Những rủi ro khi nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Soá 1/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba 47 NHỮNG RỦI RO KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ LÀ ĐẤT Ở CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phan Trung Hiền1 Phạm Hồng Du2 Tóm tắt: Khi bị thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện theo quy định thì người có đất bị thu hồi sẽ được bố trí tái định cư bằng nhà ở hoặc đất ở (suất tái định cư) nhằm mục đích giúp người có đất bị thu hồi ổn định chỗ ở và cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế thì phần lớn các suất tái định cư này lại được giao dịch mua bán, chuyển nhượng rầm rộ trên thị trường. Do chưa được cấp giấy chứng nhận nên các suất tái định cư này không thể tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật được. Để tạo sự an tâm cho người mua, nhận chuyển chuyển nhượng suất tái định cư thì các bên tìm cách “lách luật”. Giải pháp phổ biến nhất hiện nay được các bên lựa chọn là giao kết bằng “hợp đồng ủy quyền” để mua bán, chuyển nhượng suất tái định cư. Dù được xem là “giải pháp ưu việt” khi lựa chọn hình thức giao dịch qua ủy quyền, tuy nhiên, qua tìm hiểu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, thì hình thức giao dịch này này vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro khó lường cho cả hai bên, mà đặc biệt là bên mua, nhận chuyển nhượng suất tái định cư. Trong phạm vi của bài viết này, nhóm tác giả đi sâu vào phân tích những rủi ro khi nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận và có đề xuất một số giải pháp để nhằm hạn chế rủi ro khi tham gia giao dịch này. Từ khóa: chuyển nhượng suất tái định cư, suất tái định cư, tái định cư. Ngày nhận bài: 10/01/2018; Hoàn thành biên tập: 18/01/2018; Ngày duyệt đăng: 30/1/2018. Abstract: When the land is recovered, if the conditions are met, the person whose land is recovered will be arranged resettlement with a house or residential land (the reserve of resettlement) for the purpose of helping people whose land is recovered to settle their life. However, in reality, most of these resettlement reserves are traded, transferred in the market. Due to the lack of certificates, these resettlement reserves can not carry out sale and transfer in accordance with the procedures of law. In order to create peace of mind for buyers, assignee of resettlement reserves, the parties seek to the way to break the law the most common solution now selected by the parties is to assign an “authorization contract” to purchase, sale, transfer resettlement reserves. Although this have carried out secretly, however, through understanding, in comparison with the current law, this form of trading still exists many unpredictable risks for both sides, especially for the buyer, transfer resettlement reserves. Within the scope of this article, the author would like to analysis the risks of receiving a transfer of residential land without a certificate and propose a number of solutions to minimize the risk when joining this transaction. Keywords: Transfer resettlement reserves, resettlement reserves, resettlement. Date of receipt: 10/01/2018; Date of revision:18/01/2018 ; Date of approval: 30/1/2018. 1 Phó giáo sư, Tiến sỹ, Phó Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ 2 Luật sư, Đoàn Luật sư thành phố Cần Thơ. HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP 48 1. Tái định cư và suất tái định cư là đất ở Cho đến nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định khái niệm “tái định cư” mặc dù cụm từ này lần đầu tiên được quy định vào năm 19983 và được sử dụng rất nhiều trong Luật Đất đai năm 2013 và Luật Xây dựng năm 2014 hiện hành. Tuy nhiên, qua các quy định về tái định cư (TĐC) có thể khái quát rằng: tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới hoặc trả chi phí để người có đất bị thu hồi tìm một nơi ở mới trong trường hợp người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở 4. Tùy thuộc vào diện tích đất bị thu hồi và khả năng chi trả của người được TĐC, nếu người đủ điều kiện được bố trí TĐC mà không nhận tiền để tự lo chỗ ở mới, sẽ được ưu tiên bố trí TĐC tại chỗ bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu vực có đất bị thu hồi hoặc tại nơi có điều kiện bố trí TĐC. Nguyên tắc bố trí TĐC là: phải công khai hóa phương án TĐC; ưu tiên bố trí vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng; phương án bố trí TĐC đã được duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC5. Để được nhận một suất TĐC thì người có đất bị thu hồi phải nộp tiền sử dụng đất, giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất tại nơi TĐC do UBND cấp tỉnh quy định, trường hợp người có đất thu hồi được bố trí TĐC mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất TĐC tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất TĐC tối thiểu6. Để phù hợp với điều kiện, phong tục tập quán của từng vùng, miền, phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được TĐC, các suất TĐC được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau nhưng diện tích không thấp hơn suất TĐC tối thiểu bằng đất ở, nhà ở do UBND cấp tỉnh quy định7. Đối với suất TĐC bằng đất ở, do còn trong thời gian chờ để được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), nên về mặt pháp lý thì người có suất TĐC là đất ở thường có thể có đầy đủ hoặc sẽ có một trong các giấy tờ sau đây: (i) Biên bản họp xét TĐC cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Biên bản này thể hiện người có đất bị thu hồi được các cơ quan có thẩm quyền xác định được bố trí một hoặc nhiều suất TĐC bằng đất ở, có thể hiện rõ diện tích là bao nhiêu, nhưng có thể chưa biết là được bố trí tại khu TĐC tại chỗ hay ở khu TĐC nào khác, cũng như chưa xác định được vị trí lô nền cụ thể trong khu TĐC. Trường hợp này, nếu người có suất TĐC là đất ở mà có nhu cầu chuyển nhượng thì gọi là “chuyển nhượng suất tái định cư”: (ii) Biên bản bốc thăm nền TĐC. Biên bản này thể hiện người được bố trí TĐC được các cơ quan có thẩm quyền xác định đã bốc thăm được kết quả: Số lô nền, diện tích, trục đường, khu tái định cư; (iii) Biên bản bàn giao nền TĐC ngoài thực địa. Biên bản này thể hiện việc người được bố trí TĐC được các cơ quan có thẩm quyền đo đạc, cắm mốc và bàn giao nền TĐC ngoài thực địa; (iv) Quyết định về việc giao nền TĐC. Theo đó, người được bố trí TĐC sẽ được cơ quan có thẩm quyền ra Quyết định bằng văn bản giao nền tái định cư với các nội dung như: Vị trí, diện tích của suất tái định cư, số tiền sử dụng đất phải nộp, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ. 2. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực trạng chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở 2.1. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 04 năm 1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng hướng dẫn các quy định của Luật Đất đai năm 1993. 4 TS. Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nxb Chính trị quốc gia, năm 2014, tr.50. 5 Khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai năm 2013. 6 Khoản 3, 4 Điều 85 Luật Đất đai năm 2013. 7 Khoản 3 Điều 26, 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Soá 1/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba 49 Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015:“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận và hợp đồng CNQSDĐ phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, ”. Ngoài ra, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy, khi thực hiện việc CNQSDĐ thì điều kiện tiên quyết là người CNQSDĐ phải có giấy chứng nhận và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng CNQSDĐ đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của luật. 2.2. Thực trạng chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở TĐC là một chính sách của Nhà nước áp dụng khi thu hồi đất nhằm đảm bảo cho người bị thu hồi đất có điều kiện để tiếp tục duy trì, ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế có rất ít trường hợp người được bố trí suất TĐC bằng đất ở xây nhà ở để tiếp tục ổn định cuộc sống, phần lớn những người này khi có được suất TĐC thì họ lại chuyển nhượng cho người khác. Lý giải về vấn đề này, theo nhóm tác giả có thể là do một trong những nguyên nhân như sau: Họ không có nhu cầu sử dụng do đã có chỗ ở khác, không hài lòng với chất lượng của khu TĐC hoặc không quen với việc định cư theo dạng