Thực trạng về giá thế chấp bất động sản ở Hà Nội

iền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế châp không tính giá trị quyền sử dụng đất. Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thue đất được miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm. + Quyền sử dụng đất được căn cứ theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Thông qua các thông tin đại chúng, thông tin thị trường, thông tin từ đồng nghiệp, thông tin từ các trung tâm địa ốc, giá chuyển nhượng cho tài sản tương tự tại thời điểm đánh giá, cơ quan định giá - Nhà ở, công trình xây dựng: Cở sở xác định giá trị dựa theo ý kiến của khách hàng, thông qua từ đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá, hoặc theo bảng giá đất do ủy ban nhân dân ban hành ngày 1/1 hàng năm + Giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán: Giá trị còn lại của nhà = Nguyên giá nhà cửa, - Khấu hao cơ Cửa,công trình xây dựng công trình xây dung bản đã trích + Giá trị của công trình theo giá thị trường tại thời điểm định giá: Tỷ lệ % giá trị còn lại ngôi nhà Giá trị nhà còn lại x x Diện tích xây dựng Đơn giá m2 sàn xây dựng = Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế + Đối với những BĐS hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau: Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng, hoá đơn thanh toán những khoản để có được BĐS thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó. Nếu là nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng. Xác định tính chuyển nhượng của BĐS thế chấp. - Xem xét xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai - Xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của tài sản như: + Cảnh quan môi trường + Quy hoạch hiện tại và tương lai + Vị trí, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất + Hướng, thế nhà và những vấn đề thuộc quan niệm, phong tục (nở hậu, thắt hậu, phong thủy) + Cơ sở hạ tầng, trình độ dân trí khu vực, an ninh văn hóa thương mại, tiếng ồn, tiền sử về thửa đất, gia chủ của thửa đất - Khả năng chuyền nhượng trên thị trường: đối tượng tiêu dùng, sử dụng, nhu cầu thị hiếu của thị trường Lập biên bản định giá BĐS thế chấp. - Biên bản định giá BĐS thế chấp là bản thỏa thuận giữa Ngân hàng và chủ tài sản về giá trị tài sản và các vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp.Yêu cầu trong biên bản định giá tài sản phải được ghi đầy đủ, rõ ràng, khách quan, nội dung biên bản thực hiện theo mẫu của VPBank quy định. - Nhân viên định giá BĐS cùng bên thế chấp BĐS ký xác nhận sự thống nhất, đồng ý với các nội dung đã được ghi trong biên bản đánh giá trị sản thế chấp, cầm cố và chuyển cho phụ trách phòng Thẩm định kiểm soát. - Biên bản đánh giá BĐS thế chấp được lập thành 4 bản, bộ phận yêu cầu đánh giá BĐS giữ 1 bản, 1 bản gửi kèm theo hợp đồng thế chấp lưu . Chương 2 – THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ THẾ CHẤP (cụ thể ở ngân hàng VPBANK) 2.1 Tổng quan về quá trình định giá thế chấp. Tiếp nhận yờu cầu khỏch hàng Nghiờn cứu hồ sơ tài sản Lập kế hoạch định giỏ và xỏc định hiện trạng BĐS - Phõn cụng chuyờn viờn thực hiện giao dịch BĐS - Kớ hợp đồng khỏch hàng - Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ, tài liệu khỏch hàng cung cấp - Xỏc định mục đích giỏ trị - Nhận biết BĐS: vị trớ, kớch thước, tỡnh trạng phỏp lý, yếu tồ ảnh hưởng - Kiểm tra đối chiếu với tài liệu liờn quan - Nhận biết BĐS cần định giỏ và xỏc định hiệnt rạng BĐS - Thực hiện cụng tỏc định giỏ tại hiện trường - Chứng thư phải được lónh đạo ký tờn, đúng dấu, thẩm định viờn ký tờn và ghi rừ họ tờn - Chứng thư cấp cho khỏch hàng phải lập thủ tục giao nhận bằng cụng văn, kốm hoỏ đơn giỏ trị gia tăng và lập thủ thục thanh lý hợp đồng Phỏt hành chứng thư định giỏ - Lónh đạo phờ duyệt, ký tờn đóng dấu vào chứng thư định giỏ - Mục đích: Tổng hợp cỏc kết quả và kết luận của chuyờn viờn định giỏ 1 cỏch hiệu quả, cú sức thuyết phục đối với người sử dụng thụng tin - Thụng tin lấy từ: bỏo chớ, bỏo giỏ doanh nghiệp, hồ sơ chứng từ thu thập được khi xỏc định hiện trạng BĐS tại hiện trường - Phõn tớch thị trường BĐS - Lựa chọn phương phỏp định giỏ phự hợp Trỡnh duyệt Xõy dựng bỏo cỏo và bản thảo chứng thư định giỏ Thu thập và xử lý thụng tin thị trường BĐS 2.2 Phương thức tiến hành định giá thực tế của công ty. Được trình bày thông qua hai hợp đồng định giá thực tế của công ty. BĐS Phan Huy ích: BĐS tọa lạc tại số 6 Phan Huy ích – Nguyễn Trung Thực-Ba Đình Hà Nội BĐS Trần Nhân Tông: BĐS toạ lạc tại số 30 Trần Nhân Tông-Hai Bà Trưng-Hà Nội. 2.2.1 Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá. Được thực hiện trong báo cáo kết quả định giá của công ty. Bảng 1 Thông tin BĐS Phan Huy ích BĐS Trần Nhân Tông Khách hàng đề nghị định giá Ngân hàng VPBank Ngân hàng VPBank Mục đích định giá Kết quả định giá làm cơ sở để vay vốn ngân hàng Kết quả định giá làm cơ sở để vay vốn ngân hang Căn cứ định giá Văn bản quy phạm pháp luật về định giá Giấy đề nghị định giá ngày 8/11/2007 Hợp động định giá giữa công ty và khách hàng Hồ sơ chứng từ về BĐS do ngân hàng VPBank cung cấp. Văn bản quy phạm pháp luật về định giá Giấy đề nghị định giá ngày 25/11/2007 Hợp động định giá giữa công ty và khách hàng Hồ sơ chứng từ về BĐS do ngân hàng VPBank cung cấp. (Nguồn: công ty kiểm toán và định giá Việt Nam). 2.2.2 Thẩm định về hiện trạng bất động sản tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản, đánh giá về hiện trạng bất động sản tại thời điểm và địa điểm định giá Bảng 2 BĐS/ khảo sát thực địa BĐS Phan Huy ích BĐS Trần Nhân Tông Nhóm tiến hành Nguyễn Thị Giang Vũ Tuấn Anh Dương Phương Hoa Phạm Ngọc Tiến Thời gian tiến hành 30/11/2007 16/12/2007 Mục đích Xác định hiện trạng BĐS: - CTCN quyền sở hữu và quyền sử dụng đất số 1106-2002. QĐUB (quyền sử dụng đất và sở hữu nhà tầng 1) - Giá trị CN quyền sử dụng đất ở tầng 2 số 8969.2004QĐUB; 4863.2002 QĐUB Xác định hiện trạng BĐS tại thử đất số 18, thuộc bản đồ số 6H-H-16(GCNQSDĐ số 10107052911) Kết quả thu được Qua khảo sát thực địa thẩm định thấy rằng thửa đất có diện tích đất và diện tích xây dựng phù hợp với GCN của sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Số 1106.2002.QĐUB Số 4863.2002.QĐUB Số 8969.2004.QĐUB (do trước kia là căn hộ chung cư nên khi xây dựng chủ sở hữu phải mua lại của nhiểu chủ sở hữu khách theo từng tầng) - BĐS đang được sử dụng đúng với mục đích, đúng quy hoạch, không vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, không có tranh chấp BĐS đang được sử dụng đúng mục đích Qua khảo sát thực địa nhóm thẩm định thấy rằng thửa đất có hình dạng, diện tích đất và diện tích xây dựng phù hợp với GCNQSD đất số 10107052911 BĐS đang được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, không vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, không có tranh chấp BĐS nằm tại số 30 Trần Nhân Tông, Q.Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, hiện đang được ông Lê Xuân Tùng kinh doanh vàng bạc, đá quý, làm văn phòng và để ở Đánh giá Lợi thế: BĐS nằm ở vị trí giữa phố Phan Huy ích cáh phố Ngưyễn Trường Tộ khoảng 60m và cách phố Quán Thánh 60m. BĐS này có vị trí tiện lợi cho việc sử dụng BĐS với mục đích để ở vì khu phố Phan Huy ích là khu phố yên tĩnh nhiều cây xanh ít bụi lộ giới dòng phố Phan Huy ích là 8m nên xe cứu hoả và xe cứu thương có thể dễ dàng vào tận BĐS khi cần. Vị trí BĐS đến các khu vui chơi giải trí như bờ hồ, công viên nước, khu phố cổ.. là hết sức thuận lợi. Hạn Chế: Tuyến phố ngắn lại khuất so với các đường chính như Quán Thánh, Nguyễn Trường Tộ nên nhìn chung khu phố không nhộn nhịp không thuận lợi cho kinh doanh, khu phố có ít cửa hàng cho kinh doanh. Lợi thế: BĐS nằm ở khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, thuộc khu phố kinh doanh sầm uất, đặc biệt là kinh doanh vàng bạc đá quý. BĐS hiện đang đựơc sử dụng kinh doanh vàng bạc, đó là mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất với mảnh đất có mặt tiền ở Trần Nhân Tông. Hạn Chế: Thửa đất có mặt tiền khá nhỏ (3,55m) không tương xứng với chiều dài BĐS (25,17m), nở hậu nên việc mua bán giao dịch sẽ kém thuận lợi, không phù hợp với những ngành nghề kinh doanh đòi hỏi mặt tiền rộng. Về công trình xây dựng không đồng bộ nên kết cấu không đồng nhất, lộn xộn không tiện ghi (các phòng bố trí không hợp lí, cầu thang và khu vệ sinh quá nhỏ) (Nguồn : Công ty kiểm toán và định giá Việt Nam) 2.2.3 Phân tích đánh giá về thực trạng bất động sản tại thời điểm định giá trên các khía cạnh Được trình bày trong “ Báo cáo kết quả định giá” của công ty * Mô tả đặc điểm về mặt pháp lý Bảng 3 BĐS/ Khảo sát thực địa BĐS Phan Huy ích BĐS Trần Nhân Tông Căn cứ Căn cứ giấy CNQ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Số 1106.2002.QĐUB Số 4863.2002.QĐUB Số 8969.2004.QĐUB Do ông Nguyễn Văn Tâm. Cung cấp. Căn cứ bản đồ quy hoạch quận Ba Đình Căn cứ quy hoạch sử dụng đất quận Ba Đình Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do ông Lê Xuân Tùng cung cấp Căn cứ bản đồ quy hoạch Q, Hai Bà Trung Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Q.Hai Bà Trưng Đặc điểm pháp lý BĐS nằm tại số 6 Phan Huy ích- Nguyễn Trung Trực- Ba Đình- Hà Nội. Đến thời điểm định giá giá BĐS thuộc sử dụng và sở hữu của ông Nguyễn Văn Tâm. Hiện BĐS không nằm trong khu vực có quy hoạch giải toả. BĐS đang sử dụng đúng mục đích quy định phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp BĐS nằm tại số 30 Trần Nhân Tông, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội Đến thời điểm định giá BĐS thuộc sử dụng và sở hữu của Lê Xuân Tùng. Hiện BĐS nằm ở khu phố cũ theo quy hoạch của Tp Hà Nội, không nằm trong khu vực có quy hoạch giải toả. BĐS đâng sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợ với quy hoạch không có tranh chấp * Đặc điểm kinh tế xã hôị của bất động sản Bảng 4 BĐS/ Đặc điểm BĐS Phan Huy ích BĐS Trần Nhân Tông Kinh tế BĐS nằm giữa phố Phan Huy ích cách phố Nguyễn Trường Tộ 60m và cách phố Quán Thánh 60m. BĐS này có vị trí tiện lợi cho việc sử dụng BĐS với mục đích để ở. Vì phố Phan Huy ích là khu phố yên tĩnh nhiều cây xanh, ít bụi.BĐS hiện đang sử dụng để ở Đường Trần Nhân Tông nằm ở vị trí trung tâm kinh tế của Hà Nội, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh. BĐS nằm trên khu phố buôn bán, kinh doanh sầm uất. Đặc biệt phố Trần Nhân Tông là phố chuyên kinh doanh vàng, bạc đá quý. Như vậy đó là mụch đích sử dụng cao nhất tốt nhất với BĐS Xã hội Phố Phan Huy ích thuộc Q.Ba Đình, trung tâm thành phố, là khu vực có chất lượng cuộc sống cao, cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội tốt, giao thông đi lại thuận lợi (lộ giới đường phố là 8m), gần trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, anh ninh bảo đảm, trình độ dân trí cao, các dịch vụ cung cấp tốt. Đường Trần Nhân Tông là đường tiếp giáp giữa Q.Hai Bà Trưng và Q.Hoàn kiếm thuộc trung tâm Hà Nội. Đây là khu có chất lượng cuộc sống cao, cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội tốt: giao thông đi lại thuận tiện, gần khu vui chơi giả trí, anh ninh tốt các dịch vụ khác cũng rất tốt. * Mô tả đặc điểm về mặt kỹ thuật. - BĐS Phan Huy ích Căn cứ pháp lý Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Số 1106.2002.QĐUB cấp ngày 6/2/2002 Quyền sở dụng đất và sở hữu tần 1 Số 4863.2002.QĐUB cấp ngày 11/7/2002 quyền sở hữu 1 phần nhà tầng 2 Số 8969.2004.QĐUB cấp ngày 8/12/2004 quyền sở hữu 1 phần nhà tầng 2 Căn cứ hệ thống cơ sở dữ liệu của công ty kiểm toán và định giá Việt Nam Căn cứ khảo sát thực địa - Đặc điểm kỹ thuật Bảng 5 Thứ tự Đặc điểm tài sản Các thông số 1 Diện tích được cấp sổ đỏ 86,2 m2 2 Diện tích xây dựng 53,5m2 3 Diện tích sử dụng 53,5x 5=267,5m2 4 Mặt tiền 5,14m 5 Chiều dài 16,77m 6 Mục đích sử dụng Đất ở 7 Thời gian sử dụng Lâu dài 8 Số phòng 8 9 Số nhà công trình phụ 6 10 Ga ra ô tô 1 - Đặc điểm chi tiết Bảng 6 Ranh giới Hướng Đông giáp Hướng Tây giáp Hướng Nam giáp Hướng Bắc giáp nhà dân nhà dân mặt phố Phan Huy Ích nhà dân Giao thông Đi lại thuận lợi Hệ thống cấp nước Nước sạch Phần Lan ổn định Hệ thống cấp điện Thành phố Hệ thống thoát nước Tốt Thông tin liên lạc Tốt Phòng cháy chữa cháy Tốt Chiếu sáng Hệ thống chiếu sáng công cộng thành phố Cảnh quan Thuộc khu vực phố cổ; yên tính, không nhộn nhịp, không khí thoáng mát nhiều