhà ở. 3.4. Giải pháp phát triển các nguồn đầu tư nhà ở. Thực hiện chủ chương soá bỏ bao cấp về nhà ở, nguồn vốn phát triển nhà ở chủ yếu dựa vào khả năng của các doanh nghiệp và các đối tượng có nhu cầu về nhà ở. Hà Nội với vị trí là thủ đô, hàng năm nhận được sự đầu tư rất lớn của Nhà nước. Trong đó vốn đầu tư về nhà ở, Nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ về tài chính thông qua cơ chế chính sách huy động vốn, miễn giảm tiền sử dụng đất, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật... Nguồn vốn để thực hiện chương trình phát triển nhà ở đô thị bao gồm: + Đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị ngoài phạm vi dự án liên quan đến khả năng hoạt động các dự án phát triển nhà ở. + Cho các chủ đẩu tư vay để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu công nhân viên và người có thu nhập thấp. - Nguồn vốn huy động các tổ chức cá nhân hoạt động trên địa bàn. Thành phố luôn có chủ trương huy động sự tham gia hợp tác của các tổ chức kinh doanh nhà ở và các cá nhân trong việc xây dựng phát triển xây dựng nhà ở cho thành phố. - Thành lập quỹ phát triển nhà ở. Trong đó quỹ phát triển nhà ở được huy động từ các nguồn: Ngân sách do nhà nước cấp để hình thành vốn ban đầu, các khoản thu được tính từ tiền sử dụng đất, tiền bán nhà, thanh lý tài sản, các khoản đóng góp của các tổ chức, cá nhân và tiền huy động từ các tổ chức cá nhân trên địa bàn cả nước và nước ngoài (nếu có). Quỹ phát triển nhà ở được sử dụng vào các mục đích như: + Cho các chủ đầu tư các dự án nhà ở vay với lãi xuất thấp để đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng cơ sở trong phạm vi các dự án phát triển nhà đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. + Cho các đối tượng có nhu cầu, ưu tiên với cán bộ nhân viên vay để tiến hành cải tạo xây dựng nhà ở. 3.5. Giải pháp về phát triển các doanh nghiệp nhà ở. Củng cố và tăng cường các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở theo nguyên tắc huy động nhiều lực lượng của các thành phần kinh tế tham gia. Hiện nay trên địa bàn Hà Nội những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực phát triển nhà ở chưa nhiều và có một thực tế là các tổ chức cá nhân chưa bắt tay vào hoạt động này một cách quy mô trong thời gian gần đây chỉ xuất hiện sự tập chung nhà lẻ trong các chủ cá nhân có doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nhưng chỉ với vai trò là từ vốn nhà ở cho những người có nhu cầu về nhà ở. Tương lai chúng ta phải chú ý xây dựng phát triển các công ty, Tổng công ty phát triển nhà ở bỏ vốn đầu tư xây dựng các khu nhà ở để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng nhanh của dân cư đô thị. Tiến hành tổ chức kết hợp nghiên cứu những vấn đề lớn về kỹ thuật, công nghệ cũng như các mô hình phát triển nhà nhằm thúc đẩy sự nghiệp phát triển nhà ở. Bằng các biện pháp về vốn và những ưu tiên thành phố phải tích cực hỗ trợ phát triển các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở để các doanh nghiệp này góp phần vào việc giải quyết các nhu cầu về nhà ở đang ngày càng ra tăng mà thành phố không thể giải quyết đáp ứng các nhu cầu một cách nhanh chóng được. Bởi vậy việc tiến phát triển các doanh nghiệp nhà ở là một tất yếu và nó đã được tiến hành và phát triển rất mạnh ở các nước. Và kinh doanh nhà ở đã trở thành một nghành kinh doanh mạnh mẽ đóng góp phần lớn vào ngân sách địa phương. Kết luận Nhà ở luôn là nhu cầu cần thiết đối với mỗi gia đình, cùng với sự gia tăng dân số thì nhu cầu nhà ở cũng ngày càng tăng cao. Tình hình nhà ở hiện nay phần lớn người dân sống trong điều kiện nhà ở không đảm bảo về diện tích nhà ở cũng như các điều kiện sinh hoạt. Vì vậy đầu tư nhà ở là hết sức quan trọng. Chủ chương xoá bỏ bao cấp về nhà ở là giải pháp cứng rắn nhằm tạo ra động lực thúc đẩy sự nghiệp phát triển nhà ở. Việc chăm lo nhà ở, chỗ ở cho nhân dân trước hết thuộc về trách nhiệm của chính quyền các cấp, các cơ quan quản lý có liên quan và chính sách tạo điều kiện của Nhà nước. Bên cạnh việc triển khai thực hiện chính sách tạo điều kiện xã hội hoá trong lĩnh vực nhà ở Nhà nước có chính sách ưu đãi đầu tư đối với các hoạt động xây dựng nhà ở cho các đối tượng công nhân viên, người có thu nhập thấp. Khuyến khích đa dạng hoá các mô hình các doanh nghiệp phát triển nhà ở. Bên cạnh đó Nhà nước cần tạo điều kiện ưu đãi đầu tư cho các dự án xây dựng, phát triển nhà ở cho các vùng trọng điểm, cho người nghèo, người có thu nhập thấp. Chất lượng nhà ở Hà Nội hiện nay đang xuống cấp rất nghiêm trọng do đã quá niên hạn sử dụng và nhà chung cư. Tình trạng xây dựng nhà ở lộn xộn tự phát phá vỡ quy hoạch chung, giảm thẩm mỹ kiến trúc cùng với môi trường sống yếu kém không tạo ra được sự phát triển đồng bộ của một đô thị hiện đại theo yêu cầu đổi mới của đất nước, theo nhu cầu phát triển của thời đại. Trong thời kỳ đổi mới Công nghiệp hoá - hiện đại hoá ở thủ đô với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng buộc chúng ta phải bằng con đường phát triển nhà ở và chỉ có bằng con đường phát triển nhà ở, tăng quỹ nhà ở mới giải quyết được nhu cầu nhà ở cho dân cư đô thị./. Tài liệu tham khảo Luật đất đai. 1993; 2. Giáo trình “Nguyên lý thị trường nhà đât” - Trường ĐHKT QD - Bộ môn Kinh tế - Quản lý địa chính - PGS. TSKH. Lê Đình Thắng (Chủ biên); 3. Giáo trình “Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở” - Trường ĐHKT QD - Bộ môn Kinh tế - Quản lý địa chính - PGS. TSKH. Lê Đình Thắng (Chủ biên); 4. Tạp chí Địa Chính; 5. Tạp chí Xây Dựng; 6. Tạp chí Kiến Trúc; 7. Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010 - UBND Tp. Hà Nội; 8. Nghị định 60/ CP, 61/ CP ngày 5/ 7/ 1994. Mục lục Tài liệu tham khảo.......................................................................................38