Dự án sản xuất kinh doanh đầu tư một lần, vòng đời dự án theo tuổi thọ của thiết bị

g nhaân), toång ñònh phí bình quaân khoaûng 3.240.000.000ñ/naêm (bao goàm caû löông coâng nhaân laõnh theo thaùng). Trong caùc bieán phí saûn xuaát, coù hai chi phí quan troïng laø : ∗ Bình quaân ñeå SX moät caây ñaù phaûi toán 0.85lít daàu D.O/caây ñaù, ñôn giaù laø 4.000ñ/lít. ∗ Chi phí mua 1m3 nöôùc laø 4200ñ. 1.2 Muïc tieâu cuûa döï aùn Nhaø maùy SX Nöôùc Ñaù Myõ Haïnh seõ thay theá heä thoáng laïnh chaïy baèng daàu D.O ñaõ cuõ vaø hao toán nhieân lieäu baèng heä thoáng laïnh chaïy baèng ñieän, ñoàng thôøi thay theá quy trình laáy ñaù vaø naïp nöôùc söû duïng thuû coâng baèng heä thoáng roøng roïc baùn töï ñoäng. Vieäc ñaàu tö naøy giuùp tieát giaûm chi phí nhieân lieäu vaø taêng hieäu quaû kinh doanh. 1.2 Möùc ñaàu tö vaø nguoàn voán cuûa döï aùn : ƒ Voán Ñaàu tö: Chuû ñaàu tö thöïc hieän ñaàu tö theo hình thöùc chìa khoùa trao tay, theo ñoù möùc ñaàu tö döï kieán laø : STT TEÂN THIEÁT BÒ TRÒ GIAÙ 1 Heä thoáng laïnh chaïy baèng ñieän 3,650,000,000 2 Heä thoáng roøng roïc baùn töï ñoäng 410,000,000 3 Thieát bò hoã trôï 38,000,000 4 Chi phí laép ñaët chaïy thöû 12,000,000 Toång coäng 4,110,000,000 ∗ Heä thoáng naøy ñöôïc khaáu hao trong voøng 5 naêm. Theo tính toaùn cuûa chuyeân vieân kyõ thuaät thì sau 5 naêm giaù trò thanh lyù cuûa maùy vaøo khoaûng 450 trieäu. Ngoaøi ra heä thoáng laïnh cuõ baùn thanh lyù ñöôïc 360 trieäu ñoàng. ∗ Chuû ñaàu tö seõ vay cuûa Ngaân haøng coâng thöông laø 70% voán ñaàu tö vôùi laõi suaát 10%/naêm trong thôøi haïn 3 naêm. 1.3 Thoâng tin veà chi phí : Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 9 Sau khi ñaàu tö coù söï bieán ñoäng veà chi phí nhö sau : ∗ Trong naêm ñaàu tieân ñieän naêng tieâu hao cho 1 caây ñaù bình quaân laø 3,5KW, ñôn giaù ñieän saûn xuaát laø 900ñ/KW. Chi phí naøy taêng moãi naêm khoaûng 2%. ∗ Do söû duïng heä thoáng naïp baùn töï ñoäng neân bình quaân cöù 100 caây ñaù thì tieát kieäm ñöôïc 1.6m3 nöôùc. ∗ Vôùi heä thoáng môùi giaûm ñöôïc 4 coâng nhaân vôùi löông bình quaân thaùng cuûa moãi coâng nhaân laø 1.600.000ñ. ∗ Caùc ñònh phí khaùc khoâng thay ñoåi. 1.4 Doanh thu : Ñôn giaù baùn, coâng suaát saûn xuaát vaø tieâu thuï khoâng ñoåi sau ñaàu tö. 2. YEÂU CAÀU : ∗ Haõy tính NPV vaø IRR cuûa döï aùn. Tyû suaát chieát khaáu duøng ñeå tính NPV laø 10%. ∗ Haõy tính giaù ñieän ñieåm hoøa voán ñaàu tö (NPV = 0). Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 10 DA.5 : Döï aùn ñaàu tö SXSH coâng ty söõa AusViet Coâng ty Söõa AusViet thöïc hieän döï aùn ñaàu tö heä thoáng xöû lyù nöôùc thaûi taïi nhaø maùy, nhaèm trieån khai saûn xuaát saïch hôn ñoái vôùi coâng taùc baûo veä moâi tröôøng vaø gia taêng giaù trò kinh teá trong saûn xuaát kinh doanh. Caùc thoâng tin cuï theå nhö sau : ƒ Quy moâ vaø haïng muïc xaây döïng : Ñeå thöïc hieän caùc giaûi phaùp xöû lyù chaáùt thaûi phuïc vuï cho chöông trình saûn xuaát saïch hôn, döï aùn xaây döïng caùc haïng muïc thieát bò caàn ñaàu tö cho nhaø maùy nhö sau: ÑVT : 1.000VNÑ Trang thieát bò ÑVT Khoái löôïng Ñôn giaù Thaønh tieàn Maùy neùn khí 700 N-m3/h (25,000 USD) caùi 1 371,025 371,025 Heä thoáng töï ñoäng röûa thieát bò boä 1 1,465,000 1,465,000 Heä thoáng thu hoài nöôùc ngöng tuï vaø nöôùc saûn xuaát boä 1 250,000 250,000 Ñoàng hoà ño löu löôïng nöôùc caùi 1 50,000 50,000 Caûi taïo heä thoáng naïp lieäu boä 1 200,000 200,000 Loø hôi 3,4 taán/h caùi 1 1,200,000 1,200,000 Heä thoáng xöû lyù khoùi loø hôi boä 1 130,000 130,000 Heä thoáng beå töï hoaïi XLNT sinh hoaït (250 m3/ngaøy) boä 1 170,000 170,000 Heä thoáng xöû lyù nöôùc thaûi (700 m3/ngaøy) boä 1 3,100,700 3,100,700 Toång Giaù trò trang thieát bò tröôùc thueá 6,936,725 Heä thoáng döï kieán vaän haønh trong 7 naêm, chi phí phuïc vuï cho vieäc vaän haønh heä thoáng môùi ñaàu tö vaøo naêm thöù nhaát laø 215 trieäu ñoàng, moãi naêm taêng khoaûng 5%. ƒ Nguoàn voán döï kieán: ∗ Voán chuû sôû höõu (trieäu ñoàng) 3,410 ∗ Soá voán coøn laïi seõ ñöôïc hai nguoàn taøi trôï, Quyõ hoã trôï cuûa ADB cho vay 60% laõi suaát laø 2%/naêm trong thôøi haïn 3 naêm, Quyõ Ñaàu tö cho vay 40% vôùi laõi suaát laø 8%/naêm trong thôøi haïn toái ña laø 5 naêm. ∗ Voán vay cuûa ADB phaûi ñöôïc traû ñeàu trong 3 naêm theo keá hoaïch, voán vay Quyõ Ñaàu Tö seõ ñöôïc traû caên cöù treân nguoàn traû thu ñöôïc töø döï aùn tröø ñi phaàn traû cho ADB theo keá hoaïch. ƒ Caùc khoaûn thu hoài : Khi ñöa vaøo hoaït ñoäng vôùi saûn löôïng vaø doanh thu khoâng thay ñoåi nhö tröôùc khi ñaàu tö, theo phaân tích vaø tính toaùn cuûa caùc ñôn vò tö vaán veà kyõ thuaät, sau ñaàu tö, nhaø maùy seõ coù ñöôïc thu nhaäp töø khoaûn tieát kieäm sau: Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 11 - Thu nhaäp töø tieát kieäm nöôùc : Phaàn thu hoài hôi nöôùc ngöng tuï ñeå taùi söû duïng; vaän haønh, veä sinh nhaø xöôûng theo ñuùng quy ñònh. - Thu nhaäp töø tieát kieäm nguyeân vaät lieäu : Öôùc tính tieát kieäm ñöôïc khoaûng 20% löôïng hao huït. Bao goàm nguyeân lieäu khoâ (söõa, boät, ñöôøng, ñaäu naønh); nguyeân lieäu loûng (söõa töôi, daàu bô) - Thu nhaäp töø tieát kieäm daàu ñoát FO : nhôø coù söû duïng chaát phuï gia PW.28 Thu nhaäp haøng naêm töø tieát kieäm ñöôïc theå hieän cuï theå qua baûng sau: ÑVT Möùc TK sau ñaàu tö Ñôn giaù (1000 ñ) Thaønh tieàn Nöôùc (400 m3 x 26 ngaøy x 12 thaùng) 124.800 Phaàn thu hoài nöôùc ngöng tuï ñeå taùi söû duïng m3 56.160,00 1 56.160 Vaän haønh veä sinh nhaø xöôûng theo quy ñònh m3 68.640,00 1 68.640 Daàu FO 36.958 Phaàn tieát kieäm (10% x 1,061taán/naêm) taán 106,08 1.350 143.208 Phaàn chi phí taêng do coù xöû lyù chaát phuï gia lit (250,00) 425 (106.250) Nguyeân lieäu 1.917.240 Nguyeân lieäu khoâ - Söõa boät kg 31.200,00 30 936.000 Nguyeân lieäu khoâ – Ñöôøng kg 71.760,00 5 358.800 Nguyeân lieäu khoâ - Ñaäu naønh kg 10.920,00 6 65.520 Nguyeân lieäu loûng - Söõa töôi kg 109.200,00 3 327.600 Nguyeân lieäu loûng - Daàu Bô kg 10.920,00 21 229.320 COÄNG 2.078.998 Phaàn tieát kieäm naøy moãi naêm giaûm khoaûng 10% so vôùi naêm tröôùc. Yeâu caàu : Haõy tính hieäu quaû döï aùn (NPV, Irr) trong tröôøng hôïp ñaàu tö toaøn boä nguoàn voán CSH vaø tröôøng hôïp söû duïng cô caáu voán vay ñaõ neâu. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 12 Döï aùn ñaàu tö phaân kyø Trong chöông naøy seõ trình baøy phöông aùn taøi chính cho döï aùn ñaàu tö phaân kyø vôùi moät soá ñaëc ñieåm sau : ∗ Vôùi loaïi döï aùn ñaàu tö nhieàu kyø thöôøng laø döï aùn haï taàng voán lôùn caàn phaân kyø ñeå thöïc hieän, vöøa ñaàu tö vöøa khai thaùc kinh doanh. ∗ Coù nhöõng döï aùn maø doanh thu kyø naøy seõ laø nguoàn voán ñaàu tö cho kyø tôùi vaø tieáp tuïc sinh ra doanh thu. Do vaäy vieäc xem xeùt khaû naêng huy ñoäng voán ñeå ñaûm baûo ñaàu tö theo tieán ñoä cuõng raát quan troïng. ∗ Tính doøng tieàn cuûa döï aùn ñaàu tö nhieàu kyø laø vaán ñeà quan troïng, doøng tieàn chi ñaàu tö naêm 0 vaø nhöõng naêm tieáp theo, khieán cho doøng tieàn caân ñoái bieán ñoåi töø döông sang aâm nhieàu laàn öùng vôùi moãi kyø ñaàu tö, do vaäy vieäc tính Irr toaøn boä döï aùn vaø tính Irr theo töøng phaân kyø seõ coù sai bieät ñoâi chuùt. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 13 DA.6 Döï Aùn Ñaàu Tö Khu Coâng Nghieäp Baéc Cuû Chi ƒ Ñaàu tö nhieàu giai ñoaïn. ƒ Doanh thu nhieàu loaïi coù bieán ñoåi theo thôøi gian, chi phí bieán ñoåi theo thôøi gian. ƒ Tính NPV, IRR, thôøi gian hoaøn voán vay 1. CAÙC THOÂNG TIN CUÛA DÖÏ AÙN : (chuù yù caùc soá lieäu chæ mang tính tham khaûo, khoâng phaûi soá lieäu thaät) 1.1) MUÏC TIEÂU CUÛA DÖÏ AÙN : Xaây döïng moät khu coâng nghieäp taäp trung 275ha vôùi ñaày ñuû haï taàng vaø tieän ích coâng coäng nhaèm ñeå kinh doanh nhaø xöôûng maët baèng, kinh doanh caùc dòch vuï trong khu CN. Thu huùt caùc Nhaø ñaàu tö ñeán thaønh laäp khoaûn 100 nhaø maùy saûn suaát khoâng oâ nhieåm, taïo ra vieäc laøm cho khoaûng 40.000 lao ñoäng Ñem laïi hieäu quaû kinh teá cao hôn söû duïng ñaát noâng nghieäp, phaùt trieån kinh teá ñòa phöông. 1.2) VÒ TRÍ VAØ THÔØI GIAN XAÂY DÖÏNG : ∗ KCN Baéc Cuû Chi thuoäc xaõ Nhuaän Ñöùc Cuû Chi , caùch trung taâm TP khoaûn 35Km , caùch quoác loä 22 khoaûng 3km. ∗ Ñòa hình cuûa KCN laø vuøng ñaát roäng ñòa hình daïng ñoài goø cao ôû giöõa thoaûi veà hai phía Baéc Nam, coù cao ñoä neàn töø 9 – 14,5 m, ñoä doác neàn töø 0,3% - 7,8% . Daân cö thöa thôùt, khoâng coù coâng trình kieân coá 1.3) TOÅNG CHI PHÍ ÑAÀU TÖ VAØ PHAÂN KYØ ÑAÀU TÖ : Dieän tích khu vöïc döï aùn laø 275ha trong ñoù bao goàm : LOAÏI ÑAÁT DT (ha) TYÕ LEÄ (%) 1. Ñaát xí nghieäp coâng nghieäp & kho 178.8 65% 3. Ñaát khu ñieàu haønh 13.8 1% 4. Ñaát caây xanh & TDTT 82.5 30% 5. Ñaát giao thoâng coâng trình 11.0 4% TOÅNG COÄNG 275.0 100% ∗ Chi phí ñeàn buø döï kieán laø 60.000ñ/m2, chi phí naøy seõ ñöôïc thöïc hieän ngay khi ñaàu tö. Chi phí naøy döï kieán dao ñoäng trong khoaûn töø 50.000ñ – 70.000ñ. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 14 ∗ Toång voán ñaàu tö xaây döïng haï taàng laø 277,28 tyû ñöôïc phaân kyø ñaàu tö trong 4 naêm bao goàm caùc haïng muïc sau : Giaù tròä phaân kyø Ñaàu tö haï taàng Naêm 0 Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 TC Heä thoáng giao thoâng 35,200 26,400 17,600 8,800 88,000 San neàn 14,700 7,350 7,350 7,350 36,751 Thoaùt nöôùc 13,820 6,910 6,910 6,910 34,549 Caáp nöôùc 20,067 20,067 13,378 13,378 66,891 Heä thoáng xöû lyù nöôùc thaûi 7,739 11,609 11,609 7,739 38,696 Heä thoáng ñieän 3,360 3,360 3,360 1,120 11,201 Nhaø ñieàu haønh 1,200 1,200 Toång coäng 96,087 75,696 60,207 45,298 277,288 ∗ Nguoàn voán ÑT ban ñaàu ñeå thöïc hieän ñeàn buø giaûi toaû vaø ñaàu tö naêm 0 bao goàm : Voán Chuû Sôû Höõu Quyõ Hoã Trôï PTQG NH Ñaàu Tö & Phaùt Trieån NH khaùc Toång möùc (trieäu ñoàng) 50,000 100,000 80,000 31,086 Laõi suaát cho vay/naêm 8% 10% 12% Thôøi gian vay (naêm) 6 4 Thôøi gian aân haïn (naêm) 2 2 1 - Ghi chuù : Möùc vay cuûa NH khaùc laø möùc cheânh leäch giöûa toång nhu caàu ñaàu tö naêm 0 vaø toång voán CSH, voán vay cuûa Quyõ Hoã Trôï PTQG vaø voán vay Ngaân haøng ÑTPT. - Nhu caàu ñaàu tö caùc naêm keá tieáp seõ laáy töø nguoàn thu khaùch haøng, ñôn vò thi coâng öùng tröôùc vaø vay boå sung vôùi möùc laõi söï kieán laø 12%/naêm. 1.4 DOANH THU CUÛA DÖÏ AÙN : ƒ Theo nhu caàu ñaêng kyù vaø phaân tích döï ñoaùn thì dieän tích thueâ ñaát naêm thöù nhaát laø 21,5ha chieám 12% dieän tích ñaát cho thueâ, caùc naêm keá tieáp döï kieán dieän tích cho thueâ taêng moãi naêm laø 10% so vôùi dieän tích cho thueâ ñöôïc trong naêm tröôùc cho ñeán khi thueâ kín dieän tích 178,8ha. ƒ Thôøi gian thueâ ñaát laø 50 naêm tính töø naêm thöù nhaát, thôøi gian cho thueâ seõ giaûm töông öùng vôùi ñaát thueâ trong caùc naêm keá tieáp. ƒ Veà phöông thöùc traû tieàn thueâ, coù 2 phöông thöùc thueâ : ∗ Phöông thöùc 1 noäp toaøn boä 1 laàn cho toaøn boä thôøi gian thueâ vôùi ñôn giaù 0.4USD/m2/naêm. ∗ Phöông thöùc 2 noäp laøm 5 laàn trong 5 naêm lieân tieáp nhau, moãi naêm noäp tieàn thueâ cho 1/5 thôøi gian thueâ. Ñôn giaù laø 0.75USD/m2/Naêm. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 15 ∗ Theo thoáng keâ döï baùo, coù 50% dieän tích ñöôïc thueâ theo PT 1 vaø 50% theo PT 2. ƒ Moãi naêm ñôn vò thueâ phaûi noäp 0.2USD/m2/naêm tieàn dòch vuï khu coâng nghieäp (aùp duïng cho caû 2 phöông thöùc thueâ) vaø chæ baét ñaàu thu vaøo naêm thöù 2 tính töø khi thueâ ñaát. 1.5 CHI PHÍ HOAÏT ÑOÄNG : ∗ Löông vaø quaûn lyù phí naêm thöù nhaát laø 2,1 tyû, caùc naêm sau taêng 10% moãi naêm cho ñeán naêm thöù tö thì giöõ ñeàu khoâng taêng. ∗ Chi phí duy tu haøng naêm baèng 1% toång möùc ñaàu tö xaây döïng haï taàng khoâng tính phaàn chi phí san neàn tính ñeán thôøi ñieåm ñaàu naêm ñöôïc tính, vaø chæ baét ñaàu tính töø naêm thöù 2. ∗ Chi phí quaûng caùo trong 4 naêm ñaàu laø 400 trieäu moãi naêm. ∗ Chi phí ñeàn buø vaø san neàn ñöôïc phaân boå chi phí theo tyû leä phaàn dieän tích cho thueâ thöïc söï thu tieàn töøng naêm. ∗ Khaáu hao ñaàu tö XDHT (khoâng tính phaàn san neàn) ñöôïc khaáu hao trong 10 naêm ñoái vôùi phaàn ñaàu tö naêm 0, caùc haïng muïc ñaàu tö trong caùc naêm keá tieáp ñöôïc tính thôøi gian khaáu hao giaûm daàn töông öùng. Nhö vaäy sau 10 naêm seõ khaáu hao xong caùc haïng muïc ñaàu tö. ∗ Theo döï kieán toái ña thôøi gian thu tieàn thueâ ñaát laø 15 naêm. Do ñoù voøng ñôøi döï aùn ñöôïc tính trong 15 naêm, töø naêm thöù 16 trôû ñi xem nhö nguoàn thu dòch vuï haï taàng ñuû buø ñaép cho caùc khoaûn chi quaûn lyù vaø duy tu cô sôû haï taàng. 