Thực trạng công tác định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng tại khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính

ản xuất kết hợp với hàng loạt các công trình công cộng , các công trình giao thông ngày càng phát triển mà điều kiện sống của người dân ngày càng tốt hơn do vậy mà giá đất sẽ thay đổi theo điều kiện phát triển đó vì thế công việc định giá sẽ trở nên phức tạp hơn.Người đình giá đòi hỏi phải nhạy cảm và nắm bắt mọi thông tin kết hợp với khung giá đất của thành phố mà đưa ra giá đền bù chính xác đảm bảo lợi Ých của người dân và chủ đầu tư. 2.Đặc điểm công tác giải phóng mặt bằng ở khu nhà N3D Sau khi thống nhất với các ngành chức năng của thành phố .Hội đồng đền bù giảI phóng mặt bằng đã họp bàn với các thành viên làm đại diện cho UBND Quận Cầu Giấy,phường Trung Hòa Nhân Chính,ban quản lý dự án,công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội và dại diện cho người dân có đất bị thu hồi đẻ nghe phổ biến các văn bản , chế độ,chính sách đền bù cũng như việc thống nhất kế hoạch đẻ thưc hiện công việc giảI phóng mặt bằng. Từ tháng 7/2000 đến tháng 4/2001 tổ công tác hội đồng đền bù GPMB đã thực hiện đo đạc diên tích đất ,kê khai tài sản trên đất…Khi đo đạc ,kê khai xong các gia đình ký nhận tại hiện trạng,sau đó ban quản lý dự án về vẽ lại sơ đồ và tiếp tục yêu cầu các hộ gia đình xác nhận lại,rồi mới lên phương án đền bù.viêc đền bù được thưc hiện theo nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của chính phủ.Quyết định số 20/QD-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố. a.Quy mô dự án. Ngày 13/7/2000 Thủ tướng chính phủ đã có quyết định số 2432/TTg về việc thu hồi 8221m2 đất để xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính. b. Cơ cấu loại đất , hạng đất. Trong 8221m2 đất để xây dựng khu đô thị N3D thì toàn bộ số đất trên chủ yếu là đất nông nghiệp dùng để trồng lúa và trồng hoa màu được định giá theo khung giá đất ở vùng đất quy hoạch phát triển đô thị ,đất xây dựng công trình sử dụng chung theo quy hoạch.Trong đó: +Đất loại 2 vị trí 4 là 2884 m2 + Đất loại 3 vị trí 3 là 5337 m2 c. Mục đích sử dụng . Nhà nước giao cho UBND Thành phố Hà Nội ,UBND quận Cầu Giấy ,UBND phương Trung Hoà kết hợp cùng công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội thu hồi 8221 m2 để xây dựng khu nhà chung cư N3D nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời thực hiện chính sách giãn dân của thủ tướng chính phủ từ khu trung tâm ra ven thành phố Hà Nội.Nhưng chủ yếu là để giải quyết vấn đề đất trật người đông ,nhằm hạn chế sự biến động của thị trường nhà ở của Hà Nội được coi là một trong những thành phố có giá đất cao so với các thành phố của châu á.Đất nước ta đang trong quá trình CNH, HĐH sử dụng quỹ đất có hạn vào việc phát triển cơ sở hạ tầng giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân là việc nên làm ,giúp cho những người có thu nhập vừa và thấp có được ngôi nhà để họ an cư ổn định cuộc sống khi đó họ mới tập chung vào công việc làm giàu cho mình và đất nước. d. Đặc điểm phân bố số lượng đất sử dụng. Trong 8221m2 đất thu hồi sử dụng vào xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính thì có : + 3750m2 đất được sử dụng vào xây dựng nhà chung cư N3D. + Còn lại 4471 m2 đất được sử dụng vào xây dựng các công trình công cộng ,khu vui chơi giải trí, các vườn hoa cây cối nhằm đáp ứng nhu cầu cuộc sống của người dân trong khu đô thị trên. e. Đặc điểm pháp lý của đất thuộc khu vực đền bù. Trong 8221m2 đất được thu hồi của 56 hộ dân thị có tất cả +770 m2 đất không hợp lệ +7451 m2 đất có giấy tờ hoặc có đủ cơ sở pháp lý quyền sử dụng đất. Trong 770 m2 đất không hợp lệ thì: + 350 m2 đất thuộc đất loại 2 vị trí 4. + 420 m2 đất thuộc đất loại 3 vị trí 3. 3.Tổ chức thực hiện công tác định giá đất bồi thường GPMB. a. Hồ sơ pháp lý - Căn cứ quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành bản quy định thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Nghị định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành bản quy định thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng. - Căn cứ Quyết định số 33/1998/ QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa đổi giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội. - Căn cứ quyết định số 1432/QĐ-UB ngày 21/10/2000 của phường Trung Hoà- Nhân Chính về việc thành lập hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới Trung Hoà-Nhân Chính. -Căn cứ vào số liệu điều tra , thống kê sử dụng đất đai của các chủ sử dụng đất và các công trình xây dựng,cây cối ,hoa mầu hiện có trên khu vực nằm trong chỉ giới giải phóng mằt bằng tại khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính. b.Thành lập hội đồng đền bù Giải Phóng Mặt Bằng. Có đầy đủ các thành phần ban ngành gồm: Đại diện UBND quận Cầu Giấy,đại diện cho các phòng chức năng của Quận Cầu Giấy,đại diện UBND phường Trung Hoà Nhân Chính,đại diện cho Công ty cổ phần kinh doanh Nhà Hà Nôi ông Phạm Ngọc Sơn là giám đốc công ty,đại diện cho các bên bị thu hồi đất là ông Nguyễn Văn Toản nằm trong diện giải phóng mặt bằng mà thủ tướng có quyết định thu hồi. c.Trình chính sách về giá đất. Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng Quận Cầu Giấy trình hội đồng thành phố phê duyệt các nội dung sau:Xác định vị trí các lô đất tính đền bù cho các hộ dân được xác định theo QĐ số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội. Trình hệ số K để tính giá đền bù cho từng lô ( hoặc những lô đất có tính chất khác nhau ). Đưa ra giá trình duyệt = giá đất đền bù thiệt hại về đất / m2 x hệ số K *Hội đồng thẩm định và UBND thành phố ra quyết định phê duyệt giá đất đền bù hỗ trợ nêu trên. d. Lập phí án đền bù cho các hộ dân. Chi phí cho việc thực hiện đền bù GPMB và chi phí khác có liên quan do Hội đồng đền bù GPMB lập dự toán báo cáo GĐ Sở tài chính vất giá kiểm tra, xem xét để đưa vào phương án đền bù. Bộ tài chính hướng dẫn nội dung chi, quản lý, sử dụng khoản kinh phí này. e. Thẩm định và phê duyệt phương án đền bù Hội đồng thẩm định Thành phố là cơ quan giúp việc của Nhà nước trong việc xem xét quyền lợi của người bị thu hồi đất và chủ dự án trước khi nhà nước ký các quyết định phê duyệt phương án đền bù để tổ chức thực hiện. Nếu các khâu ở cơ sở đã làm chuẩn mực thì việc thẩm định lại chỉ còn là thủ tục hành chính. f. Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng sau khi có quyết định phê duyệt phương án đền bù của cấp có thẩm quyền, hội đồng đền bù phải tổ chức thông báo công khai đến từng hộ dân kế hoạch thực hiện. Các hộ dân xem xét kết quả tính toán, có quyền được kiêna nghị bổ sung sửa đổi nếu phát hiện sai sót. Khi đã chấp nhận phương án, các hộ phải đăng ký thời gian nhận tiền đền bù, thời gian di chuyển giao mặt bằng, nhận đất tái định cư, nhà mua hoặc thuê. Hội đồng GPMB bổ sung những sai sót khi lập phương án đền bù để trình phê duyệt phổ thông. 4. Phương án đền bù Sau khi hội đồng giải phóng mặt bằng thỏa thuận cùng người đại diện công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội đưa ra phương án đền bù trên diện tích đất thu hồi khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính. Được xác định bởi các khoản chi phí như sau: a. Đền bù thiệt hại về đất b. Đền bù 1 năm sản lượng hoa màu c. Chính sách hỗ trợ, thưởng Tiền đền bù GPMB = Đền bù thiệt hại về đất + đền bù 1 năm sản lượng hoa màu + chính sách hỗ trợ 5. Công tác thực hiện định giá đất trong đền bù GPMB a. Bảng tổng hợp loại đất thu hồi được định giá đền bù ở khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính. Loại đất Diện tích đất thu hồi Số hộ dân Đất loại 2 vị trí 4 2884 m2 26 Đất loại 3 vị trí 3 5337 m2 30 Tổng 8221 m2 56 b. Công tác định giá đất Theo thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của bộ Tài Chính đã quy định về phương pháp xác định hệ số K để định giá đền bù thiệt hại.Theo thông tư, hệ số K là hệ số quan hệ giữa tỷ lệ giá đất theo khả năng sinh lợi với giá quy định của thành phố. Với từng loại đất ta sẽ có hệ số K khác nhau. Khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính có vị trí đất từng loại khác nhau. Nên khi định giá Hội đồng giải phóng mặt bằng đã thống nhất cùng công ty cổ phần Kinh doanh nhà Hà Nội chia ra làm 2 loại đất kết hợp cùng khung giá đất thành phố Hà Nội để định giá Bảng khung giá đất ở vùng đất quy hoạch phát triển đô thị, đất xây dựng công trình sử dụng chung theo quy hoạch. Vị Trí Đất Đất quy hoạch phát triển đô thị,đất xây dựng công trình,sử dụng chung theo quy hoạch Đất loại I Đất loại II Đất loại III Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng 880 790 520 470 310 280 525 470 310 280 190 170 290 260 170 155 105 90 140 125 85 75 50 45 Ngoài 200m + Đánh giá phân loại đất khu vực đền bù theo phân loại trong khung giá. Hội đồng GPMB phường Trung Hoà kính trình UBND quận Cầu Giấy xem xét phê duyệt phương án bồi thường và hỗ trợ GPMB dự án xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà - Nhân Chính. Xét đề nghị của UBND phường Trung Hoà về việc xác định năng suất rau muống chuyên canh trên diện tích thu hồi là 82521m2. Phòng KH-KT&PTNT phường Trung Hoà thống nhất năng suất sản lượng rau muống chuyên canh với giá 12.000 đồng/m2 như các dự án khác cùng với 100đ/m2 hỗ trợ tổng cộng là 12.100 đ/m2 làm cơ sở lập phương án bồi thường. Căn cứ Quyết định số 2012/QĐ- UB ngày 29/3/2001 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt chính sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi thực hiện dự án như sau: Đất khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính được hội đồng giải phóng mặt bằng chia làm 2 loại đất sau: +Đất loại II vị trí 4 (Đất chưa cơ sở hạ tầng theo quyết định 3519/QĐ-UB Ngày 29/3/2001 UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 2012/QĐ-UB phê duyệt đơn giá đền bù như sau: Đơn giá = Khung giá x hệ số K = 75000 x 1.2 = 90.000 đ/m2 ( Hệ số K = 1.2 được hội đồng giải phóng mặt bằng đưa ra cho ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội xem xét và xét duyệt ) + Đất loại III vị trí 3 ( Đất chưa có cơ sở hạ tầng) Ngày 29/3/2001 UBND thành phố Hà Nội đưa ra quyết định số 2012/QĐ-UB phê duyệt đơn giá đền bù Đơn giá = Khung giá x hệ số K = 90.000 x 1.2 = 108 000 đ/m2 + Ngày 7/5/2001 căn cứ vào biên bản họp của hội đồng them định liên ngành sở Tài Chính vật giá Sở xây dựng-Sở địa chính-Nhà đất-Cục thuế Hà Nội thống nhất đền bù về hoa màu : rau muống…. Như sau: Tính:12.100 đ/m2 +Căn cứ vào biên bản cuộc họp ngày 2/3/2002 của hội đồng thẩm định liên ngành sở Tài Chính vật giá-Sở xây dựng-Sở địa chính-Nhà đất-Cục thuế Hà Nội thống nhất về tiền hỗ trợ ,tiền thưởng khi các hộ thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng là : 3000 đ/m2 + Đất của các hộ thuộc đất loại 2 vị trí 4 (Đất chưa có cơ sở hạ tầng) Đơn giá = Khung giá x 1.2 = 75.00 x 1.2 = 90.000 đ/m2 + Đền bù hoa màu rau muống: Đơn giá = 12.100 đ/m2 +Tiền hỗ trợ, tiền thưởng khi các hộ thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng Đơn giá = 3000 đ/m2 Bảng phương án tính giá cho mỗi loại đất Loại đất Giá đền bù đất Giá đền bù hoa màu rau muống Tiền hỗ trợ thưởng Đất loại 2 vị trí 4 90.000đ/m2 12.100đ/m2 3000đ/m2 Đất loại 3 vị trí 3 108.000đ/m2 12.100đ/m2 3000đ/m2 Bảng tổng hợp chi phí định giá đền bù thiệt hại giảI phóng mặt bằng(Đất loại 2 vị trí 4)Đất chưa có cơ sở hạ tầng Loại đất Diện tích đất thu hồi Giá đền bù đất 90.000đ/m2 Đền bù hoa màu, rau muống 12.100đ/m2 Tiền hỗ trợ thưởng 3.000đ/m2 Tổng tiền đền bù Đất loại 2 vị trí 4 2884m2 259.560.000 34.896.000 8.652.000 303.108.000 Vậy đất của các hộ thuộc đất loại 2 vị trí 4 ( Đất chưa có cơ sở hạ tầng ) được định giá và đền bù như sau: Tổng diện tích đất thu hồi đối với loại đất trên là 2.884 m2 Tổng số tiền đền bù về đất là: 2884 x 90.0000 = 259.560.000 đ Tổng số tiền đền bù hoa màu, rau muống là: 2884 x 12.100 = 34.896.400 đ Tổng số tiền hỗ trợ và thưởng là: 2884 x 3.000 = 8.652.000 đ + Tổng số tiền đền bù đối với loại đất trên là: 303.108.400 đ Sau 15 ngày xem xét kể từ khi hội đồng giải phóng mặt bằng công khai các phương án định giá đền bù đến từng hộ,26 hộ trên đã nhận được các khan tiền hỗ trợ đền bù bao gồm:Tiền đền bù đất,tiền đền bù 1 năm hoa màu:rau muống,tiền hỗ trợ thưởng tiến độ di chuyển trước thời hạn quy định. Theo quy định thì phần diện tích hợp lệ được đền bù 100% , phần diện tích không hợp lệ thì được hỗ trợ 80% giá đất.Nhưng để khuyến khích người dân thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng,hội đồng giải phóng mặt bằng đã thống nhất cùng với công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội vẫn hỗ trợ 100% giá đất đối với phần diện tích không hợp lệ .Vừa để khuyến khích người dân,vừa để công tác định giá không trở lên phức tạp.Do công việc xác định các trường hợp đất không hợp lệ là rất khó,do sự hiểu biết và lý giải của người dân rất thiếu hiểu biết.