Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định

nhà thầu là thông tin khó xác định nhất. Theo như các ý kiến phỏng vấn được của các chuyên viên thì thông tin này do khách hàng cung cấp nhưng rất khó để kiểm chứng lại cũng như khó xác định được nếu không có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng. Đối với phương pháp thu nhập Bảng 3.9: Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp thu nhập Các thông tin về Điểm TB Tổng thu nhập tiềm năng, doanh thu từ việc khai thác tài sản 2.94 Thất thu do không có khách thuê hoặc do thanh toán dây dưa 3.32 Chi phí về thuế BĐS 2.52 Chi phí bảo hiểm nhà cửa 2.63 Chi phí quản lý 2.58 Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh… 2.50 Chi phí duy tu, bảo dưỡng tài sản 2.72 Giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ 3.68 Tỷ suất vốn hóa / tỷ lệ chiết khấu 4.17 Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả Từ kết quả thống kê trên, ta thấy các loại chi phí khá dễ xác định. Theo các đối tượng được khảo sát thì các chi phí này đã có trong quy định của cơ quan Nhà nước, chi phí quản lý ở mức 3% và chi phí duy tu bảo dưỡng khoảng 2%. Tổng thu nhập tiềm năng, doanh thu của BĐS cũng khá dễ xác định do khách hàng cung cấp sẵn. Thất thu do không có khách thuê hoặc do thanh toán dây dưa cũng như giá trị thu hồi tài sản cuối kỳ hơi khó xác định do biến động của thị trường, đặc điểm riêng của từng loại tài sản cũng như thông tin so sánh với các BĐS tương tự khác. Tỷ suất 46 vốn hóa/tỷ suất chiết khấu là khó xác định nhất và thực tế các đối tượng đều lấy số liệu dựa trên ý kiến chủ quan vào khoảng 15-16%. Đối với phương pháp thặng dư Bước đầu tiên của phương pháp thặng dư là xác định được cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS. Muốn xác định được điều này người thẩm định phải có kỹ năng phân tích, tổng hợp được các thông tin không chỉ về đặc điểm riêng của BĐS mà còn dựa trên các yếu tố cung-cầu, các chính sách Nhà nước có liên quan. BĐS chỉ mang lại lợi ích cao nhất dựa trên sự tổng hòa giữa đặc điểm riêng có với nhu cầu thực tế cũng như đối thủ cạnh tranh trên thị trường và phải phù hợp, nắm bắt được các chính sách Nhà nước. Khi được yêu cầu cho điểm từ 1-5 tương ứng với mức độ cần thiết giảm dần của các thông tin được nêu trên, đa số các đối tượng được khảo sát đều nhận diện được vai trò quan trọng và cần thiết của các thông tin về nguồn cung-cầu BĐS và các chính sách nhà nước. Tuy nhiên, mức độ tiếp cận được đối với nguồn cầu BĐS và thông tin quy hoạch vẫn còn khó. Bảng 3.10: Mô tả mức độ cần thiết và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin Các thông tin về Mức độ cần thiết (điểm TB) Mức độ tiếp cận được (điểm TB) Nguồn CUNG BĐS 2.45 2.59 Nguồn CẦU BĐS 2.48 3.25 Thông tin quy hoạch 2.39 3.34 Chính sách thuế 2.90 2.74 Chính sách tín dụng 2.87 2.94 Chính sách đầu tư 2.87 3.06 Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả Mức độ xác định được các thông tin về chi phí của phương pháp thặng dư khá dễ do có tham khảo theo Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình. Riêng chi phí về bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư và Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư vẫn còn khá khó xác định. Bảng 3.11: Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp thặng dư của đối tượng được khảo sát Các thông tin về Điểm TB Tổng doanh thu phát triển của dự án 2.80 Chi phí khảo sát, lập dự án đầu tư 2.53 Chi phí thiết kế xây dựng 2.44 47 Chi phí lập hồ sơ mời thầu 2.48 Chi phí giám sát thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị 2.56 Chi phí quản lý dự án 2.91 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư 3.13 Chi phí bảo hiểm công trình 3.00 Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư 3.19 Chi phí thiết bị (mua sắm, đào tạo chuyển giao công nghệ, bảo hiểm, thuế, phí) 2.94 Chi phí kinh doanh( tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư, thuế…) 2.80 Chi phí dự phòng 2.90 Tỷ suất chiết khấu 3.55 Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả Mô tả về các nhận định của đối tượng được khảo sát về tính minh bạch của các thông tin Yêu cầu cơ bản của sự minh bạch thông tin là tính đầy đủ, chính xác và kịp thời. Dựa trên yêu cầu này, tác giả đã đưa vào phiếu khảo sát câu hỏi yêu cầu các đối tượng đánh giá mức độ đáp ứng yêu cầu của sự minh bạch đối với những thông tin cơ bản nhất về quy luật thị trường là cung-cầu và các chính sách Nhà nước. Đa số các ý kiến đều cho rằng mức độ đáp ứng yêu cầu minh bạch của thông tin ở Việt Nam ở mức trung bình thấp. Thang điểm đánh giá là từ 1-5 theo mức độ đáp ứng giảm dần. Bảng 3.12: Mô tả nhận định của đối tượng được khảo sát về mức độ đáp ứng các yêu cầu của thông tin minh bạch Đơn vị tính: Điểm trung bình/5 Yêu cầu Thông tin về nguồn cung BĐS Thông tin về nguồn cầu BĐS Các chính sách/quy định Nhà nước trong lĩnh vực BĐS Đầy đủ 3.30 3.26 3.00 Chính xác 3.19 3.40 3.09 Kịp thời 2.91 3.20 3.00 Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả Tác giả cũng yêu cầu các đối tượng cho biết mức độ đồng ý theo thang điểm giảm dần từ 1 đến 5 đối với các chính sách cơ bản nhất trong lĩnh vực BĐS và các văn bản hướng dẫn thẩm định giá BĐS. Kết quả cho thấy sự minh bạch thể hiện qua mức độ dễ hiểu, dễ vận dụng, sự công bằng, hiệu quả của chính sách thuế phần lớn chưa được đáp ứng. Chính sách quy hoạch sử dụng đất chưa đầy đủ, chính xác, kịp thời và không ổn định. Các văn bản hướng dẫn thẩm định giá tuy đã dễ hiểu nhưng vẫn gặp khó khăn khi áp dụng vào thực tế và chưa cụ thể, đầy đủ. 48 Bảng 3.13: Mô tả mức độ đồng ý của đối tượng được khảo sát về chính sách thuế, chính sách quy hoạch sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thẩm định giá BĐS Đơn vị tính: Điểm trung bình/5 Chính sách thuế Chính sách quy hoạch sử dụng đất Các văn bản hướng dẫn thẩm định giá BĐS Yêu cầu Điểm TB Yêu cầu Điểm TB Yêu cầu Điểm TB Dễ hiểu 3.47 Đầy đủ 3.37 Dễ hiểu 2.91 Dễ vận dụng vào thực tế 3.55 Chính xác 3.39 Dễ vận dụng vào thực tế 3.26 Công bằng, hiệu quả 3.57 Kịp thời 3.57 Hướng dẫn cụ thể, đầy đủ 3.23 Ổn định 3.73 Nguồn: Xử lý số liệu của tác