Những điểm mới về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản trong bộ luật dân sụ năm 2015

1. Quan niệm mới về chiếm hữu Trước khi có BLDS năm 2015, BLDS năm 2005 ghi nhận chiếm hữu như là một quyền và là một phần nội dung của quyền sở hữu. Theo quy định tại Điều 182 BLDS năm 2005, quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Trong những hệ quả tất yếu của việc thừa nhận quyền chiếm hữu là một nội dung của quyền sở hữu là sự ra đời của khái niệm “chiếm hữu có căn cứ pháp luật”, một khái niệm đậm chất hành chính, quản lý công (Điều 183). Khái niệm này kích thích xu hướng tìm kiếm căn cứ để đánh giá tính hợp pháp của việc nắm giữ tài sản ngay cả trong trường hợp không có ai tranh chấp về quyền sở hữu. Đơn giản, trong điều kiện việc chiếm hữu được coi là việc thực hiện một quyền của chủ sở hữu, người 8 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Söë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT NHÛÄNG ÀIÏÍM MÚÁI VÏÌ QUYÏÌN SÚÃ HÛÄU VAÂ CAÁC QUYÏÌN KHAÁC ÀÖËI VÚÁI TAÂI SAÃN TRONG BÖÅ LUÊÅT DÊN SÛÅ NÙM 2015 Nguyễn Ngọc Điện* * PGS,TS. Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh. Thông tin bài viết: Từ khoá: vật quyền, quyền địa dịch, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, chiếm hữu. Lịch sử bài viết: Nhận bài: 01/03/2017 Biên tập: 21/03/2017 Duyệt bài: 27/03/2017 Article Infomation: Keywords: Right in rem, servitude, usufruct, superficies, possession Article History: Received: 01 Mar. 2017 Edited: 21 Mar. 2017 Approved: 27 Mar. 2017 Tóm tắt: Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 kế thừa, đồng thời phát triển những thành tựu của BLDS năm 2005 về phần liên quan đến pháp luật tài sản. Quyền trực tiếp đối với tài sản được thừa nhận trong BLDS năm 2015 không chỉ là quyền của chủ sở hữu, mà còn mang những dạng thức đặc thù tuỳ theo hoàn cảnh và có thể được trao cho những chủ thể khác, không phải là chủ sở hữu. Quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản được xây dựng như một tổng thể các vật quyền mà trong đó, quyền sở hữu chiếm vị trí trung tâm. BLDS năm 2015 cũng xây dựng quan niệm mới và đúng đắn về chiếm hữu, tạo điều kiện cho việc tháo gỡ một loạt vướng mắc trong thực tiễn, đặc biệt là vướng mắc liên quan đến việc xử lý tài sản mà nguồn gốc pháp lý không cần hoặc không thể được làm rõ trong một số trường hợp đặc thù. Abstract: The Civil Code of 2015 inherites and develops the achievements of the Civil Code of 2005 as far as the property law is concerned. In addition to the onwnership, the new Civil Code ankowledges other real rights. The onwership and other real rights constitute a system of rights on assets in which the onwerhsip is considered as hard core. As well, the concept of possession is correctly rewritten in the new Civil Code and that is expected to facilitate the solution of many problems having occured in practice and relating the assets whose legal origin needs not to or cannot be exactly revealed. chiếm hữu phải cho thấy mình có ít nhiều quan hệ chính thống với chủ sở hữu (nếu không phải là chủ, thì phải được chủ trao quyền nắm giữ tài sản; nếu không nữa, thì phải ở trong tình trạng người chiếm hữu ngay tình). Nói cách khác, với quyền chiếm hữu được thừa nhận là một phần nội dung của quyền sở hữu, thì tự việc chiếm hữu công khai và bình yên không đủ để giúp người chiếm hữu có được sự bảo vệ của pháp luật trong trường hợp sự chiếm hữu bị xâm hại. Chiếm hữu còn phải có nguồn gốc pháp lý được xác định. Hơn nữa, nguồn gốc chiếm hữu phải hợp pháp thì chiếm hữu mới được thừa nhận và bảo vệ1. Khác với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 không định nghĩa quyền chiếm hữu với ý nghĩa là một trong ba thành tố của quyền sở hữu. Theo quy định tại Điều 186 BLDS năm 2015, chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình, nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Với quy định như thế, luật có xu hướng dùng các nội dung của quyền sử dụng để mô tả quyền chiếm hữu; bản thân quyền chiếm hữu không có nội hàm riêng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 BLDS năm 2015, chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản đó. “Như” có nghĩa là có thể thực sự có quyền mà cũng có thể không. Dẫu sao, việc có quyền hay không có quyền không quan trọng. Như vậy, chiếm hữu đã được thừa nhận là một quan hệ thực tế như trong luật các nước2. Trong thực tế cuộc sống, người nắm giữ, quản lý tài sản có thể là chủ sở hữu, cũng có thể chỉ là người thuê, mượn tài sản để sử dụng, thậm chí có thể là người chiếm đoạt tài sản sau một vụ trộm hoặc cướp. Đối với mọi người khác, trong hoàn cảnh sống bình thường, khi thấy một người nắm giữ một tài sản trong tư thế của một người có quyền của chủ sở hữu, thì người ta ghi nhận, nhìn nhận và thừa nhận, từ đó ứng xử một cách tương thích: người nhận giữ xe máy tiếp nhận chiếc xe do người lái xe máy chuyển giao và chấp nhận giao kết hợp đồng gửi giữ; người thấy người khác đang nắm giữ điện thoại di động và muốn sử dụng thì hỏi mượn; Là một tình trạng thực tế, nhưng chiếm hữu lại phát sinh hiệu lực pháp lý như một quan hệ giữa một người - gọi là người chiếm hữu - và một vật, được pháp luật thừa nhận, điều chỉnh. Sự chiếm hữu được bảo vệ bằng chế độ đặc biệt, khác với chế độ bảo vệ quyền sở hữu. Về bảo vệ sự chiếm hữu, tư tưởng chủ đạo là khi bảo vệ sự chiếm hữu, người ta bảo vệ tình trạng vốn có, bảo vệ mối quan hệ 9 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁPSöë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT 1 Tuy nhiên, thế