Phát triển và quản lý Condotel - Cơ sở pháp lý và thực tiễn

Tóm tắt: Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản là sự bùng nổ của hàng loạt loại hình bất động sản mới như condotel, officetel, hometel. Trong đó, condotel nhanh chóng phát triển trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Từ năm 2015 đến cuối năm 2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn hộ. Dự kiến trong hai năm 2018 và 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng hơn 20.000 căn condotel được tiếp tục mở bán1. Mặc dù vậy, khung pháp lý cho việc kinh doanh, quản lý loại hình condotel này chưa hoàn thiện, phát sinh rất nhiều vấn đề chưa giải quyết được. 1 Ngô Trung Hòa* * TS. Giảng viên Học viện Cảnh sát nhân dân Abstract In recent years, along with the development of the real estate market, there is an explosion of a series of new real estate modalities such as condotel, officetel, hometel. In particular, condotel is in a rapid growth as the bright spot of the resort real estate market. From 2015 to the end of 2017, there has been 71 condotel in nationwide, the licensed officetel with a total of 25,639 apartments. It is expected that in 2018 and 2019, more than 20,000 condotel units will be publicly sold annual. However, the legal framework for the business transaction, management of this type of condotel is not complete, many issues have yet to be resolved Thông tin bài viết: Từ khóa: quản lý, kinh doanh condotel, căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng Lịch sử bài viết: Nhận bài : 26/05/2018 Biên tập : 16/06/2018 Duyệt bài : 13/06/2018 Article Infomation: Keywords: condotel business and management; condotel Article History: Received : 26 May 2018 Edited : 16 Jun 2018 Approved : 13 Jun 2018 PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ CONDOTEL - CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN 1. Khái quát về condotel Condotel là một loại hình căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng. Condotel là viết tắt của hai từ Condominium (căn hộ) và Hotel (khách sạn). Condotel được kiến thiết giống như một khách sạn nhưng có chủ sở hữu riêng và có đầy đủ phòng khách, phòng ngủ, bếp ăn, phòng tắm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người như một căn hộ cao cấp. Trong condotel, có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường. Chủ sở hữu căn hộ trong THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 47Số 13(365) T6/2018 condotel có quyền ở, bán hoặc cho thuê. Như vậy, condotel có cả hai chức năng sử dụng là nhà ở và khách sạn. Nhưng cần phải thống nhất cách hiểu về condotel là: một loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ chung cư. Các dự án condotel hiện được đầu tư xây dựng tập trung tại các đô thị du lịch, ven biển và được quản lý, vận hành, khai thác với chức năng chính là khách sạn (lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở). Nếu như motel là một khách sạn được thiết kế dành cho người đi xe mô tô, có chỗ đỗ xe cho xe cơ giới các loại. Loại hình khách sạn này được phát triển mạnh sau chiến tranh thế giới II, để đáp ứng hệ thống đường cao tốc lớn bắt đầu được phát triển trong những năm đầu thế kỷ 20 ở nước Mỹ, khi các cuộc hành trình đường bộ trở nên phổ biến hơn và nhu cầu các địa điểm lưu trú qua đêm giá rẻ và dễ tiếp cận, gần các tuyến đường chính dẫn đến sự phát triển của khái niệm motel, nhưng không làm thay đổi bản chất (khách sạn) của nó. Cũng tương tự như khái niệm của motel, condotel xây dựng để đáp ứng yêu cầu của du khách về việc được nghỉ ngơi, du lịch tại một phòng khách sạn có kết cấu của căn hộ chung cư, để họ có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ như nấu ăn, giặt giũ phù hợp với nhu cầu du lịch gia đình đang đà tăng trưởng và là xu thế du lịch hiện nay thì condotel vẫn mang bản chất của khách sạn, phục vụ cho khách du lịch lưu trú mà không thể thay đổi bản chất này theo sự thay đổi kết cấu phòng khách sạn. So