giả Ngoài các thống kê mô tả trên, tác giả cũng tìm hiểu thêm về phần trăm thời gian trung bình cho việc khảo sát thông tin thị trường trong khoảng thời gian từ khi nhận hồ sơ tài sản đến khi cho ra báo cáo kết quả thẩm định giá BĐS của các đối tượng được khảo sát và kết quả cho thấy thời gian khảo sát thông tin chiếm khoảng 47%. Theo phỏng vấn ý kiến của ông Timothy Horton (công ty CBRE) thì thời gian cho việc thu thập tất cả các thông tin ở các nước có mức độ minh bạch thông tin cao chỉ khoảng 20-25%. Mức độ kiểm tra lại thông tin thị trường đã khảo sát về BĐS cần thẩm định có số điểm đánh giá ở mức thường xuyên (điểm trung bình 4.0) bằng hình thức liên hệ trực tiếp người rao thông tin về tài sản. Kết quả trên thể hiện phần nào mức độ tin cậy thấp của thông tin công bố trên thị trường. Kết luận chương 3: Qua việc phân tích tác động của sự minh bạch thông tin tới mức giá BĐS trên thị trường ta thấy rằng bản thân giá BĐS trên thị trường ít nhiều đã bị tác động làm sai lệch so với giá trị thực của BĐS. Tiếp đến, chính sự kém minh bạch thông tin đó cũng làm cho công tác thẩm định giá BĐS gặp nhiều khó khăn. Kết quả khảo sát thông tin thực tế cả về phỏng vấn ý kiến chuyên gia và thống kê mô tả đã giúp chúng ta hình dung được phần nào thực trạng của sự minh bạch thông tin trên TTBĐS TP. HCM nói riêng và Việt Nam nói chung. Đa phần các ý kiến chuyên gia và kết quả thống kê mô tả nói lên rằng sự minh bạch thông tin BĐS ở TTBĐS Việt Nam rất thấp và thực sự có ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS. 49 Chương 4: CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH CHO TTBĐS VIỆT NAM 4.1 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS - Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới Căn cứ các dữ liệu khảo sát tại 10 nước được lựa chọn bao gồm 5 nước phát triển (Mỹ, Anh, Đức, Pháp, Nhật) và 5 nước đang phát triển tại châu Á (Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan), mỗi nước đều xây dựng hệ thống thông tin BĐS ở mức độ chi tiết khác nhau, nhưng nhìn chung có thể xếp các dữ liệu vào 4 nhóm chính như sau: 1. Thông tin liên quan đến CUNG: số lượng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng công trình hoàn thành đưa vào sử dụng. Các số liệu từ nguồn cung của các nước chủ yếu chỉ dựa trên các dự án được cấp phép và khởi công chứ không dựa vào số liệu đăng ký đầu tư. Tại Việt Nam, các số liệu này có thể được cập nhật một phần từ chính các cơ quan cấp phép xây dựng tại địa phương. Việc hệ thống hóa các dữ liệu đòi hỏi việc kiểm tra theo dõi tiến độ xây dựng của các dự án có phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp hay không, vì nếu các dự án bị đình hoãn kéo dài thì thông tin nguồn cung sẽ bị sai lệch. Hệ thống thông tin có thể được công bố chi tiết đến mức tính được số lượng dự án bị đình hoãn. 2. Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lượng nhà mới đã bán, số lượng bán nhà đã có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết. Tại Việt Nam, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều không muốn công bố số liệu thật. Từ tháng 01-2009 khi các giao dịch kinh doanh nhà ở đều phải qua sàn thì việc từng bước áp dụng quy định này sẽ trở nên khả thi hơn. 3. Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Tại Việt Nam, các chỉ số này hiện vẫn đang được lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh BĐS tự xây dựng. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đưa vào áp dụng chỉ số REMI (chỉ số BĐS Việt Nam). Tuy nhiên, tại phần lớn các nước được nghiên cứu thì chỉ số này cần đi kèm với chỉ số giá xây dựng, vật liệu xây dựng và chỉ số giá đất để có thể kiểm soát việc xác định giá trị BĐS một cách hợp lý. Các chỉ số về giá các loại cổ phiếu/chứng khoán BĐS cũng là thông tin có liên quan chặt chẽ đến TTBĐS, nhưng các chỉ số này được theo dõi riêng biệt theo hệ thống của thị trường chứng khoán, không thuộc nhóm thông tin này. 4. Thông tin liên quan đến CẦU: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân để cho vay mua nhà, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới. Tại Việt Nam, số liệu trên có thể thu thập được từ ngân hàng Nhà nước và các địa phương. Tuy nhiên, cách cập nhật kịp thời và chính xác các số liệu này là điều khó khăn vì phải có giải pháp để loại trừ nhu cầu do đầu cơ và số lượng đơn xin 50 mua nhà trong diện được giải chấp sẽ thường xuyên thay đổi phụ thuộc chính sách tín dụng của ngân hàng. Ngoài ra, các dữ liệu kinh tế vĩ mô như mức tăng trưởng GDP, thu nhập bình quân đầu người... cũng được các nước xem là đầu vào quan trọng để tính toán nhu cầu. Ngoài các loại thông tin trên thì tại các nước phát triển còn có các thống kê theo dõi đặc điểm và chất lượng của từng loại BĐS (nhằm mục đích nâng cao chất lượng BĐS, nâng cao điều kiện sống của cộng đồng), nhưng phần lớn các dữ liệu này không được thống kê tại các nước đang phát triển. 4.2 Kiến nghị giải pháp nhằm cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc Singapore – khu vực có độ minh bạch cao Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Sở giao dịch chứng khoán Singapore thiết lập rất tốt chỉ số ghi lại hiệu quả hoạt động của chứng khoán BĐS. Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường: Được Cơ quan Tái phát triển Đô thị của Singapore (URA) cập nhật thông tin hàng quý về cung, cầu, vốn và giá trị thuê của tất cả các loại BĐS bao gồm khách sạn, công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và nhà ở. Các công cụ niêm yết: Sở giao dịch chứng khóan Singapore (SGX) ứng dụng phương thức quản trị doanh nghiệp và công khai tài chính hiệu quả và đã được chuẩn hóa theo các tiêu chuẩn quốc tế Hệ thống quản lý – pháp lý: Hệ thống quản lý – pháp lý của Singapore rất công bằng và hiệu quả do đó đạt được điểm tối ưu ở chỉ số phụ này Quá trình giao dịch: Luôn có sẵn thông tin cho công chúng về BĐS cho thuê hoặc bán; Thường xuyên kiểm tra tính chuyên nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ; Phí dịch vụ, phí quản lý và chi phí nợ rõ ràng. Trung Quốc – chỉ số minh bạch tương đối tốt Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Sở