Khóa luận Thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản

giảm sút giá trị. Đối với trường hợp thế chấp tài sản mà tài sản đó đang được dùng để cho thuê, cho mượn thì bên thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp về tài sản đó đang được cho thuê, cho mượn, về quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản thế chấp được thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo cho những người nhận thế chấp sau biết về việc tài sản đó đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Tuy nhiên, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, qui định này không áp dụng với tài sản là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh hoặc tài sản khác mà bên nhận thế chấp đồng ý. Nếu bên thế chấp được phép bán tài sản thế chấp thì nghĩa vụ được bảo đảm sẽ trở thành nghĩa vụ không được bảo đảm, vì tài sản lúc này không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nữa, quyền sở hữu tài sản được chuyển giao cho người thứ ba. Qui định này nhằm bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp. 1.5.2. Quyền của bên thế chấp (Điều 349 Bộ Luật Dân Sự 2005). Bên thế chấp tài sản được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận. Tuy nhiên, việc khai thác công dụng tài sản của bên thế chấp phải bảo đảm tài sản thế chấp không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Bên thế chấp tài sản không chỉ có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp mà còn có quyền đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản. Điều 27 NĐ 163/2006/NĐ-CP quy định “bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó”. Nếu tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, bên thế chấp có quyền được bán, thay thế tài sản đó. Đây là qui định mới của Bộ Luật Dân Sự 2005, để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh bên thế chấp được phép bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển nhằm bảo toàn giá trị tài sản đó. Qui định này không hạn chế và ảnh hưởng tới quyền lợi của bên nhận thế chấp vì pháp luật có qui định “Số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán” (Điều 349 BLDS 2005) Trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý, bên thế chấp được quyền bán, trao đổi, tặng cho những tài sản không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh. Nếu không có sự đồng ý của bên thế chấp, mà bên nhận thế chấp vẫn cố tình bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp đó thì hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp sẽ vô hiệu. Bên thế chấp có quyền được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp. Việc cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp không làm chấm dứt quyền sở hữu của bên thế chấp và để bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp cũng như người thứ ba, bên thế chấp phải thông báo cho người thứ ba biết về tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc cho thuê, mượn tài sản đó. Trong trường hợp tài sản thế chấp được giao cho người thứ ba giữ thì bên thế chấp được nhận lại tài sản thế chấp đó từ người thứ ba và quyền này được đặt ra khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. 1.5.3. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản (Điều 350 Bộ Luật Dân Sự 2005) Về bản chất biện pháp thế chấp không có sự chuyển giao tài sản, bên nhận thế chấp không trực tiếp quản lý tài sản thế chấp mà chỉ nắm giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó. Việc các bên thoả thuận giao giấy tờ về tài sản cho bên nhận thế chấp giữ nhằm bảo đảm quyền lợi của bên có quyền, hạn chế việc bên thế chấp tự ý chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác, qua đó bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ được thực hiện. Khi bên thế chấp hoàn trả đầy đủ các khoản vay được bảo đảm thì hợp đồng thế chấp sẽ chấm dứt hiệu lực. Bên nhận thế chấp không phải là bên có quyền đối với bên thế chấp nữa. Do đó, không có quyền chi phối đối với tài sản thế chấp và phải có nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp mà bên thế chấp đã chuyển giao. Bên nhận thế chấp phải có nghĩa vụ yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, tài sản thế chấp bị xử lý, biện pháp thế chấp bị huỷ bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. 1.5.4. Quyền của bên nhận thế chấp (Điều 351 Bộ Luật Dân Sự 2005) Trong trường hợp bên thế chấp cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp và đã thông báo cho bên thuê, bên mượn về tài sản dùng để thế chấp, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản nếu như việc sử dụng đó làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản. Bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác công dụng tài sản thế chấp. Trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị do việc khai thác và sử dụng, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản. Khi có sự vi phạm nghĩa vụ bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp, yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao lại tài sản đó để xử lý. Bên nhận thế chấp sẽ hưởng quyền ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được do xử lý tài sản thế chấp so với các chủ nợ không có bảo đảm khác. 1.5.5. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp (Điều 352, Điều 353 Bộ Luật Dân Sự 2005) Trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp không có điều kiện quản lý tài sản thế chấp. Các bên có thể thoả thuận giao tài sản thế chấp đó cho người thứ ba giữ. Pháp luật dân sự có qui định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Người thứ ba có nghĩa vụ phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. Trong thời gian giữ tài sản thế chấp nếu tài sản thế chấp bị mất, bị giảm sút giá trị hoặc mất giá trị mà nguyên nhân là do lỗi của người thứ ba, thì người thứ ba phải có trách nhiệm bồi thường. Trường hợp các bên có thoả thuận thì trong thời gian quản lý tài sản thế chấp người thứ ba sẽ được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi tức từ tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu như việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của người thứ ba có thể dẫn đến làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp thì các bên trong hợp đồng thế chấp có quyền yêu cầu người thứ ba không được tiếp tục khai thác tài sản nữa. