Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam

A. Lời nói đầu Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai như chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai .đã xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm. Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nước. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất . trở nên sôi động và thị trường đất đai ngày càng được định hình rõ nét hơn. Mặc dù vậy, thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo định hướng của nhà nước. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nước ta đến ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thực hiện triệt để. Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân cư và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang được các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân cư. Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tượng này. Vì những lý do trên em chọn đề tài “Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết” - Mục đích nghiên cứu Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt, là quyền lợi của một sinh viên được nghiên cứu, được ôn lại và vận dụng những kiến thức tổng hợp đã được nghiên cứu từ những năm trước mà còn là nghĩa vụ của một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chương trình đào tạo ở bậc đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trường không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nước ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, chưa được quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranh cãi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu trong chương I của đề tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động như thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội như thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước có liên quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ. - Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nước trong mối quan hệ với thị trường nhà đất. Nhưng ở nước ta thị trường BĐS ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hưởng tới các lĩnh vực khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này, ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phương khác. Đề tài này cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nước ta và nước ngoài. ¬¬- Phương pháp nghiên cứu. Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tượng tự nhiên, kinh tế xã hội nào cũng cần phải có phương pháp. Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử là hai phương pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tại Việt nam. Các phương pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ với các hiện tượng kinh tế xã hội khác. Ngoài ra phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp toán, phương pháp tổng kết thực tiễn cũng được sử dụng. - Nội dung nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với các vấn đề sau: Chương I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai. Chương II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam. Chương III: Quan điểm, phương hướng và giải pháp chủ yếu. Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót; em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS – Trường Đại học Kinh tế quốc dân HN và các bạn đọc để đề tài này được hoàn thiện hơn. Đề tài này được hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH. Lê Đình Thắng – Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một số tài liệu tham khảo. Tài liệu tham khảo 1. Giáo trình: Nguyên lý thị trường nhà đất – GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên), nhà xuất bản chính trị quốc gia. 2. Giáo trình: Kinh tế tài nguyên đất – PGS.TS Ngô Đức Cát (chủ biên), nhà xuất bản nông nghiệp. 3. Luật đất đai do Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001 4. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - 2003 5. Thời báo kinh tế Việt Nam – 2000, 2001, 2002, 2003 6. Tạp chí pháp lý 7. Tạp chí kinh tế và phát triển – 2002, 2003 8. Báo Thanh niên 9. Báo sài gòn tiếp thị 10. Báo Tiền phong 11. Báo nhân dân - 2003 12. Tạp chí Địa chính – 2002, 2003 13. Tạp chí Tài chính – 2002, 2003 14. Thông tin trên các website: - VnExpress - Đọc báo, tin tức online 24h - VnEconomy - Business & financial news - Tin tức kinh doanh & tài chính Trang web của báo Kinh tế đô thị: www.ktdt

46 trang | Chia sẻ: thanhnguyen | Lượt xem: 1790 | Lượt tải: 0

Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

sung síng ë quª kh«ng b»ng ngåi lª thµnh phè”; cÇu ®Êt ®ai ®« thÞ ngµy cµng t¨ng cao vµ vît xa cung dÉn ®Õn gi¸ ®Êt ®ai vµ B§S t¨ng cao. V× thÕ H§§C ®Êt ®ai tËp trung chñ yÕu ë c¸c ®« thÞ cµng lµm c¨ng th¼ng quan hÖ cung – cÇu t¹o ra c¸c c¬n sèt nhµ ®Êt nhng còng míi chØ giíi h¹n ë Hµ Néi vµ Tp. HCM. I.1. Ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i Hµ Néi. HiÖn nay, ë Hµ néi (HN) phÇn lín ngêi ®i mua nhµ, ®Êt ®Òu kh«ng thùc sù cã nhu cÇu ®Ó ë mµ mua ®Êt ®Ó ®Çu t kinh doanh trong khi l·i suÊt cña hÖ thèng ng©n hµng qu¸ thÊp, kh«ng thÓ thu hót ®îc nguån vèn nhµn rçi cña hä. ThÞ trêng nhµ ®Êt HN còng nh c¶ níc vÉn cßn s¬ khai, nhu cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ë lµ rÊt lín, nhng nh÷ng ngêi thùc sù cã nhu cÇu ®Êt ®ai ®Ó sö dông l¹i kh«ng ®ñ kh¶ n¨ng tµi chÝnh ®Ó mua nhµ, ®Êt, ngay c¶ trong nh÷ng khu chung c cao tÇng. T¹i c¸c khu nhµ cao tÇng trong c¸c khu ®« thÞ míi, mçi c¨n hé ®Òu réng tõ 80 m2 trë lªn, víi møc gi¸ trung b×nh khu ë tÇng 10 còng lªn tíi kho¶ng 5.5 – 6 tr®/m2. VËy tèi thiÓu gi¸ mét c¨n hé còng lµ 440 tr® ®èi víi khu ë tÇng 10 ®iÒu mµ nhiÒu ngêi kh«ng thÓ cã. NhiÒu ngêi cã ®îc kho¶n tiÒn 440 tr® trë lªn còng cha ch¾c ®· mua ®îc nhµ chung c bëi lÏ ®¹i ®a sè dù ¸n khi võa ®îc phª duyÖt ®Òu ®· b¸n hÕt sè nhµ ®Êt (trong khi vèn vÉn chØ n»m trªn giÊy) vµ ngêi mua thêng ph¶i nép 40 – 50% tiÒn nhµ chñ yÕu lµ giíi ®Çu c¬ ®· nh¶y vµo tõ sím. Khi khu Mü §×nh II vÉn cßn ®ang trong giai ®o¹n x©y dùng, nhng ®· cã h¬n 800 ngêi ®¨ng ký mua trªn tæng sè 1.000 c¨n nhµ. Cßn khu ®« thÞ Trung Hoµ - Nh©n ChÝnh ®ang triÓn khai x©y th« còng ®· b¸n hÕt. Trong mét hai n¨m trë l¹i ®©y, thñ ®« HN triÓn khai rÊt nhiÒu dù ¸n x©y dùng khu ®« thÞ míi. Tuy nhiªn, h×nh ¶nh c¸c l« ®Êt ®îc khoanh l¹i víi ®Çy cá d¹i, nh÷ng c¨n hé chung c v¾ng bãng ngêi kÌm theo mÈu tin nh¾n “Ai cã nhu cÇu mua ®Êt, nhµ nµy xin liªn hÖ theo sè m¸y... ngoµi giê hµnh chÝnh” vÉn kh¸ phæ biÕn buéc c¸c chñ ®Çu t ph¶i m¹nh tay ng¨n ngõa hiÖn tîng ®Çu c¬ trong viÖc mua nhµ, ®Êt t¹i c¸c dù ¸n cña m×nh. §iÓn h×nh lµ biÖn ph¸p cña c¸c chñ ®Çu t thuéc Tæng c«ng ty §Çu t vµ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ (HUD) vµ Vinaconex. + Theo «ng D¬ng Xu©n ChÝ, trëng phßng kinh doanh tiÕp thÞ cña HUD cho biÕt, ngay tõ ®Çu th¸ng 5/2002 HUD ®· ra quy ®Þnh: “§èi tîng mua nhµ vµ h¹ tÇng cña tæng c«ng ty ph¶i cã hé khÈu HN, cã nhu cÇu thùc sù vÒ nhµ vµ cha mua nhµ (®Êt) trong dù ¸n cña tæng c«ng ty; mçi hé khÈu ë HN chØ ®îc mua mét c¨n hé (mét l« ®Êt cã h¹ tÇng) trong dù ¸n cña tæng c«ng ty. Riªng ®èi víi mét hé khÈu cã nhiÒu cÆp vî chång, nhiÒu