2. YEÂU CAÀU THÖÏC HIEÄN : ∗ Hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn (NPV vaø IRR) vôùi cô caáu voán vaø caùc döï kieán doanh thu chi phí nhö ñaõ phaân tích. Qua ñoù giaù ñaát coù theå taêng toái ña bao nhieâu vaãn ñaûm baûo hoøa voán ñaàu tö (NPV = 0). ∗ Haõy tính ñoä nhaïy hieäu quaû ñaàu tö theo söï bieán ñoåi cuûa chæ tieâu giaù ñeàn buø bieán ñoäng töø 50000ñ – 70000ñ, vaø tyû leä dieän tích cho thueâ naêm thöù nhaát dao ñoäng töø 10% - 15%. Qua ñoù keát luaän veà hieäu quaû döï aùn theo caùc khaû naêng bieán ñoäng ñaõ phaân tích. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 16 DA.7 : DÖÏ AÙN NHAØ MAÙY NÖÔÙC NGAÀM CAÙT LAÙI ƒ MUÏC TIEÂU DÖÏ AÙN : Xaây döïng moät nhaø maùy khai thaùc nöôùc ngaàm taïi khu vöïc Caùt laùi vaø heä thoáng ñöôøng oáng daãn nöôùc veà khu coâng nghieäp Nhôn Traïch nhaèm cung caáp cho nhaø maùy Ciment Sao Mai vaø caùc nhaø maùy trong khu coâng nghieäp Nhôn traïch. ƒ CHUÛ ÑAÀU TÖ : Coâng ty phaùt trieån khu coâng nghieäp Nhôn traïch. ƒ QUY MO COÂNG TRÌNH : Quy moâ khai thaùc vaø xöû lyù vôùi coâng suaát 5.000m3/ngaøy. Theo nghieân cöùu cho thaáy vôùi coâng suaát naøy tröõ löôïng khai thaùc vaøo khoaûng 25 naêm, do vaäy voøng ñôøi döï aùn ñöôïc tính laø 20 naêm. ƒ Ñòa ñieåm vaø dieän tích xaây döïng : ∗ Nhaø maùy xaây döïng caùch Höông Loä 19 khoaûng 3,5km, caùch khu coâng nghieäp Nhôn traïch 5,5km. ∗ Dieän tích xaây döïng laø 2ha bao goàm nhaø maùy vaø heä thoáng gieáng. ∗ Dieän tích ñeàn buø giaûi toûa laø 82.500m2 bao goàm khu nhaø maùy vaø tuyeán ñöôøng. ∗ Ñaàu tö theo 3 giai ñoaïn : ƒ Voán ñaàu tö (ÑVT trieäu ñoàng) giai ñoaïn 1 2 3 TC Thieát bò 3,300 3,300 Heä thoáng caáp nöôùc 3,153 2,472 1,981 7,606 Ñöôøng giao thoâng vaø coáng 8,060 1,168 - 9,228 Döï phoøng 626 332 149 1,107 Toång coäng 15,139 3,972 2,130 21,241 Coâng suaát (m3) 3000 4000 5000 Döï kieán sau 3 naêm keå töø khi ñi vaøo hoaït ñoäng seõ ñaàu tö vaøo giai ñoaïn 2, vaø naêm keá tieáp seõ ñaàu tö vaøo giai ñoaïn 3. ƒ Nguoàn voán giai ñoaïn 1 : Voán chuû sôû höõu cuûa coâng ty laø 8000 trieäu ñoàng, coâng ty ñöôïc Quyõ Hoã Trôï PTQG cho vay 6 tyû vôùi laõi suaát laø 10%/naêm trong thôøi haïn 6 naêm, aân haïn traû voán naêm thöù nhaát. Nguoàn voán coøn laïi coâng ty döï kieán huy ñoäng töø caùc ngaân haøng vôùi laõi suaát 12%/naêm trong thôøi haïn 4 naêm. ƒ Nguoàn voán giai ñoaïn 2 vaø 3 : Coâng ty döï ñònh duøng nguoàn tieàn tích luõy sau khi traû nôï ñeå ñaàu tö vaøo giai ñoaïn 2 vaø giai ñoaïn 3. Trong tröôøng hôïp khoâng ñuû voán seõ huy ñoäng voán vay vôùi laõi suaát 14%, voán vay naøy seõ ñöôïc coâng ty tích cöïc huy ñoäng traû nôï töø nguoàn thu cuûa döï aùn. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 17 ƒ Nhu caàu tieâu thuï : Theo quy hoaïch khu coâng nghieäp Nhôn Traïch thì nhu caàu tieâu thuï laø 8.000m3/ngaøy. Theo döï baùo tình hình hieän taïi vaø xu theá phaùt trieån cho thaáy khaû naêng tieâu thuï an toaøn nhö sau : Hieän taïi Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Nhu caàu 2200 2,500 3,200 4,000 5,000 6,000 Hieän nay nhaø maùy Ciment Sao Mai phaûi mua nöôùc qua xaø lan vôùi giaù 6.000ñ/m3, vaø nhaø maùy ñieän coù coâng vaên göûi Coâng ty Ñaàu Tö KCN Nhôn Traïch cho bieát raát mong ñöôïc mua nöôùc vôùi giaù 4.500ñ/m3. Coâng ty döï kieán baùn giaù nöôùc laø 5500ñ/m3. ƒ Chi phí saûn xuaát_khai thaùc : 1. Khaáu hao ñaàu tö phaàn coâng trình vaø ñöôøng oáng coù trò giaù 17.941 trieäu ñöôïc tính trong 20 naêm. Heä thoáng thieát bò coù trò giaù 3.300 trieäu ñöôïc tính khaáu hao 5 naêm, vaø ñöôïc thay theá baèng heä thoáng thieát bò coù giaù trò töông töï vaøo naêm keát thuùc khaáu haoï. 2. Chi phí nhaân coâng laø 420 trieäu ñoàng cho naêm thöù nhaát, vaø taêng 15% moãi naêm cho ñeán naêm thöù 3 thì giöõ nguyeân. 3. Chi phí quaûn lyù xí nghieäp döï kieán khoaûng 345 trieäu cho naêm thöù nhaát, vaø taêng 15% moãi naêm cho ñeán naêm thöù 3 thì giöõ nguyeân. 4. Chi phí ñieän naêng döï kieán laø 14.250.000ñ cho 10.000m3, Chi phí hoùa chaát döï kieán laø 3.300.000ñ cho 10.000m3. 5. Thueá TNDN laø 28%. Nhaø maùy ñöôïc mieãn thueá TNDN trong 2 naêm ñaàu töø khi ñi vaøo hoaït ñoäng. Yeâu caàu : a) Haõy tính hieäu quaû döï aùn theo caùc döõ lieäu ñaõ ñöôïc phaân tích cuûa döï aùn. b) Tröôøng hôïp nhaø maùy baùn nöôùc theo gía nhaø maùy Ciment Sao Mai ñeà nghò thì Vôùi giaù nöôùc thaáp nhaát laø bao nhieâu ñeå ñaûm baûo cho hoøa voán ñaàu tö (NPV = 0). c) Trong tröôøng hôïp thôøi gian khai thaùc dao ñoäng trong khoaûng töø 10 naêm ñeán 20 naêm, vaø giaù baùn nöôùc dao ñoäng töø 4.500ñ ñeán 6.000ñ, haõy tính hieäu quaû döï aùn (NPV, Irr) theo thôøi gian khai thaùc vaø giaù baùn nöôùc. d) Trong tröôøng hôïp coâng suaát tieâu thuï chæ dao ñoäng trong möùc 2.500m3/ngaøy, neáu coâng ty khoâng ñaàu tö caùc giai ñoaïn 2 vaø 3, thì döï aùn coù hieäu quaû vaø khaû naêng traû nôï khoâng. Neáu khoâng ñuû traû nôï theo tieán ñoä thì caàn taêng voán töï coù leân bao nhieâu hoaëc keùo daøi thôøi gian cho vay hoaøn voán cuûa Quyõ ñaàu Tö ra bao nhieâu ? e) Trong tröôøng hôïp ngay töø naêm thöù hai ñaõ ñaït coâng suaát tieâu thuï 5.000m3/ngaøy, vaø coâng ty ñaàu tö hoaøn chænh ngay trong giai ñoaïn 1 (23 tyû) thì döï aùn coù hieäu quaû khoâng ? Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 18 Döï aùn ñaàu tö cô sôû haï taàng theo phöông thöùc BOT Trong chöông naøy seõ trình baøy phöông aùn taøi chính cho caùc döï aùn ñaàu tö cô sôû haï taàng theo phöông thöùc BOT vôùi moät soá ñaëc ñieåm sau : ∗ Chuû ñaàu tö thöôøng laø Nhaø Nöôùc khoâng boû voán maø giao cho ñôn vò thi coâng töï boû voán ñaàu tö theo phöông aùn ñöôïc duyeät, seõ giao quyeàn ñieàu haønh kinh doanh cho ñôn vò boû voán trong thôøi gian ñuû ñeå hoaøn voán ñaàu tö vaø lôïi nhuaän hôïp lyù. ∗ Veà xem xeùt phöông aùn taøi chính, döôùi goùc ñoä ngöôøi giao thaàu seõ tính toaùn thôøi gian hoaøn voán trong söï caân nhaéc giöõa chi phí ñaàu tö, nguoàn thu, chi phí ñieàu haønh hôïp lyù. Döôùi goùc ñoä cuûa ngöôøi ñaáu thaàu, seõ tính toaùn möùc voán boû ra vaø hieäu quaû thu laïi (NPV, Irr) trong thôøi gian ñöôïc giao ñieàu haønh. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 19 DA.8 Döï Aùn Ñaàu Tö Ñöôøng Cao Toác Tp.HCM_Long Thaønh ƒ Döï aùn BOT xaây döïng cô sôû haï taàng töø nhieàu nguoàn voán. ƒ Nguoàn thu töø thu phí giao thoâng ñeå hoaøn voán ñaàu tö. ƒ Tính thôøi gian hoaøn voán ñaàu tö 1. Giôùi thieäu Döï aùn vaø caùc thoâng tin cuûa döï aùn : (chuù yù caùc soá lieäu chæ mang tính tham khaûo, khoâng phaûi soá lieäu thaät) ƒ Thaønh phoá phaùt trieån keát noái vôùi khu vöïc kinh teá troïng ñieåm phía nam, tuy nhieân ñöôøng Quoác loä 1 ñang bò quaù taûi. Döï aùn ñöôøng cao toác Tp.HCM_Long Thaønh seõ ñaùp öùng ñöôïc caùc muïc tieâu sau : - Giuùp thoâng thöông tuyeán ñöôøng mieàn taây ñi tôùi LongThaønh thoâng qua ñaïi loä Ñoâng_Taây ñi vaøo ñöôøng cao toác, giaûi toûa aùp löïc xa loä Haø Noäi - Ruùt ngaén ñöôïc ñoaïn ñöôøng töø Tp.HCM ñi ngaõ ba Giaàu Daây vaø Long Thaønh khoaûng 20Km, taêng hieäu quaû giao thoâng. - Phaùt trieån vuøng kinh teá Nhôn Traïch. ƒ Phöông thöùc khai thaùc : Phöông thöùc khai thaùc hoaøn voán ñaàu tö döï aùn laø töø thu phí giao thoâng, UBNDTP ñaõ coù coâng vaên göûi Boä Taøi Chính ñeà nghò khoaùn thu phí giao thoâng cho ñôn vò chuû ñaàu tö, Boä taøi Chính coù coâng vaên phuùc ñaùp thoáng nhaát veà nguyeân taéc khoaùn thu phí hoaøn traû voán ñaàu tö döï aùn vôùi laõi suaát tieàn vay laø 10%/naêm, thôøi gian khoaùn vaø phöông aùn thu phí seõ caên cöù vaøo löu löôïng phöông tieän xe qua laïi ñöôøng cao toác. 1.1 Toång voán ñaàu tö vaø cô caáu nguoàn voán : Nguoàn voán ñaàu tö theo keá hoaïch thöïc hieän döï aùn : Naêm 2002 2003 2004 Toång Toång voán ñaàu tö (tyû ñoàng) 160,0 408,8 159,0 727,8 Vay Quyõ Ñaàu Tö (tyû ñoàng) ñeå ñeàn buø giaûi toûa 160,0 78,8 238,8 Vay hôïp voán (tyû ñoàng) ñeå ñeàn buø giaûi toûa 70,0 70,0 Chi phí thi coâng 260,0 159,0 419,0 Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 20 Tieán ñoä ñaàu tö : Naêm 2002 2003 2004 Cô caáu nguoàn voán Quyù 4 Quyù 1 Quyù 2 Quyù 3 Quyù 4 Quyù 1 Quyù 2 Quyù 3 Quyù 4 Vay HIFU ñeàn buø giaûi toûa 160 70 8,8 Vay hôïp voán ñeàn buø giaûi toûa 20 50 Voán ñaàu tö thi coâng 130 130 109 50 Voán ñaàu tö haøng quyù 160 70 28,8 180 130 109 50 Söû duïng voán haøng naêm 160 408,8 159 1. 2. Thu phí giao thoâng : Möùc thu phí giao thoâng döï kieán nhö sau : Loaïi xe Ñôn giaù (VNÑ/xe) Xe thoâ sô 3 baùnh, xe gaén maùy 2 baùnh 1.000 Xe du lòch 15.000 Xe khaùch töø 9 choã ngoài 20.000 Xe taûi döôùi 8 taán 30.000 Xe taûi treân 8 taán 50.000 Löu löôïng xe qua tuyeán ñöôøng : Veà löu löôïng xe qua tuyeán ñöôøng ñöôïc khaûo saùt cuûa ñôn vò laäp döï aùn trong naêm 2001 theå hieän trong baûng sau : NGAØY THAÙNG NAÊM Xe 2 baùnh 116,389 3,491,667 41,900,000 Xe OÂâtoâ con 1,103 33,093 397,120 Xe khaùch töø 9 choã ngoài trôû leân 2,514 75,433 905,200 Xe taûi döôùi 8 taán 892 26,767 321,200 Xe taûi treân 8 taán 592 17,763 213,160 Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 21 Ñoái vôùi tyû leä taêng xe : Treân cô sôû caùc soá lieäu treân, coù theå nhaän thaáy möùc taêng tröôûng khoái löôïng haøng hoùa, haønh khaùch ñöôøng boä vaø soá löôïng xe cuûa caû nöôùc cuõng nhö cuûa Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong caùc naêm qua khaù cao, bình quaân taêng khoaûng 11% veà khoái löôïng vaän chuyeån vaø taêng khoaûng 40% so vôùi möùc taêng xe. Trong naêm 1996 möùc taêng tröôûng raát lôùn do kinh teá phaùt trieån raát noùng, sang 2 naêm 1997 vaø 1998 möùc taêng tröôûng ñaõ chaäm laïi do aûnh höôûng suy thoaùi khu vöïc, nhö vaäy möùc taêng tröôûng tin caäy trong caùc naêm tôùi trong khoaûng töø 5% ñeán 10%. Treân cô sôû phaân tích toác ñoä taêng tröôûng cuûa ngaønh giao thoâng vaän taûi vaø möùc taêng tröôûng chung cuûa löu löôïng xe cuõng nhö qui hoaïch giao thoâng cuûa ñòa baøn thaønh phoá, möùc taêng löu löôïng xe döï ñoaùn laø : - Töø naêm 2001 – 2005 : moãi naêm taêng tröôûng 5% so vôùi naêm tröôùc ñoù - Töø naêm 2006 – 2010 : moãi naêm taêng 3.5% so vôùi naêm tröôùc ñoù - Töø naêm 2011_2015 : moãi naêm taêng 1.75% so vôùi naêm tröôùc ñoù. - Sau naêm 2015 döï baùo löu löôïng xe baõo hoøa. 1.3 Chi phí quaûn lyù thu phí giao thoâng vaø tyû leä thaát thu : Theo coâng vaên cuûa Boä Taøi Chính veà phöông thöùc thu phí giao thoâng treân tuyeán ñöôøng xa loä thì tyû leä thu trích thu phí duøng ñeå ñieàu haønh laø 10% bao goàm 7% phuïc vuï coâng taùc thu phí vaø 3% ñeå duy tu baûo döôõng ñöôøng, do vaäy tyû leä naøy ñöôïc aùp duïng thaåm ñònh cho döï aùn ñöôøng cao toác Tp.HCM _ Long Thaønh. Ñoái vôùi möùc thaát thu phí giao thoâng : Ñeå ñaûm baûo tính khaùch quan, möùc thaát thu mieãn giaûm ñöôïc aùp duïng laø 20% cho naêm ñaàu tieân keå töø naêm môùi baét ñaàu thu phí (caên cöù theo thöïc teá cuûa thu phí cuûa caùc tuyeán ñöôøng hieän taïi). Tuy nhieân, möùc thaát thu naøy seõ ñöôïc giaûm daàn. Möùc giaûm ñöôïc ñeà nghò seõ laø 15% cuûa möùc thaát thu naêm tröôùc. Möùc giaûm naøy ñöôïc döïa treân cô sôû cuûa khaû naêng caûi tieán phöông thöùc thu phí laøm giaûm thaát thoaùt vaø tieâu cöïc trong quaù trình thöïc hieän. Ngoaøi ra, cuõng giaû ñònh raèng möùc thaát thu toái thieåu buoäc phaûi coù laø 10% vì caàn phaûi coù löôïng gia giaûm cho caùc xe mieãn thu phí nhö xe buyùt coâng coäng, xe coâng vuï, xe cöùu thöông… . Cuï theå möùc thaát thu döï kieán laø : Naêm Möùc thaát thu Naêm 2004 20% Naêm 2005 17% Naêm 2006 14% Naêm 2007 12% Töø Naêm 2008 trôû ñi 10% Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 22 Thoâng tin khaùc : ∗ Quyõ Ñaàu Tö cho döï aùn vay vôùi laõi suaát 0,75%/thaùng. ∗ Caùc ngaân haøng hôïp voán cho döï aùn vôùi laõi suaát 0.8%/thaùng. ∗ Caùc ñôn vò nhaän thaàu thi coâng seõ cho vay öùng tröôùc chi phí thi coâng vôùi laõi suaát 0.9%/thaùng. ∗ Vieäc hoaøn voán ñöôïc thöïc hieän keå töø khi baét ñaàu thu phí giao thoâng cho caùc ñôn vò cho vay vaø ñôn vò thi coâng theo tyû leä phaàn voán moãi beân tham gia. ∗ Chi phí khai thaùc thu phí giao thoâng laø 10% bao goàm 7% chi phí ñieàu haønh vaø 3% chi phí duy tu baûo döôõng ñöôøng. ∗ Laõi vay ñöôïc traû haøng quyù, khoaûn laõi seõ nhaäp voán khi chöa coù nguoàn thu töø phí giao thoâng (ñeå baûo ñaûm nguoàn traû laõi). Voán vay ñaàu tö phaùt sinh trong quyù seõ ñöôïc tính laõi trong quyù laø 50%. ∗ Thôøi ñieåm baét ñaàu thu phí laø Quyù 3 naêm 2004 sau khi ñaõ hoaøn taát tuyeán ñöôøng. ∗ Thôøi gian döï aùn laø ñeán khi hoaøn traû ñuû voán ñaàu tö theo caùc nguoàn voán cho vay. 2. YEÂU CAÀU : ƒ Haõy laäp döï toaùn veà caùc khoaûn vay, laõi phaùt sinh, thu phí traû laõi vaø nôï, vaø thôøi gian hoaøn voán theo töøng nguoàn vay. ƒ Haõy tính ñoä nhaïy thôøi gian hoaøn voán cuûa döï aùn theo söï dao ñoäng cuûa tyû leä taêng xe cuûa caùc naêm 2001 – 2005 töø 3% ñeán 8% moãi naêm, vaø ñôn giaù thu phí dao ñoäng töø 70% ñeán 120% so vôùi ñôn giaù ñang tính trong döï aùn ñöôïc xem nhö 100%. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 23 DA.9 Ñaàu tö quyeàn khai thaùc haï taàng : Döïa treân phaân tích thôøi gian hoaøn voán vôùi caùc thoâng soá öôùc tính, UBNDTP döï ñònh ñaáu thaàu thu phí baét ñaàu töø ñaàu naêm 2005. Thaønh Phoá cho pheùp coâng ty truùng thaàu ñöôïc khai thaùc trong 14 naêm vôùi caùc ñieàu kieän sau : ∗ Ñôn vò truùng thaàu phaûi traû toaøn boä voán vaø laõi cho caùc ñôn vò ñaõ tham gia ñaàu tö (theo phöông thöùc laõi phaùt sinh chöa traû nhaäp voán) laø 630 tyû ñoàng. ∗ Ñôn vò truùng thaàu phaûi ñöa theâm cho Thaønh Phoá 40 tyû ñeå Thaønh phoá tham gia hoã trôï cho döï aùn haï taàng khaùc, soá tieàn naøy seõ noäp trong 4 naêm, moãi naêm 10 tyû. ∗ Ñôn vò truùng thaàu khoâng phaûi noäp thueá TNDN. ƒ Coâng ty ñaàu tö Hoaøng Dao döï ñònh tham gia ñaáu thaàu, theo phaân tích cuûa Toå nghieân cöùu cuûa coâng ty cho thaáy : ∗ Soá löôïng xe giao thoâng theo phaân tích cuûa döï aùn laø tin caäy. ∗ Coâng ty coù theå chi 2% treân voán ñaàu tö xaây döïng haøng naêm (119 tyû) ñeå ñaûm baûo duy tu baûo döôõng con ñöôøng theo ñuùng caùc thoâng soá cuûa Thaønh Phoá thay vì laø 3%. ∗ Neáu coâng ty trang bò moät heä thoáng thieát bò kieåm soaùt trò giaù khoaûng 8 tyû (coù khaû naêng hoaït ñoäng treân 20 naêm) thì seõ giuùp cho coâng taùc vaø chi phí quaûn lyù thu phí bieán ñoåi nhö sau : − Tyû leä thaát thu vaøo khoaûng 6% treân phí thu. − Chi phí ñieàu haønh vaø löông seõ vaøo khoaûng 2.3 tyû cho naêm thöù nhaát, vaø ñaït ñoä oån ñònh keå töø naêm thöù hai laø 2,8 tyû. ∗ Voán coå ñoâng cuûa coâng ty laø 220 tyû, phaàn coøn laïi coâng ty döï ñònh vay vôùi laõi suaát 11%/naêm, thôøi haïn vay 8 naêm. Yeâu caàu : 1. Vôùi caùc ñieàu kieän ñaõ phaân tích neâu treân, haõy ñaùnh giaù hieäu quaû ñaàu tö cuûa coâng ty neáu chaáp thuaän ñaáu thaàu theo thôøi haïn 15 naêm. 2. Trong tröôøng hôïp ñaáu thaàu caïnh tranh thì coâng ty coù theå boû thaàu vôùi thôøi gian thu phí laø bao nhieâu ñeå vaãn baûo ñaûm hieäu suaát sinh lôøi cuûa voán ñaàu tö laø 12%. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 24 Tính hieäu quaû döï aùn vôùi nhieàu thoâng soá bieán ñoåi ƒ Trong vieäc xaùc ñònh hieäu quaû döï aùn, ngöôøi ta thöôøng döïa treân soá lieäu tin caäy hoaëc nhöõng soá öôùc löôïng bình quaân, ñieàu naøy seõ giuùp giaûm khoái löôïng tính toaùn. Tuy nhieân trong quaù trình phaân tích döï aùn, vôùi nhöõng thoâng soá quan troïng, moãi thoâng soá thöôøng mang nhieàu giaù trò coù theå xaûy ra theo caùc xaùc suaát, do vaäy neáu chæ tính toaùn treân moät vaøi bieán soá seõ laøm cho keát quaû mang tính chuû quan. ƒ Vieäc phaân tích ñoä nhaïy döïa treân nhieàu bieán soá vaø tình huoáng giuùp cho keát quaû tính toaùn coù ñoä tin caäy cao hôn, vieäc ñaùnh giaù seõ toaøn dieän hôn. Trong chöông naøy seõ giôùi thieäu keát hôïp caùc kieán thöùc xaùc suaát thoáng keâ, kieán thöùc phaân tích taøi chính vaø caùc haøm cuûa Excel ñeå tính hieäu quaû döï aùn döïa treân nhieàu tình huoáng vaø bieán soá. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 25 DA.10 Döï Aùn Ñaàu Tö Chôï ñaàu moái Noâng Haûi Saûn ƒ Döï aùn ñaàu tö haï taàng ñeå phaân loâ baùn neàn vaø saïp. Voøng ñôøi döï aùn phuï thuoäc vaøo thôøi ñieåm baùn heát haøng hoùa (saïp, kiot…). ƒ Coù nhieàu tình huoáng veà chi phí ñaàu tö vaø giaù baùn. ƒ Tính hieäu quaû döï aùn döïa treân phaân tích toång hôïp caùc tình huoáng. 1. Thoâng tin veà döï aùn ñaàu tö : Coâng ty Coå Phaàn Ñaàu Tö Ñòa Oác DS thöïc hieän ñaàu tö haï taàng chôï kinh doanh baùn sæ noâng haûi saûn mieàn ñoâng taïi khu vöïc Quaän Thuû Ñöùc vôùi caùc thoâng tin döï aùn nhö sau : 1.1. Thoâng tin veà chi phí ñaàu tö : Khu ñaát xaây döïng chôï coù quy moâ dieän tích gaàn 23ha, phía Ñoâng giaùp khu daân cö keá caän Lieân tænh loä 43, Taây giaùp Raïch Baø Mieâu, phía Nam giaùp Xa loä Xuyeân AÙ vaø phía Baéc giaùp khu daân cö keá caän Khu cheá xuaát Linh Trung. ƒ Hieän traïng söû duïng ñaát : STT Loaïi ñaát Dieän tích Tyû leä 1 Ñaát ôû 10.260 m2 4.46% 2 Ñaát ao + hoang hoùa 3.283 m2 1.43% 3 Ñaát ruoäng 158.774 m2 69.03% 4 Ñaát kinh möông vaø bôø ñeâ 30.639 m2 13.32% 5 Ñaát rau, maøu 4.461 m2 1.94% 6 Ñaát muøa 22.575 m2 9.82% Toång coäng 229.992 m2 100.00% ƒ Hieän traïng haï taàng kyõ thuaät: - Giao thoâng: laø khu vöïc coù caùc truïc ñöôøng giao thoâng thuaän lôïi vaø quan troïng cuûa Thaønh phoá; haàu heát caùc truïc ñöôøng chính ñeàu traûi nhöïa, caùc tuyeán ñöôøng nhaùnh laø ñöôøng caáp phoái coù löu löôïng xe khoâng nhieàu, hieän laø caùc ñöôøng ñaát. - Caáp thoaùt nöôùc: chöa coù heä thoáng caáp thoaùt nöôùc - Heä thoáng ñieän: Khu ñaát chöa coù löôùi ñieän, chæ coù löôùi ñieän quoác gia ƒ Quy hoaïch kieán truùc: Baûng caân baèng söû duïng ñaát: STT Loaïi ñaát Dieän tích (m2) Tyû leä 1 Ñaát nhaø loàng chôï 51,218 22.27% 2 Ñaát coâng trình coâng coäng 6,714 2.92% 3 Ñaát neàn nhaø phoá chôï 29,482 12.82% 4 Ñaát kho baõi caûng 12,911 5.61% Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 26 5 Ñaát khu kyõ thuaät 4,003 1.74% 6 Ñaát caây xanh 17,337 7.54% 7 Ñaát traïm xaêng 2,000 0.87% 8 Ñaát baõi ñaäu xe 20168 8.77% 9 Ñaát giao thoâng khu vöïc 73106 31.79% 10 Ñaát loä giôùi xa loä Tröôøng Sôn 13053 5.68% Toång coäng 229,992 100.00% ƒ Toång möùc ñaàu tö döï aùn: (ÑVT :1000 ñoàng) NOÄI DUNG ÑAÀU TÖ CHI PHÍ ÑAÀU TÖ 1/- Chí phí xaây döïng HTKT 62,035,270 Chi phí san laép maët baèng 26,116,900 Chi phí thoaùt nöôùc möa 2,853,500 Chi phí ñaàu tö giao thoâng 12,181,570 Chi phí ñaàu tö væa heø 5,370,600 Chi phí xaây döïng heä thoáng löôùi ñieän 5,064,200 Chi phí ñaàu tö heä thoáng caáp nöôùc 6,058,500 Cp ñaàu tö heä thoáng thoaùt nöôùc baån 4,390,000 2/- Chi phí xaây döïng coâng trình 34,295,150 Caây xanh 1,733,700 Nhaø loàng chôï 21,864,650 Kiosque leû 312,000 Caûng phuïc vuï kho baõi & khu vöïc chôï 3,326,000 Baõi ñaäu xe 7,058,800 3/- Chi phí chuaån bò ñaàu ñö 90,999,674 Cp kieán thieát cô baûn 4,393,121 Cp ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng 68,697,635 Cp ñoùng tieàn söû duïng ñaát 17,908,919 TOÅNG MÖÙC ÑAÀU TÖ 187,330,000 trong ñoù chi phí ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng coù theå bieán ñoäng theo caùc tình huoáng sau: Tình huoáng Toát khaù TB xaáu Möùc taêng chi phí 0% 15% 30% 50% ƒ Nguoàn voán ñaàu tö döï aùn: Nguoàn voán ñaàu tö coâng ty döï ñònh duøng voán CSH laø 40%, coøn 60% vay ngaân haøng trong thôøi haïn 2 naêm vôùi laõi suaát laø 12%. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 27 1.2. Nguoàn thu döï aùn vaø chi phí ñieàu haønh : Nguoàn thu döï aùn goàm: thu töø vieäc chuyeån nhöôïng neàn nhaø phoá chôï, chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng saïp chôï-kiosque, chuyeån nhöôïng ñaát kho-baõi, caây xaêng, khu haønh chính trung taâm. Döï kieán nhö sau : ƒ Soá löôïng neàn nhaø phoá chôï : Noäi dung Soá neàn (m2/neàn) Neàn nhaø kinh doanh 299 120 Neàn nhaø taùi ñònh cö 34 90 ƒ Soá löôïng saïp chôï vaø kiosque : Noäi dung Soá saïp (m2 /saïp) Saïp 336 56 Kiosque 13 16 ƒ Soá löôïng ñaát kho-baõi, caây xaêng, khu haønh chính trung taâm Noäi dung DT (m2) Kho 12.900 Baõi xe 20.168 Caây xaêng 2.000 Khu haønh chính trung taâm 4.000 ƒ Ñôn giaù kinh doanh (chöa coù thueá) ñöôïc choïn theo caùc phöông aùn sau : Xaáu TB Toát Tin caäy Giaù neàn nhaø kinh doanh 2,800,000 3,000,000 3,800,000 3,200,000 Giaù neàn nhaø taùi ñònh cö 1,600,000 Giaù ñaát kho 2,000,000 Giaù ñaát baõi 600,000 Giaù ñaát caây xaêng 2,000,000 2,000,000 2,500,000 2,200,000 Giaù ñaát khu haønh chính trung taâm 600,000 Giaù saïp loàng chôï 3,000,000 4,000,000 4,200,000 3,800,000 Giaù kiosque 2,100,000 2,500,000 3,000,000 2,800,000 Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 28 ƒ Theo döï ñoaùn coù caùc khaû naêng xaûy ra trong vieäc chuyeån nhöôïng : Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Tình huoáng toát 70% 30% Tình huoáng khaù 50% 30% 20% Tình huoáng TB 35% 30% 25% 10% Tình huoáng xaáu 25% 25% 20% 20% 10% ƒ Chi phí ñieàu haønh vaø quaûng caùo ñöôïc tính treân 5% nguoàn thu. ƒ Thueá TNDN laø 28% 2. Yeâu caàu : a) Theo caùc chuyeân vieân phaân tích, caùc loaïi ñôn giaù (theo 4 möùc xaáu, TB, Toát, Tin caäy), caùc tình huoáng chuyeån nhöôïng vaø caùc tình huoáng chi phí ñeàn buø giaûi toûa ñeàu xaûy ra vôùi xaùc suaát nhö nhau. Haõy tính NPV vaø IRR bình quaân, cao nhaát vaø thaáp nhaát cuûa döï aùn. Qua ñoù nhaän xeùt veà hieäu quaû döï aùn vaø coâng ty neân choïn phöông aùn giaù naøo. b) Vôùi thôøi haïn cho vay voán vay dao ñoäng laø 2 naêm, tyû leä voán vay dao ñoäng töø 30% - 80%. Khi ñoù tình huoáng ñôn giaù baùn vaø tình huoáng chuyeån nhöôïng naøo seõ khoâng ñaûm baûo traû ñöôïc nôï vay trong thôøi haïn quy ñònh Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 29 DA.11 Döï Aùn Ñaàu Tö Chôï ñaàu moái Noâng Haûi Saûn Sau khi phaân tích döï aùn ñaõ trình baày treân, Nhoùm chuyeân vieân laäp döï aùn quyeát ñònh choïn ñôn gia toát. Caùc tình huoáng veà tyû leä taêng ñeàn buø vaø phöông aùn baùn xaõy ra theo xaùc suaát xuaát hieän nhö sau : ƒ Tình huoáng veà ñeàn buø : Tyû leä Xaùc suaát - Tyû leä taêng ñeàn buø toát 0% 20% - Tyû leä taêng ñeàn buø Khaù 15% 30% - Tyû leä taêng ñeàn buø TB 30% 40% - Tyû leä taêng ñeàn buø xaáu 50% 10% ƒ Tình huoáng veà ñeàn buø : Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Xaùc Suaát Tình huoáng chuyeån nhöôïngToát 70% 30% 10% Tình huoáng chuyeån nhöôïng Khaù 50% 30% 20% 25% Tình huoáng chuyeån nhöôïng TB 35% 30% 25% 10% 40% Tình huoáng chuyeån nhöôïng Xaáu 25% 25% 20% 20% 10% 25% Yeâu caàu Haõy tính kyø voïng vaø ñoä leäch chuaån cuûa NPV, qua ñoù nhaän xeùt veà hieäu quaû döï aùn. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 30 DA12. DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ HD_TAXI COMPANY Hoang Dao Group coù döï aùn ñaàu tö coâng ty kinh doanh Taxi taïi Tp.HCM vôùi caùc thoâng tin nhö sau : A. Thoâng tin veà döï aùn : 1. Keá hoaïch ñaàu tö : ƒ Ñaàu Tö xe : Coâng ty seõ ñaàu tö 500 xe trong 3 naêm mua cuûa coâng ty Saøi Goøn Oâtoâ (SAGACO) vôùi giaù laø 150 trieäu ñoàng/xe. Caùc xe naøy seõ thanh toaùn cho SAGACO 30%, phaàn coøn laïi ñöôïc NH TMCP Saøi Goøn cho vay traû goùp trong 4 naêm, laõi suaát laø 12%/naêm. Caùc xe ñaàu tö bao goàm xe do coâng ty ñaàu tö vaø xe do caùc caù nhaân boû tieàu mua ñeå ñöa xe vaøo hoaït ñoäng trong coâng ty. Cuï theå keá hoaïch nhö sau : Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Soá xe ñaàu tö haøng naêm 200 200 100 Xe coâng ty mua 150 120 60 Xe do caù nhaân mua ñöa vaøo hoaït ñoäng 50 80 40 ƒ Ngoaøi ra coâng ty coøn chi ñaàu tö caùc khoaûn muïc khaùc nhö sau : Khoaûn muïc ñaàu tö Trò giaù Heä thoáng toång ñaøi 700 trieäu Heä thoáng maïng & phaàn meàm 340 trieäu Heä thoáng thieát bò VP 350 trieäu Quyeàn söû duïng maët baèng (6 naêm) 3,080 trieäu Chi phí quaûng caùo ban ñaàu 400 trieäu Chi phí chuaån bò ñaàu tö 500 trieäu Voán tieàn maët hoaït ñoäng 450 trieäu Toaøn boä chi phí ñaàu tö ngoaïi tröø khoaûn mua xe cuûa caù nhaân seõ ñöôïc Hoang Dao Group söû duïng voán chuû sôû höõu ñeå ñaàu tö. 2. Keá hoaïch kinh doanh : Coâng ty seõ thöïc hieän hình thöùc khoaùn cho caùc taøi xeá cuï theå nhö sau : ƒ Ñoái vôùi xe coâng ty, moãi ngaøy coâng ty seõ thu 250.000VNÑ/ngaøy. Moät thaùng thu 28 ngaøy, 1 naêm thu 11.5 thaùng. Trong naêm thöù nhaát seõ giaûm 50% möùc thu trong 4 thaùng ñaàu. ƒ Ñoái vôùi xe caù nhaân töï ñaàu tö, moãi ngaøy coâng ty seõ thu 80.000VNÑ/ngaøy. Moät thaùng thu 28 ngaøy, 1 naêm thu 12 thaùng. Trong naêm thöù nhaát seõ giaûm 50% möùc thu trong 4 thaùng ñaàu. ƒ Thueá VAT noäp cho caùc khoaûn thu naøy laø 10%. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 31 3. Chi phí hoaït ñoäng : Khoaûn muïc Chi phí Ghi chuù Chi baûo döôõng/xe/thaùng 0.7 trieäu Chæ tính caùc xe coâng ty Baûo hieåm xe/naêm 3 trieäu Chæ tính caùc xe coâng ty Tieàn ñieän + ñieän thoaïi + Internet /thaùng 20 trieäu Chi phí ñieàu haønh/thaùng 10 trieäu Chi quaûng caùo/naêm 100 trieäu Chi huaán luyeän + kieåm soaùt / thaùng 10 trieäu Löông Boä phaän quaûn lyù/thaùng 120 trieäu Thôøi gian khaáu hao xe 5 naêm Thôøi gian khaáu hao TSCÑ khaùc 6 naêm Voøng ñôøi döï aùn ñöôïc tính laø 6 naêm (töông ñöông vôùi quyeàn söû duïng maët baèng). YEÂU CAÀU : 1. Haõy tính hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn (NPV, IRR). 