Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng

hñ quy ho¹ch, kiÕn tróc vµ c¸c quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ n­íc. 1.3.2. TiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n. Dù ¸n ®­îc tiÕn hµnh khëi c«ng x©y dùng vµo th¸ng 1/1997 vµ kÕt thóc vµo cuèi n¨m 2000. TiÕn ®é thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc chÝnh thÓ hiÖn qua b¶ng 8. B¶ng 8 ë ®©y tiÕn ®é khëi c«ng x©y dùng c¸c c«ng viÖc ®­îc s¾p xÕp theo thø tù thêi gian t¨ng dÇn. C¸c c«ng viÖc ®Òu ®­îc tiÕn hµnh khëi c«ng ngay sau khi thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng xong. Riªng viÖc thi c«ng ®­êng c¸c lo¹i ®­îc x©y dùng tr­íc ®Ó phôc vô viÖc vËn chuyÓn nguyªn vËt liÖu cho dù ¸n. C«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®­îc tiÕn hµnh rÊt nhanh chãng lµ do Tæng c«ng ty ®· biÕt kÕt hîp víi chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng tæ chøc ®Òn bï cho nh©n d©n hîp lý vµ t¹o ®iÒu kiÖn chuyÓn nghÒ cho ng­êi d©n bÞ thu håi ®Êt v× thÕ ®· kh«ng lµm chËm tiÕn ®é thi c«ng cña dù ¸n vµ gãp phÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho dù ¸n hoµn thµnh ®óng kÕ ho¹ch. C¸c c«ng viÖc ®­îc s¾p xÕp theo mét kÕ ho¹ch thêi gian rÊt khoa häc, ®¶m b¶o cho c¸c c«ng viÖc ®­îc thùc hiÖn ®ång bé mµ vÉn kh«ng g©y t×nh tr¹ng khi th× nhµn rçi, khi th× qu¸ dån dËp. Gãp phÇn cho viÖc qu¶n lý dù ¸n ®­îc thuËn lîi vµ hiÖu qu¶ thùc hiÖn ®Çu t­ sÏ cao h¬n. 1.3.3. Nguån vèn ®Çu t­ vµ kÕ ho¹ch ph©n bæ vèn cho tõng n¨m. a) Nguån vèn cho dù ¸n Vèn ®Çu t­ cña dù ¸n ®­îc huy ®éng tõ nhiÒu nguån kh¸c nhau: - Nguån vèn do Ng©n s¸ch Nhµ n­íc cÊp: §©y lµ dù ¸n thµnh phÇn ®ît I cña dù ¸n khu dÞch vô tæng hîp vµ nhµ ë hå Linh §µm ®­îc Nhµ n­íc giao cho Tæng c«ng ty x©y dùng. H¬n n÷a lµ mét doanh nghiÖp Nhµ n­íc nªn c¸c dù ¸n cña Tæng c«ng ty thùc hiÖn ®Òu ®­îc Nhµ n­íc cÊp mét phÇn vèn Ng©n s¸ch. Tuy nhiªn do Ng©n s¸ch Nhµ n­íc cã h¹n vµ cßn ph¶i chi phÝ cho nhiÒu viÖc kh¸c nªn vèn cÊp cho Chñ ®Çu t­ còng kh«ng nhiÒu, mµ Chñ ®Çu t­ ph¶i tù huy ®éng thªm ®Ó ®¶m b¶o cho dù ¸n. ë ®©y vèn Ng©n s¸ch nhµ n­íc cÊp chØ ®­îc 28.636 triÖu ®ång b»ng 20,21% tæng vèn ®Çu t­. Tuy kh«ng nhiÒu nh­ng nã cã vai trß rÊt quan träng ®èi víi dù ¸n, gióp cho Chñ ®Çu t­ nhanh chãng gi¶i quyÕt døt ®iÓm nh÷ng c«ng viÖc ban ®Çu cña dù ¸n trong khi c¸c nguån vèn kh¸c ch­a kÞp huy ®éng ®­îc. - Vèn tù cã cña Chñ ®Çu t­: NÕu so víi tæng vèn ®Çu t­ cña dù ¸n th× vèn tù cã lµ t­¬ng ®èi thÊp, nh­ng v× ®©y lµ mét dù ¸n lín ®ßi hái l­îng vèn rÊt lín. NÕu b¾t Chñ ®Çu t­ ph¶i cã vèn ®èi øng lín th× ch¾c ch¾n dù ¸n sÏ kh«ng thÓ ®­îc thùc hiÖn. §iÒu quan träng lµ ë chç Chñ ®Çu t­ ph¶i biÕt huy ®éng thªm ®­îc vèn ®Ó ®¶m b¶o cho dù ¸n ®­îc thùc hiÖn thµnh c«ng. - Vèn huy ®éng tõ kh¸ch hµng: Tæng c«ng ty ®· huy ®éng ®­îc phÇn lín vèn gãp tr­íc cña mäi tæ chøc vµ c¸ nh©n thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ cã nhu cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ë, ®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh chuyªn dông ngay tõ khi triÓn khai dù ¸n ®Ó thùc hiÖn ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. Do cã uy tÝn lín trong lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ vµ cã biÖn ph¸p vËn ®éng thÝch hîp nªn ®· huy ®éng ®­îc 50.464 triÖu ®ång chiÕm tØ träng kho¶ng 35,26%. Nguån vèn nµy cã ­u ®iÓm lµ l·i suÊt thÊp (tÝnh b»ng l·i suÊt tiÒn göi Ng©n hµng 11%) nªn gi¶m bít ®­îc mét kho¶n chi phÝ tr¶ l·i vay cho Tæng c«ng ty. - Nguån vèn vay: Tæng c«ng ty ®· ph¶i vay Ng©n hµng 20 tû ®ång víi l·i suÊt tÝn dông th­¬ng m¹i (1,25%/th¸ng) trong thêi h¹n 2,5 n¨m kÓ tõ th¸ng 1/1997 ®Õn th¸ng 6/1999. Ngoµi ra Tæng c«ng ty cã tæ chøc ph¸t hµnh tr¸i phiÕu c«ng tr×nh qua kho b¹c Nhµ n­íc 30 tû ®ång (chi tiÕt trong b¶ng 2). b) KÕ ho¹ch ph©n bæ vèn. Trong dù ¸n cã rÊt nhiÒu c«ng viÖc ph¶i lµm nh­ng ®­îc ph©n ra thµnh nh÷ng h¹ng môc chÝnh sau: - C«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng: Thùc hiÖn c«ng viÖc nµy rÊt phøc t¹p, liªn quan ®Õn nhiÒu tµi s¶n trong khu ®Êt nªn khã tÝnh to¸n chÝnh x¸c l­îng vèn cÇn thiÕt, nh­ng còng cÇn l­îng vèn rÊt lín ngay tõ ban ®Çu kho¶ng 33.300 triÖu ®ång b»ng 23,27%. Trong ®ã bao gåm c¸c c«ng t¸c ®Òn bï sau: + §Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt n«ng nghiÖp. + Hç trî ®µo t¹o chuyÓn nghÒ. + §Òn bï c«ng t«n t¹o vµ thiÖt h¹i hoa mµu. + §Òn bï di chuyÓn må m¶ + §Òn bï, ph¸ dì di chuyÓn vËt kiÕn tróc. + §Òn bï c©y cèi . + Hç trî x©y dùng hÖ thèng h¹ tÇng cho ®Þa ph­¬ng vµ chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ hé gia ®×nh. + §Òn bï kh¸c. - X©y dùng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt vµ nhµ ë: §©y lµ phÇn viÖc chÝnh cña dù ¸n vµ chiÕm phÇn lín l­îng vèn ®Çu t­ (kho¶ng 40,23% tæng vèn ®Çu t­ t­¬ng ®­¬ng 57.580 triÖu ®ång). PhÇn nµy bao gåm c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh cô thÓ nh­ sau: + San nÒn. + HÖ thèng tho¸t n­íc m­a. + HÖ thèng tho¸t n­íc bÈn. + HÖ thèng cÊp n­íc. + HÖ thèng cÊp ®iÖn. + X©y dùng nhµ chung c­. + C©y xanh. - X©y dùng hÖ thèng h¹ tÇng x· héi: Ngoµi c¸c c«ng tr×nh thuéc vÒ hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt, c¸c c«ng tr×nh nhµ ë, biÖt thù…dù ¸n cßn cã c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi nh­: Nh­ nhµ trÎ, tr­êng häc, trô së hµnh chÝnh cÊp ph­êng, c«ng tr×nh c«ng céng vµ v¨n ho¸ tæng hîp… §Ó thùc hiÖn nh÷ng h¹ng môc nµy cÇn ph¶i cã l­îng vèn chiÕm kho¶ng 14,19%, b»ng 20,3 tû ®ång. - Ngoµi ra cßn cã phÇn vèn cho viÖc phôc vô dù ¸n vµ mét sè chi phÝ kh¸c chiÕm kho¶ng 15,32% hay b»ng 21,92 tû ®ång. C¸c chi phÝ cho viÖc phôc vô dù ¸n bao gåm: + Chi phÝ chuÈn bÞ ®Çu t­, kh¶o s¸t thiÕt kÕ... + Chi phÝ qu¶n lý, tiÕp thÞ, qu¶n c¸o… + Chi phÝ duy tu b¶o d­ìng. + Chi phÝ dù phßng. + Chi phÝ kh¸c. ViÖc ph©n bæ vèn ®Çu t­ cho tõng n¨m d­îc dùa trªn c¬ së ph©n bæ chi phÝ theo ®Æc ®iÓm vµ tiÕn ®é thi c«ng ®èi víi tõng h¹ng môc c«ng tr×nh. Riªng phÇn vèn cho phôc vô dù ¸n d­îc dùa trªn tÝnh to¸n vµ kinh nghiÖm ph©n bæ cho tõng n¨m víi c¸c hÖ sè nh­ sau: N¨m 1997 1998 1999 2000 HÖ sè 0,085 0,367 0,315 0,233 Chi tiÕt viÖc ph©n bæ vèn thÓ hiÖn qua b¶ng 9 B¶ng9 2. HiÖu qu¶ ®Çu t­ cña dù ¸n khu nhµ ë B¾c Linh §µm. * XÐt vÒ mÆt hiÖn vËt. Dù ¸n hoµn thµnh ®· cã ®­îc kÕt qu¶ rÊt lín, ®ãng gãp cho thµnh phè mét khu ®« thÞ míi ®ång bé c¶ vÒ hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi. §Ó thÊy râ h¬n vÒ kÕt qu¶ ho¹t ®éng ®Çu t­ ®¹t ®­îc ta cÇn xem xÐt n¨ng lùc phôc vô t¨ng thªm trùc tiÕp cña dù ¸n th«ng qua b¶ng 10. * XÐt vÒ mÆt gi¸ trÞ ®­îc thÓ hiÖn qua mét sè chØ tiªu sau: - Tµi s¶n cè ®Þnh huy ®éng (F): ë ®©y chi phÝ phôc vô dù ¸n kh«ng ®­îc tÝnh vµo gi¸ trÞ tµi s¶n cè ®Þnh huy ®éng v× phÇn chi phÝ nµy kh«ng lµm t¨ng gi¸ trÞ tµi s¶n cè ®Þnh. F = Ivo - C F = 143.100 - 21.920 = 121.180 triÖu ®ång - HÖ sè huy ®éngTSC§ cña dù ¸n (k). k = F = 121.180 = 0,847 Iv0 143.100 Nh­ vËy cø 1 ®ång vèn bá ra th× cã 0,847 ®ång gi¸ trÞ TSC§ ®­îc huy ®éng vµo nÒn kinh tÕ. - Vèn ®Çu t­ thùc