Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

t kế họach hợp lý phục vụ cho việc cung cấp đất đai. Đây là một phương tiện và biện pháp của nhà nước để thực hiện việc độc quyền trong việc phân bổ đất đai, ổn định giá đất, kiểm soát thị trường đất, phân bổ có hiệu quả tài nguyên đất, kiểm soát các nguồn thu ngân sách, điều chỉnh cơ cấu đầu tư và giám sát được qui mô xây dựng cơ bản Sự phát triển bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu công nghiệp và thương mại đối với sản phẩm của xây dựng . Vì vậy, kinh doanh bất động sản cần phải phát triển cân bằng và phù hợp với tình hình kinh tế của Hà nội. Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải cân đối nhu cầu phát triển của các ngành kinh tế – xã hội khác nhau và kinh tế xã hội toàn diện. Việc cung cấp không đầy đủ chắc chắn sẽ hạn chế sự phát triển kinh tế và đem lại những ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống xã hội. Nhưng nếu cung cấp thừa sẽ dẫn đến những tiêu cực lãng phí đất đai, tiền của; đến lượt nó sẽ gây ra sự tác động tiêu cực đối với sự phát triển kinh tế . Kế hoạch cung cấp đất đai cần phải đáp ứng một cách nhạy bén những nhu cầu của thị trường . ở đâu có dấu hiệu bùng nổ đột ngột của thị trường bất động sản , nhà nước cần phải xuất hiện cùng với sự cung cấp kịp thời về nhà đất. Có như vậy giá nhà đất mới được kiểm soát và ổn định, ở đâu có đấu thầu giảm giá thị trường bất động sản thì việc cấp đất ở đó cũng cần phải giảm giá để tránh sự sút giảm giá đất đột ngột. Đối với việc thực hiện kế hoạch, Chính phủ nên nắm chắc thẩm quyền điều chỉnh và khống chế toàn bộ thị trường . Một mặt, đất đai cần phải được dự trữ phục vụ cho việc điều phối và khống chế. Mặt khác, lượng đất tích tụ trong mỗi công ty phát triển bất động sản cần phải giảm tới mức thấp nhất, có như vậy đất dự trữ mới không can thiệp vào thị trường gây khó khăn cho việc điều chỉnh và thống kê . Thứ hai: Sử dụng chức năng giá đất như một đòn bẩy kinh tế Tại đô thị, hầu hết những người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất đều không ngoài mục đích là không để xây dựng công trình công trình trên đất đó. Do việc trả tiền sử dụng đất mà giá nhà chủ yếu bao gồm: giá đất, chi phí xây dựng , lợi nhuận, lợi ích , thuế… trong một thời gian nhất định, chi phí xây dựng lãi suất ngân hàng. Tỷ lệ lãi chắc chắn sẽ vào ngân sách nhà nước ; việc đầu tư kiếm lời sẽ bị khống chế và thị trường sẽ bị tác động bởi những thăng trầm quá mạnh. Kết quả là bình thường hoạt động của thị trường và quản lý được các doanh nghiệp. Đối với thị trường, không kiếm được lợi nhuận thì có nghĩa là không có cơ hội để đạt được sự thành công. Lợi nhuận cần được điều tiết ở một mức độ nhất định. Biện pháp để đạt được mục tiêu này là thu thuế giá trị gia tăng có chức năng điều chỉnh lợi nhuận vượt mức trở lại cho kho bạc nhà nước . Cái được gọi là lệ phí chuyển nhượng, được tính toán ở tỷ lệ nhất định và đánh thuế. Bên cạnh thuế giá trị gia tăng, thuế luỹ tiến đối với sự chuyển nhượng bất động sản sẽ làm tăng được thu nhập quốc dân và ngăn chặn được sự chuyển nhượng quá mức của bất động sản . Tình trạng đầu cơ được khống chế và lãi suất của chuyển nhượng cũng được đưa ra xem xét một cách đúng đắn. Để làm rõ ràng quyền sử hữu đất đai thuộc toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định. Sau khi đất được chuỷên nhượng, ngoài giá đất, một khoản lệ phí tượng trưng hàng năm chỉ thể hiện rằng đất đai được nhà nước thống nhất quản lý . Thứ ba: hạn chế đúng đắn được áp dụng đối với khách hàng của loại hàng hoá là nhà ở. Theo chương trình phát triển nhà ở Hà nội đến năm 2010, diện tích nhà ở bình quân trên đầu người là 8-9 m2/người; nhu cầu có nhà ở của người dân là 28.000.000 m2, diện tích nhà ở cần xây dựng thêm là 12.490.000 m2, trong đó: dân tự cải tạo là 5.000.000 m2 (tăng thêm 15% quỹ nhà ở tư nhân), xây dựng các khu nhà mới riêng cho người được hưởng chính sách ưu đãi của nhà nước là 400.000 m2. Đây là một công việc đòi hỏi cố gắng lớn, hiện tại số lượng gia đình không có nhà để ở tăng nhanh mà không có chiều hướng giảm sút. Bởi vậy, cần thiết phải đặt ra một số điều kiện đối với người mua nhà. ở Hà nội, các căn hộ để bán hầu hết đáp ứng được nhu cầu ở bình thường, ở tạm thời của những người nước ngoài có đâu tư hoặc quản lý các dự án kinh doanh tại đây. Trong hiện tại cũng như trong tương lai, nhà nước nên đề ra chủ trương : một gia đình thường trú tại Hà nội chỉ được suất buộc phải sử dụng tỷ lệ lãi suất trung bình của xã hội. Vì vậy, việc khống chế giá đất có hiệu quả thì có nghĩa là giá nhà cũng được khống chế hiệu quả. Việc khống chế giá cả đất là việc cần phải làm, đối với thị trường bất động sản giá đất đóng một vai trò quan trọng- là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất nước, điều chỉnh và giám sát thị trường. Ngoài việc điều tiết và giám sát thị trường thông qua quy hoạch, việc điều tiết giá đất được thực hiện bằng nhiều phương thức khấc nhau của chuyển nhượng trong thời hạn khác nhau và của các đối tượng khác nhau. Ba phương thức :bán tự do, đấu thầu và hợp đồng thông qua thương lượng được sử dụng một cách linh hoạt; và làm như vậy giá đất sẽ bị khống chế, dẫn đến khóng chế giá nhà. Trong giai đoạn ban đầu, khi việc kinh doanh bất động sản đang được hình thành, hệ thông pháp luật chưa hoàn chỉnh, việc chiển khai thị trường chưa được chính thức, giá cả thị trường thường xuyên biến động, khả năng và tâm lý của các doanh nghiệp không thể ngay lập tức thích nghi ngay được với mọi thay đổi của thị trường , vì vậy không thể tránh được việc áp dụng can thiệp hành chính. Việc mua bán tự do cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố của thị trường , mà trong một số giai đoạn đặc biệt, có khuynh hướng nâng giá đất lên một cách nhanh chóng. Mặt khác, sử dụng quá nhiều phương pháp đàm phán ký hợp đồng sẽ gây khó khăn cho thị trường hoạt động và mục tiêu cạnh tranh công bằng. Vì vậy, nó sẽ làm hại cho sự phát triển của thị trường . Do đó trong giai đoạn ban đầu của thị trường bất động sản, nên hướng tới việc sử dụng nhiều phương pháp đấu thầu. Như vậy, một mặt hình thành được văn minh cạnh tranh và thị trường , mặt khác khống chế được gía đất theo tiến trình đi lên một cách thông suốt trong khuôn khổ kiểm soát được. Giá đất được phù hợp với khả năng kinh tế, nên giai đoạn