nào là nguồn gốc hợp pháp thì luật lại không và không thể làm rõ. Trong thực tiễn, người ta thường dừng lại một khi người chiếm hữu xuất trình được bằng chứng gì đó, do tự cảm thấy hài lòng với bằng chứng đó và yên tâm cho rằng việc chiếm hữu là có căn cứ pháp luật. Chẳng hạn, người thuê nhà xuất trình hợp đồng thuê nhà hợp lệ sẽ được coi là người chiếm hữu hợp pháp. Thật ra, đến lúc đó người ta vẫn chưa biết chắc liệu người chiếm hữu có thực sự chiếm hữu có căn cứ pháp luật hay không, bởi vấn đề tư cách của bên cho thuê vẫn chưa được giải quyết. Nhưng nếu đi tiếp, nghĩa là phải thẩm định tư cách của bên cho thuê, thì đến khi nào người ta mới có thể dừng lại để khẳng định rằng mọi thứ đều đã đúng luật, hợp pháp và do đó, việc chiếm hữu đang xem xét là có căn cứ pháp luật? 2 Các Bộ luật hiện đại có xu hướng xây dựng các quy định chính thức về chiếm hữu để làm rõ mối quan hệ này, giúp phân biệt quan hệ chiếm hữu với quyền sở hữu. Chẳng hạn, khoản 1 Điều 854 BLDS Đức (bản tiếng Anh trên quy định: “Possession of a thing is acquired by obtaining actual control of the thing”; Điều 921 BLDS Québec quy định: “La possession est l’exercice de fait, par soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on se veut titulaire” (tham khảo tại CCQ-1991); Điều 543 dự thảo BLDS Pháp (sửa đổi) quy định: “La possession est l’exercice paisible, public et non équivoque d’un droit par celui qui, alors même qu’il n’en serait pas titulaire, se comporte, en fait et en intention, comme s’il l’était” (tham khảo tại: age/app/media/pdfs/travaux/avant-projet-de-reforme-du-droit-des-biens-version-finale.pdf). đang diễn ra một cách bình yên mà không cần quan tâm đến bản chất của mối quan hệ được bảo vệ. Theo quy định tại Điều 185 BLDS năm 2015, “Trường hợp việc chiếm hữu bị người khác xâm phạm thì người chiếm hữu có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm phải chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại”. Người bị cướp phải được trả lại tài sản, vì trước khi bị cướp, người này đang nắm giữ tài sản một cách bình yên và trách nhiệm của nhà chức trách là khôi phục tình trạng đó. Cần nhấn mạnh rằng, sự bảo vệ người chiếm hữu là việc làm cần thiết trước hết nhằm duy trì trật tự xã hội. Đơn giản, việc chiếm hữu đang diễn ra trước mắt mọi người như là một phần của khung cảnh sống bình yên trong xã hội. Việc ai đó có hành vi xâm phạm sự chiếm hữu của người khác bằng kiểu ứng xử lệch chuẩn, thậm chí trái pháp luật, như chiếm đoạt bằng vũ lực, phải bị ngăn chặn, xử lý. Trong vụ cướp túi xách, giả sử nạn nhân của vụ cướp tình cờ gặp lại tên cướp ở nơi công cộng với chiếc túi xách trong tay, thì phải báo cho nhà chức trách để có biện pháp xử lý vụ việc theo trình tự, thủ tục đòi lại tài sản do pháp luật quy định. Nạn nhân không được tự tiện xông tới dùng sức mạnh cơ bắp, vũ khí để giành lại tài sản: nếu nạn nhân làm việc đó, thì trong mắt mọi người, nạn nhân có hành vi xâm phạm tài sản của người khác, qua đó, xâm phạm trật tự xã hội và phải bị chế tài. 2. Các điểm mới đáng chú ý liên quan đến các quyền đối với tài sản 2.1 Địa dịch Bản chất địa dịch là quan hệ giữa hai bất động sản chứ không phải giữa hai chủ thể. Trong pháp luật một số nước phương Tây, địa dịch (servitude) được hiểu là một sự ràng buộc mang ý nghĩa hạn chế đối với quyền của chủ sở hữu một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác hợp lý một bất động sản khác3. Với định nghĩa đó, địa dịch được hình dung như là quan hệ giữa hai bất động sản chứ không phải giữa hai chủ thể. Ví dụ điển hình về quan hệ địa dịch là địa dịch sân bay: các bất động sản toạ lạc trong phạm vi một đường bán kính nào đó, tính từ tâm là sân bay, không thể được khai thác quá một độ cao nào đó, để bảo đảm cho sự lên xuống an toàn của máy bay. Trong pháp luật Việt Nam, nhà làm luật không dùng thuật ngữ địa dịch để chỉ mối quan hệ ràng buộc đặc biệt giữa hai bất động sản như trong pháp luật các nước mà sử dụng một cụm từ dài hơn - Quyền đối với bất động sản liền kề. Theo quy định tại Điều 245 BLDS năm 2015, “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Quy định này chưa thực sự chính xác, bởi lẽ địa dịch có thể ràng buộc hai bất động sản nằm cách xa nhau, chứ không nhất thiết liền kề. Địa dịch sân bay nêu trên là một ví dụ. Dẫu sao, phải thừa nhận rằng việc BLDS năm 2015 định nghĩa chính thức mối quan hệ ràng buộc giữa hai bất động động sản, mà pháp luật một số nước phương Tây gọi là địa dịch, là một nỗ lực đáng ghi nhận. Trước đây, với khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được ghi nhận trong BLDS năm 2005, mối quan hệ địa dịch là 10 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Söë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT 3 Xem Điều 637 BLDS Pháp: “Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”. Về khái niệm “servitude” trong luật của Anh: F. Lawson và B. Rudden, The Law of Property, Oxford University Press, London, 2002, p. 153: “The name servitude is given to certain real rights which burden one piece of land and benefit another owned by someone else”. 