hiÖn cña mét ®¬n vÞ tµi s¶n cè ®Þnh huy ®éng (iv): iv = Iv0 = 143.100 = 1.181 F 121.180 Cho biÕt ®Ó t¹o ra 1 ®ång gi¸ trÞ TSC§ th× ph¶i ®Çu t­ 1,181 ®ång vèn. ChØ tiªu kÕt qu¶ míi chØ ph¶n ¸nh ®­îc mÆt l­îng. Muèn nghiªn cøu vÒ mÆt chÊt cña qu¸ tr×nh ®Çu t­ ta cÇn ph¶i xem xÐt ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ ®Çu t­ cña dù ¸n. B¶ng10 2.1. HiÖu qu¶ tµi chÝnh. §¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh sÏ cho biÕt nh÷ng lîi Ých trùc tiÕp cña dù ¸n ®em l¹i cho Chñ ®Çu t­. C¸c chØ tiªu chÝnh ph¶n ¸nh hiÓu qu¶ tµi chÝnh cña dù ¸n bao gåm: Thu nhËp thuÇn (NPV), hÖ sè hoµn vèn néi hÖ (IRR), thêi h¹n thu håi vèn ®Çu t­ (T), tû suÊt sinh lêi vèn ®Çu t­ (RR)… §Ó tÝnh to¸n c¸c chØ tiªu nµy ta dùa vµo l·i suÊt trung b×nh cña c¸c nguån vèn ®Çu t­. §èi víi vèn Ng©n s¸ch Nhµ n­íc, l·i suÊt ®­îc tÝnh b»ng tû suÊt thu trªn vèn ®­îc Nhµ n­íc quy ®Þnh lµ 6%/n¨m. Vèn tù cã cña Tæng c«ng ty còng ®­îc tÝnh b»ng 6%/n¨m, v× ®©y lµ doanh nghiÖp Nhµ n­íc nªn vèn tù cã cña doanh nghiÖp còng ®­îc coi nh­lµ vèn Ng©n s¸ch. L·i suÊt vèn vay tÝn dông th­¬ng m¹i lµ 15%/n¨m, l·i suÊt ph¸t hµnh tr¸i phiÕu lµ 12%/n¨m. §èi víi nguån vèn huy ®éng tõ kh¸ch hµng th× l·i suÊt ®­îc tÝnh b»ng l·i suÊt tiÒn göi Ng©n hµng 11%/n¨m. VËy l·i suÊt b×nh qu©n: r = 0,2x6%+0,098x6%+0,353x11%+0,14x15%+0,21x12%=10,3% - ChØ tiªu thu nhËp thuÇn (NPV) Tr.® Dù ¸n hoµn thµnh sÏ ®em l¹i cho Tæng c«ng ty mét kho¶n thu nhËp thuÇn ( tÝnh theo gi¸ trÞ n¨m 1997) lµ 13.975 triÖu ®ång, tøc lµ dù ¸n ho¹t ®éng cã l·i. - ChØ tiªu hÖ sè hoµn vèn néi bé (IRR) Theo kÕt qu¶ tÝnh to¸n trong b¶ng 11, hÖ sè hoµn vèn néi bé IRR = 30,61%, cao h¬n tû suÊt chiÕt khÊu h»ng n¨m (10,3%), nÕu céng thªm vµo suÊt chiÕt khÊu víi møc l¹m ph¸t 4-5% th× IRR vÉn lín h¬n. Nh­ vËy dù ¸n cã hiÖu qu¶ vÒ mÆt tµi chÝnh vµ ®¸ng gi¸ ®Çu t­. - ChØ tiªu thêi h¹n thu håi vèn (T): §­îc tÝnh theo ph­¬ng ph¸p céng dån. C¸c kho¶n lîi nhuËn thuÇn hµng n¨m ®­îc quy vÒ cïng mét mÆt b»ng hiÖn t¹i n¨m 1997. Theo b¶ng 11, dù ¸n thùc hiÖn ®Õn n¨m thø 4 th× thu håi ®ñ vèn vµ cã l·i 12.992 triÖu ®ång, hay sau 3 n¨m dù ¸n cßn ph¶i ho¹t ®éng thªm 3 th¸ng n÷a th× míi thu håi ®ñ vèn. VËy kÕt qu¶ lµ: T = 3 n¨m 3 th¸ng nhá h¬n thêi gian thùc hiÖn dù ¸n. Tøc lµ khi hoµn thµnh dù ¸n ®· thu håi ®ñ vèn vµ cã l·i. - Tû suÊt sinh lêi vèn ®Çu t­ cña c¶ ®êi dù ¸n (RR). NghÜa lµ, cø 100 ®ång vèn ®Çu t­ th× t¹o ra ®­îc 11,36 ®ång l·i. KÕt qu¶ nh­ vËy lµ thÊp, nh­ng v× ®©y lµ dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ mang tÝnh lîi Ých x· héi cao nªn møc sinh lêi cña vèn kh«ng cao. B¶ng11 2.2. HiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi. Dù ¸n hoµn thµnh ®· ®em l¹i cho quèc gia nãi chung vµ Thµnh phè Hµ Néi nãi riªng hiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi rÊt lín, cã ý nghÜa to lín ®èi víi chiÕn l­îc quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ ®Õn n¨m 2020. Dù ¸n ®· ®ãng gãp vµo Ng©n s¸ch Nhµ n­íc thªm 48.250 triÖu ®ång th«ng b»ng viÖc thu thuÕ (thóe gi¸ trÞ gia t¨ng: 9.969 triÖu ®ång; thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp: 12.370 triÖu ®ång) vµ tiÒn sö dông ®Êt, thuª ®Êt: 25.911 triÖu ®ång. Cung cÊp cho Thµnh phè mét khu ®« thÞ míi ®ång bé víi gi¸ trÞ hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng lµ 65 tû ®ång vµ ®ãng gãp cho Thµnh phè 138.000 m2 sµn nhµ ë c¸c lo¹i, ®¸p øng ®­îc chç ë cho h¬n 360 hé gia ®×nh, gãp phÇn tÝch cùc vµo ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë quèc gia vµ ch­¬ng tr×nh gi·n d©n cña Thñ ®« Hµ Néi. T¹o c«ng ¨n viÖc lµm cho h¬n 1000 c«ng nh©n, lao ®éng phæ th«ng lµm viÖc ttrùc tiÕp vµ gi¸n tiÕp trong dù ¸n, víi thu nhËp trung b×nh kho¶ng 800 ngµn ®ång. T¨ng c­êng ®­îc kÕt cÊu c¬ së h¹ tÇng cña thµnh phè, t¹o ra mét khu vùc d©n c­ ®« thÞ hoµn chØnh, ph¸t triÓn theo ®óng quy ho¹ch, ®¶m b¶o vÎ ®Ñp kiÕn tróc ®« thÞ cã ®Çy ®ñ vµ ®ång bé hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt, n©ng cao ®iÒu kiÖn sèng cña nh©n d©n trong khu vùc. Huy ®éng vèn ®Çu t­ tõ nhiÒu nguån nh­ng ®­îc qu¶n lý thèng nhÊt t¹o sù phèi hîp ®ång bé, thùc hiÖn nhanh gän, gãp phÇn ®­a viÖc ph¸t triÓn ®« thÞ cña Hµ Néi vµo nÒ nÕp, trËt tù, ®¶m b¶o thùc hiÖn m« h×nh míi vÒ ph¸t triÓn ®« thÞ, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ thñ ®« Hµ Néi. N©ng cao n¨ng lùc thùc hiÖn qu¶n lý c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ cña ®éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn cña Tæng c«ng ty t¹o c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó triÓn khai ®Çu t­ vµ x©y dùng hoµn chØnh toµn bé khu vùc hå Linh §µm. Ch­¬ng III Nh÷ng ®Þnh h­íng vµ gi¶i ph¸p nh»m tiÕp tôc n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t­ ph¸t triÓn ®« thÞ míi t¹i Tæng c«ng ty §Çu t­ Ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ I. Nh÷ng thuËn lîi vµ khã kh¨n trong viÖc thùc hiÖn ®Çu t­ Trong nh÷ng n¨m qua viÖc thùc hiÖn ®Çu t­ ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ míi t¹i Tæng c«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ ®· gÆp ®­îc rÊt nhiÒu thuËn lîi, ®em l¹i nh÷ng kÕt qu¶ thËt kh¶ quan, nh­ng bªn c¹nh ®ã còng cßn kh«ng Ýt nh÷ng khã kh¨n phøc t¹p ®ßi hái Tæng c«ng ty cÇn ph¶i tiÕp tôc cã gi¶i ph¸p th¸o gì, cô thÓ mét sè thuËn lîi vµ khã kh¨n nh­ sau: 1. ThuËn lîi. §­îc sù quan t©m chØ ®¹o, gióp ®ì, hîp t¸c cña c¸c ngµnh, c¸c cÊp tõ Trung ­¬ng ®Õn ®Þa ph­¬ng cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh cña Tæng c«ng ty nh­: V¨n phßng ChÝnh phñ, Bé X©y Dùng, UBND Thµnh phè Hµ Néi, Bé KÕ ho¹ch ®Çu t­, Bé Tµi chÝnh,… UBND c¸c quËn, huyÖn… ®Ó Tæng c«ng ty hoµn thµnh tèt nhiÖm vô cña m×nh. - Cã ®­îc sù l·nh ®¹o s¸ng suèt, ®óng ®¾n cña §¶ng uû, Ban l·nh ®¹o Tæng c«ng ty… - Cã ®éi ngò c¸n bé ®· kinh qua thùc tÕ, kinh nghiÖm vµ n¨ng lùc ngµy cµng ®­îc cñng cè vµ n©ng cao, cã ®­îc sù ®oµn kÕt thèng nhÊt ®ång lßng trong toµn bé Tæng c«ng ty tõ Tæng Gi¸m ®èc xuèng ®Õn nh©n viªn, cã tinh thÇn tù gi¸c, n¨ng ®éng, s¸ng t¹o, cã tr×nh ®é n¨ng lùc cã tinh thÇn tr¸ch nhiÖm cao trong c«ng viÖc, nghiªm chØnh chÊp hµnh mäi chñ tr­¬ng ®­êng lèi cña §¶ng vµ Nhµ n­íc. - Tr¶i qua viÖc thùc hiÖn c¸c dù ¸n, Tæng c«ng ty ®· ®óc rót ®­îc quy tr×nh thùc hiÖn c¸c dù ¸n tõ quy m« nhá (vµi ngh×n m2) ®Õn quy m« lín (hµng tr¨m ha) ®óc kÕt ®­îc nh÷ng bµi häc kinh nghiÖm quý b¸u trong triÓn khai thùc hiÖn dù ¸n vÒ ph¸t triÓn nhµ ë vµ ®« thÞ míi. §ång thêi Tæng c«ng ty ®· x¸c ®Þnh ®­îc vÞ thÕ cña m×nh trong thÞ tr­êng kinh doanh vµ ph¸t triÓn nhµ trong ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi. - TiÒm lùc tµi chÝnh cña Tæng c«ng ty lín, cã kh¶ n¨ng huy ®éng tõ nhiÒu nguån vèn kh¸c nhau víi sè l­îng lín. - NhËn ®­îc sù ®éng viªn khÝch lÖ cña b¹n bÌ, ®ång nghiÖp, sù quan t©m ñng hé cña quÇn chóng nh©n d©n trong khu vùc dù ¸n. 2. Khã kh¨n. - Khã kh¨n chÝnh lµ c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng rÊt phøc t¹p, nã liªn quan ®Õn nhiÒu ngµnh, nhiÒu cÊp, nhiÒu hé d©n, nhiÒu vÊn ®Ò n¶y sinh trong c«ng t¸c