cây xanh, đường phố sạch đẹp ít bụi Cách trạm Y tế phường Cách trường phổ thông dân lập Văn Lang Cách trường tiểu học Việt nam- Cu Ba Cách trường mầm non số 3 Cách bệnh viện Đa khoa Hồng Ngọc 450m 600m 800m 500m 900m - BĐS Trần Nhân Tông Căn cứ pháp lý Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do ông Lê Xuân Tùng cung cấp Căn cứ hệ thống cơ sở dữ liệu của công ty kiểm toán và định giá Việt Nam Căn cứ kết quả khảo sát thực địa * Đặc điểm kỹ thuật Bảng 7 Đặc điểm tài sản Số 30 Trần Nhân Tông, quận Hai Bà Trưng Hà Nội Vị trí Thửa số L 18, tờ bản đồ số 6H-H-16 Diện tích được cấp sổ đỏ 137m2 Diện tích xây dựng 137m2 Diện tích sử dụng 411m2 Mặt tiền 3,55m Chiều dài 25,17m Mục đích sử dụng Đất ở Thời gian sử dụng Lâu dài Số phòng 7 Số nhà công trình phụ 3 Đặc điểm chi tiết Bảng 8 Ranh giới Hướng Đông giáp Hướng Tây giáp Hướng Nam giáp Hướng Bắc giáp Cửa hàng bán quần áo Cửa hàng bán quần áo Mặt phố Trần Nhân Tông Nhà dân Giao thông Đi lại thuận lợi Hệ thống cấp nước Thành phố Hệ thống cấp điện Thành phố Hệ thống thoát nước tốt Thông tin liên lạc tốt Phòng cháy chữa cháy tốt Chiếu sáng Bình thường Môi trường kinh doanh tốt Cảnh quan Bình thường Cách Viện Y học Cổ truyền TW Cách công viên Thống nhất Cách viện Mắt trung ương Hà Nội Cách chợ hôm Hà Nội Cách trường PTCS Tây Sơn Hà Nội 900m 900m 600m 800m 800m 2.2.4 Thu thập, phân tích các giao dịch về bất động sản trên địa bàn TP. Hà Nội 1. Với BĐS Phan Huy ích - Ta tìm được 3 BĐS tương tự là ss1-số 4 Quán Thanh, ss2-số 19 Hoè Nhai, ss3-số 42 Nguyễn Trường Tộ: Bởi vì phố Phan Huy ích rất ít giao dịch mua bán BĐS (chủ yếu là dân sử dụng với mục đích ở lâu dài) nên ta phải xác định các BĐS ở các phố tương tự, gần phố Phan Huy ích. BĐS SS1,2,3 đều là nhà phố có sổ đỏ. BĐS SS1 có diện tích là 5,5 *11,82=65 m2; diện tích xây dựng 130 m2, công trình xây dựng còn lại là 169 triệuđồng (công trình xây dựng theo kiểu Pháp cổ 2 tầng); BĐS SS2 có điện tích: 2,3 * 19=44 m2, diện tích xây dựng 88 m2 (công trình xây dựng là nhà 2 tầng, cũ nhỏ); giá công trình xây dựng còn lại là 105,6 triệu; BĐS SS3, có diện tích là 8*16,25=130 m2; diện tích xây dựng là 80 m2, giá công trình xây dựng còn lại là 88 triệu đồng (công trình xây dựng là nhà cổ xây dựng 2 tầng cũ) . Cụ thể như sau: Bảng 9 Các tài sản Đường Vị trí Tình trạng pháp lý Mặt tiền(m) Chiều dài(m) Giá Đất Năm 2006 của thị trường QSDĐ (triệu/ m2) TSTĐ Phan Huy ích Mặt đường Sổ đỏ chính chủ 5,14 16,77 SS1 Quán Thánh nt Nt 5,5 11,82 75 SS2 Hoè Nhai nt Nt 2,3 19 70 SS3 NguyễnTrường Tộ nt Nt 8 16,25 72 Mục tiêu nhằm tìm ra các BĐS tương đồng với BĐS cần định giá áp dụng phương pháp so sánh để ước tình giá trị quyền sử dụng đất của BĐS cần định giá Tính toán giá trị của BĐS cần định giá Phan Huy ích Xác định giá trị QSDĐ của BĐS Phan Huy ích Đánh giá BĐS so sánh - BĐS SS1: toạ lạc tại mặt phố Quán Thánh, khu vực này có lưu lượng người và xe cộ qua lại nhộn nhịp hơn so với BĐS thẩm định, mỹ quan cũng đẹp hơn, mặt tiền rộng hơn và khả năng kinh doanh cung cao hơn so với BĐS thẩm định. giá QSDĐ theo giá thị trường 75 triệuđồng/ m2 - BĐS SS2: Nằm tại mặt phố Hoè Nhai, khu phố cũng có các đặc điểm tương đồng về mặt lộ giới, các điều kiện về hạ tầng xã hội cũng nhưu khả năng kinh doanh. Tuy nhiên BĐS SS có mặt tiền hẹp hơn so với BĐS thẩm định. Giá QSDĐ theo giá thị trường 70 triệu đồng/ m2 - BĐS SS3: nằm tại mặt phố Nguyễn Trường Tộ có lộ giới rộng hơn 2m, đây là khu phố chính có khả năng kinh doanh cao hơn, mặt tiền rộng hơn BĐS thẩm định. Tuy nhiên BĐS SS3 có diện tích lớn hơn BĐS thẩm đinh, QSDĐ theo giá thị trường 72 triệu đồng/ m2 - Thông qua các điểm so sánh của BĐS ta ước tính giá QSDĐ của BĐS Phan Huy ích là 72,3 triệu đồng/ m2 trên cơ sở diện tích 86,2 m2) - Giá trị QSDĐ của BĐS Phan Huy theo giá thị trường = 86,2 * 72,3=6.232,26 triệu đồng, ta có giá QSDĐ của BĐS Phan Huy ích *Giá đất theo quyết định của UBND thành phố Hà Nội năm 2006. Tại vị trí 1 của các đường , Quán Thánh 39 triệu/ m2 Hoè Nhai 25 triệu/ m2 Nguyễn Trường Tộ 28 triệu/ m2 Phan Huy ích 21 triệu/ m2 - Giá trị QSDĐ của BĐS Phan Huy ích theo giá nhà nước = 21*86,2=1810,2( triệu đồng) Xác định giá trị công trình xây dựng của BĐS Phan Huy ích Do mới hoàn thành công trình xây dựng 2/2006 tiến hành định giá 9/11/2007 nên ta xác định chất lượng công trình còn tương đối mới tỷ lệ chất lượng còn lại là 100% Đơn giá thị trường xây dựng mới 1m2 sàn với nhà cấp 1 (nhà phố theo kiểu hiện đại, kiên cố và thẩm mỹ như BĐS 2 là: từ 2.800000 đồng/ m2 đến3.500000 đồng/ m2 đối với BĐS Phan Huy ích do công trình xây dựng sủ dụng các thiết bị có giá trị hiện đại so với nhà cấp 1 có giá xây dựng là 2.800000 đồng/ m2 là hơn, nhưng so với nhà cấp 1 có giá xây dựng 3.500000 đồng/ m2thì thấp hơn nên ta xác định đơn giá xây dựng công trình xây dựng Phan Huy ích 3.100000 đồng/ m2 Vậy giá trị xây dựng thực tế của Phan Huy ích là 267,5m2 *3.100000 đồng/ m2 * 100%= 829.250.000 đồng=829,25 triệu đồng Giá trị BĐS tt= giá trị QSDĐ tt+ giá trị công trình xây dựng trên đất= 829,25 +6.232,26=7061,51 triệu đồng Giá trị BĐS qd= giá trị QSDĐ qd +giá trị công trình xây dựng trên đất=1810,2+829,25=2639,45 triệu đồng 2. Trần Nhân Tông - Xác định giá trị quyền SD đất Khuôn viên đất Khuôn viên lô đất có hình dạng như hình vẽ.Giá trị quyền sử dụng đất phụ thuộc nhiều vào các yếu tố như : vị trí, diện tích, chiều dài mặt tiền,hình dạng khu đất. Trong trường hợp này mảnh đất do vị trí ở mặt đường nên giá trị mảnh đất sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiều dài mặt tiền.Do đố để tiện cho việc tính giá trị, ta chia mảnh đất thành 2 phần A và B, tương ứng với mỗi phần có các cách tính khác nhau như sau: Đường Trần Nhân Tông 3,55 2,73 25,17 A 17,59 B Theo khung giá đất năm trên địa bàn Hà Nội năm 2006 do UBND thành phố Hà Nội qui định thì đất đường Trần Nhân Tông và một số đường lân cận như sau: STT Tên đường Giá trị đất (triệu đồng/ m2) Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí4 1 Trần Nhân Tông 40 19,6 16 13,4 2 Phố Huế 40 19,6 16 13,4 3 Bùi Thị Xuân 35 18,2 14,8 12,5 4 Tô Hiến Thành 35 17,2 13,9 12,15 5 Triệu Việt Vương 