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có quyền được hưởng thù lao và các chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản mà mình đã bỏ ra trong quá trình giữ tài sản. Khi nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành hoặc khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì người thứ ba giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ phải giao lại tài sản thế chấp cho bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp để xử lý. 1.6. Chấm dứt và xử lý tài sản thế chấp 1.6.1. Chấm dứt thế chấp Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản, cho nên khi nghĩa vụ trả nợ được thực hiện, hợp đồng vay tài sản chấm dứt thì hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt. Điều 357 Bộ Luật Dân Sự qui định các trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản. Việc thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, do đó, khi nghĩa vụ trả nợ được hoàn thành thì thế chấp tài sản đương nhiên sẽ chấm dứt. Nghĩa vụ trả nợ chấm dứt có thể do bên thế chấp đã thực hiện đầy đủ việc hoàn trả nợ cho chủ nợ, cũng có thể do các bên thoả thuận hoặc nghĩa vụ trả nợ được bù trừ … Tài sản thế chấp sẽ không bị đem xử lý. Việc thế chấp tài sản cũng có thể chấm dứt nếu như các bên thoả thuận sẽ huỷ bỏ biện pháp thế chấp hoặc thay thế biện pháp thế chấp bằng một biện pháp bảo đảm khác. Trong trường hợp tài sản thế chấp đã được xử lý thì thế chấp tài sản cũng đương nhiên chấm dứt bởi tài sản thế chấp không còn. Việc thế chấp tài sản chấm dứt khi các bên có thoả thuận. Thoả thuận này của các bên phải được tôn trọng. 1.6.2. Xử lý tài sản thế chấp Quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền của bên nhận thế chấp và quyền này chỉ được đặt ra khi phát sinh các căn cứ theo qui định của pháp luật hoặc thoả thuận của các bên. Điều 56 NĐ 163/2006/NĐ-CP qui định các trường hợp xử lý tài sản thế chấp. - Tài sản thế chấp được xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Như vậy trong trường hợp pháp luật có qui định hoặc các bên trong hợp đồng vay tài sản có thoả thuận về thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà khi thời hạn đã đến, bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc tuy có thực hiện nhưng không đầy đủ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ và có quyền yêu cầu thanh toán trước so với các chủ nợ không có bảo đảm khác. - Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc qui định của pháp luật. Qui định thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhằm bảo đảm quyền lợi của bên chủ nợ và ràng buộc trách nhiệm bên vay nợ. Tuy nhiên, trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ đó không phải bên có nghĩa vụ nào cũng có ý thức thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo qui định của pháp luật hoặc thoả thuận của các bên như bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, sử dụng vốn vay đúng mục đích...Trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ đó thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. - Pháp luật qui định tài sản thế chấp phải được xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Đó là trường hợp một tài sản thế chấp được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, trong đó có nghĩa vụ đã đến hạn thì các nghĩa vụ khác mặc dù chưa đến hạn nhưng được coi là đã đến hạn, tài sản thế chấp sẽ được đem xử lý để thanh toán khoản nợ đến hạn và chưa đến hạn. Ngoài ra các bên có thể thoả thuận các trường hợp khác xử lý tài sản thế chấp phù hợp với qui định của pháp luật Việc xử lý tài sản thế chấp liên quan đến quyền lợi của các bên trong hợp đồng, do đó việc xử lý tài sản thế chấp phải dựa trên nguyên tắc luật định. Trong đó sự thoả thuận của các bên là nguyên tắc đặt lên hàng đầu. Trường hợp các bên không có thoả thuận thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá theo qui định của pháp luật. Điều 355 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo qui định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ”. Bán đấu giá tài sản là phương thức tốt nhất bảo đảm lợi ích của các bên. Qua phương thức bán đấu giá, quyền lợi của bên nhận thế chấp được bảo đảm một cách nhanh chóng, tránh được sự rườm rà, phức tạp của những thủ tục hành chính. Đối với bên thế chấp, nếu tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức bán đấu giá thì giá trị tài sản luôn được bảo đảm ở mức độ cao nhất so với các hình thức xử lý khác. Tài sản thế chấp phải được xử lý một cách khách quan, công khai và minh bạch. Người xử lý tài sản thế chấp có thể là bên nhận thế chấp hoặc người được bên nhận thế chấp uỷ quyền, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 2. Một số trường hợp cụ thể của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ 2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất Điều 715 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Do đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. * Về nguyên tắc và điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, được quyền khai thác, thế chấp, góp vốn, cho thuê, thừa kế … quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, do đó thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay, nhất là hợp đồng tín dụng được sử dụng khá phổ biến. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất đều có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có điều kiện sau: “Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất, đất được thế chấp quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) * Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm hai chủ thể: bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, có thể là Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam, cá nhân. Luật Đất đai 2003 qui định: “Tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn” [12, trang 125]. “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải đất thuê, được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế, cá nhân để vay vốn sản xuất kinh doanh [12, trang 130]. Bên thế chấp quyền sử dụng đất, trước đây Bộ Luật Dân Sự 1995 qui định chỉ có hộ gia đình, cá nhân mới được quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Qui định này hạn chế quyền của các chủ thể là tổ chức, gây khó khăn cho tổ chức kinh tế khi cần vốn để sản xuất kinh doanh, khắc phục nhược điểm đó, luật đất đai 2003 đã mở rộng phạm vi chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. * Đối tượng thế chấp và hình thức thế chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản. Nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, trong đó, “đối tượng của nó là toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất” [16, trang 354]. Quyền sử dụng đất được coi là đối tượng đặc biệt, người sử dụng đất không phải là người sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Bộ Luật Dân Sự 1995 qui định, quyền sử dụng đất được thế chấp căn cứ vào mục đích sử dụng đất gồm các loại đất sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở. Luật đất đai 2003, đã mở rộng quyền sử dụng đất được thế chấp căn cứ vào nguồn gốc đất và nguồn gốc tài chính người sử dụng đất trả cho Nhà nước. “Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước” [12, trang 124-125]. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê [12, trang 130]. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với đất được chuyển mục đích từ đất không thu tiền sử dụng sang đất có thu tiền sử dụng [12, trang 132-133]… Việc mở rộng quyền sử dụng đất được thế chấp, một mặt giúp cho người sử dụng đất tận dụng tối đa được công dụng của đất, mặt khác có thể đáp ứng nhu cầu về vốn, phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của bên thế chấp. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải làm thủ tục đăng ký tại uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo qui định của pháp luật về đất đai [15, trang 353]. * Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp (Điều 717, Điều 718 Bộ Luật Dân Sự 2005). Trong thời hạn hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất vẫn tiếp tục sử dụng đất, khai thác đất, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được nếu các bên không có thoả thuận khác. Bên thế chấp quyền sử dụng đất khi thế chấp quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc bên nhận thế chấp giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm hạn chế việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đã thế chấp cho người khác. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất đó là hợp pháp. Để bảo đảm quyền lợi của các bên, cũng như quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức có liên quan, bảo đảm hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Bên thế chấp có nghĩa vụ đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt. Việc sử dụng đất không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị quyền sử dụng đất, tuy nhiên, không vì thế người sử dụng đất có thể tự ý sử dụng đất. Bên thế chấp phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Trong trường hợp, bên nhận thế chấp đồng ý thì bên thế chấp có quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp. Khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ, bên thế chấp có quyền nhận lại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất đã giao cho bên nhận thế chấp. - Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (Điều 719, Điều 720 Bộ Luật Dân Sự) Quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn, có thể dùng để bảo đảm nhiều khoản vay. Nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ không đăng ký thế chấp thì quyền lợi của bên nhận thế chấp sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, để hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra, bên nhận thế chấp cũng phải có nghĩa vụ đăng ký thế chấp cùng với bên thế chấp. Để bảo đảm cho tài sản thế chấp không giảm sút hoặc mất giá trị, trong thời hạn thế chấp bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp sử dụng đất đúng mục đích, bảo vệ, giữ gìn đất nhằm bảo toàn giá trị của đất. Khi nghĩa vụ trả nợ hoàn thành, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ hoàn trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp. Trong trường hợp có sự vi phạm nghĩa vụ, quyền sử dụng đất phải đưa ra xử lý, bên nhận thế chấp được quyền ưu tiên thanh toán trước từ khoản tiền xử lý tài sản so với các chủ nợ không có bảo đảm khác. * Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp Quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp chỉ phát sinh hiệu lực trên thực tế, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đầy đủ. Theo qui định pháp luật dân sự, các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được phép thoả thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Khi thoả thuận về phương thức xử lý quyền sử dụng đất, các bên phải căn cứ vào các qui định của pháp luật sao cho thoả thuận đó không trái với nguyên tắc chung của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Trong trường hợp các bên không thoả thuận được phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo qui định pháp luật. Điều 721 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “trong trường hợp các bên không có thoả thuận hoặc quyền sử dụng đất không xử lý theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại toà án”. 