chuyển tiếp từ cơ chế cũ sang cơ chế mới là rất quan trọng, cần được xem xét thận trọng. Thứ tư: xây dựng hệ thống thuế đất, vai trò của thuế đất trong việc điều tiết thị trường bất động sản : Rõ ràng rằng cơ chế của thị trường bất động sản là rất đúng đắn và hoạt động của nó là đương nhiên, giá cả của nó về cơ bản là phải công khai về giá đất và giá theo thị trường . Và chính phủ nói chung không cần phải khống chế trực tiếp. Nó sẽ chấp nhận phương pháp dùng thuế thay thế để điều tiết thị trường và trật tự các mối quan hệ trong phân phối . Lợi nhuận thặng dư có một nhà ở. Những người tạm trú, về nguyên tắc chỉ được thuê nhà mà không có quyền mua nhà. Các loại nhà hàng hoá không được phép tuỳ ý bán cho người nước ngoài, nàh cho người nước ngoài phải do nhà nước quản lý theo kế hoạch. Thứ năm: tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường thứ cấp và sau thứ cấp của bất động sản : Nhà nứơc cần có những qui định về pháp luật đối với việc bán , chuyển nhượng , cho thuê và thế chấp nhà và đất như: Thực việc bán nhà cần phải có một số điều kiện tiên quyết và phải được văn phòng xây dựng phê chuẩn theo qui định. Những nhà đã bán rồi thì không được sử dụng làm vật thế chấp . Người mua không được phép chuyển nhượng nhà trước khi hoàn thành các thủ tụa mua và chính thức sở hữu ngôi nhà đó . Chuyển nhượng và thế chấp bất động sản phải được tiến hành theo đúng thủ tục về đăng ký và chuyển nhượng hoặc thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền , chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả lệ phí . Việc sử dụng đất không phải trả tiền hoặc chuyển nhượng đất được miễn giảm thì không được phép chuyển nhượng hoặc thế chấp trước khi trả đầy đủ giá đất đã qui định trước đó. Đối việc cho thuê bất động sản, cơ chế kiểm tra trước khi thông qua và đăng ký được chấp nhận. Không được phép cho thuê nhà không hợp pháp nếu không được sự phê duyệt và đăng ký của cơ quan nhà nước có thẩm quyền .Một số hạn chế được hạn chế đối với tiền thuê, điều kiện đối với hai bên về việc cho thuê, khống chế tiền thuê, quyền và lợi nhuận của người thuê và cho thuê cần phải được thể hiện rõ ràng thành các điều khoản trong khi xây dựng các qui định. Dựa trên việc đẩ đai được quản lý thống nhất, nhà và đấ là một thể thống nhất, không thể tách rời, giấy chứng nhận, bất động sản bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà . Nhà bình thường và nhà để bán theo giá chuẩn ( standard – cots- commodity ) do cơ quan Quản lý Nhà quản lý cũng như các toà nhà ở và những nhà để bán với lợi nhuận thấp xây dựng bằng ngân sách nhà nước và các tổ chức công cộng không được phép đưa ra thị trường . Lý do tại sao đất đai được sử dụng làm sao cơ sở cho việc thống nhất quản lý nhà và đất là vì nhà và đất đó gắn với nhau, chúng không thể tách rời. Hơn nữa, nhà phải đi kèm với đất, đó là thực tế về bất động sản như là một thực thể bao trùm hoặc về cơ cấu giá trị. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một trong những chức năng quản trọng giúp nhà nước thống nhất quản lý , điều tiết thị trường theo qui hoạch và pháp luật. Công tác quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một quá trình mà thực chất là thông qua đó, Đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào thực trạng thị trường bất động sản một cách có lợi nhất cho quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảo vệ cảnh quan môi trường …, ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trường . Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh bất động sản . Hiến pháp của ta đã thể hiện đường lối ‘Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo qui hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả’ . Như vậy, nhà nước và người quản lý , người đại diện cho sở hữu toàn dân. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng được quyền sử dụng ổn định lâu dài và được phát huy tối đa các quyền theo luật định. Nhưng nhà nước cần nắm chắc trong tay quyền chi phối tuyệt đối thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Ngay từ đầu không thể buông lỏng quản lý, để tình trạng sử dụng đất một cách tuỳ tiện , tự phát. Hậu quả của sự buông lỏng sẽ là một sự trả giá khá đắt cho quản lý về sau. Đây cũng là lời cảnh báo nhắc nhở chúng ta trong sự quản lý nhà nước về đất đai hiện nay. Trong bối cảnh nền kinh tế hiện đại đang phát triển với trình độ cao thì phương án quy hoạch sử dụng đất của mỗi quốc gia đều phản ánh rõ ràng chiến lược về tương lai của quốc gia đó . Quy hoạch sử dụng đất phải được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triểnvà quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua đó, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại nhằm giải quyết những vấn đề mà quá trình phát trỉen đang đặt ra. Lấy quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho hoạt động quản lý thì một khi quy hoạch sử dụng đất được sử dụng công khai và thực hiện dân chủ từ lập quy hoạch, đến triển khai kế hoạch còn là yếu tố phát huy dân chủ trong quản lý. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không dừng lại ở phân phối đất đai cho các chủ sử dụng theo qui hoạch , kế hoạch. Để phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ đô thị hoa, công nghiệp hóa nông nghiệp , không chỉ dựa vàơ các nguồn vốn khác đưa đến hoặc nguồn thu từ đất mà cần khai thác nguồn thu từ đất đem lại trong chênh lệch địa tô và sinh lợi giá trị đất được tăng lên nhờ vào cơ sở hạ tầng được đầu tư đem lại cho các khu dân cư, các khu công nghiệp , dịch vụ thương mại …và các vùng sản xuất nông nghiệp tập trung chuyên canh đã được thuỷ lợi hoá, điện khí hoá , giao thông thuận tiện cho vận chuyển các sản phẩm từ nơi sản xuất đến thị trường . Để huy động tốt nguồn vốn đó cần huy đọng chính sách phân chia hài hoà lợi ích cùng đầu tư ( cả chủ sử dụng đất) làm tăng thêm giá trị của đất, phần lợi ích giữa nhà nước và người được hưởng tăng lên từ đầu tư của nhà nước . Cũng như ta, gần như phổ biến hiện nay nhiều nước trên thế giới đều gắn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển dô thị và nông nghiệp , nông thôn với việc xây dựng cơ sở hạ tầng mà một phần của nguồn vốn sinh lợi là thu từ đất. Thông qua đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị và kiến thiết lại đồng ruộng với tốc độ nhanh. Trong thời gian qua, việc chỉ đạo mở