phân lô nền liền kề mà quen với tập quán sinh sống gần kề họ hàng, láng giềng8. Đối với người nhận chuyển nhượng suất tái định cư (CNSTĐC) là đất ở thì mặc dù họ biết là có rất nhiều rủi ro cho mình khi nhận CNSTĐC là đất ở chưa có giấy chứng nhận, cũng như biết chất lượng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các khu TĐC trước mắt là không được tốt. Tuy nhiên, do các suất TĐC bằng đất ở này có một số ưu điểm nổi trội như: đất ở nằm trong khu quy hoạch đã ổn định, giá hợp lý, chuyển nhượng lại có khả năng sinh lời cao mà không phải nộp thuế, không bị ràng buộc phải xây dựng theo đúng quy cách (về số tầng, khoảng lùi trước sau) nên nhu cầu nhận CNSTĐC là rất lớn. Có cầu, có cung, trong khi suất TĐC bằng đất ở thì lại chưa được cấp GCNQSDĐ nên chưa đủ điều kiện để thực hiện việc CNQSDĐ. Vậy làm thế nào để các bên, mà đặt biệt là bên nhận chuyển nhượng an tâm khi tham gia thực hiện giao dịch này? Nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng là có thật nên đã thôi thúc các bên tạo ra những giao dịch đường vòng, mà phổ biến nhất hiện nay là các bên lập hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) để che giấu việc CNSTĐC là đất ở. Theo đó, các bên sẽ thực hiện giao kết thông qua hai hợp đồng gồm: hợp đồng CNQSDĐ và HĐUQ. Hợp đồng CNQSDĐ cũng có các nội dung đúng theo quy định pháp luật như: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng và có đầy đủ chữ ký của các bên. Tuy nhiên, hợp đồng này sẽ để trống các nội dung như số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận (do chưa có). Hợp đồng này do chưa có giấy chứng nhận nên 8 Xem thêm “Ảnh hưởng của yếu tố tập quán truyền thống đến tâm lý người dân trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” của TS. Phan Trung Hiền và CN. Nguyễn Văn Học, Tạp chí Nghề luật số 04 (46) năm 2013. HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP 50 không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật9. Để “hợp pháp hóa” việc chuyển nhượng này các bên lập song song với hợp đồng CNQSDĐ một hợp đồng khác đó là HĐUQ. Theo đó, bên CNSTĐC bằng đất ở sẽ là bên ủy quyền, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ là bên nhận ủy quyền, bên chuyển nhượng sẽ ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được quyền thay mặt, nhân danh bên chuyển nhượng quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến suất TĐC như: từ việc bốc thăm, nhận nền ngoài thực địa, nhận quyết định giao nền, nộp tiền sử dụng đất, làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ, đến việc được chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt suất TĐC, trong đó có việc được ủy quyền lại cho người khác. Thời hạn ủy quyền thường rất dài, thường là từ 15 đến 20 năm tùy thuộc vào tiến độ hoàn thành của khu TĐC. Để bên nhận chuyển nhượng yên tâm, HĐUQ này được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Sau khi các bên hoàn thành việc chuyển nhượng này, bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán cho bên chuyển nhượng từ 90 – 95% hoặc 100% /giá trị suất TĐC (tùy theo thỏa thuận) để nhận suất tái định cư và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất TĐC, số tiền còn lại (nếu có), bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán đủ cho bên chuyển nhượng sau khi bên chuyển nhượng được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ và hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng CNQSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Ngoài việc thực hiện giao kết như trên, thời gian gần đây, để tạo sự an tâm cho người nhận chuyển nhượng, một số Văn phòng Công chứng (VPCC) đã hướng dẫn các bên ký thêm một hợp đồng nữa gọi là “hợp đồng bảo lưu”. Theo đó, VPCC sẽ thu ngay của người nhận quyển nhượng số tiền từ 2.500.000 – 3.000.000 đồng/trường hợp (không có phiếu thu), VPCC sẽ cho các bên ký khống trước vào hợp đồng CNQSDĐ (nếu người nhận chuyển nhượng nhằm mục đích để chuyển nhượng lại thì không cần ký trước), hợp đồng này sẽ được VPCC lưu giữ, đến khi Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng đem GCNQSDĐ đó đến VPCC để làm thủ tục công chứng tiếp tục. Lúc này VPCC sẽ lấy hợp đồng CNQSDĐ đã lưu giữ trước đây ra điền các thông tin còn thiếu vào, đưa Công chứng viên (CCV) sẽ ký công chứng và phát hành một bản cho người nhận chuyển nhượng để làm thủ tục chuyển nhượng sang tên theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn tất việc giao dịch nói trên, các bên, mà đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng đã yên tâm rằng mình đã thực hiện thành công giao dịch. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này chứa đựng những rủi ro từ khi thực hiện giao dịch cho đến khi người nhận chuyển nhượng suất TĐC nhận được suất TĐC đó. 3. Những rủi ro khi chuyển nhượng suất tái định cư chưa có giấy chứng nhận Dù rằng việc giao dịch đã hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền theo thỏa thuận, nhận suất TĐC và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất TĐC kèm hợp đồng CNQSDĐ và HĐUQ, còn bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận. Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thì hình thức giao dịch này này vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro khó lường cho bên nhận CNSTĐC, bởi những lẽ sau: Thứ nhất, HĐUQ vô hiệu. Nếu vì lý do bất kỳ nào đó, ví dụ: Bên chuyển nhượng đổi ý không chuyển nhượng, giá bất động sản tang. Bất kể thời gian nào kể từ ngày giao dịch được xác lập, bên chuyển nhượng có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền là vô hiệu10 do hợp đồng này được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch khác đó là CNSTĐC là đất ở, đây mới là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Theo khoản 1 Điều 124 BLDS năm 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, cụ thể như sau: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu trước 9 Điểm a khoản 1 Điều 188, điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013. 10 Khoản 3 Điều 132 BLDS năm 2015. Soá 1/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba 51 khi giao kết hợp đồng, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, sau đó mới xét đến yếu tố lỗi để bồi thường. Khoản 1,2 và 4 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định: “1) Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2) Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả4)Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Như vậy, trong trường hợp này bên nhận CNQSDĐ sẽ chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng, không được tính lãi suất. Trường hợp, bên chuyển nhượng không có thiện chí trả lại hoặc đã chi xài hết tiền mà không còn tài sản để thi hành bản án/quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án có thẩm quyền thì việc nhận lại số tiền đã đưa là vô cùng khó khăn. Thứ hai, HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng luôn an tâm vì cho rằng bên chuyển nhượng không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền được, muốn chấm dứt hợp đồng phải có sự đồng ý của bên được ủy quyền (bên nhận chuyển nhượng). Quan điểm này là không có cơ sở bởi vì thông thường các HĐUQ trong trường hợp này sẽ là hợp đồng không có thù lao. Do là ủy quyền không có thù lao nên bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Khoản 2 Điều 569 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có”. Hiện tại, pháp luật cũng chưa có hướng dẫn cụ thể “một thời gian hợp lý” là bao lâu. Tuy nhiên, khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên sẽ xảy ra tranh chấp. Các bên lại phải khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu phân xử và thực tiễn xét xử nhiều vụ án đã bị Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do giả tạo như đã nêu. HĐUQ có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. HĐUQ rơi vào một trong các trường hợp sau đây sẽ bị chấm dứt đương nhiên bất kể các bên có thỏa thuận gì khác. Khoản 2 Điều 422 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây: 1) Hợp đồng đã được hoàn thành; 2) Theo thỏa thuận của các bên; 3) Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện; 4) Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; 5)Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn; 6) Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật dân sự năm 2015; 7) Trường hợp khác do luật quy định”. Hậu quả pháp lý trong trường hợp này sẽ là: (i) nếu HĐUQ chấm dứt do hết