Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm giao dịch thương mại quốc tế fosco

áng Lượng bức xạ thấp nhất: 10,2 Kcal/tháng Lượng bốc hơi khá lớn, trung bình 37mm/ngày; 1350mm/năm. Gió: có hai hướng gió chính. - Thịnh hành trong mùa khô: gió Đông Nam chiếm 20%-40%; gió Đông chiếm 20%-30% - Thịnh hành trong mùa mưa: gió Tây Nam chiếm 66% 3.2.1.1. Điều kiện tự nhiên khu vực xây dựng công trình : Khu đất có hình đa giác không đều, nằm ngay tại mặt tiền đường Phó Đức Chính. 3.2.1.2. Qui mô công trình: Dự án “Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO” có quy mô 17 tầng (tầng trệt và 16 tầng lầu), 02 tầng hầm, 01 tầng lững, 01 tầng kỹ thuật áp mái, sân thượng và bãi đổ trực thăng. + Cao ốc văn phòng, quy mô phục vụ cho 1.042 người sinh hoạt và làm việc. Tổng diện tích đất : 1292,30 m2 Diện tích xây dựng : 673,51 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng : 16.190,20 m2 Chiều cao đến đỉnh mái : 74,5 m Mật độ xây dựng : 54,24% Hệ số sử dụng đất : 9,4 Cao độ xây dựng quy về cao độ chuẩn quốc gia ( hệ Hòn dấu ). 3.2.1.3. Tiến độ thực hiện đầu tư: Quý III/2007 đến Quý III/2009. 3.2.1.4. Khai thác dự án: Ưu tiên đảm bảo diện tích làm việc phục vụ Ngoại giao đoàn, các Tổ chức Quốc tế, các Tổ chức phi chính phủ, các Văn phòng đại diện, các Công ty nước ngoài tại Tp.Hồ Chí Minh. Ngoài ra khai thác diện tích chưa sử dụng hết để cho các Công ty Việt Nam và các Công ty trong nuớc có nhu cầu thuê văn phòng làm việc nhằm tăng hiệu quả đầu tư. 3.2.1.5.Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: a..Hiện trạng giao thông: - Lộ giới đường Phó Đức Chính là 20m. Quy họach theo quyết định số 6982/QĐ – UB QLĐT ngày 30/09/1995 của UBND Thành phố. - Khỏang lùi công trình so với lộ giới đường Phó Đức Chính là 5m, khỏang cách từ công trình tới ranh giới các phía còn lại là 4m cho tầng trệt và lửng, 3.5m cho các tầng từ 1 trở lên. b.Hiện trạng thoát nước: - Hệ thống thoát nước khu vực đường Phó Đức Chính khá hoàn chỉnh với hệ thống cống hộp bầu dục kết nối với hệ thống thoát nước chung của Thành phố chạy ra bờ sông Sài Gòn. c. Hiện trạng cấp nước: Nguồn cấp nước cho nhu cầu sinh hoạt của công trình hiện hữu được cung cấp từ hệ thống cấp nước chính của thành phố chạy dọc trên đường Phó Đức Chính. Ống cấp nước chính là ống gang có đường kính D60. d..Hiện trạng cấp điện: Hiện tại đã có nguồn cấp điện cho công trình hiện hữu từ hệ thống điện hạ thế 160KVA – 6.6KV/0.4 – 0.2 KV hệ thống đèn chiếu sáng dọc trên đường Phó Đức Chính. e..Rác thải: Rác được thu hằng ngày bằng xe ba gác rồi chở đến nơi tập trung để vận chuyển tiếp bằng xe chuyên dùng đến bãi chôn rác thành phố. f..Hiện trạng hệ thống mạng lưới thông tin bưu điện: Hệ thống thông tin liên lạc như điện thoại, các Mạng ĐTDĐ, Internet,… đã được trang bị đầy đủ theo đường điện chiếu sáng dọc đường Phó Đức Chính. 3.2.1.6. Đánh giá chung hiện trạng: Địa điểm xây dựng cao ốc 64 Phó Đức Chính, Quận 1 nằm trong khu vực tập trung rất nhiều toà nhà lớn, những nhà hàng, khách sạn cũng như cao ốc văn phòng. Toàn bộ khu vực này mang đặc tính của một khu thương mại, dịch vụ năng động nhất Thành phố hiện nay. Có thể nói, vị trí của dự án rất thuận lợi để xây dựng một công trình cấp quốc tế về cao ốc văn phòng. 3.2.2. Giải pháp quy hoạch kiến trúc: Quy mô xây dựng toà nhà cao tầng, uy nghi, hoành tráng tương xứng với tầm vóc của Công ty dịch vụ cơ quan nước ngoài Fosco tại Tp. Hồ Chí Minh góp phần làm đẹp cho cảnh quan khu vực dự án nói riêng và thành phố nói chung, đồng thời giới thiệu, quảng bá và phát triển thương hiệu “FOSCO”. 3.3. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn dự kiến: Tổng vốn đầu tư cho dự án là: 185.527.204.234,00 đồng. (Một trăm tám mươi năm tỷ, năm trăm hai mươi bảy triệu, hai trăm lẻ bốn ngàn, hai trăm ba mươi bốn đồng). Nguồn vốn dự kiến: - Vốn tự có của Công ty FOSCO + Vốn ứng trước của khách hàng ( tỷ trọng 50%). - Vay ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh ( tỷ trọng 50%). Các chỉ tiêu phân tích, đánh giá kinh tế-tài chính của dự án: Theo phương án vay 50% được HĐQT chọn ngày 19/4/2007 Lãi vay = 1.75%/tháng; 21%/năm. Thời gian ân hạn: ân hạn theo thời gian thi công, Cty sẽ vay vốn sau khi khởi công 01 năm, vì vậy tính lãi vay từ khi bắt đầu vay đến khi công trình hòan thành là 12 tháng ( ân hạn 12 tháng chỉ trả lãi, chưa trả vốn vay ). Về thuế : Công ty thực hiện việc khai nộp thuế, miễn giảm thuế theo quy định hiện hành. CHƯƠNG IV PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM GIAO DỊCH THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ FOSCO 4.1.Phân tích thị trường: Phân tích nghiên cứu thị trường nhằm dự báo được những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và đe doạ khi lập dự án để dự báo trước về khả năng cạnh tranh và khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án. Qua phân tích môi trường, chúng ta cũng thấy rõ hơn các chủ trương chính sách liên quan đến ngành nghề, sản phẩm của dự án, nó cũng giúp chúng ta thấy được các đối thủ cạnh tranh hiện có và các đối thủ tiềm tàng, trên cơ sở đó đề ra những giải pháp, biện pháp thích hợp khi dự án đi vào hoạt động. Để nghiên cứu được thị trường, nhóm nghiên cứu phân tích thị trường của NAGECCO đã đi nghiên cứu, thu thập thông tin từ mọi khía cạnh của thị trường và đưa ra được một số điểm chính như sau : 4.1.1.Môi trường vĩ mô : Việc phân tích môi trường vĩ mô giúp Nhà đầu tư trả lời được cho câu hỏi : dự án đang trực diện với những gì? Qua đó nhóm phân tích thị trường đã chọn ra các yếu tố chủ yếu sau đây của môi trường vĩ mô để nghiên cứu : các yếu tố kinh tế, yếu tố Chính phủ và chính trị, yếu tố xã hội, yếu tố tự nhiên và yếu tố công nghệ kỹ thuật. Kết quả cho thấy : Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật và dịch vụ lớn nhất Việt Nam. Kinh tế: Có vị trí chiến lược trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam Các chỉ số về GDP, FDI và ODA của Thành phố đều liên tục tăng trưởng trong mười năm trở lại đây. Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ đạt trên 1,3 tỉ USD. Chủ trương toàn cầu hóa nền kinh tế. Hội nhập kinh tế khu vực ASEAN Gia nhập khu vực mậu dịch tự do AFTA Thực hiện chương trình ưu đãi thuế quan chung CEPT 2003-2007. Là thành viên tổ chức thương mại thế giới WTO. Chính trị và Chính phủ : Chính sách đổi mới kinh tế của nhà nước, các hoạt động kinh tế xã hội của Thành phố đảm bảo cho xu hướng phát triển đều đặn. Xã hội : Nhu cầu về văn phòng làm việc với các tiêu chuẩn quốc tế hiện nay của Tp. Hồ Chí Minh không đủ đáp ứng nhu cầu thị trường Các doanh nghiệp Việt Nam giờ đây cũng đã có xu hướng chuyển trụ sở đến các cao ốc sang trọng thay vì thuê nhà bên ngoài ( giá cho thuê của các loại nhà này tại quận 1 trung bình 20 USD/m2/tháng ) nhằm nâng cao hình ảnh doanh nghiệp và cải tạo không gian làm việc cho chuyên nghiệp hơn trong bối cảnh cạnh tranh mới của nền kinh tế. Tự nhiên : Diện tích rộng hơn 2.100 km2 Điều kiện địa lý thuận lợi Gần cửa biển và có sân bay quốc tế, nhiều sông rạch Kỹ thuật công nghệ : Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt nên rất thuận lợi cho việc giao thương trong nước, giữa các nước trong khu vực và trên thế giới. 4.1.2.Môi trường vi mô: Môi trường vi mô gồm các yếu tố trong ngành và là các yếu tố ngoại cảnh đối với dự án, quyết định tính chất và mức độ cạnh tranh trong ngành. Những công ty cạnh tranh sản xuất. Sự cạnh tranh giữa những dự án hiện có. Những nhà cung cấp Những người gia nhập tiềm tàng Những sản phẩm mới thay thế Những khách hàng Khả năng thương lượng của những nhà cung cấp Sự đe doạ của những người gia nhập mới Khả năng thương lượng của những khách hàng Sự đe doạ của những sản phẩm thay thế Sơ đồ tổng quát của môi trường vi mô Anh hưởng chung của các yếu tố này là một sự thực phải chấp nhận đối với dự án, để đề ra được các giải pháp này thì phải phân tích từng yếu tố chủ yếu đó. 4.1.2.1.Nghiên cứu, phân tích tổng quan thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM: a. Nhu cầu cao ốc văn phòng tại thành phố HCM: Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật và dịch vụ lớn nhất Việt Nam. Với dân số hơn 8,5 triệu người, diện tích rộng hơn 2.100 km2 và điều kiện địa lý thuận lợi, Thành phố có vị trí chiến lược trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh có hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt, nhiều sông rạch , gần cửa biển và có sân bay quốc tế nên rất thuận lợi cho việc giao thương trong nước, giữa các nước trong khu vực và trên thế giới. Trong những năm gần đây, nhờ chính sách đổi mới kinh tế của nhà nước, các hoạt động kinh tế xã hội của Thành phố đang diễn tiến rất tích cực ở mức tăng trưởng cao đảm bảo cho xu hướng phát triển đều đặn. Bên cạnh đó, Việt Nam với chủ trương toàn cầu hóa nền kinh tế đã thực hiện các tiến trình hội nhập kinh tế khu vực ASEAN (The Association of South-East Asians Nations) gia nhập khu vực mậu dịch tự do AFTA (ASEAN Free Trade Area), thực hiện chương trình ưu đãi thuế quan chung CEPT 2003-2007 (Common Effective Preferential Tariff) và là thành viên tổ chức thương mại thế giới WTO (World Trade Organizations) sẽ tạo động lực và mở đường cho các tập đoàn đa quốc gia, các công ty và văn phòng đại diện nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào Việt Nam, và đặc biệt là Tp. Hồ Chí Minh – một trung tâm kinh tế lớn của cả nước. Kể từ sau khi hiệp định thương mại Việt – Mỹ được ký kết, các công ty Mỹ như IBM, General, Microsoft… mới thực sự bước vào cuộc kinh doanh chính thức tại Việt Nam, điển hình là dự án đã được phê duyệt của tập đoàn Intel ( 1tỷ USD )vào đầu năm 2006-khởi công đầu năm 2007. Đặc biệt, sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào ngày 7/11/2006 và Hoa Kỳ thông qua PNTR, môi trường đầu tư tại Việt Nam nói chung và Tp.Hồ Chí Minh nói riêng thực sự ổn định cũng như phát triển cực kỳ nhanh chóng. Để chuẩn bị cho cuộc làm ăn lâu dài tại Việt Nam của các tập đoàn này, một guồng máy các văn phòng luật sư, văn phòng tư vấn, kiểm toán và các dịch vụ khác đã bắt đầu hoạt động. Riêng một số thành phố lớn của Mỹ cũng nhanh chóng thiết lập mối quan hệ nhiều mặt với Tp. Hồ Chí Minh bằng các văn phòng đại diện như: California, Seatles, Washington D.C, San Francisco,… Trước tình hình phát triển tích cực đó của nền kinh tế Việt Nam nói chung và của Tp. Hồ Chí Minh nói riêng, nhu cầu về văn phòng làm việc với các tiêu chuẩn quốc tế hiện nay của Tp. Hồ Chí Minh không đủ đáp ứng nhu cầu thị trường. Chính vì các nguyên nhân trên nên bất chấp giá thuê cao ốc văn phòng ngày càng tăng, nhu cầu thuê văn phòng vẫn không ngừng tăng cao khiến thị trường cao ốc tại Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trở nên nóng hơn bao giờ hết. b. Thị trường cao ốc văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh: Sang năm 2008, thị trường bất động sản nói chung đã lắng xuống, nhiều dự án đã bị đóng băng. Tuy nhiên, riêng mảng văn phòng cho thuê sức cầu vẫn hết sức lớn. Theo một chuyên gia bất động sản, do nguồn cung chưa đáp ứng nổi nhu cầu ngày càng tăng trong lĩnh vực văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê nên đầu tư vào lĩnh vực này vẫn hấp dẫn đối với nhiều công ty. Đặc biệt, ngày càng có nhiều tập đoàn, công ty đa quốc gia, các doanh nghiệp ở nước ngoài đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội làm ăn. Chính vì vậy, nhu cầu văn phòng cho thuê vẫn sẽ tăng trong những năm tới. Trên thực tế, do nguồn cung về mặt bằng cho thuê hiện nay còn thiếu nên giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM đã bị đẩy lên khá cao, bình quân 80 USD/m2 trong những tháng vừa qua. Hầu hết các cao ốc hạng A, B, C đều tùy tiện tăng giá cho thuê đối với khách hàng sau khi hết hợp đồng. Thậm chí có nơi còn điều chỉnh giá khi chưa hết hợp đồng khiến cho khách hàng bất bình. Vì vậy, việc một số công ty đẩy mạnh việc xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê đang được kỳ vọng sẽ giải nhiệt thị trường này. Chỉ trong 1 năm, giá thuê văn phòng tại TP.HCM đã tăng gần gấp đôi, nhiều công ty đa quốc gia gặp khó khăn. Xu hướng mới trong việc xây dựng cao ốc đã hình thành. Tính đến tháng 5.2008, nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM chưa tới 100.000m2, hạng B gần 300.000m2 và hạng C khoảng 360.000m2. Theo khảo sát của Công ty CBRE, từ năm 1999 đến nay, nghĩa là gần 10 năm, tại TP.HCM không có thêm một cao ốc văn phòng hạng A nào. Nguồn cung không bổ sung trong khi nhu cầu ngày càng cao dẫn tới sự tăng đột biến giá văn phòng cho thuê. Nếu tháng 5.2007, giá cho thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM chỉ 35 USD/m2/tháng thì sang năm 2008, con số này đã được nhân đôi, trung bình khoảng 70 USD/m2/tháng (chưa tính thuế và phí dịch vụ). Khảo sát giá thuê văn phòng tại nhiều thành phố trong khu vực của CBRE cho thấy, TP.HCM đang đứng thứ 4 về giá văn phòng cho thuê, chỉ thấp hơn Hồng Kông, Singapore và Tokyo. Sở dĩ giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM tăng mạnh là do nhu cầu ngày càng tăng từ các công ty đa quốc gia, các công ty này chiếm 63% tổng cầu, 37% còn lại thuộc về các công ty Việt Nam. Dự kiến tới năm 2009, nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM sẽ được bổ sung thêm một diện tích không lớn, đó là 2 tòa cao ốc Centec Tower và Asiana Plaza. Việc nguồn cung khan hiếm đang dẫn tới tình trạng các khách thuê không có nhiều sự lựa chọn, buộc phải chấp nhận mức giá mà chủ các cao ốc hạng A đưa ra. Nhiều khách hàng là các công ty nước ngoài của CBRE cho biết họ đang phải phân chia lại chức năng giữa bộ phận trực tiếp giao dịch với khách hàng và bộ phận hành chính văn phòng để cắt giảm chi phí. Không ít công ty phải điều chỉnh lại kế hoạch phát triển của mình, xem xét lại số lượng nhân viên, cân nhắc các mục tiêu ưu tiên của họ cũng nhằm cắt giảm chi phí. Còn các công ty Việt Nam chưa sẵn sàng cho mức giá thuê quá cao của cao ốc văn phòng hiện nay. Theo một số chuyên gia BĐS, giá thuê cao ốc văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ giảm trong năm 2009 do có nhiều cao ốc đi vào hoạt động. Ước tính có khoảng 100.000 m2 sàn xây dựng cung cấp cho thị trường vào đầu năm tới. Với xu hướng mới và việc tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng cao ốc văn phòng, các công ty đa quốc gia và công ty trong nước đang kỳ vọng, trong năm tới, giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM sẽ hạ nhiệt và họ cũng sẽ có nhiều sự lựa chọn cho phù hợp với khả năng tài chính của mình. Hy vọng với đà này, nguồn cung sẽ đáp ứng đủ nhu cầu với giá văn phòng cho thuê hợp lý. Dưới đây là các số liệu khảo sát về giá thuê, mức tương quan cung-cầu theo từng thời điểm: BIỂU ĐỒ GIÁ VÀ DIỆN TÍCH THUÊ GIAI ĐOẠN 1996 – 2005 SỐ LIỆU KHẢO SÁT QUÝ IV – 2005 (Nguồn: Chesterton Petty) Theo khảo sát, hiện tại có 59 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn trên địa bàn Thành phố, cung cấp tổng diện tích cho thuê khoảng 327,000 m2 được phân thành 3 hạng A,B,C Số lượng cao ốc Diện tích đáp ứng (m2) Diện tích trống (m2) Tỉ lệ (%) Giá thuê trung bình (*) (US$/m2/tháng) Nội thành / A 5 74.307 113 99.8% 32.55 Nội thành/ B 11 103.110 3,528 97% 25.20 Nội thành/ C 36 90.485 3,263 96% 16.65 Ngoại thành 7 58.990 5,575 91% 15.13 Tổng cộng/ Trung bình 59 326,892 12,479 96% 22.69 (*) Giá thuê trên chưa bao gồm thuế VAT và dịch vụ Dự đoán thị trường sẽ có thêm 550,000 m2 diện tích văn phòng trong vòng 5 năm tới, đóng góp thêm 170% vào diện tích hiện có. SỐ LIỆU KHẢO SÁT QUÝ III-2006 (Nguồn: Chesterton Petty) Theo khảo sát, tại thời điểm này có 67 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn trên địa bàn Thành phố, cung cấp tổng diện tích cho thuê khoảng 346,181 m2 được phân thành 3 hạng A,B,C. Số lượng cao ốc Diện tích đáp ứng (m2) Diện tích trống (m2) Tỉ lệ (%) Giá thuê trung bình (*) (US$/m2/tháng) Nội thành/ A 5 74.307 0 100% 35.99 Nội thành/ B 12 107.510 1.573 99% 26.89 Nội thành/ C 43 105.374 3.139 97% 17.40 Ngoại thành 7 58.990 50 99.9% 15.13 Tổng cộng/ trung bình 67 346.181 4.762 99% 23.95 (*) Giá thuê trên chưa bao gồm thuế VAT và dịch vụ SỐ LIỆU KHẢO SÁT QUÝ I-2007 (Nguồn: CBRE ) Theo khảo sát các cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn trên địa bàn Thành phố, giá cho thuê được phân thành 3 hạng A,B,Cnhư sau: Diện tích đáp ứng (m2) Tỉ lệ diện tích thuê (%) Giá thuê trung bình (*) (US$/m2/tháng) Nội thành / Hạng A 100% 29.50 Nội thành / Hạng B 99% 26.50 Nội thành / Hạng C 95% 20.50 Tổng cộng / Trung bình 345.000-350.000 98% 25.50 (*) Giá thuê trên chưa bao gồm thuế VAT và dich vụ SỐ LIỆU KHẢO SÁT QUÝ II-2008 (Nguồn: CBRE ) Công ty CBRE Marc Townsend, hôm 29/5, đã công bố kết quả khảo sát tổng quan thị trường văn phòng cho thuê tại hai thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP HCM. Theo đó, tính từ quý 1 đến nay, trong khi thị trường Hà Nội vẫn tương đối ổn định thì tại TP HCM lại chuyển biến theo hai chiều trái ngược nhau. Nguồn cung tại TP HCM vẫn khan hiếm và thị trường đã thay đổi rõ rệt so với năm 2007: Diện tích đáp ứng (m2) Tỉ lệ diện tích thuê (%) Giá thuê trung bình (*) (US$/m2/tháng) Nội thành/Hạng A 100% 65 - 70 Nội thành/Hạng B 99% 40 - 45 Nội thành/Hạng C 95% 27 - 30 Tổng cộng / Trung bình 345.000-350.000 98% 25.50 (*) Giá thuê trên chưa bao gồm thuế VAT và dich vụ DỰ BÁO DIỆN TÍCH VĂN PHÒNG CUNG CẤP CHO THỊ TRƯỜNG TP.HCM Giai đoạn 2007 - 2010 (Nguồn: CBRE) Năm hòan thành Cao ốc hạng A,B,C Diện tích dự kiến(m2) 2007 27 158.798 2008 18 191.000 2009 15 296.000 2010 12 273.000 4.1.2.2.Nghiên cứu phân tích thị trường trong khu vực của dự án : Vị trí: Khu vực 64 Phó Đức Chính, Quận 1, địa điểm dự trù xây dựng cao ốc nằm trong khu vực trung tâm thương mại, dịch vụ, tài chính ngân hàng lâu đời của thành phố. Đây là khu vực trung tâm thành phố rất sầm uất. Vị trí tòa nhà nằm trong khu vực có giao thông rất thuận tiện. Đường Phó Đức Chính chạy dài theo hướng Đông-Nam Tây-Bắc, từ rạch Bến Nghé ra đến đường Trần Hưng Đạo. Từ vị trí của dự án đến sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 10 phút đi xe, gắn liền với các trục đường chính của thành phố như: Hàm Nghi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Bến Chương Dương, Trần Hưng Đạo, Pasteur... Khu vực này tập trung rất nhiều công ty tài chánh, ngân hàng, trung tâm chứng khóan, khách sạn, trung tâm thương mại cũng như các công ty, cao ốc văn phòng cho thuê. Có thể nói tòan bộ khu vực này mang đặc tính của một khu thương mại, dịch vụ năng động nhất của thành phố hiện nay. Hiện nay, các cao ốc văn phòng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được chia thành ba vành đai chính: Vành Đai 1: bao gồm các tuyến đường bao quanh như: Nguyễn Thị Minh Khai – Tôn Đức Thắng– Bến Chương Dương – Trần Đình Xu – Cống Quỳnh. Các tuyến đường chính có cao ốc văn phòng trong vành đai gồm: Lê Duẩn, Nguyễn Du, Đồng Khởi, Mạc Đĩnh Chi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Lê