2.2. Thế chấp tàu bay, tàu biển 2.2.1. Thế chấp tàu bay Điều 28 Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2006 qui định “các biện pháp bảo đảm bằng tàu bay bao gồm: cầm cố, thế chấp”. Trong trường hợp bên thế chấp có nhu cầu về vốn để phát triển sản xuất kinh doanh, có thể dùng tàu bay để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của mình. Tuy nhiên không phải bất cứ tàu bay nào cũng có thể là đối tượng thế chấp. Tàu bay là đối tượng thế chấp theo qui định pháp luật Việt Nam là tàu bay mang quốc tịch Việt Nam, không phụ thuộc chủ sở hữu tàu bay đó là tổ chức, cá nhân Việt Nam hay tổ chức, cá nhân nước ngoài. Việc thế chấp tàu bay theo qui định pháp luật Hàng không được hiểu là thế chấp đối với thân tàu bay, các động cơ của tàu bay và các thiết bị khác được sử dụng trên tàu bay đó, không phụ thuộc vào việc đã lắp đặt trên tàu bay hay tạm thời tháo khỏi tàu bay (trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác). Hình thức, thế chấp tàu bay phải lập thành văn bản và phải đăng ký thế chấp. Điều 12 NĐ163/2006/NĐ-CP qui định các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm trong đó có “thế chấp tàu bay, tàu biển”. Ngoài ra, việc thế chấp tàu bay cũng phải được ghi vào sổ đăng ký tàu bay của cục hàng không Việt Nam. 2.2.2. Thế chấp tàu biển Khoản 1 và khoản 4, Điều 33 Bộ Luật Hàng Hải Việt Nam qui định “thế chấp tàu biển là việc chủ tàu dùng tàu biển thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” và “các qui định về thế chấp tàu biển có thể áp dụng đối với tàu biển đang đóng”. Để thế chấp tàu biển chủ sở hữu tàu biển phải tuân theo các qui định của Bộ Luật Hàng Hải: Chủ sở hữu chỉ được thế chấp tàu biển sau khi đã đăng ký vào sổ đăng ký tàu biển quốc gia và được cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực cấp giấy chứng nhận đăng ký tàu biển. Trong thời hạn thế chấp, nếu không được sự đồng ý của người nhận thế chấp, bên thế chấp không được tự ý chuyển quyền sở hữu tàu biển cho người khác. Bên thế chấp có quyền dùng một tàu biển để bảo đảm nhiều khoản vay nếu tàu biển có giá trị lớn hơn tổng giá trị các khoản vay (nếu trường hợp các bên có thoả thuận khác) Bên thế chấp phải có nghĩa vụ mua bảo hiểm cho tàu biển, vì tàu biển là tài sản có giá trị lớn đồng thời để khắc phục rủi ro do nguyên nhân khách quan gây ra mà các bên không có khả năng hoặc không thể khắc phục được. Bên nhận thế chấp khi nhận thế chấp tàu biển, có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao cho mình bản sao chứng nhận đăng ký tàu biển của tàu biển thế chấp. Điều 35 Bộ Luật Hàng Hải qui định: “Việc thế chấp tàu biển có hiệu lực sau khi ghi trong sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam”. “Thế chấp tàu biển” thuộc trường hợp phải đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm theo qui định Điều 12 NĐ 163/2006/NĐ-CP. Hợp đồng thế chấp tàu biển chấm dứt khi các bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, tàu biển thế chấp được đem xử lý. Quyền xử lý tàu biển thế chấp chỉ đặt ra khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ. Trường hợp các bên cùng nhận thế chấp một tàu biển, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp. 2.3. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Bộ Luật Dân Sự 1995 không qui định về việc dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Nghị định 165/1995/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, cho phép các bên thoả thuận về việc dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Đây là một qui định mới, qui định này đã mở rộng đối tượng thế chấp. Vậy tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản nào. Điều 4 NĐ 163/2006/NĐ-CP qui định “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã hình thành vào thời điểm giao dịch bảo đảm được giao kết nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Tài sản hình thành trong tương lai có thể là động sản, hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng …Để xác định một tài sản có phải là tài sản hình thành trong tương lai hay không, tiêu chí duy nhất để xác định là thời điểm tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm, “tại thời điểm đang xét tài sản đó chưa hình thành” [31]. Ví dụ: Nguyên liệu chưa tạo nên thành phẩm, công trình đang xây dựng … hoặc vật hiện có nhưng thể hiện trên giấy tờ theo ý chí của người mua. Ví dụ: di sản thừa kế chưa chia, hàng hoá chưa nhập kho nhưng quyền sở hữu đối với những tài sản đó của bên thế chấp sẽ được xác lập trong tương lai gần. Chủ sở hữu tài sản hình thành trong tương lai có thể dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp bảo đảm cho khoản vay. Việc dùng tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong các quan hệ vay, đặc biệt là trong quan hệ tín dụng. Việc thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng là một dạng thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai. “Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay tổ chức tín dụng” [20]. Các tổ chức tín dụng có quyền cấp tín dụng cho khách hàng đáp ứng nhu cầu mua sắm một tài sản của khách hàng và để bảo toàn số vốn cho vay, tổ chức tín dụng có thể yêu cầu khách hàng dùng chính tài sản đã mua từ tiền vay làm tài sản bảo đảm cho khoản đã vay của tổ chức tín dụng [31]. Để tài sản hình thành trong tương lai trở thành đối tượng được dùng để bảo đảm tiền vay, bên thế chấp phải có căn cứ chứng minh tài sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc sở hữu của mình để tổ chức tín dụng chấp nhận làm tài sản thế chấp. Trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì khi bên thế chấp có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm thì bên nhận thế chấp cũng có một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Ví dụ: Ngân hàng nhận bảo đảm bằng công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khi bên thế chấp hoàn thành hạng mục nào của công trình, ngân hàng có ngay quyền xử lý đối với hạng mục đó. Việc dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ phải lập thành văn bản, khi có yêu cầu hợp đồng thế chấp được công chứng chứng thực. Khi nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, giám sát quá trình hình thành tài sản. Tuy nhiên, việc kiểm tra, giám sát không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản. Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ kể cả trong trường hợp tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu theo qui định của pháp luật mà bên thế chấp chưa đăng ký quyền sở hữu. Ví dụ: Ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng cho Nguyễn văn B vay tiền xây nhà ở và nhận bảo đảm bằng chính ngôi nhà sẽ được xây dựng. Khi Nguyễn văn B vi phạm nghĩa vụ, Ngân hàng có quyền xử lý ngôi nhà để thu hồi nợ, kể cả khi Nguyễn văn B chưa làm thủ tục cấp sổ hồng. 2.4. Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ và thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ trả nợ 2.4.1. Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ Bộ Luật Dân Sự 1995 Điều 329 qui định “Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự …” Qui định này có nhiều hạn chế, bởi vì chỉ có những bất động sản có đăng ký quyền sở hữu mới được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, còn những tài sản khác dù có giá trị lớn như dây chuyền sản xuất, máy móc thiết bị … nhưng nếu không phải là bất động sản vẫn không được đem thế chấp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Điều 324 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có qui định khác”. Qui định giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, không có nghĩa là tài sản bảo đảm bắt buộc phải có giá trị hớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Điều 5 NĐ 163/2006/NĐ-CP qui định “Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự … các bên có thể thoả thuận dùng một tài sản nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có qui định khác”. Như vậy, một tài sản dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ không phụ thuộc vào tài sản đó là động sản hay bất động sản, tài sản đó có đăng ký quyền sở hữu hay không đăng ký quyền sở hữu. Trong trường hợp dùng một tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ, bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho những người nhận thế chấp sau biết về tài sản thế chấp đang được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khác, nếu không thông báo thì phải chịu trách nhiệm. Việc dùng một tài sản thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ trả nợ sẽ phát sinh hậu quả pháp lý là: nếu một trong các nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm, thì các nghĩa vụ còn lại được coi như đến hạn. Tài sản thế chấp được đưa ra xử lý, khoản tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp sẽ được thanh toán cho các bên cùng nhận bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong trường hợp, các bên vẫn muốn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chưa đến hạn thì phải thay thế bằng một tài sản thế chấp khác hoặc bằng một biện pháp bảo đảm khác. Về hình thức, việc thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ phải lập thành văn bản, và phải đăng ký thế chấp theo qui định pháp luật. Điều 2 NĐ 08/2000/NĐ-CP qui định các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó “Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thuộc trường hợp phải đăng ký”. Do tài sản thế chấp dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ khác nhau, với các chủ nợ độc lập cho nên mỗi lần thế chấp đều phải tuân theo các hình thức luật định. 2.4.2. Thế chấp nhiều tài sản bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự Trong trường hợp, bên nhận thế chấp cho rằng việc thế chấp một tài sản chưa bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ được thực hiện, còn bên thế chấp mong sao có thể đạt được mục đích của mình. Do đó hai bên thoả thuận thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ. Điều 347 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Trong trường hợp thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Các bên có thể thoả thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ”. Thoả thuận của các bên phải được tôn trọng và ghi rõ trong hợp đồng phần nghĩa vụ được bảo đảm bằng mỗi tài sản. Việc thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm một nghĩa vụ, các bên có thể thoả thuận lập một hợp đồng thế chấp hoặc nhiều hợp đồng thế chấp khác nhau. Hợp đồng thế chấp phải lập thành văn bản. Khi tài sản thế chấp được đưa ra xử lý để thực hiện nghĩa vụ đến hạn thì bên nhận thế chấp có quyền lựa chọn một tài sản cụ thể trong số tài sản thế chấp để xử lý, trừ trường hợp các bên có thoả thuận về thứ tự xử lý tài sản thế chấp. CHƯƠNG III THỰC TRẠNG THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRẢ NỢ VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 1. Thực trạng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ 1.1. Đối tượng thế chấp 1.1.1. Đối với tài sản thế chấp là quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất Theo quy đinh của pháp luật, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu của của người thứ ba hoặc thuộc sở hữu của nhiều người, khi tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản phải có sự đồng ý của người thứ ba và các đồng chủ sở hữu. Tuy nhiên, thực tế áp dụng vẫn còn vi phạm. Nhất là trường hợp tài sản thế chấp thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng. Theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình, khi đem thế chấp những tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng (như nhà ở, ô tô…) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Nhưng có nhiều trường hợp bên thế chấp dùng tài sản chung để thế chấp mà không có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Điển hình là vụ kiện đòi nợ giữa: “ Nguyên đơn : bà Nguyễn Thị Hồng trú tại quận hoàn kiếm, Hà Nội. Bị đơn: anh Mai Văn An trú tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Do quen biết, anh An vay bà Hồng một khoản tiền là 50 triệu đồng để góp vốn cùng bạn học cũ buôn bán gỗ, có viết giấy thế chấp cho bà Hồng một ngôi nhà đứng tên anh là chủ sở hữu (nhà này do bố của anh An trước khi chết lập di chúc để lại cho hai vợ chồng anh An làm nơi buôn bán, nhưng khi làm thủ tục sang tên trước bạ, vì anh An là chủ hộ nên chị Thanh vợ anh An để anh An đứng tên chủ sở hữu nhà). Khi đến hạn trả bà Hồng đòi