thÕ hÖ vµ cã nhu cÇu thùc sù th× cã thÓ xem xÐt thªm”. HUD còng kh«ng nhËn chuyÓn nhîng hîp ®ång mua nhµ cho bªn thø ba. §èi víi kh¸ch mua ®Êt HUD ®· ra h¹n cam kÕt lµ trong n¨m ph¶i x©y dùng. Cßn ®èi víi c¸c c¨n hé chung c, trong hîp ®ång mua b¸n còng cã ®iÒu kho¶n quy ®Þnh râ thêi gian sau khi bµn giao 30 ngµy, nhµ ®· b¸n ph¶i cã ngêi ®Õn ë. + Theo «ng §oµn Ch©u Phong, gi¸m ®èc ban qu¶n lý dù ¸n khu ®« thÞ Trung Hoµ - Nh©n ChÝnh (thuéc Vinaconex): “§Ó tr¸nh hiÖn tîng ®Çu c¬, ngêi mua nhµ ë khu ®« thÞ do «ng qu¶n lý ph¶i cã hé khÈu HN. §èi tîng u tiªn lµ nh÷ng ngêi hu trÝ, gi¸o s, b¸c sü, ngêi lµm khoa häc, ngêi thùc sù cã nhu cÇu vÒ nhµ ë”. Tuy nhiªn, ®Ó chèng ®Çu c¬ cã hiÖu qu¶, ®em l¹i quyÒn lîi cho ngêi thùc sù cã nhu cÇu th× cÇn ph¶i cã sù can thiÖp cña chÝnh quyÒn thµnh phè, hoÆc chÝnh quyÒn cÊp cao h¬n bëi v× ngay khi nhµ cha x©y xong, nhê mèi quan hÖ th©n thiÕt, nhiÒu ®èi tîng ®· «m tríc hµng l« nhµ, cßn nh÷ng ngêi cã nhu cÇu thùc sù l¹i rÊt khã mua nhµ. ThÞ trêng nhµ ®Êt HN tõ cuèi n¨m 2002 cµng thªm nãng báng khi cã th«ng tin HN s¾p xuÊt hiÖn 2 quËn míi lµ Long Biªn (cã mét phÇn huyÖn Gia L©m) vµ V¹n Xu©n (cã mét phÇn huyÖn Thanh Tr× vµ quËn Hai Bµ Trng). NhiÒu ngêi tõ néi thµnh ra ngo¹i thµnh t×m mua ®Êt, chñ ®Êt còng thi nhau ®Èy gi¸ lªn cao. Kh«ng chØ cã ë hai khu vùc nµy mµ c¸c khu vùc ngo¹i thµnh kh¸c gi¸ ®Êt còng ch¼ng chÞu ®øng yªn. Khu vùc x· Phó DiÔn, c¸ch thÞ trÊn cÇu DiÔn 3 km gi¸ ®Êt t¨ng vïn vôt sau khi HN tæ chøc triÓn l·m quy ho¹ch thµnh phè ®Õn 2020, gi¸ bïng ph¸t kÐo theo sù xuÊt hiÖn cña hµng lo¹t c¸c trung t©m, v¨n phßng m«i giíi nhµ ®Êt. Hµ néi ®· thùc hiÖn ®îc mét sè phiªn ®Êu gi¸ ®Êt thµnh c«ng, tuy cßn Ýt ái vµ cßn chËm ch¹p nhng ®· më ra mét bíc tiÕn míi trong qu¶n lý ®Êt ®ai, gãp phÇn lµm gi¶m n¹n §C§§ vµ ®a gi¸ ®Êt s¸t víi gi¸ thÞ trêng. Trong thêi gian qua, giao dÞch nhµ ®Êt ch÷ng l¹i do LuËt ®Êt ®ai (söa ®æi) nªn giíi §C§§ ®øng ngoµi cuéc, giao dÞch thµnh c«ng ë c¸c ®èi tîng cã nhu cÇu thùc tÕ t¨ng lªn. HiÖn giao dÞch ngÇm vÒ B§S vÉn chiÕm tíi trªn 70% c¸c giao dÞch. Sè hé gia ®×nh cha ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ 80% sè hé trªn toµn thµnh phè. Së ®Þa chÝnh – nhµ ®Êt HN ®· c«ng bè danh s¸ch c¸c chñ ®Çu t nh»m h¹n chÕ t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai, vµ thùc tÕ biÖn ph¸p nµy còng ®· lµm gi¶m n¹n §C§§. I.2. Ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i Tp. Hå ChÝ Minh. Gièng nh HN vµ c¶ níc, thÞ trêng ®Êt ®ai ë Tp. HCM còng cßn ë d¹ng s¬ khai, ®©y còng lµ mét ®« thÞ lín cña c¶ níc, vÊn n¹n ®Çu c¬ còng g©y nhøc nhèi cho c¸c nhµ qu¶n lý vµ c¸c nhµ nghiªn cøu thÞ trêng. Ngay c¶ víi nh÷ng c«ng ty kinh doanh ph¸t triÓn nhµ (lµ c«ng ty Nhµ níc) còng tham gia §C§§, cã c«ng ty cã dù ¸n 100 nÒn nhµ, tung ra b¸n 30 nÒn chØ trong tÝch t¾c lµ hÕt, nh÷ng l« ®Êt sau buéc ph¶i ®iÒu chØnh t¨ng gi¸. C¸c c«ng ty Nhµ níc buéc ph¶i gi÷ l¹i kh«ng b¸n, hoÆc lµ chÊp nhËn t¨ng gi¸ tr¸nh trêng hîp cß ®Êt hèt hÕt ®Ó b¸n l¹i. PhÇn lîi nhuËn thu tõ viÖc t¨ng gi¸ nµy, dï sao Nhµ níc còng ®îc hëng ®Ó t¸i ®Çu t ph¸t triÓn. Nh÷ng ngêi tham gia ®Çu c¬ kh«ng ra mÆt mµ hä ®øng ®»ng sau c¸c c«ng ty tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n ®Ó c«ng ty nh¶y vµo mua ®Êt cña n«ng d©n, sau ®ã xin chia dù ¸n hoÆc cß kÌ gi¸ c¶ ®Òn bï víi c«ng ty, thÕ nµo hä còng cã lêi. Do vËy, rÊt khã cã thÓ ph¸t hiÖn ra ngêi nóp ®»ng sau c¸c c«ng ty tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n. T¹i Tp. HCM còng gièng nh HN c¸c chñ ®Çu t còng ph¶i “®èi ®Çu” víi lùc lîng §C§§ trong c¸c dù ¸n. Ngêi ®Çu c¬ ®Êt thêng rÊt nh¹y bÐn víi t×nh h×nh, mét sè ngêi ®· mua ®Êt ®ãn ®Çu ®Çu t khi míi lËp quy ho¹ch tæng thÓ, tõ n¨m 2000 tíi nay ho¹t ®éng §C§§ c¨ng th¼ng h¬n. Ngoµi ra, khi dù ¸n ®a ra ph¬ng thøc ®Òn bï “®Êt ®æi ®Êt”, ngay lËp tøc lùc lîng ®Çu c¬ tÝnh to¸n ch¾c ch¾n cã l·i trªn gi¸ ®Òn bï, nªn ®· tung tiÒn mua ®Êt n«ng nghiÖp, ®Ó khi gi¶i to¶ ®îc ®æi b»ng ®Êt ë, cã h¹ tÇng kü thuËt ®Çy ®ñ. Møc ®æi t¹i dù ¸n An Phó – An Kh¸nh lµ 7%, 9% vµ 11% tuú theo lo¹i ®Êt. Phøc t¹p h¬n n÷a lµ lùc lîng ®Çu c¬ trong mét sè dù ¸n vÉn chê mét møc ®Òn bï cao h¬n. HÖ qu¶ cña vÊn ®Ò nµy lµ dù ¸n ®i vµo bÕ t¾c, khiÕu n¹i tranh chÊp th× ngµy mét t¨ng lªn. Mét hiÖn thùc lµ ë Tp. HCM ngêi ta thêng “mua” ®Êt n«ng nghiÖp víi diÖn tÝch lín (tõ 1.000 ®Õn 10.000 m2) víi gi¸ 50.000 – 80.000®ång/m2 vµ sau ®ã “xin” biÕn ®Êt khu ®Êt nµy thµnh khu d©n c, san lÊp c¬ së, ph©n l«, g¨m ®Êt chê lªn gi¸...gÊp 5-10 lÇn b¸n ra kiÕm lêi b¹c tû. §ã lµ do c¸n bé, viªn chøc Nhµ níc thùc hiÖn trong ®ã tríc tiªn ph¶i kÓ ®Õn sè c¸n bé trong ngµnh ®Þa chÝnh. Tuy nhiªn, ngêi ®øng tªn trong sæ ®á l¹i thêng lµ vî, con, anh em hay ngêi th©n trong gia ®×nh hä. T¹i ®©y, thÞ trêng ngÇm còng chiÕm tû lÖ cao (trªn 70%). Nguyªn nh©n th× cã nhiÒu nhng cã mét nguyªn nh©n quan träng ®ã lµ Tp. HCM cßn 60% sè hé cha ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Theo së ®Þa chÝnh nhµ ®Êt Tp. HCM (nay lµ së Tµi Nguyªn M«i Trêng Tp. HCM) ®a sè nh÷ng vô chuyÓn nhîng ®Êt tõ ®Çu n¨m 2001 ®Õn nay lµ kh«ng hîp ph¸p vµ nhiÒu thöa ®Êt ®îc mua ®i b¸n l¹i nhiÒu lÇn. N¨m 2001, trªn ®Þa bµn thµnh phè ®· cã kho¶ng 30.000 vô chuyÓn nhîng ®Êt, t¨ng 2,5 lÇn so víi n¨m 2000. GÇn ®©y do LuËt ®Êt ®ai ®ang trong giai ®o¹n th¶o luËn, söa ®æi bæ sung lÊy ý kiÕn cña nh©n d©n nªn n¹n §C§§ ë Tp. HCM còng nh ë HN cã chiÒu híng ch÷ng l¹i do giíi ®Çu c¬ kh«ng d¸m m¹o hiÓm manh ®éng khi LuËt cha ban hµnh. I.3. Ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i mét sè ®Þa ph¬ng kh¸c. Kho¶ng h¬n mét n¨m nay, viÖc sang nhîng ®Êt t¹i tØnh B×nh D¬ng bçng trë lªn s«i ®éng råi trë thµnh mét thÞ trêng diÔn ra rÊt s«i ®éng. Sau khi Tp. HCM cã chØ thÞ 08 vÒ h¹n chÕ sang nhîng ®Êt n«ng nghiÖp vµ tin sÏ cã quy ho¹ch mét phÇn lín diÖn tÝch x· Phó Mü – mét x· n«ng th«n cña thÞ x· Thñ DÇu I th× d©n ë Tp. HCM cµng ®æ x« vÒ B×nh D¬ng ®Êt t vµo ®Êt ngµy cµng nhiÒu. T¹i thÞ x· Thñ DÇu I c¸ch ®©y vµi n¨m cßn yªn ¶, viÖc sang nhîng ®Êt diÔn ra b×nh thêng vµ ngêi mua cã nhu cÇu thùc sù, ngêi b¸n còng chØ b¸n phÇn ®Êt d, kh«ng b¸n hµng lo¹t, nhng tõ cuèi n¨m 2002 ®Õn nay th× ngîc l¹i. NÕu nh gi¸ ®Êt c¸ch ®©y 2 n¨m chØ 30.000 – 40.000®/m2 th× nay ®· t¨ng lªn gÊp h¬n 6 lÇn cã n¬i trªn 400.000®/m2, ®a sè nh÷ng chñ ®Êt míi ë ®©y ®Òu mua ®Êt v× môc ®Ých kinh doanh tÝch tr÷ ®Êt chê lªn gi¸ b¸n kiÕm lêi. T¹i x· An §iÒn, Lai Uyªn... quanh thÞ trÊn Mü Phíc gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp t¨ng lªn chãng mÆt v× ngêi mua tÝch tr÷ ngµy cµng nhiÒu. T¹i Long An, còng nh ë B×nh D¬ng sau khi Tp. HCM cã chØ thÞ 08 th× ®Êt t¹i Long An còng cã gi¸ cao v× d©n ë Tp. HCM vÒ ®©y t×m mua ®Êt ®Ó ®Çu c¬ thu lêi, do míi cã quèc lé 50 võa ®îc më réng, t×nh h×nh s«i ®éng ®Õn nçi ngêi ®i t×m mua ®Êt ®«ng vui nh trÈy héi. ë ®©y, nh÷ng ngêi ®Çu c¬ ®Êt ®· lµm cho gi¸ tiÒn ®Òn bï vît dù to¸n. Nhng Long An ®· cã biÖn ph¸p h¹n chÕ §C§§ hiÖu qu¶ b»ng c¸ch cho phÐp héi ®ång ®Òn bï ®¬n ph¬ng ¸p gi¸ ®Òn bï theo ph¬ng ¸n ®· ®îc duyÖt nÕu ngêi chñ sö dông ®Êt ë Tp. HCM nhËn th mêi nhiÒu lÇn nhng kh«ng ®Õn gÆp héi ®ång nh»m g©y ¸p lùc ph¶i t¨ng gi¸ ®Òn bï ®Ó