rộng hình thức đầu tư này còn chậm so với yêu cầu phát triển. Ngày nay, xã hội càng phát triển yêu cầu về tiến độ và chất lượng quy hoạch sử dụng đất ngày càng cao, vì vậy nhà nước cần xây dựng và nâng cao chất lượng quản lý, triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đưa chúng trở lại đúng vị trí là công cụ để phục vụ quá trình phát triển kinh tế- xã hội , an ninh quốc phòng. Định giá đất đô thị Định giá đất đô thị là một trong những hoạt động quan trọng của thị trường bất động sản có tổ chức. Bằng việc này nhà nước không chỉ có thể can thiệp vào thị trường bất động sản có tổ chức, mà còn là giải pháp đảm bảo cho thị trường ổn định và bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Qua 8 năm thực hiện định giá đất theo bảng định giá của nhà nước , Hà nội đã đật được một số mục tiêu . Nhưng nhìn chung, bảng giá đất này có nhiều hạn chế , gây khó khăn cho công tác triển khai thực hiện nó, nhà nước cần phải tiến hành một số biện pháp sau : Để tiến hành định gía đất một cách dễ dàng và kết qủa đạt được chính xác, có thể phục vu trong thực tiễn, nhà nước cần có một cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất , kịp thời điều chỉnh giá đất theo biến động thị trường, gắn sát với thực tế . Đối với giá đất của các tỉnh , thành phố nhà nước nên xây dựng trên cơ sở giá thị trường . Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãmviệc chuyển đổi mà nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức độ nào đó của gía thị trường cho những mục đích sử dung nhất định. Giá đất là một phạm trù kinh tế, vấn đề quản lý giá đất hay quản lý hành chính được đặt ra và giải quyết thích hợp. Nhà nước ở tầm vĩ mô nên tổ chức, thu thập, nghiên cứu,xây dựng giá đất từ thị trường bất động sản và tương ứng với các mục đích sử dụng nhất định. Trong mỗi vùng cần xác định tối đa và tối thiểu cho từng loại mục đích sử dụng đất, trong từng thời kỳ. Các đơn vị hành chính nằm trong từng vùng sẽ lấy nó làm cơ sở để định giá đất cụ thể cho từng loại đường , loại vị trí của thành phố. Số lượng từng loại phụ thuộc vào diễn biến giá cả đất đai của từng đô thị nhưng giá đất phải nằm trong khung giá tối đa và tối thiểu của vùng. Đề nghị bộ tài chính hướng dẫn thuế sử dụng đất thu theo giá trị đất Nhà nước cần xây dựng quy trình giá đất, hướng dẫn áp dụng thống nhất trên cả nước bao gồm cả hồ sơ cần thiết và phương pháp tiến hành. Qua tham khảo một số phương pháp định giá đất, tôi xin đưa ra một phương pháp định giá đất đô thị được đánh giá là tốt nhất. Phương pháp đấnh giá này được sự giúp đỡ của các chuyên gia Thụy Điển và là 1 trong 5 dự án nằm trong chương trình hợp tác Việt Nam-Thụy Điển về đổi mới hệ thống địa chính. Nội dung của dự án là so sánh các vụ mau bán bất đọng sản tương đối giống nhau(bao gồm nhà và đất) trên thị trường vào thời điểm định giá, sau đó tách giá trị của nhà để còn lại giá trị của đất. Quá trình này được tiến hành qua 6 bước: Bước 1: thu thập số liệu và thông tin mua bán bátt động sản trên thị trường. Nguồn thông tin được xác định theo : trung tâm giao dịch bất động sản. quang cáo trên báo về mau bán bất động sản. điều tra, phỏng vấn trực tiếp người mua và người bán bất động sản. Nội dung theo mẫu biểu in sẵn bao gồm : + Thông tin về địa chỉ: Quận, phường, đường phố, số nhà, tên chủ. + Thông tin về thửa đất: Vị trí(mặt đường, trong ngõ), hình dáng, chiều sâu chiều rộng, diện tích địa hình…. + Thông tin về nhà : Cấp nhà, số tầng, diện tích xây dựng, phần trăm giá trị nhà còn lại……. + Thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Từng ngồn thông tin chỉ phản ánh được một mặt và mức chính xác của các nguồn thông tin là khác nhau. Vì vậy, phải có nhiều nguồn thông tin để lựa chọn và xác địng các thông tin tin cậy. Bước 2:Phân tích thông tin. Bước này nhằm mục đích : Loại bỏ những thông tin không thích hợp như sự chuyển nhượng trong gia đình , dòng họ…… Hoàn chỉnh thông tin để sử dụng . Phân tich, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, nhà cửa. Phương pháp tiến hành: Liệt kê thông tin của từng đường phố theo bảng biểu in sẵn. Phân loại thông tin theo các đặc điểm giống nhau về đất đai và nhà cửa. Tiến hành phântích từng loại thông tin: + Phân tích thông tin về giá cả. + Sắp xếp giá cả về cùng một gốc thời gian gốc. + Loại bỏ hoặc điều tra bổ xung để chỉnh những giá qua cao hoặc quá thấp về đùng giá. Xác định giá m2 ở thời gian gốc: Sử dụng công thức: Giá đất/m2 = ( Giá trị toàn bộ bất động sản- Giá trị nhà)/ Số M2 đất. Tổng diện tích đất đai Giá trị nhà = Diện tích xây dựng x Đơn giá xây dựng/m2x% giá trị nhà còn lại. Đơn giá xây dựng /m2 tính theo mức hiện hành của thành phố, % giá trị nhà còn lại = (Tổng số năm giá trị sử dụng nhà theo thiết kế – Số năm đã sử dụng) Tổng số giá trị sử dụng nhà theo thiết kế x 100%. Điều chỉnh đất đai theo hệ số thị trường để quy định về năm gốc cần định giá. Do tính chất của bảng giá đất cần theo kịp thị trường, thông thường người ta chọn năm gốc là năm tiến hành định giá đất đai hệ số thị trường được tính bằng % qua nghiên cứu sự thay đổi của giá trị đất theo thời gian. Định vị các thông tin về giá đất lên bản đò địa chính sau khi điều chỉnh theo hệ dố thị trường. Nghiên cứu quan hệ giữa giá đất và các thông tin khác để xách định yếu tố ảnh hưởng quan trong tới giá đất đai. Bước 3: Vùng giá trị là những vùng có giá trị của đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị đất như nhau ở thời điểm định giá. Vùng giá trị tính cho những bất động sản nằm dọc theo những tuyến đường chính . Nghiên cứu giá đất trên bản đồ địa chinh giúp cho việc xác định ranh giới vùng ở nơi có sự chênh lệch đáng kể về giá trị đất và khác nhau về mức độ ảnh hưởng . Giá đất chuẩn của vùng là giá đất phổ biến diên ra ở thời điểm định giá của nhưng thửa đất nằm trên những tuyến đường chính. Bước 4: Xây dựng mô hình định giá Mỗi vùng có một công thức tính giá riêng gọi là mô hình định giá. Công tính giá đất gồm giá đất chuẩn của vùng và các hệ số của các yếu tố ảnh hưởng trong vùng. Hệ số của các yếu tố ảnh hưởng trong vùng được rút ra bằng cách so sánh giá bán của các bất động sản trong vùng có đặc điểm giống nhau về mọi yếu tố , chỉ khác nhau vè một yếu tố là yếu tố ảnh hưởng cần tìm hệ số . Đối với yếu tố ảnh hưởng ít quan trọng, có thể dùng con số tăng hoặc giảm cho phù hợp. Một mô hình