Đây có thể là bước đột phá trong công tác định giá đất giảI phóng mặt bằng.Qua điều tra tinh toán cho thấy chỉ có khoảng 350m 2 đất không hợp lệ tức là số tiền hao phí vào khoảng 350 x 90.000 x 20% =6.300.000đ nhưng lợi Ých mang lại cho tiến trình giảI phóng mặt bằng là rất lớn. *Đất các hộ thuộc đất loại 3 vị trí 3 (Đất chưa có cơ sở hạ tầng ) Đơn giá = Khung giá x 1,2 = 90.000 x 1.2 =108.000đ/m2 Đền bù hoa màu rau muống : Đơn giá = 12.100đ/m2 Tiền hỗ trợ ,tiền thưởng khi các hộ thực hiện tốt công tác giảI phóng mặt bằng Đơn giá = 3000đ/m2 Bảng tổng hợp chi phí định giá đền bù giảI phóng mặt bằng (Đất loại 3 vị trí 3 [đất chưa có cơ sở hạ tầng]) Loại đất Diện tích đất thu hồi Giá đền bù đất 108.000đ/m2 Đền bù hoa màu rau muống 12.100đ/m2 Tiền hỗ trợ thưởng 3000đ/m2 Tổng tiền đền bù Đất loại 3 vị trí 3 5337m2 576.396.000 64.577.700 16.011.000 656.984.700 Vậy có tất cả có 30 hộ thuộc đất loại 3 vị trí 3 (Đất chưa có cơ sở hạ tầng) được định giá đền bù như sau : Tổng diện tích thu hồi đối với các loại đất trên là : 5.337m2 Tổng số tiền đền bù về đất là: 576.396.000đ Tổng số tiền đền bù hoa màu rau muống là: 64.577.700đ Tổng số tiền hỗ trợ và thưởng là : 16.011.000đ +Tổng số tiền đền bù đối với loại đất trên là:656.984.700đ Sau 15 ngày xem xét kể từ khi Hội đồng giảI phóng mặt bằng công khai các phương án định giá đền bù giảI phóng mặt bằng đến từng hộ,30 hộ đã nhận được tiền hỗ trợ bao gồm tất cả các khoản chi phí đền bù thiệt hại về đất và tàI sản trên đất bao gồm :Tiền đền bù về đất , tiền đền bù 1 năm hoa màu tiền hỗ trợ thưởng tiến độ di chuyển trước thời hạn của các hộ dân. Còng do hội đồng giảI phóng mặt bằng thống nhất cungg công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội vẫn hỗ trợ 100% giá với phần diện tích không hợp lệ nên công tác giảI phóng mặt bằng ban đầu gặp khó khăn nhờ vậy mà đã khắc phục tương đối êm đẹp. Đất không hợp pháp vào loại đất này khoảng 420m2 Số tiền hao phí vào khoảng 420 x 108.000 x 20%=9.072.000đ *Tổng hợp công tác đinh giá đền bù cả 2 loại đất trên như sau: Bảng tổng hợp chi phí định giá đất đền bù giải phóng mặt băng 2 loại đất (Đất loại 2 vị trí 4 và đất loại 3 vị trí 3) Loại đất Diện tích đất thu hồi Tổng tiền đền bù đất Tổng tiền đền bù hoa màu , rau muống Tổng tiền hỗ trợ thưởng Tổng tiền đền bù Đất loại 2 vị trí 4 2884m2 259.560.000 34.896.000 8.652.000 303.108.000 Đất loại 3 vị trí 3 5337m2 576.396.000 64.577.700 16.011.000 656.984.700 Tổng tiền 2 loại đất 8221m2 835.956.000 99.474.100 24.663.000 960.093.100 +Tổng kinh phí đền bù đất: 259.560.000 + 576.396.000=835.956.000đ +Tổng kinh phí đền bù 1 năm hoa màu: 34896400 + 64.577.700đ = 99.474.100đ +Tổng kinh phí tiền hỗ trợ ,thưởng: 8.652.000 đ + 16.011.000đ =24.663.000đ +Tổng diện tích đất thu hồi: 8.221m2 +Tổng kinh phí đền bù tổng thể là: 303.108.400 đ + 656.984.7000đ = 960.093.100đ Vậy tổng kinh phí đền bù là:960.093.100đ (Chín trăm sáu mươI triệu không trăm chín mươI ba nghìn một trăm đồng chẵn) -Hội đồng giảI phóng mặt bằng đã giảI quyết thỏa đãng một số kiến nghị của người dân như kiến nghị xin trợ cấp hoa mau,rau muống,tiền hỗ trợ tiền thưởng -Mốt sô hộ khi bị thu hồi đất còn lại một phần diện tích nhỏ không sử dụng được,được hội đồng đền bù giảI phóng mặt bằng xem xét và đền bù nốt. -Đối với những hô bị thu hồi toàn bộ diện tích sử dung đã được trợ cấp ổn đinh cuộc sống va tránh thiệt thòi. -Theo biên bản áp giá của UBND TP Hà Nội thị khu vực này đã được điều chỉnh theo hệ số K = 1.2 nhưng theo một số hộ thì đây là hệ số chưa được thỏa đáng tính ra giá đất so với thời điểm hiện tại là thấp hơn.trong đó có : +Ông Phạm Thanh Sơn + Bà Trương thị Nga +Ông Phạm Việt Anh +Ông Trương Văn Đạt +Bà Phạm Thị Yến +Ông Nguyễn Văn Kiên Có đơn khiếu nại.Nhưng nhờ nắm vững công tác chuyên môn nghiệp vụ các cán bộ trong Hội đồng giảI phóng mặt bằng đã giảI quyết và đưa ra được phương án định giá tối ưu. II. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ KHÓ KHĂN GẶP PHẢI. 1.Đánh giá chung. Nói chung về công tác GPMB thông qua dự án xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính đã hoàn thành trong công tác điều tra, thu thập, xử lý số liệu và đã xây dựng được phương án đền bù về tài sản, hoa màu, đất đai cho những hộ dân nằm trong chỉ giới GPMB. Thành lập Tổ công tác giúp việc thực hiện điều tra, thống kê, kê khai tài sản cây cối, hoa màu,…của người bị thu hồi trong phạm vi thực hiện dự án, làm cơ sở cho việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành. Đã đảm bảo đúng tiến độ việc thi công xây dựng dự án theo đúng kế hoạch, không làm ảnh hưởng tới một số dự án khác trên địa bàn phường. Bên cạnh đó còn một số vướng mắc cần được giải quyết: Theo ý kiến đóng góp của đại diện các hộ dân bị thu hồi đất canh tác khi Nhà nước thu hồi đất bồi thường bao nhiêu không thắc mắc. Nhưng riêng công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội thuê của Nhà nước giá cả đền bù cần thoả đáng hơn so với Nhà nước. Tạo công ăn việc làm cho con em các hộ bị thu hồi đất, tăng giá bồi thường hoa màu cho thích hợp, bồi thường theo giá đất loại 1. Có các chính sách tạo điều kiện cho các hộ dân bị thu hồi đất không còn đất canh tác được đào tạo nghề nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi kinh doanh sang các nghề khác. Các chính sách đền bù cần được giải thích công khai, niêm yết để mọi người dân nắm được các chính sách liên quan đến lợi Ých của hộ. Bồi thường theo giá đất loại 1. Bồi thường hoa màu theo rau muống và bồi thường trong một năm canh tác. Công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội phải đảm bảo vệ sinh môi trường an ninh trật tự, giá hỗ trợ thêm ngoài giá đền bù là bao nhiêu cần nêu cụ thể cho các hộ dân bị mất đất biết rõ thông tin. Công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội cần hỗ trợ thêm cho các hộ dân bị mất ruộng phải hỗ trợ cơ sở hạ tầng. Đơn giá đền bù của Nhà nước phải thu hồi đất cũng như của các doanh nghiệp phải như nhau không có gì thay đổi theo ý kiến của người dân hỗ trợ thêm ngoài giá đền bù theo giá quy định cho hợp lý với các hộ gia đình bị mất đất. Công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội có phương án đền bù thoả đáng, ngoài ra phải có hỗ trợ hạ tầng cơ sở cho các địa phương có đất bị thu hồi. 2.Kết quả đạt được - Dựa vào loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí và khung giá đất theo Nghị định 87/CP của Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội đã ra quyết định 3519/QĐ-UB qui định giá các loại đất cụ thể cho Hà Nội. Giá các loại đất này theo qui định được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như làm căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất..., trong đó có một mục đích rất quan trọng đó là làm căn cứ để xác định giá đất đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính nói riêng, Hà Nội nói chung. Nhìn chung, bảng giá đất của thành phố theo quyết định 3519/QĐ-UB làm cơ sở tính đền bù đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý giá đất - một lĩnh vực quan trọng đối với quản lý đất đai, sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội. - Việc định giá đất đền bù đã tuân thủ theo đúng qui định của pháp luật. Khi định giá đất đền bù đã căn cứ vào các văn bản pháp luật như: Nghị định 87/CP, Quyết định 3519/QĐ-UB, Nghị định 22/CP, Quyết định 20/QĐ-UB, Quyết định 302/TTg, Nghị định 17/CP... - Công tác đền bù GPMB trong những năm qua đã được Chính phủ, các bộ, ngành, thành uỷ, UBND thành phố Hà Nội quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo, tạo điều kiện thuận lợi về nhiều mặt thể hiện rõ qua công tác tổ chức điều hành. Từ thành phố đến quận đã hình thành bộ máy thực hiện việc định giá đất đền bù, xây dựng và thẩm định các phương án GPMB. Đó là Hội đồng thẩm định thành phố bao gồm: Sở tài chính - Vật giá là Chủ tịch Hôịi đồng; các đơn vị: Sở Địa chính - Nhà đất, Sở xây dựng, Cục thuế là thành viên. Hội đồng GPMB quận Cầu Giâý bao gồm lãnh đạo UBND quận Cầu Giâý là chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện các phòng, ban chức năng, chính quyền phường, chủ dự án, đại diện Mặt trận Tổ quốc, đại diễn những người được đền bù thiệt hại. Nhìn chung chính sách đền bù GPMB ngày càng hoàn thiện, bộ máy thực hiện việc định giá đất đền bù, xây dựng và thẩm định phương án đền bù GPMB ngày càng có hiệu quả, được đại đa số nhân dân tại nơi GPMB ủng hộ. Nhiều công trình đã được GPMB nhanh, hoàn thành đúng tiến độ để phục vụ thi công trong đó mặt trận, các thành viên thay nhau xuống hiện trường “đốc chiến”, đường dây nóng được thiết lập với lãnh đạo thành phố để xin ý kiến chỉ đạo bất cứ lúc nào cần kíp. - Đặc biệt, việc định giá đất đền bù theo Nghị định 22/1998 của Chính phủ, Quyết định 20/QĐ-UB của thành phố là bước tiến lớn trong chính sách đền bù và GPMB cho Hà Nội. -Hội đồng giải phóng mặt bằng cùng công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội đã kết hợp chặt chẽ và đạt được thanh quả sau: +Đã thu hồi được 8221m2 đất để xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính. +Tổng kinh phí đền bù thiệt hại là:960.093.100đ 3.Khó khăn vướng mắc gặp phải. - Khung giá đất do chính phủ quy định chưa sát với thực tế nhất là giá đất tại đô thị. Vì thế, nhiều địa phương ban hành giá đất theo khung giá của Chính phủ 1 cách gượng Ðp. Giá đất do Hà Nội quy định vừa bị lệ thuộc vào khung giá đất, vừa chịu sự áp đặt của các yếu tố hành chính và kỹ thuật của hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và từng vị trí của đô thị. Nguyên nhân là do chưa tính đến đầy đủ quan hệ thị trường và tính chất phức tạp riêng có của giá đất, giá của 1 loại hàng hoá đặc biệt; do sự áp đặt của khung giá đất một cách chật hẹp,máy móc. - Bảng giá đất do thành phố Hà Nội quy định áp dụng tại Quận Cầu Giấy làm căn cứ tính đền bù còn có những điểm chưa hợp lý dẫn đến tác dụng tích cực của nó bị hạn chế, gây khó khăn cho việc triển khai và sử dụng ở địa phương. Bảng giá đất này còn chưa đồng bộ và vẫn còn khác xa so với thực tế. Nhìn chung giá đất thường có giá trị bằng 30 đến 60% giá thị trường. Do vậy, nên khi áp dụng để thu tiền sử dụng đất thì ngân sách Nhà nước thất thu quá lớn, khi áp dụng để định giá đất đền bù thiệt hại cho dân thì dân không chấp nhập, từ đó gây nên nhiều tiêu cực khiếu kiện trong dân, Nhà nước phải trợ giá để đảm bảo thi công công trình. Vấn đề này thể hiện rất rõ trong các khu vực thực hiện đần bù - GPMB. Mặc dù theo Nghị định 22/1998 của Chính phủ, giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định dựa trên cơ sở giá đất do địa phương quy định nhân với hệ số K cho phù hợp nhưng giá đất tính đền bù vẫn khác xa so với giá thị trường. Nguyên nhân là do giá đất của thành phố thấp thường mang tính áp đặt, chủ quan, Ýt dựa trên cơ sở thực tế. Do chưa có cơ quan chuyên trách điều tra và theo dõi thực tế qua giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, giá cả không cập nhật kịp thời đã dẫn đến giá đất địa phương khác xa so với giá thị trường. Hiện nay, thành phố quy định hệ số K để tính đền bù trong khoảng từ 0,5 đến 1,8 lần, với giá đất địa phương như trên thì khi áp dụng hệ số K để tính giá đất đền bù (thậm chí K tối đa là 1,8) thì giá đất đền bù vẫn khác xa so với giá thị trường. . Vấn đề định giá không thể tách rời quá trình đăng ký, theo dõi biến độn- Thành phố còn lúng túng trong việc ứng dụng khung giá đất và hệ số K của Nghị đính 87/CP để xác định giá đất làm cơ sở đền bù. Do không có thông tin thực tế hoặc thiếu thông tin nên thành phố đã Ðp giá đất của mình vào khung giá đất của chính phủ gây mâu thuẫn giữa giá đất và các loại đường, loại vị trí... Giá đất thành phố và giá thị trường ngày càng chênh lệch gây khó khăn nhiều cho việc quản