sánh condotel với căn hộ chung cư thì có thể thấy một số điểm khác biệt sau: về mục đích sử dụng: nếu căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích chính là để ở lâu dài thì condotel lại sử dụng để cho khách du lịch thuê trong thời gian họ du lịch. Về 2 cơ quan quản lý nhà nước thì khu chung cư được quản lý bởi Ban Quản trị, Tổ dân phố, UBND phường/xã; trong khi đó khu codotel được quản lý bởi Ban quản lý Khu Du lịch, các cơ quan quản lý nhà nước về du lịch. Về thủ tục quản lý hành chính dân cư: người ở tại căn hộ chung cư được cấp hộ khẩu thường trú hoặc sổ đăng ký tạm trú dài hạn, trong khi đó người ở tại condotel thì khách sạn phải khai báo tạm trú ngắn hạn cho du khách. Về phí quản lý vận hành: người ở tại căn hộ chung cư sẽ phải đóng phí quản lý vận hành theo Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn, trong khi đó đối với condotel, du khách sẽ phải trả phí lưu trú tại khách sạn theo giá khách sạn quy định. Về cách thức hoạt động: condotel hoạt động theo mô hình timeshares chia sẻ lợi nhuận ưu đãi. Ngoài ra, còn có một số sự khác biệt về luật điều chỉnh: condotel được điều chỉnh bởi Luật Du lịch, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng còn căn hộ chung cư được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, Luật Đất đai; hay sự khác biệt về nghĩa vụ tài chính: chủ sở hữu căn hộ phải đóng thuế đất hàng năm đối với căn hộ của mình còn chủ đầu tư phải đóng tiền thuế đất hàng năm đối với toàn bộ khách sạn, các phòng khách sạn không phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế2. Hiện nay, trên thị trường có 3 mô hình kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng chính, đó là: i). Mô hình sở hữu kỳ nghỉ: với mô hình này thì chủ đầu tư không bán căn hộ nghỉ dưỡng cho khách hàng mà bán kỳ nghỉ trên hệ thống quốc tế. Khi đầu tư vào mô hình này, khách hàng có thể nghỉ tại dự án, các điểm du lịch trên thế giới của cùng chủ đầu tư hoặc bán lại kỳ nghỉ để kiếm lợi nhuận. ii). Mô hình cam kết lợi nhuận: chủ đầu tư cam kết một khoản lợi nhuận (từ 8-12%/năm) nhất định trong 5 năm hoặc 10 năm đầu. Và sau thời gian cam kết sẽ chia sẻ trên kết quả kinh doanh thực tế từ hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ. iii). Mô hình không cam kết lợi nhuận: với mô THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 48 Số 13(365) T6/2018 hình này, khách hàng có thể linh hoạt khai thác, sử dụng căn hộ của mình: để ở, tự vận hành kinh doanh, ký gửi chủ đầu tư và chia sẻ lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thực tế của căn hộ3. 2. Thực trạng pháp luật điều chỉnh việc quản lý, kinh doanh condotel Ở Việt Nam, condotel là loại hình bất động sản mới, phát triển chủ yếu ở các điểm du lịch ven biển, là dạng khách sạn chung cư và mỗi căn hộ đều có chủ sở hữu riêng. Mặc dù tốc độ giao dịch tăng nhanh, được quảng cáo là khả năng sinh lời hấp dẫn, tuy nhiên, hiện nay loại bất động sản này chưa được quy định trong bất cứ văn bản pháp luật nào. Việc giao dịch, chuyển nhượng condotel đang diễn ra sôi động nhưng thiếu vắng khung pháp lý điều chỉnh, nên tiềm ẩn không ít rủi ro. Thực tế hiện nay cho thấy, đã có hàng chục nghìn căn hộ nghỉ dưỡng condotel được giao dịch, nhưng loại hình căn hộ này đang gặp những vướng mắc sau đây: Thứ nhất, chưa có quy định thống nhất việc xác định condotel là loại hình nhà ở hay kinh doanh. Đi kèm với loại hình này là khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở". Đây là một khái niệm mới, chưa được ghi nhận ở bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào, kể cả Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Luật Đất đai năm 2013 mới chỉ xác định đất sử dụng để phát triển bất động sản thương mại, dịch vụ là loại hình đất phi nông nghiệp4, chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng. Với khái niệm này, có thể hiểu, loại hình này xác định mục đích sử dụng ở đây là đất ở nhưng lại không thể ở được. Và, nếu không ở được là đất sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh. Bản chất đây là những dự án mà nhà đầu tư xin giao đất sản xuất 3 https://arena-camranh.com.vn/phan-tich-mo-hinh-kinh-doanh-condotel/ 4 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013. 