thu lîi. Nhê vËy, t×nh h×nh ®Çu c¬ ®Êt ë ®©y cã chiÒu híng gi¶m. Th«ng thêng ho¹t ®éng §C§§ lu«n lu«n ®ãn tríc quy ho¹ch, ho¹t ®éng nµy lu«n lu«n ®i kÌm víi viÖc quy ho¹ch c¸c khu ®« thÞ, c¸c khu d©n c bëi vËy cÇn cã biÖn ph¸p ng¨n chÆn kÞp thêi ë nh÷ng n¬i míi ph¸t sinh nh Long An. Nh÷ng thñ ®o¹n cña nhµ ®Çu c¬ nh»m trôc lîi. Nh÷ng ngêi ®Çu c¬ ®Êt cã rÊt nhiÒu thñ ®o¹n vµ ngµy cµng tinh vi khã ph¸t hiÖn, trong bµi nµy kh«ng thÓ nªu hÕt ®îc nh÷ng m¸nh líi cña hä mµ chØ nªu ®iÓn h×nh vµi thñ ®o¹n: Ta ®· xÐt c¸c lo¹i ®Çu c¬ trong phÇn “ph©n lo¹i ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai” nhng nhµ ®Çu c¬ muèn thu lîi nhiÒu th× hä kh«ng chØ mua nhµ (®Êt) dù tr÷ khi cã lîi th× b¸n hay lÊn chiÕm ®Êt c«ng ®em b¸n trao tay... mµ hä cßn dïng nhiÒu chiªu thøc kh¸c, phæ biÕn nhÊt ë níc ta hiÖn nay lµ viÖc mua nhµ, ®Êt hµng lo¹t ®Ó t¹o ra sù khan hiÕm vÒ nguån cung. Vµo ®Çu n¨m 2002 gi¸ ®Êt ë Tp. HCM ®îc giíi ®Çu c¬ chuyÓn nhîng víi møc cao do c¸c c«ng ty kinh doanh nhµ ®Êt ®· tung hÕt sè nÒn nhµ thuéc c¸c dù ¸n b¸n ra trong n¨m 2001. Cô thÓ gi¸ ®Êt nÒn mua ®i b¸n l¹i t¹i c¸c dù ¸n ®îc rao b¸n nh sau: Nguån: b¸o Thanh Niªn Tríc ®ã, gi¸ ®Êt ®ai rÎ h¬n rÊt nhiÒu, viÖc mua b¸n hµng lo¹t diÔn ra trong khi Tp. HCM cha cã biÖn ph¸p ®èi phã tèt ®· ®Ó c¸c nhµ §C§§ thu lîi lín. Kh«ng chØ cã mua b¸n hµng lo¹t, c¸c nhµ §C§§ cßn t¨ng gi¸ dùa vµo viÖc thÞ trêng thiÕu th«ng tin ®Ó lõa g¹t, n©ng gi¸, Ðp gi¸...tríc tiªn kÎ lõa ®¶o còng kh¶o s¸t, x¸c ®Þnh vÞ trÝ cña c¸c c«ng tr×nh c«ng céng råi gom hÕt ®Êt n«ng nghiÖp cßn l¹i chung quanh, ph©n l« b¸n lÎ. Sau ®ã lõa b¸n cho nh÷ng ngêi tõ xa ®Õn mua kh«ng mµ kh«ng hiÓu râ khu vùc nµy. Hai c©u chuyÖn sau ®©y sÏ nãi nªn phÇn nµo thñ ®o¹n nµy: “Mét lÇn ®Õn mua ®Êt ë x· B×nh Hng Hoµ, huyÖn B×nh Ch¸nh, «ng Toµn, nhµ ë phêng 5, quËn Phó NhuËn, ®ang ®øng nãi chuyÖn víi “chñ ®Êt” th× bçng thÊy cã mét ®oµn xe kho¶ng 7 – 8 ngêi ch¹y ngang qua cêi nãi r«m r¶, xin xem b¶n ®å ph©n l« khu vùc. Chñ ®Êt ®a ra tê b¶n ®å ®¸nh dÊu xanh ®á gÇn hÕt, chØ cßn mét Ýt l« ®Ó tr¾ng. Nhãm ngêi nµy sau khi xem xong hä ®Ò nghÞ dÉn ®i xem ®Êt. Hä nãi víi chñ ®Êt: “Bän nµy mua ®Êt lµm nhµ ë chung víi nhau, mçi cÆp mét c¨n, b¸c bít cho vµi gi¸, mét lóc nh÷ng mÊy nÒn lêi ch¸n cßn g×! ”. Chñ ®Êt ra vÎ suy nghÜ råi quyÕt ®Þnh bít mét chØ vµng/nÒn. §¸m ngêi nµy ®Ò nghÞ bít 3 chØ/nÒn, chñ ®Êt kh«ng chÞu, hä ®Ò nghÞ chñ ®Êt bít thªm 1 chØ gäi lµ mõng cíi cho c¶ bän. Chñ ®Êt l¾c ®Çu, hä nãi ®Ó ®i ra ngoµi bµn b¹c víi nhau chót n÷a sÏ quay l¹i quyÕt ®Þnh. Nh×n thÊy c¶nh nµy, sî hÕt ®Êt, «ng Toµn quýnh qu¸ng quyÕt ®Þnh mua ngay miÕng ®Êt kia. Vµi th¸ng sau, cã dÞp l©n la t×m mua miÕng ®Êt ë khu vùc l©n cËn cho ngêi em hä, «ng giËt m×nh khi thÊy ho¹t c¶nh cò trong c¸c khu ®Êt ph©n l« gÇn ®ã” “¤ng B¶o lµ c¸n bé tØnh ®éi L©m §ång ®i mua ®Êt ë khu ph©n l« phêng 15, quËn T©n B×nh Tp. HCM. Khi ®ang xem xÐt ®Êt, «ng B¶o nh×n thÊy c« Hµ ®i xe ®êi míi, tíi lui n¨n nØ «ng chñ ®Êt cho c« mua hÕt l« ®Êt, v× ®Êt cña «ng ë ngoµi mµ «ng l¹i b¸n rÎ h¬n bªn trong nªn ®Êt cña c« Hµ bÞ “®ãng b¨ng”. §iÒu kiÖn c« Hµ ®a ra còng kh¸ tho¶i m¸i: tr¶ tríc mét nöa tiÒn, cßn l¹i b¸n nÒn nµo thanh to¸n nÒn ®ã. ViÖc mua b¸n ®Ó c« Hµ lo. Dï c« ra søc nµi nØ, «ng §øc kh«ng b¸n. ¤ng nãi víi kh¸ch («ng B¶o) lµ «ng muèn b¸n gi¸ thÊp ®Ó thu håi vèn nhanh, nÕu b¸n hÕt cho c« Hµ, lì mua xong råi c« ng©m ®Êt cña «ng, b¸n ®Êt cña c« tríc th× biÕt chõng nµo «ng míi thu tiÒn ®îc! «ng B¶o nghe cã lý nªn quyÕt ®Þnh mua mét nÒn nhµ 60 m2 cña «ng §øc víi gi¸ 1,7 triÖu ®ång/m2. Sau nµy «ng B¶o míi biÕt r»ng miÕng ®Êt ®ã «ng §øc chµo b¸n chØ víi gi¸ 1,5 triÖu ®ång/m2 ” Qua hai c©u chuyÖn chØ nãi ®îc phÇn nµo trß lõa bÞp ngêi mua ®Êt khi hä kh«ng cã ®ñ th«ng tin vÒ thÞ trêng, c¸c thñ ®o¹n cña c¸c cß ®Êt, nh÷ng kÎ ®Çu c¬ lµ v« cïng nhiÒu vµ tinh vi. T¹i HN ®· tõng cã chuyÖn giíi ®Çu c¬ ph¸t ra liªn tôc th«ng tin: ThÞ trêng HN sèt ®Êt lµm cho gi¸ ®Êt leo thang vµ th«ng tin nµy lan truyÒn rÊt nhanh theo møc ®é quan t©m ®Æc biÖt cña mäi ngêi. Vµ ®©y lµ nguyªn nh©n lµm cho gi¸ ®Êt t¨ng 20 – 25% so víi tríc khi cã th«ng tin “¶o” nµy. N¨m 2001, ë Tp. HCM còng ®· cã hiÖn tîng nµy ®· cã th«ng tin tõ giíi ®Çu c¬ ph¸t ra cho r»ng: “Phêng 22 s¾p ®îc quy ho¹ch thµnh mét khu vùc cña quËn I” lµm gi¸ ®Êt t¨ng nhanh. Trªn thùc tÕ, ban Qu¶n lý ®« thÞ quËn B×nh Th¹nh x¸c nhËn, ®©y lµ tin ®ån cña giíi ®Çu c¬. Còng t¹i HN chñ ®Çu t trong c¸c dù ¸n còng t×m cho m×nh nh÷ng c¸ch ho¹t ®éng kh¸c nhau. Thùc tÕ c¸c chñ ®Çu t ®· b¸n ®Êt trong giai ®o¹n “tiÒn dù ¸n” vµ chñ yÕu mua trªn giÊy tê. Víi ph¬ng thøc nµy dÇn dÇn h×nh thµnh mèi liªn kÕt gi÷a c¸c nhµ ®Çu c¬ víi c¸n bé kinh doanh nhµ ®Êt ë c¸c dù ¸n. Khi ®Êt ®Õn tay ngêi cã nhu cÇu thùc sù th× gi¸ ®· t¨ng lªn rÊt nhiÒu. Mét h×nh thøc kh¸c ®îc giíi ®Çu c¬ ë HN nh¾m tíi lµ mua ®Êt thuéc diÖn ®îc quy ho¹ch nhng cha triÓn khai ®Ó råi ¨n chªnh lÖch tõ viÖc nhËn tiÒn ®Òn bï hoÆc ®æi ®Êt theo quy ho¹ch cña thµnh phè. §Ó ®¹t ®îc viÖc nµy nhµ ®Çu c¬ còng cÇn ph¶i cã sù quen biÕt víi c¸n bé dù ¸n ®Ó ®«i bªn cïng cã lîi. C¸c nhµ ®Çu c¬ còng cã thÓ lÊn chiÕm ®Êt c«ng råi ph©n l« ®Ó b¸n, hoÆc lµ mua ®Êt ®· bÞ lÊn chiÕm, chia l«, c¾t thöa, thay ®æi diÖn m¹o cña thöa ®Êt råi chê thêi thu lêi. HoÆc hä còng cã thÓ mua ®Êt råi ®Çu t ph¸t triÓn B§S nhng kh«ng sö dông mµ chê thêi c¬ ®em b¸n kiÕm lêi. Mét chiªu thøc mµ nhµ ®Çu c¬ nµo còng biÕt sö dông ®ã lµ viÖc ®ãn tríc th«ng tin vÒ nh÷ng v¨n b¶n chÝnh s¸ch cña Nhµ níc, thµnh phè cã liªn quan tíi nhµ ®Êt. §¸nh gi¸ vÒ ho¹t ®éng ®Çu c¬ ë níc ta. Ho¹t ®éng §C§§ ë níc ta chØ tËp trung chñ yÕu ë hai ®Þa bµn lµ HN vµ Tp. HCM v× ®©y lµ hai n¬i cã ho¹t ®éng giao dÞch vÒ B§S s«i ®éng nhÊt c¶ níc. ë c¸c ®Þa ph¬ng kh¸c th× trÇm l¾ng vµ cã n¬i cha hÒ cã ho¹t ®éng ®Çu c¬. HN vµ Tp. HCM lµ hai ®Þa bµn mµ ho¹t ®éng §C§§ cã tÝnh chÊt phøc t¹p nhÊt bëi nh÷ng ngêi ®Çu c¬ ho¹t ®éng rÊt chuyªn nghiÖp, rÊt tinh kh«n vµ khã ph¸t hiÖn ra ngêi chñ ®Ých thùc cña phÇn ®Êt, nhµ cã hiÖn tîng ®Çu c¬. Nãi chung, ho¹t ®éng ®Çu c¬ ë c¸c ®Þa ph¬ng kh¸c diÔn ra lµ do lan réng ra tõ HN vµ Tp. HCM. Ch¼ng h¹n nh, n¹n ®Çu c¬ ë Long An vµ B×nh D¬ng do t¸c ®éng cña quy ho¹ch vµ do chÝnh s¸ch chèng ®Çu c¬ cña Tp. HCM. III.1. Mét sè thµnh tùu trong viÖc h¹n chÕ t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai. LuËt ®Êt ®ai (söa ®æi) s¾p ban hµnh sÏ h¹n chÕ tèt h¬n t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai. HiÖn nay, LuËt ®Êt ®ai ®ang trong giai ®o¹n söa ®æi vµ vµo ®Çu n¨m tíi chÝnh thøc ban hµnh. Do vËy, hiÖn nay giíi ®Çu c¬ ®ang thËn träng nghe ngãng nh÷ng th«ng tin thay ®æi. C«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai sÏ ®îc thùc hiÖn tèt h¬n vµ n¹n ®Çu c¬ ®Êt ®ai ë c¸c ®« thÞ lín sÏ cã thÓ kh«ng cã c¬ héi ®Ó ph¸t triÓn? Theo Bé trëng Bé Tµi nguyªn vµ M«i trêng Mai ¸i Trùc, thÞ trêng B§S ®ang ho¹t ®éng tù ph¸t, t×nh tr¹ng §C§§ ®· g©y nhiÒu tiªu cùc cã t¸c ®éng xÊu ®Õn nÒn kinh tÕ vµ ®©y lµ mét nguyªn nh©n th«i thóc viÖc söa ®æi Bé luËt §Êt ®ai lÇn nµy. Trong LuËt nµy vai trß cña Nhµ níc sÏ ®îc thÓ hiÖn râ h¬n, quy ®Þnh thu håi ®Êt ®ai ®èi víi dù ¸n ®Çu t sau 12 th¸ng liÒn kh«ng sö dông hoÆc tiÕn ®é