2. Haõy tính möùc thu khoaùn xe coâng ty ñieåm hoøa voán trong 2 tröôøng hôïp : - Haõy tính möùc thu khoaùn xe coâng ty vaøo naêm thöù 3 (laø naêm ñaït coâng suaát toái ña) laø bao nhieâu ñeå ñaûm baûo hoøa voán kinh doanh (lôïi nhuaän baèng 0). - Haõy tính möùc thu khoaùn xe coâng ty toaøn döï aùn laø bao nhieâu ñeå ñaûm baûo hoøa voán ñaàu tö (NPV baèng 0). 3. Theo phaân tích ñaùnh giaù veà möùc khoaùn noäp cuûa xe coâng ty vaø khoaùn noäp cuûa xe caù nhaân coù theå bieán ñoäng do coù söï caïnh tranh cuûa caùc haõng khaùc, cuï theå nhö sau : ƒ Möùc khoaùn noäp cuûa xe coâng ty (ngaøn ñoàng) Möùc khoaùn/ngaøy 200 220 250 270 300 XS saûy ra 10% 30% 40% 10% 10% ƒ Möùc khoaùn noäp cuûa xe caù nhaân (ngaøn ñoàng) Möùc khoaùn/ngaøy 50 60 70 80 100 XS saûy ra 10% 15% 25% 40% 10% Haõy tính kyø voïng vaø ñoä leäch chuaån hieäu quaû ñaàu tö cuûa döï aùn (NPV, Irr), qua ñoù ñaùnh giaù ñoä ruûi ro cuûa döï aùn vaø cho bieát döï aùn coù hieäu quaû hay khoâng ? Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 32 DA.13 DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ SAÛN XUAÁT XE MINIBUS SD.007 7_8 CHOÅ NGOÀI COÂNG TY COÅ PHAÀN SAÛN XUAÁT OÂTO SADI A.THOÂNG TIN DÖÏ AÙN : Toång Coâng ty SADI ñaàu tö nhaø maùy saûn xuaát xe oâtoâ vôùi thoâng tin sau : 1. QUY MO ÑAÀU TÖ VAØ VOÁN ÑAÀU TÖ CUÛA DÖÏ AÙN : Quy moâ ñaàu tö nhaø maùy 15 ha taïi Khu coâng nghieäp Long Thaønh ñeå SX laép raùp xe minibus 7_8 choå ngoài daïng CKD2 vôùi coâng suaát toái ña 4000 xe/naêm nhö sau : Haïng muïc Trò gia” (Trieäu ñoàng) Xaây döïng showroom & traïm baûo haønh 2,319 Heä thoáng QLCL ISO 9000 & TB vaên phoøng 1,240 Ñaàu tö heä thoáng thoâng tin quaûn lyù 1,095 Xaây döïng nhaø xöôûng 16,304 Daây chuyeàn SX laép raùp 26,460 Daây chuyeàn daäp caét Toång coäng 47,418 3. NGUOÀN VOÁN ÑAÀU TÖ : Nguoàn voán chuû sôû höõu laø 24.000.000.000VNÑ, phaàn coøn laïi seõ vay Ngaân haøng vôùi laõi suaát 12% trong thôøi haïn 5 naêm, aân haïn traû voán naêm ñaàu. 4. CHI PHÍ SX VAØ GIAÙ THAØNH CUÛA SAÛN PHAÅM : Vôùi quy moâ saûn xuaát vaø laép raùp coâng suaát toái ña laø 4000 xe minibus 7_8 choå ngoài theo coâng ngheä TQ & Korea haøng naêm coâng ty nhaäp ñoäng cô, khung, linh kieän töø TQ, Korea vaø moät soá phuï kieän saûn xuaát taïi Vieät Nam ñeå saûn xuaát laép thì chi phí SX vaø giaù thaønh moät xe nhö sau : ƒ Bieán phí bình quaân 1 xe : (USD) Cuïm linh kieän nhaäp coù thueá NK (25%) 4,650 Phuï tuøng noäi ñòa 1,071 Löông SX tröïc tieáp 288 Chi phí baùn haøng 120 Chi phí haäu maõi baûo trì 105 Toång bieán phí/xe 6,234 Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 33 ƒ ÑÒNH PHÍ CHÖA TÍNH KHAÁU HAO (ÑVT trieäu ñoàng) : Caên cöù vaøo chi phí quaûn lyù hieän taïi, vôùi quy moâ SXKD haøng naêm laø 1.500 xe thì chi phí quaûn lyù vaø quaûng caùo khuyeán maõi nhö sau : - Löông + BHXH nhaân vieân giaùn tieáp 2,931 - VP phaåm + duïng cuï 1049 - Chi phí ñieän + nöôùc 451 - Chi phí ñieän thoaïi + Net 225 - Chi phí thueâ ñaát 2,116 Toång ñònh phí/naêm 6,772 Ñònh phí seõ bieán ñoåi 15% so vôùi bieán ñoåi toång saûn löôïng saûn xuaát. ƒ Khaáu hao ñöôïc tính nhö sau : Khaáu hao nhaø xöôûng trong 15 naêm, khaáu hao thieát bò trong 7 naêm. ƒ Nhu caàu VLÑ : Ñoái vôùi Cuïm linh kieän nhaäp khaåu, nhu caàu VLÑ ñöôïc öôùc tính bình quaân 1 naêm laø 5% trò giaù nhaäp coù thueá. Ñoái vôùi chi phí khaùc (khoâng keå khaáu hao vaø laõi vay) nhu caàu VLÑ ñöôïc öôùc tính bình quaân 1 naêm laø 25%. Laõi suaát vay VLÑ laø 12%/naêm. 5. DOANH THU & THÒ TRÖÔØNG TIEÂU THUÏ SAÛN PHAÅM : Giaù baùn tröôùc thueá laø 7,448USD/xe, möùc tieâu thuï döï kieán haøng naêm döï kieán ñaït 1500 xe/naêm. YEÂU CAÀU : 1. Döïa treân caùc döõ lieäu phaân tích treân, haõy tính trong tröôøng hôïp haøng naêm SX vaø tieâu thuï 1500 xe : a. Hieäu quaû döï aùn (NPV, IRR, Thôøi gian hoaøn voán coù chieát khaáu, giaù thaønh bình quaân trong 7 naêm, giaù baùn ñieåm hoøa voán). b. Vôùi saûn löôïng xe ñaït toái thieåu laø bao nhieâu ñeå baûo ñaûm caân ñoái vôùi voán vay ñaàu tö trong 5 naêm. (Toång nguoàn thu roøng trong 5 naêm = voán vay ñaàu tö). 2. Coâng ty coù theå ñieàu chænh phöông aùn ñaàu tö saûn xuaát daïng IKD (PA_IKD), khi ñoù soá lieäu ñaàu tö kinh doanh coù ñieàu chænh nhö sau : - Ñaàu tö 1 daây chuyeàn daäp caét thuøng xe trò giaù 58,5 tyû ñoàng. Daây chuyeàn naøy ñöôïc traû goùp cho nhaø cung caáp trong 5 naêm vôùi laõi suaát 12% theo möùc dö nôï giaûm daàn. - Vôùi coâng ngheä IKD thì phaàn cuïm linh kieän nhaäp khaåu tröôùc thueá giaûm phaàn thuøng xe laø 504USD/xe, thueá nhaäp khaåu cuïm linh kieän giaûm coøn 10%. - Chi phí noäi ñòa hoùa phaàn thuøng xe laø 465USD/xe (chi phí NVL vaø bieán phí khaùc). Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 34 Döïa treân caùc döõ lieäu phaân tích treân, haõy tính : a. Hieäu quaû döï aùn (NPV, IRR, Thôøi gian hoaøn voán coù chieát khaáu, giaù thaønh bình quaân trong 7 naêm) neáu thöcï hieän Phöông aùn IKD. b. Haõy so saùnh giaù thaønh vaø hieäu quaû kinh doanh cuûa 2 phöông aùn trong tröôøng hôïp soá löôïng xe dao ñoäng töø 750 xe/naêm – 3000xe/naêm (moãi böôùc dao ñoäng 250 xe) vaø giaù baùn giaûm töø 0% - 20% so vôùi hieän taïi (moãi böôùc giaûm 2.5%). Qua ñoù chuùng ta neân choïn phöông aùn naøo trong tröôøng hôïp sau : ∗ Döï baùo veà thò tröôøng coù nhu caàu tieâu thuï raát lôùn nhöng cuõng coù aùp löïc caïnh tranh lôùn töø caùc coâng ty lieân doanh vaø xe nhaäp khaåu. ∗ Döï baùo veà thò tröôøng coù nhu caàu tieâu thuï raát lôùn nhöng aùp löïc caïnh tranh khoâng lôùn töø caùc coâng ty lieân doanh vaø xe nhaäp khaåu. ∗ Döï baùo veà thò tröôøng coù nhu caàu tieâu thuï vöøa phaûi nhöng cuõng coù aùp löïc caïnh tranh lôùn töø caùc coâng ty lieân doanh vaø xe nhaäp khaåu. ∗ Döï baùo veà thò tröôøng coù nhu caàu tieâu thuï vöøa phaûi nhöng aùp löïc caïnh tranh khoâng lôùn töø caùc coâng ty lieân doanh vaø xe nhaäp khaåu. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 35 DA.14 Tính khaû naêng traû nôï mua nhaø traû goùp ƒ Coâng ty taøi chính_kinh doanh ñòa oác Phöông Ñoâng coù dòch vuï cho vay mua nhaø, ñaát, xaây döïng nhaø ôû traû goùp, laõi vay tính theo dö nôï giaûm daàn vôùi caùc ñieàu kieän sau: ∗ Soá tieàn vay cho pheùp chieám toái ña 70% tieàn ñaàu tö ñòa oác, ngöôøi vay seõ theá chaáp baèng chính töø taøi saûn ñòa oác ñaõ mua. Tieàn vay ñöôïc quy theo USD, tyû giaù aùp duïng hieän nay laø 15.700ñ/USD. ∗ Thôøi gian cho vay töø 5 naêm ñeán 15 naêm, traû theo haøng quyù vôùi moät soá tieàn nhaát ñònh bao goàm traû laõi vaø traû voán, trong ñoù laõi vay ñöôïc tính theo dö nôï giaûm daàn. Trong thôøi gian traû goùp, neáu ngöôøi vay coù nhu caàu traû phaàn vay coøn laïi, thì Coâng ty seõ xaùc ñònh soá voán coøn phaûi traû ñeå yeâu caàu ngöôøi vay hoaøn traû vaø thanh lyù hôïp ñoàng vay. ∗ Laõi suaát cho vay laø 6%/naêm, töùc 1.5%/quyù. ƒ ƒ Khaùch haøng Ñinh Hoaøng Dao, laøm chuyeân vieân phoøng kinh doanh cuûa coâng ty DS, döï ñònh mua moät mieáng ñaát ñeå xaây bieät thöï mini taïi phöôøng Hieäp Bình Chaùnh Thuû Ñöùc theo söï moâi giôùi cuûa coâng ty Phöông Ñoâng, vôùi thoâng tin veà baát ñoäng saûn chaøo baùn nhö sau : ∗ Dieän tích loâ ñaát ñeå xaây bieät thöï cuûa khu vöïc treân coù caùc loaïi 200m2, 250m2, 300m2, 400m2. Ñôn giaù laø 2,5 trieäu/m2. Thueá tröôùc baï vaø caùc chi phí khaùc do ngöôøi baùn chòu. ∗ Chi phí xaây döïng laø 1,6 trieäu/m2, Bieät thöï coù theå xaây theo 4 kieåu, kieåu A coù dieän tích xaây döïng laø 150m2, kieåu B laø 175m2, kieåu C laø 200m2 vaø kieåu D laø 250m2. Boán kieåu naøy ñeàu phuø hôïp vôùi caùc loâ ñaát ñaõ neâu treân. Chuyeân vieân tö vaán taøi chính cuûa coâng ty Phöông Ñoâng phoûng vaán tình hình taøi chính cuûa khaùch haøng, ñöôïc bieát thu nhaäp cuûa Coâ Ñinh Hoaøng Dao nhö sau : ∗ Hieän ñang coù moät soå tieát kieäm VNÑ taïi ngaân haøng Ñaàu Tö chi nhaùnh Tp.HCM kyø haïn 1 naêm, ñeán ngaøy 30/6/2002 seõ ñaùo haïn, tieàn göûi laø 150 trieäu ñoàng, laõi suaát 0.55%/thaùng. moät soå tieát kieäm Ngoaïi Teä taïi Ngaân haøng ANZ kyø haïn 6 thaùng, ñeán ngaøy 15/6/2002 seõ ñaùo haïn, tieàn göûi laø 12.500 USD, laõi suaát 0.3%/thaùng. Coâ Dao seõ duøng toaøn boä soá tieàn naøy sau khi ñaùo haïn ñeå mua baát ñoäng saûn (bao goàm loâ ñaát vaø chi phí xaây döïng theo caùc loaïi ñaõ ñöôïc coâng ty Phöông Ñoâng lieät keâ ôû treân), soá tieàn coøn thieáu seõ vay theo chöông trình traû goùp cuûa coâng ty. ∗ Hieän nay coâ Dao coù khoaûn thu nhaäp haøng thaùng coá ñònh laø 350USD, thu nhaäp do laøm theâm theo thoáng keâ cuûa coâ trong hai naêm vöøa qua nhö sau : Thu nhaäp theâm haøng thaùng (USD) 300 350 375 400 450 Xaùc suaát xaûy ra 10% 10% 20% 40% 20% trong ñoù coâ cho bieát coù khaû naêng trích ra töø 40% ñeán 60% toång thu nhaäp ñeå traû goùp. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 36 Chuyeân vieân tö vaán taøi chính cuûa coâng ty taøi chính_kinh doanh ñòa oác Phöông Ñoâng seõ tö vaán cho khaùch haøng Ñinh Hoaøng Dao choïn löïa ñöôïc baát ñoäng saûn ñeå mua vaø thoûa caùc ñieàu kieän taøi chính cho vay vaø khaû naêng traû nôï cuûa coâ, cuï theå nhö sau : 1. Tö vaán veà baát ñoäng saûn ñöôïc choïn (dieän tích ñaát vaø dieän tích xaây döïng) : Baát ñoäng saûn ñöôïc choïn phaûi thoûa 2 ñieàu kieän sau : ƒ Ñieàu kieän 1 : Xaùc ñònh ñöôïc nhöõng baát ñoäng saûn (bao goàm loâ ñaát coù dieän tích bao nhieâu, vaø xaây theo kieåu bieät thöï naøo) ñeå baûo ñaûm soá tieàn coøn thieáu seõ vay khoâng vöôït quaù soá tieàn coâng ty Taøi Chính Phöông Ñoâng coù theå cho vay. Ñöôïc bieát theo quy ñònh veà cho vay traû goùp cuûa coâng ty thì Soá tieàn cho vay chieám toái ña 70% giaù trò baát ñoäng saûn theá chaáp, trong ñoù baát ñoäng saûn laø ñaát ñöôïc tính 100% giaù trò theo giaù mua, baát ñoäng saûn laø nhaø chæ ñöôïc tính 70% giaù trò xaây döïng. ƒ Ñieàu kieän 2 : Trong caùc baát ñoäng saûn thoûa yeâu caàu khoâng vöôït quaù soá tieàn coù theå cho vay cuûa coâng ty, Khaùch haøng muoán haõy choïn ra nhöõng baát ñoäng saûn coù soá tieàn vay dao ñoäng trong khoaûng töø 150% ñeán 200% so vôùi soá tieàn cuûa khaùch haøng töï coù boû ra mua baát ñoäng saûn ñeå baûo ñaûm an toaøn veà maët taøi chính, ñoàng thôøi coù tính tích cöïc trong vieäc huy ñoäng voán vay. 2. Tö vaán veà khaû naêng traû nôï : Trong caùc baát ñoäng saûn ñöôïc choïn do ñaõ thoûa 2 ñieàu kieän treân, Coâ Dao muoán choïn ra nhöõng baát ñoäng saûn thoûa veà khaû naêng traû nôï vay nhö sau : ƒ Ñieàu kieän 3 : Khaùch haøng Hoaøng Dao mong seõ huy ñoäng cao nhaát soá tieàn coù khaû naêng traû, nhöng vaãn baûo ñaûm khaû naêng chi traû an toaøn. Do ñoù trong caùc tröôøng hôïp baát ñoäng saûn ñaõ thoûa 2 ñieàu kieän treân, Coâ Dao yeâu caàu chuyeân vieân tö vaán choïn ra loaïi baát ñoäng saûn, thôøi gian vay vaø tyû leä trích töø thu nhaäp cuûa khaùch haøng maø coù tyû leä soá tieàn cheânh leäch giöõa soá tieàn phaûi traû goùp haøng quyù vaø soá tieàn trích töø thu nhaäp ñeå traû haøng quyù cuûa khaùch haøng laø thaáp nhaát. Ñoái vôùi caùc tröôøng hôïp baèng nhau, öu tieân choïn baát ñoäng saûn naøo coù thôøi gian traû goùp ngaén nhaát, neáu baèng veà thôøi gian thì choïn baát ñoäng saûn coù tyû leä trích thu nhaäp thaáp nhaát. ∗ Ñöôïc bieát Thôøi gian vay dao ñoäng töø 5 naêm ñeán 15 naêm, vaø tyû leä trích töø thu nhaäp dao ñoäng trong khoaûng töø 40%, 45%, 50%, 55%, 60% thu nhaäp cuûa khaùch haøng. ∗ Tyû leä cheânh leäch ñöôïc tính nhö = (soá tieàn trích haøng quyù – soá tieàn traû goùp) x 100% soá tieàn trích haøng quyù Sau khi ñaõ choïn ra ñöôïc phöông aùn thoûa ñieàu kieän 3, töông öùng vôùi soá tieàn vay vaø thôøi gian vay trong tröôøng hôïp naøy, haõy laäp baûng theå hieän soá voán vay giaûm daàn theo töøng kyø traû, ñeå khaùch haøng ñöôïc bieát vaøo baát kyø thôøi ñieåm traû goùp naøo trong thôøi gian vay, neáu khaùch haøng muoán traû döùt moät laàn ñeå heát nôï, thì soá nôï vay phaûi traû laø bao nhieâu. Höôùng daãn : Chuùng ta söû duïng haøm PMT ñeå tính ra soá tieàn traû goùp nôï vay, söû duïngTable 2 chieàu ñeå choïn ra phöông aùn (baát ñoäng saûn, thôøi gian traû goùp vaø tyû leä trích toång thu nhaäp traû nôï) thoûa ñöôïc 3 ñieàu kieän treân. Baøi Taäp DAÑT_ThS.Ñinh Theá Hieån_Page 37