32 18,2 14,8 12,5 (Công ty kiểm toán và định giá việt nam ) Bảng giá đất của giá đất của nhà nước tuy không sát với thực tế chuyển nhượng trên thị trường nhưng qua đó cho ta cơ sở về cách giá tương quan giá trị giữa các đường giữa các vị trí với nhau. + BĐS A có đặc điểm : Mặt tiền giáp đường Trần Nhân Tông : 3,55m ;chiều dài: 25,17m ;tổng diện tích:89,36m2 Nhóm tiến hành thu thập các chứng cứ thị trường của các BĐS tương tự ở các văn phòng môI giới nhà đất của quận Hai Bà Trưng (văn phòng nhà đất Trọng Tín, văn phòng nhà đất Gia Phát, công ty cổ phần nhà đất đô thị mới ).Qua đó thu thập được thông tin của 11 BĐS ở mặt tiền các đường trong quận Hai Bà Trưng , trong các BĐS đó nhóm thẩm định chọn được 4 BĐS so sánh có các đặc điểm khá tương đồng nhau và tương đồng với BĐS thẩm định giá ( mặt tiền vào khoảng 3,5-4m, chiều dài:20-25m), cụ thể như sau: bảng10 Các tài sản Đường Vị trí Tình trạng pháp lý Mặt tiền (m) Chiều dài (m) Giá đất năm 2006 của thị trường QSDĐ (triệu/ m2) TSTĐ Trần Nhân Tông Mặt đường Sổ đỏ chính chủ 3,55 25,7 SS1 Phố Huế Nt Nt 4 20 133 SS2 Bùi Thị Xuân Nt Nt 6 20 142 SS3 Triệu Việt Vương Nt Nt 3.6 20 114 SS4 Tô Hiến Thành Nt Nt 5 16 133 (Nguồn công ty kiểm toán và định giá Việt Nam) Qua các so sánh trên ta có nhận xét: Các đối tượng so sánh đều có tình trạng pháp lý: sổ đỏ, chính chủ Diện tích tương đối tương đồng, chiều dài vào khoảng 20m. Các so sánh này đều nằm trên các phố lân cận nhau, kinh doanh sầm uốt. Các điều kiện kinh tế, xã hổi rất giống với tàI sản thẩm định. Vì vậy, giá trị QSDĐ sẽ phụ thuộc phần lớn vào khả năng sinh lời của mỗi đường, và chiều dàI mặt tiền. Từ bảng trên,ta thấy giá trị QSDĐ của BĐS A Theo giá thị trường giao động từ 114 triệu/ m2 đến 142 triệu đồng/m2. Do đối tượng so sánh 1 có tính tương đồng hơn các so sánh khác vì vậy nhóm thẩm định đề xuất mức giá của mảnh đất A là: 133 triệu đồng/m2 Suy ra giá trị QSDĐ của BĐS A theo giá thị trường =89,36*133=11884,88(triệu đồng) Giá trị QSDĐ của BĐS A theo khung giá nhà nước =89,36*40=3574,4(triệu đồng) BĐS B có đặc điểm dài 17,59m;rộng 2,73m;diện tích:48,02m2, vị trí không thuận lợi, không có mặt nào giáp đường. Nên ta ước tính giá theo qui định chính là giá thị trường. Vì vậy nếu như ở trên BĐS A được so sánh tương quan với vị trí 1 ở đường Trần Nhân Tông thì BĐS B được so sánh tương quan với vị trí 4 ở đường Trần Nhân Tông. Qua đó Suy ra giá trị QSDĐ của BĐS B là 13,4*48,02=634,468 triệu đồng Giá trị QSDĐ của BĐS thẩm định theo giá thị trường = 11884,88+634,468 =12519,348(triệu đồng) Giá trị QSDĐ của BĐS thẩm định theo giá nhà nước =3574,4 + 634,468 =4208,868(triệu đồng) Xác định tính công trình xây dung trên đất của BĐS Trần Nhân Tông + Bảng tính tỉ lệ chất lượng còn lại Bảng 11 Stt Hạng mục Kết cấu Tỷ lệ GT hạng mục/ tổng giá trị công trình (A) Tỷ lệ CLCL hạng mục B 1 Móng Bê tông cốt thép 20% 90% 2 Khung cột Bê tông cốt thép 15% 88% 3 Tường, vách Xây 20cm 10% 60% 4 Nến, sàn Bê tông cốt thép, lát ngạch men 15% 85% 5 Xà 5% 100% 6 Mái trần Bê tông cốt thép 7 Tiện ích sử dụng Bình thường 8 Chế độ sử dụng Tầng 1 kinh doanh, tầng khác để ở 5% 100% 9 Tỷ lệ giá trị còn lại của BĐS 79,1% (Nguồn ty kiểm toán và định giá Việt Nam) + Diện tích sàn xây dựng Stt Nội dung Phù hợp quy hoạch Không phù hợp quy hoạch 1 Diện tích khuân viên 137 m2 0m2 2 Diện tích xây dung 137 m2 0 m2 3 Diện tích sàn xây dựng 411 m2 0 m2 (Nguồn công ty Kiểm toán và định giá Việt nam) ước tính về đơn giá xây dựng của công trình xây dưng: 1,2 triêu/ m2 suy ra giá trị công trình xây dựngtrên đất của BĐS Trấn Nhân Tông CTXD= Tổng dtxd (m2) * đơn giá xd (đồng/ m2)* tỉ lệ giá trị còn lại = 411* 1,2* 19,1= 390,13 triệu đồng Qua việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, và phương pháp chi phí ta có giá trị của BĐS ở 30 Trần Nhân Tông là: GTBĐS theo giá thị trường = GTQSDĐtheo thị trường + GTctxd/đất = 390,13 +12519,348=12909,478(triệu đồng) GTBĐS theo khung giá nhà nước =GTQSDĐ theo QĐ + Giá trị QSDĐ theo QĐ + GTctxd/đất = 4208,868 +309,13 =4517,998(triệu đồng) Sau khi hoàn thành báo cáo về định giá BĐS trên công ty chuyển luôn sang ngân hàng VPBank và được ngân hàng VPBank đồng ý cho vay. - Số tiền được vay của hai BĐS trên đối với ngân hàng VPBank tỉ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 65% so với giá trị BĐS đảm bảo đó được định giá. BĐS GTBĐS theo thị trường (1) (triệu đồng) GTBĐS theo KG của NN (2) (triệu đồng) Số tiền được vay tính theo (1) (triệu đồng) Số tiền được vay tính theo (2) (triệu đồng) Phan Huy ích 7061,51 2639,45 4589,9815 1715,6425 Trần Nhân Tông 12519,348 4208,868 8137,5762 2735,7642 Vì tỷ lệ cho vay ít , đã làm người SDĐ đô thị không mặn mà với thế chấp làm ảnh hưởng mạnh tới thị trường thế chấp BĐS. Như vậy tỷ lệ thế chấp thực tế là : - BĐS Trần Nhân Tông : 2735,7642/8137,5762 *100 =33,6189% theo giá thế chấp qui định Theo giá thị trường = 33,6189%*65% =21,85% - BĐS Phan Huy ích : 1715,6425/4589,9815 *100 = 37,4% theo giá thế chấp qui định Theo giá thị trường = 34,7%*65%= 22,55% 2.3 Đánh giá chung môt vài vấn đề trong thưc hiện định giá bất động sản và giá thế chấp bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội - Công tác định giá BĐS đã góp phần ổn định thị trường BĐS nói riêng và thị trường kinh tế nói chung :giúp cho các giao dịch liên quan đến bất động sản trên thị trường được thực hiện trên nguyên tắc đúng giá. - Đối với hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại thì định giá thế chấp là một khâu quan trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để đảm bảo an toàn và giảm thiểu tối đa rủi ro cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu người đi vay thế chấp tài sản bảo đảm. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp trên thị trường để quyết định khoản vay có thể nhất cho bên thế chấp mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng. Cho nên việc định giá BĐS, định giá thế chấp đối với ngân hàng, người định giá BĐS và người vay vốn rất quan trọng. * Về phía ngân hàng. - Tất cả các yếu tố quan trọng liên quan đến BĐS cần được định giá đặc biệt là yếu tố pháp lý được các nhân viên thẩm định rất coi trọng. Các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS cũng như yếu tố rủi ro của ngân hàng cho nên sự kiểm sát chặt chẽ của các cán bộ thẩm định đã cho thấy sự quan tâm đến vấn đề định giá BĐS thế chấp của Ngân hàng VPBank - Trong những trường hợp BĐS khó xác định về giá trị, ngân hàng cũng quyết định sử dụng đến giá của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp làm giá trị tham khảo. - Đạo đức nghề nghiệp của nhân viên định giá được đề cao. Trong quy trình tín dụng của ngân hàng VPBank quy định thì trong quá trình đi thực địa tại BĐS của khách hàng nhân viên thẩm định luôn phải đi cùng 1 nhân viên của phòng khách hàng để tránh việc móc ngoặc giữa người định giá và khách hàng nhằm nâng cao giá trị thực của BĐS. Việc thực hiện định giá BĐS là hoàn toàn độc lập, theo nguyên tắc cán bộ thẩm định không được biết số tiền mà khách hàng muốn vay. - Các phương pháp định giá cũng được vận dụng hợp lý trong quá trình xác định giá trị BĐS, những phương pháp này thường không quá khó. Những phương pháp chủ yếu được vận dụng là phương pháp so sánh (dùng cho định giá đất) và phương pháp chi phí (dùng cho định giá công trình trên đất). - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá quy định đầy đủ những yếu tố cần thiết về BĐS mục tiêu cho việc xác định giá trị: miêu tả vị trí, hiện trạng sử sụng, khả năng chuyển nhượng trên thị trường Nhưng bên cạnh những ưu điểm mà phòng thẩm định tài sản đảm bảo đã thực hiện tốt về phương pháp định giá, cũng không thể tránh khỏi những khuyết điểm có thể mắc phải. -Nhược điểm - Trong tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng như trong lý thuyết chung về định giá đều đề cập đến nguyên tắc cao nhất tốt nhất khi tiến hành định giá, tuy nhiên trong thực tế thì hầu như ít được đề cập theo đúng tầm quan trọng của nó. Nó chỉ được biết đền trong tư tưởng của như phương hướng chỉ đạo của ngân hàng. - Số lượng BĐS so sánh để thực hiện so sánh là rất ít và hầu như không có việc điều chỉnh chúng từ BĐS so sánh về BĐS mục tiêu, hiệu quả việc định giá là không cao. - Giá trị mà cán bộ thẩm định ước tính về BĐS là thực sự không sát với giá trị thị trường, cái giá đó nó còn mang nhiều yếu tố chủ quan của cán bộ thẩm định. - Cách thức định giá một bảo đảm tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh: Vì mỗi cán bộ thẩm định phải chịu trách nhiệm cá nhân về bảo đảm tín dụng do mình thẩm định, cộng với những hiểu biết về tài sản còn hạn chế, cho nên khi định giá tài sản cán bộ thẩm định luôn mang một tâm lý phải hạ thấp giá trị của tài sản đến mức có thể cho an toàn. Như vậy, giá trị của bảo đảm tín dụng sau khi thẩm định thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây tâm lý khó chịu, và thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng tốt thực sự. - Việc định giá BĐS hình thành sau vốn vay dựa vào chi phí xây dựng, hay nhà thầu xây dựng bán cho khách hàng là hoàn toàn không hợp lý, bởi vì: + Sau khi BĐS hình thành thì cũng phải mất một khoảng thời gian sau mới có thể biết chủ sở hữu có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không, điều này cũng ảnh hưởng đến giá trị của ngôi nhà. + Khi mà BĐS hình thành thì có thể dùng vào hoạt động sinh lợi cho chủ sở hữu nó như: khách sạn, nhà hàng thì liệu việc xác định giá trị BĐS có hợp lý không khi xác định như trên. Nó hoàn toàn không hợp lý vì giá trị tài sản là số tiền ước tính mà BĐS có thể mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai. - Sử dụng phương pháp chi phí để ước tính như nhau các ngôi nhà là không được, vì mỗi ngôi nhà có một mục đích sử dụng riêng tuỳ vào từng chủ sở hữu; như ngôi nhà được dùng để ở, có cái được cho thuêMặt khác yếu tố thiết kế của BĐS cũng không được coi trọng trong quá trình định giá, chính vì vậy giá trị của ngôi nhà thường được ước tính thấp hơn giá thực tế, ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng. - Giá trị mà BĐS mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá thị trường, sau đó tỉ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 65% so với giá trị BĐS đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm. - Trong biên bản định giá mà cán bộ thẩm định đưa ra không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng. Nguyên nhân Từ phía khách hàng: Lệ phí cao khoảng 500.000 đồng /BĐS Phần trăm lãi cao, tỉ lệ cho vay ít dẫn đến người dân không mặn mà với thị trường thế chấp. Nhu cầu sử dụng vốn của khách hàng là vô cùng lớn, tuy nhiên việc để đáp ứng được các yêu cầu đặt ra của ngân hàng cho vay lại không phải là dễ, vì thế để vay được vốn thì khách hàng phải thoả mãn những những yêu cầu của ngân hàng đặt ra. Ở nước ta, các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp Nhà nước khi vay vốn ngân hàng thì chủ yếu là dựa trên uy tín hoặc là sự bảo lãnh của các quy định của Nhà nước, chứ ít khi phải thế chấp tài sản, mà nếu có thì cũng chỉ mang tính hình thức là chính vì các doanh nghiệp loại này được thành lập từ khá lâu, nên các loại giấy tờ về quyền sở hữu các loại tài sản của mình như nhà xưởng, đất đai, trụ sở làm việc...là không có hoặc nếu có thì những giấy tờ đó đã cũ nát, nó không còn đủ cơ sở để xác định quyền sở hữu các tài sản đó nên rất khó khăn cho ngân hàng khi làm các thủ tục vay vốn. Hơn nữa, mặc dù đây là các tài sản của doanh nghiệp thật nhưng quyền quyết định cuối cùng đối với các tài sản này nhiều khi lại không phải là Giám đốc doanh nghiệp mà lại là các cơ quan quản lý Nhà nước, nên các doanh nghiệp loại này chỉ vay chủ yếu dựa trên sự tín chấp là chính. Đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh thì lại khác, loại doanh nghiệp này khi vay vốn thì thường thế chấp tài sản của mình là nhà xưởng, trụ sở làm việc đây cũng là một phần vốn đăng ký kinh doanh của các doanh nghiệp này, nên khi làm hồ sơ vay vốn thì biên bản định giá tài sản bảo đảm là sự thoả thuận giữa chủ doanh nghiệp và ngân hàng cho vay. Tuy nhiên, khi định giá loại tài sản này thường dẫn đến những mâu thuẫn giữa khách hàng và ngân hàng cho vay do không thống nhất được với nhau về giá trị của tài sản bảo đảm . Còn đối với các