sö dông chËm h¬n 24 th¸ng so víi tiÕn ®é cña dù ¸n ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt. Quy ®Þnh nµy sÏ n©ng cao h¬n tÝnh kh¶ thi cña viÖc thi hµnh luËt vµ gãp phÇn chèng t×nh tr¹ng ®Çu c¬. §èi víi vÊn ®Ò thu håi, båi thêng vµ t¸i ®Þnh c, dù th¶o LuËt §Êt ®ai (söa ®æi) còng ®· bæ sung thªm c¸c quy ®Þnh nh»m ®Èy nhanh tiÕn ®é gi¶i phãng mÆt b»ng, quy ®Þnh nh÷ng trêng hîp ®îc båi thêng vµ kh«ng ®îc båi thêng khi thu håi ®Êt, ®iÒu kiÖn t¸i ®Þnh c... §èi víi gi¸ ®Êt, ®Þnh kú hµng n¨m UBND cÊp tØnh sÏ c«ng bè c«ng khai gi¸ ®Êt nh»m kh¾c phôc t×nh tr¹ng gi¸ ®Êt Nhµ níc quy ®Þnh l¹c hËu so víi thùc tÕ. §ång thêi, sÏ cã quy ®Þnh cho phÐp Doanh nghiÖp cã kh¶ n¨ng chuyªn m«n lµm dÞch vô t vÊn vÒ gi¸ ®Êt ®Ó thuËn lîi trong giao dÞch quyÒn sö dông ®Êt. Cïng víi nã, sÏ tiÕn hµnh ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt. Tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹i mét sè ®Þa ph¬ng trong c¶ níc më ra mét gi¶i ph¸p kh¾c phôc ho¹t ®éng ®Çu c¬. §Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt më ra mét ph¬ng ph¸p kh¾c phôc ®Çu c¬, ®ång thêi ®a gi¸ ®Êt ®ai s¸t víi gi¸ thÞ trêng vµ Nhµ níc thu ®îc nguån thu tèi ®a mét c¸ch c«ng khai ®Ó ®Çu t vµo ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng. Võa qua, Nhµ níc thu ®îc 69 tû ®ång tõ ®Êu gi¸ ®Êt khu §Òn Lõ II (thuéc phêng Hoµng V¨n Thô, quËn Hai Bµ Trng) – (theo Thêi b¸o kinh tÕ ViÖt Nam). §Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt b¶o ®¶m tÝnh b×nh ®¼ng, c¬ chÕ xin – cho bÞ xo¸ bá. Khung gi¸ cøng trong nghÞ ®Þnh 87 cña chÝnh phñ kh«ng cßn ®îc ¸p dông n÷a, tÝnh c¹nh tranh lµnh m¹nh ®îc ph¸t huy vµ ngêi th¾ng cuéc sÏ chuyªn t©m h¬n vµo viÖc ®Çu t ®Ó ph¸t huy tèi ®a hiÖu qu¶ cña ®Êt ®ai. §Êu gi¸ ®Êt còng ®· ®îc thùc hiÖn ë H¶i Phßng vµ cÇn më réng h×nh thøc nµy ë c¸c ®Þa ph¬ng kh¸c. Tp. HCM c«ng khai quy ho¹ch ®Ó chèng ®Çu c¬ ®Êt. T¹i quËn 12 - Tp. HCM ngêi d©n cã thÓ xem quy ho¹ch t¹i UBND quËn vµ trô së UBND c¸c phêng. ë ®©y còng c¾m c¸c pano giíi thiÖu c¸c quy ho¹ch t¹i tõng khu phè, tæ d©n phè vµ ph¸t hµnh tµi liÖu cho ngêi d©n cã nhu cÇu. Ngoµi ra, chÝnh quyÒn quËn cßn tiÕn hµnh kiÓm tra, buéc tÊt c¶ nh÷ng chñ ®Çu t c¸c khu ph©n l« “chui” ph¶i hoµn chØnh l¹i quy ho¹ch, ®¨ng ký víi kiÕn tróc s trëng thµnh phè ®Ó ®îc phª duyÖt, nÕu kh«ng sÏ ph¶i th¸o dì. §©y lµ mét biÖn ph¸p mµ ®· t¹o ra sù râ rµng vÒ th«ng tin trong thÞ trêng ®Êt ®ai cho nh÷ng ngêi cã nhu cÇu thùc sù, c¸c chñ ®Êt v× thÕ sÏ kh«ng cßn sö dông ®îc chiªu thøc t¨ng gi¸ b»ng c¸ch lõa g¹t nh÷ng ngêi thiÕu th«ng tin thÞ trêng. Thµnh c«ng cña ChØ thÞ 08/2002 CT-UB ngµy 22/4/2002 cña Uû ban Nh©n d©n Tp. HCM. ChØ thÞ 08/2002 CT – UB ngµy 22/04/2002 vÒ h¹n chÕ chuyÓn nhîng ®Êt n«ng nghiÖp ®· ®¹t ®îc nh÷ng thµnh c«ng ngo¹n môc. ChØ thÞ nµy cã hiÖu lùc ngay tõ tríc khi ban hµnh khi mµ b¸o chÝ ®a tin vÒ viÖc UBND Tp. HCM s¾p ban hµnh quy ®Þnh “t¹m ngng chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp...”, c¬n sèt ®Êt tríc ®ã ®ét ngét ch÷ng l¹i. Ngay tõ tríc tÕt d¬ng lÞch n¨m 2002 mét c«ng ®Êt (1.000m2) s×nh lÇy ë Phíc KiÓng (Nhµ BÌ) chØ kho¶ng 7 – 8 chôc triÖu ®ång th× ®Õn cuèi th¸ng 3 ®· t¨ng gÊp 3 lÇn – trªn 200 triÖu ®ång/1.000m2. §Êt n«ng nghiÖp ë Xu©n Tíi Thîng (Hãc M«n), cïng thêi ®iÓm, ®ang tõ 25 triÖu ®ång/c«ng ®· t¨ng lªn 60 – 70 triÖu ®ång/c«ng. ViÖc gi¸ ®Êt t¨ng nhanh ®· lµm cho n¹n ®Çu c¬ xuÊt hiÖn hä thu hµng tr¨m triÖu ®ång trªn mçi lÇn sang tay. Nhng ChØ thÞ nµy – mét v¨n b¶n hµnh chÝnh ®· can thiÖp kÞp thêi vµ ®iÒu tiÕt ®îc æn ®Þnh c¸c c¬n sèt trªn thÞ trêng tù do. Tríc ®ã viÖc th¬ng lîng båi thêng quyÒn sö dông ®Êt lµ rÊt khã kh¨n trong c¸c dù ¸n nhµ ë. Cã n¬i ®Òn bï theo th¬ng lîng ban ®Çu lµ 100.000 ®/m2 nhng giai ®o¹n cuèi ph¶i ®Òn bï 2 triÖu ®ång/m2 trong khi gi¸ nÒn nhµ theo ph¬ng thøc gãp vèn lµ 1,6 triÖu ®ång/m2. Nh÷ng ngêi ®Çu c¬ ®Æt gi¸ rÊt cao, trong t×nh h×nh ®ã chØ thÞ 08 ®· quy ®Þnh: “Ngêi nhËn chuyÓn nhîng ®Êt n«ng nghiÖp ph¶i chÊp hµnh quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt cña c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn vµ chØ ®îc nhËn tiÒn ®Òn bï gi¶i to¶ theo gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp khi triÓn khai dù ¸n ®Çu t theo quy ho¹ch”. Trong chØ thÞ còng nªu râ “§Êt kh«ng ®îc sö dông trong thêi h¹n 12 th¸ng liÒn mµ kh«ng ®îc c¬ quan cã thÈm quyÒn giao ®Êt ®ã cho phÐp, Nhµ níc sÏ thu håi theo ®iÒu 26 LuËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh”. Nhê cã nh vËy mµ t×nh tr¹ng ®Êt n«ng nghiÖp bá hoang ®· ®îc “cã nhu cÇu sö dông” tuy r»ng cßn cã sù chèng ®èi nhng còng lµm cho c¸c chñ ®Çu c¬ kh«ng khái lo l¾ng v× nÕu hä ®Çu t vµo ®Êt th× kh«ng cã nhu cÇu sö dông mµ kh«ng ®Çu t vµo th× bÞ Nhµ níc thu håi. Nh vËy, ®iÓm tÝch cùc trong chØ thÞ 08 lµ ®· k×m ®îc c¬n sèt cña thÞ trêng tù do, h¹n chÕ ®îc t×nh tr¹ng ®Çu c¬ tr¸i ph¸p luËt vµ t¹o cho c¸c nhµ ®Çu t ch©n chÝnh mét m«i trêng kinh doanh thuËn lîi. Tp. HCM ®Ò xuÊt ®îc 4 gi¶i ph¸p æn ®Þnh thÞ trêng nhµ ®Êt. Bèn gi¶i ph¸p ®Ó æn ®Þnh thÞ trêng nhµ ®Êt ®ã lµ: Ban hµnh chÝnh s¸ch hµnh chÝnh, kinh tÕ cho c¸c khu ®« thÞ míi, trong ®ã t¨ng cêng ph¹t tiÒn luü tiÕn hoÆc thu håi ®Êt n«ng nghiÖp bá hoang trªn 12 th¸ng ®Ó chèng ®Çu c¬. ChÊm døt phª duyÖt c¸c dù ¸n ph©n l« b¸n nÒn nhµ. §iÒu tiÕt thu nhËp kinh doanh ®Þa èc mét c¸ch hîp lý. T¨ng cêng c«ng t¸c thanh tra, kiÓm tra t×nh h×nh qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai vµ ®Çu t dù ¸n... C¸c biÖn ph¸p thø nhÊt, thø hai vµ thø t lµ c¸c liÒu thuèc tèt cho thÞ trêng nhµ ®Êt, ®Æc biÖt lµ biÖn ph¸p thø nhÊt vµ thø hai sÏ h¹n chÕ tèt ho¹t ®éng §C§§ vµ lµm cho ®Êt ®ai ®îc sö dông cã hiÖu qu¶ h¬n. Hµ Néi quy ®Þnh ph¶i cã hé khÈu thêng tró khi mua nhµ, ®Êt. §©y lµ gi¶i ph¸p nh»m h¹n chÕ t¨ng d©n sè vµ §C§§ v× ta biÕt r»ng ®a sè nh÷ng ngêi cã thu nhËp cao ngo¹i tØnh cã nhu cÇu mua ®Êt t¹i c¸c ®« thÞ lín ®Ó t×m n¬i an c l¹c nghiÖp vµ mét bé phËn v× nhu cÇu ®Çu c¬. Mét sè thµnh tùu kh¸c. Nh ta ®· thÊy biÖn ph¸p mµ Long An ®· thùc hiÖn ®· ®em l¹i hiÖu qu¶ rÊt lín buéc c¸c chñ ®Êt ph¶i chÞu chÊp nhËn gi¸ ®Òn bï kh«ng theo tÝnh to¸n cña hä hoÆc lµ ph¶i chÞu gi÷ ®Êt mµ kh«ng chuyÓn nhîng ®îc. §©y lµ mét biÖn ph¸p chèng ®Çu c¬ cã hiÖu qu¶ vµ cÇn ®îc nh©n réng. Nh ta ®· xÐt, c¸c chñ ®Çu t còng ®· tù t×m c¸ch ®Ó chèng ®Çu c¬ ®Êt ®ai trong dù ¸n cña m×nh b»ng c¸ch ra c¸c quy ®Þnh riªng vµ cã chÝnh s¸ch u tiªn cho nh÷ng ngêi cã nhu cÇu thùc sù sö dông nhµ ®Êt nh c¸ch lµm cña Vinaconex, quy ®Þnh ph¶i x©y dùng trong n¨m, hoÆc nÕu lµ nhµ th× trong thêi h¹n 30 ngµy ph¶i cã ngêi ®Õn ë... nh HUD. III.2. Nh÷ng tån t¹i vµ nguyªn nh©n. Nh÷ng tån t¹i. Tuy r»ng cuéc chiÕn chèng ®Çu c¬ ®· ®¹t ®îc mét sè thµnh c«ng nhng n¹n ®Çu c¬ vÉn cßn tån t¹i, cã n¬i cã lóc cßn ph¸t triÓn m¹nh mÏ h¬n. Nh÷ng biÖn ph¸p chèng ®Çu c¬ kh«ng cã tÝnh toµn diÖn v× míi chØ ®¹t ®îc môc tiªu tríc m¾t. ViÖc c¸c chñ ®Çu t ra ph¶i ra c¸c quy ®Þnh chèng ®Çu c¬ ®Êt trong dù ¸n cña m×nh cho thÊy n¨ng lùc qu¶n lý cña Nhµ níc cßn h¹n chÕ. ViÖc ®Êu gi¸ ®Êt tuy r»ng lµ mét biÖn ph¸p coi lµ tèi u vµ ®¹t ®îc nhiÒu môc ®Ých nhng kh«ng ph¶i lµ kh«ng cã nh÷ng vÊn ®Ò tån t¹i bëi lÏ ®Êu gi¸ ®Êt lµ lÜnh