nµy. Gi¸ c¶ ®Òn bï theo chÝnh s¸ch thÊp, nhÊt lµ nh÷ng n¬i cã diÖn tÝch ®Êt bÞ thu håi lín, c¸c hé s¶n xuÊt n«ng nghiÖp kh«ng cßn ®Êt s¶n xuÊt hoÆc cßn rÊt Ýt, khã kh¨n trong viÖc di chuyÓn må m¶ n»m trong khu vùc dù ¸n ®· kÐo dµi thêi gian thùc hiÖn dù ¸n. §ång thêi c¬ chÕ chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ch­a æn ®Þnh, ch­a thèng nhÊt. - Mét lo¹t c¸c chi phÝ ph©n bæ vµo h¹ tÇng nhµ cao tÇng nh­: ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, chi phÝ c¸c lo¹i thuÕ nh­ thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng, c¸c kho¶n thu vÒ tiÒn sö dông ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt … ®· lµm t¨ng gi¸ trÞ ®Çu vµo cña 1m2 diÖn tÝch sö dông c¨n hé, khiÕn viÖc tiªu thô bÞ chËm. - Mét sè dù ¸n Tæng cña c«ng ty viÖc chi phÝ ®Çu t­ x©y dùng c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng ngoµi hµng rµo dù ¸n nh­ cÊp ®iÖn, cÊp n­íc, tho¸t n­íc,… dïng vµo môc ®Ých chung sö dông vèn chÞu l·i suÊt ®Ó ®Çu t­, vèn x©y dùng nhµ chung c­ còng vay víi l·i suÊt cßn cao nªn gi¸ thµnh cßn cao, ch­a ®¸p øng yªu cÇu cña ng­êi mua. - Trong thêi gian võa qua theo quy chÕ qu¶n lý ®Çu t­ vµ x©y dùng viÖc ph©n cÊp thÈm ®Þnh thiÕt kÕ kü thuËt vµ dù to¸n thay ®æi nªn hå s¬ di chuyÓn l¹i mÊt nhiÒu thêi gian, g©y chËm trÔ cho viÖc khëi c«ng mét sè h¹ng môc c«ng tr×nh trong kÕ ho¹ch thùc hiÖn. - C«ng t¸c tiÕp thÞ, tiªu thô s¶n phÈm cßn ch­a ngang tÇm víi ®ßi hái cña c¬ chÕ thÞ tr­êng hiÖn nay, viÖc tiªu thô s¶n phÈm khã kh¨n do ®ã viÖc thu håi vèn bÞ chËm, vèn ®Çu t­ bÞ ®äng l¹i trong khi nhu cÇu vÒ vèn l¹i lín. - Lùc l­îng c¸n bé qu¶n lý dù ¸n cßn trÎ, ch­a kiªn quyÕt víi mét sè tr­êng hîp x©y dùng sai phÐp, g©y lén xén trong viÖc thi c«ng còng nh­ mü quan chung. - Thêi gian thùc hiÖn dù ¸n khu ®« thÞ míi th­êng kÐo dµi, thêi gian thu håi vèn ®Çu t­ phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸ch quan nh­ ®Þa ®iÓm, c¶nh quan, ®iÒu kiÖn h¹ tÇng ngoµi hµng rµo. - Vèn ®Çu t­ cña c¸c dù ¸n khu ®« thÞ míi rÊt lín, gÊp nhiÒu lÇn vèn tù cã cña chñ ®Çu t­, nguån vèn ®a d¹ng l¹i kh«ng liªn tôc, viÖc tæ chøc thi c«ng c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh ph¶i cã sù phèi hîp ®ång bé vµ khoa häc. - C¸c h¹ng môc c«ng tr×nh trong dù ¸n thuéc nhiÒu chuyªn ngµnh kh¸c nhau nh­ giao th«ng, cÊp n­íc, tho¸t n­íc, cÊp ®iÖn, b­u chÝnh viÔn th«ng, nhµ ë, v¨n phßng, kh¸ch s¹n, trô së… nh­ng ®ßi hái ph¶i cã sù qu¶n lý thèng nhÊt vµ toµn diÖn. - LÜnh vùc ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh chÝnh cña Tæng c«ng ty liªn quan ®Õn quü ®Êt cña c¸c khu ®« thÞ ®Æc biÖt lµ cña Thµnh phè Hµ Néi. Quü ®Êt nµy còng h¹n hÑp cho nªn khã kh¨n cho viÖc t×m kiÕm c¸c dù ¸n míi. 3. Nh÷ng bµi häc kinh nghiÖm tõ thùc tiÔn t×nh h×nh ho¹t ®éng cña Tæng c«ng ty. Tõ nh÷ng kÕt qu¶ ®· ®¹t ®­îc trong thêi gian qua. Tæng c«ng ty ®· rót ra ®­îc nhiÒu bµi häc kinh nghiÖm trong viÖc thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi tõ ®ã cã nh÷ng ®Þnh h­íng ®Çu t­ phï hîp cho thêi gian tíi. Nh÷ng bµi häc kinh nghiÖm ®ã lµ: - Bµi häc thø nhÊt rót ra ®­îc lµ trong c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. Ngay trong qu¸ tr×nh lËp vµ tr×nh duyÖt ®Ò ¸n quy ho¹ch chi tiÕt, Tæng c«ng ty chñ ®éng tiÕp xóc víi c¸c ®Þa ph­¬ng mµ dù ¸n cã liªn quan ®Ó phèi hîp lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï, hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng. X¸c ®Þnh ®­îc r»ng viÖc lËp vµ tho¶ thuËn ph­¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c¶ mét qu¸ tr×nh khã kh¨n l©u dµi, Tæng c«ng ty ®Ò ra ph­¬ng ch©m “sèng gi÷a lßng d©n”, b¸m s¸t vµ n¾m b¾t diÔn biÕn t­ t­ëng cña ng­êi d©n ®Ó cã nh÷ng gi¶i ph¸p thÝch hîp theo tõng thêi ®iÓm. Trªn c¬ së nh÷ng diÔn biÕn thùc tÕ, Tæng c«ng ty ®· vËn dông nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ n­íc vµ thµnh phè ®Ó ®Ò xuÊt nhiÒu h×nh thøc hç trî thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. §©y lµ mét ®iÒu rÊt quan träng vµ ®· ®­îc chøng minh qua mét dù ¸n giai ®o¹n 1 cña tuyÕn ®­êng bao quanh hå Linh §µm, dù ¸n b¸n ®¶o Linh §µm vµ ®Æc biÖt thÓ hiÖn qua dù ¸n khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng. Ngoµi ra Tæng c«ng ty cßn ph¶i lu«n lu«n qu¸n triÖt t­ t­ëng mÒm dÎo, linh ho¹t, b¸m s¸t mÆt b»ng vµ gi÷ ®­îc sù hoµ thuËn víi quan ®iÓm ®¶m b¶o lîi Ých cña ng­êi d©n th× viÖc ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng míi cã kÕt qu¶ tèt ®Ñp. - Bµi häc thø hai mµ Tæng c«ng ty ®óc rót ®­îc tõ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi ph¶i cã ph­¬ng thøc tæ chøc triÓn khai dù ¸n mét c¸ch hîp lý. Víi mét l­îng vèn khæng lå cÇn ph¶i cã ngay ®Ó thùc hiÖn viÖc ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng vµ ®Çu t­ x©y dùng hÖ thèng h¹ tÇng nÕu kh«ng cã ph­¬ng thøc triÓn khai khoa häc vµ t¹o ra tÝnh hÊp dÉn th× sÏ gÆp rÊt nhiÒu khã vÒ mÆt tµi chÝnh. Tõ kinh nghiÖm nh÷ng dù ¸n quy m« nhá ë l©n cËn trung t©m ®· thùc hiÖn, khi triÓn khai c¸c dù ¸n quy m« lín, ngay tõ khi nhËn bµn giao ®Êt, Tæng c«ng ty khÈn tr­¬ng tæ chøc thi c«ng x©y dùng toµn bé m¹ng giao th«ng trong khu vùc ®Ó t¹o thµnh tõng « ®Êt theo quy ho¹ch, ®ång thêi triÓn khai c«ng t¸c tiÕp thÞ vµ thu hót vèn ®Çu t­. Bëi vËy khi c¸c tuyÕn ®­êng ®· h×nh thµnh, kh¸ch hµng muèn ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë trong khu vùc dù ¸n kh«ng nh÷ng chØ ®­îc xem tõng « ®Êt trªn b¶n vÏ quy ho¹ch mµ cßn cã thÓ ®Õn tËn n¬i ®Ó kh¶o s¸t t×m hiÓu vµ lùa chän vÞ trÝ ®Êt phï hîp víi nguyÖn väng. V× thÕ, mÆc dï míi ®­îc khëi c«ng vµo cuèi th¸ng 9/1999 nh­ng ®Õn nay khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng kho¶ng 80% mÆt b»ng h¹ tÇng ®· cã kh¸ch ®Õn ký hîp ®ång vµ gãp vèn ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë. Do viÖc ®Çu t­ x©y dùng khu ®« thÞ míi phô thuéc rÊt nhiÒu vµo c¸c yÕu tè nguån vèn, mÆt b»ng, h¹ tÇng ngoµi hµng rµo hoÆc møc ®é khai th¸c dù ¸n. Nguåi vèn ®Çu t­ ®a d¹ng, kh«ng tËp trung mÆt b»ng x©y dùng cã nhiÒu vÊn ®Ò ph¸t sinh liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, tµi s¶n vµ må m¶ cña nh©n d©n ®Þa ph­¬ng ¶nh h­ëng ®Õn tiÕn ®é thi c«ng c¸c c«ng tr×nh, c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh ®­îc x©y dùng ®an xen víi c¸c chuyªn ngµnh kh¸c nhau. Nghiªn cøu kü ®Æc ®iÓm nµy vµ c¨n cø vµo n¨ng lùc cña m×nh Tæng c«ng ty ®· chñ ®éng ®Ò xuÊt víi Bé X©y Dùng kiÕn nghÞ Thñ t­íng ChÝnh phñ cho phÐp thùc hiÖn thÝ ®iÓm viÖc tù thi c«ng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng vµ nhµ ë trong c¸c khu ®« thÞ míi do Tæng c«ng ty lµm chñ ®Çu t­. §©y lµ mét ®Ò xuÊt rÊt quan träng, ®Õn nay ®· kh¼ng ®Þnh ®­îc tÝnh ®óng ®¾n cña m×nh. C¬ chÕ tù thi c«ng x©y dùng trong khu ®« thÞ míi gióp cho viÖc ®iÒu chØnh tiÕn ®é thi c«ng x©y dùng tõng c«ng tr×nh hoÆc tõng h¹ng c«ng tr×nh (phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ, t¹o ®iÒu kiÖn cho Tæng c«ng ty chñ ®éng c©n ®èi nguån vèn ®Ó ®Çu t­ cã träng ®iÓm tr¸nh bÞ chång chÐo, trµn lan lµm gi¶m hiÖu qu¶ ®Çu t­, ®¶m