11 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁPSöë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT 4 Trong pháp luật của Pháp, nếu tình trạng bị vây bọc của một bất động sản có nguồn gốc từ một vụ phân chia bất động sản, thì việc thiết lập địa dịch được thực hiện ưu tiên trên các bất động sản được tách ra từ vụ phân chia đó (Điều 684 BLDS Pháp). Luật Việt Nam cũng có giải pháp tương tự (khoản 3 Điều 254 BLDS năm 2015). quan hệ giữa hai chủ sở hữu bất động sản, chứ không phải giữa hai bất động sản. Tất nhiên, pháp luật không cấm các chủ sở hữu thoả thuận về việc áp đặt những hạn chế đối với bất động sản của một người. Các chủ sở hữu có thể coi đó là thoả thuận riêng giữa các bên và không mang lại lợi ích cho người khác. Chẳng hạn, hai chủ sở hữu bất động sản liền kề thoả thuận về việc một người cho phép người còn lại đi qua bất động sản của mình để ra đường công cộng và chỉ cho phép người đó chứ không phải bất kỳ ai khác. Thoả thuận như thế không tạo ra địa dịch mà chỉ tạo ra một trái quyền có giá trị ràng buộc hai bên kết ước: một khi người có quyền đi qua bán bất động sản của mình và đi nơi khác, thì người mua không đương nhiên được hưởng quyền đó. Việc thừa nhận tính chất vật quyền của quyền địa dịch tạo điều kiện cho việc giải quyết hàng loạt vấn đề liên quan đến việc khai thác bất động sản trong quan hệ láng giềng. Đặc biệt, được nhìn nhận một cách rõ ràng, quyền địa dịch trở thành một đối tượng giao dịch được trong đời sống xã hội. Chẳng hạn, chủ sở hữu một bất động sản nằm sâu trong hẻm nhỏ có thể đi ra đường công cộng nhanh hơn bằng cách băng qua bất động sản tiếp giáp; thay vì thương lượng để mua trọn bất động sản tiếp giáp (quá đắt), người này có thể thương lượng mua “quyền địa dịch về lối đi qua” (rẻ hơn nhiều). BLDS năm 2015 còn ghi nhận một điểm mới khác đáng chú ý liên quan đến quyền về lối đi qua trong trường hợp bất động sản bị vây bọc. Trước đây, khoản 1 Điều 274 BLDS năm 2005 quy định “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó”. Điều luật quá ngắn gọn và có điểm bất hợp lý (điểm in nghiêng), do đó, trong thực tiễn, đã không áp dụng được một cách suôn sẻ. Đúng là chủ bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong số các chủ bất động sản lân cận cho mình hưởng quyền về lối đi ra. Thế nhưng, không hẳn trong trường hợp nào chủ sở hữu được yêu cầu cũng có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đứng trước nhiều phương án và các phương án có thể có mức độ hợp lý rất khác nhau. Sự đánh giá của những người trong cuộc về mức độ hợp lý của từng phương án cũng có thể không giống nhau, do cách nhìn nhận lợi ích không như nhau. Bởi vậy, nếu có tranh cãi, thì toà án giải quyết. Có trường hợp, sau khi cân nhắc, toà án lại chỉ định một bất động sản khác, chứ không phải bất động sản do người có quyền về lối đi qua chỉ định, để đảm nhận vai trò bất động sản phục vụ4. Điều đó có nghĩa là, khi có đơn kiện, toà án phải mời tất cả các chủ sở hữu bất động sản lân cận đến để giải quyết, chứ không chỉ hai chủ sở hữu bất động sản là hai bên của vụ kiện. Để khắc phục hạn chế nêu trên, khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 khẳng định, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc (nghĩa là có thể yêu cầu nhiều, thậm chí tất cả các chủ sở hữu bất động sản vây bọc). 2.2 Quyền hưởng dụng Sự cần thiết của việc xây dựng chế định quyền hưởng dụng, quyền hưởng dụng là một quyền đối với tài sản mới được đưa vào BLDS năm 2015. Tuy nhiên, trên thực tế quyền này đã xuất hiện dưới các dạng thức đặc thù. Có thể liệt kê một số ví dụ sau: Ví dụ 1: Chủ sở hữu tặng cho tài sản (thường là cho một người thân thuộc như con, cháu trực hệ) nhưng không cho phép người được tặng cho bán (nói chung là định đoạt) tài sản. Ví dụ 2: Cha mẹ có con đi học ở tỉnh, thành phố xa; để tạo điều kiện cho con có thu nhập ổn định trong thời gian học tập, cha mẹ mua một bất động sản rồi trao cho con toàn quyền khai thác bất động sản để thu hoa lợi, nhưng cha mẹ vẫn đứng tên chủ sở hữu tài sản trên sổ đăng ký. Ví dụ 3: Cha mẹ vốn là cổ đông chiến lược của một công ty cổ phần lớn. Khi lớn tuổi, cha mẹ trao quyền cổ đông cho con, nhưng vẫn giữ lại quyền nhận cổ tức để bảo đảm thu nhập. Ví dụ 4: Cha lập di chúc để tài sản lại cho con, nhưng không cho phép con định đoạt tài sản để mẹ còn sống có điều kiện khai thác, thu hoa lợi... Vì vậy, việc xây dựng chế định quyền hưởng dụng trong BLDS năm 2015 đã tạo hành lang rõ ràng, chặt chẽ để quyền hưởng dụng có thể hình thành và được thực hiện suôn sẻ mà không cần những điều khoản rườm rà trong các thoả thuận hoặc cam kết đơn phương cụ thể. Xác lập quyền hưởng dụng do luật hoặc do ý chí: Theo quy định tại Điều 258 BLDS năm 2015, quyền hưởng dụng được xác lập theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có luật nào quy định về các vấn đề liên quan đến việc xác lập quyền hưởng dụng5. Với việc chính thức thừa nhận quyền hưởng dụng như một vật quyền tách ra khỏi quyền sở hữu, những vấn đề vướng mắc trong thực tiễn liên quan đến việc thực hiện quyền của những người được giao tài sản những không có quyền định đoạt, có thể được giải quyết thoả đáng. Đối tượng của quyền hưởng dụng: Mặc dù luật hiện hành không xác định rõ phạm vi áp dụng của chế định quyền hưởng dụng, nhưng chắc chắn một điều là tài sản sinh hoa lợi, lợi tức là đối tượng của quyền hưởng dụng. Tuy nhiên, về mặt lý thuyết, tài sản không sinh hoa lợi, lợi tức trong những điều kiện bình thường cũng có thể là đối tượng của quyền này. Chẳng hạn, quyền hưởng dụng đối với một chiếc nhẫn kim cương có thể chẳng bao giờ đem đến cho người hưởng dụng một lợi ích vật chất nào; tuy nhiên, nếu tình cờ, chiếc nhẫn được chọn để trưng bày trong một cuộc triển lãm có thu tiền vào cửa, thì số tiền thu được có thể được chia một phần cho người có quyền hưởng dụng với ý nghĩa hoa lợi bất thường. Tài sản đối tượng của quyền hưởng dụng có thể là bất động sản hoặc động sản. Nguồn gốc của quyền hưởng dụng gắn liền với khả năng sinh hoa lợi tự nhiên