vùc míi mµ c¸c quy ®Þnh còng nh tÝnh khoa häc cho vÊn ®Ò nµy lµ cha ®Çy ®ñ. Tiªu cùc trong ®Êu thÇu kh«ng thÓ kh¼ng ®Þnh ch¾c ch¾n r»ng kh«ng cßn tån t¹i trong ®Êu thÇu ®Êt v× ®· cã trêng hîp nhê ngêi th©n ®øng tªn vµ thÇu ®îc 5 – 7 miÕng ®Êt, sau ®ã b¸n trao tay ¨n chªnh lÖch 1 – 2 triÖu ®ång/m2 (theo t×m hiÓu cña mét sè phãng viªn cña b¸o ®iÖn tö Vnexpress). Mét vÊn ®Ò kh¸c lµ xung quanh khu ®Êt ®Êu thÇu, gi¸ ®Êt còng thay ®æi vµ thêng lµ t¨ng lªn vµ ®©y lµ mÇm mèng cho n¹n ®Çu c¬ hoµnh hµnh t¹i nh÷ng n¬i s¾p cã ®Êu gi¸ ®Êt. TiÕp n÷a lµ t×nh tr¹ng mãc ngoÆc gi÷a c¸n bé dù ¸n, c¸n bé lµm c«ng t¸c quy ho¹ch víi nh÷ng ngêi ®Çu c¬ ®Êt ®ai ®Ó cïng hëng lêi, c¸c c¸n bé trong ngµnh ®Þa chÝnh còng tham gia vµo ®Çu c¬ dï kh«ng ®øng tªn m×nh mµ lÊy tªn cña ngêi th©n còng lµ mét tån t¹i ®¸ng lo ng¹i v× ngay trong lßng bé m¸y qu¶n lý ®Êt ®ai mµ cßn nh vËy th× ®Õn bao giê míi chèng ®îc §C§§? Mét sè doanh nghiÖp Nhµ níc tham gia ®Çu c¬ còng lµm cho gi¸ ®Êt t¨ng lªn, vµ ®©y còng lµ vÊn ®Ò næi cém. ViÖc quy ®Þnh ph¶i cã hé khÈu HN míi ®îc mua nhµ, ®Êt ë HN lµm gi¶m tÝnh s«i ®éng cña thÞ trêng mÆc dï gãp phÇn h¹n chÕ ®Çu c¬. T×nh tr¹ng lÊn chiÕm ®Êt c«ng còng kh«ng cßn g× lµ l¹ n÷a nhng t¹i sao vÉn tån t¹i? Khi ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®îc ng¨n chÆn kÞp thêi ë nh÷ng ®Þa bµn nãng th× ho¹t ®éng nµy cã nguy c¬ lan réng ra c¸c khu vùc kh¸c, nªn viÖc chèng ®Çu c¬ ngµy cµng gay go vµ phøc t¹p, thö hái nÕu kh«ng cã liÒu thuèc ®Æc trÞ nµo cho ho¹t ®éng §C§§ mµ ho¹t ®éng nµy ngµy cµng lan réng th× sÏ ph¶i lµm thÕ nµo ®Ó chèng ®îc ®©y? Nh÷ng nguyªn nh©n. §Ó n¹n ®Çu c¬ cã ®Êt dông vâ lµ do cã c¸c nguyªn nh©n sau ®©y: Tríc hÕt, do mét thêi gian dµi chóng ta cha chÝnh thøc thõa nhËn sù tån t¹i cña thÞ trêng B§S (thÞ trêng nhµ ®Êt) v× cha nhËn thøc ®îc tÇm quan träng cña nã ®èi víi nÒn kinh tÕ quèc d©n nªn cha cã mét hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p lý nh»m ®iÒu tiÕt thÞ trêng. MÆt kh¸c, nhu cÇu cña d©n c vÒ nhµ ë, ®Êt ë... ngµy mét t¨ng cao dÉn tíi søc Ðp tõ phÝa cÇu lµ qu¸ lín mµ cã cÇu th× sÏ cã cung th× thÞ trêng ngÇm h×nh thµnh lµ tÊt yÕu vµ ®©y lµ m«i trêng lý tëng cho ho¹t ®éng ®Çu c¬. HÖ thèng v¨n b¶n híng dÉn thÞ trêng nhµ ®Êt cßn lén xén mÆc dï cã h¬n 500 v¨n b¶n, do c¸c v¨n b¶n híng dÉn kh«ng thèng nhÊt dÉn ®Õn t¹o ra kÏ hë trong luËt ph¸p vµ g©y khã kh¨n cho viÖc thùc thi. Sè v¨n b¶n ph¸t huy t¸c dông chØ ®Õm trªn ®Çu ngãn tay vµ kh«ng ph¶i trêng hîp nµo còng ¸p dông ®îc. Ngay nh÷ng bé luËt lín còng cã sù quy ®Þnh kh«ng trïng khíp víi nhau do ®ã c¶n trë nh÷ng quan hÖ giao dÞch trªn thÞ trêng. VÝ dô nh, Bé luËt D©n Sù viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt míi chØ ®îc quy ®Þnh cho c¸ nh©n vµ hé gia ®×nh, cha quy ®Þnh cho ph¸p nh©n, quyÒn sö dông ®Êt chØ ®îc quy ®Þnh bëi LuËt ®Êt ®ai nªn trªn thùc tÕ ph¸p nh©n sö dông ®Êt th«ng qua c¸c thñ tôc mang tÝnh hµnh chÝnh cña Nhµ níc, chø kh«ng thÓ chuyÓn nhîng, thu nhîng theo quan hÖ d©n sù. §iÒu nµy ®· t¹o ra rµo c¶n hay bøc têng ph¸p lý chia c¾t giao dÞch gi÷a c¸ nh©n vµ ph¸p nh©n. Rµo c¶n tõ phÝa chÝnh s¸ch tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai lµ rÊt lín, nã h¹n chÕ c¸c giao dÞch d©n sù nh quy ®Þnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 4%, thuÕ tríc b¹ 1% ViÖc thùc thi luËt ph¸p cha nghiªm, ngay nh viÖc c¸c Doanh nghiÖp Nhµ níc vÉn d¸m ®Çu c¬ ®Êt ®ai mÆc dï ®©y lµ c¸c Doanh nghiÖp cã nguån cung ®Êt nh»m ®iÒu tiÕt thÞ trêng. V× xö ph¹t kh«ng nghiªm nªn hä vÉn thu ®îc lêi ®©y lµ nguyªn nh©n chÝnh ®Ó c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc cã chøc n¨ng cung nhµ ®Êt tham gia ®Çu c¬. §éi ngò c¸n bé lµm viÖc trong c¸c ban ngµnh cã liªn quan ®Õn tr¸ch nhiÖm chèng ®Çu c¬ cha trong s¹ch dÉn ®Õn t×nh tr¹ng mãc ngoÆc nh ®· nªu. N¨ng lùc qu¶n lý ®Êt ®ai cßn h¹n chÕ kh«ng theo kÞp sù thay ®æi cña thùc tiÔn. ViÖc qu¶n lý ®Êt ®ai cßn bá ngá, ®Æc biÖt lµ ®èi víi ®Êt c«ng. Néi dung thanh tra kiÓm tra viÖc chÊp hµnh quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt vèn lµ mét néi dung qu¶n lý ®Êt ®ai tuy vËy nã cha ®îc thùc hiÖn tèt. LuËt ®Êt ®ai söa ®æi n¨m 1998 vµ 2001 còng cã nh÷ng biÖn ph¸p nh»m h¹n chÕ ®Çu c¬ nhng thùc tÕ ®· chøng minh H§§C ®Êt ®ai cµng cã søc sèng h¬n, vµ lÇn söa ®æi nµy liÖu cã nh vËy? Mét ®iÒu kh¼ng ®Þnh lµ cã bëi v× hiÖn nay viÖc cÊp sæ ®á míi chØ ®¹t 16% trªn c¶ níc vµ theo íc tÝnh sÏ ph¶i mÊt 50 – 70 n¨m n÷a míi cÊp xong víi tiÕn ®é nh hiÖn nay (theo Bé kÕ ho¹ch vµ §Çu t). ThÞ trêng B§S l¹i cha hoµn chØnh, nhu cÇu cña d©n c ngµy mét t¨ng vµ khi LuËt §Êt ®ai (söa ®æi) ra ®êi kh«ng ai d¸m kh¼ng ®Þnh ®©y lµ mét bé luËt hoµn chØnh v× nã ®· cã ®é trÔ vÒ mÆt thêi gian nhÊt ®Þnh, h¬n thÕ nh÷ng ho¹t ®éng phi ph¸p th× rÊt nhiÒu vµ ngµy cµng diÔn biÕn khã kiÓm so¸t. Chóng ta thùc hiÖn chÝnh s¸ch hai gi¸ nhng chÝnh s¸ch nµy cßn nhiÒu bÊt cËp nªn giíi ®Çu c¬ vin vµo ®ã ®Ó thu lîi. Ch¬ng III: Quan ®iÓm, ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p chñ yÕu C¸c quan ®iÓm Nhµ níc thÓ hiÖn quan ®iÓm cña m×nh ®èi víi ho¹t ®éng §C§§ qua c¸c V¨n kiÖn, NghÞ quyÕt, LuËt vµ c¸c v¨n b¶n díi luËt. Tuy r»ng ®· cã nh÷ng m¶ng dµnh cho viÖc kh¾c phôc ®Çu c¬ nhng cha cã mét v¨n b¶n nµo chuyªn biÖt cho viÖc ®iÒu chØnh ho¹t ®éng nµy. NghÞ quyÕt §¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc §¶ng céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø VIII (1996) ®· x¸c ®Þnh lµ ph¶i qu¶n lý chÆt chÏ thÞ trêng B§S, kh«ng cho t nh©n ho¸ ®Êt ®ai, kh«ng cho phÐp mua b¸n ®Êt ®ai vµ kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai. Nhµ níc ®· cã chÝnh s¸ch thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S. Tuy nhiªn, “Ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S kh«ng lµnh m¹nh, t×nh tr¹ng ®Çu c¬ vÒ ®Êt ®ai vµ B§S g¾n liÒn víi ®Êt ®ai rÊt nghiªm träng, ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao, ®Æc biÖt lµ ë ®« thÞ, g©y khã kh¨n c¶n trë lín cho c¶ ®Çu t ph¸t triÓn vµ gi¶i quyÕt nhµ ë, t¹o ra ®Æc quyÒn ®Æc lîi, dÉn ®Õn tiªu cùc vµ tham nhòng cña mét sè c¸ nh©n vµ tæ chøc...”. – NghÞ quyÕt sè 26-NQ-TW ngµy 12/03/2003 ®· chØ ta t¸c h¹i cña ho¹t ®éng ®Çu c¬ vµ t×nh h×nh nghiªm träng cña nã. NghÞ quyÕt còng chØ ra nh÷ng yÕu kÐm, nh÷ng mÆt h¹n chÕ cña c«ng t¸c qu¶n lý thÞ trêng B§S, chÝnh s¸ch tµi chÝnh cßn nhiÒu bÊt cËp, g©y thÊt tho¸t lín cho Nhµ níc... NghÞ quyÕt sè 26 còng chØ ra t×nh h×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S ë níc ta lµ gi¸ c¶ biÕn ®éng m¹nh nh sau: tríc 7/1992: Ýt biÕn ®éng; 1999-1997: nãng; 1997-1999: ®ãng b¨ng; 2000-2001: sèt; tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, cho ®Õn nay kho¶ng trªn 70%. Héi nghÞ trung ¬ng lÇn thø 7 kho¸ IX còng chØ ra r»ng: Nhµ níc ph¶i ®Þnh híng, ®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t thÞ trêng, cã c¸c biÖn ph¸p chèng c¸c hµnh vi ®Çu c¬ B§S; t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia thÞ trêng B§S... Míi ®©y nhÊt, dù th¶o LuËt ®Êt ®ai (söa ®æi) còng cã c¸c biÖn ph¸p chèng ®Çu c¬ ®Êt ®ai nh vÒ tµi chÝnh ®èi víi ®Êt ®ai vµ gi¸ ®Êt, vÒ thanh tra ®èi víi ®Êt ®ai, c¸c lo¹i ®Êt ®îc tham gia thÞ trêng... Ngoµi ra chóng ta cã hµng lo¹t c¸c v¨n b¶n híng dÉn thÞ trêng tuy kh«ng dµnh riªng cho vÊn ®Ò chèng §C§§ nhng nhiÒu v¨n b¶n còng cã ®Ò cËp. VÝ dô nh c¸c quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt, c¸c chØ thÞ cña c¬ quan chÝnh quyÒn thµnh phè, c¸c nghÞ ®Þnh quy ®Þnh khung gi¸ nh nghÞ ®Þnh 87/CP, 22/CP... Ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p chñ yÕu ®Ó kh¾c phôc ®Çu c¬ ®Êt ®ai. II.1. Ph¬ng híng kh¾c phôc ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai. Ho¹t ®éng §C§§ sÏ cßn tån t¹i ®Õn khi nµo mµ thÞ trêng B§S ®îc kh¬i th«ng, vµ ho¹t ®éng ®Çu c¬ cßn ®em l¹i nh÷ng mãn lêi cho c¸c nhµ ®Çu c¬. §ã lµ lóc chóng ta chÝnh thøc thõa nhËn sù tån t¹i cña thÞ trêng nµy vµ hÖ thèng luËt ph¸p lµ t¬ng ®èi hoµn chØnh, quan hÖ cung cÇu kh«ng cßn mÊt c©n ®èi nghiªm träng nh hiÖn nay. Víi ®iÒu kiÖn cña níc ta mét níc cã thÞ trêng B§S cßn s¬ khai nh hiÖn nay th× viÖc gi¶i quyÕt triÖt ®Ó hiÖn tîng ®Çu c¬ ®Êt ®ai ph¶i mÊt mét thêi gian kh¸ dµi vµ gÆp nhiÒu khã kh¨n. Ph¬ng híng lµ ng¨n chÆn vµ xo¸ bá n¹n ®Çu c¬ ®Êt ®ai. II.2. C¸c gi¶i ph¸p chñ yÕu §Ó kh¾c phôc ®îc n¹n ®Çu c¬ ®ßi hái ph¶i thùc hiÖn tæng hîp c¸c biÖn ph¸p, sau ®©y lµ nh÷ng biÖn ph¸p cã tÝnh chÊt quyÕt ®Þnh kh¾c phôc hiÖn tîng nµy: I.2.1. Tæ chøc bé m¸y ngµnh ®Þa chÝnh gän nhÑ vµ hiÖu qu¶ C¬ quan chuyªn tr¸ch thùc hiÖn sù qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai lµ ngµnh ®Þa chÝnh. Tríc tiªn ph¶i tiÕn hµnh rµ so¸t l¹i ®Ó bæ sung tiÕn tíi hoµn thiÖn c¸c chøc n¨ng, nhiÖm vô cña ngµnh sao cho phï hîp víi thùc tiÔn. Trªn c¬ së ®ã tiÕn hµnh hoµn chØnh bé m¸y theo 4 cÊp sau: C¬ quan qu¶n lý Nhµ níc (CQQLNN) vÒ ®Êt ®ai cÊp trung ¬ng (hiÖn nay lµ Bé Tµi nguyªn vµ M«i Trêng) víi vai trß chñ ®¹o ®ã lµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ vÊn ®Ò chÝnh s¸ch, chiÕn lîc trong lÜnh vùc ®Êt ®ai. CQQLNN vÒ ®Êt ®ai cÊp tØnh hoÆc thµnh phè chØ ®¹o thùc hiÖn vµ kiÓm tra, gi¸m s¸t. CQQLNN vÒ ®Êt ®ai cÊp huyÖn (quËn) víi vai trß chÝnh lµ thùc hiÖn, chØ huy thùc hiÖn vµ kiÓm tra, gi¸m s¸t. CQQLNN vÒ ®Êt ®ai cÊp x· (phêng) cã vai trß thùc hiÖn – hµnh ®éng, cËp nhËt t×nh h×nh vµ gi¸m s¸t. “KiÓm tra” lµ sù kiÓm tra cña CQQLNN vÒ ®Êt ®ai cÊp trªn víi c¸c cÊp díi. “Gi¸m s¸t” ë ®©y lµ gi¸m cña CQQLNN vÒ ®Êt ®ai ®èi víi tÊt c¶ c¸c c¬ quan, ®¬n vÞ, c¸c c«ng d©n trong viÖc thùc hiÖn luËt ®Êt ®ai, chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai... CÇn ®µo t¹o c¸n bé cho chuyªn ngµnh §Þa chÝnh ë c¸c cÊp häc kh¸c nhau nh: cao ®¼ng, ®¹i häc vµ trªn ®¹i häc ®Ó bæ sung nh©n lùc cã chÊt lîng phï hîp víi chøc n¨ng cña CQQLNN vÒ ®Êt ®ai, víi t×nh h×nh thùc tiÔn. II.2.2. Thùc hiÖn tèt c¸c néi dung qu¶n lý ®Êt ®ai Tríc hÕt, t¨ng cêng ho¹t ®éng qu¶n lý sau giao ®Êt nh»m ®¶m b¶o môc ®Ých sö dông ®Êt vµ ph¶i thùc hiÖn kiªn quyÕt thu håi nh÷ng ®Êt ®ai ®· qu¸ thêi gian quy ®Þnh mµ vÉn kh«ng sö dông hoÆc sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých. Sím c«ng bè quy ho¹ch sö dông ®Êt vµ viÖc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ph¶i ®îc qu¶n lý chÆt chÏ. X©y dùng vµ hoµn thiÖn LuËt kinh doanh B§S v× hiÖn nay cã qu¸ nhiÒu v¨n b¶n híng dÉn thÞ trêng nªn kh«ng tr¸nh khái chång chÐo vµ khã thùc hiÖn. §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn vµ coi ®©y lµ nhiÖm vô quan träng t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c giao dÞch vÒ nhµ ®Êt vµ B§S ®îc thùc hiÖn trªn thÞ trêng chÝnh thøc. Trong ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, ®èi víi nhµ ë, ®Êt ë chñ yÕu thùc hiÖn ®Òn bï nhµ ë, ®Êt ë kh«ng ®Òn bï b»ng tiÒn. II.2.3. HiÖn ®¹i ho¸ chÝnh s¸ch thu tµi chÝnh ®Êt ®ai Thø nhÊt, lµ ph¶i söa ®æi, bæ sung c¸c chÝnh s¸ch tµi chÝnh víi ®Êt ®ai cho theo kÞp víi thùc tÕ qu¶n lý ®Êt ®ai, qu¶n lý thÞ trêng B§S. Trong vÊn ®Ò tµi chÝnh ®Êt ®ai næi cém lµ vÊn ®Ò thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, LuËt thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®îc ban hµnh n¨m 1994 vµ ®îc söa ®æi, bæ sung vµo n¨m 1999 nh»m ®¶m b¶o c«ng b»ng cho nh÷ng ngêi cã nghÜa vô nép thuÕ vµ ®éng viªn mét phÇn thu nhËp cña ngêi b¸n quyÒn sö dông ®Êt vµo ng©n s¸ch Nhµ níc. Gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ lµ gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh trong khung gi¸ cña ChÝnh phñ phï hîp víi thùc tÕ ë ®Þa ph¬ng vµ chia lµm hai møc: 2% ®èi víi s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, lµm muèi, nu«i trång thuû s¶n vµ 4% ®èi víi ®Êt ë, ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c. Trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay cÇn cã quy ®Þnh kh¸c tiÕn bé h¬n bëi mét lÏ, do c¨n cø tÝnh thuÕ lµ toµn bé gi¸ trÞ giao dÞch tÝnh theo gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh, mµ gi¸ ®Êt nµy thêng thÊp xa so víi thùc tÕ chuyÓn nhîng vµ thuÕ suÊt lµ thuÕ suÊt tû lÖ, nªn cha cã t¸c dông lín trong viÖc ®iÒu tiÕt thu nhËp cña ngêi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt mét c¸ch c«ng b»ng vµ linh ho¹t, møc lîi nhuËn thùc tÕ lín h¬n nhiÒu nhÊt lµ khi cã sèt ®Êt. VÝ dô nh thÕ nµy: th«ng thêng ngêi cã ®Êt n«ng nghiÖp chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt víi gi¸ trÞ 50 triÖu ®ång (gi¸ do UBND tØnh cã ®Êt ban hµnh) vµ ngêi ta ph¶i nép cho Nhµ níc mét kho¶n lµ 2% x 50 = 1 triÖu ®ång, nhng hiÖn nay cã sèt ®Êt gi¸ chuyÓn nhîng thùc t¨ng cao lªn 100 triÖu ®ång chø kh«ng ph¶i 50 triÖu ®ång nh trªn nhng Nhµ níc vÉn chØ thu ®îc 1 triÖu thay v× 2 triÖu. ChÝnh v× thÕ nªn ®¸nh thuÕ trªn gi¸ trÞ gia t¨ng cña ®Êt. II.2.4. Thùc hiÖn bè trÝ, s¾p xÕp l¹i ®Êt cña c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp Bè trÝ s¾p xÕp l¹i theo híng sau: + §èi víi c¸c c¬ quan, ®¬n vÞ cã diÖn tÝch vît møc sö dông trô së lµm viÖc theo quy ®Þnh cña Thñ tíng ChÝnh phñ th× thùc hiÖn viÖc ho¸n ®æi trô së gi÷a c¸c c¬ quan, thu håi phÇn diÖn tÝch kh«ng cã nhu cÇu sö dông ®Ó b¸n hoÆc bè trÝ cho c¸c ®¬n vÞ kh¸c cã nhu cÇu. + Cßn ®èi víi c¸c c¬ quan, ®¬n vÞ cã trô së qu¸ chËt hÑp hoÆc kh«ng phï hîp víi quy ho¹ch vµ yªu cÇu c«ng t¸c th× thùc hiÖn ho¸n ®æi trô së víi c¬ quan kh¸c hoÆc cho phÐp b¸n nhµ kÌm theo chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ®Ó chuyÓn trô së c¬ quan ®Õn n¬i kh¸c. + PhÇn ®Êt cña c¬ quan, ®¬n vÞ dµnh cho c¸n bé, c«ng chøc lµm nhµ ë, nÕu phï hîp víi quy ho¹ch vÒ ®Êt ë th× cho phÐp b¸n nhµ cho c¸n bé, c«ng chøc, nÕu kh«ng phï hîp víi quy ho¹ch, th× kiªn quyÕt di chuyÓn c¸c hé ra khái c¬ quan. + NÕu c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp cã phÇn diÖn tÝch ®· sö dông vµo s¶n xuÊt kinh doanh hoÆc cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n kh¸c thuª ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh, nÕu phï hîp víi quy ho¹ch th× ®îc chuyÓn sang môc ®Ých kh¸c vµ c¬ quan tµi chÝnh Nhµ níc thùc hiÖn qu¶n lý, cho thuª theo quy ®Þnh hiÖn hµnh; nÕu kh«ng th× cho phÐp tiÕp tôc thuª ®Õn hÕt thêi h¹n hîp ®ång, sau ®ã tiÕn hµnh thu håi hoÆc buéc c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých ®îc giao. II.2.5. Thùc hiÖn c¬ chÕ mét gi¸ ®èi víi ®Êt ®ai VÒ vÊn ®Ò gi¸ ®Êt th× chóng ta cÇn thùc hiÖn chÝnh s¸ch mét gi¸ thay v× chÝnh s¸ch hai gi¸ nh hiÖn nay