giao dịch chứng khoán TQ có các chỉ số ghi lại hiệu quả hoạt động của chứng khoán BĐS. Những chỉ số này được thiết lập rất tốt Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường: Có những cải thiện khiêm tốn nhờ cơ sở dữ liệu thị trường đáng tin cậy và đã công khai hơn Các công cụ niêm yết: Công khai tài chính và quản trị doanh nghiệp theo các tiêu chuẩn quốc tế Hệ thống quản lý – pháp lý: Hợp đồng bắt buộc phải thi hành; Đảm bảo quyền sở hữu; Chuyển nhượng quyền sở hữu; Quản lý thuế và các loại phí công bằng và hiệu quả; Tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được giám sát hiệu quả và hợp pháp. 51 Quá trình giao dịch: Luôn có sẵn thông tin cho công chúng về quá trình giao dịch BĐS; Có cải thiện khá khiêm tốn về tiêu chuẩn nghề nghiệp của các nhà môi giới BĐS 4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam Về phía các cơ quan quản lý  Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thông tin BĐS. Cùng với việc phát triển của hệ thống tin học Chính phủ và việc phát triển của mạng Internet, hệ thống intersat Việt Nam, việc tin học hóa toàn bộ hệ thống thông tin BĐS là cần thiết và có khả năng hiện thực.  Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin BĐS. Điều này nhằm để xây dựng các chỉ số TTBĐS. Trước mắt là 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (Housing Price Index – HPI); Chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index – RPI); Chỉ số TTBĐS (Real Estate Market Index – REMI).  Nhanh chóng xác lập được hệ thống đăng ký thống nhất, đầy đủ, công khai và minh bạch các hoạt động về tình hình sử dụng đất, tình hình đầu tư phát triển trong TTBĐS.  Nâng cấp được về chất lượng quy hoạch sử dụng đất, công khai hoá được quy hoạch sử dụng đất nhằm hướng tới việc chuyển đổi quỹ đất trong quá trình phát triển TTBĐS. Ðặc biệt phải công khai những tác động của Nhà nước vào TTBĐS mà vấn đề lớn nhất là công khai quy hoạch sử dụng đất.  Tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ TTBĐS, bao gồm: Mở sàn giao dịch BĐS, các dịch vụ về tài chính, ngân hàng... đối với TTBĐS, đặc biệt cần quan tâm tới việc chính quy hoá thị trường thế chấp bằng BĐS để vay vốn phục vụ cho đầu tư thuận lợi".  Tiếp tục rà soát lại hệ thống pháp luật nhằm làm sao luật pháp không còn chỗ đứng cho TTBĐS “ngầm”, kiện toàn bộ máy quản lý nhằm xoá bỏ triệt để các “kẽ hở” cũng như các vấn đề “chồng chéo”, khuyến khích thực hiện nhanh việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và BĐS. Đối với các tổ chức tín dụng, trung tâm thông tin tín dụng Cần có thông tin về tình hình cho vay BĐS toàn hệ thống để phục vụ cho quá trình quản lý của ngành ngân hàng, thiết lập hệ thống cảnh báo sớm cho các tổ chức tín dụng cho vay BĐS nhằm góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng cho toàn ngành trong hoạt động cho vay đầu tư kinh doanh BĐS. Đối với các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá 52 Nâng cao năng lực, kiến thức chuyên môn cũng như sự nhạy bén trong việc thu thập thông tin thị trường và phân tích thông tin nhằm hạn chế tối thiểu tác động của thông tin kém minh bạch đến mức giá ước tính của BĐS cần thẩm định. Tăng cường công tác khảo sát, nghiên cứu thị trường thường xuyên hơn nhằm cập nhật thông tin thị trường một cách đầy đủ và kịp thời phục vụ cho công tác thẩm định giá. Đối với các công ty thẩm định giá nên thành lập một bộ phận chuyên biệt về thu thập và sàng lọc thông tin để từ đó thiết lập hệ thống thông tin riêng cho cơ quan mình cũng như cung cấp cho các cơ quan quản lý nếu có thể. Về phía các sàn giao dịch BĐS Nên tổ chức lại hoạt động sao cho thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ ban đầu là góp phần làm minh bạch TTBĐS. Tăng cường hoạt động cung cấp thông tin BĐS phục vụ cho hoạt động kinh doanh của sàn cũng như cung cấp dữ liệu cho các bộ ngành, cơ quan quản lý Nhà nước để xây dựng các báo cáo thường niên công khai đến toàn bộ dân chúng về lĩnh vực BĐS. 4.2.3 Kiến nghị của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế 4.2.3.1 Mô hình CÔNG TY THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN Thực trạng: Xuất phát từ thực tế những tình huống phát sinh đối với BĐS do thông tin BĐS trên thị trường không minh bạch như:  Tôi muốn mua căn nhà đó, nhưng tôi không biết thông tin bên bán/người môi giới cung cấp có chính xác không, và tôi không muốn mạo hiểm một số tiền dành dụm cả đời cho một thương vụ không chắc chắn, ai sẽ đền bù cho tôi trong trường hợp có những tổn thất về sau?  Tôi là nhà đầu tư, tôi không biết phải thực hiện những bước nào để có thể xây dựng một chung cư từ A đến Z, hoặc tôi đã quá chán nản khi phải thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp, tôi có thể nhờ tư vấn nhưng làm sao tôi có thể tin tưởng hoàn toàn vào họ nếu như hai bên không có một ràng buộc nào đó. Hơn nữa việc nghiên cứu thị trường BĐS để tìm ra nguồn cung- cầu cũng cần nhiều công sức, tôi cần một tổ chức đứng ra làm việc đó và phải chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp.  Tôi là nhân viên thẩm định giá, hồ sơ hiện đang rất nhiều nhưng với thời gian hạn chế, việc khảo sát thông tin tài sản không thể tiến hành đúng mức yêu cầu và tôi cũng không có đủ thời gian để sàng lọc hết lại những thông tin thu thập được, tôi cần một tổ chức cung cấp những thông tin chất lượng và đúng yêu cầu.  Tôi biết được căn nhà đang rao bán bên cạnh có hạn chế về quyền sở hữu nhưng chủ nhà không nói điều này. Tôi cũng có thể cung cấp thông tin nhưng tôi chẳng có động lực để làm việc đó, việc đó có mang lại lợi ích gì cho tôi đâu. 53  Có quá nhiều những chính sách mới, quy định mới của Nhà nước ban hành, bản thân tôi không thể cập nhật hết cũng như không hiểu hết tác động của chúng đến những thương vụ mua bán của tôi sắp tới, tôi cần một tổ chức tư vấn và cung cấp cho tôi những phân tích kịp thời cho việc ra quyết định đầu tư của tôi. … Giải pháp: Để đáp ứng tất cả những nhu cầu trên, mô hình công ty THÔNG TIN BĐS cung cấp những dịch vụ sau:  Cung cấp thông tin BĐS và thị trường BĐS theo mọi yêu cầu của khách hàng. Kiểm chứng, sàng lọc thông tin cho các công ty thẩm định giá  Cung cấp dịch vụ bảo hiểm thông tin BĐS. Khách hàng mua bảo hiểm này sẽ được đền bù tổn thất phát sinh về sau mà nguyên nhân là do thông tin công ty cung cấp ban đầu.  