Luận văn Hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Bảo Lộc

bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm trước đó được cơ quan thuế xác nhận; trong trường hợp thời gian hoạt động của tổ chức kinh tế đến thời điểm bồi thường dưới ba năm thì được hỗ trợ tối đa 30% một năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của thời gian đã hoạt động, không kể năm đang hoạt động mà bị thu hồi đất. Đánh giá chung của các hộ gia đình đang kinh doanh thì mức hỗ trợ 30% một năm thu nhập sau thuế thì quá thấp vì lợi thế kinh doanh của các hộ bị mất đi khi di chuyển tới địa điểm mới khiến việc kinh doanh bị gián đoạn, doanh thu và thu nhập giảm đáng kể ở các năm sau đó. Việc bố trí mặt bằng kinh doanh mới không thuận lợi bằng nơi kinh doanh cũ khiến họ có thể mất lợi thế kinh doanh vĩnh viễn. Vì thế cần tăng mức hỗ trợ tối thiểu và tăng cường các chính sách hỗ trợ khác. 54 - Hỗ trợ khác Tuỳ điều kiện kinh tế, xã hội từng địa phương mà Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố có những chính sách hỗ trợ khác nhau như: hỗ trợ vay vốn, hỗ trợ học phí cho con em các gia đình bị thu hồi đất, … Trên địa bàn thị xã Bảo Lộc các chính sách hỗ trợ khác chưa được quan tâm thực hiện; điều đó thể hiện sự quan tâm chưa sâu sát đối với các hộ gia đình, đặc biệt các hộ bị thu hồi đất. + Tái định cư Vấn đề vướng mắc nhiều nhất sau đơn giá bồi thường thiệt hại về đất là việc bố trí tái định cư. Đối với những người bị thu hồi đất thì việc bố trí tái định cư xem như là cơ hội để Nhà nước bù đắp cho họ những chênh lệch trong việc áp dụng đơn giá bồi thường và cũng là sự khuyến khích để họ bàn giao mặt bằng, bỏ đi những gì là thân quen, kỷ niệm để chuyển đến một nơi ở mới. Nhưng ở một số dự án, đặc biệt là những dự án ở khu vực trung tâm, người bị thu hồi đất ở những vị trí kinh doanh thuận lợi thì quỹ đất để bố trí tái định cư không đáp ứng được nguyện vọng của họ và cũng chưa đáp ứng yêu cầu đề ra theo quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng. Việc các hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp được bố trí tái định canh ở địa bàn huyện Bảo Lâm, cách thị xã gần 20km, đất không được tốt nên các hộ gia đình không muốn nhận và họ dùng tiền bồi thường nhận đước để mua đất sản xuất ở khu vực gần hơn. Đối với địa phương là khu vực sản xuất nông nghiệp mà chưa quan tâm tới điều này thì là một thiếu sót lớn. Việc này thị xã cần có định hướng cụ thể để phát triển ngành nông nghiệp sản xuất lớn, tập trung; tạo sự phù hợp, cân đối trong phát triển kinh tế địa phương, tạo lá phổi xanh cho thành phố sau này. 55 Kết luận chương 2 Sau quá trình điều tra, khảo sát các chỉ tiêu về thực trạng chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đang áp dụng trên địa bàn thị xã Bảo Lộc và phân tích các dữ liệu điều tra nhằm tìm ra những hạn chế, tồn tại để đề xuất, kiến nghị các giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng. Những hạn chế, tồn tại cần khắc phục là: Đơn giá bồi thường về đất chưa sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường; việc xây dựng giá đất còn thiếu tính khách quan, không thực tế. Đơn giá bồi thường tài sản gắn liền như: nhà, vật kiến trúc, cây trồng chưa phù hợp, chưa kịp thời điều chỉnh đặc biệt khi có biến động tăng giá các loại nguyên, vật liệu xây dựng trong thời gian dài từ năm 2005 đến nay và giá nông sản phẩm cũng có thay đổi rất lớn. Các chính sách hỗ trợ chưa được phát huy; việc áp dụng còn mang tính trước mắt, thiếu tính bền vững lâu dài. Việc bố trí tái định cư chưa phù hợp, chưa kịp thời; đơn giá đất tái định cư cũng như đơn giá đơn giá bồi thường thấp làm thiếu tính khách quan, tạo kẽ hở cho một số đối tượng lợi dụng chính sách bố trí tái định cư để hưởng chênh lệch giá do giá đất bố trí tái định cư, cho mua thấp hơn so với thị trường. Địa điểm bố trí tái định canh xa, không thiết thực đối với mục đích của người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp dẫn đến áp lực giá đất trong đô thị có chiều hướng tăng cao. 56 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên cả nước nói chung và trên địa bàn thị xã Bảo Lộc nói riêng còn nhiều những bất cập mà đứng ở góc độ quản lý Nhà nước, doanh nghiệp hay những người dân, chúng ta cần phải có những giải pháp và hành động thiết thực để đảm bảo quyền nhưng cũng phải thực hiện được nghĩa vụ và vai trò của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Từ những tồn tại, hạn chế đã được nêu ở chương 2, xin đề xuất một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Bảo Lộc cũng như các địa phương khác trên cả nước như sau: 3.1 Phương hướng và các quan điểm về hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trong thời gian tới 3.1.1 Phương hướng Phương hướng hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, cần thực hiện tốt các mặt như: - Xây dựng dự án hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai; hoàn thiện, công khai quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất; - Sử dụng đất hợp lý, hiệu quả; khuyến khích đầu tư vào đất từ nhiều nguồn vốn; - Phát triển thị trường nhà - đất; tăng cường sự kiểm soát, chế tài đối với các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là nguồn gốc tài sản và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. 