Luận văn Công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội

ược có thể hiểu theo hai hay nhiều cách khác nhau. + Kiểm tra tính thực tế, sự hợp lệ và hợp lý của trật tự phát hành các chứng từ về ngày tháng năm phát hành, thời điểm phát hành, còn hiệu lực pháp luật và phải có sự dẫn chứng về bất động sản trong các giấy tờ có liên quan. + Xác định thời hạn sử dụng. sở hữu còn lại của bất động sản phải lớn hơn thời gian thế chấp + Bất động sản quy định phải có bản đăng kí quyền sở hữu thì phải có đăng kí sở hữu theo quy định. + Nguồn gốc của bất động sản thế chấp phải hợp pháp Đánh giá quyền sở hữu bất động sản thế chấp + Xác định người chủ sở hữu bất động sản đó, số thành viên cùng sở hữu tài sản: tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của từng thành viên cùng sở hữu bất động sản nều là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng kí kinh doanh nếu người sở hữu bất động sản là pháp nhân đồng thời phải có sự chấp thuận thế chấp của chủ sở hữu bất động sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép đem bất động sản đi thế chấp + Xác định bất động sản thế chấp đã được đem thế chấp, cho thuê, cho mượn hay kê khai góp vốn ở đâu chưa + Các tranh chấp, khiếu kiện về bất động sản. Đánh giá hiện trạng của bất động sản Quyền sử dụng đất : + Vị trí địa lý của bất động sản, địa chỉ vị trí thửa đất lô đất. Việc quản lý thửa đất phải do cơ quan quản lý theo dõi trên hồ sơ như: sổ của tờ bản đồ, số của thửa đất... tài sản đã đăng kí giao dịch bảo đảm chưa, đăng kí ở đâu... + Diện tích của mặt bằng của thửa đất, kích thước của mỗi cạnh + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? bao lâu? + Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn + Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng, nêu lí do + Tình trạng của đất hiện tại và tương lai: quy hoạch giải toả, Nhà nước thu hồi( nếu Nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức công bố quy hoạch), thời gian sử dụng còn lại bao lâu... Nhà ở, công trình xây dựng : + Diện tích xây dựng công trình, tổng thể sử dụng của công trình xây dựng trên đất, số tầng... theo hồ sơ và theo thực tế. + Kết cấu của công trình xây dựng trên đất + Tính năng mục đích sử dụng của công trình xây dựng + Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại + Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được thế chấp, cầm cố thế chấp thì phải kê chi tiết từng loại tài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và theo thực tế. + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không ? Đánh giá giá trị bất động sản + Căn cứ định giá : theo văn bản của Nhà nước quy định về tính giá trị, tính khấu hao.. theo sổ sách kế toán theo dõi, quản lý tài sản, theo hồ sơ chứng từ có liên quan đến tài sản, căn cứ theo giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, căn cư vào giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp. + Mục đích định giá: Định giá giá trị tài sản của Nhà nước(đối với tài sản Nhà nước quy định mức giá), theo giá mua (đối với tài sản hình thành từ việc mua bán). Định giá giá trị tài sản theo giá trên thị trường trong thời điểm định giá để tham khảo Xác định giá trị bất động sản + Đối với quyền sử dụng đất / Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do Ngân sách Nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. / Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất được Nhà nước cho cá nhân tổ chức kinh tế đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do Ngân sách Nhà nước cấp, đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm; đất được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê ( nếu có ) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. / Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cho thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. / Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất. / Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tình theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm + Nhà ở công trình xây dựng: cơ sở các định giá trị dựa theo ý kiến của khách hàng, thông qua đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá. Với đa số các công trình xây dựng trên đất như nhà ở, nhà xưởng, ... thì cán bộ tín dụng hầu như sử dụng công thức tính toán giá trị tài sản là Giá trị tài sản = đơn giá m2 xây dựng * diện tích xây dựng * tỷ lệ % giá trị còn lại của ngôi nhà. Đối với những bất động sản hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau: Nếu là nhà tự xây thì bất động sản đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng, hoá đơn thanh toán những khoản chi để có được bất động sản thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó. Nếu nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với chủ đầu tư xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của chủ đầu tư xây dựng cho khách hàng. Xác định tính thanh khoản của bất động sản thế chấp Xem xét các xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai, xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của tài sản như: cảnh quan môi trường, quy hoạch hiện tại và tương lai, vị trí địa lý, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất, hướng nhà, phong thuỷ, cơ sở hạ tầng, trình độ dân trí khu vực, an ninh văn hoá, khả năng chuyển nhượng trên thị trường... Sau khi phân tích các yếu tố nói trên cán bộ thẩm định nhận xét và kết luận xem có đủ điều kiện để cho vay hay không. Nếu xét thấy cho vay được thì phải đề xuất cụ thể: + Mức cho vay, phương thức cho vay + Thời hạn cho vay, các kì hạn trả nợ và mức trả nợ từng kì, định kì thanh toán tiền lãi + Lãi suất cho vay + Phương thức giải ngân + Các điều kiện đảm bảo tiền vay + Các điều kiện cần hoàn thiện trước khi kí hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân + Biện pháp theo dõi kiểm tra + Các điều kiện bổ sung trong hợp đồng tín dụng Nếu không cho vay được thì cũng phải nêu rõ lý do. - Chuyển toàn bộ hồ sơ vay vốn và phiếu thẩm định cho Trưởng, Phó phòng kinh doanh để xem xét và trình hồ sơ cho Giám đốc ( Phó giám đốc) sở giao dịch chi nhánh, giám đốc, phó giám đốc phòng giao dịch hoặc người được uỷ quyền phê duyệt. 