Thánh Tôn, Ngô Đức Kế, Pasteur, Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi... Vành Đai 2: bao gồm các tuyến đường bao quanh như: Đinh Tiên Hoàng – Nguyễn Đình Chiểu – Mạc Đĩnh Chi – Trần Cao Vân – Võ Văn Tần – Cao Thắng – Điện Biên Phủ. Các tuyến đường chính có cao ốc văn phòng trong vành đai gồm: Pasteur, Phạm Ngọc Thạch, Hai Bà Trưng, Phùng Khắc Khoan, Trương Định, Bà Huyện Thanh Quan... Vành Đai 3: bao gồm các tuyến đường bao quanh như: Võ Thị Sáu – Phan Đình Phùng – Hoàng Văn Thụ – Cách Mạng Tháng Tám. Các tuyến đường chính có cao ốc văn phòng trong vành đai gồm: Đinh Bộ Lĩnh, Phan Đăng Lưu, Ba Tháng Hai, Lý Chính Thắng, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Văn Trỗi, Cộng Hòa..... MỘT SỐ CAO ỐC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NO. TÊN CAO ỐC ĐỊA CHỈ SỐ TẦNG VÀNH ĐAI 1 1 2E 2E NGUYỄN THÀNH Ý, Q1 3 2 BELCO 97 NGUYỄN THỊ MINH KHAI, Q.1 8 3 CENTRAL PARK 208 NGUYỄN TRÃI, Q.1 14 4 CITY VIEW 12 MẠC ĐĨNH CHI, Q.1 12 5 COLONNADE 27 NGUYỄN TRUNG TRỰC, Q.1 3 6 COTEC 7 NAM QUỐC CANG, Q.1 4 7 DIAMOND PLAZA 34 LÊ DUẨN, Q.1 21 8 DƯƠNG ANH 181 ĐIỆN BIÊN PHỦ, Q.1 7 9 FIDECO 28 PHÙNG KHẮC KHOAN, Q.1 3 10 FTDC 92 NGUYỄN HUỆ, Q.1 2 11 GARDEN VIEW COURT 101 NGUYỄN DU, Q.1 13 12 GREEN VIEW 27 LÊ THÁNH TÔN, Q.1 13 HARBOUR VIEW TOWER 35 NGUYỄN HUỆ, Q.1 20 14 HẢI THÀNH 2 THI SÁCH, Q.1 5 15 HÁN NAM 65 NGUYỄN DU, Q.1 8 16 HOÀNG ĐAN 12M NGUYỄN THỊ MINH KHAI, Q.1 6 17 INTERNATIONAL BUSINESS CENTER 1A CÔNG TRƯỜNG MÊ LINH, Q.1 3 18 JARDIN HOUSE 58 ĐỒNG KHỞI, Q.1 8 19 KHẢI VẬN 92 NAM KỲ KHỞI NGHĨA, Q.1 4 20 KHÁNH LÂM 101 NGUYỄN VĂN THỦ, Q.1 5 21 LANDMARK 5B TÔN ĐỨC THẮNG, Q.1 15 22 LOTUS BUSINESS CENTER 71 HAI BÀ TRƯNG, Q.1 1 23 MAISON PASTEUR 180 PASTEUR, Q.1 5 24 ME LINH POINT 2 NGÔ ĐỨC KẾ, Q.1 22 25 METROPOLITAN 61 NGUYỄN DU, Q.1 16 26 MISS ÁO DÀI 10B1 LÊ THÁNH TÔN, Q.1 7 27 MONDIAL 203 ĐỒNG KHỞI, Q.1 3 28 MONTANA 170 HAI BÀ TRƯNG, Q.1 8 29 MORNING SUN 15/1A LÊ THÁNH TÔN, Q.1 7 30 NAM AN 167-169 ĐIỆN BIÊN PHỦ, Q.1 12 31 ĐỖ TẤN MINH 90-92 LÊ THỊ RIÊNG, Q.1 9 32 NORFOLK MANSION 17-19-21 LÝ TỰ TRỌNG, Q.1 15 33 OSIC 8 NGUYỄN HUỆ, Q.1 15 34 PASTEL INN 99 PASTEUR, Q.1 7 35 PDD 162 PASTEUR, Q.1 11 36 REGENCY CHACERLLOR COURT 21-23 NGUYỄN THỊ MINH KHAI, Q.1 18 37 SAIGON CENTER 65 LÊ LỢI, Q.1 24 38 SAIGON RIVERSIDE 2A-4A TÔN ĐỨC THẮNG, Q.1 18 39 SAIGON TOWER 29 LÊ DUẨN, Q.1 18 40 SAIGON TRADE CENTER 37 TÔN ĐỨC THẮNG, Q.1 33 41 SÀI GÒN 3 140 NGUYỄN VĂN THỦ, Q.1 5 42 SEAGAMES 3 PHAN VĂN ĐẠT, Q.1 9 43 SEAPRODEX 2-4-6 ĐỒNG KHỞI, Q.1 4 44 SOFITEL PLAZA (CENTRAL) 17 LÊ DUẨN, Q.1 18 45 STAMFORD COURT 8A NGUYỄN BỈNH KHIÊM, Q.1 12 46 SUNWAH 115 NGUYỄN HUỆ, Q.1 21 47 THIÊN TÂN 18B NAM QUỐC CANG, Q.1 6 48 TITAN 18A NAM QUỐC CANG, Q.1 7 49 TRI VIỆT 12 NGUYỄN HUỆ, Q.1 14 50 SATRA 275B PHẠM NGŨ LÃO, Q.1 12 51 KIM ĐÔ 123 LÊ LỢI, Q.1 6 52 TT TM QUỐC TẾ (ITC) 101 NAM KỲ KHỞI NGHĨA, Q.1 6 53 TT TM DV THÁI BÌNH 82-84 CALMETTE, Q.1 3 54 VÂN HUẾ 29-31 TRẦN NHẬT DUẬT, Q.1 55 VALENTINA 124 ĐIỆN BIÊN PHỦ, Q.1 9 56 YOCO 41 NGUYỄN THỊ MINH KHAI, Q.1 10 57 ZEN PLAZA 54-56 NGUYỄN TRÃI, Q.1 3 VÀNH ĐAI 2 58 23 PHÙNG KHẮC KHOAN, Q.1 1 59 2-6 PHÙNG KHẮC KHOAN, Q.1 6 60 35BIS PHÙNG KHẮC KHOAN, Q.1 3 61 DUY TÂN 80 PHẠM NGỌC THẠCH, Q.3 7 62 ELIN (TT SSP) 123 TRƯƠNG ĐỊNH, Q.3 6 63 FOSCO 40 BÀ HUYỆN THANH QUAN, Q.3 5 64 GIÀY VIỆT PLAZA 180-182 LÝ CHÍNH THẮNG, Q.3 10 65 GREEN HOUSE 62A PHẠM NGỌC THẠCH, Q.3 7 66 GREEN STAR 70 PHẠM NGỌC THẠCH, Q.3 12 67 IDC 163 HAI BÀ TRƯNG, Q.3 10 68 KM PLAZA 51 VÕ VĂN TẦN, Q.3 9 69 NAM VIỆT 134 CAO THẮNG, Q.3 6 70 NAM VIỆT 3 NGUYỄN SƠN HÀ, Q.3 4 71 PHOENIX 13-13BIS KỲ ĐỒNG, Q.3 11 72 VCCI 171 VÕ THỊ SÁU, Q.3 10 73 T.C.T 107/10 TRƯƠNG ĐỊNH, Q.3 74 THIÊN SƠN 5 NGUYỄN GIA THIỀU, Q.3 9 75 TRAVEL HOUSE 170-172 NAM KỲ KHỞI NGHĨA, Q.3 7 76 VITEK 63BC VÕ VĂN TẦN,Q.3 12 VÀNH ĐAI 3 77 NAM VIỆT 107 BẾN VÂN ĐỒN, Q4 5 78 NAM VIỆT 116D HOÀNG DIỆU, Q.4 5 79 PHƯỢNG NGHI 15 TÂN VĨNH, Q.4 5 80 SÀI GÒN HOUSE 384-388 HOÀNG DIỆU, Q.4 9 81 CHOLON BUSINESS CENTER 631 NGUYỄN TRÃI, Q.5 1 82 PHÚC THỊNH 341 CAO ĐẠT, Q.5 83 THUẬN KIỀU PLAZA 190 HỒNG BÀNG, Q.5 33 84 CTY TNHH KIÊN GIANG 81 TĂNG LONG, Q.9 85 BẠCH MÃ U12A CX BẮC HẢI BẠCH MÃ, Q.10 4 86 DUY TÂN PLAZA 10 DƯỜNG 3/2 Q.10 3 87 KIM HOÀN MỸ 87 TRẦN THIỆN CHÁNH, Q.10 6 88 PACIFIC GARDEN 8 BIS, 3/2 Q.10 3 89 HỮU NGUYÊN 1444 DƯỜNG 3/2, Q.10 9 90 HUD 159 ĐIỆN BIỆN PHỦ, Q.BT 9 91 NAM AN 26 ĐINH BỘ LĨNH, Q.BT 13 92 SACOM 152/11B ĐIỆN BIÊN PHỦ, Q.BT 5 93 THỜI ĐẠI 32 XÔ VIẾT NGHỆ TĨNH, Q.BT 10 94 VERONICA V1-V4 D2 Q.BT 3 95 NGÂN THẠNH 77 AN DƯƠNG VƯƠNG, Q.BTÂN 3 96 LÊ KHANH 306 ĐÀO DUY ANH, Q.PN 5 97 VICTORIA 29 HUỲNH VĂN BÁNH, Q.PN 6 98 VIMADECO 211 NGUYỄN VĂN TRỖI, Q.PN 99 E-TOWN 364 CỘNG HÒA, Q.TB 14 100 TECASIN 243B HOÀNG VĂN THỤ, Q.TB 5 101 WASECO 10 PHỔ QUANG, Q.TB 9 102 KIM HỒNG 306-308 VƯỜN LÀI, Q.TB 15 b. Giá cho thuê: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cho thuê : Theo khảo sát của các chuyên gia trong ngành bất động sản thì yếu tố quan trọng nhất trong việc lựa chọn cao ốc văn phòng để thuê: Ngoài yếu tố giá cả, vị trí của cao ốc là yếu tố mang tính quyết định trong sự lựa chọn của khách hàng. Các cao ốc nằm ở vị trí trung tâm Thành phố vừa thuận tiện về giao thông, giao dịch, vừa phản ánh tầm vóc của doanh nghiệp luôn được đặt trong tầm ngắm của các đơn vị có nhu cầu thuê cao ốc để làm văn phòng, cho dù giá thuê có cao hơn so với các cao ốc có tiêu chuẩn hiện đại và tiện nghi tương tự nhưng nằm xa trung tâm Thành phố. Những tiêu chí để phân loại Bất động sản văn phòng: Bất động sản văn phòng hạng A: Một toà nhà đạt được tiêu chuẩn này phải được xem là một điểm nhấn kiến trúc, nổi bật, toạ lạc tại vị trí nổi bật và dễ tiếp cận. Nó phải có hệ thống quản lý và bảo dưỡng thuộc hạng nhất và thường được khách hàng có uy tín thuê. Các tiêu chí cụ thể: Nằm tại vị trí nổi bật và dễ tiếp cận. Có kiến trúc, vật liệu và chất lượng xây dựng đạt tiêu chuẩn quốc tế. Tiền sảnh có điều hoà. Hệ thống thang máy được lập trình tự động hoá. Hệ thống phòng cháy chữa cháy và an toàn đạt tiêu chuẩn quốc tế theo hợp đồng với các công tu dịch vụ chuẩn. Có chỗ đỗ xe. Hệ thông M&E có chất lượng tốt nhất và được bảo trì một cách chuyên nghiệp, thường xuyên. Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê.•Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế. Đối tượng khách thuê được sắp xếp một cách thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả các khách thuê. Bất động sản văn phòng hạng B: Đây là loại văn phòng có mức độ trung bình với các tiêu chí sau: Được cho là có thiết kế tiêu chuẩn ở mức bình thường. Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên. Diện tích thay đổi linh hoạt thuận tiện cho hoạt động của khách thuê. Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý. Đối tượng của BĐS VP hạng B là những khách có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm tại các vị trí thật cao cấp. Có dịch vụ kết nối mạng theo băng thông rộng. Thang máy có sức chứa lớn. Độ cao trần hợp lý, từ 2,7 m trở lên. Bất động sản văn phòng hạng C: được phân biệt với các tiêu chí sau: Thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi hơn và không dễ tiếp cận. Thiếu chỗ đậu xe. Kiến trúc không nặng về mặt trang trí, chỉ đơn thuần cung cấp mặt bằng. Không có kết nối mạng theo băng thông rộng. Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dưỡng dưới mức trung bình. Không có khách thuê là các công ty lớn, có uy tín. Thang máy và hệ thống máy móc và thiết bị điện chất lượng thấp. Giá thuê thấp hơn để thu hút được khách thuê. Độ cao trần thấp. Sau đây là các tiêu chí để xếp loại cao ốc văn phòng Fosco vào văn phòng loại A. Đây cũng là các yếu tố ảnh hưởng đến mức giá cho thuê văn phòng của các cao ốc. 1 Vị trí: Nằm tại vị trí nổi bật và dễ tiếp cận, ngay ở khu vực trung tâm thành phố, một khu vực tập trung ngân hàng, tài chính, chứng khóan… 2 Kiến trúc: đẹp và hiện đại do đơn vị tư vấn nước ngoài thiết kế. 3 Vật liệu và chất lượng xây dựng: đạt tiêu chuẩn quốc tế. 4 Tiền sảnh: rộng rãi, có điều hòa, khỏang thông tầng hoành tráng. 5 Hệ thống thang máy: được lập trình tự động hóa. 6 Sức chứa của thang máy: lớn, có thang tải hàng hóa. 7 Hệ thống phòng cháy và an toàn: đạt chuẩn quốc tế theo hợp đồng với các công ty dịch vụ đạt tiêu chuẩn yêu cầu. 8 Chỗ đậu xe: trong khu vực của tòa nhà, đảm bảo an ninh 24/24. 9 Hệ thống M&E: có chất lượng tốt nhất và được bảo trì một cách chuyên nghiệp, thường xuyên. 10 Mạng thông tin: với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê. 11 Trình độ quản lý: Thương hiệu FOSCO, đạt tiêu chuẩn quốc tế. 12 Đối tượng khách thuê: được sắp xếp một cách thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả các khách thuê. 13 Diện tích sàn: hợp lý (> 500m2) 14 Diện tích: thay đổi linh hoạt thuận tiện cho hoạt động của khách thuê . 15 Độ cao trần hợp lý(>2,7 m) 16 Danh sách tham khảo: có các khách hàng lớn đang thuê. Trung tâm giao dịch thương mại quốc tế Fosco công trình do Công ty tư vấn thiết kế SAA Indo-China, Singapore thiết kế theo tiêu chuẩn nước ngoài, trang thiết bị hiện đại, đạt tiêu chuẩn văn phòng làm việc cấp quốc tế nên được xếp vào danh sách các cao ốc loại A trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Giá cả một số cao ốc gần khu vực: SO SÁNH GIÁ THUÊ CỦA CÁC CAO ỐC GẦN KHU VỰC DỰ ÁN (VÀNH ĐAI 1) (Số liệu khảo sát tháng 6 – 2008) STT CAO ỐC TUYẾN ĐƯỜNG GIÁ THUÊ(USD/M2) GHI CHÚ 1 DIAMOND PLAZA LÊ DUẨN, Q.1 70-80 USD/m2/tháng Hiện có 116 đơn vị thuê 2 HARBOUR VIEW TOWER NGUYỄN HUỆ, Q.1 55 USD/m2/tháng Hiện có 82 đơn vị thuê 3 LANDMARK TÔN ĐỨC THẮNG, Q.1 60 USD/m2/tháng Hiện có 16 đơn vị thuê 4 ME LINH POINT NGÔ ĐỨC KẾ, Q.1 65 USD/m2/tháng Hiện có 152 đơn vị thuê 5 METROPOLITAN ĐỒNG KHỞI, Q.1 70 USD/m2/tháng Hiện có 65 đơn vị thuê 6 OSIC NGUYỄN HUỆ, Q.1 55 USD/m2/tháng Hiện có 99 đơn vị thuê 7 REGENCYCHACERLLOR COURT NGUYỄN THI MINH KHAI, Q.1 55 USD/m2/tháng Hiện có 32 đơn vị thuê 8 SAIGON CENTER LÊ LỢI, Q.1 70 USD/m2/tháng Hiện có 102 đơn vị thuê 9 SAIGON RIVERSIDE TÔN ĐỨC THẮNG, Q.1 60 USD/m2/tháng Hiện có 72 đơn vị thuê 10 SAIGON TOWER LÊ DUẨN, Q.1 70 USD/m2/tháng Hiện có 92 đơn vị thuê 11 SAIGON TRADE CENTER TÔN ĐỨC THẮNG, Q.1 70 USD/m2/tháng Hiện có 226 đơn vị thuê 12 SOFITEL PLAZA (CENTRAL) LÊ DUẨN, Q.1 60 USD/m2/tháng Hiện có 36 đơn vị thuê 13 SUNWAH NGUYỄN HUỆ, Q.1 70 USD/m2/tháng Hiện có 147 đơn vị thuê (*) Giá trên đã bao gồm thuế VAT và dịch vụ phí Theo số liệu khảo sát quý II-2008: Văn phòng hạng A : 65-70 USD/m2/tháng. Văn phòng hạng B : 40-45 USD/m2/tháng. Phân tích ma trận SWOT xác định giá cho thuê : Từ các số liệu thống kê về thị trường và các yếu tố kỹ thuật hiện có của dự án Trung Tâm Giao dịch Thương Mại Quốc Tế FOSCO (FBC); ta có thể xác định giá thuê tại thời điểm dự kiến hòan tất dự án vào cuối năm 2009 dựa vào việc ma trận SWOT (bao gồm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến dự án: Điểm mạnh – Điểm yếu – Cơ hội – Nguy cơ). BẢNG PHÂN TÍCH MA TRẠN S.W.O.T. ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ THANG ĐIỂM QUI RA GIÁ CHO THUÊ (USD/m2/tháng) Rất Tốt 58 70 Tốt 55 68 Khá 53 66 Trung Bình 50 64 Thang điểm này được đưa ra dựa vào số liệu khảo sát quý II-2008 và giá cho thuê một số cao ốc hiện nay ngay trung tâm Quận I, thành phố Hồ Chí Minh.Lại thêm, theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, năm 2009 giá cho thuê cao ốc văn phòng có xu hường giảm. Theo kế hoạch,đến quý III-2009 Dự án sẽ hoàn thành nên đưa ra thang điểm đánh giá trên là hợp lý. S - STRENGHTS W - WEAKNESSES ĐIỂM MẠNH Thang Điểm ĐIỂM YẾU Thang Điểm 01 Có vị trí nằm trong khu vực trung tâm của Thành phố, đáp ứng tiêu chuẩn lựa chọn số 1 của các đơn vị có nhu cầu thuê. Rất thuận tiện cho việc giao thông và kết nối giao dịch với các khu vực lân cận. 70 Tuyến đường Phó Đức Chính hơi hẹp và có quá nhiều hộ kinh doanh buôn bán hai bên đường, mật độ xe lưu thông dày nên quá náo nhiệt, không thích hợp lắm để đặt văn phòng của các ngoại giao đoàn vốn là thế mạnh của FOSCO 66 02 Các yếu tố mỹ thuật của tòa nhà như: kiến trúc hài hòa và nổi bật so với các tòa nhà trong khu vực có kiến trúc nặng nề. 68 Tòa nhà có mặt bằng dạng đa giác không đều nên hạn chế về mặt tổng thể kiến trúc của tòa nhà 66 03 Các tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế của tòa nhà đáp ứng các tiêu chuẩn của nhà nước và áp dụng một số tiêu chuẩn của Singapore, Anh và My. 68 Các nguyên vật liệu dùng cho trang trí nội thất và ngoại thất của tòa nhà chưa thực sự cao cấp 66 04 Hệ thống thang máy bao gồm 3 thang có sức chứa 13 người/thang và một thang dịch vụ/PCCC với tốc độ trung bình 2.5m/giây 68 05 Có chỗ đậu xe hơi tương đối đáp ứng đủ trong điều kiện tòa cao ốc được thuê kín (50 chỗ đậu xe hơi). Trong khi đó, tình trạng chung hiện nay của các cao ốc là thiếu chỗ đậu xe máy lẫn xe hơi trầm trọng. 