b¶o cho viÖc ®Çu t­ ®­îc thùc hiÖn theo mét qu¸ tr×nh khÐp kÝn víi sù qu¶n lý thèng nhÊt vµ ®¶m b¶o tiÕn ®é chung cña dù ¸n. Mét trong nh÷ng yÕu tè quan träng ®em l¹i kÕt qu¶ thiÕt thùc cho viÖc thùc hiÖn dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi lµ c«ng t¸c qu¶n lý vµ dÞch vô ®« thÞ. C«ng t¸c qu¶n lý trong mét khu ®« thÞ míi rÊt ®a d¹ng, bao gåm qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai, qu¶n lý kü thuËt x©y dùng vµ chÊt l­îng c«ng tr×nh, qu¶n lý viÖc vËn hµnh c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng, qu¶n lý viÖc thi c«ng x©y dùng c«ng tr×nh cña kh¸ch hµng vÒ mÆt kiÕn tróc quy ho¹ch. Tuy nhiªn ®Ó ®¶m b¶o thùc hiÖn x©y dùng khu ®« thÞ míi theo ®óng néi dung cña dù ¸n ®­îc duyÖt, cÇn ph¶i kÕt hîp c«ng t¸c qu¶n lý víi viÖc t¹o ra vµ cung cÊp c¸c lo¹i dÞch vô ®« thÞ ®Ó h×nh thµnh c¸c khu d©n c­ míi. §Ó thùc hiÖn môc tiªu nµy, Tæng c«ng ty ®· thµnh lËp C«ng ty dÞch vô tæng hîp vµ vui ch¬i gi¶i trÝ víi chøc n¨ng chÝnh lµ tæ chøc vµ cung cÊp c¸c lo¹i h×nh dÞch vô nh­ trång c©y bãng m¸t, c©y c¶nh, phôc vô nhu cÇu vui ch¬i, thÓ thao (dÞch vô c©u c¸, bãng bµn, tennis, bÓ b¬i, thÓ dôc thÓ h×nh...) c©u l¹c bé phôc vô ¨n uèng, gi¶i kh¸t... Víi c¸c ho¹t ®éng cña m×nh theo ®Þnh h­íng coi träng c«ng t¸c phôc vô, C«ng ty ®· gãp phÇn lµm cho khu vùc hå Linh §µm xanh, s¹ch, ®Ñp b­íc ®Çu ®· h×nh thµnh mét ®iÓm d©n c­ hÊp dÉn t¹i khu vùc dù ¸n khu nhµ ë B¾c Linh §µm. HiÖn nay XÝ nghiÖp ®ang triÓn khai c¸c ho¹t ®éng cña m×nh t¹i khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng vµ më réng ra c¸c dù ¸n kh¸c cña Tæng c«ng ty. - Bµi häc thø ba: Lµ cÇn ph¶i quan t©m mét c¸ch ®óng møc ®Õn c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng ngoµi hµng rµo cã liªn quan ®Õn khu vùc dù ¸n. Ngay tr­¬c khi nhËn bµn giao ®Êt tõ nh©n d©n vµ ®Þa ph­¬ng, Tæng c«ng ty ®· chñ ®éng t×m hiÓu nh÷ng khã kh¨n liªn quan ®Õn m¹ng l­íi giao th«ng dÉn vµo khu vùc dù ¸n, hÖ thèng cÊp ®iÖn vµ cÊp n­íc sinh ho¹t ®Ó gi¶i quyÕt kÞp thêi. Khu dÞch vô tæng hîp vµ nhµ ë hå Linh §µm vµ khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng ®Òu n»m trong nh÷ng vÞ trÝ kh«ng thuËn lîi vÒ giao th«ng, ®iÒu kiÖn kü thuËt ngoµi hµng rµo rÊt nghÌo nµn. Khi tæ chøc khëi c«ng khu nhµ ë B¾c Linh §µm, Tæng c«ng ty ®· xóc tiÕn lËp dù ¸n vµ tho¶ thuËn ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó thùc hiÖn giai ®o¹n 1 cña tuyÕn ®­êng bao quanh hå Linh §µm réng 30m ®Ó nèi th«ng tõ quèc lé 1A vµo khu vùc dù ¸n víi chiÒu dµi gÇn 1km. Khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng n»m gän trong khu vùc ruéng n«ng nghiÖp canh t¸c cña th«n H¹ (x· §Þnh C«ng), giao th«ng ra vµo rÊt khã kh¨n, nguån n­íc cña thµnh phè kh«ng ®¸p øng ®­îc viÖc cÊp n­íc sinh ho¹t cho dù ¸n. Cuèi n¨m 1996, khi viÖc ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng cßn ®ang khã kh¨n, bÕ t¾c, Tæng c«ng ty vÉn quyÕt ®Þnh ®Çu t­ c¶i t¹o më réng tuyÕn ®­êng hiÖn cã tõ quèc lé 1A vµ x©y dùng tuyÕn ®­êng H¶i ¢u dÉn tõ ®­êng Tr­êng Chinh vµo khu vùc dù ¸n. V× vËy khi toµn bé mÆt b»ng dù ¸n ®· ®­îc gi¶i phãng, c¸c tuyÕn ®­êng trªn kh«ng nh÷ng ®· t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho viÖc thi c«ng san nÒn mµ cßn cßn trë thµnh nh÷ng tuyÕn giao th«ng quan träng lµm cho khu vùc dù ¸n trë nªn hÊp dÉn gãp phÇn ®Èy nhanh viÖc tiªu thô mÆt b»ng h¹ tÇng. Vµ khi ®èi mÆt víi khã kh¨n vÒ cÊp n­íc, Tæng c«ng ty chñ ®éng ®Ò xuÊt víi Bé X©y Dùng vµ c¸c c¬ quan qu¶n lý chuyªn ngµnh ®Ó ®Çu t­ x©y dùng mét tr¹m xö lý n­íc s¹ch ®ñ cung cÊp n­íc cho toµn bé khu vùc trong giai ®o¹n nguån n­íc cña thµnh phè cßn ch­a ®¸p øng ®­îc. Nh­ vËy cã thÓ nãi ®Ó thùc hiÖn tèt c¸c dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi cÇn ph¶i cã mét ®Þnh h­íng vÒ c¸c gi¶i ph¸p cho tÊt c¶ c¸c giai ®o¹n tõ lËp ®Ò ¸n quy ho¹ch chi tiÕt, c«ng t¸c tæ chøc ®iÒu hµnh, c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®Õn viÖc triÓn khai x©y dùng vµ qu¶n lý qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n. C¸c gi¶i ph¸p nµy liªn kÕt phèi hîp chÆt chÏ víi nhau ®Ó phôc vô cho mét kÕt qu¶ cuèi cïng lµ h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn c¸c khu d©n c­ ®« thÞ míi theo quy ho¹ch tæng thÓ ®· ®­îc phª duyÖt. II. §Þnh h­íng chung cña Tæng c«ng ty trong thêi gian tíi Thùc hiÖn chØ ®¹o cña Bé X©y Dùng vÒ viÖc ®Èy m¹nh c«ng t¸c ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ, vµ x©y dùng mét tæ chøc kinh doanh m¹nh trong lÜnh vùc nµy trong nh÷ng n¨m tõ 2000 - 2010, Tæng c«ng ty x¸c ®Þnh tiÕp tôc ho¹t ®éng theo ®Þnh h­íng ®· ®­îc Tæng c«ng ty thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ trong thêi gian qua lµ ®Çu t­ ph¸t triÓn, kinh doanh c¬ së h¹ tÇng vµ nhµ ë theo m« h×nh c¸c dù ¸n ®Çu t­ ®ång bé, t¨ng c­êng quy m« tæ chøc cña Tæng c«ng ty kÓ c¶ vÒ bé m¸y tæ chøc, con ng­êi, vèn ®Çu t­ vµ cung c¸ch qu¶n lý, tiÕp tôc më réng kinh doanh theo chiÒu s©u t¹i Thñ ®« Hµ Néi, theo chiÒu réng t¹i c¸c tØnh phÝa B¾c. TiÕp tôc thùc hiÖn tèt c¸c dù ¸n ®­îc giao nh­ dù ¸n Khu dÞch vô tæng hîp vµ nhµ ë Hå Linh §µm, Khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng, Khu C«ng nghiÖp ¤ C¸ch, Khu ®« thÞ míi Ph¸p V©n - Tø HiÖp, dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh II - Tõ Liªm - Hµ Néi, xin thªm c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ míi khu vùc phÝa T©y, T©y b¾c Thµnh phè Hµ Néi. ChuÈn bÞ ®iÒu kiÖn ®Ó tham gia thùc hiÖn c¸c dù ¸n lín h¬n trong c¸c khu ®« thÞ míi B¾c s«ng Hång (Hµ Néi). H­íng ho¹t ®éng cña m×nh ra c¸c tØnh phÝa B¾c nh­ chuçi ®« thÞ MiÕu M«n - Hoµ L¹c (S¬n T©y), B¾c Ninh, H­ng Yªn, H¶i D­¬ng, Qu¶ng Ninh, Ninh B×nh, Thanh Ho¸… PhÊn ®Êu ®¹t tèc ®é t¨ng tr­ëng thêi kú 2001 - 2005 b×nh qu©n kho¶ng 15%/n¨m vµ riªng n¨m 2001 phÊn ®Êu ®¹t c¸c chØ tiªu kinh tÕ tµi chÝnh cô thÓ nh­ sau: - Vèn s¶n xuÊt kinh doanh : 399 tû ®ång - Doanh thu : 450 tû ®ång - Nép Ng©n s¸ch : 20 tû ®ång - Hoµn thµnh ®­a vµo sö dông 8 v¹n m2 sµn nhµ ë c¸c lo¹i. §Ó ®¹t ®­îc c¸c chØ tiªu trªn, trong n¨m 2001 Tæng c«ng ty cÇn ph¶i thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc sau: §èi víi dù ¸n khu dÞch vô tæng hîp vµ nhµ ë hå Linh §µm: Ph¶i ®Çu t­ x©y dùng hoµn chØnh hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi. §Çu t­ x©y dùng hµng lo¹t c¸c nhµ chung c­ cao tÇng. Hoµn chØnh c¸c khu c«ng viªn c©y xanh... Dù ¸n khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng: Hoµn chØnh hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt. PhÊn ®Êu hoµn thµnh 70% khèi l­îng nhµ ë thÊ tÇng vµ tiÕp tôc ®Çu t­ x©y dùng 2 chung c­ cao tÇng kh¸c. §Çu t­ x©y dùng hÖ thèng h¹ tÇng x· héi. Dù ¸n khu ®« thÞ míi Mü §×nh II: Hoµn thµnh c¸c thñ tôc ®Çu t­ x©y dùng dù ¸n. TiÕn hµnh thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. Khëi c«ng x©y dùng hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt. III. Mét sè gi¶i ph¸p vµ kiÕn nghÞ nh»m tiÕp tôc n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t­ ph¸t triÓn ®« thÞ míi t¹i Tæng c«ng ty §Çu t­ Ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ - Bé X©y Dùng Nh÷ng kÕt qu¶ cña ho¹t ®éng ®Çu t­ t¹i Tæng c«ng ty §Çu t­ Ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ ®¹t ®­îc trong thêi gian qua ®· kh¼ng ®Þnh ®­îc môc tiªu vµ chiÕn l­îc cña Tæng c«ng ty ®· vµ ®ang thùc hiÖn. Trong nh÷ng n¨m tiÕp theo, nhu cÇu ph¸t triÓn nhµ ë vµ ®« thÞ rÊt lín, nhiÒu dù ¸n cã quy m« lín ®­îc triÓn khai. Tõ tr­íc tíi nay, c¬ chÕ ®Çu t­ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ thùc tÕ lµ c¬ chÕ “xin-cho”. Theo xu h­íng ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng th× c¬ chÕ “xin-cho” sÏ kh«ng thÓ cßn tån t¹i, viÖc tham gia cña chñ ®Çu t­ x©y dùng c¸c dù ¸n sÏ th«ng qua ®Êu thÇu. §Ó ®¶m b¶o th¾ng thÇu, liªn tôc cã dù ¸n thùc hiÖn, ®ång thêi thùc hiÖn tèt ph­¬ng ch©m: Nhanh chãng kÕt thóc cã hiÖu qu¶ c¸c dù ¸n ®ang triÓn khai, nhanh chãng triÓn khai thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®· ®­îc duyÖt, tÝch cùc t×m kiÕm c¸c dù ¸n míi th× yªu cÇu ®Æt ra ®èi víi Tæng c«ng ty lµ ph¶i cã nh÷ng gi¶i ph¸p ®óng ®¾n nh»m tiÕp tôc n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng t¸c ®Çu t­ thùc hiÖn dù ¸n. §ã còng chÝnh lµ mét trong c¸c ®iÒu kiÖn ®Ó thùc hiÖn th¾ng lîi nhiÖm vô s¶n xuÊt kinh doanh n¨m 2001 vµ môc tiªu chiÕn l­îc ®Õn n¨m 2010 cña Tæng c«ng ty. Sau ®©y lµ mét sè gi¶i ph¸p cña Tæng c«ng ty nh»m tiÕp tôc n©ng cao hiÖu qu¶ cña ®Çu t­ ph¸t triÓn ®« thÞ míi trong thêi gian tíi: 1. Ph¸t triÓn c¸c ®« thÞ th«ng qua nh÷ng khu ®« thÞ míi ph¶i ®­îc thùc hiÖn ®ång bé h¹ tÇng kü thËt vµ h¹ tÇng x· héi theo tiªu chuÈn hiÖn ®¹i. Thùc tÕ cho thÊy, hiÖn nay ®iÒu kiÖn h¹ tÇng kü thuËt ë Hµ Néi ®· trë nªn qu¸ t¶i kh«ng ®¸p øng ®­îc víi yªu cÇu ph¸t triÓn ®« thÞ. YÕu tè ®ång bé kh«ng chØ lµ hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt hiÖn ®¹i nh­ giao th«ng, c¸c tuyÕn ®iÖn sinh ho¹t, ®iÖn tho¹i ch«n ngÇm, hÖ thèng tho¸t n­íc m­a vµ n­íc bÈn t¸ch riªng, mµ cßn c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi kh¸c nh­ nhµ trÎ, tr­êng häc, bÖnh viÖn, khu th­¬ng m¹i, c«ng viªn vui ch¬i gi¶i trÝ, v¨n ho¸ thÓ thao, c©y xanh.v.v. ®¶m b¶o phôc vô nhu cÇu sinh ho¹t cã chÊt l­îng ngµy cµng cao cña nh©n d©n. C¸c dù ¸n khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng, Linh §µm ®· vµ ®ang ®­îc ®Çu t­ hoµn chØnh c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi vµ c¸c khu c«ng viªn c©y xanh, c«ng tr×nh dÞch vô vui ch¬i gi¶i trÝ, trë thµnh c¸c khu ®« thÞ míi hÊp dÉn xanh, s¹ch, ®Ñp thùc sù ®i vµo cuéc sèng, ®­îc c¸c ngµnh, c¸c cÊp ®¸nh gi¸ cao vµ ®­îc ®«ng ®¶o nh©n d©n chÊp nhËn, kh«ng ngõng t¹o ®­îc bé mÆt kiÕn tróc ®« thÞ hiÖn ®¹i mµ m«i tr­êng c¶nh quan vµ ®iÒu kiÖn sèng cña nh©n d©n trong khu vùc còng ®­îc c¶i thiÖn râ rÖt. 2. C¸c khu ®« thÞ míi ph¶i ®­îc thùc hiÖn víi mét c¬ cÊu sö dông ®Êt hîp lý trong tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn, trong ®ã cÇn ph¶i tÝnh ®Õn xu h­íng ph¸t triÓn l©u dµi. HiÖn nay trong c¬ cÊu quy ho¹ch cña mét khu ®« thÞ míi cã nhiÒu lo¹i ®Êt víi chøc n¨ng sö dông kh¸c nhau, ngoµi ®Êt dµnh cho hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi, ®Êt c«ng tr×nh c«ng céng vµ c¸c lo¹i ®Êt sö dông môc ®Ých kh¸c, thµnh phÇn quan träng nhÊt lµ ®Êt ë bao gåm ®Êt x©y dùng nhµ ë thÊp tÇng vµ cao tÇng. HiÖn nay, hiÖu qu¶ vÒ tµi chÝnh cña c¸c dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi phô thuéc rÊt nhiÒu vµo tû träng ®Êt ë thÊp tÇng do tËp qu¸n vµ lèi sèng cña ng­êi d©n ®« thÞ ViÖ Nam. Trong ®iÒu kiÖn diÖn tÝch ®Êt ®« thÞ ngµy cµng chËt hÑp vµ khan hiÕm, viÖc x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc cao tÇng (trong ®ã cã nhµ ë) lµ xu h­íng chñ yÕu cña ®« thÞ hiÖn ®¹i, vÊn ®Ò ®Æt ra lµ cÇn ph¶i x¸c ®Þnh mét c¬ cÊu hîp lý gi÷a ®Êt x©y dùng nhµ ë thÊp tÇng vµ cao tÇng trong quy ho¹ch khu ®« thÞ míi ®Ó võa ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi trong giai ®o¹n hiÖn nay võa phï hîp víi xu h­íng ph¸t triÓn sau nµy. 3. Trong viÖc ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ míi, cÇn x©y dùng tËp qu¸n, lèi sèng ®« thÞ hiÖn ®¹i víi viÖc sèng vµ sinh ho¹t t¹i c«ng tr×nh cao tÇng. Nhµ ë lµ mét trong nh÷ng c¬ cÊu quy ho¹ch quan träng cña khu ®« thÞ míi, ®­îc x©y dùng kh«ng nh÷ng ph¶i phï hîp víi tËp qu¸n, lèi sèng cña ng­êi d©n ViÖt Nam mµ cßn cÇn ph¶i phï hîp víi xu h­íng ph¸t triÓn cña ®« thÞ hiÖn ®¹i. HiÖn nay, trong c¸c khu ®« thÞ míi cã c¸c lo¹i nhµ ë cao tÇng vµ thÊp tÇng. XÐt vÒ hiÖu qu¶ th× nhµ ë cao tÇng cã nhiÒu ­u ®iÓm h¬n nh­: HiÖu qu¶ sö dông ®Êt cao, lµ gi¶i ph¸p tèt nhÊt vÒ mÆt quy ho¹ch ®« thÞ, ®¶m b¶o viÖc ph¸t triÓn c¸c ®« thÞ mang tÝnh céng ®ång, tÝnh x· héi cao vµ ®Æc biÖt lµ gi¸ thµnh c¸c c¨n hé chung c­ thÊp h¬n nªn cã thÓ ®¸p øng ®­îc nhu cÇu nhµ ë cña nhiÒu tÇng líp d©n c­, trong ®ã cã nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp. V× vËy, cÇn ph¶i cã c¸c gi¶i ph¸p thiÕt thùc ®Ó xo¸ bá t©m lý e ng¹i sèng trªn tÇng cao cña ng­êi ViÖt Nam nh­ gi¶i quyÕt vÊn ®Ò giao th«ng ®øng b»ng viÖc trang bÞ c¸c thang m¸y, thiÕt kÕ mÉu m· c¸c c¨n hé phï hîp vµ ®Æc biÖt lµ thùc hiÖn qu¶n lý cung cÊp c¸c dÞch vô hµng ngµy cho nh÷ng ng­êi d©n ®Õn ®Þnh c­ t¹i c¸c khu nhµ cao tÇng. TÝnh ®Õn nay, Tæng c«ng ty ®· hoµn thµnh ®­a vµo sö dông 1 chung c­ 9 tÇng t¹i khu nhµ ë B¾c Linh §µm víi 144 c¨n hé ®· tiªu thô hÕt, ®ang x©y 2 chung c­ 9-12 tÇng t¹i khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng vµ 1 chung c­ 9 tÇng t¹i khu nhµ ë B¾c Linh §µm ®· ®­îc kh¸ch hµng ®¨ng ký vµ ký hîp ®ång mua hÕt. Trong kÕ ho¹ch ph¸t triÓn tõ 2001-2005 Tæng c«ng ty ®Ò ra môc tiªu x©y dùng hµng lo¹t c¸c chung cu cao tÇng t¹i c¸c dù ¸n ®­îc giao víi chØ tiªu mçi n¨m hoµn thµnh ®­a vµo sö dông tõ 7- 8 v¹n m2 nhµ ë ®Ó nhanh chãng phñ kÝn c¸c dù ¸n theo quy ho¹ch ®­îc duyÖt. 4. ViÖc ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ míi ph¶i ®­îc x©y dùng kÕt hîp gi÷a tÝnh hiÖn ®¹i víi viÖc coi träng gi÷ g×n b¶n s¾c v¨n ho¸ d©n téc. C¸c khu ®« thÞ míi ë Hµ Néi hiÖn nay hÇu hÕt ®­îc x©y dùng trªn c¬ së ®Êt n«ng nghiÖp thuéc c¸c huyÖn ngo¹i thµnh n¬i th­êng cã nh÷ng c«ng tr×nh kiÕn tróc cã gi¸ trÞ vµ di tÝch lÞch sö. V× vËy, khi quy ho¹ch c¸c khu ®« thÞ míi cÇn ph¶i cã gi¶i ph¸p ®óng ®¾n ®Ó khu ®« thÞ míi víi c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc hiÖn ®¹i phï hîp víi lèi sèng c«ng nghiÖp hiÖn ®¹i, n©ng cao gi¸ trÞ cña cña nh÷ng di tÝch lÞch sö hoÆc c«ng tr×nh kiÕn tróc cæ trong khu vùc. §©y lµ yÕu tè rÊt quan träng ®èi víi nh÷ng khu ®« thÞ míi n»m trong khu vùc cã nhiÒu c«ng tr×nh ®×nh, chïa vµ cã truyÒn thèng v¨n ho¸ l©u ®êi nh­ hå Linh §µm. C¸c c«ng tr×nh di tÝch trong khu vùc hå Linh §µm nh­ chïa Tø Kú, chïa Linh §µm, miÕu Gµn, §×nh lµng §¹i Tõ ®­îc nghiªn cøu xem xÐt nh­ lµ mét thµnh phÇn trong tæng thÓ cña dù ¸n khu dÞch vô tæng hîp vµ nhµ ë hå Linh §µm vµ ®­îc t«n t¹o gãp phÇn t¨ng thªm c¸c ­u thÕ vÒ c¶nh quan, khÝ hËu, ®Êt ®ai, v¨n hãa truyÒn thèng khu vùc. 5. §Ó thùc hiÖn ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ míi ®¹t hiÖu qu¶ vÒ c¸c mÆt cÇn ph¶i cã biÖn ph¸p huy ®éng mäi nguån vèn ®Çu t­. Vèn ®Çu t­ lµ yÕu tè hÕt søc quan träng vµ khã kh¨n chung cho c¸c chñ ®Çu t­ v× c¸c dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi th­êng ®ßi hái l­îng vèn ®Çu t­ lín. Thùc tÕ cho thÊy ngoµi c¸c nguån vèn vay Nhµ n­íc (­u ®·i), vay cña c¸c tæ chøc tÝn dông trong vµ ngoµi n­íc, vèn ph¸t hµnh tr¸i phiÕu, cæ phiÕu…th× vèn huy ®éng tõ nh©n d©n lµ rÊt lín chiÕm kho¶ng 40% l­îng vèn cÇn thiÕt cho mçi dù ¸n. V× vËy viÖc huy ®éng ®­îc nguån vèn nµy cã ý nghÜa cùc kú quan träng, nÕu c¸c doanh nghiÖp thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ biÕt khai th¸c nguån vèn nµy th× cã thÓ ®¶m b¶o thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ c¸c dù ¸n. Cã thÓ thÊy ®­îc ý nghÜa cña vÊn ®Ò lµ ë chç: Thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi mét mÆt ®em l¹i hiÖu qu¶ vÒ quy ho¹ch, t¹o ra chç ë khang trang, n©ng cao ®iÒu kiÖn sèng, mÆt kh¸c kÝch thÝch tiªu dïng trong nh©n d©n t¹o ®iÒu kiÖn ®Èy nhanh qu¸ tr×nh thùc hiÖn hoµn chØnh c¸c dù ¸n, gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ c¸c khu d©n c­. Víi mét quy tr×nh ®Çu t­ hîp lý, mang l¹i lßng tin cho nh©n d©n, t¹i c¸c dù ¸n khu dÞch vô tæng hîp vµ nhµ ë hå Linh §µm vµ khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng, Tæng c«ng ty §Çu t­ Ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ ®· huy ®éng ®­îc tèi ®a nguån vèn nhµn rçi trong nh©n d©n ®Ó ®Çu t­ x©y dùng h¹ tÇng ®ång bé vµ ph¸t triÓn nhµ theo ®óng quy ho¹ch ®­îc duyÖt. 6. CÇn cã sù tham gia phèi hîp cña c¸c c¬ quan qu¶n lý chuyªn ngµnh. trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ míi. Sù tham gia phèi hîp cña c¸c c¬ quan qu¶n lý chuyªn ngµnh trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ míi còng lµ mét yÕu tè hÕt søc quan träng, n©ng cao tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n vµ ®¶m b¶o viÖc bµn giao vËn hµnh c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh khi hoµn thµnh. Trong mét dù ¸n khu ®« thÞ míi cã rÊt nhiÒu chuyªn ngµnh nh­ giao th«ng, cÊp n­íc, tho¸t n­íc, cÊp ®iÖn, nhµ ë.v.v. víi c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh riªng biÖt ®ßi hái ph¶i cã sù phèi hîp thùc hiÖn vµ tham gia ®Çu t­ cña c¸c ngµnh, c¸c cÊp, trong ®ã sù phèi hîp qu¶n lý cã mét ý nghÜa quan träng. Víi c¸c bµi häc kinh nghiÖm mµ Tæng c«ng ty ®· ®óc rót ®­îc qua viÖc thùc hiÖn dù ¸n, cã thÓ thÊy râ rµng viÖc ph¸t triÓn ®« thÞ theo m« h×nh c¸c khu ®« thÞ míi ®ång bé kÕt hîp víi viÖc c¶i t¹o c¸c khu ®« thÞ cò lµ h­íng ®i ®óng ®¾n trong ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn cña n­íc ta hiÖn nay. Nã ®ßi hái nh÷ng chÝnh s¸ch hîp lý, cã sù qu¶n lý thèng nhÊt vµ sù ®Çu t­ x©y dùng ®ång bé hiÖn ®¹i theo xu h­íng thêi ®¹i kÕt hîp víi viÖc b¶o tån, coi träng vµ ph¸t huy nh÷ng b¶n s¾c v¨n ho¸, truyÒn thèng d©n téc. 7. Gi¶i ph¸p ®Èy nhanh tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n. HiÖn nay, ®èi víi c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ, yÕu tè chñ yÕu t¸c ®éng ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n lµ c«ng t¸c tho¶ thuËn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. X¸c ®Þnh ®­îc vÊn ®Ò nµy Tæng c«ng ty cÇn ph¶i tËp trung nh©n lùc, trÝ lùc vµo c«ng viÖc nµy. VÒ mÆt b¶n chÊt, viÖc ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng kh«ng chØ lµ gi¶i quyÕt c¸c mèi quan hÖ kinh tÕ vèn ®· rÊt phøc t¹p vµ nan gi¶i mµ cßn liªn quan ®Õn mét lo¹t c¸c vÊn ®Ò ph¸p lý vµ chÝnh s¸ch x· héi nh­: quyÒn së h÷u c¸ nh©n, viÖc lµm, m«i tr­êng sèng, sù c«ng b»ng vµ sù hµi hoµ gi÷a c¸c nhãm lîi Ých. Do ®ã c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng võa cÇn cã sù thËn träng võa ®ßi hái c¸c gi¶i ph¸p toµn diÖn, ®ång bé c¶ tõ gãc ®é ph¸p lý lÉn thùc tiÔn mµ cã thÓ quy tô thµnh c¸c nhãm gi¶i ph¸p sau: - N©ng cao hiÖu qu¶ c«ng t¸c ®¸nh gi¸ vµ lËp c¸c ph­¬ng ¸n tiÒn kh¶ thi c¸c dù ¸n cã ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng: c¸c møc ®¸nh gi¸, c¸c cuéc kh¶o s¸t thùc tÕ ®Þa bµn nh»m x©y dùng chç ë míi, chÝnh s¸ch t¹o viÖc lµm,… ph¶i ®­îc xem xÐt mét c¸ch kü l­ìng th«ng qua c¸c Héi ®ång chuyªn gia. Nªn ®Çu t­ mét phÇn thÝch ®¸ng chi phÝ cña dù ¸n cho phÇn viÖc nµy; ChuÈn bÞ ®Çy ®ñ c¬ së vËt chÊt ®Ó phôc vô cho viÖc ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­. VÊn ®Ò chuÈn bÞ quü ®Êt ë vµ nhµ ë ®ñ ®iÒu kiÖn h¹ tÇng cho c¸c ®èi t­îng ph¶i di chuyÓn lµ vÊn ®Ò quan träng quyÕt ®Þnh kÕt qu¶ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng; C¸c ph­¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, x©y dùng khu ®Þnh c­ míi, ®µo t¹o chuyÓn nghÒ t¹o viÖc lµm cho ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi ph¶i lµ mét phÇn b¾t buéc cña mét dù ¸n vµ ph¶i tr×nh c¬ quan cã chøc n¨ng cña Thµnh phè phª duyÖt. - Coi träng c¸c ph­¬ng thøc hç trî tµi chÝnh: KhuyÕn khÝch c¸c c¬ së thuéc diÖn ph¶i di chuyÓn hiÖn ®ang sö dông vÞ trÝ thuËn lîi cho kinh doanh dÞch vô cã gi¸ ®Êt cao, tæ chøc ®Êu thÇu, th­¬ng l­îng, chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi c¸c ®èi t¸c kh¸c nh»m t¹o kinh phÝ thÝch ®¸ng hç trî cho c¸c c¬ së di chuyÓn; §èi víi c¸c hé lµm n«ng nghiÖp cÇn ®­îc th«ng b¸o sím kÕ ho¹ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, c¸c hé nµy ®Þnh h­íng l¹i trong c«ng t¸c vµ h×nh thµnh c¸c c«ng viÖc míi. Hç trî ®µo t¹o nghÒ, ®Æc biÖt kh¬i dËy c¸c nghÒ truyÒn thèng. ¦u tiªn tuyÓn dông c¸c ®èi t­îng nµy trong c¸c ch­¬ng tr×nh viÖc lµm cña Tæng c«ng ty. - Ph¸t huy vai trß cña c¸c tæ chøc quÇn chóng, l«i cuèn céng ®ång tham gia vµo c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng: qu¸n triÖt nguyªn t¾c c«ng khai ho¸ vµ d©n chñ ho¸ c¸c ph­¬ng ¸n ®Òn bï ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó mäi ®èi t­îng cã liªn quan ®Õn ®Òu biÕt, thèng nhÊt tr¸nh so b× th¾c m¾c vµ tiªu cùc; TiÕn hµnh c¸c ®iÒu tra x· héi häc ®èi víi c¸c dù ¸n lín, tiÕn hµnh pháng vÊn hé gia ®×nh trong khu vùc sÏ tiÕn hµnh ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, ®ång thêi tæ chøc c¸c cuéc gÆp gì gi÷a chñ dù ¸n c¸c cÊp, c¸c ngµnh víi nh©n d©n; Ph¸t huy vai trß cña c¸c Héi trong c«ng t¸c vËn ®éng quÇn chóng nh­ Héi phô n÷, Héi cùu chiÕn binh… cña c¸c ®Þa ph­¬ng cã ®Êt bÞ thu håi. Thùc hiÖn ph­¬ng ch©m "Sèng gi÷a lßng d©n" b¸m s¸t vµ n¾m v÷ng t­ t­ëng cña ng­êi d©n ®Ó cã gi¶i ph¸p thÝch hîp theo tõng thêi ®iÓm. Trªn c¬ së nh÷ng diÔn biÕn thùc tÕ ®Ó vËn dông nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ n­íc vµ Thµnh phè ®Ó ®Ò xuÊt c¸c h×nh thøc hç trî khi thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. §èi víi giai ®o¹n thi c«ng x©y l¾p, ®Ó ®¶m b¶o thùc hiÖn ®óng tiÕn ®é ®Ò ra th× ph¶i lùa chän th«ng qua ®Êu thÇu c¸c ®¬n vÞ thi c«ng cã tr×nh ®é n¨ng lùc vµ tiÒm lùc kinh tÕ lín, víi thiÕt bÞ thi c«ng hiÖn ®¹i ®¶m b¶o thi c«ng ®óng chÊt l­îng, ®óng yªu cÇu kü thuËt, kh«ng bÞ ph¸ bá lµm l¹i,… ®ång thêi ph¶i cã ®ñ nguån vèn ®Ó thanh to¸n kÞp thêi