của bất động sản6. Các động sản ngày càng tỏ ra là đối tượng quan trọng của quyền này. Tài sản đối tượng quyền hưởng dụng có thể là tài sản hữu hình hoặc vô hình. Các tài sản vô hình như quyền sở hữu đối với cổ 12 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Söë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT 5 Có thể đến một lúc nào đó, trong khuôn khổ cải cách pháp luật về thừa kế, luật sẽ quy định về quyền hưởng dụng của người thừa kế theo pháp luật. Chẳng hạn, luật một số nước quy định rằng vợ (chồng) của người có di sản có quyền hưởng hoa lợi đối với di sản. Xem, chẳng hạn như Điều 757 BLDS Pháp. Trong luật cổ Việt Nam, người vợ goá không tái giá có quyền hưởng hoa lợi đối với di sản và những người thừa kế không được quyền chia di sản mà không có sự đồng ý của người này. Xem Vũ Văn Hiền, Chế độ tài sản trong gia đình Việt Nam, Tập 2 - Di sản, Nxb. Khai Trí, 1966, tr. 281 đến 307. 6 Bởi vậy, các quy định liên quan đến quyền hưởng dụng trong BLDS Pháp đặc biệt nhắm đến các rừng cây và cây ăn trái (Điều 590 đến 594). Ở Việt Nam, quyền hưởng di sản thờ cúng, gọi nôm na là quyền ăn hương hoả, có đối tượng chủ yếu là đất ruộng, đất vườn. Xem Trần Văn Liễu, Les substitutions fidéicommaissaires en droit annamite -Huong Hoa, Paris, Cujas Paris, 1927, tr. 15. phần7, quyền chủ nợ và đặc biệt là quyền sở hữu trí tuệ: cổ tức, tiền lãi vay, tiền thu được từ việc khai thác tài sản trí tuệ thuộc quyền sở hữu của người có quyền hưởng dụng. Tài sản đối tượng của quyền hưởng dụng có thể là vật đặc định hay vật cùng loại. Trong trường hợp quyền hưởng dụng có đối tượng là vật cùng loại, thì sử dụng cũng có nghĩa là định đoạt: người có quyền hưởng dụng có trách nhiệm hoàn trả tài sản gốc cùng loại, cùng số lượng, chất lượng khi chấm dứt quyền này. Chẳng hạn, người có quyền hưởng dụng đối với một số tiền có thể mang tiền gửi tiết kiệm, cho vay hoặc đầu tư dưới hình thức khác; lợi tức, lợi nhuận phát sinh thuộc quyền sở hữu của người có quyền hưởng dụng; hết hạn hưởng dụng, số tiền được trả theo giá trị gốc cho chủ sở hữu, nếu không có thoả thuận khác. Thời điểm có hiệu lực: Theo quy định tại Điều 259 BLDS năm 2015, quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Cũng theo quy định của Điều này, quyền hưởng dụng đã được xác lập có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trên nguyên tắc, tự quyền hưởng dụng không cần phải đăng ký mới phát sinh hiệu lực. Trong trường hợp quyền hưởng dụng cần đăng ký theo quy định của luật thì người có quyền hưởng dụng có nghĩa vụ đăng ký (khoản 1 Điều 262). Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có luật nào quy định việc đăng ký quyền hưởng dụng, kể cả đối với bất động sản. Thời hạn của quyền hưởng dụng: Theo quy định tại khoản 1 Điều 260 BLDS năm 2015, thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và đến khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nhưng tối đa 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân. Việc xác định thời hạn quyền hưởng dụng theo độ dài cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên được cho là có nguồn gốc từ mối quan hệ gắn bó giữa quyền này với nhân thân của người hưởng dụng đầu tiên. Quyền của người có quyền hưởng dụng: Theo quy định tại khoản 1 Điều 261 BLDS năm 2015, người có quyền hưởng dụng được quyền tự mình hoặc cho phép người khác khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ đối tượng của quyền hưởng dụng. Điều đó có nghĩa, người có quyền hưởng dụng là chủ sở hữu của hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 261 BLDS năm 2015, người có quyền hưởng dụng chỉ có quyền cho thuê quyền hưởng dụng. Điều này có nghĩa là người thuê chỉ có quyền hưởng dụng của người cho thuê, chứ không có quyền hưởng dụng của riêng mình. Người thuê chỉ có quyền cho thuê lại nếu được sự đồng ý của người cho thuê (Điều 475). Việc chuyển giao quyền hưởng dụng trong luật Việt Nam được thực hiện trong những điều kiện ngặt nghèo hơn nếu so với luật của các nước8. Điểm cần làm rõ là mối quan hệ giữa người có quyền hưởng dụng và chủ sở hữu. Luật Việt Nam thừa nhận rằng quyền hưởng 13 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁPSöë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT 7 Trong trường hợp quyền hưởng dụng có đối tượng là cổ phần, thì người có quyền hưởng dụng tất nhiên có quyền hưởng cổ tức, còn bản thân cổ phần vẫn thuộc về người đứng tên cổ đông. Bởi vậy, luật các nước quy định người có quyền hưởng dụng sẽ có tư cách tham dự đại hội cổ đông thường, do đại hội này quyết định việc chia cổ tức; còn chủ sở hữu có quyền tham dự đại hội cổ đông bất thường, do đại hội này có quyền quyết định việc tăng, giảm vốn điều lệ. Xem Điều 1844 BLDS Pháp. Các quy định như thế đã từng được đưa vào một trong các dự thảo BLDS năm 2015, tuy nhiên, chúng đã không được giữ lại trong dự thảo cuối trình Quốc hội thông qua. 8 Luật của Pháp cho phép người có quyền hưởng dụng chuyển nhượng quyền này cho người khác như đối với bất kỳ tài sản thông thường nào: Điều 595 BLDS Pháp; Luật của Quebec cũng thừa nhận quyền này cho người hưởng dụng: Điều 1135 BLDS Quebec. dụng là quyền được thực hiện trực tiếp trên tài sản9. Bởi vậy, cho dù các quy định riêng về quyền hưởng dụng không nêu rõ, vẫn có thể khẳng định rằng người có quyền hưởng dụng thực hiện các quyền của mình một cách độc lập, không cần xin phép, cũng không cần sự hỗ trợ của chủ sở hữu. Cụ thể, người có quyền hưởng dụng có quyền trực tiếp khai thác năng lực sinh lợi của tài sản (trực canh trên đất, tự mình ở trong nhà hoặc cho thuê