định giá có thể biểu thị bằng công thức sau: Giá thửa đất= giá chuẩn/ m2 đất * diện tích * hệ số K + (-) một số thích hợp các yếu tố liên quan ( ít quan trọng). Bước 5: kiểm tra mô hình Sử dụng công thức đã xác định để định giá đất cho các thửa đất đã có thông tin mua bán trên thị trường . So sánh kết quả với giá bán thực tế và giá tính thúê trước bạ. Nếu sai khác trên dưới 30% là có thể sử dụng được ( + 30% so với giá tính thuế, - 30% so với giá bán ) Nếu sai khác quá lớn thì phải điều chỉnh lại hệ số cho phù hợp. Bước 6: Khẳng định mô hình định giá cho từng vùng sau khi kiểm tra: + Định giá cho từng thửa đất trong vùng + Lập hồ sơ giá đất để quản lý và sử dụng Đây là phương pháp định giá đất đô thị phục vụ cho việc tính thuế đã được thử nghiệm ở thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của phương pháp này là so sánh giá thị trường của các lô đất có điều kiện tương tự nhau. Vì vậy, cần phải có nhiều thông tin chính xác, các thông tin này phải thu thập được thường xuyên và có hệ thống. Cán bộ làm công tác định giá phải có trình độ được đào tạo và có kinh nghiệm phân tích thị trường . Đây là những nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến độ chính xác của các kết quả được tính ra từ các phương pháp trên. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà . Trong một đất nước mong muốn phát triển mạnh mẽ như Việt nam, và trên thực tế nền kinh tế đã có những bước chuyển biến tốt đẹp thì những nhu cầu về chuyển dịch đất đai la vô cùng lớn và hoàn toàn chính đáng , được pháp luật bảo vệ. Song hệ thống chính sach quản lý đô thị của ta đã không tạo điều kiện cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất diễn ra theo con đường chính thức . Yêu cầu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do các cơ quan thẩm quỳên ( UBND cấp tỉnh ) cấp để làm cơ sở cho mọi sự chuyển dịch đất và nhà đã gây khó khăn cho chủ sử dụng đất và sở hữu nhà ở Hà nội. Theo số liệu báo Đầu tư ngày 3/10/2000 thì sau một năm thực hiện NĐ 60/CP của Chính phủ và quyết định 3564 của UBND thành phố Hà nội về kê khai đăng ký nhà đất và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố , đến tháng 9 năm 2000 đã có tổng cộng 21.909 giấy chứng nhận được cấp , trong đó huyện Thanh Trì chưa có hồ sơ nào. So với nhu cầu gần khoảng 35.000 chủ sử dụng đất thì số lượng GCN đã cấp quá nhỏ, theo kế hoạch đến năm 2005 hoàn thành công tác này là một thách thức cho thành phố. Như vậy, đất cứ chuyển dịch một cách lặng lẽ làm thiệt cho nguồn thu ngân sách nhà nước và phát sinh những vấn đề tiêu cực trong quan hệ nhà đất. Để giải quyết được vấn đề này cần có một hệ thống quản lý nhà đất đô thị hoàn chỉnh bao gồm hệ thống đăng ký , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà và chuyển dịch nhà đất với một hệ thống thuế bất động sản . Một khuôn khổ hoàn thiện hơn nữa là nhà nước cung cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính , điều hành và quy hoạch sử dụng đất giao thông, cung cấp các dịch vụ xã hội. Đây là môt công viẹc đòi hỏi một thời gian dài và sự quan tâm của Đảng , Nhà nước, các cấp chính quyền có thể bằng các giải pháp sau: Đối với nhà đất mới được hình thành thì phải làm đúng trình tự thủ tục và cố gắng cấp ngay giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Đối với những bất động sản đã có sẵn từ trước thì có thể phân vùng, phân loại và đinh kỳ tổ chức đăng ký , đồng thời có phương án sử lý ngay, nhanh gọn đối với các bất động sản được phép chuyển dịch chủ sở hữu . Nhưng trước mắt, trong 10 năm tới đối với những chủ sử dụng đất, sở hữu nhà chưa có giấy chứng nhận thì ta nên tôn trọng và thừa nhận hiện trạng sử dụng đất hơn là tìm hiểu ngọn ngành về lịch sử của nó, nếu không có tranh chấp. Thực tế sử dụng đất ổn định không có tranh chấp quyền lợi là một cơ sở quan trọng chứng nhận quyền sử dụng đất chính đáng của người sử dụng, đây cũng là mối quan tâm chú ý của người mua mảnh đất đó. Để làm việc này nhà nước nên đẩy mạnh hơn nữa hoạt động của đơn vị chính quyền nhỏ nhất là UBND phường cùng với hệ thống cụm dân cư và hệ thống tổ dân phố, những người biết rõ tình hình sử dung đất đai ở khu vực mình . Trong thời kỳ quá độ chuyển đổi nền kinh tế cũng không nên trông chờ vào một sự hoàn hảo ngay từ đầu, nôn nóng để đạt được thành tích như các nước phát triển. Trong khi chờ đợi hoàn thành các thủ tục đất đai để nhận được quyền sử dụng đất, một công việc đòi hỏi phải thực hiện trong nhiều năm tới , nên chăng có một hình thức quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tạm thời để công khai hoá viẹc chuyển dịch bất động sản , đưa công tác quản lý bất động sản đô thị vào nề nếp . Nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà và công khai hoá việc sử dụng các quyền này sẽ tạo điều kiện trong sạch hoá bộ máy quản lý nhà nước về nhà đất đô thị. Người sử dụng đất sẽ chủ động hơn trong việc tìm kiếm một phương án kinh tế tối ưu cho mảnh đất của mình . Guồng máy kinh tế – xã hội sẽ vận hành trơn tru hơn và những mâu thuẫn liên quan tới bất động sản sẽ dễ dàng giải quyết hơn. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà là việc làm thường xuyên và quan trọng của cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản , nhịp độ của nó tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội. Tổ chức tôt công vịêc này chính là tạo điều kiện cho sự ổn định và phát triển. Để phát huy vai trò tích cực của mình, nhà nước cần tổ chức lại lực lương đăng ký nhà đất, đồng thời phải có chính sách càng cụ thể càng tốt để dễ thi hành và thực hiện. Nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong những năm vừa qua, mặc dù đã đạt được những thành quả đáng kể trong việc đầu tư phát trỉên nhà ở , kinh doanh địa ốc, nhưng nhình chung Hà nội vẫn còn đứng trước những thách thức , khó khăn lớn . Đó là việc phát triển nhà ở chưa theo kịp sự tăng dân số , chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân. Là sự lúng túng về chủ trương, biện pháp, tài chính cho việc giải quyết nhà ở cho bộ phận dân cư có thu nhập thấp, không có khả năng mua nhà hoặc tự xây nhà ở. Bộ phận dân cư này lâu nay và trong nhiều năm tới đây sẽ vẫn phải tiếp tục thuê nhà hoặc mua nhà trả góp dài hạn. Để giải quyết thành công chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị nói chung và Hà nội nói riêng, cần phải giải quyết đồng