nợ gồm cả gốc và lãi nhưng do kinh doanh thua lỗ, anh An không trả đươc nợ. Bà Hồng khởi kiện lên toà án quận Hai Bà Trưng yêu cầu xử lý ngôi nhà thế chấp để thanh toán nợ cho bà. Bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng ra quyết định: buộc anh An phải trả toàn bộ số nợ gồm cả gốc và lãi cho bà Hồng, xử lý tài sản thế chấp là ngôi nhà của anh An để thu hồi nợ theo Điều 359 Bộ luật Dân sự 1995, kê biên tài sản thế chấp để bảo đảm thi hành án. Chị Thanh kháng cáo lên Toà án nhân dân thành phố Hà Nội. Bản án dân sự phúc thẩm của Toà án nhân dân thành phố Hà Nội ra quyết định: huỷ một phần bản án dân sự sơ thẩm về việc xử lý tài sản thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp nhà giữa anh An và bà Hồng vô hiệu vì nhà thế chấp là tài sản chung của vợ chồng anh An, chị Thanh vợ anh An không biết gì về việc thế chấp này, kê biên tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng anh An để đảm bảo thi hành án”( Nguồn: “ thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Việt Nam và cộng hoà Pháp” - Hoàng Thị Hải Yến, luận văn thạc sĩ luật học 2004) Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, điều kiện cần thiết để thế chấp đó là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qui định này gây không ít khó khăn cho người sử dụng đất khi muốn thế chấp quyền sử dụng đất. Bởi vì còn nhiều trường hợp hộ gia đình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù họ đã sử dụng đất trên thực tế. 1.1.2. Trong trường hợp thế chấp một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ trả nợ Điều kiện đầu tiên đó là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và phải có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Như vậy, tài sản nào đã đăng ký quyền sở hữu thì mới được bảo đảm nhiều nghĩa vụ cho dù tài sản đó có giá trị rất lớn. Qui định này hạn chế khả năng sử dụng tài sản của bên thế chấp, giá trị tài sản không được phát huy, qua đó hạn chế khả năng giải quyết nhu cầu về vốn của bên thế chấp. Bởi vì, trên thực tế dù tài sản có giá trị lớn nhưng không có đăng ký quyền sở hữu theo qui định pháp luật thì chỉ có thể bảo đảm cho một nghĩa vụ mà thôi. 1.2. Đăng ký thế chấp Trường hợp đăng ký thế chấp một tài sản bảo đảm nhiều khoản vay, Nghị định 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 178/1999/NĐ-CP qui định: Một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trả nợ tại tổ chức tín dụng phải đáp ứng điều kiện qui định, trong đó, điều kiện đầu tiên là: “Các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản này đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm …” Theo qui định này thì dù tài sản được bảo đảm cho khoản vay lần đầu hay các khoản vay tiếp theo thì hợp đồng thế chấp đó đều phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế việc hướng dẫn các chủ thể về đăng ký thế chấp một tài sản bảo đảm cho những khoản vay tiếp theo tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở các địa phương lại không nhất quán, “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương này yêu cầu ngân hàng và khách hàng phải lập phụ lục bổ sung về việc thế chấp bảo đảm cho những khoản vay sau kèm theo hợp đồng thế chấp đã đăng ký trước đó. Trong khi đó cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở địa phương khác lại hướng dẫn khách hàng và ngân hàng phải lập hợp đồng thế chấp mới chứ không được lập phụ lục kèm theo hợp đồng thế chấp đã đăng ký. Thậm chí có cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số địa phương (Kiên Giang, An Giang) không thực hiện việc đăng ký” [29]. Những qui định mâu thuẫn này đã gây khó khăn cho các chủ thể trong việc đăng ký thế chấp, do đó, cần phải có văn bản pháp luật mới, trong đó qui định cụ thể về thủ tục thế chấp một tài sản bảo đảm cho nhiều khoản vay. Qui định đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn có nhiều bất cập và vướng mắc. Điều 13 Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về Đăng ký giao dịch bảo đảm qui định: “Thời hạn có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm là 5 năm kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp các bên có yêu cầu xoá đăng ký trước thời hạn hoặc có yêu cầu đăng ký gia hạn, thời hạn của mỗi lần đăng ký gia hạn là 5 năm” Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy có những hợp đồng vay vốn có thời hạn trên 5 năm. Ví dụ: Hợp đồng cho vay tiêu dùng mua sắm nhà ở, hay hợp đồng tín dụng cho vay theo dự án đầu tư. Như vậy không thể tránh khỏi trường hợp sẽ phát sinh các giao dịch bảo đảm có thời hạn trên 5 năm để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng. Giao dịch bảo đảm chỉ có hiệu lực trong thời hạn 5 năm kể từ ngày đăng ký, trong khi đó có những hợp đồng vay vốn có thời hạn trên 5 năm, điều đó có nghĩa là trong khi hợp đồng tín dụng vẫn còn hiệu lực thì giao dịch bảo đảm đã hết hiệu lực. Vấn đề đặt ra ở đây là các bên trong hợp đồng cần phải gia hạn hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005, hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, không hướng dẫn việc gia thời hạn hiệu lực của các giao dịch bảo đảm liên quan mà tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất. Từ việc không hướng dẫn này dẫn đến sự không thống nhất trong áp dụng pháp luật về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm. Qui định thời hạn hiệu lực của giao dịch bảo đảm là 5 năm. Vậy nếu như trong trường hợp khách hàng và tổ chức tín dụng ký kết hợp đồng vay vốn có thời hạn dưới 5 năm, có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng tín dụng, khách hàng đã trả hết các khoản vay trước và vay lại. Trong khi đó, thời hạn hiệu lực của giao dịch bảo đảm vẫn còn. Khách hàng và tổ chức tín dụng không muốn ký kết giao dịch bảo đảm mới mà muốn tiếp tục sử dụng giao dịch bảo đảm này để bảo đảm cho khoản vay lại trên. Ví dụ: chi nhánh Ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng và anh Vũ Đình Hiệp ký hợp đồng vay vốn số 10/HDV ngày 10/3/2005, theo đó anh Hiệp vay ngân hàng số tiền 