2.3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Để hiểu rõ hơn về phương pháp cũng như quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đại Tín ta sẽ nghiên cứu một số trường hợp cụ thể sau đây: 2.3.2.1. Định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Ví dụ : Người vay: Công ty cồ phần đầu tư và phát triển nha khoa Petec- NSK - Người đại diện: Bà Nguyễn Thị Thanh -CMND số: 013036674- CATPHN Tài sản thế chấp - Quyền sử dụng 280m2 đất và tài sản gắn liền với đất tại thôn Trung phường Phúc lợi, quận Long Biên, Hà Nội; thuộc tờ bản đồ số 11 thửa đất số 60 do ông Nguyễn Văn Dũng và bà Ngô Thị Lan làm chủ sử dụng - Quyền sở hữu nhà ở và đất ở tại tổ 2, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội thuộc tờ bản đố số 104- 6E- II- 29, thửa đất số 88 do ông Nguyễn Văn Hoa và bà Phạm Thị Loan làm chủ sở hữu và sử dụng. Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gồm - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 253379 số vào sổ cấp giấy chứng nhận: 809, Quyền sử dụng đất do UBND Long Biên cấp ngày 2/12/2004 - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10109391234. Hồ sơ gốc số 5046.2004 QĐUB/15509.2004 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 16/8/2004 Tính toán - Quyền sử dụng 280m2 đất và tài sản gắn liền với đất tại thôn Trung phường Phúc lợi , quận Long Biên, Hà Nội; thuộc tờ bản đồ số 11 thửa đất số 60 do ông Nguyễn Văn Dũng và bà Ngô Thị Lan làm chủ sử dụng Về đất : (Không tính diện tích vi phạm lộ giới , diện tích chưa hợp thức hoá) + Diện tích : 280m2 . Trong đó : 100m2 đất ở , 180m2 vườn + Vị trí: Đất nằm tại thôn Trung, phường Phúc Lợi, quận Long Biên, Hà Nội. Từ quốc lộ 5 Hà Nội- Hải Phòng theo phố Vũ Xuân Thiều đi khoảng 1200m, có đường bê tông rộng 5m cắt ngang, rẽ tay phải đi khoảng 300m là đến thôn Trung, đi vào trong thôn khoảng 150m, rẽ tay trái đi sâu vào 100m là đến vị trí của tài sản thế chấp. Cán bộ tín dụng xác định tài sản thế chấp nằm ở vị trí 3 đường Vũ Xuận Thiều + Thuế chuyển quyền sử dụng đất: theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 28/12/2007 quyết định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008, đơn giá đất ở vị trí 3 đường Vũ Xuân Thiều là 7.040.000 đồng/m2. + Thuế chuyển quyền sử dụng đất : 280m2 * 7 040 000 đ/m2 * 4% = 78 848 000 đồng + Trị giá (đã trừ thuế chuyển quyền sử dụng ) theo khung giá nhà nước 280m2 * 7 040 000 đ/m2 * 96 % = 1 892 352 000 đồng Giá trị quyền sử dụng đất làm tròn : 1 892 000 000 đồng Nhận xét: - 280 m2 đất gồm 2 loại đất : 100 m2 đất ở và 180 m2 đất vườn. Trong ví dụ trên ngân hàng tính chung như vậy là không hợp lý. - Nhà nước không tính chung thuế chuyển quyền sử dụng đất cho đất ở và đất vườn, cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất ở ví dụ trên là không đúng. - Quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở tổ 2, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội thuộc tờ bản đố số 104- 6E- II- 29, thửa đất số 88 do ông Nguyễn Văn Hoa và bà Phạm Thị Loan làm chủ sở hữu và sử dụng. Mô tả về bất động sản : + Diện tích đất là 53,4 m2 , trên đất có công trình xây dựng là nhà gạch cấp 4 1 tầng diện tích xây dựng la 33 m2 + Vị trí : Đất nằm tại ngõ 594 đường Láng, ngõ rộng 2,5m , trước cửa ngõ rộng trên 3 m , từ đường Láng đi vào khoảng 30 m. Cán bộ tín dụng xác định tài sản thế chấp nằm tại vị trí 02 đường Láng. + Thuế chuyển quyền sử dụng đất : theo quyết định số 150/ 2007/ QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 28/12/2007 quyết định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008. Đơn giá đất của vị trí 02 đường Láng : 15 700 000 đ/m2 Thuế chuyển quyền sủ dụng đất: 53,4 m2 * 15 700 000 * 4 % = 33 535 200 đồng Trị giá (đã trừ thuế chuyển quyền sử dụng ) / Theo khung giá nhà nước : 53,4 m2 * 15 700 000 * 96 % = 804 844 800 đồng / Theo giá thị trường : Thông tin thứ 1 : theo thị trường quảng cáo trên Web muaban.net ngày 27/10/2008 có rao bán đất tại đường Láng với thông tin như sau : “ Cần bán 97,8 m2 đất tại số 6 ngõ 302 đường Láng , 2 mặt ngõ 55 triệu/ m2 Thông tin thứ 2 : theo thị trường quảng cáo trên Web muaban.net ngày 1/11/ 2008 “ Cần bán nhà 51 m2 * 3 tầng, khu phân bộ Giáo dục Đào tạo, đường Láng, ngõ ôtô, sổ đỏ chính chủ, giá bán 3,6 tỷ Giá rao bán căn nhà là 3,6 tỷ đồng. Trên thực tế để thực hiện được giao dịch mua bán này giá trên phải giảm xuống ít nhất 10 % . Vậy giá bán căn nhà là : 3 600 000 000 đ * 90 % = 3 240 000 000 đồng + Tính toán giá trị tài sản : Diện tích xây dựng : 51 m2 Diện tích sử dụng : 153 m2 Đơn giá xây dựng : 2 500 000 đồng/ m2 Giá trị xây dựng : 153 m2 * 2 500 000 = 382 500 000 đồng Giá trị đất 3 240 000 000 – 382 500 000 = 2 857 500 000 đồng Vậy đơn giá đất : 2 857 500 000 đồng / 51 m2 = 56 000 000 đ/m2 Thông tin thứ 3 : theo thị trường quảng cáo trên Web mua bán ngày 5/11/2008 “ Diện tích 60 m2 * 5 tầng mới, mặt ngõ chùa Láng, mặt tiền : 4,5m hướng Đông Nam thiết kế kiểu Âu, ngoại thất cao cấp, đường 4,5 m, ô tô đỗ cửa, sổ đỏ chính chủ, bán 3,7 tỷ ” Giá rao bán căn nhà là 3,7 tỷ đồng , để thực hiện giao dịch trên thì giá phải giảm 10 % . Vậy giá thực tế : 3 700 000 000 * 90 % = 3 330 000 000 đồng + Tính toán giá trị tài sản : Diện tích xây dựng : 60 m2 Diện tích sử dụng : 300 m2 Đơn giá xây dựng 2 500 000 đ/m2 Giá trị xây dựng : 300m2 * 2 500 000 = 750 000 000 đồng Giá trị đất : 3 330 000 000 – 750 000 000 = 2 580 000 000 đồng Vậy đơn giá đất : 2 580 000 000 đồng / 60 m2 = 43 000 000 đ/m2 Nhận xét : Qua thẩm định thực tế khảo sát giá tại khu vực lân cận tài sản thế chấp và tham khảo thông tin để tính toán giá trị tài sản. Tham khảo thông tin cho thấy 1m2 đất tại các vị trí tương tự như tài sản thế chấp dao động trong khoảng 43 triệu đến 56 triệu m2. Các