bọ những vấn đề cơ bản sau đây: Trước hết phải xác định người thu nhập thấp là ai: Người thu nhập thấp bao gồm người có thu nhập dưới mức bình quân của xã hội, họ chưa có nhà , hoặc nhà ở quá chật trội ở dưới mức bình quân của đô thị, không có khả năng tự tạo lập nhà ở mới hoặc cải thiện nhà ở căn bản. Đó là phần lớn các cán bộ công nhân viên chức nhà nước làm công ăn lương; các hộ gia đình trẻ với nguồn thu nhập chỉ đủ cho sinh hoạt tối thiểu hoặc dư chút ít không đủ để tạo lập nhà ở, có thu nhập không ổn định, lo ăn hàng ngày và không có điều kiện lo cải thiện nhà ở.do điều kiện địa lý và mức phát riển kinh tế của từng tỉnh, từng vùng lãnh thổ khác nhau nên không thể quy định “tiêu chuẩn cứng” mức thu nhập bao nhiêu thì gọi là mức thu nhập thấp để áp dụng thống nhất trong cả nước việc nay sẽ thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp trên cơ sở định hướng trung ương. Các hình thức tạo điều kiện: Việc tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp cải thiện nhà ở có thể thực hiện bằng nhiều hình thức khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể của tùng địa phương và nhu cầu về nhà của các đối tượng cần trợ giúp. Đối với người có thu nhập thấp có điều kiện danh dụ, tiết kiệm thì có thể áp dụng các hình thức tạo điều kiện khác nhau để họ cải thiện nhà ở: +) Tạo điều kiện về đất ở và các công trình kỹ thuật hạ tầng: Để có quỹ đất tạo dựng nhà ở đối với các đô thị cỡ nhỏ chính quyền đô thị cần sắp xếp quy hoạch các khu đất ở rồi cho người có thu nhập thấp thuê để tạo dựng nhà ở. Các trường hợp cần phải trang bị hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thì huy động vốn của các hộ để xây dựng các công đó trước khi chia lô đấtcho các hộ thuê. Đối với các đô thị lớn như Hà Nội, đặc biệt là các khu nội thành, cần hạn chế hoặc cấm giao đất cho từng hộ xây dựng nhà nhằm tiết kiệm đất và tránh xu hướng phố huyện hoá thành phố. Đối với các khu nhà ổ chuột, các điểm dân cư tự phát, lấn chiếm đất công, không có công trình kỹ thuật hạ tầng, trước mắt phải chấp nhận chúng như những khu nhà quá độ, chưa thể xóa bỏ ngay được vì không dễ dàng và rất tốn kém cho tài chính đô thị. Hơn nữa, người sống ở đây phần lớn là dân nghèo, đời sông khó khăn, họ không có khả năng mua hoặc xây nhà nơi khác. Việc tạo điều kiện của nhà nước đối với nhữ khu nhà này là lập dự án xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng tối thiểu nhằm tạo điều kiện sống tốt hơn, trong đó nhà nước có thể hỗ trợ một phần tài chính còn một phần đất ở cộng dồng đóng góp. Trong quá trình quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, phải lập và đẩy nhanh các dự án phát triển nhà ở để dần dần xoá bỏ các điểm dân cư nay, tạo các khu ở mới tốt hơn. +) Tạo điều kiện về nhà ở : Mặc dù có điều kiện thuận lợi về đất ở và cong trình hạ tầng, nhưng người có thu nhập thấp cũng cần nhà nước có nhưng biện pháp tạo ra quỹ nhà cho thuê hoặc bán trả góp dài hạn. Hiện nay hình thức bán nhà trả góp dài hạn chưa phổ biến ở nước ta nhưng rất phổ biến ở nhiều nước khác. Đây là hình thức có rất nhiều ưu điểm, nó tạo điều kiện cho dân nghèo có khả năng sở hữu một ngôi nhà, co điều kiện sông tôt hơn, giảm đi sự cách biệt giữa các tâng lớp dân cư. Kinh phí xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo thuê hoặc mua trả dần đất ở thành phố đầu tư từ “Quỹ phát triển nhà ở” của thành phố, trong đó dự kiến thời gian thu hồi vốn không quá 20 năm đối với nhà bán trả dần và không quá 25 năm kể từ khi bắt đầu thuê đối với nhà cho thuê. Để giảm giá thành xây dựng nhà ở, sẽ áp dụng một số biện pháp như : áp dụng chế đọ tiền thuê đât theo gia nhà nước: không áp dụng hinh thức giao đất, chỉ xây dựng nhà nhièu tầng, nhiều căn hộ khép kín, sự dụng tiện lợi . Diện tích sử dụng mỗi căn hộ từ 28-50 m2, riêng tầng một được xây dựng với tiện nghi cao, diện tích rộng để bán theo giá thoả thuận hoặc cho thuê giá theo kinh doanh chi các đối tượng cần sử dụng làm cửa hàng để buôn bán, dịch vụ, văn phòng… nhằm làm giảm giá thành các căn hộ tầng trên. Kinh phí đền bù, giải phóng mặt bằng san nền, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án nhà ở không phân bổ vào giá thành của phần nhà dành cho người thu nhập thấp và người nghèo, mà phân bổ vào các công trình kinh doanh như khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở cao cấp…( trừ các dự án định cư ).Đơn vị trúng thầu xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và người nghèo được miễn giảm khoản nôp 4% lãi địng mức theo quy định. Công ty kinh doanh nhà ở cũng được miễn nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức đối với hoạt động cho gười thu nhập thấp và người nghèo thuê hoặc mua bán dần. Nhưng ưu đãi nói trên cũgn nhăm hạ giá thành nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo, tạo điều kiện cho họ co đủ khả năng thuê hoặc mua căn hộ đó. c) Cơ chế tổ chức và kiểm tra: Đây là yếu tố hết sức quan trọng đảm bảo tính hiệu quả của chính sách nhà ở nói trung và nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo nói riêng. Đồng thời tránh được hiện tượng tiêu cực có thể xẩy ra. Để đảm bảo việc tạo điều kiện cua nhà nước và tác động đến người có thu nhập thấp và người nghèo cần phải có 3 yếu tố: Có chính sách của nhà nước . Co tổ chức chỉ đạo thực hiện chu đáo . Có sự kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ từ các cơ quan pháp luật, chính quyền cơ sở đoàn thẻ quần chúng và công đồng dân cư. Về tổ chức chỉ đạo thực hiện, trên cơ sở chính sách của nhà nước, từng địa phương, các tỉnh , thành phố phải lập chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp, là một bộ phận cấu thành của chương trình nhà của tỉnh, thành phố để hội đồng nhân dân các cấp phê duyệt và chỉ đạo thực hiện, theo chương trình đó, ban chỉ đạo các tỉnh về chinh sách nhà ở, đất ở tổ chức chỉ đạo chương trình nhà ở tại địa phương, chú trọng tổ chức , xây dựng các phong trao quần chúng, cuộc vận động xây dựng cho người có thu nhập thấp và người nghèo . Về tổ chức xây dựng nên giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà ở ( hiện đang quản lý, cho thuê quỹ nhà ở của nhà nước theo quyết định 33/TTg của thủ Tướng Chính Phủ ), việc xây dựng các công trình phục vụ, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo thông qua phương thức đấu thầu. Sau đó thử nghiệm thu sản phẩm