350.000.000đ và thế chấp quyền sử dụng đất của ngôi nhà số 8 đường Tôn Đức Thắng – TP. Hải Phòng trị giá 700.000.000đ, đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 11/3/2005, trong hợp đồng vay hai bên thoả thuận về khoản vay khác phát sinh trong thời hạn hợp đồng, đến ngày 20/11/2007 anh Hiệp có nhu cầu vay thêm 300.000.000đ, sau khi thoả thuận chi nhánh ngân hàng đồng ý cho anh Hiệp vay 300.000.000đ và thế chấp bằng ngôi nhà nói trên. Tuy nhiên, Thông tư liên tịch 05/2005 lại không qui định về việc bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm, vì vậy anh Hiệp và ngân hàng phải ký hợp đồng thế chấp mới và đăng ký giao dịch bảo đảm mới. Điều này gây khó khăn cho các bên, mất nhiều thời gian bởi vì khi đó khách hàng và tổ chức tín dụng phải tiến hành thủ tục giải chấp tài sản, ký kết hợp đồng thế chấp mới, đăng ký mới. 1.3. Xử lý tài sản thế chấp Việc xử lý tài sản thế chấp gặp nhiều khó khăn, biện pháp bảo đảm thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không có sự chuyển giao tài sản thế chấp, bên thế chấp giữ tài sản thế chấp. Trong trường hợp các bên có thoả thuận thì tài sản thế chấp được giao người thứ ba giữ. Về nguyên tắc khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp và bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý theo đúng qui định của pháp luật. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp cố tình trốn tránh không giao tài sản thế chấp hoặc cố tình kéo dài thời gian. Bởi vì, vẫn chưa có một cơ chế nào buộc bên thế chấp hoặc người thứ ba phải thực hiện nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý một cách nhanh chóng. Thông tư liên tịch 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCDC ngày 23/4/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, qui định một cách chi tiết thủ tục buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng để xử lý. Tuy nhiên đây chỉ là qui định riêng của tổ chức tín dụng. Trên thực tế, công tác xử lý tài sản thế chấp gặp nhiều khó khăn, nhất là trong trường hợp bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp không giao tài sản để xử lý. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bên nhận thế chấp có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, bên nhận thế chấp khởi kiện ra Toà, đây là biện pháp cuối cùng phải áp dụng. Một bất cập đáng chú ý trong việc xử lý tài sản thế chấp đó là xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Trước đây Bộ Luật Dân Sự 1995 có qui định khi cần xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì bên nhận thế chấp có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay. Điều bất cập ở đây là bên nhận thế chấp chỉ được phép bán đấu giá khi cơ quan có thẩm quyền cho phép, đó là Uỷ ban nhân dân quản lý đất ở đó ra quyết định cho phép bán đấu giá. Qui định này hạn chế quyền tự do thoả thuận của các bên và không phản ánh đúng bản chất của các biện pháp bảo đảm, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp, trong trường hợp Uỷ ban nhân dân không cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất thì bên nhận thế chấp sẽ phải chịu rủi ro, không thu hồi được vốn vay vì không xử lý được tài sản bảo đảm. Khắc phục những hạn chế này, Điều 721 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thoả thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án” 2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các qui định pháp luật về thế chấp tài sản Sự ra đời của Bộ Luật Dân Sự 2005 đã góp phần khắc phục những qui định hạn chế về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, cũng như giải quyết được những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng và hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản thực hiện nghĩa vụ dân sự. Qui định biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Bộ Luật Dân Sự 2005 đã mở rộng đối tượng thế chấp, không chỉ giới hạn trong phạm vi những tài sản là bất động sản mà bao gồm cả động sản, tài sản hình thành trong tương lai, quyền tài sản … Quyền tự chủ, tự do thoả thuận của các bên theo qui định Bộ Luật Dân Sự 2005 được tăng cường: Các bên có thể thoả thuận về phạm vi thế chấp, có thể thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai, thoả thuận thế chấp một tài sản có giá trị nhỏ hơn hoặc bằng tổng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để thực hiện nhiều nghĩa vụ, các bên có thể thoả thuận về biện pháp xử lý tài sản thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ … Các qui định về quyền và nghĩa vụ của các bên cũng được sửa đổi phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội mới của đất nước, tạo điều kiện phát triển sản xuất kinh doanh. Pháp luật cho phép bên thế chấp được bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh. Bên cạnh những ưu điểm trên, thực tiễn áp dụng Bộ Luật Dân Sự 2005, biện pháp thế chấp đã bộc lộ những khiếm khuyết, hạn chế cần được khắc phục, em xin đưa ra một số kiến nghị về việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật thế chấp tài sản. 2.1. Kiến nghị sửa đổi Điều 324 Bộ Luật Dân Sự 2005 Điều 324 qui định về “Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ”. Trong đó điều kiện để một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ là “giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm”. Qui định này hạn chế quyền thoả thuận của các bên. Mặt khác trong Điều 324 lại qui định quyền tự thoả thuận của các bên “trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”. Như vậy, các bên có thể thoả thuận dùng một tài sản có giá trị nhỏ hơn hoặc bằng tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Vậy qui định này trở lên mâu thuẫn với qui định về giá trị tài sản phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, làm cho qui định này trở lên vô nghĩa. Trong quan hệ tín dụng, có nhiều tổ chức tín dụng lựa chọn hình thức cho khách hàng vay không có bảo đảm bằng tài sản, những tổ chức tín dụng này có thể chấp nhận giá trị tài sản nhỏ hơn giá trị khoản vay. Hơn nữa giá trị tài sản chịu sự