nhà), cũng có quyền cho thuê khoán đối với tài sản10. Trong điều kiện luật thực định, không ghi nhận được giới hạn về thời gian của việc cho thuê tài sản đối tượng của quyền hưởng dụng. Bởi vậy, trên nguyên tắc, người có quyền hưởng dụng có quyền cho thuê dài hạn11. Nghĩa vụ giữ gìn tài sản gốc: Người có quyền hưởng dụng phải khai thác tài sản trong những điều kiện bình thường, đặc biệt là phải phù hợp với công dụng của tài sản (khoản 2 Điều 262 BLDS năm 2015), và phải giữ gìn, bảo quản tài sản như tài sản của mình (khoản 3 Điều 262 BLDS năm 2015). Các nghĩa vụ này phù hợp với tính chất của quyền hưởng dụng - quyền khai thác, thu hoa lợi trên tài sản của người khác. Khác với chủ sở hữu đích thực, có thể sử dụng tài sản theo ý mình, thậm chí không phù hợp với công dụng, và có quyền không giữ gìn tài sản. Trong những điều kiện bình thường, để có thể khai thác năng lực sinh lợi của tài sản, cần bảo đảm các điều kiện vận hành bình thường của tài sản. Cụ thể, cần bảo dưỡng tài sản theo định kỳ, có khi cần sửa chữa nhỏ, người có quyền hưởng dụng phải đảm nhận trách nhiệm về việc này và đài thọ chi phí cần thiết (khoản 4 Điều 262 BLDS năm 2015). Cũng như luật các nước12, luật Việt Nam quy định nghĩa vụ sửa chữa đối với tài sản thuộc trách nhiệm của chủ sở hữu (khoản 4 Điều 263 BLDS năm 2015). Điều này hợp lý, bởi việc sửa chữa liên quan đến sự tồn tại của tài sản trong dài hạn. Vấn đề đặt ra là người có quyền hưởng dụng có thể làm được gì trong trường hợp chủ sở hữu bỏ mặc không chịu thực hiện nghĩa vụ của mình. Theo giả thiết, tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng được người có quyền này khai thác có thể đến lúc nào đó cần sửa chữa, nhưng chủ sở hữu lại không tự giác thực hiện việc sửa chữa. Trong trường hợp này, người có quyền hưởng dụng có thể yêu cầu chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ (khoản 1 Điều 261 BLDS năm 2015). Nhưng nếu chủ sở hữu vẫn không thực hiện, dù được yêu cầu, thì người có quyền hưởng dụng có một lựa chọn là thực hiện thay rồi yêu cầu chủ sở hữu hoàn trả chi phí (khoản 1 Điều 261 BLDS năm 2015). Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu: Điều chắc chắn là tài sản đối tượng của quyền hưởng dụng vẫn thuộc về chủ sở hữu. 14 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Söë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT 9 Điểm b khoản 2 Điều 159 BLDS năm 2015 ghi nhận quyền hưởng dụng trong số các quyền khác đối với tài sản. Trước đó, theo khoản 1, quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 10 Dường như khi nói rằng người có quyền hưởng dụng có quyền cho thuê quyền hưởng dụng, người làm luật liên tưởng đến việc cho thuê khoán theo nghĩa của Điều 483 BLDS năm 2015: Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê. Cần nhấn mạnh rằng, bản thân hợp đồng thuê khoán không tạo ra được quyền hưởng dụng - một loại vật quyền, bởi người thuê khoán thực hiện các quyền của mình theo hợp đồng dưới sự giám sát chặt chẽ của bên cho thuê khoán, chứ không được độc lập như người có quyền hưởng dụng. Bên thuê khoán cũng không có quyền cho thuê lại mà không có sự đồng ý của người cho thuê khoán. 11 Trong luật một số nước, việc cho thuê mà có tác dụng tạo điều kiện cho người thuê tạo lập cơ nghiệp dân sự hoặc thương mại dài hạn trên tài sản thuê cần được sự đồng thuận của chủ sở hữu. Ví dụ điển hình là luật của Pháp (khoản 4 Điều 595 BLDS Pháp). Một số nước khác trao quyền cho thuê rộng rãi cho người hưởng dụng, như luật của Québec (Điều 1135 BLDS Québec). 12 Xem Điều 605 BLDS Pháp; Điều 1153 BLDS Quebec. 15 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁPSöë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT Bởi vậy, ngoại trừ việc tôn trọng các quyền của người có quyền hưởng dụng, chủ sở hữu vẫn nắm giữ tất cả các quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền định đoạt (khoản 1 Điều 263 BLDS năm 2015). Trong logic của mối quan hệ giữa quyền hưởng dụng và quyền của chủ sở hữu, có thể thấy giá trị của quyền sở hữu có xu hướng tăng, giảm theo chiều ngược lại so với giá trị của quyền hưởng dụng. Nếu thời hạn hưởng dụng còn quá dài, thì quyền của chủ sở hữu sẽ có giá trị trao đổi thấp, bởi người ta sẽ không biết mua tài sản để làm gì trong điều kiện quyền khai thác công dụng và thu lợi từ tài sản thuộc về người khác. Ngược lại, nếu quyền hưởng dụng gần đến thời điểm kết thúc, thì quyền của chủ sở hữu sẽ có giá trị trao đổi khả quan, bởi người ta tin sẽ sớm có điều kiện tự mình khai thác tài sản khi quyền hưởng dụng chấm dứt. Vấn đề đặt ra ở đây là, mặc dù thừa nhận (tuy không trực tiếp) tính chất vật quyền của quyền hưởng dụng, BLDS năm 2015 không xác định rõ các quyền năng của người có quyền đối với giá trị trao đổi của quyền này. Có trường hợp quyền hưởng dụng còn dài và có giá trị lớn; khi đó quyền của chủ sở hữu có giá trị thấp và khó có thể đem cầm cố, thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhưng bản thân người có quyền hưởng dụng lại không được luật trao quyền cầm cố, thế chấp, nói chung quyền xác lập các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ có đối tượng là quyền hưởng dụng. Trong trường hợp đó, việc xác lập quyền hưởng dụng có thể bị coi là việc làm gây lãng phí, do có tác dụng làm cho tài sản khó giao dịch. Trong trường hợp người có quyền hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ của mình, chủ sở hữu có quyền yêu cầu toà án truất quyền hưởng dụng (khoản 2 Điều 263 BLDS năm 2015). Tuy nhiên, Luật không có quy định về tiêu chí định lượng mức độ nghiêm trọng