và tổ chức tiêu thụ sản phẩm cho người có thu nhập thấp và người nghèo theo kế hoạch của thành phố . Các công ty kinh doanh nhà và các đơn vị nhận thầu được miễn các khoản thuế tương ứng với khối lượng công trình xây dựng cho người có thu nhập thấp hay các công ty này sẽ phải nhận kèm một số khối lượng này cùng với khối lượng xây dựng nhà ở cao cấp khác có khả năng thu lãi cao. Nguồn tài chính xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp được lấy từ quỹ phát triển nhà ở của thành phố theo nguyên tác bảo toàn vốn. Về tổ chức kiẻm tra, kiểm soát phải coi trọng vai trò của cộng đồng dân cư và chính quyền cơ sở, các cơ quan thanh tra các cấp trong việc giám sát, kiểm tra thực hiện các quy định, tiêu chuẩn, chế độ trong quá trình triển khai chính sách này. Uỷ ban nhân dân và hội đồng nhân dân cung cấp những kết quả cũng như vướng mắc trong việc thực hiện công việc để kịp thời rút kinh nghiệm và kiến nghị bổ sung hoàn chỉnh chính sách. Trong điều kiện nước ta hiện nay đang phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo định hướng XHCN thì chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm đảm bảo tính ưu việt và vai trò của nhà nước trong điều tiết và quản lý tôt thị trường nhà ở. Giúp cho người có thu nhập thấp có cơ hội cải thiện nơi ở của mình, góp phần ổn định xã hội, nhanh chóng đáp ứng yêu cầu nhà ở của nhân dân đô thị trong nhưng năm tới, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. 7 ) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất: Lực lượng phát triển nhà và đất giữ vai trò chủ yếu trong việc tạo ra những sản phẩm là nhà, đất và kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trường bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu của mọi người về số lượng giá cả, mỹ quan, tiện nghi và mức độ bền chắc của sản phẩm . Để xây dựng lực lượng này, trước hết nhà nước cần có chính sách khuyến khích việc mở rông các hình thức : giao dịch dân dự trong việc mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho người muốn mua nhà, đất có thể tiếp xúc trực tiếp với ngườ có nhà, đất cần chuyển nhượng ; hoàn chinh quy chế “đang ký hoạt động của các công trình đầu tư kinh doanh phát triển nhà và đất”, xác định rõ quyền và trách nhiệm của họ khi được giao làm chủ đầu tư các dự án phát triển các khu đô thị ; cd cơ cế cho tư nhân được xây dựng nhà và thực hiện các dự án chia lô, phát triển đất đáp ứng nhu cầu cuat thị trường. Bên cạnh đó, nhà nước cần có nhưng quy định cụ thể đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hiện nay, các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được hình thành và hoạt động ở các địa phương, đặc biệt ở các thành phố lớn. Nhưng nhìn chung các doanh nghiệp đó chưa vững vang và vẫn còn lúng túng trong điều kiện cạnh tranh của cơ chế thị trường. Phần lớn thiếu vốn, thiếu đội ngũ quản lý; chuyên môn nghiệp vụ chưa được đào tạoỷơ các trường lớp chính quy, đại bộ phận trái nghành và trưởng thành qua thực tế, đó là một trở ngại lớn. Cần sắp tổ chức lại các doanh nghiệp nhà nước theo hướng tổ chức các Tổng công ty địa ốc mạnh để thực hiện các dự án phát triển đô thị của nhà nước ; xây dựng và ban hành những qui chế, chính sách hỗn hợp về vốn, về đất và đào tạo chuyên môn nghiệp vụ đầu tư kinh doanh bất động sản . Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và nhu cầu cải thiện đời sống của tầng lớp dân cư, thị trường bất động sản ngày càng được mở rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Đây là nột ngành kinh doanh quan trọng kahi thác tài nguyên quý hiếm đất đai của nhà nước , nên nó không những mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa quan trọng về chính trị- xã hội quan trọng. Để tạo điều kiện cho các doang nghiệp nhà nước vươn lên làm nòng cốt đầu tư xây dựng , các khu dân cư mới , cần thực hiện các chính sách giao vốn bằng qũi đất cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở tại các khu dân cư đô thị, với cơ chế tài chính phù hợp như định giá đất tại thời điểm giao đất và có thể trả tiền sử dụng đất khi khai tác công trình hạ tầng hoặc công trình kiến trúc . Mặt khác, chí phí đền bù giải toả và đầu tư hạ tầng kỹ thuật- xã hội sẽ được trừ nghĩa vụ về đất. Để khắc phục sự phân tán và hoạt động tự phát của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản theo đúng qui định của pháp luật . Đồng thời, phải tăng cường công tác thanh tra hoạt động và sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý các trường hợp vi phạm chế độ quản lý và sử dụng. Mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trường bất động sản , góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và góp phần quản lý thị trường bất động sản . 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, vì vậy cần chú trọng đào tạo những kỹ năng phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản . Nghề ‘ trung gian’ (môi giới ): Trung gian môi giới là sự hội tu lại với nhau giữa những người quan tâm đến thương vụ kinh doanh bất động sản . Hoa hồng của dịch vụ này thường tính bằng % trên doanh số của thương vụ được môi giới do bên bán hoặc bên mua phải thanh toán. Trên thế giới , các trung gian hoạt động như một đại lý bất động sản được đào tạo có văn bằng, có tư cách pháp nhân , đăng ký trụ sở. Họ đóng via trò quan trọng trên thị trường bất động sản địa phương và hoạt động công khai theo pháp luật. Nhà nước ta cần đào tạo và sớm ban hành quy chế pháp lý về trung gian và đại lý bất động sản. Hệ thống này với nghiã vụ và quyền lợi pháp định sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường bất động sản . Hệ thống này năng động , nhạy bén và nắm bắt lại nhu cầu bất động sản trước tiên , có khả năng tự điều hoà cung cầu trên thị trường đại phương. b) Nghề định giá bất động sản . Sự đinh giá bất động sản là tiến trình thẩm định giá trị của một bất động sản . Dù rằng những người môi giới bất động sản có thể hiểu biết giá trị bất động sản như là một phần kiến thức đào tạo của mình, nhưng thông thường phải sử dụng đến các chuyên viên đánh giá đủ tiêu chuẩn chuyên môn khi cần định giá để mua bán bất động sản . Các chuyên viên phải có khả năng phán đoán, có kinh nghiệm vững chắc và kiến thức chi tiết về các phương pháp định giá. c) Nghề phát triển bất động sản . Nghiệp vụ phát triển bất động sản bao gồm công việc: mua bán đất chưa