5 Điểu 126 Luật Đất đai năm 2013. kinh doanh để kinh doanh khách sạn, khu nghỉ dưỡng - một hoạt động điển hình của kinh doanh du lịch, nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán theo kiểu mua bán đứt đoạn giống hoạt động kinh doanh bất động sản thông thường. Thứ hai, chưa có hướng dẫn quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel, là đất thương mại, dịch vụ hay đất ở. Luật Du lịch năm 2017 sử dụng thuật ngữ căn hộ du lịch nhưng không đề cập đến thuật ngữ condotel. Trong khi condotel thường được xây dựng trên đất kinh doanh dịch vụ mà chế độ sử dụng các loại đất thương mại, dịch vụ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 quy định đất phi nông nghiệp là: đất ở; đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao; khu kinh tế; đất cảng hàng không; đất thương mại, dịch vụ.., nhưng chưa đề cập đến đất sử dụng cho du lịch (sau đây gọi là đất du lịch). Trong thời gian qua, ở một số địa phương, chủ đầu tư công bố người mua căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Việc làm này của chủ đầu tư là trái với quy định hiện hành của Luật Đất đai năm 2013 (Luật quy định thời hạn sử dụng đất không phải là đất ở là 50 năm hoặc 70 năm5). Luật Đất đai năm 2013 không cho phép người mua căn hộ condotel được quyền sử dụng đất du lịch ổn định lâu dài; khác với các dự án nhà ở là chủ đầu tư dự án cũng chỉ được giao đất có thời hạn, nhưng người mua nhà ở trong dự án thì được cấp giấy chứng nhận. THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 49Số 13(365) T6/2018 Theo quy định của pháp luật hiện hành, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ trong trường hợp này. Do đó, việc UBND một số địa phương ghi nhận loại đất “đất ở không hình thành đơn vị ở” và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho loại đất này là chưa phù hợp với quy định hiện hành6. Nếu cấp “sổ hồng” cho căn hộ condotel thì sẽ gây thất thoát ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất, các loại thuế và góp phần phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương. Việc làm này có thể có lợi cho một vài nhà đầu tư nhưng lại gây phương hại đến toàn xã hội. Thứ ba, các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng condotel chưa rõ ràng, với điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài... Phát triển dự án condotel, chủ đầu tư có rất nhiều lợi thế về vốn. Với các dự án này, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư có thể vừa thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, vừa được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho khách hàng. Mặc dù sau đó, chủ đầu tư phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Bên cạnh đó, nếu như đối với một dự án căn hộ chung cư thông thường, chủ đầu tư phải đảm bảo dự án đã xong móng và phải được Sở Xây dựng địa phương đó xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai mới được mở bán ra thị trường thì bất động sản nghỉ dưỡng lại không chịu sự chi phối của điều kiện này, bởi đây không phải một sản phẩm nhà ở. 6 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: "1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; 2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; 3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất". Như vậy, trong điều luật này, chưa có quy định liên quan đến condotel. Chính sự thiếu vắng các quy định của pháp luật đã khiến việc huy động vốn, góp vốn đầu tư, đặt cọc giữ chỗ tại các dự án condotel tiềm ẩn rủi ro rất lớn đối với khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án, người mua căn hộ sẽ phải gánh chịu toàn bộ thiệt hại. Bên cạnh đó, hiện nay tồn tại hai kiểu hợp đồng mua bán condotel: chủ đầu tư làm hợp đồng mua bán nhà với