cá nhân, hộ gia đình khi vay vốn thì họ thường đem chính tài sản là nhà ở của mình ra thế chấp với ngân hàng nên khi định giá họ thường so sánh giữa giá nhà của mình với các hộ xung quanh đã có những cuộc mua bán gần đó và họ thường cho rằng giá mà các cán bộ tín dụng định giá là thấp hơn nhiều so với so với giá thực tế nếu đem ra bán ở thị trường nên thường gây tâm lý e ngại cho cho các đối tượng này. Chương 3 - MỘT SỐ VẤN ĐỀ RÚT RA VÀ CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ TRONG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP Nội dung của chương này nhằm rút ra quan điểm của ngân hàng VPBank về công tác định giá BĐS thế chấp cũng như những vấn đề vướng mắc còn tồn tại. Dựa trên những nội dung đó sẽ đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công việc định giá BĐS thế chấp đồng thời cũng chỉ cho ngân hàng thấy được những cơ hội và khó khăn khi thực hiện các giải pháp đó. 3.1 Quan điểm của VPBank về định giá bất động sản thế chấp. Tài sản thế chấp trong ngân hàng VPBank nói riêng, cũng như trong hệ thống ngân hàng thương mại nói chung, có vai trò là làm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Tài sản thế chấp ở đây thường là những tài sản có giá trị lớn để đảm bảo có thể trang trải khoản nợ vay trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ (chủ yếu là BĐS). Chính vì vậy mà giá trị BĐS thế chấp được xác định có chính xác hay không có ý nghĩa rất quan trọng, tuy nhiên công việc định giá này không hề dễ dàng mà nó ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Cho nên cán bộ định giá phải là những cán bộ có chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm. 1 Định hướng của ngân hàng VPBank đối với việc định giá BĐS thế chấp là ước tính giá trị sát với giá trị thị trường, cơ sở của việc ước tính đó là giá trị của các BĐS so sánh đã được giao dịch trên thị trường, sở dĩ có quy định đó là để đảm bảo khi BĐS được phát mại trên thị trường để thu hồi nợ. 2 Tuy nhiên trong thực tế giá trị BĐS được ước tính như vậy không thể coi là giá trị thị trường được vì nó còn mang đậm tính chất chủ quan của người định giá. Trước hết đầu tiên định giá viên phải tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh tương tự với BĐS thế chấp đã được giao dịch trên thị trường. Nguồn cung cấp chủ yếu là những trang web mua bán hay những tờ báo, quảng cáo rao bán nhà đất, hoặc dò hỏi những người hàng xóm xung quanh khu vực có BĐS thế chấp Những thông tin giá cả thu thập ở đây có thể là giá do người môi giới nhà đất phát giá để nhằm mục đích kiếm lời hoặc giá do người bán phát giá với ý định chào mời chứ chưa hẳn là giá bán bán thực sự của BĐS. Trong khi người định giá thường không xuống tận nơi xác định tính xác thực của thông tin vì vậy mà kết quả thu được không thể chính xác. Những hạn chế trên được ngân hàng gán cho những lý do để hợp lý hóa như sau: Thứ nhất, theo ngân hàng thì giá trị BĐS thế chấp được xác định theo cách như trên sẽ vẫn cao hơn khung giá đất do UBND tỉnh ban hành, mặt khác giá đó lại thấp hơn giá trị thực tế trên thi trường nên sẽ đảm bảo được an toàn vốn của ngân hàng trong khi vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng. Thứ hai, giá trị BĐS được xác định thấp hơn mức giá thị trường sau đó khách hàng không được vay toàn bộ giá trị mà tối đa chỉ được 65% tổng giá trị - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng; không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có được. Nếu đánh giá sát thị trường thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc. Với những lý do trên ngân hàng có thể giảm thiểu được những rủi ro trong tín dụng tuy nhiên điều đó có thể dẫn đến nhiều bất lợi như làm giảm sức cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các ngân hàng thương mại mới mở ra ngày càng nhiều, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng trở nên gay gắt hơn bao giờ hết. Do vậy, ngân hàng nên định giá BĐS sát với thị trường hơn và nâng cao tỷ lệ cho vay, việc thay đổi định hướng này sẽ giúp ngân hàng VPBank thu hút được số lượng khách hàng lớn hơn và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường. Vì việc thay đổi đó hoàn toàn không dẫn đến rủi ro trong việc thu hồi nợ do trong thực tế giá cả của BĐS luôn luôn có xu hướng tăng cao. Hơn nữa việc rủi ro tín dụng đã được chuyển sang rủi ro kinh doanh khi ta thực hiện định giá tài sản bảo đảm. Nhưng rủi ro kinh doanh sẽ không tăng nên nếu như ngân hàng có một tỉ lệ tổng tiền vay trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định lành nghề và có nhiều kinh nghiệm. 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank. Để công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank ngày càng hoàn thiện hơn thì ngân hàng nên có những giải pháp sau: Thứ nhất là nên bố trí tăng cán bộ đinh giá cả về mặt số lượng và chất lượng. Vì khối lượng BĐS thế chấp của ngân hàng là rất lớn, dễ ngay áp lực công việc cho cán bộ đinh giá; tăng chất lượng định giá viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo đinh giá viên, và thi lấy chứng chỉ định giá viên (tuỳ theo kinh phí của ngân mà có cử số cán bộ định giá của ngân hàng đi học), khi đó chữ kí của định giá viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp. Việc định giá BĐS thế chấp là một công việc khó thực hiện vì nó không đơn giản chỉ là việc định giá BĐS có giá trị hiện tại, mà nó còn có tính đến giá trị tương lai của BĐS; điều này đòi hỏi cán bộ đinh giá phải có một cái nhìn tổng quát về BĐS, nhận định được những yếu tố nào của thị trường ảnh hưởng đến giá trị tương lai của BĐS như quy hoạch,đưa ra một giá trị BĐS hợp lý không gây thiệt cho khách hàng, không gây rủi ro cho ngân hàng. Để làm được điều này đòi hỏi các cán bộ đinh giá của ngân hàng phải có kiến thức trước hết về lý luận khoa học về ngành nghề định giá, sau đó là kinh nghiệm chuyên môn. Cũng có thể nâng cao chất lượng của cán bộ đinh giá bằng cách tuyển những người học đúng chuyên ngành, mà không phải mất chi phí đào tạo thêm. Thứ hai là bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với cán bộ định giá cũng là điều rất cần thiết. Điều này nhằm