Mua thông tin BĐS. Những đối tượng có những thông tin quan trọng về BĐS công ty đã đăng quảng cáo mà thông tin đó chưa được công bố sẽ được công ty xem xét mua lại thông tin. Nếu chủ tài sản cần bán đồng ý cung cấp tất cả các thông tin bên công ty yêu cầu sẽ được giảm hoặc miễn tiền đăng tin, quảng cáo BĐS  Tổ chức thi sát hạch, kiểm tra và cấp chứng chỉ năng lực cho các cá nhân môi giới, những tổ chức, cá nhân có thành tích tốt sẽ được giới thiệu thường xuyên cho khách hàng và giao cho phân phối nhiều sản phẩm BĐS  Văn phòng tư vấn luật, tư vấn thủ tục đầu tư, làm giấy tờ… 54 4.2.3.2 Thiết lập HỆ THỐNG THÔNG TIN THỰC TẾ PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC NGHIÊN CỨU-HỌC TẬP CỦA 2 NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KINH TẾ BĐS Thực trạng:  Sinh viên khi làm các bài tập thực hành thường không có đủ dữ liệu hoặc các dữ liệu tuy có nhưng đã được làm đơn giản hóa rất nhiều không phù hợp với tình hình thực tế. Do đó mục đích của việc làm bài tập thực hành không mang lại hiệu quả có tính thực tiễn cao. Sinh viên sau khi tốt nghiệp vẫn phải được đào tạo lại.  Sinh viên không có mạng lưới các mối quan hệ với các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực BĐS và thẩm định giá BĐS để liên lạc khi cần thiết cũng như tiết kiệm được chi phí cho công tác tìm đơn vị thực tập khi làm chuyên đề tốt nghiệp.  Trong quá trình học tập, sinh viên có đi khảo sát thực tế thông tin thị trường để làm các đồ án môn học. Các thông tin này không được tổng hợp, phân loại lại và chia sẻ giữa các nhóm Tổ chức/cá nhân khác có nhu cầu Xử lý / sàng lọc/ ký hợp đồng cam kết trách nhiệm Người môi giới Các công ty/đại lý phân phối BĐS NGÂN HÀNG DỮ LIỆU (lưu trữ, cập nhật, bảo mật…) Nhà đầu tư Các công ty TĐG Các tổ chức/cá nhân khác có nhu cầu Tự thu thập / mua CẤP ĐỘ 1 – KHÔNG BẢO HIỂM Thống kê Nhập dữ liệu Bán Bán + Thu phí bảo hiểm Nhà đầu tư Các công ty TĐG Các tổ chức/cá nhân khác có nhu cầu CẤP ĐỘ 2 – CÓ BẢO HIỂM Sơ đồ 4.1 : Mô hình hoạt động của công ty Thông tin BĐS 55 gây sự lãng phí về thông tin và thời gian cho các nhóm khác khi phải tìm một thông tin mà nhóm khác đã tìm được rồi.  Các sinh viên ít cập nhật hết được các văn bản pháp luật mới cũng các nội dung cơ bản của chúng Giải pháp: thiết lập hệ thống thông tin thực tế từ ngân sách là quỹ lớp hoặc vận động đóng góp từ các thành viên. Mỗi thành viên tham dự sẽ được phát thẻ truy cập có mật khẩu và phải cam kết thực hiện đúng nội quy của ban điều hành. Kết luận chương 4: Trong chương 4 tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin cho TTBĐS qua việc học hỏi kinh nghiệm của các nước trong việc xây dựng hệ thống thông tin. Nội dung chương này cũng đã nêu lên các kiến nghị giải pháp của các tác giả khác đối với các cơ quan quản lý, các tổ chức tín dụng cũng như các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và sàn giao dịch BĐS nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin. Ở phần cuối chương tác giả đưa ra giải pháp của riêng mình, đó là mô hình công ty Thông tin BĐS và Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu, học tập của các sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá và Kinh tế BĐS. Các công ty BĐS, TĐG (liên kết cựu sinh viên) Các nhóm tự nghiên cứu trong quá trình làm bài tập Các bộ phận chuyên trách Tham dự hội thảo, phỏng vấn Internet, sách báo, tạp chí Bộ phận sàng lọc thông tin từ các nguồn trên Ngân hàng dữ liệu Bài tập/tình huống nghiên cứu với dữ liệu thực tế/bài giảng Thư viện luật được cập nhật thường xuyên Thư viện các đề tài đã nghiên cứu: tác giả, năm, đề tài, tóm tắt, điểm đã tốt và chưa tốt Các thông tin kinh tế- xã hội liên quan ngành Danh sách cựu sinh viên, các thầy cô và các cá nhân/tổ chức có thể liên hệ Thẻ truy cập có password Sơ đồ 4.2: Mô hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu-học tập của hai ngành Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản 56 KẾT LUẬN CHUNG Sau khi tìm hiểu cơ sở lý luận về TTBĐS, thông tin BĐS và vai trò của thông tin, sự minh bạch thông tin cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, ta nhận diện được sự tồn tại của thông tin không hoàn hảo trong TTBĐS cũng như vai trò quan trọng của thông tin đối với giá BĐS trên thị trường. Thông tin được cho là minh bạch khi đáp ứng yêu cầu đầy đủ-chính xác-kịp thời. Có nhiều tiêu chí để đánh giá sự minh bạch thông tin. Đối với sự minh bạch thông tin BĐS thì chỉ số RETI của JLL được công nhận ở nhiều quốc gia trên thế giới. Theo tiêu chí này thì Việt Nam có mức độ minh bạch thông tin thấp mặc dù đã có cải thiện so với sự không minh bạch thông tin những năm trước. Trong 5 lĩnh vực dùng làm tiêu chí phụ để tổng hợp RETI thì hệ thống quản lý-pháp lý đã có nhiều cải thiện so với 4 lĩnh vực còn lại cần cải thiện gấp. Tác giả cũng đã tiến hành phỏng vấn ý kiến chuyên gia cũng như khảo sát các đối tượng đang làm thẩm định giá BĐS trên thực tế để kiểm chứng lại các lý luận đã phân tích trước. Kết quả khảo sát cung cấp các thông tin phù hợp với các lý luận đã phân tích và giúp tác giả có cái nhìn sâu sát, rõ nét hơn về công tác thẩm định giá BĐS tại Việt Nam dưới áp lực của thông tin kém minh bạch. Các thông tin được xem là khó xác định nhất bao gồm giá giao dịch BĐS, tỷ suất chiết khấu/tỷ suất vốn hóa, thông tin quy hoạch. Đa số các ý kiến chuyên gia đều cho rằng sự minh bạch thông tin có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định giá và dẫn đến mức giá ước tính của tài sản cần thẩm định khó sát thực với giá thị trường. Các đối tượng được khảo sát phần lớn cũng cho rằng thông tin ở TTBĐS Việt Nam chưa đáp ứng được yêu cầu đầy đủ, chính xác và kịp thời. Từ thực trạng trên tác giả đã tổng hợp các giải pháp để cải thiện tính minh bạch thông tin như kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS của các nước phát triển trên thế giới, kiến nghị giải pháp của các tác giả khác và đề xuất riêng của tác giả về mô hình công ty Thông tin BĐS và hệ thống Thông tin thực tế phục vụ công tác nghiên cứu-học tập của sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá và Kinh tế BĐS. Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài này mới chỉ dừng lại ở mặt định tính, chưa lượng hóa được sự tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS như thế nào. Các đề tài nghiên cứu sau có thể đào sâu vấn đề lượng hóa trên hoặc mở rộng phạm vi nghiên cứu và phạm vi lấy mẫu khảo sát ra toàn quốc gia hoặc quốc tế nếu có khả năng để kết quả thu được có tính đại diện cao hơn và mức độ chính xác tốt hơn. 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách và tạp chí 1. Cục Thống kê TP. HCM. Niên giám Thống kê 2008, NXB Thống kê 2. Đàm Văn Huệ (2006). Thuế đất đai – Công cụ quản lý và điều tiết thị trường BĐS, NXB Đại học Kinh Tế Quốc Dân, 2006 3. Đặng Đức Thành (2008). Kinh doanh BĐS và hướng tới sự phát triển bền vững, NXB Trẻ, tháng 10/2008 4. Đặng Đức Thành (2009). Kinh doanh BĐS và mục tiêu trụ hạng, NXB Trẻ, tháng 01/2009 5. Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005). Quản lý đất đai và Bất động sản đô thị, NXB Xây Dựng, 2005 6. Hoàng Văn Cường (2006). Thị trường Bất động sản, NXB Xây Dựng, 2006 7. Hoàng Thị Thu Hà (2007), Minh bạch hóa hoạt động kinh tế: hướng tiếp cận và các tiêu chí đánh giá, Tạp chí Kinh tế và phát triển, số 124-tháng 10/2007, 53-56. 8. Hồ Hữu Hạnh (2009), Thị trường BĐS Việt Nam từ góc độ ngân hàng, Tài liệu hội nghị BĐS Quốc tế 2009 9. Lương Trí Thìn (2009), BĐS và Thuế, những bất cập và những kiến nghị, Tạp chí BĐS số 71 ngày 5/12/2009 10. Nguyễn Ngọc Vinh (2009), Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh – cần định rõ bức tranh hai mảng sáng & tối để phát triển bền vững, Tạp chí BĐS số 74 ngày 5/3/2009 11. Phạm Anh Dũng (2009), Tín dụng ngân hàng đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, Tài liệu hội nghị BĐS Quốc tế 2009 12. Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009). Đầu tư kinh doanh BĐS, NXB Đại học Quốc gia TP. HCM, 2009 13. Trần Kim Chung (2009), Những yếu tố để đảm bảo phát triển bền vững thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020, Tài liệu hội nghị BĐS Quốc tế 2009 14. Trần Thị Ngọc Quyên (2008), Tính minh bạch của môi trường đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 366 15. Trịnh Bắc (2009), Nhà ở thu nhập thấp: không cần giảm thuế, chỉ cần cơ chế, Tạp chí BĐS số 71 ngày 5/12/2009 16. Trọng Hà (2009), BĐS Việt Nam trước thềm năm mới, Tạp chí BĐS số 71 ngày 5/12/2009 58 Các văn bản pháp luật 1. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 2. Thông tư số 13/LB-TT ngày 18-8-1994 Liên Bộ Xây dựng – Tài chính – Vật giá Chính phủ Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê 3. Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá 4 . Quyết định của Bộ Tài chính số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Về việc ban hà nh 06 Tiêu chuẩn Thẩm đ ịnh giá (Đợt 3 ) Trang web 1. Jones Lang LaSalle, Real Estate Transparency Index 2004 2. Jones Lang LaSalle, Real Estate Transparency Index 2006 3. Jones Lang LaSalle, Real Estate Transparency Index 2008 4. Sở giao dịch chứng khoán TP. HCM, Danh sách niêm yết, [] 5. Sở giao dịch chứng khoán TP. HCM, Danh sách công ty niêm yết, [] 6. N.Huân (2008), Chỉ số bất động sản có định hướng được thị trường, [ truong/20089/105437.laodong/ ], ngày truy cập 04/03/2010 7. Phan Dương (2008), Thí điểm áp dụng chỉ số giá bất động sản tại TP.HCM, [ bat-dong-san-tai-tphcm.htm], ngày truy cập 04/03/2010 8. TTXVN, Bất động sản: Thừa tin “rác” thiếu tin thực, [], ngày truy cập 04/03/2010 59 Phụ lục 2: Tên các công ty lấy mẫu khảo sát Tên công ty Địa chỉ Ngày khảo sát 1. CÔNG TY CP TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG NAM 2. CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ EIC VIỆT NAM 3. CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SCB 4. CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ-ĐẤU GIÁ ĐẠI VIỆT 5. CÔNG TY CỔ PHẦN SÀI GÒN NHÀ ĐẤT-SÀN GIAO DỊCH BĐS 6. NGÂN HÀNG SÀI GÒN CÔNG THƯƠNG 7. CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÂY NAM BỘ 8. CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU 9. CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VIỆT 10. CÔNG TY CP GIÁM ĐỊNH THẨM ĐỊNH VIỆT NAM 11. CHI NHÁNH MIỀN NAM CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DV TÀI CHÍNH VIỆT NAM 87 TRẦN THIỆN CHÁNH, P.12, Q.10, TP. HCM PHÒNG 701, LẦU 7, TÒA NHÀ PETROVIETNAM 1-5 LÊ DUẨN, P. BẾN NGHÉ, Q.1, TP. HCM 193-203 TRẦN HƯNG ĐẠO, P. CÔ GIANG, Q.1, TP. HCM 73-75 PHAN ĐĂNG LƯU, P. 7, Q. PHÚ NHUẬN, TP. HCM 631 LÊ HỒNG PHONG, P. 10, Q. 10, TP. HCM 2C PHÓ ĐỨC CHÍNH, Q. 1, TP. HCM 17 TRẦN THIỆN CHÁNH, P. 12, Q. 10, TP. HCM 283/2 CÁCH MẠNG THÁNG 8, P. 12, Q. 10, TP. HCM 168/16 ĐƯỜNG D2, P. 25, Q. BÌNH THẠNH, TP. HCM 66 HOÀNG DIỆU, P. 12, Q. 4, TP. HCM 49 PASTEUR, P. NGUYỄN THÁI BÌNH, Q. 1, TP. HCM 22/04/2010 22/04/2010 26/04/2010 26/04/2010 27/04/2010 26/04/2010 28/04/2010 28/04/2010 28/04/2010 28/04/2010 26/04/2010 60 Phụ lục 3: Danh sách các chuyên gia lấy thông tin Họ và tên Đơn vị công tác Hình thức phỏng vấn Thời gian phỏng vấn 1. Ông Lê Bửu Trợ lý giám đốc-Chuyên viên thẩm định giá và tư vấn đầu tư công ty Jone Langs LaSalle Việt Nam Trực tiếp 9g30 ngày 17/04/2010 2. Ông Timothy Horton Trơ lý giám đốc phòng thẩm định giá và dịch vụ tư vấn công ty CB Richard Ellis Trực tiếp 15g ngày 28/04/2010 3. Ông Trung Quân Chuyên viên thẩm định Công ty TNHH Savills Việt Nam Gián tiếp qua email 23g ngày 28/04/2010 4. Th.s Hồ Đắc Hiếu Giám đốc công ty CP Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam Trực tiếp 8g45 ngày 22/04/2010 5. Bà. Trịnh Hồng Thịnh Phó giám đốc công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam Trực tiếp 12g ngày 22/04/2010 6. Ông Trần Khánh Du Trưởng phòng thẩm định công ty TNHH Thẩm định giá và đấu giá Đại Việt Trực tiếp 8g30 ngày 26/04/2010 7. Ông Hồ Quốc Dũng Trưởng phòng thẩm định giá BĐS công ty TNHH một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu Trực tiếp 11g ngày 26/04/2010 8. Bà Ngô Thị Thư Phó phòng BĐS công ty