hạn hoặc do bên nhận ủy quyền chết hoặc bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết thì quyền định đoạt suất TĐC sẽ thuộc về người ủy quyền; (ii) còn trường hợp chấm dứt do người ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết thì quyền định đoạt suất TĐC sẽ thuộc về người được thừa kế của người ủy quyền, người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Thứ ba, “hợp đồng bảo lưu” vô hiệu. Cũng giống như đối với trường hợp vô hiệu của HĐUQ, nếu vì bất cứ lý do gì, bất kể thời gian nào11 bên chuyển nhượng cũng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố “hợp đồng bảo lưu” – hợp đồng CNQSDĐ có công chứng là vô hiệu12 do hợp đồng này vi phạm điều cấm của pháp luật và việc công chứng có vi phạm pháp luật. Điều 123 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. 11 Khoản 3 Điều 132 BLDS năm 2015. 12 Điều 52 Luật Công chứng năm 2014. HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP 52 Mặt khác, việc VPCC, CCV tư vấn, hướng dẫn, giúp các bên ký “hợp đồng bảo lưu” để thu tiền là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm và vi phạm pháp luật. Theo điểm b, đ khoản 1 Điều 7 Luật Công chứng (LCC) năm 2014 quy định: “1. Nghiêm cấm Công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng thực hiện các hành vi sau đây: ... b) Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác đ) Nhận, đòi hỏi tiền hoặc lợi ích khác từ người yêu cầu công chứng ngoài phí công chứng, thù lao công chứng và chi phí khác đã được xác định, thỏa thuận.”. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật thì điều kiện để thực hiện việc CNQSDĐ thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận13 và bộ hồ sơ nộp yêu cầu công chứng cũng phải có bản sao GCNQSDĐ, theo điểm d khoản 1 Điều 40 LCC năm 2014 quy định: “1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”. Về hậu quả pháp lý trong trường hợp “hợp đồng bảo lưu” là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật thì cũng sẽ được giải quyết như hậu quả pháp lý trong trường hợp HĐUQ vô hiệu do giả tạo. Khi tham gia giao kết “Hợp đồng bảo lưu” thì ngoài rủi ro nêu trên, bên nhận chuyển nhượng còn phải đối mặt với vô số những rủi ro khác, như trong các trường hợp sau: (i) Công chứng viên thực hiện “hợp đồng bảo lưu” đã nghỉ việc hoặc bị tạm đình chỉ hành nghề công chứng, bị miễn nhiệm Công chứng viên hoặc chết; (ii) VPCC thực hiện “hợp đồng bảo lưu” hợp nhất, sáp nhập, chuyển, chấm dứt hoạt động với VPCC; (iii) VPCC, Công chứng viên gây khó khăn hoặc bắt tay với bên chuyển nhượng để “đề nghị” thêm chi phí. Thứ tư, bên nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Do pháp luật không thừa nhận việc CNQSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận, nên khi cấp GCNQSDĐ của suất TĐC là đất ở thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp GCNQSDĐ cho người được bố trí TĐC (chủ gốc). Trong khi đó, suất TĐC thường không phải chỉ chuyển nhượng cho một người mà là đã chuyển nhượng qua rất nhiều người trung gian, mà những người này có thể là không quen biết nhau. Do đó, rủi ro rất lớn cho người nhận chuyển nhượng cuối cùng là khi có GCNQSDĐ thì không thể tìm ra được người chủ gốc để làm thủ tục chuyển nhượng sang tên theo quy định pháp luật. Còn trường hợp nếu có tìm được người chủ gốc thì thông thường sẽ bị người chủ gốc gây khó khăn nhằm “đề nghị” thêm chi phí mới chịu ký hợp đồng CNQSDĐ công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thứ năm, khó chuyển nhượng lại cho người khác. Khi nhận CNSTĐC là đất ở, nếu không còn nhu cầu sử dụng hoặc bị kẹt tiền, muốn chuyển nhượng lại suất TĐC này, thì sẽ rất khó để chuyển nhượng lại cho người khác do về mặt pháp lý không rõ ràng, người nhận chuyển nhượng sau có thể hiểu rõ bản chất và ngại nhiều hệ lụy của việc giao dịch chuyển nhượng thông qua HĐUQ. Thứ sáu, ngoài những rủi ro như phân tích trên, người nhận chuyển nhượng suất TĐC là đất ở còn gặp phải những rủi ro khác như: Bên chuyển nhượng cố tình lừa đảo chiếm nhằm chiếm đoạt tài sản hoặc cùng một lúc ủy quyền cho nhiều người. Tóm lại, khi tham gia giao dịch CNSTĐC bằng các hình thức nêu trên, bên nhận chuyển nhượng sẽ đối mặt với rất nhiều rủi ro, các hình thức giao dịch này