68 Với công suất tối đa là 1.042 người trong tòa nhà thì 51 chỗ đậu xe máy trong tòa nhà là quá ít, không đủ đáp ứng nhu cầu. Những bãi giữ xe chung quanh tòa nhà cũng trong tình trạng quá tải về chỗ đậu xe. 64 06 Chủ đầu tư của tòa nhà là công ty FOSCO có uy tín và kinh nghiệm trong việc cho thuê văn phòng, đặc biệt là đối với các đơn vị như ngoại giao đoàn của các nước khi đến Việt Nam. 70 Công tác tiếp thị và và quảng bá cho cao ốc chưa thật tốt, chủ yếu là sự lan tỏa thông tin từ các mối quan hệ và lượng khách hàng sẵn có. 66 07 Có đội ngũ bảo vệ chuyên nghiệp, giỏi võ thuật, được trang bị các phương tiện hiện đại do FOSCO cung cấp, đảm bảo an toàn cho các mục tiêu cố định hoặc di động, bảo vệ yếu nhân. 70 Các khách hàng sẵn có của FOSCO chủ yếu vẫn là các ngoại giao đoàn, chưa có nhiều khách hàng trong khu vực các công ty thương mại, đặc biệt là các văn phòng lớn. 66 08 Có dịch vụ hỗ trợ về pháp lý cho các đơn vị , làm giấy phép và gia hạn giấy phép đặt văn phòng đại diện cho các đơn vị thuê. 70 09 Trình độ của đơn vị quản lý: Trong trường hợp thuê đơn vị quản lý bất động sản của nước ngoài thì khả năng tiếp thị và bảo quản, bảo dưỡng tòa nhà sẽ hòan hảo hơn. 70 Nếu FOSCO tự quản lý thì sẽ hạn chế về một số chuyên môn so với các công ty quản lý của nước ngoài để có thể cung cấp các dịch vụ thật sự chuyên nghiệp. Đặc biệt là đối với tòa nhà có tiêu chuẩn quốc tế như FBC đòi hỏi phải có một trình độ quản lý thật tốt. 64 O – OPPORTUNITIES T – THREATS CƠ HỘI Thang Điểm NGUY CƠ Thang Điểm 01 Hiệp định thương mại Việt – Mỹ được ký kết, môi trường đầu tư được cải thiện rõ rệt sẽ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến đặt văn phòng thông qua các Ngoại giao đoàn. 70 Việt Nam gia nhập AFTA dẫn đến sự cạnh trạnh mang tính khu vực, ảnh hưởng đến sự lựa chọn: giá cả cho thuê/ chất lượng phục vụ. 66 02 Việt Nam đã gia nhập WTO, sẽ có nhiều nhà đầu tư hơn nữa đến với Việt Nam và đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh, chắc chắn nhu cầu thuê văn phòng sẽ tăng mạnh. 70 Hàng loạt các dự án Cao ốc VP đang và sẽ ra đời; trong đó, đặc biệt là các cao ốc lọai B sẽ chia sẻ rất nhiều đối với nguồn khách hàng với giá khá thấp, đặc biệt là ở vành đai 2. Hiện tại có ít nhất 13 dự án hạng B và C đang triển khai xây dựng như Sacombank, Bảo Minh, E-Town 2 dự kiến hòan tất vào năm 2007. 64 03 Thời gian hoàn tất dự án theo dự kiến là cuối năm 2009. Vào thời điểm đó, thị trường cao ốc văn phòng cầu vẫn cao hơn mức cung và có một số dự án không triển khai kịp tiến độ như tòa nhà Germadept trên đường Lê Thánh Tôn. 68 Nếu dự thảo Luật “Bất Động Sản” lần đầu tiên được Quốc Hội khóa X thông qua sẽ khuyến khích thêm nhiều nhà đầu tư bất động sản tham gia vào thị trường 66 04 Các dự án ODA đổ vào Việt Nam đang tăng mạnh phát sinh nhu cầu thuê văn phòng cho dự án, tuy nhiên các văn phòng dự án này bị hạn chế về mặt chi phí (ngân sách thấp). 66 Trong thời gian tới, sẽ có nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhảy vào thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó đáng kể như Vina Capital thành lập quỹ đầu tư VinaLand (50triệuUSD) và quỹ Indochina Capital (100 triệu USD). 66 05 Luợng kiều hối gửi về Việt Nam ngày càng tăng (năm 2005 là 3.5 tỉ USD) cho thấy khả năng đầu tư của Việt kiều về nước là rất lớn, khi đó sẽ phát sinh nhu cầu về văn phòng làm việc. 68 Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư trong và ngoài nước trước đây đổ vốn vào các dự án “phân lô bán nền ” giờ đang chuyển sang đầu tư cao ốc văn phòng. 64 ĐIỂM TRUNG BÌNH 68.8 ĐIỂM TRUNG BÌNH 65.3 GIÁ CHO THUÊ DỰ KIẾN 68 USD/M2/THÁNG Từ các chỉ số phân tích trong ma trận SWOT, ta có thể xác định được mức giá cho thuê dự kiến của dự án là 70USD/m2/tháng ( không bao gồm VAT và dịch vụ phí). Đây là mức giá an tòan nhất mà thị trường dễ dàng chấp nhận được tại thời điểm cuối năm 2008. Tuy nhiên theo tiến độ hiện nay , công trình dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2009, như vậy tại thời điểm này giá thị trường sẽ tăng (bình quân 10%/năm) nên kiến nghị 3 mức giá cho thuê của dự án: Giá 62 USD/m2/tháng ( chưa tính VAT): Giá an tòan. Giá 68 USD/m2/tháng ( chưa tính VAT): Giá hợp lý. Giá 75 USD/m2/tháng ( chưa tính VAT): Giá tăng trưởng. Tại thời điểm trên, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê vẫn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu vì thống kê cho thấy tất cả các dự án đang trong tiến độ thi công. Những dự án đã được phê duyệt và bắt đầu triển khai sẽ cung cấp cho thị trường một diện tích sàn cho thuê tổng cộng khỏang 726.852m2 ( cuối năm 2009). Trong khi đó, mức cầu dự kiến vào thời điểm này có thể trên 1.000.000 m2. 4.2. Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng Trung tâm giao dịch thương mại quốc tế FOSCO: 4.2.1 Nguyên tắc tính toán Dự án được tính toán căn cứ vào những dự toán dựa trên cơ sở giả định một số thông số: - Tất cả doanh thu, chi phí của dự án đều được hạch toán bằng VNĐ, đơn vị tính là đồng. - Dự án có vòng đời là 19 năm, thời gian tính toán là năm bắt đầu đưa vào khai thác sử dụng, 2 năm đầu là giai đoạn đầu tư xây dựng, 17 năm sau là giai đoạn kinh doanh. 