khai thác, xây dựng hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng bất động sản . Việc phát triển đất đai bao gồm cả những khả năng của người phát triển, đầu tư xây dựng đất đai, xây dựng công trình và bán bất động sản (do họ tự bán và thông qua trung gian môi giới ), kể cả sự đóng góp công sức của những nhà thiết kế và xây dựng. d ) Nghề quản lý bất động sản Đây là nột nghề điều hành quản lý, bảo trì bất động sản do chủ sở hữu bất động sản yêu cầu. Quản lý viên bất động sản có thể chịu trách nhiệm các việc: thu hút người muốn mua, bán , thuê; thu hồi các khoản tiền thanh toán bảo trì, quản lý bất động sản … Trách nhiệm cơ bản của quản lý viên là đảm bảo khai thác có hiệu quả việc đầu tư của chủ đầu tư, thực hiện tối đa việc hoàn vốn của chủ đầu tư. e) Nghề tư vấn bất động sản Đây là người cung cấp những lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dân xác đáng và thông bão phán đoán về các vấn đề khác nhau của bất động sản bao gồm cả việc mua bán, đầu tư, sử dụng, tín dụng bất động sản. Một chuyên gia tư vấn nỗ lực trang bị cho khách của mình nhiều ý kiến sáng giá để lựa chọn hướng tốt nhất các loại hình hoạt động. Gia tăng kiến thức cho khách hàng là chức năng nhiệm vụ của mỗi chuyên viên tư vấn trong các dịch vụ thực hiện. Mỗi nghiệp vụ chuyên môn trên tự thân nó đã là một công việc kinh doanh. Tuy nhiên, để thực sự có khả năng, một cá nhân hoạt động ở bất kỳ công đoạn nghiệp vụ nào của ngành kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu kiến thức về các nghiệp vụ chuyên môn nói trên. 9 ) Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế. Kinh doanh bất động sản là một trong những ngành làm tăng trưởng kinh tế đô thị vì nó kích thích sự phát triển của các ngành khác. Song các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Hà nội hiện nay còn thiếu vốn nghiêm trọng, nhất là vốn đầu tư ban đầu. Họ chưa được hưởng các chính sáh ưu đãi cần thiết về tài chính tín dụng. Giá thành sản phẩm của họ sản xuất ra còn quá cao so với khả năng chi trả của người dân, điển hình là nhà ở. Nếu giá nhà vẫn ở mức như hiện nay thì các đối tượng công nhân viên chức, những người thu nhập thấp, đối tượng chính sách sẽ không có đủ khả năng mua nhà ở. Vì vậy, vấn đề đầu tiên phải giải quyết là vốn cho xây dựng của các doanh nghiệp sản xuât nhà ở. Nhà nước với vai trò là người quản lý , điều tiết thị trường bất động sản có trách nhiệm phải giải quyết vấn đề thiếu vốn cho các doanh nghiệp, bằng biện pháp có thể huy động từ các nguồn , các quỹ khác nhau để hỗ trợ cho các doanh nghiệp khi cần thiết hoặc cho các doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi. Nếu nhà nước không có đủ điều kiện để cho các doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động thì có thể cho phép các doạnh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, sau đó bán nhà trả dần hoặc cho phép thế chấp tài sản mà các doanh nghiệp đang xây dựng. Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, nhât là khu vực tư nhân bằng các giải pháp như giảm lãi suất, trợ cấp một phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để có thể tận dụng các nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, góp phần mở rộng thị trường . Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thông thoáng tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể dễ dàng vay vốn đầu tư cho các lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường bất động sản . Nhà nước cần có các chính thuế phù hợp, nhât là cần giảm thuế về chuyển quyền sử dụng đất , thuế trước bạ. Phải xem lại các yếu tố kết cấu, giá thành và phải giảm mức thu của từng khoản thu sao cho thoả đáng, đúng mức. Sao cho thu là để khuyến khích, nuôi dưỡng nguồn thu, thực sự dùng nguồn thu làm đòn bẩy kinh tế, chứ không phải là quan điểm tận thu cực đoan đến mức người sản xuất, kinh doanh không chịu được sinh ra trốn thuế. Nếu cần thiết có thể cho người dân được đóng thúê dần dần qua từng năm chứ không nên thu tất cả một lúc làm người dân khó khăn trong đóng thuế. Người bị thiệt hại là nhà nước vì không thu được thuế , không kiểm soát được giao dịch bất động sản . Theo tính toán sơ bộ của các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý , nếu được hưởng ưu đãi về thuế, tài chính , tín dụng thì giá nhà có thể giảm từ 25-30% giá thành. Việc xây dựng hệ thống chính sách tài chính vừa đảm bảo vai trò của nhà nước , vừa tạo hành lang pháp lý để hoạt động về bất động sản được lành mạnh. Đồng thời mạng lưói thông tin hoạt động thường xuyên, cập nhập giúp cho thị trường bất động sản hoạt động hữu hiệu. Đây là những vấn đề còn rất mới, nhưng khi chúng ta chuyển đổi cơ chế quản lý nền kinh tế thì tất yếu phải giải quýêt, do vậy ngay từ bây giờ phải nghiên cứu xây dựng các cơ sở pháp lý và tạo môi trường cho thị trường bất động sản hoạt động. 10) Giải pháp về thông tin Hiện nay chúng ta đang thực hiện nền kinh tế mở, gia nhập ASEAN, APEC… kinh tế nước ta chịu chi phối của các yếu tố mang tính qui luật phổ biến của các khối, hội nhập kinh tế với khu vực và thế giới . Nhưng doanh nghiệp của ta lại rất thiếu điều kiẹn nắm bắt, thu thập thông tin thị trường cho nên kinh doanh bất động sản gặp rủi ro , thất bại là khó tránh khỏi. Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản , nhà nước cần hình thành các tổ chức tư vấn thông tin về nhà đất cho các nhà kinh doanh, cho các cá nhân tham gia vào lĩnh vực này. Chi phí cho việc phát triển bất động sản hiện là quá cao đối với khả năng thu nhập. Một nguyên nhân chủ yếu là thiếu thông tin về nhà đất , hệ thống hành chính quá lạc hậu, chậm chạp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà . Do cấu trúc hành chính pháp luật quá phức tạp cồng kềnh. Vì vậy việc hình thành và phát triển các tổ chức thông tin tư vấn về nhà đất là điều quan trọng và cần thiết, hiện Hà nội đã có các công ty môi giới nhà đất nhưng là ở qui mô nhỏ, tự phát ..các văn phòng này hầu như chỉ hoạt đọng theo tiền hoa hồng của khách hàng nên rất lộn xộn và khong có sự quản lý cuả nhà nước, vì thế thông tin ở đây mang tính chất phân lẻ, hạn hẹp, cục bộ ở địa phương. Việc làm cần thiết trước mắt là phải kiểm soát sự hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản , tập trung thống nhất các nguồn tin để cung cấp cho thị trường bất động sản những thông tin toàn diện , chính