Thực trạng xây dựng và chất lượng khu tái định cư nhìn từ thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Bình Dương

THỰC TRẠNG XÂY DỰNG VÀ CHẤT LƯỢNG KHU TÁI ĐỊNH CƯ NHÌN TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG Tóm tắt: Việc xây dựng khu tái định cư luôn là vấn đề được Nhà nước quan tâm không chỉ nhằm bố trí chỗ ở và ổn định cuộc sống cho những người bị thu hồi đất, mà còn nhằm đảm bảo nhanh chóng giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch giúp các dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch được nhanh chóng triển khai. Sự quan tâm này được thể hiện thông qua quy định của pháp luật đất đai qua từng thời kỳ. Dù nhiều lần được điều chỉnh, bổ sung, nhưng về cơ bản, các quy định của pháp luật đất đai luôn hướng đến việc đảm bảo vấn đề tái định cư được thực hiện trước khi Nhà nước thu hồi và bàn giao đất cho chủ đầu tư; và việc xây dựng khu tái định cư đã hoàn thành hoặc ít nhất hoàn thành cơ sở hạ tầng của khu tái định cư1. 1 Điều 85 Luật Đất đai năm 2013. Nguyễn Thị Kim Phượng* Đặng Anh Quân** * ThS. Bí thư Đảng ủy phường Bình Chuẩn, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương ** TS. Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh Abstract The development of resettlement site is always considered as a interested matter by the governmental agency, it is not only to arrange the accommodation and stabilize living activities for those whose land is acquisited, but also to ensure prompt site clearance and the generation of clean land fund for quick deployment of the approved projects. The interested matter by the Government is reflected through the provisions in the land laws from time to time. Although several amendments, the provisions in the land laws basically aime at ensuring that the resettlement is implemented before the land is acquisited and transfered to the project owners and the construction of the resettlement site is completed or at least infrastructure of the resettlement site is completed. Thông tin bài viết: Từ khóa: tái định cư, thu hồi đất, giải tỏa Lịch sử bài viết: Nhận bài : 28/12/2017 Biên tập : 26/02/2018 Duyệt bài : 05/03/2018 Article Infomation: Keywords: resettlement; land acquisition; site clearance Article History: Received : 28 Dec. 2017 Edited : 26 Feb. 2018 Approved : 05 Mar. 2018 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 52 Số 1(377) T1/2019 1. Thực trạng xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất Trong quá trình thu hồi đất phục vụ việc triển khai thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, điều cần thiết là phải có quỹ đất bố trí tái định cư cho những người sử dụng đất ở bị giải tỏa trắng phải di dời chỗ ở, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, cũng như nhiều địa phương phát triển công nghiệp, tỉnh Bình Dương không có sẵn quỹ đất sạch để bố trí tái định cư cho các trường hợp này. Muốn thu hồi đất để thực hiện một dự án phát triển kinh tế, xã hội và bố trí tái định cư cho những người bị thu hồi đất cho dự án, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành việc thu hồi khu đất khác để thực hiện dự án xây dựng khu tái định cư. Do đó, tại phần lớn các dự án, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cho dự án thường được thực hiện song song và kết hợp với việc thu hồi, giải phóng mặt bằng khu đất khác để xây dựng cơ sở hạ tầng bố trí tái định cư. Đây là một thực trạng diễn ra từ trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và vẫn tồn tại cho đến nay. Có thể thấy qua một số dự án được đề cập sau đây. Dự án Khu kho cảng và khu dân cư - Khu tái định cư An Sơn (thuộc thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương) Ngày 8/10/2007, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương cho Công ty Thương mại Xuất nhập khẩu Thanh Lễ đầu tư Dự án xây dựng Khu kho cảng, khu dân cư và Khu tái định cư tại xã An Sơn, huyện Thuận An (nay là thị xã Thuận An), tỉnh Bình2. Tổng diện tích dự án là 46,32ha, trong đó có 118 hộ bị giải tỏa trắng nhà ở, cần phải bố trí tái định cư. Sau khi có chủ trương quy hoạch, ngày 22/02/2008, UBND tỉnh Bình Dương 2 Công văn số 4499/UBND-KTTH ngày 08/10/2007 của UBND tỉnh Bình Dương về việc quy hoạch Dự án đầu tư xây dựng Khu kho cảng, khu dân cư và Khu tái định cư tại xã An Sơn, huyện Thuận An. 3 Điểm b2 mục III Quyết định số 476/QĐ-UBND ngày 22/02/2008 của UBND tỉnh Bình Dương về việc phê duyệt Phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án. ban hành Quyết định số 476/QĐ-UBND phê duyệt Phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và UBND thị xã Thuận An ban hành Quyết định số 3327/QĐ-UBND ngày 12/6/2009 phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án. Khoản 1 Điều 1 Quyết định số 3327/QĐ-UBND