bëi lÏ sù chªnh lÖch gi÷a gi¸ quy ®Þnh theo khung gi¸ cña Nhµ níc vµ gi¸ thÞ trêng lµ qu¸ lín vµ ®©y lµ kÏ hë t¹o ®iÒu kiÖn cho nh÷ng kÎ ®Çu c¬ kiÕm lêi. Gi¸ ®Êt ®ai duy nhÊt phï hîp víi gi¸ chuyÓn nhîng thùc tÕ, Nhµ níc cÇn c«ng bè chuÈn mùc, ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ lµm c¬ së cho ®Þnh gi¸ ®Êt. Thµnh lËp c¸c tæ chøc ®Þnh gi¸ ®éc lËp cã chøc n¨ng theo dâi sù biÕn ®éng cña gi¸ ®Êt vµ thùc hiÖn viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt. Nhµ níc c¨n cø trªn kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ ®Êt cña c¸c tæ chøc nµy ®Ó quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt tÝnh c¸c kho¶n thu vÒ ®Êt ®ai h»ng n¨m. II.2.6. Hoµn thiÖn trong tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt §Êu gi¸ ®Êt lµ h×nh thøc xuÊt hiÖn ë níc ta vµ ®îc thùc hiÖn ë mét vµi n¬i nh H¶i Phßng, Hµ Néi, §µ N½ng... ChØ cã Hµ Néi lµ n¬i thµnh c«ng nhÊt, tuy nhiªn c«ng t¸c chuÈn bÞ vÉn cßn chËm ch¹p vµ cha ®¹t ®îc tiÕn ®é mong muèn. §©y lµ mét bíc tiÕn trong qu¶n lý ®Êt ®ai, gãp phÇn lµm gi¶m ®Çu c¬ ®Êt, Nhµ níc huy ®éng ®îc tèi ®a nguån vèn mét c¸ch c«ng khai ®Ó ®Çu t ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng v× vËy, cÇn më réng ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹o sù c¹nh tranh lµnh m¹nh gi÷a c¸c chñ ®Çu t. Tuy vËy, cÇn cã c¸c quy ®Þnh chÆt chÏ trong ®Êu gi¸ ®Êt vµ cã c¸c biÖn ph¸p chèng ®Çu c¬ ®Êt xung quanh khu vùc cã ®Êt ®îc ®Êu gi¸. ViÖc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt cÇn ph¶i ®îc tæ chøc thËt c«ng khai, nghiªm tóc vµ ®óng ph¸p luËt. II.3. Kinh nghiÖm chèng ®Çu c¬ ®Êt ®ai cña c¸c níc Kinh nghiÖm cña Singapore. §Ó chèng H§§C ngêi ta ®¸nh thuÕ cao hµnh vi ®Çu c¬ b»ng c¸ch c¨n cø vµo thêi gian gi÷a mua vµ b¸n: ®Êt mua ®i b¸n l¹i trong n¨m ®Çu tiªn bÞ ®¸nh thuÕ 100% trªn gi¸ trÞ chªnh lÖch mua b¸n, sau 2 n¨m th× møc thuÕ lµ 50% sau 3 n¨m lµ 25% gi¶m dÇn cho c¸c n¨m sau. V× thÕ ®Êt ®ai cã gi¸ thÞ trêng, nªn kh«ng thÓ khai th¸c thÊp gi¸ ®Êt ®Ó trèn thuÕ. Nh vËy, nÕu mét ngêi muèn ®Çu c¬ th× ph¶i 4 n¨m sau míi cã lêi. Rñi ro trong 4 n¨m lµ rÊt lín bëi lÏ ®Êt ®ai phô thuéc rÊt nhiÒu vµo chÝnh s¸ch ph¸p luËt cña Nhµ níc, c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai, v× thÕ hä ph¶i tÝnh c¸ch ®Çu t kh¸c cã lîi h¬n cho hä vµ nh vËy còng lîi h¬n cho nÒn kinh tÕ. Kinh nghiÖm tõ Trung Quèc. Trung Quèc cã kinh nghiÖm chèng §C§§ qua quy ho¹ch vµ gi¶m kinh phÝ ®Òn bï gi¶i to¶, hä chØ gi¶i to¶ mét bªn ®êng vµ gi¶i to¶ vît qu¸ mèc lé giíi rÊt nhiÒu ®Ó lÊy ®Êt lµm quü vèn. Sau khi gi¶i to¶ më ®êng, gi¸ ®Êt c¹nh mÆt ®êng mµ Nhµ níc n¾m gi÷ sÏ t¨ng lªn. TÊt c¶ ®îc b¸n ®Êu gi¸ ®Ó lÊy tiÒn x©y dùng ®êng. Nh vËy võa cã tiÒn x©y ®êng, võa cã tiÒn ®Òn bï, võa chèng nh÷ng kÎ ®Çu c¬ ®îi con ®êng më vµ nhµ ®Êt xung quanh lªn gi¸, võa ®¶m b¶o trËt tù mü quan ®« thÞ. Kinh nghiÖm cña Anh, Ph¸p, Mü. §Ó tr¸nh l·ng phÝ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng c¸c níc nµy kh«ng më réng lé giíi néi ®« mµ x©y dùng h¼n c¸c côm thµnh phè vÖ tinh míi. TiÒn më réng mét con ®êng néi ®« cã thÓ x©y dùng ®îc 10 con ®êng vµ h¹ tÇng c¬ së ë thµnh phè vÖ tinh míi. Sau khi san lÊp vµ tríc khi x©y ®êng, gi¸ ®Êt ë c¸c khu ®« thÞ míi sÏ t¨ng, Nhµ níc tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ ®Êt hay x©y nhµ chung c b¸n gi¸ cao ®Ó lÊy vèn. Nh vËy, võa ph¸t triÓn ®îc thµnh phè võa kh«ng ph¶i bá vèn l¹i h¹n chÕ ®îc n¹n ®Çu c¬. 4. Bµi häc Hµn Quèc T¹i Hµn Quèc gi¸ ®Êt ®· t¨ng vïn vôt vµo nh÷ng n¨m 1980 ®e do¹ ®Õn nh÷ng vÊn ®Ò x· héi vµ chÝnh trÞ, tÝnh nguyªn vÑn cña quèc gia. Theo íc tÝnh chØ mét m×nh l·i vèn cã ®îc tõ viÖc gia t¨ng gi¸ ®Êt n¨m 1989 ®· nhiÒu h¬n 35% tæng thu nhËp do toµn thÓ ngêi lao ®éng ®« thÞ trong n¨m ®ã. MÆt kh¸c, gi¸ ®Êt lµm cho chi phÝ ®Òn bï ®Êt ®ai cho x©y dùng c¬ së h¹ tÇng t¨ng, ®a ®Õn chi phÝ x©y dùng ®êng x¸ tèn kÐm nh 1970 – 1972 chi phÝ 900- 100 triÖu Won/km, n¨m 1993 chi phÝ 27.000 Won/km gÊp 270 lÇn, t¹o nªn sù bÊt æn ®e däa c¸c lîi Ých vµ tÝnh bÒn v÷ng cña t¨ng trëng kinh tÕ. Khñng ho¶ng B§S vµo cuèi nh÷ng n¨m 1980 ë Hµn Quèc v« cïng nghiªm träng, ®Æc biÖt v× l¹m ph¸t gi¸ ®Êt ë møc qu¸ cao khiÕn nÕu kh«ng kiÓm so¸t ®îc gi¸, th× t¨ng trëng kinh tÕ bÞ gi¶m vµ phóc lîi c«ng d©n bÞ ¶nh hëng. Cuèi nh÷ng n¨m 80 xung ®ét b¹o ®éng x¶y ra dai d¼ng. MÆc dï, møc l¬ng t¨ng nhanh, c«ng nh©n nhËn thÊy dï l¬ng cña hä b¾t kÞp gi¸ nhµ vµ tiÒn thuª gia t¨ng. ChÝnh quyÒn nhËn thÊy r»ng nÕu kh«ng gi¶i quyÕt ®óng ®¾n vÊn ®Ò ph©n phèi cña c¶i x· héi c«ng b»ng th× kh«ng nh÷ng chØ lµm x¸o trén nÒn chÝnh trÞ mµ cßn lµm c¶n trë ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt níc. ChÝnh phñ ®· ®Ò ra c¸c biÖn ph¸p nh»m gi¶m ®¸ng kÓ nh÷ng lîi nhuËn t¹o ra ®Çu c¬ B§S. ChÝnh phñ ®· v¹ch ra chÝnh s¸ch míi chñ yÕu tËp trung ph¹t nh÷ng hé gi÷ ®Êt qu¸ nhiÒu hay kh«ng cÇn thiÕt. C¸c biÖn ph¸p cÊm ®Çu c¬ vµ æn ®Þnh gi¸ ®Êt nh÷ng n¨m 1978 ®îc thùc hiÖn b»ng c¸ch t¨ng thuÕ ®èi víi l·i vèn tõ viÖc b¸n ®Êt vµ së h÷u nhµ nhµn rçi, chÝnh phñ ®a ra thuÕ së h÷u ®Êt toµn diÖn, luü tiÕn theo quy m« ®Êt, gia t¨ng g¸nh nÆng thuÕ lªn vai ngêi së h÷u ®Êt quy m« lín, sau ®ã ban hµnh thuÕ lîng ra gi¸ trÞ cña ®Êt ®¸nh vµo ®Êt nhµn rçi víi môc ®Ých ®Çu c¬, lµ c«ng cô quan träng trong viÖc gi¶m ®Çu c¬ ®Êt. §ång thêi chÝnh phñ quy ®Þnh møc trÇn diÖn tÝch ®èi víi ®Êt thæ c ®« thÞ/hé buéc chñ ®Êt sang nhîng ®Êt d thõa, thuÕ d thõa ë møc ®Õn 11% gi¸ trÞ thÞ trêng cña ®Êt d thõa. Ngoµi ra ®a ra lÖ phÝ ®Çu t ®¸nh vµo ®Êt ph¸t sinh lîi nhuËn nhê ®Çu t cña Nhµ níc vµo c¬ së h¹ tÇng vµ dÞch vô. 5. Bµi häc Malaysia Nh÷ng chÝnh s¸ch ®Êt ®« thÞ nh×n chung thùc sù thµnh c«ng trong viÖc thóc ®Èy ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc. Tû lÖ t¨ng trëng kinh tÕ Malaysia 8% n¨m lµ b»ng chøng râ rµng. Môc tiªu chñ yÕu cña Malaysia lµ, t¨ng trëng cïng víi c«ng lý vµ c«ng b»ng x· héi. C¸c chÝnh s¸ch ®Êt ®« thÞ ®· ®îc so¹n th¶o ®Ó gióp ®¹t ®îc môc tiªu kÐp t¸i c¬ cÊu x· héi vµ gi¶m nghÌo. V× nh÷ng diÖn tÝch lín ë Malaysia ®îc së h÷u trong thêi kú thuéc ®Þa, nªn trong nhiÒu trêng hîp chÝnh phñ ph¶i thu håi ®Êt t khi muèn thùc hiÖn nh÷ng dù ¸n quy m« lín. Malaysia cã nh÷ng luËt thu håi ®Êt ®ai rÊt m¹nh kh«ng nh÷ng cho nh÷ng dù ¸n c«ng céng mµ cßn ®Ó b¸n l¹i cho t nh©n. ChÝnh phñ can thiÖp vµo ph¸t triÓn ®Êt ®ai th«ng qua viÖc kiÓm so¸t quy ho¹ch vµ kiÓm so¸t ®Êt ®ai. Kh«ng ai cã thÓ tiÕn hµnh bÊt kú h×nh thøc ph¸t triÓn nµo nÕu kh«ng ®îc sù cho phÐp cña chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng. §Ó ng¨n chÆn viÖc tÝch tô ®Êt cña nh÷ng ngêi mua ®îc ®Êt rÎ ®Ó x©y nhµ ë, tiÓu bang ban hµnh quy ®Þnh lµ ®Êt ph¶i ®îc ph¸t triÓn trong vßng hai n¨m kÓ tõ khi chuyÓn quyÒn së h÷u. §Ó ng¨n chÆn nh÷ng ngêi mua ®îc ®Êt b¸n l¹i ®Ó thu lîi nhuËn nhanh chãng, c¸c l« nhµ ph¶i kÌm theo ®iÒu kiÖn lµ chóng kh«ng thÓ ®îc b¸n hoÆc chuyÓn nhîng nÕu kh«ng cã ®îc chÝnh quyÒn tiÓu bang cho phÐp. ChÝnh quyÒn ban hµnh mét lo¹t thuÕ, thuÕ thu nhËp B§S ®îc dïng ®Ó gi¶m thiÓu sù ®Çu c¬ ®Êt vµ B§S. ChÝnh s¸ch yªu cÇu chñ ®Çu t t nh©n ph¶i dµnh mét phÇn c¸c toµ nhµ míi x©y cho mét nhãm ngêi Malaysia nhÊt ®Þnh. §iÒu nµy dùa trªn lý luËn cho r»ng nÕu ®Ó