xác hơn . IV Kiến nghị Trong một thời gian ngắn, các giải pháp đưa ra trên đây chắc cũng khó có thể thực hiện ngay được. Nhưng những vấn đề giải quyết cơ bản cần phải được giải quyết, thực hiẹn ngay nhằm nhanh chóng đưa thị trương bất động sản vào hoạt động một cách chính thức. Dưới đây tôi xin đưa ra kiến nghị những vấn đề cơ bản đó: Tăng cường quản lý thị trường bất động sản Tăng cường quản lý thị trường bất động sản với những nội dung cơ bản sau: Hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản Mục đích: + Cho đến nay vân chưa có một cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát các giao dịch bất động sản. Vì vậy thành lập một cơ quan đăng ký bất động sản sẽ kiểm soát được bất động sản, đồng thời thu được các khoản thu từ giao dịch bất động sản theo qui định pháp luật. + Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đăng ký bất động sản (đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch ). Yêu cầu: + Thống nhất cơ quan quản lý đất đai , giảm các thủ tục hành chính , thống nhất một đầu mối giải quyết các giao dịch bất động sản vào một cơ quan . + Nên giao cho cơ quan địa chính thực hiện ( Sở Địa Chính – Nhà Đất ). Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản. + Biện pháp : bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thông qua cơ quan đăng ký tại cơ quan đăng ký bất đông sản và thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình theo qui định pháp luật. Nếu không thông qua đăng ký tại cơ quan đăng ký bất động sản thì bên mua sẽ phải nộp tiền thuế chuyển nhượng thay cho bên bán khi bên mua muốn hợp thức hóa quyền sở hữu bất động sản, khi bán lại bất động sản; số tiền phải nộp bao gồm tiền thuế chuyển nhượng cộng với lãi suất ( theo lãi suât ngân hàng nhà nước) của tiền thuế chuyển nhượng tính từ ngày chính thức chuyển nhượng ( trong hợp đồng chuyển nhượng ). Do vậy, bên mua sẽ phải buộc bên bán đi đăng ký chuyển nhượng. Hiện chưa có cơ quan đăng ký thống nhất giao dịch bất động sản, nên giao cho Sở Tài Chính thực hiện công việc này ( vì liên quan đến thúê, lệ phí…). + Lợi ích: Đối với nhà nước: Kiểm soát được giao dịch bất động sản, thu được thuế. Làm căn cứ để giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động sản. Tránh tình trạng mua bán trao tay, giao dịch ngầm. Quản lý được thị trường bất động sản. Đôí với người dân , các tổ chức: Có sự đảm bảo pháp lý về giao dịch bất đọng sản và sở hữu bất động sản. + Yêu cầu : Đối với nhà nước: Đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sởt hữu nhà tuyên truyền phổ biến rộng rãi qui định này để người dân, các tổ chức được biết. Viẹc đăng ký này chỉ là căn cứ pháp lý cho giao dịch bất đọng sản, chưa phải cho cấp giấy chứng nhận. Đối với người dân, các tổ chức : Phải nắm bắt được các qui định pháp luật, phải nâng cao ý thức chấp hành pháp luật. Bên mua phải bắt buộc bên bán đăng ký giao dịch bất động sản. Hình thành trung tâm thông tin tư liệu về thị trường bất động sản. - Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường bát đaộng sản là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường hoạt động. Yêu cầu: Có cơ quan thống nhất đăng ký bất động sản Bắt buộc thực hiện đăng ký giao dịch bất động sản. Có hệ thống thông tin dữ liệu được kết nối cập nhập từ các sơ sở đến trung tâm. Mục đích: Dịch vụ công cung cấp thông tin về giao dịch bất đông sản cho moi người. Quản lý, theo dõi thị trường bất động sản Các biện pháp chống đầu cơ. + Đánh thuế luỹ tiến đối với giá bất động sản. Đối với nhà chung cư mới xây dựng , nhà chia lô theo sự án thường có hiện tượng đầu cơ, chiếm chỗ trước và bán lại với giá rất cao . Vì vậy phải đánh thuế luỹ tiến để chống đầu cơ và tạo điều kiện thoả mãn cho những nhu cầu sử dung thực. Cơ sở : Giá gốc ( Go) là gía bán được chủ đầu tư công bố và bán lần đầu. Đánh thuế luỹ tiến tương ứng với chênh lệch giữa giá gốc và giá bán các lần sau. + Lãi suất: Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản sẽ tạo thành tam giác nợ giữa : ngân hàng- chủ đầu tư- người mua. Vì vậy tăng lãi suất cho vay sẽ tạo ra những hiệu ứng sau: Hạn chế sự đầu tư của chủ đầu tư vào bất động sản, hạn chế nhu cầu mua bất động sản từ đó làm cho giá bất động sản sẽ giảm xuống. Biện pháp này đã từng được Nhật bản sử dụng trong thời kì ‘ nền kinh tế bong bóng’ của mình, và rất hiệu quả trong việc làm giảm giá đất, không lâu sau khi công bố nâng cao lãi suất lên gía bất động sản ở Nhật bản đã giảm. Điều này cho thấy biện pháp lãi suất rất có hiệu quả trong chống đầu cơ và giảm giá bất động sản, tuy nhiên biẹn pháp này cũng đòi hỏi sự đồng bộ của các vấn đề khác liên quan, và chỉ sử dụng trong những trường hợp cần thiết. Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tình trạng nhà ở hiện nay là thiếu cung , thừa cầu, vì vậy phải tăng cường phát triển nhà ở đáp ứng cầu , nhất là cho đối tượng thu nhập thấp , trung bình. Tiếp tục đa dạng hoá các mô hình phát triển nhà ở nhằm huy động mọi nguồn vốn , mọi thành phần kinh tế – xã hôi tham gia đầu tư xay dựng nhà ở. Triển khai thực hiện mô hình đầu tư xây dựng nhà ở có sự tham gia của ngân hàng dưới hình thức đầu tư hoặc góp vốn đầu tư , bảo lãnh thực hiện thé chấp … Cải cách thủ tục hành chính trong phát triển nhà ở nhất là thủ tục lập , thẩm định và trình duyệt các dự án đầu tư phát triển nhà ở và các khu đô thị. Tiếp tục hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở, chủ động cho công tác giải phóng mặt bằng, tập trung giải quyết nhanh các vấn đề giải phóng mặt bằng. Nhà nước cần sớm ban hành các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp , cán bộ công nhân viên chức, các đối tượng chính sách để họ có thể tự lập được chỗ ở thông qua một số chính sách về tiền sử dụng đất hoặc nghiên cứu áp dụng hình thức cho vay với nhiều phương thức khác nhau phù hợp với nhiều đối tượng khác nhau. Tài lịêu tham khảo: Luật đất đai, pháp lệnh về nhà ở. Các văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở- KTQD Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất – KTQD Tạp chí địa chính xây dựng Tạp chí địa chính Tạp chí thông tin tài chính Qui hoạch các đô thị Việt Nam đến và sau năm 2000 Vấn đề nhà ở tại các nước thế giới thứ ba – NXB khoa học xã hội \1999 Báo cáo kế hoạch triển khai phát triển nhà ở năm 2000- TP HN Hội nghị nhà ở toàn quốc lần thứ III MỤC LỤC