57 3.1.2 Quan điểm - Xác định quỹ đất là tài sản quốc gia, là tài sản quý hiếm và không thể để hoang hoá hay khai thác một cách kém hiệu quả; - Thực hiện bồi thường phải đảm bảo: công bằng, công khai, thoả đáng; - Tiến tới bồi thường theo giá thị trường; - Cần thực hiện chính sách bồi thường nhất quán cho các đối tượng khác nhau; đặc biệt là các đối tượng thuộc các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, huyện. - Tăng cường phân cấp cho địa phương trong việc thực hiện chính sách bồi thường; phát huy vai trò, trách nhiệm của địa phương các cấp. 3.2 Xây dựng dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai; hoàn thiện công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trong thời gian qua, việc lập, thẩm định, xét duyệt, triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các loại quy hoạch có sử dụng đất nhìn chung còn nhiều yếu kém. Nội dung các quy hoạch có sử dụng đất còn có mặt chồng chéo, thiếu thống nhất; chất lượng quy hoạch chưa cao, trong nhiều trường hợp không hợp lý, tính khả thi thấp. Tình trạng quy hoạch chung, không định ra thời hạn thực hiện cụ thể, trong khi đó lại cấm đoán, hạn chế quyền của người sử dụng đất hoặc bỏ bê việc xây dựng, nâng cấp kết cấu hạ tầng phục vụ dân sinh trong khu quy hoạch đang gây nên búc xúc tại nhiều địa phương. + Sớm xây dựng dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai trên phạm vi cả nước. Dự án "Hoàn thiện và hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai Việt Nam" đang được các bộ, ngành liên quan tiến hành xây dựng và tìm kiếm nguồn lực đầu tư. Đây là dự án đã được Thủ tướng Chính phủ yêu cầu thực hiện theo 58 Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 9/2/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003. Hiện tại, dự án đã hoàn thành giai đoạn thiết kế với 3 hợp phần là hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất, tăng cường cung cấp dịch vụ đăng ký đất và hợp phần hỗ trợ quản lý dự án và theo dõi đánh giá. + Công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Minh bạch trong quy hoạch đô thị Việc công khai quy hoạch là điều hết sức cần thiết, đặc biệt đối với các dự án có ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống và sinh hoạt của nhân dân; cần xem trọng ý kiến người dân trong khu vực chỉnh trang, quy hoạch. Với tầm nhìn quy hoạch, chỉnh trang đô thị với mục tiêu trong sáng, minh bạch thì chắc chắn những cư dân của bất cứ địa phương nào cũng sẽ ủng hộ và sẵn sàng cùng với Nhà nước thực hiện các dự án. - Những thông tin về quy hoạch cần được công khai. Việc thiếu hướng dẫn về cung cấp thông tin khiến người dân không tiếp cận được thông tin cần thiết. Nhiều năm qua thông tin quy hoạch vẫn chỉ là thông tin một số người độc quyền biết với nhau, do vậy dẫn đến tình trạng lợi dụng thông tin đó để phục vụ mục đích riêng. Thông tin muốn cung cấp được cần phải có hướng dẫn, nhưng thông tin không cần hướng dẫn mà các cơ quan công quyền vẫn bưng bít, không chịu cung cấp cho dân. Như vậy, cần phải cung cấp thông tin quy hoạch một cách công khai, đầy đủ, kịp thời đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người dân cũng như các cơ quan quản lý Nhà nước. - Xây dựng một mạng lưới cung cấp thông tin về quy hoạch. Việc xây dựng mạng lưới cung cấp thông tin về quy hoạch giúp người dân chủ động thực hiện các quyền làm chủ về đất đai, tài sản của mình, kèm theo đó nhân dân giám sát, phát hiện những hành vi tiêu cực. 59 Ví dụ như vụ tham nhũng đất đai ở Đồ Sơn cho thấy dân đã bị bịt tin như thế nào một khi chính quyền khuất tất. - Sau khi có quy hoạch sử dụng đất tổng thể và chi tiết thì cần phải có công khai kế hoạch sử dụng đất theo thời gian để người dân yên tâm sử dụng, canh tác (đặc biệt với đất nông nghiệp), tránh tình trạng người dân hoang mang, bỏ hoang đất chờ thu hồi gây thiệt hại và lãng phí trong sử dụng đất. 3.3 Xây dựng giá bồi thường sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường * Đối với đơn giá đất: + Nghị định 188/2004/NĐ-CP ra đời để việc quy định giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn và góp phần làm minh bạch thị trường, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất, chống thất thu về giá trị quyền sử dụng đất. Thực tế hiện nay việc xây dựng đơn giá đất chưa đáp ứng được biến động của thị trường. Đa số ở các địa phương, giá đất còn chưa sát giá với giá chuyển nhượng trên thị trường (thường là thấp hơn) và không kịp thay đổi (do thủ tục hành chính) khi thị trường có biến động. - Thứ nhất, là do đơn giá đất được sử dụng cho bảy mục đích như quy định và ngay cùng lúc nó không thể đáp ứng được tất cả các mục đích một cách trọn vẹn. - Thứ hai, đất đai là bất động sản, là hàng hóa đặc biệt; giá đất cũng như những hàng hóa khác rất nhạy cảm trước biến động của thị trường và giá đất có xu hướng tăng lên trong tương lai. Vậy việc giá đất hầu như là cố định trong năm hay thậm trí trong nhiều năm là điều không thực tế. Hơn nữa, nếu thực hiện bồi thường theo giá thấp thì khi Nhà nước điều tiết các nguồn lợi từ đất (thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, 60 thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất …) trên cơ sở giá thấp hơn nhiều so với thị trường sẽ dẫn đến thất thu cho ngân sách Nhà nước và không đáp ứng được thực tế đòi hỏi hợp lý của người bị thu hồi đất. Vì thế trong bồi thường giải phóng mặt bằng các địa phương thường tăng cường các khoản hỗ trợ khác để tăng tổng mức bồi thường, xét mục đích sâu xa là làm giảm chênh lệch trong giá đất hay tổng giá trị bồi thường, tái định cư. Nhưng việc làm này có thể nói là không rõ ràng, không thuyết phục được người dân vì tính giới hạn của nó và không làm người dân hài lòng. Người dân vẫn muốn có được sự minh bạch giữa đơn giá bồi thường về đất và các khoản hỗ trợ. Thực tế ở Bảo Lộc người dân vẫn chấp nhận bồi thường, giải toả di dời vì kèm theo giá bồi thường thấp thì giá đất tái định cư cũng thấp và thực tế đã là khu vực thu hồi, giải toả thì việc chuyển nhượng rất ít xảy ra, tâm lý người mua thì không ai chịu mua đất trong khu vực giải toả. Khi đó, quan hệ cung cầu sẽ phản ánh giá đất ở mức thấp vì ít hoặc không có người mua (cầu thấp hoặc bằng không) trong khi người bán nhiều (cung lớn). Ngược lại, giá đất ở khu vực ven dự án (ngoài khu vực thu hồi giải toả) thì cao và không phản ánh đúng giá ở thời điểm do sau khi dự án được triển khai thì giá đất khu vực xung quanh của dự án sẽ tăng lên, vì thế người ta có thể sẽ trả cao hơn đơn giá thực ở hiện tại để có được lợi thế ở tương lai. Vậy nếu không có sự theo dõi mang tính lịch sử đối với giá đất trong các khu vực thu hồi, giải toả và không so sánh với các khu vực tương đương thì việc xác định giá sẽ không sát thực tế và không đáp ứng được nguyện vọng của các bên. Đó cũng chính là nguyên nhân chậm bàn giao mặt