của hành vi vi phạm nghĩa vụ. Trong trường hợp được yêu cầu, tuỳ theo vụ việc cụ thể mà toà án xem xét. 2.3 Quyền bề mặt 2.3.1 Những nét chung Về quyền sở hữu chi phí thấp: Theo quy định tại Điều 267 BLDS năm 2015, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về một chủ thể khác. Quy định này hơi khó hiểu. Tuy nhiên, cái được nhắc đến như đối tượng của quyền bề mặt thật ra đã xuất hiện từ lâu trong thực tiễn giao dịch. Quyền bề mặt, suy cho cùng, không phải là chế định pháp luật mới được xây dựng để đưa vào cuộc sống, mà chỉ là sự xác nhận của nhà làm luật đối với một thực tiễn sinh động đã và đang diễn ra trong đời sống dân sự. Quyền bề mặt phát sinh và phát triển trong cuộc sống hiện đại như là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hoá và quá trình phân công lại lao động xã hội trong bối cảnh kinh tế thị trường. Sự gia tăng nhanh về dân số tại các đô thị khiến cho giá đất cũng tăng nhanh. Việc nắm giữ một thửa đất tại một thành phố đông dân được cho là điều xa xỉ. Bên cạnh đó, các thành tựu khoa học công nghệ hiện đại được ứng dụng vào hoạt động xây dựng cho phép khai thác khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất với độ cao, độ sâu ngày càng tăng. Trong điều kiện đó, chủ sở hữu bất động sản (người có quyền sử dụng đất) có điều kiện “cắt vụn” bất động sản của mình thành nhiều bất động sản, gọi là các lô, để chuyển nhượng. Thông thường, các lô này được mô tả như là một phần của dự án xây dựng một toà nhà nhiều tầng. Trong nhiều trường hợp, người muốn có một bất động sản cũng chỉ cần một diện tích nào đó vừa đủ để triển khai công việc (mở văn phòng) hoặc để ở, chứ không cần cả toà nhà và cũng không quan tâm đến quyền sử dụng đất. Mặt khác, doanh nghiệp trong khu vực tư luôn mong muốn giảm đến mức tối thiểu chi phí đầu tư cho bất động sản (nói chung, tài sản cố định) để có thể dành được thật nhiều vốn cho sản xuất, kinh doanh. Bởi vậy, trên thực tế, đa số các cơ sở sản xuất, kinh doanh đều toạ lạc trên đất thuê13. Là người thuê, nhưng doanh nghiệp luôn mong muốn có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất trong thời gian thuê. Trong điều kiện chưa có/thiếu luật điều chỉnh, doanh nghiệp và chủ cho thuê đất tìm cách giải quyết thoả đáng mong muốn của các bên bằng các điều khoản trong hợp đồng. Bất tiện lớn nhất của phương thức xây dựng quyền bề mặt này gắn liền với phạm vi hiệu lực của hợp đồng: quyền bề mặt hình thành từ hợp đồng chỉ có ý nghĩa đối với hai bên và không ràng buộc người thứ ba. Việc xây dựng khung pháp lý chung cho quyền bề mặt trong khuôn khổ BLDS năm 2015 cho phép chuẩn hoá ứng xử của các chủ thể có liên quan trong những tình huống nêu trên. Khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù một cách hợp lý về phương diện chi phí khiến cho quyền bề mặt còn được gọi là một thứ “quyền sở hữu với chi phí thấp”, một thứ quyền sở hữu mà sự phổ biến của nó trở thành nét đặc trưng của một xã hội mà trong đó tầng lớp trung lưu chiếm số đông. Về quyền bề mặt và quyền sử dụng đất: Theo khoản 2 Điều 175 BLDS năm 2015, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất Với quy định đó, đối tượng của quyền sử dụng đất không chỉ là mặt đất mà còn là không gian bên trên và lòng đất bên dưới. Có thể hình dung đối tượng của quyền sử dụng đối với một thửa đất hình vuông như một “hình hộp” úp lên thửa đất đó, đồng thời đi xuyên qua mặt đất cắm xuống lòng đất theo chiều thẳng đứng. Người có quyền sử dụng đất có quyền khai thác không gian và lòng đất đến độ cao, độ sâu theo ý mình và chỉ chịu hai giới hạn: quy định của pháp luật và quyền sử dụng đất của người khác. Trong khi đó, đối tượng của quyền bề mặt là một khoảng không gian trên mặt đất hoặc trong lòng đất, thậm chí có thể chỉ là những tài sản cụ thể gắn với đất (căn nhà, gốc cây,). Trong chừng mực nào đó, có thể phân tích đối tượng của quyền bề mặt như là kết quả “cắt vụn” đối tượng của quyền sử dụng đất: chiếc “hình hộp” nói ở trên được chia tách thành nhiều khoảng thể tích (volume) và mỗi khoảng thể tích trở thành đối tượng của một quyền bề mặt riêng biệt. Trong trường hợp người có quyền sử dụng đất chia tách đối tượng quyền sử dụng đất thành nhiều khoảng thể tích để chuyển nhượng cho người khác, thì người được chuyển nhượng có quyền bề mặt đối với khoảng thể tích được chuyển nhượng; còn người có quyền sử dụng đất vẫn có đầy đủ các quyền của chủ thể đối với phần còn lại của chiếc “hình hộp” đó. 2.3.2 Chế độ pháp lý 2.3.2.1 Xác lập quyền bề mặt Thuê đất của Nhà nước hoặc thuê quyền sử dụng đất: Thuê đất là giao dịch theo đó một bên là Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu đất, cho bên kia là cá nhân hoặc pháp nhân sử dụng đất với điều kiện trả tiền thuê. Còn thuê quyền sử dụng đất là giao dịch giữa một bên là người có quyền sử dụng đất, do được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất của mình. Trừ trường hợp đất thuộc loại đất nông nghiệp trồng cây hàng năm hoặc nuôi trồng thuỷ sản, những người thuê đất hoặc thuê quyền sử dụng đất đều có chung mục đích là sử dụng đất để xây dựng công trình hoặc trồng cây lâu năm. Luật Đất đai đã thừa nhận rằng, người thuê đất có quyền sở hữu đối với các tài sản 16 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Söë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT 13 Thậm chí có trường hợp doanh nhân vốn là người có quyền sử dụng đất; để có nhiều vốn kinh doanh, doanh nhân bán quyền sử dụng đất cho người khác rồi giao kết hợp đồng thuê với người được chuyển nhượng. gắn liền với đất, tức là quyền sở hữu bề mặt. Trong