khách hàng, sau đó là hợp đồng thuê lại căn hộ; một hợp đồng gộp chung hai loại nêu trên. Điều này dẫn tới việc không thống nhất và cách vận dụng khác nhau khi có tranh chấp mà thông thường phần thiệt thuộc về khách hàng. Mặt khác, do các căn hộ condotel được sử dụng phục vụ du lịch, vì vậy, về nguyên tắc hoạt động này chịu sự điều chỉnh của Luật Du lịch. Theo quy định của Luật này, để một khu du lịch đi vào hoạt động phải đảm bảo nhiều yếu tố như dự án đã hoàn thiện, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, hoàn công công trình và phải được thẩm định bởi cơ quan quản lý du lịch xác nhận đủ điều kiện đưa vào hoạt động. Như vậy, đối với các dự án condotel, trong trường hợp dự án chưa THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 50 Số 13(365) T6/2018 hoàn thiện như các tiêu chí ở trên nhưng đã giao dịch với khách hàng là chưa phù hợp với pháp luật hiện hành7. Hơn nữa, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân là người nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh8. Điều này hạn chế rất lớn việc huy động vốn của các chủ đầu tư khi thực hiện các dự án xây dựng condotel, bởi một số cá nhân người nước ngoài muốn giao kết hợp đồng mua condotel để đầu tư lại vướng khung pháp lý chưa quy định vấn đề này. Thứ tư, việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ condotel hiện chưa rõ ràng, chưa có các quy định, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia riêng, vì thế gây khó khăn trong công tác quản lý, đầu tư, xây dựng, quản lý vận hành với các loại hình bất động sản này, đặc biệt là việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn để lập quy hoạch, thiết kế đối với các dự án vì không có cơ sở áp dụng theo loại hình công trình nào (nhà ở hay khách sạn) cho phù hợp. Nếu sử dụng lâu dài (hình thành đơn vị ở) thì quy hoạch phải gắn với cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, dịch vụ, thương mại; Nếu sử dụng lưu trú ngắn hạn (không hình thành đơn vị ở) thì quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành như công trình khách sạn. 3. Một số kiến nghị xây dựng khung pháp lý điều chỉnh việc quản lý và phát triển condotel Thứ nhất, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bổ sung thêm loại hình "căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng" là loại bất động sản (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) được đưa vào kinh doanh, để phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển sản phẩm mới là condotel. 7 20180116144304695.htm 8 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 Thứ hai, sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Du lịch năm 2017 để thống nhất quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với loại hình công trình căn hộ condotel theo tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng).... Đối với dự án, công trình condotel mà các căn hộ ngoài sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn còn có thể sử dụng vào mục đích ở ổn định, lâu dài và hình thành đơn vị ở thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, sinh hoạt cộng đồng) như đối với nhà ở chung cư; đối với dự án, công trình condotel mà các căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì có thể áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung cư đối với công trình khách sạn. Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này. Thứ tư, bổ sung quy định cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư, nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững. Ngoài ra, đối với chủ đầu tư, việc khách hàng mua các căn hộ condotel chỉ là việc chi tiền để đặt phòng dài hạn tại dự án trong tương lai. Với căn phòng thuê dài hạn đó, khách hàng có thể để lại cho chủ đầu tư để kinh doanh, cho thuê lại. Vì vậy, cần sửa lại tên gọi của hợp đồng mua bán căn hộ condotel thành hợp đồng thuê phòng khách sạn cho đúng luật. THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 51Số 13(365) T6/2018