hạn chế những trường hợp vì tình cảm riêng tư mà trường hợp BĐS không đủ tiêu chuẩn cũng cho thế chấp hoặc định giá BĐS thế chấp cao hơn giá trị thực của nó trên thị trường. Đối với những trường hợp như vậy, khi phát hiện phải xử phạt nghiêm minh, quy trách nhiệm vật chất với người làm sai. Ngược lại cũng phải có sự thông cảm, chia sẽ trách nhiệm đối với cán bộ tín dụng trong trường hợp rủi ro xảy ra do khách quan. Với những trường hợp như vậy nên xử lý rủi ro bằng quỹ dự phòng rủi ro và phải có chế độ khen thưởng xứng đáng với những cán bộ luôn làm tốt công việc để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn. Thứ ba là khi tham gia định giá BĐS theo phương pháp trực tiếp thì nên lấy những thông tin chính xác như lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận có BĐS chứng có để xem xét đánh giá. Sau đó đòi hỏi Ngân hàng nghiên cứu và có thể đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh về BĐS mục tiêu một cách thống nhất toàn Ngân hàng, nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh được sự thông đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng. Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh như vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Ngân hàng, nhưng bù lại có thể tránh được hiện tượng có đa dạng phong phú về khả năng giá trị BĐS ước tính ở trong cùng khu ở trong cùng một hoạt động tín dụng Ngân hàng. Để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các cán bộ lãnh đạo của Ngân hàng phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luậtvà cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá Thứ tư là VPBank nên áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, lưu trữ và phân tích dữ liệu về thị trường BĐS. Trong cơ chế thị trường, những thông tin về thị trường BĐS luôn thay đổi, biến động vì vậy để có thể định giá BĐS thế chấp chính xác thì ta phải lưu trữ và phân tích những thông tin từ thị trường, để từ đó chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá mà điều này chỉ có thể thực hiện được một cách nhanh chóng, chính xác thông qua hệ thống máy vi tính. Thứ năm, khi định giá một số BĐS như khách sạn, hay tài sản hình thành từ vốn vay mà được sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận thì nên thực hiện phương pháp thu nhập. Ví dụ như BĐS là khách sạn đang hoạt động thì nên định giá dòng thu nhập dưới con mắt của nhà giá BĐS thế chấp, dự báo các dòng thu nhập của khách sạn mang lại nhưng mà trong đó loại trừ giá trị tài sản vô hình như danh tiếng, nhưng không được loại bỏ yếu tố vô hình mà BĐS mang lại, tính tỷ lệ phủ phòng kín theo tỷ lệ trung bình của ngành. Vì như vậy đến khi phát mãi vẫn có khả năng bán được cho các nhà đầu tư. Còn tài sản hình thành từ vốn vay thì chúng ta nên dự báo những khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu, tạo điều kiện cho khách hàng được vay một số lượng vốn nhất định, không sợ thiếu hụt vốn trong quá trình xây dựng. Và phải định giá dựa vào giá trị thị trường mà không nên ỷ lại dựa vào kế toán, theo giá quyết toán của công trình vì có thể chúng đã bị biến đổi, thổi phồng. Dự báo những khoản lợi nhuận của BĐS mang lại bằng cách dựa vào lợi nhuận trung bình của ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động. Nhưng nếu thực hiện được điều này thì phải có kĩ thuật tính toán cẩn thận, có kinh nghiệp dự báo thông qua số liệu hiện tại và quá khứ. Thứ sáu, chúng ta nên kết hợp các phương pháp định giá lại để định giá. Ví dụ như tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn thì chúng ta nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp thu nhập. So sánh những khách sạn mà có kết cấu tương tự, nhưng ở vị trí khác có thu nhập như thế nào sau đó chúng ta thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phương pháp thu nhập để mà định giá chúng. Thứ bảy, quy định một cách chi tiết cụ thể về những nội dung bắt buộc phải có trong báo cáo và biên bản định giá như cơ sở dữ liệu để đưa ra kết quả đó, để tránh hiện tượng khách hàng và cán bộ đinh giá thông đồng với nhau để định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản. Đó là những hướng giải quyết có tính chất gần như cơ bản để nhằm đưa lý luận định giá và thực tiễn định giá trong lĩnh vực định giá BĐS thế chấp gần nhau hơn, giá của BĐS thế chấp được xác định một cách hợp lý hơn, đảm bảo quyền lợi của cả hai bên hợp đồng tín dụng. Thứ tám, ngân hàng cũng có ký kết với các công ty định giá BĐS để thuận lợi cho việc định giá thế chấp BĐS. Tuy nhiên việc thực hiện những giải pháp trên ngân hàng cũng sẽ gặp phải những cơ hội và thách thức. 3.3 Những kiến nghị dành cho Chính phủ. Công tác định giá là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi ngân hàng, nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Với nội dung của mục này thì không chỉ áp dụng cho công tác định giá tại ngân hàng VPBank nói riêng, mà có thể qua đó áp dụng cho hệ thống ngân hàng nước ta. Vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến; đó chính là bàn tay hữu hình giúp hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh. Để hoạt động định giá thực sự có hiệu quả trong thực tế, mà không còn là một mớ lý thuyết khó hiểu thì bao giờ việc định hướng của chính phủ cũng là cần thiết. Chính phủ ngoài việc định hướng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn định giá, những nguyên tắc định giá, những tiêu chuẩn hành nghề định giá,còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp định giá viên có các chuyên gia trong và ngoài nước đào tạo. Bên cạnh đó còn phải cử người trong trung tâm thẩm định giá thuộc các sở tài chính đi học ngành này ở nước ngoài. Việc định hướng của Chính phủ trong công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng là rất quan trọng, nó giúp thống nhất quan điểm giữa các bên trong quan hệ vay vốn, hay quan hệ pháp lý. Tránh hiện tượng khi chưa có một văn bản pháp quy quy định việc định giá BĐS bảo đảm thống nhất, khiến cho có nhiều quan điểm cách giải quyết vấn đề khác nhau Chính phủ cần phải khuyến khích việc đầu tư nghiên cứu môn khoa học vô cùng quan trọng này. Tóm lại thì mục tiêu