4.2.2 Khái toán chi phí xây dựng cơ bản và thiết bị: BẢNG KHÁI TOÁN CHI PHÍ XÂY DỰNG CƠ BẢN & THIẾT BỊ. A Mô tả Hạng mục xây lắp % USD/m2 Thành tiền (USD) Ghi chú PR Công tác chuẩn bị công trường 0.66 3.60 58,172 SB Công tác móng và tầng hầm 21.35 116.05 1,877,865 UF Các tầng bên trên 11.29 61.37 992,950 SC Công tác cầu thang 0.66 3.61 58,363 RF Công tác mái 0.55 2.96 47,949 EW Công tác tường ngoài& tường màn 12.95 70.37 1,138,666 ED Công tác cửa đi& cửa sổ bên ngoài 0.24 1.32 21,345 NW Công tác tường trong 0.82 4.44 71,763 ID Công tác cửa đi bên trong 1.84 10.00 161,735 WF Công tác hoàn thiện tường 1.76 9.55 154,590 FF Công tác hoàn thiện sàn 2.43 13.24 214,178 CF Công tác hoàn thiện trần 1.61 8.73 141,190 PD Thi công hệ thống Bơm & Thoát nuớc 1.71 9.31 150,697 AC Thi công hệ thống điều hoà & T. gió 2.88 15.65 253,220 FP Thi công hệ thống PCCC 1.64 8.92 144,298 TP Thi công hệ thống thang máy 0.12 0.63 10,150 LP Thi công hệ cấp điện &chiếu sáng 7.02 38.14 617,187 CM Thi công hệ thống thông tin liên lạc 0.38 2.09 33,761 XL Công tác cảnh quang sân vườn 0.58 3.18 51,414 SW Hệ thống vệ sinh 0.70 3.80 61,502 PD Hệ thống bơm & thoát nước 0.59 3.19 51,607 Bể bêtông cốt thép 18m3 5,100 Tổng cộng phần xây dựng cơ bản 6,304,352,21 B Mô tả Hạng mục phần Thiết bị RF Bệ đáp trực thăng trên mái 2.27 12.36 200,000 PD Hệ thống bơm và thoát nước 3.19 46,506.77 AC Hệ thống điều hoà& thông gió 8.09 43.98 711,609 FP Hệ thống PCCC 2.48 13.46 217,754 TP Hệ thống thang máy 3.07 16.70 270,300 LP Hệ cấp điện & chiếu sáng 6.64 36.11 584,219 CM Hệ thống thông tin liên lạc 0.69 3.76 60,900 C ộng phần thiết bị 2,091,288.86 C Dự trù tạm tính cho nội thất, Trạm điện trung thế& hệ thống nâng xe 4.99 27.12/m2 400,533.62 Tổng cộng B + C 2,491,822.48 + Khái toán phần xây lắp ( sau thuế ) : - Chi phí xây dựng công trình ( sau thuế ) : 101.115.505.096 x 1.1 = 111.227.055.606 VNĐ - Chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường ( sau thuế ) : 111.227.055.606 x 1% = 1.112.270.556 VNĐ Cộng : = 112.339.326.162 VNĐ + Khái toán thiết bị ( trước thuế ) : 39.966.340.757 x 1.1 = 43.962.974.832 VNĐ 4.2.3.Vốn và nguồn vốn đầu tư : 4.2.3.1.Dự toán kinh phí đầu tư cho dự án : Nhu cầu vốn đầu tư thực hiện dự án là: 185.527.204.234 đồng. Trong đó: + Chi phí xây lắp sau thuế: 112.339.326.162 đồng + Chi phí thiết bị sau thuế: 43.962.974.832 đồng + Chi phí kiến thiết cơ bản khác: 12.358.793.764 đồng + Dự phòng phí: 16.866.109.476 đồng 4.2.3.2.Nguồn vốn của dự án : - Vốn tự có của Công ty + Vốn ứng trước của khách hàng. - Vốn vay ngân hàng Ngoại thương-chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh. Phương án A: vay 50% tổng mức đầu tư = 92.763.602.117,00 đồng Lãi vay = 1,75%/tháng; 21%/năm Thời gian ân hạn: ân hạn theo thời gian thi công, Cty sẽ vay vốn sau khi khởi công 01 năm, vì vậy tính lãi vay từ khi bắt đầu vay đến khi công trình hòan thành là 12 tháng ( ân hạn 12 tháng chỉ trả lãi, chưa trả vốn vay ). 4.2.4.Xác định doanh thu của dự án : Các thông số tính toán Diện tích kinh doanh Diện tích chính Diện tích phu Cho thuê văn phòng 7.655,51m2 2.065,50m2 Hội trường 626,54m2 300,37 m2 Chỗ để xe 50 chỗ Công suất cho thuê: -Văn phòng: năm bắt đầu kinh doanh: 90%; từ năm thứ 2 trở đi: 93% -Phòng hội nghị: năm bắt đầu kinh doanh:15 ngày/tháng; năm thứ nhì 16ngày/tháng; năm thứ ba trở đi: 17 ngày/ tháng -Chỗ để xe: năm đầu:43 chỗ; năm thứ nhì 45 chỗ; từ năm thứ 3: 48 chỗ Giá cho thuê: Chọn mức giá hợp lý là 68USD/m2/tháng. Diện tích chính ( chưa VAT): 68 USD/m2/tháng Diện tích phụ ( chưa VAT): 34 USD/m2/tháng Chỗ để xe ( chưa VAT ): 250USD/chỗ/tháng Đơn giá cho thuê, hiệu quả, tỷ trọng (diện tích cho thuê) do bộ phận nghiên cứu thị trường nghiên cứu và xác định được đơn giá phù hợp (tại thời điểm đưa dự án vào sử dụng). Cách thức xác định các khoản mục của doanh thu (chưa VAT) Doanh thu chính cho thuê VP = đơn giá cho thuê (diện tích chính = 68 USD) * công suất cho thuê (90%,93%) * diện tích chính cho thuê VP (7.655,51m2) * 12 Doanh thu phụ cho thuê VP = đơn giá cho thuê (diện tích phụ = 34 USD) * công suất cho thuê (90%,93%) * diện tích phụ cho thuê VP (2.065,50m2) * 12 Doanh thu chính cho thuê HT = đơn giá cho thuê (diện tích chính = 68 USD) * công suất cho thuê (15 ngày/tháng; 16ngày/tháng; 17 ngày/ tháng) * diện tích chính cho thuê HT (626,54m2) Doanh thu phụ cho thuê HT = đơn giá cho thuê (diện tích phụ =340 USD) * công suất cho thuê (15 ngày/tháng; 16ngày/tháng; 17 ngày/ tháng) * diện tích phụ cho thuê HT (300,37m2) Doanh thu cho thuê chỗ để xe = đơn giá cho thuê (250USD) * công suất cho thuê (43 chỗ; 45 chỗ; 48 chỗ) *12 BẢNG DOANH THU (bổ sung sau) 4.2.5.Xác định chi phí của dự án : Các thông số tính toán Diện tích khu đất 1.292,30 m2 Diện tích sàn xây dựng 16.190,20 m2 Thời gian thi công 02 năm Chi phí: Nhu cầu vốn đầu tư thực hiện dự án là 185.527.204.234 đồng Trong đó: Chi phí xây lắp sau thuế 112.339.326.162 đồng Chi phí thiết bị sau thuế 43.962.974.832 đồng Chi phí kiến thiết cơ bản khác 12.358.793.764 đồng Dự phòng phí 16.866.109.476 đồng Cách thức xác định các khoản mục của chi phí (chưa VAT) - Quỹ tiền lương Tiền lương: ổn định đối với CBCNV VN. Thuê 1 Công ty nước ngoài hoặc 1 quản lý là người nước ngoài quản lý kinh doanh trong 2 năm khi bắt đầu kinh doanh. Nhân sự nước ngoài (thuê 2 năm): 1 người Lương 7.000 USD/tháng Tổng lương chuyên gia nước ngoài: 7.000*16.039*12 = 1.347.276.000 VND Nhân sự Việt Nam: 40 người Lương thực tế bình quân 7triệu/người/tháng Tổng lương nhân sự Việt Nam: 40*7.000.000*12 = 3.360.000.000 VND Tổng quỹ lương/năm của 2 năm đầu khai thác: 1.347.276.000+3.360.000.000 = 4.707.276.000 VND Tổng quỹ lương/năm của các năm sau (từ năm thứ 3 khai thác trở đi): 3.360.000.000 VND - BHXH, BHYT: 19% quỹ tiền lương Với quỹ tiền lương = mức lương cơ bản (620.000đồng/ng/tháng) * tổng hệ số lương của 40 nhân viên VN (155) * 12 - Chi phí điện, nước, điện thoại, fax: 2,5USD/m2 sàn, riêng năm khai thác đầu tiên tạm tính là 3.400 triệu đồng. - Chi phí quảng cáo, tiếp thị: tính bằng 0,5% doanh thu - Chi phí bảo hiểm tài sản cố định: tính bằng 0,1015% giá trị tài sản cố định bảo hiểm. - Chi phí công cụ lao động: tính bằng 1% doanh thu - Lệ phí giao thông, xăng dầu: tính bằng 0,2% doanh thu - Chi phí văn phòng phẩm, in ấn, báo chí: tính bằng 0,5% doanh thu - Công tác phí: 250.000 đồng/người/tháng -Chi phí ăn giữa ca: 650.000 đồng/người/tháng - Chi phí trang phục : 800.000đồng/ng/năm - Chi phí sửa chữa thường xuyên: tính bằng 0,5% giá trị tài sản đầu tư - Tiền thuê đất: tính bằng giá trị đất*2%*50% - Chi phí khai thác: tính bằng 0,8% doanh thu - Lãi vay ngân hàng : được xác định chi tiết ở phần tính lãi vay - Thuế thu nhập doanh nghiệp : miễn thuế TNDN năm đầu, giảm 50% thuế TNDN 2 năm tiếp theo (Theo Nghị Định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ). 