lý đất đai cũng như khó khăn cho việc định giá đất đền bù, chi trả đền bù. - Hiện nay, UBND thành phố Hà Nội chỉ sử dụng một loại giá đất áp dụng chung cho tất cả các mục đích; tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, đền bù thiệt hại đất là chưa phù hợp với đặc điểm của từng quan hệ đất đai. Do đó, khi áp dụng một giá đất ổn định để tính đền bù thiệt hại về đất ở 1 thời điểm nào đó sẽ không còn phù hợp với thực tế. - Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính đã quy định về phương pháp xác định hệ số K để định giá đền bù thiệt hại. Theo Thông tư, hệ số K là hệ số quan hệ tỷ lệ giữa giá đất theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng thực tế với giá quy định của thành phố. Nhưng cho đến nay việc xác định hệ số K và giá đất đền bù thiệt hại theo Thông tư trên chưa được thực hiện trên địa bàn Hà Nội. Nguyên nhân là do Nghị định 22/CP qui định là có đại diện những người được đền bù thiệt hại là thành viên hội đồng GPMB quận nếu có áp dụng hệ số K theo thông tư 145/TT-BTC thì sẽ dẫn đến việc phải hiệp thương giá đất đền bù với dân, phá vỡ khung giá đất theo qui định của Chính phủ tại Nghị định 87/CP. - Giá đất là phạm trù mới mẻ ở nước ta, công việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù hợp với thực tế, chưa có cơ quan chuyên môn làm tham mưu cho chính quyền về giá đất đã dẫn đến sự chỉ đạo thiếu thống nhất từ TW đến cơ sở. - Trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP có qui định về định giá đất để đền bù thiệt hại với trình tự thành lập Hội đồng đền bù GPMB, thành phần rõ ràng, có Hội đồng thẩm định để trình UBND thành phố phê duyệt phương án đền bù mà giá đất đền bù là quan trọng nhất. Song, đa số các thành viên của Hội đồng làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, không chuyên trách. Đây cũng là những hạn chế, thể hiện việc định giá có tính hành chính, chưa đi vào nội dung, bản chất tài sản. Thực tế, giúp việc trực tiếp cho Hội đồng không ai khác là một số chuyên viên trực tiếp làm nghiệp vụ chuyên môn thực hiện, nhưng ngay cả các chuyên viên này cũng chưa đáp ứng yêu cầu, bởi số lượng công việc hàng ngày quá lớn so với thực tế cũng như đòi hỏi về nghiệp vụ, họ cũng không được đào tạo chuyên môn về định giá, chủ yếu sử dụng khả năng cá nhân và kinh nghiệm công việc. Qua kết quả 6 đoàn công tác đặc biệt của chính phủ cuối năm 2000 vừa qua cho thấy, giá đất đền bù không hợp lý là một nguyên nhân đáng kể dẫn đến tình trạng khiếu tố phức tạp hiện nay. Từ thực tế và tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thấy sự thay đổi của khung giá, bảng giá đất không theo kịp và quá xa biến động của thị trường bất động sản, đã tạo ra nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện g và quy hoạch của Nhà nước. CHƯƠNG III ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ CHO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI TIẾN HÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC CÔNG TRÌNH KHÁC. * Một số giải pháp cho công tác định giá đất trong quá trình đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. - Kiến nghị với Chính phủ, đề xuất sửa đổi, bổ sung... nhằm hoàn thiện các chính sách đền bù và GPMB, phù hợp hơn nữa với đặc điểm Hà Nội. Kiến nghị Chính phủ về điều chỉnh giá đền bù phù hợp với giá thị trường và sớm xây dựng luật hoặc pháp lệnh GPMB. Nguyên tắc để xây dựng cơ chế chính sách kinh tế trong công tác GPMB là đền bù sát giá thị trường và bán lại nhà ở tái định cư cũng phù hợp với giá thị trường nhưng được hưởng một tỷ lệ ưu đãi (qui định rõ ràng) về chuyển quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình chính sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vì đây là vấn đề xã hội cần được chính quyền quan tâm giải quyết. Các hộ trong diện GPMB cần xác định là đối tượng ưu tiên để đào tạo nghề, vay vốn ưu đãi, giải quyết việc làm... - Để tiến hành định giá đất được chính xác và kết quả dễ dàng sử dụng trong cuộc sống, trong việc đền bù thiệt hại đất, Nhà nước cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Cơ quan này có nhiệm vụ điều tra và theo dõi thực tế qua giá chuyển quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh được giá đất cho sát với thực tế theo cơ chế của kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. - Giá đất của tỉnh, thành phố và Nhà nước nên xây dựng trên cơ sở giá thị trường. Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức độ naò đấy của giá thị trường cho mục đích sử dụng nhất định. - Vấn đề quản lý giá đất và quản lý hành chính cần được đặt ra và giải quyết thích hợp. Nhà nước ở tầm vĩ mô nên tổ chức, thu thập, nghiên cứu, xây dựng giá đất từ thị trường bất động sản và việc chuyển đổi quyền sử dụng đất để định ra những vùng giá trị đất đai tương ứng với các mục đích sử dụng. Trong mỗi vùng cần xác định giá đất tối đa và tối thiểu cho từng mục đích sử dụng đất trong từng thời kỳ. Các đơn vị hành chính nằm trong từng vùng sẽ lấy đó làm cơ sở để định ra giá đất cụ thể cho từng loại đường loại vị trí của địa phương mình. Số lượng từng loại tuỳ thuộc vào diễn biến giá cả đất đai của từng đô thi nhưng giá đất phải nằm trong khung giá tối đa, tối thiểu của vùng. - Đề nghị xây dựng quy trình định giá đất, hướng dẫn áp dụng thống nhất trong cả nước bao gồm cả hồ sơ cần thiết và phương pháp tiến hành. Đồng thời cần xác định rõ áp dụng phương pháp nào để định giá là phù hợp nhất, đảm bảo được tính chính xác cao. Trong quá trình định giá cần phải tuân theo các nguyên tắc định giá. - Nhiều địa phương đề nghị Chính phủ không nên ban hành khung giá đất, mà chỉ nên đưa ra các nguyên tắc để các địa phương tự xác định giá đất. Giá đất tính thuế cần được ổn định trong thời gian dài có thể từ 3 đến 5 năm và thường là thấp hơn giá đất thị trường nhưng giá đất để tính tiền sử dụng đất và giá đất để tính tiền đền bù thiệt hại phải phù hợp thực tế tại thời điểm phát sinh vì về thực chất hai hành vi này là chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định theo Nghị định 87/CP có tính chất ổn định trong thời gian dài chỉ phù hợp để tính các loại thuế, chứ không phù hợp để tính đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi vì thị trường luôn biến động. Giá đất để tính đền bù thiệt hại nên được xác định bằng phương pháp định giá do cơ quan chuyên ngành thực hiện trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. - Cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Hiện nay, khi tiến hành đền bù thiệt hại đất thì việc xem xét các giấy tờ xác định quyền sử dụng đất là rất phức tạp. Việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản phụ thuộc nhiều vào tính hợp pháp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó, phần lớn đất đai và tài sản chưa có đủ giấy tờ hợp lệ do không đủ các hồ sơ quản lý, cập nhật các biến động nhà đất thường xuyên, do hậu quả của một thời gian dài buông lỏng quản lý để dân mua đi bán lại đất không đủ giất tờ hợp lệ. Do đó, hậu quả trên làm cho việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính sách đền bù thiệt hạn, quyết định mức giá đất đền bù trong các trường hợp cụ thể và vất vả, khó khăn, mất thời gian đối với chính quyền các cấp. Do đó, các cấp các ngành ở TW và địa phương phải quan tâm chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất. Đó chính là cơ sở pháp lý của từng đơn vị bất động sản cho việc định giá đất đền bù được thuận lợi khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo cho việc hoàn thành đúng tiến độ GPMB. Vì khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nằm trong khu vực thu hồi đất để phục vụ lợi Ých công cộng thì việc xác định diện tích đất, tính giá đất đền bù là dễ dàng vì giấy tờ xác định quyền sử dụng đất đã được đồng bộ, thống nhất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) trên phạm vi cả nước, chứ không còn phức tạp nhiều loại giấy tờ nữa. - Về cán bộ định giá: Ta biết rằng đa số cán bộ hiện nay làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, không chuyên trách, cũng không được đào tạo chuyên môn về định giá mà chủ yếu họ sử dụng khả năngh cá nhân và kinh nghiệm công việc cho nên việc định giá còn mang tính hành chính, chưa đi vào nội dung, bản chất tài sản. Do đó, xin kiến nghị với thành phố cần đào tạo chuyên môn một cách nghiêm túc về định giá cho các cán bộ làm công tác định giá. Hàng năm, thành phố cần lập kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn cho cán bộ làm công tác định giá GPMB ở quận, tổ chức hội thảo, tập huấn rút kinh nghiệm trên toàn thành phố. Hàng quý nên tổ chức giao ban thoả luận chuyên đề giữa Hội đồng thẩm định thành phố với các quận, chủ dự án nhằm kịp thời giải quyết những vướng mắc khó khăn trong việc áp dụng chính sách để lập phương án đền bù GPMB. - Xúc tiến nhanh công tác quy hoạch chi tiết các quận, phường, thành phố sớm công bố và niêm yết công khai quy hoạch, đặc biệt là các khu vực chuẩn bị GPMB để dân biết và thực hiện, tránh lãnh phí tiền đầu tư của nhân dân xây dựng công trình, sau đó lại phải GPMB. - UBND thành phố Hà Nội cần sớm hướng dẫn triển khai thực hiện thông từ 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998, nghiên cứu bổ sung chính sách đền bù thích đáng đối với hộ dân có diện tích còn lại ngoài chỉ giới mặt đường < 20m2 để tạo cảnh quan đô thị, đồng thời có kế hoạch sử dụng diện tích này cho phù hợp nhằm tránh lấn chiếm. - Thành phố xây dựng trước một bước các khu định cư mới có đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng. Các dự án xây dựng khu định cư mới cần gắn với các khu đô thị mới và được sử dụng từ nhiều nguồn vốn, trong đó vốn ngân sách được bố trí để xây dùng cho trước các công trình phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng. - Thành lập Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng thành phố có sự tham gia của Mặt trận Tổ Quốc, các đoàn thể quần chúng và cơ quan nội chính, có bộ phận chuyên trách giúp việc. - Kiện toàn các tổ chức làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp, đặc biệt chú trọng cấp phường, xác tăng cường cán bộ chuyên trách và cải tiến các thủ tục thẩm định dự án giải phóng mặt bằng của thành phố. - UBND thành phố ban hành quy định cụ thể về công tác giải phóng mặt bằng, trước hết ban hành “Quy chế tổ chức thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội“. Đối với các điều kiện để người sử dụng đất được đền bù thiệt hại đã được quy định trong Điều 6 của Nghị định 22/ CP như sau: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật + Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. + Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. + Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật + Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất không có tranh chấp. Ngoài ra cần quy định rõ hơn trong từng trường hợp trên và thêm một số điều kiện như sau: Hé gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở……. Hé gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. a.Giải pháp hoàn thiện xác định giá bồi thường thiệt hại khu hồi đất. Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành vẫn còn sơ khai bên cạnh hoạt động của thị trường chính thức thì những hoạt động của thị trường không chính thức cũng hoạt động mạnh mẽ, vấn đề “ mua bán” đất, nạn đầu cơ đất đai tạo ra các cơn sốt về giá đất đang là một trong những vấn đề mà cần được giải quyết vì nó ảnh hưởng đến lợi Ých người sử dụng đất, lợi Ých xã hội. Đối với nước ta trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá nhu cầu về đất đai là rất lớn để xây dựng các dự án, khu nhà đáp ứng cho nhu cầu của người dân do vậy Luật đất đai cần quy định rõ ràng hơn về hạn mức sử dụng đất, quy định rõ thời gian để các chủ sử dụng đất đưa các thửa đất vào sử dụng, tránh tình trạng có quá nhiều các thửa đất để chống không sử dụng. Nhà nước chưa ban hành ra một hành lang pháp lý, các văn bản dưới luật quá nhiều hơn 600 văn bản không đúng hình thức, các cấp còn tuỳ tiện trong vấn đề ban hành các chính sách. Một số quyết định về đất đai mới dừng ở nguyên tắc, quan điểm mà chưa có được một hệ thống thông tin đầy đủ về các loại thị trường trong nền kinh tế đặc biệt là các thông tin về thị trường bất động sản. Chưa có một tổ chức định giá của Nhà nước từ trung ương đến địa phương chưa có các mức chuẩn về