thông tin đưa ra đều là các tài sản nằm ở vị trí tương xứng trên tuyến phố. Tài sản thế chấp nằm trong khu dân trí cao dân cư hiện hữu ổn định, gần tuyến phố chính, thuận tiện đi lại, an ninh tốt. Do đó để xác định đơn giá 1m2 đất làm cơ sở tính toán giá trị tài sản thế chấp cán bộ tín dụng lấy giá trị trung bình của ba thông tin trên để làm tính toán cho tài sản thế chấp là : ( 55 triệu + 56 triệu + 43 triệu ) / 3 = 51 triệu Nhưng để bảo đảm an toàn cho ngân hàng trong trường hợp biến động về giá cả m cán bộ tín dụng lấy 90 % giá trị để tính toán cho tài sản trên : 51 000 000 * 90 % = 45 900 000 đồng Tính toán giá trị tài sản thế chấp Giá trị đất : 53,4 m2 * 45 900 000 đ/m2 = 2 451 060 000 đồng Giá trị xây dựng : diện tích xây dựng: 33 m2 diện tích sử dụng : 33 m2 Đơn giá xây dựng : 1 500 000 đồng/m2 vì là nhà gạch cấp 4 Vậy giá trị xây dựng : 33 m2 * 1 500 000 = 49 500 000 đồng Tổng giá trị tài sản do 2 bên thoả thuận ( chỉ có giá trị làm cơ sở xét duyệt hạn mức cho vay và có thể tính toán lại phù hợp với tình hình biến động giá cả ) 2 451 060 000 + 49 500 000 = 2 500 560 000 đồng Làm tròn : 2 500 000 000 đồng Tổng giá trị 2 tài sản là : 1 892 000 000 + 2 500 000 000 = 4 392 000 000 đồng Mức cho vay : có thể cho vay tối đa 70 % giá trị tài sản thế chấp 4 392 000 000 * 70 % = 3074400000 đồng Nhận xét: Qua hai ví dụ trên ta thấy trong quá trình xác định giá trị bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đại Tín cũng còn nhiều bất cập. Ở ví dụ về xác định giá trị quyền sử dụng đất ở Long Biên gồm cả đất vườn và đất ở thì cán bộ thẩm định tính thuế chuyển quyền sử dụng chung cho một loại đất và được xác định theo khung giá Nhà nước. Còn ví dụ về bất động sản thế chấp ở phường Láng Hạ thì lại được xác định theo khung giá thị trường. Hai bất động sản cùng thế chấp mà một bất động sản được tính theo khung giá Nhà nước, một bất động sản được tính theo giá thị trường, rõ ràng trong cách xác định giá trị bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đại Tín vẫn còn nhiều mâu thuẫn và tồn tại. 2.3.2.2. Định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Bất động sản thẩm định toạ lạc tại Đồng Đìa, xã Bình Phú, huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội. Phía đông giáp thửa đất của công ty xây dựng dịch vụ Hoa Ban, phía Nam giáp đường tỉnh lộ 80, phía tây bắc giáp đất canh tác xã Bình Phú, phía Bắc giáp đường liên xã. Huyện Thạch Thất thuộc vùng bán sơn địa nằm ở phía tây bắc tỉnh Hà Tây. Phía bắc giáp huyện Phúc Thọ, phía tây giáp huyện Lương Sơn, phía đông nam giáp huyện Quốc Oai, cách thành phố Hà Đông 28 km về hướng Đông Nam, cách trung tâm thành phố Hà Nội gần 40 km về hướng đông. Nằm ở vị trí phía bắc tỉnh Hà Tây với rất nhiều trục đường giao thông quan trọng chạy qua như: quốc lộ 32, đường cao tốc Láng- Hoà Lạc- những tuyến đường chính nối liền Thạch thất với trung tâm Hà Nội, quốc lộ 21A – điểm khởi đầu tuyến đường Hồ Chí Minh nối Thạch Thất với các tỉnh phía bắc ... có vị trí hết sức thuận tiện trong việc giao lưu phát triển kinh tế thương mại. Với việc hình thành khu công nghệ cao Láng- Hoà Lạc, khu công nghiệp Bắc Phú Cát, khu Đại học quốc gia Hà Nội, Làng văn hoá các dân tộc Việt Nam cùng các cụm điểm công nghiệp Bình Phú, Phùng xá... trên địa bàn huyện Thạch thất đang trở thành nơi có tốc độ phát triển công nghiệp sôi động nhất trong toàn tỉnh. Đây chính là thế mạnh tạo ra sự hấp dẫn lớn cho huyện trong việc thu hút các dự án đầu tư vào hoạt động tương lai ko xa. Đồng thời huyện Thạch Thất có tốc độ phát triển sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đạt mức bình quân 19,6 %. Lực lượng sản xuất công nghiệp phát triển cả về quy mô và trình độ sản xuất. Các ngành kinh doanh ngày càng đa dạng, thu hút hàng nghìn lao động. Hồ sơ pháp lý của bất động sản định giá: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 502785 do UBND huyện Thạch Thất cấp cho ông Nguyễn Huy Anh ngày 6/10/2005. Diện tích 7158 m2 với mục đích sử dụng là đất kinh doanh phi nông nghiệp hiện nay dùng để làm nhà xưởng sản xuất thùng đông lạnh, thời hạn sử dụng từ 16/10/2003 đến 16/10/2003; nguồn gốc sử dụng là nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Khu đất thẩm định giá hiện tại đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng là đất Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm, khi chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước Cán bộ tín dụng tìm kiếm những thông tin về bất động sản được giao dịch, rao bán trong thời gian gần đây, tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được, xác định giá trị của nó và bảo đảm các bất động sản này có thể so sánh đươc. Lựa chọ một số tài sản có những điểm tương đồng nhất với bất động sản cần thẩm định để tiến hành so sánh, phân tích giá bán, điều chỉnh tăng giảm. Quy trình này thể hiện ở bảng sau : Bảng 2.5: Các tiêu chí so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh TT Các tiêu chí so sánh Giống nhau Khác nhau BĐS MT BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3 1 Vị trí Nằm trên địa bàn huyện Thạch Thất Nằm trên mặt tiền đường tỉnh lộ 80, cách thị trấn Phùng Xá 500m Nằm trên mặt tiền đường tỉnh lộ 80, vị trí tại trung tâm thị trấn Phùng Xá Nằm trên mặt tiền đường tỉnh lộ 80, vị trí tại trung tâm thị trấn Phùng Xá Nằm trên mặt tiền đường tỉnh lộ 80, vị trí tại trung tâm thị trấn Phùng Xá 2 Chiều đường 2 chiều 2 chiều 2 chiều 2chiều 3 Hồ sơ pháp lý Giấy CNQSDĐ Giấy CNQSDĐ Giấy CNQSDĐ Giấy CNQSDĐ 4 Thời gian sử dụng còn lại 25 30 30 25 5 Diện tích (m2) 7158 600 620 750 6 Chiều rộng (m) 20 20 19 25 7 Tiếp giáp 1 mặt tiền 1 mặt tiền 1 mặt tiền 1 mặt tiền 8 Công trình xây dựng Nhà xưởng sản xuất Nhà xưởng sản xuất Nhà xưởng sản xuất Nhà xưởng sản xuất 9 Môi trường kinh doanh BĐS toạ lạc trong khu vực có môi trường kinh doanh thuận lợi BĐS toạ lạc trong khu vực có môi trường kinh doanh thuận lợi hơn BĐS mục tiêu BĐS toạ lạc trong khu vực có môi trường kinh