bằng ở một số dự án. Ở đây, tôi xin đề xuất thay đổi cách xây dựng giá đất chưa bám sát thị trường như hiện nay. Đó là căn cứ vào tính chuyên môn, theo dõi sát sao sự biến động của thị trường, tính lưu trữ, phân tích có hệ thống của các trung 61 tâm, công ty Thẩm định giá để làm căn cứ tính toán bồi thường cũng như phục vụ các mục đích khác theo quy định của pháp luật đất đai. * Đối với các tài sản gắn liền với đất: + Nhà, công trình xây dựng trên đất chịu tác động của đơn giá xây dựng mới, đơn giá xây dựng chịu tác động của các biến động thị trường về giá nguyên vật liệu, nhân công, … - Việc xây dựng đơn giá cấu kiện tổng hợp thực hiện trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chưa được thực hiện kịp thời và chưa đáp ứng được biến động giá cả thị trường, đặc biệt là xu hướng tăng và sự tăng giá đột biến của một số loại nguyên vật liệu chính như: sắt, thép, xi măng, … Mới đây, ngày 13 tháng 6 năm 2007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2007/NĐ-CP “Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình”. Theo đó, chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính trên cơ sở độ dài thời gian xây dựng công trình và chỉ số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại công trình xây dựng có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế. Như vậy có thể hiểu là chi phí đầu tư xây dựng cơ bản được xác định theo hướng linh động theo giá thị trường, đó là một điều chỉnh phù hợp với thực tế trong điều kiện hội nhập và cũng đáp ứng được tính thị trường của nền kinh tế. Vì thế việc tính toán đơn giá xây dựng nhà, công trình xây dựng theo từng giai đoạn và điều chỉnh kịp thời khi có biến động về giá các nguyên vật liệu là hết sức cần thiết và đáp ứng được nguyện vọng của người dân bị thu hồi, giải toả. Giai đoạn vừa qua, cùng với sự hội nhập của nền kinh tế, xoá bỏ các bao cấp về giá nên biến động giá xăng, dầu, sắt thép, cũng như các nguyên vật liệu, hàng hoá khác đã tác động rất lớn đến đời sống, giá cả và đơn giá xây dựng cơ bản các công trình. Điển hình là việc điều chỉnh tăng nhiều lần giá xăng, dầu bán ra từ 7.000 - 8.000 đồng/lít đến hơn 11.000 đồng/ lít trong thời 62 gian qua là yếu tố dây chuyền ảnh hưởng đến các hàng hoá khác thông qua chi phí vận chuyển, chi phí nhiên liệu, … Cùng với đó là sự chậm chễ trong ban hành đơn giá, sự thiếu linh hoạt trong điều chỉnh đơn giá bồi thường các công trình xây dựng trên đất khi đơn giá nguyên vật liệu, nhân công biến đổi đã gây vướng mắc, đình trệ quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. + Đối với cây trồng thì hàng năm hoặc từng vụ, căn cứ vào tình hình biến động giá nông sản, thực phẩm mà điều chỉnh đơn giá bồi thường về cây trồng cho kịp thời. Trên địa bàn Lâm Đồng việc xây dựng đơn giá bồi thường cây trồng như hiện nay cũng chưa đáp ứng được thay đổi của thị trường cũng như không thỏa mãn yêu cầu chính đáng của người dân. Việc đơn giá sản phẩm cà phê thay đổi nhanh chóng trong khoảng thời gian một năm trở lại đây từ 15.000 đồng/kg lên đến trên 30.000 đồng/kg cà phê nhân đã làm người dân có hy vọng trở lại và tăng cường đầu tư chăm sóc để tăng năng suất, sản lượng. Vì vậy, nếu đơn giá bồi thường cây cà phê cũng như các cây trồng khác (đặc biệt các loại cây công nghiệp) không kịp điều chỉnh khi đơn giá sản phẩm của nó tăng lên thì đây cũng là rào cản và là hạn chế của chính cơ quan tham mưu dẫn tới việc thu hồi đất gặp khó khăn. * Đối với các chính sách hỗ trợ: Tương tự như giá đất và giá cây trồng, khi đơn giá các hàng hóa tiêu dùng thay đổi hoặc đồng tiền bị mất giá, chỉ số lạm phát, chỉ số giá tăng cao thì cũng cần phải điều chỉnh các khoản chi phí hỗ trợ cho kịp thời, phù hợp với sự thay đổi giá cả nói chung. 63 3.4 Áp dụng nguyên tắc tự thỏa thuận giá bồi thường đối với các dự án thu hồi đất Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh (không phải là dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Thực tế việc bồi thường theo khung chính sách Nhà nước có những bất cập như đã nêu thì việc tự thỏa thuận xem ra cũng không khá hơn. Một mặt, vì các hộ bị thu hồi đất đang có cuộc sống ổn định nên không chịu mất đất, mất nhà, hoặc đòi hỏi giá bồi thường cao vút. Mặt khác, không có đại diện có đủ uy tín làm trung gian để xác định giá thỏa thuận giữa chủ sử dụng đất và chủ dự án, vì thế đã xảy ra tình trạng chủ dự án phải mượn tay nhà nước để ép lại người bị thu hồi đất hoặc ngậm đắng chi trả số tiền đền bù rất cao. Theo Ông Bùi Công Giang, Tổng giám đốc Công ty Anpha cho biết, việc phát triển dự án thì phải theo quy hoạch. Đã nói tới quy hoạch thì tất nhiên đã hợp lòng dân. Nhưng khi dự án hoạt động thì việc quản lý, giải phóng mặt bằng thường thì doanh nghiệp lại tự phải làm. Việc “tự bơi” như vậy khiến doanh nghiệp bị người dân ép khi thỏa thuận trực tiếp với họ. Ông Giang nói: “Có khu đất giải phóng tới 60% mặt bằng, số còn lại bị người dân ép về giá bồi thường. Tất nhiên khi đó, doanh nghiệp phải tính chi phí vốn đã bỏ ra để bồi thường và đồng ý. Bất công xã hội nảy sinh từ đây khi người chấp nhận giải toả trước bị thiệt và kinh tế xã hội cũng vì thế mà trì trệ”. [11] Việc áp dụng tự thỏa thuận về giá đã được quy định; nhưng cở sở để thực hiện và trung gian xác định giá còn chưa được quy định nên các bên vẫn thiếu cơ sở để chế tài lẫn nhau. 64 Nguyên tắc này cần được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn cả về phía Nhà nước (hay chủ dự án) và người bị thu hồi đất. Cần thiết có sự trưng cầu thẩm định giá làm cơ sở thoả thuận và chi phối các bên; nếu một trong hai bên không đồng ý với kết quả đã thẩm định thì có thể yêu cầu đơn vị khác tư vấn, thẩm định lại giá và phải chịu trách nhiệm về chi phí, thiệt hại nếu có. Trên địa bàn thị xã Bảo Lộc, việc áp dụng việc tự thỏa thuận về giá bồi thường còn chưa được phổ biến vì những lý do: + Các dự án đầu tư phát triển hạ tầng, kinh tế, đô thị chưa nhiều. Thị xã Bảo Lộc hiện nay là đô thị loại 4, nguồn kinh phí dùng cho đầu tư phát triển chưa cao, việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước còn hạn chế, giao thông không thuận tiện. + Các dự án là đối tượng áp dụng tự thỏa thuận còn ít, chủ yếu là các dự án đầu tư phát triển hạ tầng sử dụng vốn ngân sách nhà nước. + Trong năm 2006 có một dự án áp dụng hình thức tự thỏa thuận bồi thường về đất đó là dự án Nhà máy suất ăn công nghiệp của Công ty TNHH Nguyễn Lương Thịnh tại khu công nghiệp sạch thuộc phường Lộc Phát đã tạo thuận lợi cho cả chủ đầu tư và các hộ gia đình. Tiến độ thực hiện bồi thường, bàn giao mặt bằng rất nhanh, nó đáp ứng được cả nhu cầu của chủ dự án là: - Thời gian thực hiện bồi thường, bàn giao mặt bằng nhanh, giúp chủ dự án giảm được chi phí, giảm thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. - Chủ dự án chủ động việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện thi công công trình, sắp xếp kinh doanh, rút ngắn quá trình đầu tư, hạn chế việc chiếm dụng vốn. - Các hộ gia đình được thỏa thuận với chủ dự án về đơn giá bồi thường về đất cũng như các yêu cầu khác. 65 - Việc thu hồi đất trong khu vực quy hoạch diễn ra nhanh tạo tâm trạng thoải mái, yên tâm của các hộ dân, giúp họ có kế hoạch đầu tư, chuẩn bị cho cuộc sống ở nơi ở mới. 3.5 Đẩy mạnh bố trí tái định cư, tăng cường các chính sách hỗ trợ đối với hộ gia đình bị thu hồi giải tỏa Việc bố trí tái định cư, tái định canh cũng như các chính sách hỗ trợ đối với các hộ gia đình bị thu hồi giải tỏa còn chưa thực hiện kịp thời, hiện tượng người lao động (đặc biệt những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hoặc có mặt bằng kinh doanh) sau khi bị thu hồi đất thì rơi vào cảnh khó khăn còn diễn ra ở hầu hết các dự án. Do không chuẩn bị chu đáo chuyển dịch cơ cấu kinh tế, các địa phương nằm trong vùng dự án đã xuất hiện tái nghèo. Một mặt, là vì đang ổn định cuộc sống, kinh doanh; mặt khác, khi có sự thay đổi lớn thì tâm lý người dân không ổn định, không thích ứng kịp thời những thay đổi đó hoặc có sự sa đà, buông thả khi nhận được một số tiền đền bù lớn, từ đó không chịu làm ăn mà chi tiêu hoang phí dẫn đến xa cơ thất thế, lúc này thì tiền cũng hết mà đất cũng không còn. Ví dụ: Xã Anh Dũng (huyện Kiến Thụy – Hải Phòng) từ năm 2005 đến hết năm 2006, tình trạng tái nghèo tăng đột biến từ 0,8 % lên hơn 10,5%, do 446 hộ mất từ 50% đến 100% diện tích đất canh tác. Còn xã An Hồng ( huyện An Dương) có 15.000 hộ nông dân đã chuyển 120 ha đất cho 32 doanh nghiệp, buộc hàng nghìn thanh niên phải đi làm thuê khắp nơi để mưu sinh. Huyện Thuỷ Nguyên có các xã Thuỷ Sơn, Minh Đức, Tam Hưng, Lại Xuân, Đông Sơn,... cũng nằm trong tình trạng tương tự. Sau khi được bồi thường giải phóng mặt bằng, bộ mặt nông thôn thay đổi với nhà cao tầng mọc lên như nấm, xe máy và phương tiện nghe nhìn cùng các tiện nghi khác được các hộ nông dân mua sắm ồ ạt. Sau một thời gian, một nghịch lý khác đã nảy sinh: tiền có được từ bồi thường giải phóng mặt bằng nguời dân tiêu xài hết, đất canh tác không còn, nghề nghiệp làm ruộng không đáp ứng yêu cầu vào 66 làm việc ở các doanh nghiệp, nhiều hộ nông dân rơi vào vòng túng quẫn. Tình trạng tái nghèo ở các vùng đất nông thôn sau khi chuyển giao đất cho các dự án đô thị và công nghiệp không còn là hiện tượng cá biệt. Sự nghèo đói trở lại khiến nhiều hiện tượng tiêu cực nảy sinh như cờ bạc, mãi dâm, trộm cắp... Từ hiện tượng tái nghèo của một số xã đã làm cho việc giải phóng mặt bằng ở các dự án khác của thành phố ngày càng khó khăn, kéo dài, thậm chí phát sinh thành các" điểm nóng". [12] Nhằm hạn chế những điểm yếu này thì chúng ta cần đẩy mạnh bố trí tái định cư, tăng cường các chính sách hỗ trợ đối với hộ gia đình bị thu hồi giải tỏa. + Các địa phương cần phải có những giải pháp trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đặc biệt đối với các hộ trong diện thu hồi, giải tỏa nhằm vận động họ, tạo công ăn việc làm và hướng cho họ cách sử dụng đồng tiền bồi thường nhận được thành đồng vốn hữu ích. + Các địa phương cần tạo nguồn vốn riêng để chuẩn bị trước quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, đáp ứng kịp thời nhu cầu giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình trên địa bàn. Theo quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí tái định cư trước khi giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp có thoả thuận giữa tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và người được bố trí tái định cư về việc nhận nhà ở, đất ở tái định cư sau khi giải phóng mặt bằng thì thực hiện theo văn bản thoả thuận có chữ ký của cả hai bên. Thực tế hiện nay nhiều điểm tái định cư đã được phê duyệt nhưng tính khả thi chưa cao, vì thực tế trên khu được quy hoạch còn thiếu nguồn nước, 67 thiếu đất sản xuất so với bản quy hoạch đã được phê duyệt... Ðó là chưa kể không ít trường hợp việc xây dựng khu tái định cư cũng bị vướng thủ tục hoặc mặt bằng, phải mất nhiều thời gian chờ đợi. Các dự án loại này phải tiến hành điều tra xã hội học rất cẩn thận để nắm vững nhu cầu, phong tục tập quán, phương thức kiếm sống và thực trạng cuộc sống và thu nhập của người dân, tránh lấy ý kiến của dân một cách hình thức và cách làm thiếu trách nhiệm hoặc phô trương, xa rời thực tế. Bố trí tái định cư phải phù hợp mục đích, đối tượng yêu cầu tái định cư; tránh hiện tượng như việc bố trí các hộ dân di dời thuỷ điện Sơn La vào địa điểm bố trí tái định cư xa khu vực sản xuất nông nghiệp, không phù hợp với đời sống của người dân vốn quen với việc đồng áng; các căn nhà tái định cư giống nhau đến mức họ thường đi lộn nhà nên các hộ dân đã tự ý bỏ nơi tái định cư và tái chiếm nơi ở cũ. + Kết hợp, đẩy mạnh bố trí tái định canh đặc biệt với người dân vùng sản xuất nông nghiệp. Người dân vùng sản xuất nông nghiệp có sản phẩm chính từ cây trồng, việc thay đổi công việc cũng như tập quán sản xuất vốn đã gắn chặt với cuộc sống của họ sẽ làm họ gặp khó khăn. Đặc biệt đối với những lao động lớn tuổi ở nông thôn thì việc thay đổi nghề nghiệp lại càng không dễ. Vì thế bố trí tái định canh để họ tiếp tục công việc sản xuất nông nghiệp ở một nơi mới là biện pháp cần được ưu tiên xem xét. + Tăng