đối với nhà nước là làm sao có thể tăng cường hoạt động đinh giá BĐS nói riêng và hoạt động đinh giá tài sản nói chung. Vì BĐS là rất quan trọng, nó thuộc sở hữu của toàn dân, nó không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh tế như mua bán, thuê, thế chấpthì nó còn liên quan đến việc đưa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nước. Để làm được điều đó thì chính phủ nên: Thứ nhất, tăng cường quản lý nhà nước về thẩm định giá, điều này thể hiện như sau: + Quản lý và tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá, cấp thẻ định giá viên về giá và cấp giấy phép hành nghề định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá. + Nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề định giá. + Tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá. + Kiểm tra thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực định giá. Giải quyết các tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác định giá trị. Thứ hai là mô hình tổ chức định giá. Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư phápDo vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nước có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng. Khi nhu cầu thị trường về định giá của Việt Nam phát triển thì nên cho phép các doanh nghiệp hoạt động định giá được thành lập và hoạt động theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, luật doanh nghiệp, nhưng phải có đầy đủ các điều kiện sau: + Có đủ cán bộ có đủ năng lực, am hiểu về kinh tế, thị trường BĐS, pháp luật. Những người trực tiếp thực hiện công tác đinh giá thì phải được cơ quan Nhà nước cấp thẻ đinh giá viên về giá. + Có đầy đủ cơ sở vật chất kĩ thuật để tiến hành thu thập, phân tích, xử lý thông tin về thị trường. + Được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động trong lĩnh vực định giá. Thứ ba là việc đào tạo nghiệp vụ định giá. Những cán bộ định giá là những người phải có chuẩn mực đạo đức, và được đào tạo chuyên sâu về mặt nghiệp vụ. Chương trình đào tạo có thể được thực hiện trong nước hoặc ở nước ngoài, mở các cuộc hội thảo khoa học về những nghiệp vụ định giá. Thứ tư là tạo một mối quan hệ giữa trung tâm định giá và sở tư pháp, vì các BĐS khi thực hiện phát mãi cũng cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị về mặt pháp lý. Thống nhất các quan điểm định giá bằng văn bản quy phạm pháp luật. Thứ năm, thành lập một cách công bằng, minh bạch về hoạt động giao dịch BĐS và quy hoạch đất đai của chính phủ, vì đó là những yếu tố liên quan đến giá trị của BĐS không chỉ ở hiện tại mà còn ở cả tương lai. Thứ sáu, xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch BĐS trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy, trên cả nước. Từ đó không chỉ giúp cho hoạt động định giá BĐS mà còn giúp cho cả hoạt động quản lý thị trường BĐS. Vì thị trường BĐS là thị trường vô cùng quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nó có ảnh hưởng đến các ngành kinh tế. KẾT LUẬN CHUNG * Rút ra các vấn đề giá thế chấp thực tế không đảm bảo 1. Giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng là quan điểm tất nhiên và cần thiết của ngân hàng. Vì nếu không hạn chế được rủi ro thì ngân hàng không thể đứng vững và phát triển được. 2. Để an toàn trong kinh doanh tài chính giá thế chấp thường được xác định bằng 2/3 giá thị trường, và ngân hàng luôn nêu cao vấn đề định hướng (1) 3. Tuy nhiên, thực tế giá thế chấp thường được quyết định giá chủ quan (2). Các thông tin thu nhận thường thiên thực tế, kém chính xác. Thực tế giá thế chấp chỉ được chấp nhận cao hơn giá quy định một chút và kém xa so với giá thị trường 4. Giá thế chấp do chủ quan nên giữa các ngân hàng khác nhau, giá thế chấp có thể khác nhau điều này làm khách hang luôn cảm thấy phiền hà và kém tin cậy và thường lúng túng trong việc chọn ngân hàng để thế chấp BĐS * Giải quyết đề nghị 1. Nên thống nhất quy định định giá nghiêm ngặt trong định giá BĐS nói chung và định giá BĐS để thế chấp nói riêng. 2. Nên chuyên nghiệp hoá vấn đề định giá BĐS, thế chấp, bảo hiểm. Muốn vậy cần có một tổ chức làm việc, và một đội ngũ các bộ được đào tạo kỹ càng 3. Nên có quy định: trách nhiệm và quyền hạn rõ ràng đối với cán bộ định giá 4. Nên có quy định về chế độ cung cấp, lưu trữ thông tin trong thị trường BĐS để đảm bảo nguồn cung có chất lượng. Thông tin có tính hệ thống và trách nhiệm. Muốn vậy, phải đầu tư hệ thống tin, lưu trữ, phải đào tào nguồn nhân lực để làm việc TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Văn Tuấn (2004), giáo trình thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản. Đoàn Văn Trường (2000),các phương pháp định giá bất động sản. Luật đất đai 2003. CVCC.Mai Xuân Yến (1999), hệ thống chính sách pháp luật đất đai. Nghị định 178/1999/NĐ-CP của chính phủ về đảm bảo tiên vay của các tổ chức tín dụng. Bộ luật dân sự 1995. Tạp chí xây dựng. Tạp chí dịa chính. Trang Web : Monre.gov.vn của bộ tài nguyên và môi trường. Trang Web : trí.com. Trang Web : Muaban.net Trang Web : Thitruongbatdongsan Trang Web : NganhangVPBank. Và một số tài liệu khác. MỤC LỤC Lời cảm ơn Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng tới thầy giáo Phạm Minh Đề đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Trong thời gian học tập cũng như thời gian thực hiện khoá luận, em đã nhận được rất nhiều ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, các cô trong khoa Địa lý và bộ môn Địa chính - trường Đại học Khoa học Tự nhiên. Em luôn ghi nhớ sự nhiệt tình đó. Em cũng xin cảm ơn cán bộ nhân viên của Công ty Định giá và Kiểm toán Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp những thông tin, tài liệu trong suốt quá trình thực tập. Vì thời gian có hạn nên khoá luận không thể tránh được thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng ý kiến của các thầy, các cô và toàn thể các bạn để khoá luận có thể hoàn thiện hơn. Hà Nội, tháng 8 năm 2008 Sinh viên: Nguyễn Thị Chanh DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ đầy đủ BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân GTBĐS Giá trị bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng Nhà nước