khi đó, quyền của người thuê quyền sử dụng đất đối với các tài sản gắn liền với đất lại chưa được xác định rõ. Dẫu sao, quyền sử dụng đất ở và đất chuyên dùng được cho thuê, vào thời điểm giao kết hợp đồng, là quyền sử dụng đối với đất chưa được xây dựng, nghĩa là chưa có tài sản gắn liền: chính người thuê sẽ xây dựng trên đất có quyền sử dụng được cho thuê các công trình cần thiết cho việc khai thác công dụng của đất đó. Giải pháp về xác lập quyền sở hữu đối với công trình gắn liền với đất cho người cho thuê không thể tranh cãi khi hợp đồng cho thuê hết hạn: khi đó, người cho thuê tiếp tục là người sử dụng đất và, do vậy, có quyền sở hữu đối với những tài sản được sáp nhập theo luật vào quyền sử dụng đất; còn người thuê không là gì cả trong quan hệ với đất đó. Thế nhưng, trong thời gian hợp đồng cho thuê còn hiệu lực, thì sao? Nếu sự sáp nhập xảy ra ngay lập tức, thì công trình được xây dựng đến đâu thuộc quyền sở hữu của người cho thuê đến đó: người thuê quyền sử dụng đất phải trả tiền thuê quyền sử dụng đất, đồng thời lại phải chấp nhận để cho công trình xây dựng của mình sáp nhập vào quyền sử dụng đất của người cho thuê mà không nhận được một đồng đền bù nào. Trên thực tế hầu như không có người nào thuê quyền sử dụng đất để xây dựng lại nghĩ rằng, trong thời gian hợp đồng thuê còn hiệu lực, mình chỉ là người thuê lại công trình do chính mình xây dựng. Có thể phân tích hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để xây dựng: người sử dụng đất có quyền xây dựng trên đất đó, và do hiệu lực của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, người này chuyển nhượng có thời hạn (bằng với thời hạn thuê) quyền xây dựng (trên đất) cho người thuê. Mà nếu vậy, thì với tư cách là người tạo ra một cách hợp pháp tài sản được xây dựng, người thuê phải có quyền sở hữu đối với các tài sản đó, một thứ quyền sở hữu có thời hạn, chấm dứt cùng một lúc với hợp đồng cho thuê. Nói cách khác, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng có tác dụng làm phát sinh quyền sở hữu bề mặt của người thuê. Bằng nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật, có thể mở rộng được phạm vi áp dụng của giải pháp vừa được xây dựng ra đến các trường hợp khác mà trong đó người thuê tạo ra bất động sản gắn liền với bất động sản cho thuê trong thời gian thuê. Nói chung, chỉ cần việc xây dựng, trồng cây của người thuê được người cho thuê chấp nhận, bằng sự thoả thuận rành mạch trong hợp đồng thuê, và không có thoả thuận về quyền của bên này hay bên kia đối với tài sản được xây dựng (cây trồng), thì quyền sở hữu bề mặt đối với tài sản do người thuê tạo ra được xác lập cho người này. Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật dân sự: Theo Điều 268 BLDS năm 2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc. Quyền sở hữu bề mặt có thể được xác lập trong khuôn khổ đời sống dân sự, bằng hành vi chủ động của chủ sở hữu bất động sản tách quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất thành hai bất động sản độc lập. Các ví dụ rất đa dạng trong thực tiễn giao dịch: người có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tặng quyền sử dụng đất cho một người và quyền sở hữu nhà cho một người khác; người có quyền sở hữu nhà nhiều tầng và quyền sử dụng đất tặng cho hoặc bán một hoặc nhiều tầng lầu cho người khác và giữ lại cho mình quyền sở hữu tầng trệt cùng với quyền sử dụng đất; người có quyền sử dụng đất tặng cho hoặc chuyển nhượng các cây lâu năm gắn liền với đất cho người khác và giữ lại quyền sử dụng đất; người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp quyền sở hữu nhà, sau đó, quyền sử dụng đất được bán cho người khác để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm; người 17 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁPSöë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT 18 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Söë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT sử dụng đất chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (cây lâu năm), nhưng không chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà (cây) đó14;.... Quyền bề mặt cũng có thể được xác lập bằng các phương thức được thừa nhận trong luật chung. Trong trường hợp này, quyền sở hữu bề mặt đã có sẵn và một người nào đó trở thành chủ thể của quyền sở hữu đó do được chủ sở hữu trước chuyển giao (bán, tặng cho, để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật,...) hoặc do các phương thức trực tiếp (xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu). Việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu chỉ đối với các tài sản gắn liền với đất tương đối hiếm: thông thường, theo thời hiệu, quyền sở hữu bất động sản sẽ được xác lập cả đối với quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất. 2.3.2.2 Thực hiện quyền bề mặt Thời hạn của quyền bề mặt: Theo khoản 1 Điều 270 BLDS năm 2015, thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Giới hạn là “thời hạn của quyền sử dụng đất” rõ ràng có nguồn gốc từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn, thì đất phải được trả lại cho Nhà nước và quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất cũng thuộc về Nhà nước mà không có đền bù15. Điều đó có nghĩa là quyền bề mặt cũng đương nhiên chấm dứt. Trong trường hợp thoả thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt và thời hạn quyền sử dụng đất cũng chưa hết mà một bên muốn chấm dứt quyền bề mặt, thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất 06 tháng (khoản 2 Điều 270 BLDS năm 2015). Có thể lý