vẫn không thể thay thế được cho việc thực hiện giao dịch hợp đồng CNQSDĐ tuân theo quy định pháp luật được. 5. Đề xuất một số giải pháp Việc nhận CNSTĐC là đất ở khi chưa được cấp GCNQSDĐ sẽ gặp rất nhiều rủi ro, bất lợi cho người nhận chuyển nhượng, nhưng do suất TĐC có một số ưu điểm như đã phân tích ở trên 13 Điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Soá 1/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba 53 nên nhu cầu nhận chuyển nhượng là rất lớn. Do vậy, chúng tôi đề xuất một số giải pháp để hạn chế rủi ro cho người nhận chuyển nhượng suất TĐC là đất ở như sau: Một là, xử lý nghiêm những trường hợp không thực hiện đúng quy định của pháp luật về điều kiện khu tái định cư và cần quy định cụ thể về thời gian cấp GCNQSDĐ đối với suất TĐC là đất ở. Mặc dù pháp luật đất đai hiện hành có quy định về điều kiện khu tái định cư14 như: cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền; việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư. Tuy nhiên, trên thực tế rất nhiều nơi chủ đầu tư chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng của khu tái định cư theo quy định nhưng lại thu hồi đất ở của người dân, thỏa thuận thuê nhà trọ cho người dân ở trong thời gian chờ hoàn thành cơ sở hạ tầng của khu TĐC. Mặc khác, pháp luật hiện hành chưa có quy định thời gian cụ thể để cấp GCNQSDĐ tại các khu TĐC cho người được bố trí TĐC. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thường không muốn thực hiện sớm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người được bố trí TDC do họ sợ nếu có GCNQSDĐ thì những suất TĐC này sẽ gây ảnh hưởng đến việc bán, chuyển nhượng các sản phẩm thương mại khác của chủ đầu tư. Chính vì những điều này, nên việc cấp GCNQSDĐ cho người được bố trí TĐC thường rất chậm (thường phải mất từ 3 - 5 năm, kể từ lúc được giao nền), có trường hợp gần 10 năm vẫn chưa được cấp GCNQSSĐ. Trong khi đó, người dân lại có nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh. Do vậy, cần phải xử lý nghiêm những trường hợp không thực hiện đúng quy định của pháp luật về điều kiện khu tái định cư và sớm ban hành quy định là trong một khoảng thời gian cụ thể kể từ khi bàn giao suất TĐC thì các cơ quan có thẩm quyền phải cấp GCNQSDĐ cho người được bố trí TĐC. Hai là, xem xét nên cho phép chuyển nhượng suất TĐC là đất ở khi đã bốc thăm nền tái định cư vì nói cho cùng đây cũng là quyền tài sản. Điều 115 BLDS năm 2015 quy định:“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Hơn nữa, suất TĐC là đất ở sau khi bốc thăm thì đã được các cơ quan có thẩm quyền xác định bằng văn bản về khu TĐC, vị trí lô nền, mã nền, diện tích và trục đường của lô nền cho người được bố trí TĐC. Người được bố trí TĐC chỉ còn chờ các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các thủ tục tiếp theo để cấp GCNQSDĐ. Việc giao dịch CNSTĐC thực chất là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người được TĐC sang cho người nhận chuyển nhượng, đây là giao dịch dân sự, pháp luật không cấm. Hơn nữa, cho phép CNSTĐC chính thức mới hạn chế được những giao dịch “ngầm”, “lách luật”, giúp bảo vệ được quyền lợi và an toàn pháp lý cho người được bố trí TĐC lẫn người nhận CNSTĐC, bên cạnh đó cũng giúp Nhà nước không bị thất thoát tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc CNQSDĐ./. Tài liệu tham khảo 1. Bộ luật dân sự năm 2015; 2. Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001); 3. Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010); 4. Luật Đất đai năm 2013; 5. Luật Công chứng năm 2014; 6. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 04 năm 1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; 7. Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; 8. Châu Anh, Nhà tái định cư giá “hời”: Khách “cầm dao đằng lưỡi”, Báo VTC New ngày 06/11/2014 tại c u - g i a - h o i - k h a c h - c a m - d a o - d a n g - luoi.1.514445.htm truy cập ngày 21/05/2015. 9. Hoàng Quốc Hùng, Ba vấn đề cần cảnh báo trong việc công chứng hợp đồng ủy quyền, Bộ Tư pháp ngày 18/04/2015 tại dannv/Lists/TaiLieuNghiepVu/View_Detail.aspx? ItemId=397 truy cập ngày 20/05/2015 14 Khoản 2, 3 Điều 85 Luật đất đai năm 2013; Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.