tác động của thị trường, tại thời điểm xác lập giao dịch có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng do tác dộng của thị trường mà giá trị tài sản có thể bị giảm sút, do đó,qui định giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm là không cần thiết. Vì vậy Điều 324 cần được sửa đổi theo hướng tôn trọng quyền tự do thoả thuận của các bên. 2.2. Kiến nghị bổ sung Điều 355 Bộ luật dân sự 2005 Điều 355 qui định: Xử lý tài sản thế chấp “Trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo qui định tại Điều 336, Điều 338 bộ luật này”. Qui định này chưa phù hợp, cần được bổ sung, vì điều 347 qui định “Thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ”, việc xử lý tài sản trong trường hợp này lại chưa được hướng dẫn theo qui định nào. Vì vậy Điều 355 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định xử lý tài sản thế chấp cần dẫn chiếu cả Điều 337 Bộ Luật Dân Sự qui định về xử lý tài sản cầm cố trong trường hợp có nhiều tài sản cầm cố. 2.3. Sự cần thiết phải có cơ chế buộc bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải giao tài sản thế chấp để xử lý Nhà nước cần xây dựng một cơ chế buộc bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải giao tài sản thế chấp để xử lý. Trong đó phải qui định cụ thể các trường hợp áp dụng cơ chế buộc chuyển giao tài sản, thời gian chuyển giao, chế tài áp dụng trong trường hợp không chuyển giao, cơ quan có thẩm quyền áp dụng. 2.4. Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm Các qui định về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay đựơc qui định ở nhiều văn bản pháp luật. Bộ Luật Dân Sự 2005, Nghị định 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và các thông tư của bộ, ngành khác nhau. Việc qui định đăng ký thế chấp rải rác trong các văn bản trên gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong các văn bản pháp luật đó vẫn còn tồn tại những qui định mâu thuẫn, chồng chéo nhau. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc nhiều cơ quan: Cục đăng ký Quốc Gia, Cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực, Cục hàng không dân dụng Việt Nam, Uỷ Ban Nhân Dân cấp Huyện, Phòng tài nguyên môi trường. Qui định này gây khó khăn, mất thời gian cho người đăng ký khi phải xác định giao dịch này phải đăng ký tại cơ quan nào, việc tìm kiếm các thông tin về giao dịch bảo đảm cũng khó khăn hơn. Để khắc phục nhược điểm trên cần phải tổ chức lại hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng giảm bớt đầu mối cơ quan đăng ký, tổ chức đăng ký tập trung vào một cơ quan duy nhất: Cơ quan đăng ký quốc gia. KẾT LUẬN Trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, các quan hệ xã hội do tác động của nền kinh tế thị trường trở lên phức tạp và đa dạng hơn thì sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và biện pháp thế chấp nói riêng trở lên cần thiết. Trong khoá luận này, em đã nghiên cứu về thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản, nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về thế chấp tài sản, các qui định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản, về vướng mắc cần tháo gỡ trong khi áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản. Đồng thời nêu lên một số kiến nghị về xây dựng và áp dụng pháp luật thế chấp tài sản. Khoá luận đã có những nghiên cứu sâu về vấn đề thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu còn nhiều điểm thiếu sót và hạn chế. Em rất mong nhận được sự đóng góp quí báu của thầy, cô giáo và các bạn. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật Hồng Đức Bộ Luật Gia Long Dân luật Bắc Kỳ 1931 Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật 1936-1939 Bộ Luật Dân Sự Pháp – Nhà xuất bản Tư Pháp (2005) Bộ Tư Pháp - Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bình luận khoa học Bộ Luật Dân Sự Nhật Bản – Nhà xuất bản chính trị quốc gia (1995) Bộ Luật Dân Sự và Thương Mại Thái Lan - Nhà xuất bản chính trị quốc gia (1995). Bộ Luật Dân Sự 1995 Bộ Luật Dân Sự 2005 Luật Hàng Không Dân Dụng Việt Nam 2006 Bộ Luật Hàng Hải Việt Nam 2005 Luật Đất đai 2003 Luật Tổ chức tín dụng Luật Hôn nhân và gia đình 2000 Nguyễn Mạnh Bách – Pháp luật về Hợp đồng – Nhà xuất bản công an nhân dân (2006) Trường Đại Học Luật Hà Nội – Giáo trình Luật Dân sự tập II – Nhà xuất bản công an nhân dân Trường Đại Học Luật Hà Nội – Giáo trình Lịch sử Nhà nước và pháp luật Việt Nam Chính phủ (2006) – Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm Chính phủ (2006) – Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm Chính phủ (1999) – Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng. Chính phủ (2002) Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005, hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BTC TCDC ngày 23/4/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các TCTD Chính phủ (1999) – Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm Thạc sỹ Nông Thị Bích Diệp – Thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam - Luận văn thạc sỹ luật học (2006) Tiến sỹ Phạm Công Lạc - Cầm cố, thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự - Luận văn thạc sỹ luật học(1996) Thạc sỹ Hoàng Thị Hải Yến - Thế chấp bảo đảm thưc hiện nghĩa vụ trong pháp luật Việt Nam và cộng hoà Pháp - Luận văn thạc sỹ luật học (2004) Vụ chính sách tiền tệ - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tổ chức tín dụng Nguyễn Văn Phương – Lúng túng về đăng ký thế chấp một tài sản bảo đảm nhiều khoản vay - Tạp chí dân chủ và pháp luật số 04/2004 Nguyễn Quang Tuyến – thế chấp quyền sử dụng đất - Tạp chí nghĩa vụ lập pháp số 03/2002 Đỗ Hồng Thái – Tài sản hình thành trong tương lai và đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự - Tạp chí Ngân Hàng số 07/2006 Nguyễn Quang Thắng - Một số bất cập và kiến nghị liên quan đến việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Tạp chí Ngân Hàng số 03/2006 Vũ Thị Hồng Yến – Đăng ký thế chấp và hiệu lực đăng ký thế chấp với người thứ ba - Tạp chí luật học số 10/2006 MỤC LỤC