giải thời hạn 06 tháng như là khoảng thời gian cần thiết để cho mỗi bên chuẩn bị một cách thoả đáng cho sự thay đổi điều kiện làm ăn, sinh sống khi quan hệ sở hữu bề mặt chấm dứt và quyền sử dụng đất được trả về trạng thái bình thường. Quyền sở hữu theo luật chung: Theo khoản 1 Điều 271 BLDS năm 2015, chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, trái với pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Thật ra, điều luật chỉ áp dụng được cho trường hợp đối tượng của quyền bề mặt là khoảng không gian; nếu đối tượng quyền bề mặt là vật cụ thể (căn nhà hoặc một phần căn nhà, cây trồng được chỉ định rõ,), thì chủ thể quyền bề mặt chỉ có quyền của chủ sở hữu đối với vật cụ thể đó. Trong mọi trường hợp, người có quyền bề mặt là chủ sở hữu theo nghĩa đầy đủ đối với các tài sản đối tượng của quyền sở hữu đó: người này có quyền sử dụng và định đoạt tài sản, nghĩa là có quyền cư trú, cho thuê, triệt hạ, phá dỡ tài sản, có quyền thế chấp tài sản, có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản, để tài sản cho người thừa kế,... trừ trường hợp có thoả thuận khác với người 14 Trên hoặc dưới một mét vuông đất, thuộc quyền sử dụng của một cá nhân (hoặc một pháp nhân) ở một đô thị hiện đại, có thể tồn tại đồng thời nhiều hình thức sở hữu: trong lòng đất là một bãi đậu xe thuộc một công ty dịch vụ gửi giữ; trên mặt đất là một toà nhà cao tầng - tầng trệt thuộc về người sử dụng đất, tầng một có trụ sở của một doanh nghiệp nhà nước, tầng hai có các văn phòng tư vấn pháp luật bên cạnh các nhà ở tư nhân; tầng ba có một ngân hàng,... Và tất cả đều có quyền sở hữu đối với các tài sản liên quan chứ không phải là người thuê tài sản. Có thể tìm thấy những nét tương đồng giữa tình trạng này với tình trạng sở hữu chung cư. Tuy nhiên, khác với người có quyền sở hữu đối với một lô chung cư, người có quyền sở hữu đối với bãi đậu xe, tầng hai, tầng ba,... trong ví dụ trên không có quyền sử dụng đất. 15 Khoản 1 Điều 92 Luật Đất đai, dẫn chiếu đến điểm d khoản 1 Điều 65. có quyền sử dụng đất. Nếu đối tượng của quyền sở hữu bề mặt là quyền xây dựng, quyền trồng cây, thì chủ sở hữu còn có quyền mở rộng hoặc thu hẹp công trình, tăng hoặc giảm số lượng cây trồng, xây dựng (trồng) công trình (cây) mới. Cũng như quyền sở hữu theo luật chung, quyền sở hữu bề mặt có tính ổn định và lâu dài, trừ trường hợp các bên liên quan đạt được thoả thuận giới hạn sự tồn tại của quyền sở hữu bề mặt trong thời gian, như đối với quyền sở hữu bề mặt phát sinh từ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng. Quyền địa dịch trong quan hệ với quyền sử dụng đất đối với đất trên đó có tài sản: Sở hữu các tài sản gắn liền với đất, người có quyền sở hữu bề mặt muốn thực hiện quyền sở hữu của mình nhất thiết phải xác lập được quyền chi phối đối với quyền của người sử dụng đất. Ở điểm này, quan hệ giữa người có quyền sở hữu bề mặt và người sử dụng đất giống như quan hệ giữa hai chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch và bất động sản chịu địa dịch. Trong chừng mực nào đó, có thể tin rằng bất động sản đối tượng của quyền sở hữu bề mặt luôn là bất động sản bị vây bọc: không có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu bề mặt không bao giờ có thể tiếp xúc với đường công cộng, thiết bị công cộng mà không động chạm đến đất đai thuộc quyền sử dụng của người khác. Một cách hợp lý, bất động sản thứ nhất mà người có quyền sở hữu bề mặt phải đi qua trong quá trình thiết lập sự thông thương với bên ngoài là bất động sản của người có quyền sử dụng đối với đất có tài sản thuộc sở hữu bề mặt. Nói cách khác, bất động sản của người có quyền sử dụng đối với đất có tài sản thuộc sở hữu bề mặt ở trong tình trạng phục vụ bắt buộc đối với bất động sản thuộc sở hữu bề mặt. Mặt khác, việc khai thác quyền bề mặt dẫn đến việc tạo lập các vật kiến trúc, cây trồng. Trong những trường hợp đặc thù, những giới hạn, hạn chế có thể được áp đặt đối với việc tạo lập các tài sản này, nhằm phục vụ cho việc khai thác năng lực còn lại của quyền sử dụng đất hoặc ngược lại, cần hạn chế năng lực của quyền sử dụng đất để tạo thuận lợi cho việc khai thác quyền bề mặt. Các quan hệ này mang đầy đủ ý nghĩa của quyền địa dịch. Về đăng ký: Theo Điều 269 BLDS năm 2015, quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Ở các nước, trong trường hợp quyền bề mặt có đối tượng là một khoảng không gian, thì phải dùng các công cụ kỹ thuật để xác định vị trí của khoảng không gian này và mô tả vị trí ấy bằng các toạ độ16. Còn trong trường hợp đối tượng của quyền bề mặt là các vật kiến trúc, thì tất nhiên phải đăng ký. Trong luật Việt Nam hiện hành, việc đăng ký bất động sản chỉ mang ý nghĩa bắt buộc đối với quyền sử dụng đất. Các tài sản gắn liền với đất cũng chỉ được đăng ký trong cùng sổ đăng ký quyền sử dụng đất như một phần bổ sung quyền của người sử dụng đất. Không có quy định đăng ký độc lập bắt buộc đối với tài sản gắn liền với đất. Bởi vậy, quyền bề mặt, trên nguyên tắc, không phải đăng ký. 19 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁPSöë 07(335) T4/2017 NHAÂ NÛÚÁC VAÂ PHAÁP LUÊÅT 16 Trong pháp luật của Pháp, bộ toạ độ định vị đối tượng của quyền bề mặt trong không gian gọi là NGF (niveau général de France): F. Terré và Ph. Simler, Droit civil – Les biens, Précis Dalloz, Paris, 2006, tr. 617; Trong luật của Québec, sổ đăng ký bất động sản mô tả đối tượng quyền mặt trong không gian 3 chiều: Sylvio Normand, Du droit de superficie à la propriété superficiaire, Revue générale de droit, Québec, (2008) 38, tr. 254-255. (Xem tiÕp trang 34)