cường công tác hướng nghiệp, tạo việc làm cho các lao động trong khu vực thu hồi giải tỏa, đặc biệt các đối tượng bị thu hồi tư liệu sản xuất chính đó là đất đai. + Những chính sách hỗ trợ khác cần được phát huy như: cho vay vốn kinh doanh, hỗ trợ học sinh, sinh viên là con em của các hộ bị thu hồi giải tỏa về học phí cũng như các chính sách khuyến khích, động viên khác. 68 Thị xã Bảo Lộc cần xem xét, học hỏi Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện những chính sách hỗ trợ khác, như: đối với các hộ nông dân sau khi bị thu hồi vẫn còn đất canh tác thì sẽ được hỗ trợ vay vốn để phát triển sản xuất với mức lãi vay theo chương trình 419 (hộ dân thường được hỗ trợ 4% lãi suất vay/năm; hộ diện xoá đói giảm nghèo được hỗ trợ 7% lãi suất/năm). Những hộ dân không còn đất sản xuất phải chuyển sang ngành nghề khác thì được hỗ trợ cho vay tín dụng từ 1 triệu đến 20 triệu đồng/hộ, lãi vay 6%/năm. Hỗ trợ, khoanh nợ lãi vay ngân hàng cho những hộ bị thu hồi hết đất, không thể tiếp tục sản xuất để trả nợ ngân hàng. 3.6 Phát triển thị trường nhà đất, khuyến khích người dân đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư + Phát triển thị trường nhà, đất; các hoạt động kinh doanh bất động sản buộc phải thông qua sàn giao dịch như mục tiêu quan trọng mà Luật Kinh doanh bất động sản hướng tới. Hoạt động này nhằm tạo lập một hệ thống thông tin về bất động sản minh bạch, chính xác, có trách nhiệm, nhằm hạn chế các rủi ro liên quan đến giao dịch bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho cả người bán và người mua. Tuy nhiên, quy định này chỉ bắt buộc đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng các giao dịch cá nhân với mục đích mua bán để sử dụng cũng được khuyến khích thực hiện thông qua sàn giao dịch, để tránh tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo làm cho thị trường nhà đất "nóng lạnh" bất thường như thời gian vừa qua. + Khuyến khích người dân đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất, từ đó khiến họ thực hiện bàn giao mặt bằng như là một thương vụ làm ăn với đối tác đầu tư. Thông qua đó, người dân có cơ hội đầu tư đồng vốn của mình vào hoạt động kinh doanh ngay tại nơi mình đã từng sinh sống, tạo điều kiện 69 chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giúp bảo toàn và phát huy được đồng vốn của người dân. Tại cuộc hội thảo do Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), Báo Pháp Luật TP.HCM và các Tạp chí Thị trường - Giá cả, Thị trường Bất động sản & tài sản phối hợp tổ chức. Ông Huỳnh Đô, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển đô thị - công nghiệp số 2 (D2D - Đồng Nai) đưa ra một ví dụ thành công về bồi thường giải tỏa: D2D thực hiện một dự án khu dân cư - đô thị ở TP Biên Hòa và đã giải tỏa gần 500 hộ dân nhưng không có khiếu kiện. Bí quyết của D2D được ông Huỳnh Đô đưa ra tại hội thảo là: Phải xem người dân bị giải tỏa là nhà đầu tư thứ cấp và cùng chia tỷ suất lợi nhuận với người dân thông qua hình thức lấy đất nông nghiệp đổi lại đất có cơ sở hạ tầng với tỷ lệ thỏa đáng. [13] 3.7 Các giải pháp hỗ trợ 3.7.1 Quản lý Nhà nước + Cần nghiên cứu để ban hành một cơ chế, chính sách đặc thù trong bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt phải mềm dẻo, linh hoạt để các địa phương từ đó vận dụng để giải quyết kịp thời các vướng mắc. Vì thực tế công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng xảy ra ở từng địa phương mà mỗi địa phương thì có thể có những yếu tố văn hóa, xã hội, tập tục riêng nên việc áp dụng cái chung ở đây sẽ gây nhiều khó khăn trở ngại. + Thực hiện thống nhất một cơ quan phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng đối với từng dự án cụ thể, tránh tình trạng cùng một dự án bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng mỗi địa phương trong tỉnh hoặc 2 tỉnh tiếp giáp nhau có những cách áp dụng chính sách khác nhau, tạo sự không thống nhất, không đồng đều giữa các hộ dân bị thu hồi, giải toả. + Thực hiện nghiêm quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, đặc biệt chính quyền địa 70 phương cần chỉnh đốn, đẩy mạnh quản lý về tài chính đất đai đặc biệt là việc kiểm soát chuyển nhượng và thu thuế thu nhập, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế; đẩy mạnh quản lý các nguồn thu, chi qua tài khoản, đánh thuế sở hữu tài sản, đặc biệt tài sản được hình thành từ những nguồn tiền không có nguồn gốc rõ rệt và cần thực hiện nghiêm các chế tài đối với các hành vi không trung thực trong chuyển quyền sử dụng đất. Việc tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đưa vào quản lý một cách thống nhất và khoa học cũng cần được tiến hành song song. 3.7.2 Quản lý của chính quyền địa phương + Chính quyền địa phương cần có trách nhiệm hơn nữa và gắn chặt trách nhiệm của mình đối với người dân trong khu vực dự án, bị thu hồi đất. Thực trạng cho thấy, chính quyền địa phương các cấp chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình đối với các hộ gia đình trong khu vực thu hồi giải tỏa như: - Việc thực hiện dân chủ, công khai, công bằng, đúng pháp luật trong thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất ở một số dự án còn thiếu nghiêm túc, mang tính hình thức nên gây ra bức xúc cho người bị thu hồi đất. - Việc xác định giá đất hàng năm chưa sát giá chuyển nhượng trên thị trường. Khi có thay đổi về giá đất (biến động trên 20%) thì không điều chỉnh kịp thời (lý do là phải thông qua Hội đồng Nhân dân); - Việc xác nhận, xác minh nguồn gốc đất còn chưa chặt chẽ khiến người dân phải đi lại nhiều lần; - Chưa kịp thời giải quyết các khiếu kiện, khiếu nại của người dân hoặc có giải thích nhưng chưa thỏa đáng, chưa đáp ứng nguyện vọng người dân, người bị thu hồi đất. 71 Từ thực tế trên, ở địa bàn Bảo Lộc cũng như trên cả nước, kiến nghị chính quyền địa phương, chủ dự án và các cơ quan có liên quan cần: + Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chấp hành tốt chủ chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Nêu tấm gương sáng về hiến đất xây dựng các công trình phúc lợi tập thể như: hiến đất làm trường học, nhà văn hóa cộng đồng ở thị xã Gia Nghĩa – Đắk Nông, mở đường giao thông ở thị xã Hà Tĩnh, … + Chủ dự án và các cơ quan chức năng có liên quan cần trả lời và giải quyết kịp thời các kiến nghị của các hộ gia đình trong diện bồi thường giải phóng mặt bằng. + Thực hiện quyết liệt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật làm chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng. + Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát đặc biệt là giám sát của nhân dân đối với các hoạt động có liên quan đến đất đai, tài chính đất đai, cần công khai minh bạch về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất ở địa phương để nhân dân giám sát qua đó hạn chế tối đa sự tham nhũng, lãng phí trong lĩnh vực đất đai. + Nghiêm trị các hành vi tiêu cực trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Nhiều trường hợp bồi thường có dấu hiệu tiêu cực đã bị người dân và các cơ quan chức năng phát hiện. + Giá thấp, trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thị trường đã đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động không minh bạch, cơ chế “xin cho”, những tiêu cực, lãng phí trong sử dụng đất đai vẫn còn tồn tại … Điều đó đòi hỏi phải được khắc phục. + Địa phương cũng cần có sự hợp tác chặt chẽ với nhà đầu tư, đánh giá phương án giải phóng mặt bằng trên cơ sở thực tế giúp nhà đầu tư sớm hoàn 72 thiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tránh tình trạng người dân viện cớ thỏa thuận về giá để ép nhà đầu tư. 3.8 Tăng cường công tác tư vấn, thẩm định giá của các Công ty, Trung tâm Thẩm định giá + Chính sách một giá đất áp dụng thống nhất cho 7 mục đích tài chính đã phát sinh những mâu thuẫn về lợi ích: khi áp dụng giá mới để tính thuế sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất khi giao đất, . . . thì người sử dụng đất "kêu cao", nhưng khi thực hiện bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất lại "kêu thấp". + Theo các cơ quan chuyên môn, việc giá đất tại nhiều nơi chưa sát với giá thực tế là do các địa phương không lường hết được yếu tố “ảo” trong giá chuyển nhượng trên thị trường. Vì vậy, khi xây dựng các mức giá đất, nhiều nơi đã chủ động giảm so với các mức giá thực tế đã điều tra được. Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thông tin về giá đất tại các địa phương còn nhiều hạn chế, không có các số liệu lưu trữ từ các năm trước để có thể xử lý thông tin một cách hệ thống. Nguồn nhân lực về công tác định giá đất lại thiếu và yếu trong khi các nguồn thông tin lại có nhiều biến động lớn, không đầy đủ hoặc khó tin cậy. Ngoài ra, các tỉnh, thành phố cần dùng giá đất mới làm căn cứ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác như: tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất... nên khó tránh khỏi việc giá một số loại đất không sát với thực tế. + Vì thực tế quá trình thu hồi đất không phải là hành động mua – bán thỏa thuận và cũng như đặc trưng thứ ba của thị trường bất động sản là tính không hoàn hảo nên việc tìm đến sự thỏa mãn trong giá trị bồi thường đối với các bên trong thu hồi đất là khó đạt được. 73 Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính nhận định, trong điều kiện các văn bản quy phạm pháp luật về chính sách tài chính đất đai chưa đồng bộ, các địa phương buộc phải quy định giá đất với yêu cầu hài hòa được các mục đích, giảm đến mức thấp nhất những tác động ảnh hưởng đến đối tượng sử dụng đất là đại đa số người dân và các tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh. Từ thực tế trên cho thấy được sự cần thiết phải có cơ quan chuyên môn để xác định đơn giá đất, tài sản gắn liền với đất hay bất động sản nói chung và kể cả động sản. Từ đó, làm cơ sở cho cơ quan bồi thường thực hiện tính toán phương án giá trị bồi thường cho các chủ sử dụng, sở hữu tài sản cũng như các mục đích khác về tài chính đất đai. + Tín hiệu mừng đối với người thực hiện đề tài này đó là việc Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng chính sách giá đất bồi thường thông qua tư vấn của cơ quan thẩm định giá. “Đầu tháng 8 vừa qua, một cơ quan thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính đã đóng dấu lên bản chứng thư thẩm định chính thức định giá mặt tiền đường Lê Lợi ở khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh với giá 180 triệu đồng/m2. Ít ngày sau, một cơ quan thẩm định giá thông báo cho Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh kết quả định giá mặt tiền một tuyến đường khác cũng ở khu trung tâm Thành phố với giá kỷ lục 212 triệu đồng/m2. Đây là những con số gây bất ngờ bởi nếu chiếu theo Quyết định (QĐ) 179 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành khung giá đất năm 2007, giá đất cao nhất tại khu trung tâm Thành phố chỉ 67,5 triệu đồng/m2. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, đơn giá để bồi thường cho đất ở đô thị hầu hết hiện nay đều căn cứ vào kết quả thẩm định giá của các trung tâm thẩm định giá, tức là giá sát với giá thị trường. Các trung tâm thẩm định giá này, khi đóng dấu vào chứng thư thẩm định đều phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định của mình. Do vậy, các trung tâm thẩm định đều thực hiện rất chặt 74 chẽ quy trình thẩm định và các thẩm định viên đều làm việc với tinh thần trách nhiệm rất cao. Trả lời câu hỏi loại dự án nào phải thuê tư vấn để thẩm định giá và các Hội đồng đền bù có sử dụng trung thực kết quả thẩm định đó để đền bù cho người dân hay không, lãnh đạo Sở Tài chính thành phố cho rằng, các dự án tư nhân nếu thỏa thuận được với người dân trong khu vực giải tỏa được thì thôi, còn nếu không thì các chủ đầu tư phải thuê tư vấn thẩm định giá. Người dân nếu nhận thấy kết quả thẩm định không phản ảnh đúng giá trị nhà đất của mình thì có thể khiếu nại và trưng cầu thẩm định với một cơ quan khác. Còn với các dự án nhà nước, cũng bắt buộc phải thuê tư vấn thẩm định và áp giá đã được thẩm định đó cho người dân”. [14] + Ba vai trò quan trọng của thẩm định giá đất, tài sản là bất động sản đã được các nhà nghiên cứu đúc kết là: - Thứ nhất: sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường; từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn - đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn. - Thứ hai: thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất; đảm bảo thông tin đến người có nhu cần là chính xác và khách quan. Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng. - Thứ ba: các hoạt động này sẽ giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nhà nước nói chung và quản lý thị trường bất động sản nói riêng. 75 + Hiện nay, có trên 50% số Sở Tài chính các tỉnh, thành phố đã thành lập Trung tâm Thẩm định giá. Nhưng thực tế cho thấy các trung tâm này không phát huy được chức năng của mình do còn chịu sự bó buộc vì vẫn còn là đơn vị sự nghiệp trực thuộc các Sở, địa phương. Và tiến tới kể từ ngày 31/8/2007 thì các trung tâm này sẽ phải chuyển đổi hình thức sang hoạt động tư vấn độc lập để phát huy tốt chức năng của mình theo nội dung Thông tư 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá; cụ thể hoá hoạt động thẩm định giá và phát huy vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế. Theo tôi đây cũng là hướng đi đúng để đáp ứng nhu cầu về định giá trong giai đoạn nước ta đã là thành viên của WTO và tạo sự thuận lợi khi xác định giá tài sản trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. + Một trong những đơn vị tư vấn độc lập về giá mà tôi biết đến đó là Trung tâm thẩm định giá Miền nam (SIVC) có trụ sở đặt tại thành phố Hồ Chí Minh và văn phòng tại các tỉnh, thành như: Cần Thơ, An Giang, Lâm Đồng, Bến Tre, Đắclắk, Hà Nội, Nghệ An. Hiện nay, Trung tâm đã hoàn tất thủ tục mở chi nhánh tại thị xã Bảo Lộc và sẽ sớm đi vào hoạt động. Trong thời gian qua, các dịch vụ thẩm định giá do SIVC cung cấp đã phục vụ tốt các mục đích khác nhau của khách hàng từ cổ phần hóa, hạch toán kế toán, mua bán chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và xử lý các tài sản trong các vụ án... Với uy tín và chất lượng dịch vụ của mình, SIVC đã tạo được sự tin cậy rất lớn từ phía khách hàng. Trong năm 2004, tổng giá trị tài sản thẩm định giá của SIVC đạt gần 8.500 tỷ đồng. Năm 2005, số lượng hồ sơ thẩm định đạt trên 4.600 hồ sơ với tổng giá trị thẩm định gần 15.000 tỷ đồng và trong năm 2006 SIVC đã thẩm định với tổng giá trị là gần 17.500 tỷ đồng với trên 5.800 hồ sơ thẩm định. [15] 76 Với vai trò và khả năng của họ, tôi nghĩ việc xác định đơn giá đất, tài sản là bất động sản thông qua các đơn vị định giá độc lập như Trung tâm thẩm định giá Miền nam hay các công ty định giá khác, phục vụ các mục đích tài chính trong thời gian tới là hết sức thiết thực và hiệu quả. Kết luận chương 3 Việc xây dựng đơn giá đất thiếu khách quan, không sát giá thị trường đã làm ảnh hưởng việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, gây thiệt hại cho người bị thu hồi, giải toả và gây thất thu cho Nhà nước trong quá trình điều tiết các nguồn lợi từ đất như: cho thuê đất, giao đất không thông qua đấu giá, chuyển quyền sử dụng đất, … Sự thiếu chuyên nghiệp, thiếu tính khách quan, vai trò không tách biệt đối với hoạt động xác định giá đất của cơ quan Nhà nước ở địa phương làm lệch lạc mục đích, yêu cầu của việc xác định đơn giá đất. Cơ quan thẩm định giá, với vai trò, trách nhiệm và khả năng được quy định cụ thể thì việc tư vấn, thẩm định giá là việc làm hết sức chuyên nghiệp và hiệu quả. Cần tăng cường việc tư vấn, trưng cầu thẩm định giá bồi thường từ các công ty, trung tâm Thẩm định giá. Kết hợp hoàn thiện quản lý đất đai, tăng cường chính sách hỗ trợ, sự phân cấp và vai trò quản lý Nhà nước cấp huyện nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Bảo Lộc. 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Với mục tiêu góp phần xây dựng, hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, luận văn đã nêu ra những bất cập, hạn chế trong chính sách hay chính quá trình thực hiện; từ đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Bảo Lộc. + Những hạn chế được nêu ra là: - Đơn giá bồi thường về đất chưa sát giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường; - Đơn giá bồi thường tài sản gắn liền với đất như : nhà, công trình xây dựng và cây trồng thấp và chậm thay đổi, không đáp ứng được điều kiện của nền kinh tế thị trường; - Việc bố trí tái định canh chưa kịp thời, không phù hợp theo quy định; bố trí tái định cư phát triển sản xuất nông nghiệp chưa được quan tâm, chưa phù hợp với mục đích, yêu cầu. - Chính sách hỗ trợ chưa được quan tâm, phát triển. + Những kiến nghị, đề xuất hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng: - Hoàn thiện xây dựng dự án hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Phát triển thị trường nhà đất, khuyến khích người dân đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư. - Tăng cường kiểm soát, chế tài các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai cũng như các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập, trước bạ, … - Đối với đất đai, tài sản là bất động sản cần thiết có sự tư vấn, thẩm định về giá để tính toán bồi thường theo giá thị trường cũng như thực hiện các mục đích tài chính khác đối với đất đai. 78 Bước đầu việc thực hiện có thể chia thành từng khu vực của dự án để kháo sát, sau đó tiến tới áp dụng tư vấn, khảo sát giá cho từng đối tượng thu hồi đất cụ thể. - Về mặt chính sách : cần nghiên cứu, trao đổi để xây dựng hoàn thiện hơn nữa chính sách bồi thường bằng những quy định cụ thể từ đó làm cơ sở áp dụng trên toàn quốc. - Vai trò trách nhiệm của các địa phương cần được nâng cao, tạo thuận lợi cho các đối tượng thu hồi đất cũng chính là góp phần tháo gỡ những vướng mắc, giúp đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng, thực hiện dự án. 