CP Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ chi nhánh TP. HCM Trực tiếp 9g30 ngày 26/04/2010 9. Bà Phan Thị Khánh Vân Trưởng phòng thẩm định công ty CP Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam Trực tiếp 10g30 ngày 26/04/2010 10. Ông Hoàng Lê Tuấn Giám đốc công ty TNHH Thẩm định giá Đất Việt Trực tiếp 8g45 ngày 28/04/2010 11. Ông Khải Chuyên viên thẩm định giá miền Nam (SIVC) Trực tiếp qua điện thoại 18g50 ngày 27/04/2010 61 Phụ lục 4: Chuẩn mực lập BCTC hiện tại (IAS và IFRS) IAS 1: Trình bày BTCT IAS 2: Hàng tồn kho IAS 7: Báo cáo lưu chuyển tiền tệ IAS 8: Chính sách kế toán, sự thay đổi trong ước tính kế toán và sai sót IAS 10: Các sự kiện phát sinh sau ngày thành lập Bảng cân đối kế toán IAS 11: Hợp đồng Xây dựng IAS 12: Thuế Thu nhập doanh nghiệp IAS 14: Báo cáo thông tin tài chính theo bộ phận IAS 16: Tài sản, nhà cửa và thiết bị IAS 17: Kế toán về thuê tài sản IAS 18: Doanh thu IAS 19: Lợi ích người lao động IAS 20: Kế toán đối với nguồn tài trợ và trình bày sự hỗ trợ của chính phủ IAS 21: Ảnh hưởng của việc thay đổi tỷ giá hối đoái IAS 23: Chi phí đi vay IAS 24: Trình bày các bên liên quan IAS 26: Kế toán và báo cáo lợi ích hưu trí IAS 27: BCTC hợp nhất và riêng biệt IAS 29: Lập BCTC trong nền kinh tế siêu lạm phát IAS 31: Lập BCTC về lợi ích của liên doanh IAS 32: Công cụ tài chính: Trình bày IAS 33: Lãi trên cổ phiếu IAS 34: Lập BCTC tạm thời IAS 36: Giảm giá trị tài sản IAS 37: Dự phòng, công nợ và tài sản ngẫu nhiên IAS 38: Tài sản cố định vô hình IAS 39: Công cụ tài chính: ghi nhận và đo lường IAS 40: Tài sản đầu tư IAS 41: Nông nghiệp IFRS 1: Áp dụng lần đầu IFRS IFRS 2: Thông tin dựa trên cổ phiếu IFRS 3: Hợp nhất kinh doanh IFRS 4: Hợp đồng bảo hiểm IFRS 5: Tài sản dài hạn chờ để bán và hoạt động gián đoạn 62 IFRS 6: Thăm dò và đánh giá tài sản nguyên khoáng sản IFRS 7: Công cụ tài chính: Trình bày IFRS 8: Bộ phận kinh doanh Phụ lục 5: Những điểm khác nhau giữa VAS và IFRS có thể ảnh hưởng lớn đến các quyết định của nhà đầu tư 1. Các vấn đề chung và báo cáo kết quả kinh doanh 1.1. Các báo cáo tài chính giữa niên độ. Trong các chuẩn mực VAS 02, 07, 23 liên quan đến việc lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho, dự phòng giảm giá chứng khoán, hay các điều chỉnh lãi lỗ, phần của nhà đầu tư trong các công ty liên kết, liên doanh và các sự kiện phát sinh sau ngày của bảng cân đối kế toán chỉ điều chỉnh cho báo cáo cuối niên độ. Nghĩa là nếu các sự kiện này phát sinh trong các kỳ giữa niên độ, sẽ không được ghi nhận trong các báo cáo giữa niên độ mà chỉ trình bày ở các báo cáo cuối năm. Trong các tình huống này, IAS yêu cầu phải điều chỉnh vào ngày của bảng cân đối kế toán (giữa và cuối niên độ). 1.2. Báo cáo tài chính hợp nhất. Theo VAS, các báo cáo tài chính hợp nhất chỉ bắt buộc vào cuối năm, các báo cáo giữa niên độ không bắt buộc mà chỉ khuyến khích lập báo cáo tài chính hợp nhất, các tập đoàn chỉ phải công bố báo cáo riêng của công ty mẹ. Thực tế, năm 2008 đã phát sinh trường hợp công ty mẹ VinashinPetro có kết quả kinh doanh rất tốt, nhưng công ty con Đại Nam 100% vốn của VinashinPetro lại bị lỗ rất nặng. Theo VAS, trong năm tập đoàn này chỉ công bố các báo cáo tài chính giữa niên độ của công ty mẹ với kết quả kinh doanh rất tốt. Giá cổ phiếu của VinashinPetro đã tăng rất mạnh. Khi báo cáo tài chính hợp nhất với kết quả rất xấu được công bố, giá cổ phiếu của công ty đã giảm gần như rơi tự do. Theo IAS/IFRS, các doanh nghiệp phải điều chỉnh, lập và công bố các báo cáo tài chính hợp nhất cho các báo cáo tài chính năm cũng như giữa niên độ. 1.3. Đo lường và trình bày lãi trên mỗi cổ phiếu (EPS). EPS là một trong những chỉ tiêu rất quan trọng và phổ biến mà nó ảnh hưởng rất lớn đến giá cổ phiếu của công ty. Theo VAS, lãi được dùng để tính EPS bao gồm cả các khoản lãi không dành cho các cổ đông phổ thông như lãi để trích quỹ khen thưởng, phúc lợi cho nhân viên và các quỹ khen thưởng không phải cho các cổ đông. Quy định này của VAS không phản ánh trung thực và hợp lý kết quả và tình hình tài chính của doanh nghiệp. Theo IAS, những khoản thưởng này sẽ được tính vào chi phí để trừ ra khỏi lãi cho việc tính EPS. Ví dụ, năm 2008, công ty Vinamilk và Than Núi Béo đã trích lập quỹ khen thưởng phúc lợi tương ứng 10% và 30% lợi nhuận thuần sau thuế, do vậy EPS của các công ty này công bố trên các báo cáo tài chính theo VAS là cao hơn so với EPS tính theo IFRS tương ứng là 10% và 30%. 63 1.4. EPS pha loãng (Diluted EPS) là một chỉ tiêu rất quan trọng cho các nhà đầu tư để dự đoán EPS của doanh nghiệp trong những năm tới. Mặc dù trong VAS 30 có yêu cầu chỉ tiêu EPS suy giảm (pha loãng) nhưng trong thông tư hướng dẫn không quy định rõ ràng và trong biểu mẫu thống nhất của báo cáo kết quả kinh doanh không có chỉ tiêu này, nên các doanh nghiệp không trình bày EPS pha loãng. IAS quy định EPS cơ bản và EPS pha loãng phải được trình bày trên bề mặt của Báo cáo kết quả với mức độ nổi bật như nhau. 1.5. Chia cổ tức bằng cổ phiếu, khác với IAS, VAS và thực tế các công ty không điều chỉnh hồi tố EPS cho những năm trước đó. Trong những trường hợp này, việc phân tích xu hướng EPS qua các năm theo số liệu EPS gốc (không điều chỉnh) sẽ bị sai lệnh rất nghiêm trọng ảnh hưởng lớn đến các quyết định của nhà đầu tư. 1.6. Nhận cổ tức bằng cổ phiếu. VAS ghi là một khoản thu nhập theo mệnh giá khoản cổ tức được nhận. Tuy nhiên, theo IAS, kế toán không ghi tăng thu nhập vì bản chất của nó không hề tăng thu nhập (giá tham chiếu giảm tương ứng), IAS chỉ ghi một bút toán ghi nhớ để ghi tăng số lượng cổ phiếu đầu tư tăng lên và ghi giảm giá vốn của mỗi cổ phiếu đầu tư xuống tương ứng, nhưng tổng giá vốn cổ phiếu không đổi. 1.7. Khái niệm lãi hoạt động kinh doanh (Operating income). Để việc so sánh và quản trị được tốt hơn, IAS định nghĩa lãi hoạt động kinh doanh là các khoản lãi lỗ từ các hoạt động kinh doanh thông thường của doanh nghiệp, nó không bao gồm các khoản thu nhập và chi phí tài chính như của VAS. 2. So sánh giữa VAS và IAS trong các khoản mục của bảng cân đối kế toán 2.1. Thành phẩm, theo IAS và VAS được tính theo phương pháp giá thành thông