doanh thuận lợi hơn BĐS mục tiêu Cách xa trung tâm huyện Thạch Thất hơn BĐS thẩm định, môi trường kinh doanh không thuận lợi như BĐS mục tiêu 10 Hệ thống cơ sở hạ tầng Đảm bảo tổt Bảng 2.6: Điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu TT Mức điều chỉnh BĐS thẩm định Tỷ lệ tăng giảm so với BĐS thẩm định SS 1 SS 2 SS 3 1 Điạ chỉ Bình Phú Phùng Xá Phùng Xá Bình Phú 2 Diện tích 7158 600 620 750 3 Vị trí 100 % 100 % 100 % 4 Hồ sơ pháp lý 100 % 100 % 100 % 5 Thời gian sử dụng còn lại 100 % 100 % 100 % 6 Diện tích +3 % +3 % +2 % 7 Chiều rộng mặt tiền 100 % 100 % 100 % 8 Cơ sở hạ tầng kĩ thuật 100 % 100 % 100 % 9 Môi trường kinh doanh +13 % +11 % - 11 % 10 Tổng chênh lệch với bđs mục tiêu 116 % 114 % 91 % Giá giao dịch 4 900 000 4 800 000 3 800 000 Giá điều chỉnh 4 224 138 4 210 526 4 175 824 Giá BĐS mục tiêu bình quân 4 203 496 Điều chỉnh giá trên cơ sở diện tích tiếp giáp mặt tiền Giá trị quyền sử dụng đất ước tính ở trên ( 4 203 496 đồng/ m2 ) áp dụng trong trường hợp các lô tiếp giáp mặt đường tỉnh lộ 80 hoàn toàn. Khu đất thẩm định giá có tổng diện tích 7158 m2. Tuy nhiên chỉ có 20 mét giáp mặt tiền tỉnh lộ 80, khoảng 44 mét tiếp theo nằm khuất sau khu đất dự tính làm đất ở. Vì vậy phần đất có 20 mét giáp mặt tiền tỉnh lộ 80 và chiều sâu trong phạm vi 100 mét đầu được tính giá 4 203 496 đồng / m2 ( diện tích phần đất này bằng 2000m2 ). Toàn bộ phần diện tích còn lại 5158 m2 được tính theo hệ số 0,8 so với phần đất tiếp giáp mặt tiền tỉnh lộ 80 Kết quả điều chỉnh : Giá trị quyền sử dụng đất là : 2000 m2 * 4 203 496 đ/m2 + 5 158 m2 * 4 203 496 đ/m2 * 0,8 = 25 752 297 894 đồng Điều chỉnh giá trên cơ sở chuyển từ đất thuê trả tiền hàng năm thành hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo quyết định số 2404/2007/QĐ-UB của UBND Tỉnh Hà Tây ngày 11/12/2007 về việc ban hành quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2008 : - Vị trí khu đất : vị trí 1, có mặt tiếp xúc với trục đường giao thông chính ( tỉnh lộ 80 ) - Mục đích sử dụng đất: Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - Giá đất : 432 000 đồng - Hệ số che khuất: trường hợp một thửa đất do một thửa đất do một chủ sử dụng có phần diện tích đất bị che khuất bởi các phần đất của chủ sử dụng khác thì phần diện tích đất bị che khuất được tính hệ số bằng 0,8 giá đất được xác định đối với phần diện tích đất không bị che khuất. - Chiều dài phần tiếp giáp mặt tiền : 20 mét - Diện tích tiếp giáp mặt tiền: 20m * 147,88m = 2957,6 m2 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện : = ( 2957,6 m2 * 432 000 đ/m2 ) + ( 4 200,4 m2 * 432 000 đ/m2 * 0,8 ) = 1 277 683 200 đ + 1 451 658 240 đ = 2 729 341 440 đồng Giá trị quyền sử dụng đất sau khi điều chỉnh = Giá trị QSD đất trước khi điều chỉnh – Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện = 25 752 297 894 đồng – 2 729 341 440 đồng = 23 105 693 094 đồng = 23 105 000 000 đồng ( làm tròn ) Vậy giá trị bất động sản cần định giá là 23 105 000 000 đồng Nhận xét Trong ví dụ này Ngân hàng đã sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá giá trị quyền sử dụng đất. Ngân hàng đã sử dụng 3 bất động sản làm bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu đảm bảo yêu cầu của phương pháp so sánh trực tiếp, tuy nhiên % tăng giảm các yếu tố so với bất động sản mục tiêu vẫn còn mang tính chủ quan của người định giá. 3. Đánh giá chung 3.1. Những kết quả đạt được Tuy chi nhánh của Ngân hàng TMCP Đại Tín mới được thành lập ở Hà Nội hơn 1 năm nhưng số lượng hồ sơ vay vốn là khá lớn, khách hàng ngày càng tìm đến ngân hàng nhiều hơn. Điều đó chứng tỏ Ngân hàng đã khẳng định được uy tín và chất lượng hoạt động của mình, trong đó không thể không kể tới sự nỗ lực, nhiệt tình, chuyên môn tốt của các cán bộ tín dụng phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại tín chi nhánh tại Hà Nội. Trong quá trình định giá bất động sản thế chấp ngân hàng luôn luôn đề cao mục tiêu là việc định giá bất động sản luôn phải sát với giá thực tế trên thị trường. Những thông tin sử dụng đều là những nguồn thông tin được cán bộ tín dụng thu thập qua nhiều nguồn khác nhau như báo, mạng internet, tham khảo ý kiến của các văn phòng, công ty bất động sản, tham khảo ý kiến của người dân sống xung quanh khu vực bất động sản cần định giá.., do đó kết quả định giá sẽ phản ánh đúng dược diễn biến của thị trường. Khi tiến hành định giá bất động sản thế chấp cán bộ tín dụng luôn cố gắng cho kết quả định giá là chính xác nhất tuy nhiên với những bất động sản đặc biệt hoặc có giá trị lớn... khó định giá thì ngân hàng sẽ sử dụng thêm các giá trị tham khảo từ các cơ quan, tổ chức định giá chuyên nghiệp. Chất lượng định giá đã được sự công nhận từ phía khách hàng. Có rất nhiều các yếu tố liên quan tới bất động sản cần định giá như : thị trường, đặc điểm, vị trí,... đặc biệt là yếu tố pháp luật là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản và rủi ro về tín dụng của ngân hàng. Trong quá trình định giá, cán bộ tín dụng luôn luôn phải chú ý đến các yếu tố đó. Các yếu tố này được cán bộ tín dụng kiểm tra, xem xét cẩn thận và đều được ghi trong báo cáo định giá. Trong quá trình định giá, định giá viên chủ yếu thường sử dụng hai phương pháp chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí một cách linh hoạt và hợp lý. Phương pháp so sánh thường sử dụng cho định giá nhà hoặc đất, phương pháp chi phí thì dùng cho định giá công trình trên đất. Trong mọi hoạt động kinh doanh thì sự tín nhiệm của khách hàng, uy tín tạo dựng trong lòng khách hàng là rất quan trọng. Phòng kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đã và đang dần dần chiếm được lòng tin của khách hàng. Điều đó được phản ánh qua số lượng khách hàng vay vốn bằng thế chấp bất động sản ngày càng tăng lên, nhiều khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ và lại tái thế chấp. Niềm tin của khách hàng chính là sự khẳng định chất lượng của phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội. Ngân