việc xác định giá bồi thường khi thu hồi đất do vậy chúng ta cần đào tạo đội ngũ chuyên viên có kinh nghiệm, chuyên môn giỏi về công tác định giá đất. Để giá đất do UBND tỉnh ban hành để phù hợp với gía đất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương thì cần quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính cần hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, giá của UBND tỉnh, thành phố. Chủ trì phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn xử lý những vướng mắc về việc xác định giá đất, giá tài sản và chính sách bồi thường, hỗ trợ trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo đề nghị của UBND cấp tỉnh. Việc UBND cấp tỉnh ban hành giá đất cần phải nghiên cứu rõ điều kiện thị trường bất động sản ở địa phương, kinh tế-xã hội để giá đền bù sát với giá chuyển nhượng trên thị trường bất động sản do vậy cần xác định hệ số K là việc rất cần thiết. Mỗi mét UBND cấp tỉnh cần hình thành 1 tổ chức định giá tài sản và đất, cần quy định rõ trách nhiệm và quyền hạn của tổ chức định giá này là phải tuân theo các quyết định của UBND đồng thời luôn luôn truy cập thông tin trên thị trường bất động sản để điều chỉnh giá cả đền bù sao cho phù hợp với thực tế. Một số tỉnh thành phố trong cả nước đang thực hiện chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng để khuyến khích các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án đây cũng là một phương pháp rất tốt nhằm nâng cao đời sống tạo công ăn việc làm, nâng cao chất lượng hạ tầng cơ sở kỹ thuật, giao thông, khu đô thị mới thành lập một số địa phương trong cả nước. Do vậy chúng ta cần có các chính sách để khuyến khích người sử dụng đất tích cực tham gia phương thức này. c. hoàn thiện chính sách hỗ trợ và tái định cư. Hỗ trợ sản xuất và đời sống cho người dân di dời, hỗ trợ kinh phí đào tạo chuyển nghề cho những nơi phải chuyển nghề khác. Hỗ trợ di chuyển đối với cá nhân, hộ gia đình Nội tỉnh 1-3 triệu/ hộ Ngoại tỉnh 3-5 triệu/ hộ Hỗ trợ gia đình có hoàn cảnh khó khăn( già cả, yếu, tàn tật…) gia đình thuộc diện chính sách: thương binh, liệt sĩ….Mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác trong thời gian chờ tạo lập lại chỗ ở mới( bố trí tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở. Thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp thực tế tại địa phương. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển cho người trong độ tuổi lao động, mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề. Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công Ých của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ, mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường, mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định, tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn, tiền hỗ trợ chỉ được đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đích công Ých của xã, phường, thị trấn. Tái định cư: Người bị thu hồi đất ngoài đền bù về đất và tài sản trên đất còn được mua nhà mới, giao đất mới tại khu tái định cư. Xây dựng các khu tái định cư căn cứ vào Kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội của mỗi địa phương, căn cứ vào quỹ đất dùng để đền bù và quy mô của đất bị thu hồi để giành đất xây dựng các khu tái định cư. Khu tái định cư phải có cơ sở hạ tầng thích hợp, đảm bảo tốt hơn hay bằng khu phải di dời. Bảo đảm hài hoà lợi Ých của các bên liên quan (Nhà nước, chủ đầu tư, người dân ) quy định rõ trách nhiệm của từng bên liên quan đến công tác GPMB. + Đối với Nhà nước: UBND các cấp giải quyết mối quan hệ thể hiện trong việc phân cấp trách nhiệm. + Đối với cấp tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương: xây dựng quy hoach tổng thể, chi tiết về phát triển cơ sở hạ tầng và kết cấu đô thị, xây dựng quy hoạch đất đai cho tái định cư, phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, quy định các mức hỗ trợ. Chủ dự án phải tham gia Hội đồng GPMB để cung cấp tài liệu về đất đai phục vụ dự án của mình, chuẩn bị trước các khu tái định cư (kết cấu cơ sở hạ tầng, tổ chức di chuyển, kinh phí và đề bạt giải quyết thực hiện…). Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi. Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư cho phù hợp với người lao động. Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách. d. Hoàn thiện quá trình tổ chức thực hiện. Chóng ta đã biết công tác tái định cư có khối lượng công việc khá lớn, thiếu sót trong quá trình thực hiện, nó liên quan đến nhiều lĩnh vực trong cuộc sống, liên quan đến nhiều ngành trong nền kinh tế quốc dân do vậy để thực hiện tốt công tác tái định cư thì không chỉ riêng có chủ đầu tư mà cần nhiều ngành quan tâm tới vấn đề này vì nó liên quan tới lợi Ých của cả cộng đồng, các ngành cần phải có trách nhiệm nhiều hơn trong vấn đề di chuyển địa điểm và tổ chức tái định cư… thêm vào đó công tác giải phóng mặt bằng đang gặp nhiều khó khăn gây ra tốn nhiều kinh phí hơn, đặc biệt gây ra tâm lý phân vân trong các chủ đầu tư, mà một trong các nguyên nhân của nó là do sự phối hợp của các ban ngành trong xã hội không đồng nhất với nhau, việc tuyên truyền phổ biến trong nhân dân là rất Ýt hầu như là không có. Do vậy các ban ngành cần phối hợp với nhau để giải quyết các công việc trên: Sở tài chính vật giá: xác định giá đất, tổng số tài sản trên đất, mức bồi thường hỗ trợ tái định cư, chủ trì thẩm định các phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư , kiểm tra và hướng dẫn việc xác định giá đất, giái tài sản, chính sách hỗ trợ, mức chi trả bồi thường, mức hỗ trợ. Sở kế hoạch và đầu tư: hướng dẫn kiểm tra QH, KH sử dụng đất. Sở xây dựng: xác định tính hợp pháp, không hợp pháp của các công trình. +xác định diện tích nhà, công trình gắn liền với đất để tính bồi thường thiệt hại. +phối hợp với các cơ quan cùng xác định các quy chuẩn, mức độ thiệt hại. Sở Địa chính nhà đất(TNMT) xác định đất bồi thường, không bồi thường, phối hợp UBND quận huyện xác định khả năng về đất ở địa phương để bồi thường, để lập khu tái định cư, UBND tỉnh , thành phố dựa vào phương án này xây dựng phương án tái định cư. Sự phối hợp của các cấp ban ngành đóng vai trò quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi Ých của người bị thu hồi đất, bảo đảm chất lượng và số lượng của các khu tái định cư đáp ứng nhu cầu cho người dân về nhà ở và công ăn việc làm cho các hộ dân di dời đến chỗ ở mới, họ an tâm sinh sống KẾT LUẬN Ở Việt Nam, do đặc thì sự phát triển kinh tế xã hội: từ một nền nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến, rồi qua chế độ phong kiến nửa thực dân, rồi sau đó phát triển một nền kinh tế theo cơ chế kế hoạch tập trung, đến nay đang phát triển theo cơ chế thị trường với định hướng xã hội chủ nghĩa, cho nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hưởng sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó. Ta lấy mốc 1980 để xem xét các quan hệ đất đai, trong đó có vấn đề định giá đất. Trước 1980: có nhiều hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, tư nhân), quan hệ mua bán đất đai được pháp luật thừa nhận nhưng diễn ra chưa phổ biến, nhu cầu định giá đất chưa thể hiện rõ rệt. Từ 1980 - 1992: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, cấm mua bán đất đai, không thừa nhận có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường nhà ở, việc định giá đất cũng chưa đặt ra. Từ 1992 đến nay: ngoài quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, còn có qui định 5 quyền cho người sử dụng đất lần đầu tiên quy định đất đai là một loại tài sản và có giá. Từ điều 12 luật đất đai 93 đến Nghị định 80/CP, 87/CP, Quyết định 3519/QĐ-UB của thành phố Hà Nội về giá các loại đất. Từ đó cùng với các văn bản: NĐ 22/CP, QĐ 20/UB, QĐ 302/TTg, Thông tư 94/TT-LB làm cơ sở để định giá đất đền bù thiệt hại GPMB ở quận Cầu Giấy rói riêng Hà Nội nói chung. Định giá đất đền bù là một phần việc rất quan trọng của công tác đền bù GPMB, là một việc mang tính xã hội cao. Trong những năm qua, quận Cầu Giấy đã đạt được một số thành tích như đã trình bày ở trên và không có những tồn đọng lớn, những điểm nóng và những khiếu kiện kéo dài lên các ngành các cấp. Song, để đáp ứng với nhiệm vụ sắp tới, cần phải khắc phục những nhược điểm của việc định giá đất đền bù nói riêng và công tác GPMB nói chung. Mới chỉ nghĩ đến việc GPMB trước mắt mà chưa nghĩ tới những nhiệm vụ kế tiếp mới được đến đâu hay đến đó. Cần phải thực hiện tốt những giải pháp đã nêu để hoàn thiện việc định giá đất đền bù, đẩy nhanh tiết độ GPMB. Tóm lại, ngoài những kết quả tích cực, công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư trên tinh thần Nghị định 22/CP của Chính phủ trên địa bàn phường Trung Hoà Nhân Chính còn gặp nhiều khó khăn tiêu cực, tuy nhiên mặt thành công cũng rất lớn, dưới đây là một số kiến nghị nhằm khắc phục một số hạn chế của công tác dền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng và tái định cư . - Kịp thời sửa đổi chính sách đền bù thiệt hại của Chính phủ theo giải pháp đã nêu ở phần trước đặc biệt chú ý về điều kiện đền bù . - Đưa một số nội dung cơ bản của chính sách tái định cư vào Nghị định 22/CP để kiểm nghiệm thực tiễn, chuẩn bị cho việc xây dựng pháp lệnh về đền bù và tái định cư . - Hoàn thiện công tác định giá để phục vụ cho đền bù thiệt hại, hiện nay ở nước ta chưa có một cơ quan định giá nào chính thức, do đó nên thành lập một cơ quan chuyên về định giá ở các địa phương và trung ương . - Xác định rõ nhiệm vụ của các nghành, các cấp, các cơ quan nhà nước, các dự án trong việc tổ chức triển khai thức hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng . - Có chiến lược đào tạo và đào tạo lại cho đội ngũ cán bộ quản lý đất đai ở tất cả các cấp . - Tuyên truyền sâu rộng đến các tầng lớp dân cư về chính sách pháp luật có liên quan đến đất đai . Để hoàn thành được chuyên đề này, em đã được sự giúp đỡ và dạy bảo nhiệt tình của các thầy cô giáo mà đặc biệt là thầy giáo Tiến sĩ.Hoàng Văn Cường. Ngoài ra tối còn được sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của cán bộ lãnh đạo tại nơi thực tập . Đó là các cán bộ thuộc Công ty cổ phần kinh doanh Nhà Hà Nội . Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Hoàng Văn Cường cùng toàn bộ lãnh đạo, cán bộ thuộc công ty cổ phần kinh doanh Nhà Hà Nội đã giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập này . Sinh viên thực tập Nguyễn Văn Phương Mục lục LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI TIẾN HÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 4 I. Khái niệm định giá 4 II. Sự cần thiết và vai trò của định giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng 5 III. Cơ sở và phương pháp định giá đất 9 1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 9 2. Các phương pháp định giá đất 13 3. Phương pháp xác định hệ số k để định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng 16 IV. Các bước tiến hành định giá đất 18 V. Các chính sách của Nhà nước vÒ giá đền bù khi giải phóng mặt bằng 20 1. Quy định chung của Thành Phố 20 2. Phân tích những nội dung cơ bản của nghị định 87/CP của chính phủ 24 3. Phân tích nội dung cơ bản của khung giá đất ban hành theo quyết định 3519/QĐ-UB ra ngày 12/9/1997 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội 27 VI. Kinh nghiệm trong định giá 31 CHƯƠNG II. NỘI DUNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐỀN BÙ THIỆT HẠI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI KHU NHÀ N3D NẰM TRONG KHU ĐÔ THỊ TRUNG HOÀ NHÂN CHÍNH 34 I. Thực trạng tiến hành công tác định giá đất trong đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng tại khu nhà N3D nằm trong khu Đô thị Trung Hoà Nhân Chính 34 1. Điều kiện tự nhiên của khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính 34 2. Đặc điểm công tác giải phóng mặt bằng khu Nhà N3D 39 3. Tổ chức thực hiện công tác định giá đất bồi thường GPMB 41 4. Phương án đền bù 43 5. Công tác thực hiện định giá đất trong đền bù GPMB 44 II. Kết quả đạt được và những vấn đề khó khăn gặp phải 53 1. Đánh giá chung 53 2. Kết quả đạt được 54 3. Khó khăn vướng mắc gặp phải 55 CHƯƠNG III. ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ CHO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI TIẾN HÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC CÔNG TRÌNH KHÁC 59 KẾT LUẬN 69