thường (Normal costing) nghĩa là chi phí sản xuất chung phân bổ theo mức độ hoạt động bình thường của doanh nghiệp nhưng trên thực tế đa phần công ty Việt Nam vẫn tính giá thành theo phương pháp thực tế, phân bổ chi phí chung theo thực tế hàng tháng. Điều này làm cho giá thành sản phẩm có thể biến động rất lớn giữa các tháng, nên tác dụng của giá thành trong việc tham chiếu cho việc định giá bán bị hạn chế. 2.2. Tài sản sinh vật và các sản phẩm nông nghiệp thu hoạch từ các tài sản sinh vật của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông (lâm, ngư) nghiệp, theo VAS chỉ được tính theo giá phí, nhưng IAS 41 quy định tính theo giá trị hợp lý (giá thị trường) trừ đi chi phí điểm bán. 2.3.Tài sản cố định hữu hình: IAS cho phép sử dụng mô hình giá trị hợp lý của tài sản cố định nếu nó có thể đo lường một cách đáng tin cậy hoặc sử dụng mô hình giá vốn như VAS. Nếu sử dụng mô hình giá trị hợp lý, giá trị thay đổi của tài sản cố định được ghi tăng, giảm vốn chủ sở hữu, không ghi vào lãi lỗ. Tuy nhiên, nếu dùng mô hình giá trị hợp lý, doanh nghiệp vẫn phải báo cáo cả giá vốn để nhà đầu tư có thêm thông tin tham chiếu. 64 2.4. BĐS đầu tư, IAS quy định doanh nghiệp có thể dùng mô hình giá trị hợp lý để đo lường giá trị BĐS đầu tư trừ khi nó không thể đo lường một cách đáng tin cậy, do vậy phải dùng mô hình giá phí như VAS. Theo mô hình giá trị hợp lý, sự thay đổi của giá trị hợp lý của BĐS đầu tư được ghi vào lãi lỗ trong báo cáo kết quả. Tuy nhiên, khi dùng mô hình giá trị hợp lý, trong phần thuyết minh, doanh nghiệp phải thuyết minh giá gốc của nó để nhà đầu tư có thể tự đánh giá và so sánh. 2.5. Các khoản lỗ giảm giá trị tài sản (Impairment loss): IAS quy định đối với tài sản cố định hữu hình, vô hình hay tài sản tài chính khi có khoản giảm giá trị tài sản phát sinh (do tài sản bị hư hỏng, do tiến bộ của kỹ thuật…), nó phải được ghi nhận ngay vào báo cáo tài chính kỳ đó. VAS không yêu cầu ghi nhận các sự kiện này. Điều này làm báo cáo tài chính theo VAS giảm đi tính đáng tin cậy, do nó không phản ánh đúng giá trị của doanh nghiệp. 2.6. Các quỹ không thuộc vốn chủ sở hữu: Khác với VAS, IAS yêu cầu vốn chủ sở hữu không bao gồm các quỹ không thuộc các cổ đông như quỹ khen thưởng phúc lợi. Các khoản khen thưởng phúc lợi, kể cả các chương trình thưởng cổ phiếu cho nhân viên cũng được ghi nhận và báo cáo là chi phí nhân viên và ghi nợ phải trả cho nhân viên chứ không ghi tăng vốn chủ sở hữu. Vì các quỹ khen thưởng, phúc lợi nhân viên thường khá lớn chiếm từ 5 -15% tổng số lãi thuần sau thuế nên việc báo cáo các quỹ này trong vốn chủ sở hữu làm cho các báo cáo tài chính theo VAS bị méo mó rất nhiều, ảnh hưởng lớn đến các chỉ số tài chính quan trọng như ROE và do vậy có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyết định của nhà đầu tư. 65 Phụ lục 6: Một số văn bản Nhà nước về tiêu chuẩn xây dựng  Thông tư số 5-BXD/ĐT ngày 9-2-1993 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở;  Thông tư số 33/2009/TT-BXD ngày 30/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị, mã số QCVN 03:2009/BXD.  Chỉ thị 01/CT-BXD ngày 12/02/2010 của Bộ Xây dựng về tăng cường thực hiện các nội dung của Quyết định số 09/2008/QĐ-BXD ngày 06/6/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt nam “ Nhà ở và công trình công cộng - an toàn sinh mạng và sức khoẻ”;  Thông tư số 40/2009/TT-BXD ngày 09/12/2009 của Bộ Xây dựng quy định việc áp dụng tiêu chuẩn xây dựng nước ngoài trong hoạt động xây dựng ở Việt Nam; Thông tư số 25/2009/TT- BTNMT ngày 16/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Ban hành 08 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về môi trường;  Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ Xây dựng Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng nông thôn, mã số QCVN 14:2009/BXD;  Thông tư số 31/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ Xây dựng Ban hành Tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng nông thôn;  Thông tư 28/2009/TT-BXD về việc Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về công trình ngầm đô thị mang mã số QCVN 08:2009/BXD;  Thông tư 29/2009/TT-BXD Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong xây dựng, mã số QCVN 02:2009/BXD, thay thế cho các phụ lục: 2.1; 2.2; 2.3; 2.5; 2.6; 2.8; 2.12 thuộc Tập III, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam được ban hành kèm theo Quyết định số 439/BXD-CSXD ngày 25/9/1997 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. 66 Phụ lục 7: Phân loại TTBĐS Có nhiều cách phân loại TTBĐS; nhìn chung chúng chỉ mang tính tương đối. Có thể phân chia loại TTBĐS như sau: Phân loại theo tính chất kinh doanh  Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS  Thị trường đấu giá BĐS (đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và đấu giá quyền sử dụng đất cùng với tài sản trên đất).  Thị trường cho thuê BĐS  Thị trường dịch vụ BĐS Phân loại theo cấp độ tham gia thị trường  Thị trường sơ cấp: là thị trường giao dịch BĐS giữa cơ quan quản lý, người đầu tư xây dựng BĐS và các tổ chức dịch vụ hoặc người sử dụng BĐS để bán, cho thuê hoặc sử dụng…  Thị trường thứ cấp: là thị trường giao dịch BĐS giữa người được giao, người đã mua, thuê BĐS từ thị trường sơ cấp với các tổ chức dịch vụ hoặc người sử dụng BĐS để bán, cho thuê hoặc sử dụng… Phân loại theo công dụng của BĐS  Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).  Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hóa…)  Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất…)  Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)  Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch,…) như di sản văn hóa, di tích lịch sử… Phân loại theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi  TTBĐS tư liệu sản xuất gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp…), TTBĐS mặt bằng và nhà xưởng công nghiệp…  TTBĐS tư liệu tiêu dùng: gồm TTBĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ…  Vừa là TTBĐS tư liệu sản xuất vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường xá cầu cống… Phân loại theo khu vực có BĐS  Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, TTBĐS nhà ở công nghiệp, TTBĐS thương mại, TTBĐS công cộng… 67  Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh…), TTBĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, TTBĐS công cộng…  Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, TTBĐS công cộng…  Tuy nhiên, sự phân loại TTBĐS nêu trên chỉ mang tính chất tương đối, vì cùng một BĐS có thể dùng vào nhiều mục đích khác nhau. Phụ lục 8: Tiêu chí đánh giá sự minh bạch của nền kinh tế  Chỉ số nhận thức về tham nhũng (Corruption Perceptions Index - CPI) Chỉ số này lần đầu tiên được đưa ra vào năm 1995 và được coi là công cụ hữu hiệu của Tổ chức Minh bạch quốc tế để đánh giá mức độ minh bạch của một quốc gia. Hàng năm, Tổ chức này công bố thứ tự các quốc gia trên thế giới theo “mức độ tham nhũng mà được nhận thức tồn tại trong các giới công chức và chính trị gia”. Chỉ số này dựa trên cơ sở kết quả của 16 phiếu điều tra và đánh giá của các chuyên gia được lựa chọn từ 10 viện, tổ chức nghiên cứu độc lập, có uy tín trên thế giới như Colombia University, Economist Intelligence Unit (EIU), Freedom House, International Institute for Management Development, Information International, World Economic Forum, World Markets Research Center… Chỉ số này có giá trị dao động từ 0 đến 10, trong đó mức điểm tối đa là 10. Nước nào đạt điểm số cao tức là nền kinh tế đạt tính minh bạch và ít tham nhũng hơn. Nói cách khác, CPI càng cao thì phản ánh mức độ minh bạch của nền kinh tế ở các quốc gia đó càng cao.  Mức độ tiếp cận với nguồn thông tin của các đối tượng có liên quan trong nền kinh tế Các nước trên thế giới ngày càng nhận thức được tầm quan trọng trong việc minh bạch hóa và chính công khai thông tin là một yếu tố nhằm tăng tính minh bạch hóa, đặc biệt trong hoạt động kinh tế. Bởi vì bưng bít thông tin sẽ làm nảy sinh và gia tăng hiện tượng tham nhũng. Tiêu chí này thể hiện ở: Thông tin kinh tế (hệ thống luật pháp, các chính sách, quy định…) luôn sẵn có hay không, ví dụ trên hệ thống thông tin đại chúng, tại các cơ quan công quyền… Các thông tin này có được trình bày một cách dễ hiểu cho mọi đối tượng nhận tin hay không? Các thông tin có được đưa ra kịp thời, đồng thời có sự chuẩn bị trước mỗi thay đổi hay không ? Nói cách khác, nó thể hiện tính tiên liệu trong chính sách. Để có được thông tin cần thiết thì đối tượng tiếp cận thông tin có mất nhiều chi phí (thời gian, tiền bạc…) hay không? 68 Một nền kinh tế được coi là minh bạch khi tất cả các thông tin kinh tế được sẵn có cho các đối tượng, các thông tin kịp thời, chính xác, dễ hiểu và không mất nhiều chi phí để cho mọi đối tượng có nhu cầu tìm hiểu có thể tiếp cận dễ dàng. Do đây là chỉ tiêu mang tính định tính, nên để đánh giá minh bạch của nền kinh tế thông qua tiêu chí này, cần phải sử dụng các biện pháp điều tra trên cơ sở chọn mẫu những đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin. Từ đó, đánh giá xem họ có dễ dàng tiếp cận với các thông tin cần có hay không và mức độ tiếp cận của họ đến đâu? Hàng năm, Ngân hàng Thế giới (WB) đã đưa ra nghiên cứu của mình về mức độ công khai thông tin của các quốc gia trên thế giới thông qua chỉ số công khai thông tin (Disclosure Index - DI). Chỉ số này có giá trị trong khoảng từ 0 đến 10, giá trị càng lớn thì phản ánh mức độ công khai thông tin của quốc gia đó càng cao. Bên cạnh đó, WB cũng đưa ra đánh giá về mức độ bảo hộ đối với các nhà đầu tư (Investor Protection Index). IPI được đưa ra dựa trên sự kết hợp của 3 chỉ số: chỉ số đánh giá trách nhiệm pháp lý của lãnh đạo, quyền hạn của cổ đông và chỉ số mức độ công khai thông tin. Nói cách khác, công khai thông tin cũng phản ánh một khía cạnh nhất định về mức độ bảo hộ của quốc gia tiếp nhận vốn với các nhà đầu tư. Hiện nay, nhiều quốc gia đang phát triển đã đạt được kết quả tốt trong mức độ bảo hộ của nhà đầu tư. Chính điều này đòi hỏi các quốc gia ngày càng tạo nên sự công khai hơn trong việc tiếp cận thông tin, trao nhiều quyền hạn hơn cho các nhà lãnh đạo và tạo thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư khi phải đối mặt với những trường hợp khó khăn như các cơ quan công quyền không thực sự quan tâm, cẩn thận hoặc không có sự công bằng trong các phán quyết tại tòa án.  Mức độ tham gia của các đối tượng trong nền kinh tế trong việc xây dựng hệ thống luật pháp, các chính sách kinh tế, các quy định, thủ tục hành chính. Tiêu chí này đánh giá tính minh bạch thông qua mức độ đóng góp ý kiến của các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân vào việc xây dựng hệ thống luật pháp, các chính sách kinh tế, các quy định, thủ tục hành chính. Một nền kinh tế được coi là minh bạch khi việc xây dựng hệ thống pháp luật, các quy định không chỉ là công việc của các nhà lập pháp mà còn là quyền lợi của mọi đối tượng trong nền kinh tế. Các văn bản pháp quy phải được đưa ra tham khảo rộng rãi ý kiến của tất cả công chúng trước khi đưa vào thực hiện nhằm đảm bảo các văn bản đó thực sự có ý nghĩa thực tiễn và tất cả công chúng đều nắm được nội dung của những văn bản này. Bên cạnh đó, giảm tối đa sự hạn chế xung đột lợi ích giữa các bên trong nền kinh tế. Có như vậy thì việc thực hiện các văn bản quy định pháp luật sẽ đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao hơn.  Năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Một nền kinh tế có năng lực cạnh tranh cao cũng đồng nghĩa với nền kinh tế đó rất minh bạch, công khai dễ dàng hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Khi tính toán năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, các chuyên gia kinh tế đã đưa vào đó các yếu tố như chi phí gia nhập thị trường, đất đai và mặt bằng, kinh doanh, chi phí không chính thức, chi phí thời gian, thực hiện các chính 69 sách của của trung ương, ưu đãi doanh nghiệp Nhà nước, tính năng động, tiên phong và chính sách phát triển khu vực kinh tế tư nhân… tính minh bạch và trách nhiệm. Do vậy, giữa năng lực cạnh tranh và tính minh bạch của nền kinh tế có mối quan hệ qua lại với nhau, có thể dùng tiêu chí năng lực cạnh tranh để đánh giá mức độ minh bạch của nền kinh tế. (Trần Thị Ngọc Quyên, 2008)