hàng TMCP Đại Tín đã được thành lập cách đây 18 năm, với những thành tích đã đạt được, với những kinh nghiệm đã được tích luỹ được cùng với đội ngũ nhân viên có chuyên môn nghiệp vụ, có đạo đức nghề nghiệp... đã được sự công nhận của các tổ chức trong và ngoài nước, tạo niềm tin vững chắc nơi khách hàng. Chính vì vậy tuy mới thành lập chi nhánh ở Hà Nội vào năm 2008, tuy nhiên số khách hàng tìm đến với Ngân hàng giao dịch ngày càng tăng. Phòng kinh doanh với chức năng nhiệm vụ được giao đã có sự cố gắng rất lớn, các nhân viên đều hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình để ngân hàng ngày càng lớn mạnh. Họ đều là những người trẻ tuổi, nhiệt tình với công việc, có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng, đều được đào tạo cơ bản về định giá trong các trường Đại học nên chất lượng định giá cao và được khách hàng công nhận. Bên cạnh đó Ngân hàng cũng đưa ra quy trình định giá khoa học , các quy định về định giá sát với điều kiện khách quan của thị trường. Tất cả các quy định đó đều căn cứ dựa trên pháp luật hiện hành, những quy định những chuẩn tắc về định giá nói chung và có tính đến các hoạt động rủi ro của Ngân hàng. Tất cả các quy định, quy trình tín dụng đều phải thông qua cuộc họp của đại hội cổ đông gồm các thành viên có kinh nghiệm lâu năm trong hoạt động của Ngân hàng nói chung và lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng. Các quy định về định giá đảm bảo được chất lượng khá cao, tạo tiền để cho các hoạt động sau này. 3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân Mặc dù công tác định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội đã đạt được những kết quả đáng khích lệ nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế. Theo lý thuyết của phương pháp so sánh thì khi tìm các bất động sản so sánh phải từ 3-6 bất động sản tuy nhiên trên thực tế công tác định giá ở Ngân hàng chỉ tìm từ 2-3 bất động sản so sánh, trong một số trường hợp thì chỉ có 1 bất động sản so sánh, việc ước tính giá trị của bất động sản thế chấp nhiều khi chủ yếu dựa vào kinh nghiệm là chính còn mang nhiều tính chủ quan, điều này làm giảm tính chính xác của công tác định giá thế chấp bất động sản. Chưa thống nhất trong cách xác định giá đất, có trường hợp thì xác định theo khung giá Nhà nước, có trường hợp thì xác định theo khung giá thị trường. Không phân tích kĩ giá cả từng loại đất mà tính chung đất ở và đất vườn cho một loại đất ở. điều này dẫn đến tăng giá trị cho bất động sản thế chấp dẫn đến Ngân hàng có thể gặp rủi ro khi khách hàng không trả được nợ. Bên cạnh đó xác định mức điều chỉnh hoàn toàn mang tính chủ quan, thiếu các bằng chứng thị trường, giá trị các bất động sản thế chấp được định giá thiếu chính xác, có thể gây thiệt thòi cho cả Ngân hàng và khách hàng. Trong thời gian qua thị trường bất động sản có những biến động thất thường có nhiều thay đổi về chính sách, thị trường bất động sản chưa minh bạch, lúc lên cơn sốt lúc lại rơi vào trạng thái đóng băng. Điều này làm cho các thông tin thị trường về giá cả trở nen thiếu chính xác, biến động thất thường, không phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản cần định giá. Việc thu thập thông tin đã khó, nhưng nhiều khi nhiều thông tin thu thập được lại không hoàn toàn tin cậy, nhiều nguồn thông tin gây nhiễu. Do vậy khi sử dụng những thông tin này để định giá bất động sản có thể làm cho kết quả định giá bất động sản thế chấp thiếu chính xác, không phản ánh đúng giá cả thị trường của bất động sản, có thể Ngân hàng gặp phải những phản ánh không tốt từ khách hàng. Đây là khó khăn khá lớn với bộ phận định giá, không thể khắc phục ngay được vì còn phụ thuộc vào các yếu tố khách quan khác. Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng thực sự tốt. Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm. Ngân hàng sử dụng đơn giá xây dựng áp dụng trong phương pháp chi phí để tính chi phí xây dựng các ngôi nhà như nhau là không hợp lý vì mỗi một ngôi nhà lại có những mục đích sử dụng riêng, có kiến trúc, cách xây dựng, cấu trúc, nguyên vật liệu khác nhau nên chi phí xây dựng mỗi ngôi nhà là khác nhau vì vậy giá trị ngôi nhà sẽ bị ước tính giảm đi rất nhiều so với giá trị thực. Thị trường bất động sản ở nước ta vẫn đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, chưa thực sự ổn định, mọi yếu tố vẫn trong giai đoạn hoàn thiện do vậy không thể tránh khỏi những sai sót chỉnh sửa. Mặc dù Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa phát huy được hết vai trò của mình, vẫn chưa thể hiện hết hiệu quả của những chính sách đã ban hành, hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường này vẫn còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ luật như luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản... dẫn đến trị trường còn nhiều tình trạng đầu cơ, lách luật làm cho thi trường bất động sản càng thêm phức tạp. Thông tin mua bán chưa thực sự phản ánh đúng nhu cầu của người dân, chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản vì giá cả bất động sản thường bị những kẻ đầu cơ đẩy lên quá cao. Do vậy mà các thông tin cán bộ tín dụng thu thập được chưa chắc đã phản ánh đúng giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị của bất động sản thế chấp. Giá đất do UBND tỉnh thành phố ban hành vào ngày 1/1 hàng năm hoặc đơn giá xây dựng thấp hơn nhiều so với giá cả thực tế trên thị trường. Khi áp dụng khung giá của Nhà nước để định giá cho khách hàng thì sẽ làm giảm giá trị bất động sản của khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín của Ngân hàng vì hiện nay có rất nhiều ngân hàng hoạt động, mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực tín dụng là khá cao. Việc quản lý hoạt động định giá trên thị trường vẫn còn nhiều bất cập và chồng chéo lên nhau: việc quản lý giá bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài chính, nhưng cấp giấy phép hoạt động xây dựng lại là thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên Môi trường, cơ chế này sẽ gây nhiều khó khăn cho cán bộ định giá. Theo quy định của Ngân hàng về hồ sơ vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng). Nhưng thực tế hiện nay thủ tục để cấp loại giấy này vẫn còn nhiều bất cập, thủ tục hành chính rườm rà, thời gian chờ đợi xác minh lâu... cho nên rất nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu vay vốn nhưng không có đủ hồ sơ để vay vốn làm ảnh hưởng đến số lượng khách hàng vay. Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng đó là sự không hợp tác của khách hàng, thông báo thông tin sai lệch không đúng sự thật, giấy tờ giả mạo... dẫn đến người định giá gặp nhiều khó khăn trong công tác định giá. Ở Việt Nam hiện nay ngành định giá là ngành mới xuất hiện nên những tài liệu tham khảo về định giá bất động sản là rất ít và khó kiếm, chưa tích luỹ được nhiều kinh nghiệm thực tiễn để có thể rút ra các bài học quý giá. Đối với nhiều người quan niệm định giá vẫn còn khá mới mẻ và xa lạ, do vậy khi tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng... rất ít người tìm đến với dịch vụ định giá, tới các chuyên gia định giá để được tư vấn tham khảo. Đa số người dân đều dựa vào kinh nghiệm bản thân hoặc hỏi ý kiến những người xung quanh đã từng tham gia giao dịch bất động sản để đưa ra các giá trị mà không căn cứ vào cơ sở khoa học. Điều này dẫn đến các thông tin mà cán bộ tín dụng thu thập được trên thị trường thường thiếu tính chính xác, phần lớn mang tính chủ quan dẫn đến kết quả định giá không tránh khỏi thiếu sót. CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI 1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới Trong tình hình nền kinh tế toàn cầu nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Tuy nhiên với xu hướng toàn cầu hoá, hội nhập kinh tế thì các hoạt động tài chình tín dụng sẽ phát triển một cách nhanh chóng. Bên cạnh việc trong nước hiện nay có một khối lượng lớn các ngân hàng đang hoạt động thì theo xu thế hội nhập quốc tế trong thời gian tới sẽ có rất nhiều các tổ chức kinh tế - tài chính thế giới xâm nhập vào thị trường tài chính Việt Nam. Điều này làm cho Ngân hàng phải đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn. Trước sụ cạnh tranh khốc liệt như vậy trên thị trường đòi hỏi các Ngân hàng phải hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng định giá bất động sản để thu hút khách hàng. Để mang lại lợi ích cao nhất cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng thì Ngân hàng phải áp dụng hệ thống định giá chuyên nghiệp và khoa học. Trên thực tế Ngân hàng đã xây dựng được quy trình định giá tương đối chuyên nghiệp, không ngừng cố gắng trong việc cải thiện, nâng cao chất lượng định giá, hài hoà cao nhất lợi ích của khách hàng và lợi ích của ngân hàng. Những quy định nào xét thấy không phù hợp với điều kiện thực tế thì sẽ được bổ sung, sửa chữa hoặc thay thế hoàn toàn bằng những quy định hợp lý hơn. Trong thời gian tới chi nhánh tại Hà Nội chủ trường phát triển bộ phận định giá ngày càn chuyên nghiệp hơn, làm việc hiệu quả hơn, giải quyết hết được lượng hồ sơ của khách hàng với chất lượng và thời gian nhanh nhất có thể, phấn đấu giảm lượng hồ sơ mà khách hàng kiến nghị xuống mức thấp nhất và dần dần là bằng không. Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn để đảm bảo có thể trang trải khoản nợ vay trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, tài sản thế chấp có vai trò giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Chính vì vậy giá trị bất động sản thế chấp phải được xác định chính xác. Định hướng của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với việc định giá BĐS thế chấp là ước tính sao cho sát với giá trị thị trường nhất, cơ sở là dựa vào các giao dịch bất động sản so sánh trước đó, để đảm bảo khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có thể thu hồi khoản nợ bằng cách phát mại bất động sản thế chấp trên thị trường. Tuy nhiên giá bất động sản được định giá trên thực tế chưa thực sự sát với giá thị trường, nguốn thông tin thường không hoàn toàn là chính xác. Ngân hàng luôn có chủ trương tìm kiếm thông tin từ các nguồn thông tin đáng tin cậy như các trung tâm bất động sản, các công ty bất động sản lớn và uy tín, sàn giao dịch đồng thời cũng cử cán bộ thẩm định trực tiếp xuống kiểm tra hiện trường. Bộ phận kinh doanh trong thời gian tới sẽ phấn đầu nắm bắt được hết thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận, nhân viên định giá ngày càng tiếp cận hơn nữa với các thị trường xa Hà nội, nắm bắt thông tin thu thập dữ liệu để tạo thành một hệ thống cơ sở dữ liệu để phục vụ công tác định giá. Việc này giúp cho việc lấy thông tin dữ liệu của cán bộ thẩm định nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Ngân hàng hướng tới việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, phân tích, lưu trữ dữ liệu về thị trường bất động sản. Tất cả các hoạt động từ lúc tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ từ phía khách hàng cho đến lúc hoàn thành giao dịch đều được xử lý nhanh qua hệ thống máy vi tính... nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí. Trong thời gian tới Ngân hàng có chủ trương tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng và chất lượng. Hiện nay ở phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội số lượng nhân viên là 12 người trong khi đó khối lượng hồ sơ khách hàng vay vốn là tương đối lớn, không đủ nhân lực để hoàn thành công việc một cách nhanh chóng và chính xác. Bên cạnh việc tăng số lượng nhân viên thì ngân hàng cũng có các chính sách như tạo điều kiện cử nhân viên tham gia các khoá học định giá thuộc cơ quan có thẩm quyền tổ chức hoặc lớp đào tạo về định giá của khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên thuộc trường Đại học kinh tế quốc dân tổ chức giảng dạy, phấn đâu tới năm 2010 các nhân viên trong phòng kinh doanh có chứng chỉ định giá. Một số cá nhân ưu tú, thành tích xuất