4.2.6.Kế hoạch khấu hao : Khấu hao máy móc thiết bị ( thời gian KH 5 năm). Khấu hao nhà +KTCB ( Thời gian KH 15 năm) BẢNG CHI PHI (bổ sung) 4.2.7. Các chỉ tiêu phân tích tài chính : 4.2.7.1. Thời gian tính toán: Thời gian tính toán là năm bắt đầu đưa vào khai thác sử dụng. 4.2.7.2.Tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu tài chính của dự án là chi phí cơ hội (hay còn gọi là chi phí sử dụng vốn) bình quân, phụ thuộc vào cơ cấu vốn đầu tư (mỗi nguồn vốn chiếm tỷ trọng bao nhiêu %). Tỷ suất chiết khấu được xác định theo công thức: r = ( ibq + R ) +( ibq * R) i bq = (r1 . k1 ) + (r2 .k2) Trong đó: r: tỷ suất chiết khấu (%) k1: tỷ lệ vốn tự có trong tổng vốn đầu tư (%) k2: tỷ lệ vốn vay dài hạn trong tổng vốn đầu tư (%) r1: lợi tức mong muốn của nhà đầu tư (%) r2: lãi vay dài hạn (%) R : lạm phát (%) iqb : chi phí sử dụng vốn bình quân Với lợi tức mong muốn của Nhà đầu tư 22%/năm, lãi vay dài hạn là 21%/năm CƠ CẤU SỬ DỤNG VỐN STT Nguồn vốn Tỷ lệ vốn 1 Vốn tự có 30% 2 Vốn ứng trước của khách hàng 20% 3 Vốn vay dài hạn 50% 4 Cộng 100% Tỷ suất chiết khấu: => r = 22,96% 4.2.7.3.Tính toán các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án : BẢNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH (bổ sung) Kết quả đánh giá về mặt tài chính: thể hiện qua các bảng tính như sau: STT Chỉ tiêu Đơn vị P.án 1 Tỷ suất chiết khấu % 22,96% 2 Thời gian hoàn vốn năm 5 năm 0 tháng 3 Hiện giá thu nhập thuần (NPV) đồng 92,088,332,886 4 Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) % 35,41 % 5 Tỷ số lợi ích/chi phí (B/C) 4.2.8. Phân tích rủi ro của dự án: Đầu tư dài hạn thực hiện trong tương lai dài và thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Các yếu tố này thường mang tính ngẫu nhiên, không thể lường trước được. Do đó chấp nhận đầu tư cũng có nghĩa là chấp nhận rủi ro. Rủi ro trong đầu tư thường được hiểu là sự biến đổi dòng tiền thu nhập có thể là do sự thay đổi của cơ chế, sự biến động bất lợi của thị trường, của giá cả sản phẩm ... 4.2.8.1.Đánh giá độ an toàn của dự án : (Đánh giá theo phương án A) Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính : Nếu tỷ lệ này ≥ 1/1 thì được xem là an toàn. Với dự án này thì tỷ lệ vốn riêng trên vốn vay là 1/1. Do đó, dự án đảm bảo an toàn về mặt tài chính. Đánh giá khả năng trả nợ vay : Đối với vốn vay trung và dài hạn thường là vay theo chế độ vay kép (vay có ghép lãi). Đây là một hàm mũ tăng rất nhanh nên việc đánh giá theo các chỉ tiêu trên là chưa đủ vì chưa xem xét đến sự thay đổi giá trị của đồng tiền theo thời gian dưới tác động của lãi suất nguồn vốn. Do đó để cho cẩn thận hơn ta cần lập bảng kế hoạch vay và trả nợ vay. Một dự án được xem là có khả năng trả nợ vay khi tỉ số khả năng trả nợ hàng năm≥1. (XEM PHỤ LỤC BẢNG TÍNH LÃI VAY VÀ PHƯƠNG ÁN TRẢ NỢ VAY) 4.2.8.2. Phân tích độ nhạy : Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự thay đổi theo chiều hướng xấu của một hoặc cùng lúc nhiều yếu tố đầu vào tác động đến r, Ct, Rt. Từ đó làm ảnh hưởng xấu đến hiệu quả của dự án thể hiện cụ thể qua chỉ tiêu NPV, IRR giảm. Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy của dự án là : Để khảo sát tốc độ biến thiên (%giảm) của NPV, IRR so với tốc độ biến thiên theo chiều hướng xấu của các yếu tố đầu vào. Để tìm ra giá trị thực tiễn hoặc cực đại của một yếu tố để dự án vẫn nằm trong mức an toàn có hiệu quả. Trên cơ sở phân tích độ nhạy thì nhà đầu tư sẽ chủ động quan tâm đến các yếu tố mà có nhiều khả năng diễn biến theo chiều hướng xấu làm giảm hiệu quả dự án để đưa ra giải pháp thích hợp trong quá trình quản trị thực hiện dự án. Từ bảng phân tích trên ta có bảng nhận xét như sau : Yếu tố biến đổi So sánh giữa %biến đổi và %NPV Mức độ nhạy r Lãi vay dài hạn (%) Lớn hơn 3 Lợi tức mong muốn của nhà đầu tư (%) Lớn hơn 2 Ct Điện, nước, ĐT, Fax (1,5USD/m2 sàn)  Nhỏ hơn 7 Quảng cáo, tiếp thị (0,5% DThu)  Nhỏ hơn 9 Công cụ lao động (1%Dthu)  Nhỏ hơn 6 Lệ phí GT, xăng dầu (0,2% Dthu)  Nhỏ hơn 11 VPP, in ấn, báo chí (0,5% Dthu)  Nhỏ hơn 9 Chi phí khác (0,8% Dthu)  Nhỏ hơn 7 Rt Gía cho thuê diện tích chính (USD) Lớn hơn 1 Giá cho thuê diện tích phụ (USD) Nhỏ hơn 4 Giá cho thuê chỗ để xe (USD) Nhỏ hơn 5 PHẦN III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Việc đầu tư xây dựng công trình " TRUNG TÂM GIAO DỊCH THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ FOSCO" là một việc làm cần thiết và cấp bách, nhằm mục đích phục vụ cho Ngoại giao đoàn, các Tổ chức Quốc tế, các Tổ chức phi chính phủ, các Văn phòng đại diện, các Công ty nước ngoài tại Tp.Hồ Chí Minh. Ngoài ra còn khai thác diện tích chưa sử dụng hết để cho các Công ty Việt Nam, các Công ty trong nước có nhu cầu thuê văn phòng ngày càng tăng cao khi Việt Nam đã chính thức gia nhập Tổ chức Thương Mại Thế giới –WTO. Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO là một công trình cao tầng, được trang bị các thiết bị hiện đại, công nghệ cao bảo đảm yêu cầu về cơ sở vật chất, đáp ứng các tiêu chuẩn cao cấp cho thuê văn phòng hiện nay. Kiến trúc công trình thể hiện rõ chức năng bên trong của nó, hài hòa với những công trình lân cận, góp phần tôn tạo cảnh quang đô thị của Tp.Hồ Chí Minh. So với vốn đầu tư cho các cao ốc văn phòng đang triển khai hiện nay thì vốn đầu tư dự trù cho Trung tâm Giao dịch Quốc tế FOSCO còn khiêm tốn; nhưng quy mô, hiệu quả kinh tế và tuổi thọ công trình sẽ bảo đảm đáp ứng nhu cầu sử dụng trong thời gian dài với nhiều công năng, mang lại lợi ích lớn về mặt kinh tế – tài chính và xã hội. Giải quyết thêm việc làm cho người lao động. Đáp ứng nhu cầu dịch vụ văn phòng, hội nghị … cho khách nước ngoài sau khi Việt Nam gia nhập WTO và khách nước ngoài đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư trong thời gian tới, thúc đẩy việc thu hút đầu tư nước ngoài tại thành phố…; với quy mô khoảng 1.042 người sinh hoạt và làm việc. Đóng góp thuế cho nhà nước hàng năm : 6.437 triệu đồng Góp phần hoàn thành mục tiêu của Công ty trong giai đoạn 2007 -2010 với mức tăng trưởng trung bình 9%/năm, tỷ suất lợi nhuận trước thuế trên vốn đạt trên 27%/năm và thu nhập bình quân tăng bình quân hàng năm ít nhất 4%. Kiến nghị Kính đệ trình UBND Tp.Hồ Chí Minh xem xét, phê duyệt Dự án Đầu tư Xây dựng TRUNG TÂM GIAO DỊCH THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ FOSCO để tạo cơ sở cho Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài (FOSCO) thực hiện các bước tiếp theo. Đề nghị các Sở Ban Ngành hữu trách có thẩm quyền, các cơ quan có liên quan tới Dự án dành sự quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện giúp đỡ và phối hợp cùng Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài (FOSCO) hòan thành thủ tục trình UBND Tp.HCM phê duyệt.