mÆc cho t¸c ®éng cña thÞ trêng th× nhiÒu nhãm kinh tÕ x· héi cã thÓ bÞ tÝnh gi¸ c¾t cæ trªn thÞ trêng ®Êt, Nhµ níc yªu cÇu c¸c nhµ ®Çu t ®Êt ®ai t nh©n ph¶i dµnh mét phÇn ®Êt nhÊt ®Þnh trong c¸c kÕ ho¹ch ph¸t triÓn cña hä cho nh÷ng ngêi nghÌo, chØ tiªu nµy quy ®Þnh cho tõng tiÓu bang, gi¶m gi¸ b¸n trªn gi¸ qu¶ng c¸o 5-15%. ChÝnh phñ còng yªu cÇu nh÷ng nhµ ®Çu t t nh©n ph¶i x©y dùng mét tû lÖ 30% nhÊt ®Þnh nh÷ng c¨n hé gi¸ rÎ trong ch¬ng tr×nh x©y nhµ cña hä. 6. Bµi häc Th¸i Lan. T×nh h×nh ë Th¸i Lan th× kh¸c, khu vùc t nh©n ®ãng mét vai trß quan träng h¬n trong ph¸t triÓn ®Êt ®ai. Kinh doanh B§S liªn quan ®Õn ®Êt ®ai hÇu nh n»m trong tay t nh©n. ThÞ trêng ®Êt ®« thÞ t¹i Th¸i Lan ®Æc biÖt lµ sö dông ®Êt nhµ ë cho ngêi b¸n vµ nhµ ®Çu t kiÓm so¸t, chø kh«ng ph¶i do ngêi tiªu dïng. ThÞ trêng B§S chØ t¸c ®éng ®Õn sè Ýt d©n chóng, nh÷ng tÇng líp cã thu nhËp trung b×nh vµ cao, cßn phÇn lín c d©n nghÌo kh«ng cã kh¶ n¨ng mua c¨n hé rÎ nhÊt trªn thÞ trêng tù do. C¬ chÕ tµi trî x©y dùng cho ngêi nghÌo, cuèi cïng kÝch thÝch thÞ trêng ®Çu c¬ ®Êt ®ai, lµm t¨ng søc Ðp buéc d©n nghÌo ph¶i di dêi. ThÞ trêng ®Êt ®ai s«i ®éng ®· ®Èy gi¸ ®Êt ®¹t møc cha tõng cã vµ thu nhËp tõ nh÷ng giao dÞch nµy rÊt cao, ®Çu t vµo c¸c chøng kho¸n B§S ®øng thø ba trong sè c¸c lo¹i cæ phiÕu vµ tµi kho¶n, tríc khi më ®Çu khñng ho¶ng kinh tÕ tµi chÝnh cña Th¸i Lan tríc ®©y, råi lan ra c¸c níc kh¸c nh Indonesia, Philippines, còng cã t×nh h×nh nh vËy, nh chóng ta ®· biÕt. Mét sè kiÕn nghÞ. Tríc hÕt, bé m¸y qu¶n lý ®Êt ®ai ph¶i trong s¹ch. LuËt ph¸p ph¶i ®îc thùc hiÖn nghiªm chØnh vµ kiªn quyÕt. Bëi v×, chóng ta ®ang x©y dùng Nhµ níc ph¸p quyÒn nhng xem ra hiÖu lùc cña0 luËt ph¸p cha cao, ngêi chÞu sù ®iÒu chØnh cña luËt ph¸p v× thÕ ch¼ng cÇn biÕt luËt lµm g×, kh«ng thùc hiÖn còng ch¼ng sao, hoÆc cã bÞ ph¹t còng chØ nhÑ nhµng. HÖ thèng luËt ph¸p cÇn ph¶i ®îc hoµn thiÖn, thèng nhÊt vµ dÔ thùc hiÖn. §èi víi ho¹t ®éng §C§§ chóng ta cÇn cã “LuËt chèng ®Çu c¬ ®Êt ®ai” riªng biÖt nhng thèng nhÊt víi c¸c luËt kh¸c ®Ó ®iÒu chØnh ho¹t ®éng nµy trong ®ã cÇn nãi râ nh thÕ nµo lµ ®Çu c¬ ®Êt ®ai? NÕu ngêi sö dông ®Êt ®Çu c¬ th× hä ph¶i chÞu biÖn ph¸p xö lý thÕ nµo?, tr¸ch nhiÖm chèng ®Çu c¬ thuéc vÒ ai?... vµ ngêi ®Çu c¬ ®Êt ®ai bÞ ph¸t hiÖn ph¶i bÞ xö lý nghiªm minh vµ §C§§ ph¶i ®îc coi nh lµ téi x©m ph¹m lîi Ých quèc gia. Mäi c¸ nh©n, tæ chøc ho¹t ®éng kinh doanh ®Êt ®ai ®Òu ph¶i ®¨ng ký kinh doanh vµ ph¶i chÊp hµnh ®Çy ®ñ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Tr¸nh t×nh tr¹ng nh hiÖn nay c¸c tæ chøc, c¸ nh©n t vÊn ®Êt ®ai më ra c¸c v¨n phßng, trung t©m nhµ ®Êt nhng kh«ng cã sù qu¶n lý cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn. C¸c trung t©m, v¨n phßng nµy vÒ mÆt tÝch cùc lµ ®· gióp cho cÇu cã thÓ gÆp ®îc cung nhng mÆt kh¸c, mét bé phËn kh«ng nhá kh«ng ®¨ng ký kinh doanh, kh«ng nép thuÕ cho Nhµ níc vµ hä lµm ph¸ háng quy ho¹ch ®Êt ®ai v× kh«ng hiÓu quy ho¹ch nªn t vÊn kh«ng chÝnh x¸c. ViÖc c«ng khai quy ho¹ch sö dông ®Êt lµ cÇn thiÕt ®Ó th«ng tin thÞ trêng lµ râ rµng vµ viÖc ngêi d©n n¾m b¾t th«ng tin lµ nhanh nh¹y vµ chÝnh x¸c. ViÖc c«ng khai quy ho¹ch cÇn ph¶i ®îc kÕt hîp víi nhiÒu biÖn ph¸p kh¸c ®Ó ph¸t huy hiÖu qu¶ chèng ®Çu c¬ nh: quy ®Þnh thêi gian gi¶i phãng mÆt b»ng; ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®èi víi nhµ ë, ®Êt ë b»ng nhµ ë, ®Êt ë, kh«ng ®Òn bï b»ng tiÒn; ®Òn bï theo biÖn ph¸p cña tØnh Long An lµ mét c¸ch lµm cÇn ®îc nh©n réng. §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp sæ ®á v× hiÖn nay chóng ta míi cÊp ®îc 16% ®Ó lµm c¬ së ph¸p lý cho viÖc qu¶n lý tèt tµi nguyªn ®Êt ®ai, ®ång thêi thóc ®Èy c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng chÝnh quy. C«ng t¸c thanh tra, kiÓm tra viÖc chÊp hµnh c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai cÇn ph¶i ®îc lµm thêng xuyªn vµ ®ång lo¹t ë c¸c cÊp. ChÝnh s¸ch thu chi tµi chÝnh cÇn ph¶i ®îc ®iÒu chØnh cho phï hîp víi sù ph¸t triÓn sinh ®éng cña thùc tiÔn, khuyÕn khÝch ®îc c¸c giao dÞch d©n sù, t¨ng nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ níc. Thùc hiÖn c¬ chÕ mét gi¸ thèng nhÊt, Nhµ níc cÇn ®a ra c¨n cø tÝnh gi¸, ph¬ng ph¸p tÝnh gi¸ ®Ó ngêi d©n cã thÓ tù m×nh tÝnh ®îc gi¸ trÞ thöa ®Êt tõ ®ã c¸c giao dÞch cã hiÖu qu¶ h¬n, gi¸ ®Êt s¸t víi gi¸ trÞ sö dông cña ®Êt h¬n. CÇn cã nh÷ng v¨n b¶n ph¸p luËt cã tÝnh chÊt ®ét ph¸ nh ChØ thÞ 08/2002 CT-UB cña UBND Tp. HCM ngµy 22/04/2002 nh»m cã t¸c dông h¹n chÕ ®Çu c¬ vµ ®iÒu tiÕt thÞ trêng cã hiÖu qu¶. ThÞ trêng B§S níc ta cßn non trÎ v× thÕ cÇn ¸p dông biÖn ph¸p chèng ®Çu c¬ ®Êt ®ai cña c¸c níc cã ®iÒu kiÖn gÇn gièng víi chóng ta nh c¸ch lµm cña Singapore, Trung Quèc...®· nªu. Nhµ níc còng cÇn cã chÝnh s¸ch gióp ®ì nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp ®Ó hä cã kh¶ n¨ng tiÕp cËn víi ®Êt ë, nhµ ë cã gi¸ trÞ cao h¬n nh ®¶m b¶o quyÒn tiªn m·i, cho vay l·i suÊt thÊp... vµ ph¶i quy ®Þnh c¸c nhµ ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë thuéc khu vùc t nh©n ph¶i dµnh mét phÇn nhµ ë, ®Êt ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp nhÊt ®Þnh. §ång thêi ph¶i cã biÖn ph¸p xo¸ bá khu vùc cung kh«ng chÝnh thøc. KÕt luËn §Çu c¬ ®Êt ®ai lµ mét ho¹t ®éng tr¸i ph¸p luËt vµ viÖc kh¾c phôc hiÖn tîng nµy kh«ng ph¶i mét sím mét chiÒu, nhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn níc ta míi chuyÓn sang c¬ chÕ thÞ trêng vµ thÞ trêng B§S (thùc chÊt lµ thÞ trêng nhµ ®Êt) cßn rÊt míi mÎ, rÊt s¬ khai. Ho¹t ®éng cña thÞ trêng mang tÝnh tù ph¸t vµ bÊt thêng, c¸c giao dÞch trong thÞ trêng B§S chñ yÕu lµ c¸c giao dÞch ngÇm (>trªn 70%) g©y thÊt thu cho ng©n s¸ch Nhµ níc vµ g©y tæn h¹i cho nÒn kinh tÕ còng nh ®êi sèng x· héi d©n c. Mét phÇn do luËt ph¸p cha hoµn chØnh, phÇn v× c«ng t¸c qu¶n lý thÞ trêng cßn bá ngá, c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai cßn nhiÒu h¹n chÕ...Dêng nh, lÜnh vùc ®Êt ®ai khi ®ông ®Õn vÊn ®Ò g× lµ thÊy ngay yÕu kÐm, chÝnh v× vËy trong suèt mét thêi gian hµng chôc n¨m qua ho¹t ®éng §C§§ ®· sinh s«i vµ ph¸t triÓn m¹nh mÏ mµ cha cã biÖn ph¸p nµo ng¨n chÆn, ®Èy lïi ®îc. Muèn kh¾c phôc ®îc hiÖn tîng nµy ®ßi hái ph¶i cã c¸c biÖn ph¸p tæng hîp vµ ph¶i ®îc thùc hiÖn thêng xuyªn, nghiªm tóc. C¸c biÖn ph¸p nh ®· nªu chØ lµ vÊn ®Ò lý thuyÕt, vÊn ®Ò quan träng lµ ph¶i thùc thi tèt ®Ó chóng ph¸t huy hiÖu qu¶ gãp phÇn lµm lµnh m¹nh ho¸ thÞ trêng B§S ë níc ta. Tµi liÖu tham kh¶o Gi¸o tr×nh: Nguyªn lý thÞ trêng nhµ ®Êt – GS.TSKH Lª §×nh Th¾ng (chñ biªn), nhµ xuÊt b¶n chÝnh trÞ quèc gia. Gi¸o tr×nh: Kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt – PGS.TS Ng« §øc C¸t (chñ biªn), nhµ xuÊt b¶n n«ng nghiÖp. LuËt ®Êt ®ai do Quèc héi kho¸ X th«ng qua ngµy 29/06/2001 Dù th¶o LuËt §Êt ®ai (söa ®æi) - 2003 Thêi b¸o kinh tÕ ViÖt Nam – 2000, 2001, 2002, 2003 T¹p chÝ ph¸p lý T¹p chÝ kinh tÕ vµ ph¸t triÓn – 2002, 2003 B¸o Thanh niªn B¸o sµi gßn tiÕp thÞ B¸o TiÒn phong B¸o nh©n d©n - 2003 T¹p chÝ §Þa chÝnh – 2002, 2003 T¹p chÝ Tµi chÝnh – 2002, 2003 Th«ng tin trªn c¸c website: www.vnexpress.net www.Vneconomy.com.vn/tbktvn Trang web cña b¸o Kinh tÕ ®« thÞ: www.ktdt.com.vn

Các file đính kèm theo tài liệu này:

DA382.doc