sắc thì được ngân hàng tạo điều kiện sang nước ngoài học hỏi. Bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn trách nhiệm đối với cán bộ định giá cũng là điều rất cần thiết. Điều này nhằm hạn chế những tiêu cực trong công tác định giá thế chấp vì một số bất động sản không đủ tiêu chuẩn để thế chấp nhưng nhiều cán bộ vì tình cảm riêng tư vẫn chấp nhận cho thế chấp, hoặc trường hợp định giá bất động sản thế chấp cao hơn giá trị thật, ảnh hưởng tới lợi ích của Ngân hàng. Khi phát hiện được những trường hợp như vậy thì phải xử lý nghiêm minh, có các hình thức kỉ luật với cán bộ làm sai. Với những cán bộ ưu tú, xuất sắc thì có các chế độ khen thưởng để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn. Trên đây là một số giải pháp đưa ra nhằm giúp ngân hàng có thể hoàn thiện hơn phần nào công tác định giá thế chấp bất động sản, góp phần giảm thiểu những rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản cũng như nâng cao uy tín, vị thế của Ngân hàng TMCP Đại Tín trên thị trường. 2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín Trước những yêu cầu ngày càng cao của thị trường cũng như sự cạnh tranh khốc liệt giữa các tổ chức tài chính, ngân hàng đã đặt ngân hàng TMCP Đại Tín vào yêu cầu không ngừng nâng cao, hoàn thiện hơn nữa chất lượng hoạt động của toàn bộ hệ thống nói chung và phòng kinh doanh nói riêng. Với mục tiêu phương hướng đã đề ra để đạt được những mục tiêu đó ngân hàng cần tiến hành thực hiện các giải pháp như sau Thứ nhất thúc đẩy nhanh việc cập nhật và xây dựng đơn giá đất thị trường. Việc này có ý nghĩa vai trò rất lớn với việc định giá bất động sản. Khi có sẵn đơn giá đất trên thị trường của một tuyến đường sẽ tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng trong việc xác định giá cả mà không mất công tìm kiếm thông tin, khảo sát các bất động sản xung quanh. Điều này dẫn đến việc sẽ rút ngắn thời gian giải quyết một hồ sơ vay vốn, tiết kiệm thời gian và chi phí. Tuy nhiên việc xác định đơn giá đất của một tuyến đường không kề đơn giản, nó đòi hỏi rất nhiều công sức, sự nỗ lực rất lớn từ các cán bộ thẩm định nhưng nhận thức được tầm quan trọng và tác dụng của việc xây dựng đơn giá đất các cán bộ thẩm định đang hết sức nỗ lực để hoàn thành tốt việc này. Thứ hai là tăng chất lượng các nguồn thông tin thu thập từ thị trường. Trong quá trình thu thập thông tin các nhân viên định giá phải bám sát thị trường, các thông tin dùng để so sánh, đối chiếu, phân tích đều được lấy từ thị trường. Tuy nhiên như đã trình bày ở phần trên các nguồn thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập được nhiều khi không hoàn toàn chính xác, thị trường nhiều khi bị nhiễu thông tin. Thông tin được công bố từ nhiều nguồn khác nhau, những thông tin đó ít khi dựa trên một cơ sở khoa học nào, do đó khi thu thập thông tin các cán bộ định giá khó có thể rút ra được nguồn tin nào đang tin cậy. Để khắc phục hiện tượng này, ngân hàng đang xây dựng một hệ thống thông tin mà nguồn gốc các thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo rằng kết quả định giá có từ các nguồn thông tin đó sát với thị trường nhất. Để có những thông tin như vậy thì các nguồn thông tin nên được lấy từ những cơ quan, đơn vị có uy tín cao như sang giao dịch bất động sản, các công ty bất động sản, các tờ báo tạp chí về bất động sản đã được kiểm duyệt về việc đăng tải thông tin, từ các cơ quan nhà nước trong những trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án sử dụng đất. Đối với các nguồn thông tin khác cần có sự sàng lọc thông tin tiến hành xác minh lại thông tin, tiến hành kiếm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với các thông tin rao bán. Bên cạnh đó cán bộ định giá có thể căn cứ trên khả năng kinh nghiệm, những mối quan hệ xã hội để có được nguồn thông tin đáng tin cậy. Thứ ba là các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa các phương pháp định giá bất động sản thế chấp áp dụng tại Ngân hàng : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và sử dụng một số các phương pháp khác sao cho phù hợp trong từng trường hợp cụ thể. Ví dụ như phải tăng số lượng các bất động sản so sánh, xác định các mức điều chỉnh và giá trị còn lại của công trình sao cho hợp lý và chính xác nhất, thống nhất cách thức định giá với các bất động sản khác nhau. Thứ tư là giải pháp Ngân hàng phải liên tục cập nhật các quy định pháp lý liên quan đến đất đai và công trình xây dựng. Thứ năm là giải pháp về khoa học công nghệ. Ngân hàng đã ý thức được tầm quan trọng của việc áp dụng công nghệ khoa học vào quá trình định giá do vậy đã và đang tiến hành áp dụng vào quá trình định giá bất động sản. Ngân hàng đang đặt hàng phần mềm về định giá là minh chứng rõ ràng cho sự đầu tư về công nghệ. Bên cạnh việc phát triển công nghệ thông tin thì việc tìm hiểu, áp dụng các nghiên cứu mới nhất vào định giá cũng đang được quan tâm, ngân hàng thường xuyên cập nhật các tài liệu mới nhất về định giá sau đó tổ chức các khoá học để phổ biến cho nhân viên, thường xuyên tổ chức các hội nghị trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng định giá. Thứ sáu là giải pháp về nguồn nhân lực. Nguồn nhân lực là nhân tố sống còn của bất kì tổ chức nào, do vậy những chính sách phù hợp về nguồn nhân lực là hết sức quan trọng. Trong quá trình mở rộng của mình thời gian tới Ngân hàng sẽ nâng cao nguồn nhân lực cả về chất lượng và số lượng. Ngân hàng tạo điều kiện tối đa cho nhân viên tham dự các lớp huấn luyện đào tạo nghiệp vụ theo yêu cầu công việc, với các nhân viên xuất sắc có thể cử cán bộ ra nước ngoài đào tạo. Đồng thời ngân hàng có chế độ khen thường cho nhân viên dựa trên kết quả hoạt động kinh doanh và chất lượng công việc, động viên kịp thời sự nỗ lực tinh thần làm việc của nhân viên, tạo sự gắn kết giữa ngân hàng và nhân viên. 3. Những kiến nghị Định giá bất động sản không chỉ là công việc quan trọng đối với hệ thống ngân hàng mà còn quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam trong giai đoan hội nhập, vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan chức năng, cơ quan quản lý Nhà nước ngày càn phát triển ổn định và lành mạnh. Thứ nhất phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Do thủ tục bắt buộc về mặt pháp lý khi người dân vay vốn ngân hàng bằng bất động sản thế chấp thì bất động sản đó phải đáp ứng được rất nhiều yếu tố. Tại Ngân hàng TMCP Đại Tín khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sổ hữu nhà. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay các thủ tục hành chính còn phức tạp, rườm rà, trải qua nhiều công đoạn và mất nhiều thời gian, để được cấp các giấy tờ pháp lý của bất động sản thì người dân phải mất nhiều thời gian và công sức, điều này dẫn đến khi người dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh thì không có giấy tờ pháp lý của bất động sản. Do vậy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức có thể huy động vốn từ tài sản của mình. Thứ hai thực hiện các giải pháp để quản lý thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định. Khi thị trường phát triển ổn định và đồng bộ thì lúc đó các giao dịch trên thị trường thuận lợi vì khi đó các thông tin thu thập được là tương đối chính xác, phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Do các thông tin thu thập về bất động sản so sánh là chính xác thì kết quả định giá bất động sản sẽ sát với thị trường nhất. Nhà nước phải xây dựng hệ thống có sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy. Đồng thời nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch, công khai, bình đẳng. Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm của người sử dụng và tham gia vào thị trường bất động sản. Việc bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý dựa trên nguyên tắc đảm bảo tính nhất quán và tôn trọng các quy định của thị trường, tăng cường tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh trên thị trường, khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản. Thứ ba nhà nước tăng cường quản lý đối với hoạt động định giá. Quản lý chặt chẽ và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, cấp chứng chỉ định giá và giấy phép hành nghề cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá. Biên soạn, nghiên cứu các tài liệu về định giá theo chuẩn chung, thống nhất trên toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá. Thứ tư là minh bạch các hoạt động giao dịch bất động sản và quy hoạch đất đai của Chính phủ. Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, kiểm soát được giá cả một cách hợp lý. Thực thi các biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau khi giao đất. Bảo đảm quy hoạch phải đi trước một bước: quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp thực tế và đảm bảo các mục tiêu kinh tế xã hội. KẾT LUẬN Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta trong thời gian qua thị trường tài chính nói chung và hệ thống các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện. Trong quá trình đó các ngân hàng đã và đang chuẩn hoá các hoạt động của mình sao cho phù hợp với điều kiện và những yêu cầu khắt khe từ thị trường. Trải qua 18 năm hoạt động trong lĩnh vực Ngân hàng, cho đến ngày nay ngân hàng TMCP Đại Tín đã tạo được uy tín niềm tin trong lòng khách hàng. Đạt được những thành tựu như vậy là do ban quản trị Ngân hàng đã có những phương hướng đúng đắn cùng với sự nỗ lực nhiệt tình trong công việc của cán bộ công nhân viên. Một trong những hoạt động ngày càng được chú trọng phát triển nhằm hoàn thiện chuẩn hoá đó là hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như đối với các hoạt động của ngân hàng hiện nay. Ngân hàng đã nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong quá trình vay vốn nên đã ban hành những nguyên tắc, những tiêu chuẩn về thế chấp, quy trình định giá chặt chẽ và khoa học, mang lại lợi ích cho cả khách hàng và cho cả Ngân hàng. Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong thời gian qua thì vẫn còn nhiều bất cập hạn chế, những tồn tại cần được nhận thức rõ ràng từ đó đề ra phương hướng giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng. Em hi vọng rằng qua việc nghiên cứu đề tài này có thể giúp mình hiểu hơn kiến thức thực tế, có cái nhìn tổng quan về định giá bất động sản nói chung và công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội nói riêng, từ đó đưa ra những giải pháp để Ngân hàng nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Tuy nhiên vì hạn chế về mặt kiến thức, hiểu biết, thông tin và kinh nghiệm do vậy đề tài còn nhiều thiếu sót. Em mong nhận được sự đóng góp ý kiến, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên để em hoàn thành đề tài một cách tốt nhất. Em xin cảm ơn cô giáo - Thạc sĩ Vũ Thị Thảo đã hướng dẫn, giúp em hoàn thành đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn ! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt TS. Hoàng Văn Cường, TS.Nguyễn Minh Ngọc, TS. Nguyễn Thế Phán, ThS. Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội. Bộ luật dân sự 2005 Luật Đất đai 2003 Luật kinh doanh Bất động sản 2006 5. Các văn bản pháp luật quy định về thế chấp tài sản 6. Tài liệu lớp đào tạo ngắn hạn về định giá bất động sản – Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên 7. Tài liệu chuyên đề định giá bất động sản – Công ty cổ phần bất động sản Hòa Phát 8. Quyết định số 106/2008/QĐ- HĐQT ngày 07/11/2008 của Hội đồng quản trị về việc ban hành quy định cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với khách hàng 9. Quyết định số 264/2008/QĐ- TGD ngày 12/11/1008 của tổng giám đốc về việc ban hành quy trình tín dụng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Đại Tín 10. Báo cáo thường niên 2008 của hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đại Tín 11. 12. Tiếng Anh 9. William L. Ventolo, Jr Martha R. Williams ( 2001), Fundamentals of Real estate appraisal 8th edition, Dearborn real estate education,