c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh, gi¸m s¸t liªn tôc chÆt chÏ vµ nghiÖm thu kÞp thêi. Ngoµi ra viÖc ®iÒu phèi c«ng viÖc gi÷a c¸c ®¬n vÞ thi c«ng c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh còng ®­îc quan t©m vµ chØ ®¹o khoa häc nh»m gi¶m sù chång chÐo c«ng viÖc g©y chËm tiÕn ®é, tËp trung nguån lùc cho c¸c c«ng viÖc ­u tiªn,… 8. T¨ng c­êng c«ng t¸c qu¶n lý ®¸nh gi¸ x©y dùng c«ng tr×nh. Gi¸ thµnh s¶n phÈm x©y dùng lµ mét trong nh÷ng vÊn ®Ò nãng báng, nhÊt lµ trong qu¸ tr×nh chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng th× vÊn ®Ò nµy cµng trë nªn phøc t¹p vµ s«i ®éng. ViÖc gi¶m gi¸ thµnh x©y dùng th«ng qua viÖc lËp dù to¸n vµ xÐt duyÖt dù to¸n. ViÖc lËp dù to¸n ph¶i ®­îc lËp chÝnh x¸c, cã c¨n cø. §ång thêi viÖc thÈm ®Þnh dù to¸n còng ph¶i lµ ng­êi cã tr×nh ®é n¨ng lùc, cã tinh thÇn tr¸ch nhiÖm, ®Ó ®¶m b¶o chi phÝ theo ®óng quy ®Þnh cña Nhµ n­íc ban hµnh, chèng thÊt tho¸t, l·ng phÝ. §ång thêi viÖc tæ chøc ®Êu thÇu còng lµ mét h×nh thøc lµm gi¶m gi¸ thµnh. Th«ng qua ®Êu thÇu, c¸c nhµ thÇu muèn th¾ng thÇu ph¶i tÝnh to¸n, huy ®éng mäi kh¶ n¨ng, tiÒm tµng, ¸p dông c«ng nghÖ hiÖn ®¹i, tiªn tiÕn, ph­¬ng ph¸p qu¶n lý khoa häc ®Ó gi¶m gi¸ thµnh, ®¶m b¶o tÝnh c¹nh tranh. Th«ng qua ®Êu thÇu, cã nh÷ng gãi thÇu cã thÓ gi¶m hµng chôc phÇn tr¨m gi¸ thµnh so víi dù to¸n ban ®Çu. Nh­ vËy, chñ ®Çu t­ ®· thµnh c«ng trong viÖc qu¶n lý gi¸ x©y dùng th«ng qua c«ng t¸c ®Êu thÇu. Tuy nhiªn, viÖc xÐt chän thÇu ph¶i cÇn chó ý kiÓm tra, tÝnh to¸n thÈm ®Þnh kü tr¸ch t×nh tr¹ng gi¶m gi¸ thµnh lµm gi¶m theo chÊt l­îng vµ t¨ng thêi gian thi c«ng c«ng tr×nh. Ngoµi ra, trong ký kÕt hîp ®ång vµ gi¸m s¸t thi c«ng ph¶i chó ý tr¸nh t×nh tr¹ng khèi l­îng c«ng viÖc ph¸t sinh lín so víi dù to¸n, so víi hîp ®ång. Mét sè gi¶i ph¸p tõ c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc. - CÇn ph¶i ®¬n gi¶n ho¸ c¸c thñ tôc ®Çu t­. VÊn ®Ò ®¬n gi¶n thñ tôc ®Çu t­ kh«ng ph¶i lµ so¹n th¶o v¨n b¶n míi mµ lµ tæ chøc c«ng viÖc tèt h¬n. Víi nhËn thøc vÒ sù tån t¹i cña mçi c¬ quan n»m trong hÖ thèng tæ chøc Nhµ n­íc, tr­íc hÕt lµ nh»m hç trî, phôc vô råi sau ®ã míi lµ thùc hiÖn kiÓm tra viÖc thi hµnh ph¸p luËt. - Trong ®Þnh h­íng ph¸t triÓn, Nhµ n­íc cÇn x¸c ®Þnh râ ph¸t triÓn nhµ ë vµ ®« thÞ lµ lÜnh vùc quan träng nh»m ®¸p øng môc tiªu quy ho¹ch tæng thÓ cña Nhµ n­íc, n©ng cao møc sèng cho nh©n d©n vÒ lÜnh vùc nhµ ë, nghØ ng¬i, vui ch¬i, m«i tr­êng sinh th¸i… Trong nh÷ng n¨m qua vèn ®Çu t­ cho lÜnh vùc nµy cßn h¹n chÕ ¶nh h­ëng kh«ng nhá ®Õn tiÕn tr×nh ®« thÞ ho¸ phôc vô c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. VËy Nhµ n­íc cÇn ­u tiªn h¬n n÷a vèn vµ c«ng nghÖ cho lÜnh vùc ph¸t triÓn nµy t¹o bé mÆt ®« thÞ khang trang, t¨ng vÞ thÕ cña ®Êt n­íc. - C¸c Dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi cã mét yÕu tè quan träng ®ã lµ tÝnh vïng. C¸c h¹ng môc c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt vµ x· héi cña mét khu ®« thÞ míi ph¶i phï hîp víi m¹ng l­íi h¹ tÇng cu¶ Thµnh phè nãi chung vµ cña khu vùc xung quanh nãi riªng. H¬n n÷a, khi kÕt thóc Dù ¸n, toµn bé h¹ng môc c«ng tr×nh nµy ®­îc bµn giao kh«ng båi hoµn cho Thµnh phè, c¸c cÊp cã thÈm quyÒn cÇn chØ ®¹o c¸c c¬ quan qu¶n lý chøc n¨ng chuyªn ngµnh phèi hîp chÆt chÏ víi chñ ®Çu t­ trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn Dù ¸n ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho viÖc lµm c¸c thñ tôc cã liªn quan ®Õn nhµ ë, ®Êt ®ai vµ c«ng t¸c bµn giao sau nµy. §Æc biÖt cÇn cã gi¶i ph¸p thùc hiÖn giao quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c hé d©n ®ãng gãp ®Çu t­ h¹ tÇng ®Ó x©y dùng nhµ ë trong ®iÒu kiÖn Dù ¸n ch­a ®­îc phñ kÝn toµn bé theo qui ho¹ch. - §Ó t¹o ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ míi ®ång bé vµ nhanh chãng theo qui ho¹ch chung, Nhµ n­íc vµ Thµnh phè cÇn quan t©m ®Çu t­ ph¸t triÓn hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt ngoµi hµng rµo, ®Æc biÖt lµ c¸c tuyÕn ®­êng giao th«ng chÝnh. §ång thêi nh»m t¹o sù hÊp dÉn cña dù ¸n, gãp phÇn ®Èy nhanh tèc ®é tiªu thô vµ n©ng cao gi¸ trÞ sö dông cña c¸c c«ng tr×nh trong dù ¸n. §èi víi c¸c c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng ngoµi hµng rµo Dù ¸n nµy (nh­ cÊp ®iÖn, cÊp n­íc, tho¸t n­íc, ®­êng giao th«ng,…) Nhµ n­íc cÇn cÊp ®ñ vµ kÞp thêi nguån vèn ng©n s¸ch cho chñ ®Çu t­ Dù ¸n theo qui ho¹ch vµ Dù ¸n ®· ®­îc duyÖt (hiÖn nay, nguån vèn nµy lµ vèn do chñ ®Çu t­ tù ®i vay). - §èi víi c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi nh­ nhµ trÎ, tr­êng häc, trô së chÝnh quyÒn cÊp Ph­êng trong khu vùc Dù ¸n: Khi c«ng tr×nh nhµ ë vµ c«ng tr×nh c«ng céng ®­îc x©y dùng trong khu ®« thÞ míi, cÇn ph¶i cã c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi ®Ó phôc vô. C¸c c«ng tr×nh nµy lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quan träng ®Ó thu hót d©n c­ trong c¸c khu vùc trung t©m Thµnh phè. PhÇn vèn ®Çu t­ cho c¸c c«ng tr×nh nµy lµ phÇn tiÒn sö dông ®Êt chñ ®Çu t­ ®­îc chËm nép, phÇn tiÒn nµy th­êng kh«ng ®ñ ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi. Nhµ n­íc vµ Thµnh phè nªn bæ xung phÇn cßn thiÕu b»ng nguån vèn ng©n s¸ch. - VÒ c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng: Ngoµi c¸c kho¶n kinh phÝ ®Òn bï vµ hç trî theo qui ®Þnh cña Nhµ n­íc vµ Thµnh phè, cho phÐp chñ ®Çu t­ ®­îc c¨n cø vµo hiÖu qu¶ cña Dù ¸n ®Ó ¸p dông hç trî chuyÓn ®æi nghÒ nghiÖp, c¬ cÊu kinh tÕ cho c¸c ®Þa ph­¬ng vµ cho nh÷ng hé d©n cã ®Êt canh t¸c bÞ thu håi ®Ó thùc hiÖn c¸c Dù ¸n ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ míi; ChÝnh phñ cÇn cã sù ®iÒu chØnh gi¸ ®Òn bï cho phï hîp h¬n n÷a; LËp c¬ quan Thµnh phè chuyªn tr¸ch víi c¸c tæ c«ng t¸c cÇn thiÕt cho viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng trªn toµn Thµnh phè. C¬ quan nµy cã tr¸ch nhiÖm thèng nhÊt vµ trùc tiÕp gióp, h­íng dÉn vµ triÓn khai c¸c dù ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng, tõ kh©u kh¶o s¸t thÈm ®Þnh gi¸ trÞ ®Êt, x©y dùng khu t¸i ®Þnh c­ cho ®Õn khi hoµn tÊt yªu cÇu gi¶i phãng mÆt b»ng cña Dù ¸n; G¾n kÕt tr¸ch nhiÖm gi¶i phãng mÆt b»ng víi nhiÖm vô chung cu¶ c¸c quËn huyÖn, ph©n cÊp râ tr¸ch nhiÖm c¸c c¬ quan chøc n¨ng, x©y dùng chÕ ®é phô cÊp hîp lý; Xóc tiÕn qui ho¹ch chi tiÕt c¸c quËn, huyÖn, x·, ph­êng; Chñ ®éng vµ kiªn quyÕt phßng ngõa "nh¶y dï" lÊn chiÕm ®Êt c«ng råi ®ßi ®Òn bï, nh»m trôc lîi c¸ nh©n vµ g©y mÊt trËt tù, c¶nh quan ®« thÞ, mÊt sù t«n nghiªm cña ph¸p luËt; Cho phÐp c¸c c¬ së ph¶i di chuyÓn vay vèn víi l·i suÊt ­u ®·i, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho viÖc ®Çu t­ c«ng nghÖ, x©y dùng c¬ së kü thuËt h¹ tÇng míi. §èi víi c¸c c«ng nh©n cña c¸c c¬ së di chuyÓn, cã thÓ hç trî tµi chÝnh theo c¸ch phï hîp thêi gian chuyÓn ®æi; Cã chÕ ®é miÔn gi¶m c¸c lo¹i thuÕ vµi n¨m ®Çu cho c¸c c¬ së di chuyÓn (cã thÓ tõ 3 ®Õn 5 n¨m); Cho vay tÝn dông ­u ®·i ®Ó c¸c hé di chuyÓn x©y nhµ míi vµ thÕ chÊp b»ng chÝnh ng«i nhµ míi nµy; T¹o niÒm tin cña quÇn chóng ®èi víi chñ tr­¬ng vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc th«ng qua gi¶i quyÕt døt ®iÓm nh÷ng khiÕu n¹i cña nh©n d©n, kiªn tr× xö lý nghiªm minh c¸c tr­êng hîp lîi dông chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc ®Ó tr©y ú trôc lîi, th«ng tin réng r·i chñ tr­¬ng chÝnh s¸ch, c¸c vÊn ®Ò c¸ nh©n, c¸c ®Þa chØ, ®iÖn tho¹i liªn quan ®Õn c«ng t¸c vµ qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng trªn c¸c kªnh vµ ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng cña Thµnh phè, quËn, huyÖn, ph­êng, x·. IV. Mét sè kiÕn nghÞ §Ó t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho viÖc thùc hiÖn c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ nãi chung vµ ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi nãi riªng. Tæng c«ng ty §Çu t­ Ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ xin nªu mét sè kiÕn nghÞ nh­ sau: ChÝnh phñ nghiªn cøu vµ ban hµnh NghÞ ®Þnh vÒ khu ®« thÞ míi, t¹o thµnh hµnh lang ph¸p lý ®Ó c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ ®­îc thùc hiÖn ®óng theo h­íng vµ ®¹t ®­îc môc tiªu ®Ò ra. Nhµ n­íc cÇn cã chÝnh s¸ch gióp c¸c chñ ®Çu t­ nh»m triÓn khai ®ång bé c¸c dù ¸n nh­ bè trÝ vèn ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi, c¸c c«ng tr×nh nhµ ë cao tÇng, x¸c ®Þnh quy tr×nh, tr¸ch nhiÖm cña c¸c c¬ quan cã liªn quan trong viÖc tiÕp nhËn c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi tõ c¸c chñ ®Çu t­ khi dù ¸n kÕt thóc, cã kÕ ho¹ch triÓn khai kÞp thêi c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng ®Çu mèi vµ h¹ tÇng ngoµi hµng rµo phôc vô c¸c khu ®« thÞ míi. Víi ý nghÜa quy ho¹ch ph¶i ®i tr­íc mét b­íc, c¸c c¬ quan chøc n¨ng nhanh chãng thùc hiÖn vµ phª duyÖt quy ho¹ch chi tiÕt c¸c quËn, huyÖn, c¸c khu ®« thÞ míi trªn c¬ së quy ho¹ch tæng thÓ ®· ®­îc duyÖt, th«ng b¸o c«ng khai c¸c chñ ®Çu t­ ®¨ng ký thùc hiÖn nÕu ®­îc chÊp thuËn sÏ lËp dù ¸n kh¶ thi kh«ng ph¶i tho¶ thuËn víi ®Þa ph­¬ng. §Ó thùc hiÖn tèt viÖc x©y dùng nhµ ë cao tÇng theo quy ho¹ch ®­îc duyÖt, ®¸p øng nhu cÇu vÒ chç ë cho ®¹i ®a sè nh©n d©n cã møc thu nhËp trung b×nh vµ thÊp, Nhµ n­íc cã chÝnh s¸ch ­u ®·i cho chñ ®Çu t­ vay vèn ®Ó ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë chung c­ cao tÇng hoÆc cho nh©n d©n vay tiÒn mua c¨n hé chung c­ theo h×nh thøc tr¶ gãp víi l·i suÊt ®Æc biÖt ­u ®·i, kÓ c¶ hç trî l·i suÊt thêi gian tr¶ vèn tèi thiÓu lµ 10 n¨m ®Ó nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp cã ®iÒu kiÖn c¶i thiÖn nhµ ®ång thêi t¹o t©m lý yªn t©m cho chñ ®Çu t­ m¹nh d¹n x©y dùng c¸c chung c­ cao tÇng trong c¸c khu ®« thÞ míi. KÕt luËn Trªn ®©y lµ nh÷ng c¬ së lý luËn, thùc tr¹ng vµ mét sè gi¶i ph¸p nh»m tiÕp tôc n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t­ ph¸t triÓn ®« thÞ míi t¹i Tæng c«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ- Bé X©y Dùng. Th«ng qua viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi nµy, ®· gióp t«i cã thªm ®­îc nh÷ng kiÕn thøc vµ kinh nghiÖm bæ Ých vÒ lÜnh vùc ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ dù ¸n ®Çu t­ ph¸t triÓn ®« thÞ míi. Qua nghiªn cøu chuyªn ®Ò nµy, chóng ta nhËn thÊy viÖc ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ ®Çu t­ lµ rÊt cÇn thiÕt ®èi víi mçi c«ng cuéc ®Çu t­. Thêi kú ®Çu míi thùc hiÖn c¸c dù ¸n, Tæng c«ng ty cßn gÆp kh«ng Ýt nh÷ng khã kh¨n, bÊt cËp. Nh­ng víi sù m¹nh d¹n vµ ®Çu t­ ®óng h­íng vµo c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®ång bé khu ®« thÞ míi nªn trong h¬n 10 n¨m qua ®· ®¹t ®­îc nh÷ng kÕt qña ®¸ng kÓ. C¸c dù ¸n Tæng c«ng ty ®· vµ ®ang thùc hiÖn ®Òu ®¹t ®­îc môc tiªu ®Ò ra: nhanh chãng, chÊt l­îng, chi phÝ hîp lý. Tæng c«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ lu«n lµ mét ®¬n vÞ hµng ®Çu trong lÜnh vùc ph¸t triÓn c¸c dù ¸n khu ®« thÞ míi. Tuy nhiªn, ®Ó tiÕp tôc ®¹t ®­îc hiÖu qu¶ cao h¬n th× Tæng c«ng ty cÇn nç lùc h¬n n÷a trong c«ng t¸c cña m×nh vµ cã nh÷ng gi¶i ph¸p phï hîp víi chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña Thñ ®«, ®ång thêi cã ph¶i cã sù chØ ®¹o, gióp ®ì cña c¸c c¬ quan Nhµ n­íc cã liªn quan b»ng c¸c gi¶i ph¸p cô thÓ, ®óng ®¾n vµ hiÖn thùc. Víi nh÷ng tiÒm n¨ng cña m×nh, b»ng c¸c gi¶i ph¸p thÝch hîp, t­¬ng lai Tæng c«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ sÏ vÉn lµ mét doanh nghiÖp hµng ®Çu trong lÜnh vùc ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ, gi÷ mét vai trß quan träng trong viÖc tóc ®Èy qu¸ tr×nh hoµn chØng quy ho¹ch Thñ ®« ®Õn n¨m 2020 vµ hoµn thµnh sù nghiÖp C«ng nghiÖp ho¸-HiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. Qua thêi gian thùc tËp tèt nghiÖp víi qu¸ tr×nh t×m hiÓu vµ vËn dông nh÷ng kiÕn thøc lý luËn ®· häc vµo thùc tiÔn cña Tæng c«ng ty, trong chuyªn ®Ò nµy ®· ®­a ra mét sè gi¶i ph¸p nh»m tiÕp tôc n©ng cao h¬n n÷a hiÖu qu¶ ®Çu t­ t¹i Tæng c«ng ty. Nh÷ng gi¶i ph¸p ®ã chØ lµ b­íc ®Çu, do thêi gian tiÕp cËn ®Ò tµi ng¾n ngñi vµ do nh÷ng h¹n chÕ vÒ mÆt kiÕn thøc cña m×nh, ch¾c ch¾n viÖc ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ vµ nh÷ng gi¶i ph¸p ®­a ra cßn nhiÒu thiÕu sãt. Em rÊt mong ®­îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« gi¸o vµ c¸c c« chó c¸n bé ë Tæng c«ng ty. Mét lÇn n÷a t«i xin bµy tá lßng biÕt ¬n ch©n thµnh vµ s©u s¾c tíi c« gi¸o GVC Ph¹m ThÞ Thªu vµ chó tr­ëng phßng Nghiªn cøu ph¸t triÓn dù ¸n Th¹c sü Ph¹m Trung Kiªn ®· giµnh nhiÒu thêi gian, ®ãng gãp nhiÒu ý kiÕn bæ Ých gióp t«i thhùc hiÖn thµnh c«ng chuyªn ®Ò nµy. Em còng xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o trong bé m«n Kinh tÕ §Çu t­, c¸c c« chó c¸n bé cña Tæng c«ng ty §Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ vµ c¸c b¹n bÌ ®· t¹o ®iÒu kiÖn hç trî, bæ sung nh÷ng ý kiÕn thiÕt thùc gióp em hoµn chØnh chän vÑn chuyªn ®Ò nµy. Danh môc tµi liÖu tham kh¶o. 1. Gi¸o tr×nh Kinh tÕ §Çu t­ - Tr­êng §HKTQD NXB Gi¸o dôc – 1998 Chñ biªn: PGS, PTS NguyÔn Ngäc Mai. 2. Gi¸o tr×nh LËp vµ qu¶n lý dù ¸n §Çu t­ - Tr­êng §HKTQD NXB Thèng kª - 2000 Chñ biªn: TS NguyÔn B¹ch NguyÖt 3. S¸ch: Ch­¬ng tr×nh khung tæ chøc thùc hiÖn ®Þnh h­íng quy ho¹ch tæng thÓ ph¸t triÓn ®« thÞ ViÖt Nam ®Õn n¨m 2020. NXB X©y dùng 4. S¸ch: Mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n vÒ kinh tÕ ®Çu t­, quy ho¹ch vµ qu¶n lý c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ. NXB X©y dùng. 5. S¸ch: ®« thÞ ho¸ vµ c¸c chÝnh s¸ch ph¸t triÓn ®« thÞ trong C«ng nghiÖp hãa – HiÖn ®¹i ho¸ ë ViÖt Nam NXB ChÝnh trÞ quèc gia – 1996 6. S¸ch: §« thÞ vµ qu¶n lý ®« thÞ ë Hµ Néi. NXB ChÝnh trÞ quèc gia - 2000 Chñ biªn: GS. TS NguyÔn §×nh H­¬ng 7. Héi th¶o “quy ho¹ch vµ ph¸t triÓn ®« thÞ míi ViÖt Nam thÕ kû 21” 8. T¹p chÝ x©y dùng sè: 9/1999; 6+8/2000; 1+2/2001 9. T¹p chÝ céng s¶n sè: 13/2000; 2/2001 10. T¹p chÝ thÞ tr­êng gi¸ c¶ sè: 8+10/2000 11. Thêi b¸o kinh tÕ sè: 20/2001 Mét sè b¸o c¸o tiÕn ®é triÓn khai c¸c dù ¸n khu ®« thÞ míi vµ kinh nghiÖm ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi cña Tæng c«ng ty ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ-Bé X©y Dùng. NhËn xÐt cña gi¸o viªn h­íng dÉn Môc lôc