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Quốc Hội (2003), Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội. 2. Chính phủ (ngày 17/8/1994), Nghị định số 90/CP “Quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, Hà Nội. 3. Chính phủ (ngày 24/4/1998), Nghị định 22/1998/NĐ-CP “Về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, Hà Nội. 4. Chính phủ (ngày 29/10/2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP “Về thi hành Luật Đất đai”, Hà Nội. 5. Chính phủ (ngày 16/11/2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP “Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”, Hà Nội. 6. Chính phủ (ngày 03/12/2004), Nghị định 197/2004/NĐ-CP “Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”, Hà Nội. 7. Chính phủ (ngày 03/12/2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP “Về thu tiền sử dụng đất”, Hà Nội. 8. Chính phủ (ngày 27/01/2006), Nghị định 17/2006/NĐ-CP “Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004”, Hà Nội. 9. Chính phủ (ngày 25/5/2007), Nghị định 84/2007/NĐ-CP “Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai”, Hà Nội. 10. Bộ Tài chính (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội. 11. Bộ Tài chính (2004), Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Hà Nội. 12. Bộ Tài chính (2004), Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ-CP, Hà Nội. 14. Các quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng : 80 Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 01/02/2005; Quyết định 232/2005/QĐ-UBND ngày 16/12/2005; Quyết định 3729/QĐ-UBND ngày 18/12/2006 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn thị xã Bảo Lộc - tỉnh Lâm Đồng; Quyết định 39/2005/QĐ-UB ngày 21/2/2005 về việc ban hành quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng; Quyết định 95/2005/QĐ-UBND ngày 05/9/2005 ban hành quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng; Quyết định 09/2006/QĐ-UBND ngày 14/2/2006, Quyết định 89/QĐ-UBND ngày 08/01/ Quyết định 237/2005/QĐ-UBND ngày 19/12/2005 ban hành đơn giá xây dựng mới và đơn giá cấu kiện tổng hợp để tính bồi thường, hỗ trợ về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP; 15. Niên giám Thống kê Lâm Đồng năm 2006, Lâm Đồng. 16. Kế hoạch phát triển Kinh tế - xã hội thị xã Bảo Lộc giai đoạn 2006 – 2010. 17. Báo cáo phát triển Kinh tế - xã hội thị xã Bảo Lộc năm 2006. ....................................................... Và các văn bản quy định khác có liên quan. 18. Giáo trình Kinh tế chính trị Mác – Lê nin (2005), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 19. Các trang Web: - Chính phủ : www.chinhphu.vn; - Bộ Tài chính : www.mof.gov.vn; - Bộ Tài nguyên – Môi trường : www.more.gov.vn; - Trung tâm Thẩm định giá Miền nam : www.sivc.gov.vn; - Lâm Đồng : www.lamdong.gov.vn; - Báo Thanh niên : www.thanhnien.com.vn; - Báo Tuổi trẻ : www.tuoitre.com.vn; - Thời báo kinh tế Sài gòn : www.saigontimes.com.vn; 81 - Tin nhanh Việt Nam : www.vnexpress.vn; - Công ty Địa ốc Hoàng Quân : www.hoangquan.com.vn; Các trang web khác. 20. Các bài báo : - Minh bạch trong quy hoạch đô thị - Thanh niên ngày 25/10/2006; - Tin quy hoạch không phải bí mật – vnexpress ngày 25/10/2006; - Doanh nghiệp khó tiếp cận đất, vì sao? - Thời báo kinh tế Việt Nam ngày 19/07/2006; .................................................................................................Các bài báo khác. 21. Ghi chú các nội dung trích dẫn: [1], [2], [3], [4], [5] : Luật Đất đai năm 2003. [6] : Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính. [7] : Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ. [8] : Tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá – ĐH BC Marketing Tp. HCM - năm 2007. [9] : Niên giám Thống kê tỉnh Lâm Đồng 2006. [10] : Báo cáo kinh tế - xã hội thị xã Bảo Lộc năm 2006. [11] : www.hoangquan.com.vn. [12] : Hiện tượng tái nghèo hậu GPMB – www.thanhnien.com.vn ngày 29/11/2006. [13] : Doanh nghiệp khó tiếp cận đất, vì sao? - Thời báo kinh tế Việt Nam ngày 19/07/2006. [14] : TP.HCM - Những thay đổi lớn về giá đền bù giải tỏa - www.thanhnien.com.vn” ngày 10/8/2007. [15] : Trung tâm Thẩm định giá Miền nam - www.sivc.gov.vn. 82 PHỤ LỤC Phụ lục 1: TỔNG HỢP THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ CÁC DỰ ÁN Giá trị dự toán (triệu đồng) Stt Tên dự án Được duyệt Trong đó: Chi phí bồi thường, hỗ trợ Giá trị bồi thường, hỗ trợ đã thực hiện (triệu đồng) I Năm 2004 1 Đường 1/5 6.678 350 345 2 Đường Nguyễn Công Trứ 5.334 71 71 3 Hồ Mai Thành 8.469 4380 4300 4 Đường Nguyễn Văn Trỗi 4.248 570 569 5 Đường Nguyễn Tri Phương 1.900 322 322 6 Đường Chu Văn An 2.954 68 68 II Năm 2005 1 Đường Huỳnh Thúc Kháng 7.630 5.200 5.191 2 Hồ Đồng Nai (GĐ1) 38.000 8.200 8.200 3 Cầu Minh Rồng 5.978 1.067 2 4 Cầu Đại Lào 9.112 1.068 73 5 Trường tiểu học Lộc Châu 2 1.723 1.000 1.000 6 Đường Lý Thường Kiệt 15.100 3.080 1.500 83 7 Đường Bến xe Bảo Lộc 3.468 303 303 8 Khu phục vụ KCN Lộc Sơn 13.678 1.638 1.588 9 Nút giao thông 28/3 - Trần Phú 2.617 577 0 III Năm 2006 1 Hồ Đồng Nai (GĐ2) 38.000 7.500 7.470 2 Hồ Hà Giang 5.843 12.000 6.900 3 Khu Tái định cư hồ Lộc Thanh 1.700 1.500 0 4 Đường Lý Tự Trọng 6.922 5.328 0 5 Đường Đinh Tiên Hoàng 12.920 154 0 6 Điện 110kv BOT 380.000 356 0 7 Hồ Lộc Thanh 17.312 12.000 5.468 8 Khu công nghiệp Lộc Sơn 240.000 52.000 50.675 “Nguồn: Ban QLDA Đầu tư & xây dựng thị xã Bảo Lộc”. 84 Phụ lục 2: TỔNG HỢP THỰC HIỆN TÁI ĐỊNH CƯ CÁC DỰ ÁN Thực hiện bố trí tái định cư Stt Tên dự án Phạm vi ảnh hưởng (hộ) Số hộ được bố trí tái định cư Số hộ Số lô I Năm 2004 1 Đường 1/5 78 4 4 4 2 Đường Nguyễn Công Trứ 65 8 8 8 3 Hồ Mai Thành 32 9 9 9 4 Đường Nguyễn Văn Trỗi 46 3 3 3 5 Đường Nguyễn Tri Phương 125 24 8 8 6 Đường Chu Văn An 35 7 3 4 II Năm 2005 1 Đường Huỳnh Thúc Kháng 22 7 7 7 2 Hồ Đồng Nai (GĐ1) 48 45 45 45 3 Cầu Minh Rồng 15 6 0 0 4 Cầu Đại Lào 18 2 2 2 5 Trường tiểu học Lộc Châu 2 8 0 0 0 6 Đường Lý Thường Kiệt 36 8 0 0 7 Đường Bến xe Bảo Lộc 8 1 1 1 85 8 Khu phục vụ KCN Lộc Sơn 11 9 7 7 9 Nút giao thông 28/3 - Trần Phú 9 2 0 0 III Năm 2006 1 Hồ Đồng Nai (GĐ2) 20 19 19 19 2 Hồ Hà Giang 140 113 83 83 3 Khu Tái định cư hồ Lộc Thanh 4 4 0 0 4 Đường Lý Tự Trọng 22 18 0 0 5 Đường Đinh Tiên Hoàng 17 6 0 0 6 Điện 110kv BOT 32 0 0 0 7 Hồ Lộc Thanh 93 16 0 0 8 Khu công nghiệp Lộc Sơn 381 120 83 90 “Nguồn: Ban Đền bù giải phóng mặt bằng thị xã Bảo Lộc”.