quy định: Phương án tái định cư phải ưu tiên tái định cư cho người dân ngay khi dự án đưa vào triển khai; khoản 6 Điều 1 xác định, trong giai đoạn đầu sẽ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và khu nhà ở tái định cư nhằm tạo điều kiện ổn định đời sống cho người dân trong khu vực quy hoạch. Sau khi phương án bồi thường giải phóng mặt bằng được phê duyệt, Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng tổ chức thực hiện các bước bồi thường giải tỏa theo quy định, trong đó tập trung thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trước đối với khu đất quy hoạch xây dựng tái định cư để bố trí tái định cư cho các trường hợp giải tỏa trắng triển khai thực hiện dự án. Để các hộ dân trong khu quy hoạch chấp thuận chủ trương giải tỏa, quy hoạch công trình, Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án phối hợp với UBND xã An Sơn tổ chức họp dân thông báo chủ trương, công bố quy hoạch, vị trí khu đất dự kiến bố trí tái định cư v.v.. và vận động nhân dân trong vùng dự án chấp thuận chủ trương giải phóng mặt bằng để triển khai dự án. Bên cạnh đó, sau khi kiểm kê, áp giá, các hộ dân đồng ý nhận tiền, giải toả bàn giao mặt bằng thì đối với các trường hợp người bị thu hồi đất ở không còn chỗ ở nào khác, trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí tái định cư), được hỗ trợ tiền thuê nhà ở với đơn giá 2 triệu đồng/ tháng/hộ nhưng không quá 12 tháng3. Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng đã phê duyệt hỗ trợ tạm cư 10 đợt cho các trường THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 53Số 1(377) T1/2019 hợp đã nhận tiền bồi thường, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư để triển khai dự án nhưng chờ nhận đất tái định cư với tổng số tiền khoảng trên 9 tỷ đồng. Có thể thấy rằng, trong trường hợp trên, có hai dự án tồn tại song song: một là dự án Khu kho cảng và khu dân cư, và hai là dự án Khu tái định cư. Dự án Khu tái định cư được thực hiện nhằm bố trí chỗ ở cho những người bị thu hồi đất phục vụ cho dự án Khu kho cảng và khu dân cư. Dự án Khu tái định cư được thực hiện trước khi thu hồi đất để thực hiện đầu tư xây dựng Khu kho cảng và khu dân cư theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo người có đất trong khu vực quy hoạch Khu kho cảng và khu dân cư được bố trí tái định cư trước khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, ở đây, vấn đề đặt ra là: Do không có sẵn quỹ đất để xây dựng Khu tái định cư, nên khi quy hoạch Khu kho cảng và khu dân cư, cơ quan có thẩm quyền đã gắn với việc quy hoạch khu tái định cư. Điều này đồng nghĩa, để có quỹ đất xây dựng Khu tái định cư, cần phải thu hồi đất của những người đang sử dụng đất trong khu vực được quy hoạch Khu tái định cư. Và do đó, cơ quan có thẩm quyền cũng phải thu hồi đất và bố trí tái định cư cho những người bị giải tỏa trắng để xây dựng khu tái định cư tại chính Khu tái định cư sẽ được xây dựng này. Những trường hợp này chắc chắn sẽ không được tái định cư trước khi bị thu hồi đất, nghĩa là quy định pháp luật về việc người có đất bị thu hồi trong khu vực quy hoạch phải được bố trí tái định cư trước khi bị thu hồi đất không được đảm bảo. Điều này đòi hỏi 4 Quyết định số 72/TTg ngày 27/01/1995 của Thủ tướng Chính phủ về chấp thuận địa điểm quy hoạch Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh tại xã Đông Hòa và xã Bình An, huyện Thuận An, tỉnh Sông Bé, với diện tích 800ha. 5 Quyết định số 1069/1997/QĐ-TTg ngày 11/12/1997 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch chung Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh với diện tích 792ha. 6 Quyết định số 154/2001/QĐ-TTg ngày 10/10/2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh với diện tích 643,7ha. 7 Quyết định số 660/QĐ-TTg ngày 17/6/2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh với tổng diện tích quy hoạch chi tiết 643,7ha 8 Báo cáo số 2662/UBND-BTCD ngày 07/8/2015 của UBND tỉnh Bình Dương về việc báo cáo công tác giải phóng mặt bằng Dự án Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh và xây dựng khu tái định cư. cơ quan có thẩm quyền phải có chính sách và chế độ hỗ trợ tạm cư cho người dân trong thời gian chờ được tái định cư. Dự án Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh và dự án Khu tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh Tình trạng tương tự cũng xảy ra đối với Dự án Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh. Dự án này được Thủ tướng Chính phủ quyết định chọn địa điểm xây dựng năm 19954, phê duyệt quy hoạch chung năm 19975. Quá trình thực hiện chia làm các giai đoạn, trong đó công trình xây dựng đường Vành đai Đại học Quốc gia được thực hiện từ năm 1997 đến năm 1999, công trình Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh được thực hiện từ năm 2001 đến nay theo phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung ngày 17/6/20016 và phê duyệt quy hoạch chi tiết ngày 17/6/20037 của Thủ tướng Chính phủ với tổng diện tích quy hoạch 643,73ha, trong đó thuộc tỉnh Bình Dương có 522ha với 18 tổ chức và 782 hộ gia đình, cá nhân bị giải tỏa phải di dời8. Căn cứ các quy định trên, UBND tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định số 1969/ QĐ-CT ngày 2/6/2003 về quy định đơn giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất đối với công trình Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh thuộc xã Đông Hòa và xã Bình An (nay là phường Bình Thắng), huyện Dĩ An (nay là thị xã), tỉnh Bình Dương và Quyết định số 4653/QĐ-CT ngày 13/11/2003 về việc thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân tại xã Đông Hòa và xã Bình An, huyện Dĩ An giao cho Đại học Quốc gia để tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng. THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 54 Số 1(377) T1/2019 Tuy nhiên, theo quy hoạch chi tiết 1/2000 của dự án đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, không có quy hoạch quỹ đất tái định cư để bố trí cho các trường hợp bị giải tỏa trắng nhà ở, đất ở phải di chuyển chỗ ở. Để thực hiện bố trí tái định cư cho các trường hợp giải tỏa phải di chuyển chỗ ở của Dự án Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, UBND tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định số 6286/QĐ-UBND ngày 09/12/2005 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh tại xã (nay là phường) Bình An, huyện (nay là thị xã) Dĩ An, tỉnh Bình Dương với quy mô 33,36ha với 285 hộ gia đình, cá nhân bị giải tỏa, di dời. Khu đất quy hoạch sẽ bố trí 1.042 nền phục vụ tái định cư cho dự án Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh và Khu tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh9. Ngày 31/3/2006, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định số 87/2006/QĐ-UBND quy định đơn giá bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất và tài sản trên đất dự án Khu tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh. Đến nay, dự án Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh đã chi trả tiền bồi thường, thu hồi mặt bằng được 403,11ha/522ha, còn 680 hộ chưa giao mặt bằng với tổng diện tích 109,93ha, trong đó có 606 hộ đã nhận tiền nhưng chưa giao mặt bằng với diện tích 102,33ha. Đối với dự án tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh đã chi trả tiền bồi thường 32,81ha/33,36ha. Tuy nhiên, vẫn còn 83 hộ chưa đồng ý giao mặt bằng, đề nghị phải giao trước đất tái định cư có hạ tầng điện, nước đầy đủ10. Tính đến nay, UBND thị xã Dĩ An mới hoàn chỉnh đầu tư cơ sở hạ tầng khu tái định 9 Báo cáo số 145/BC-UBND ngày 9/9/2016 của UBND thị xã Dĩ An về tồn đọng dự án xây dựng Đại học Quốc gia và tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh. 10 Báo cáo số 2662/UBND-BTCD ngày 07/8/2015 của UBND tỉnh Bình Dương về việc báo cáo công tác giải phóng mặt bằng Dự án Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh và xây dựng khu tái định cư. 11 Báo cáo số 145/BC-UBND ngày 9/9/2016 của UBND thị xã Dĩ An về tồn đọng dự án xây dựng Đại học Quốc gia và tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh. 12 Khoản 3 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003. cư giai đoạn 1 tương ứng 360 nền. Đã xét duyệt bốc thăm đất tái định cư 210 người với tổng số nền đã bố trí 307 nền trong đó có 21 trường hợp giải tỏa xây dựng khu Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh được nhận nền tái định cư. Như vậy cần phải tiếp tục giải tỏa, xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, bố trí 940 nền tái định cư trong đó 564 nền dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh (258 hộ đã giải tỏa nhưng chưa có nền đất để bố trí tái định cư) và 376 nền dự án tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh. Để các trường hợp có nhà ở, đất ở trong dự án phải di dời để bàn giao mặt bằng, Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng đã phải hỗ trợ tiền tạm cư với đơn giá 3 triệu đồng/tháng/hộ và đã chi trả 168 hộ với số tiền 28,698 tỷ đồng11. Có thể thấy, việc không có sẵn khu tái định cư đã làm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng thêm, trong đó có khoản tiền hỗ trợ tạm cư cho những hộ đã bàn giao đất trong thời gian chờ được tái định cư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương12. Tuy nhiên, do không có sẵn quỹ đất để bố trí tái định cư nên địa phương vừa thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng triển khai dự án song song với bồi thường giải tỏa xây dựng khu tái định cư. Mặc dù công tác tuyên truyền, vận động các hộ dân chấp hành giải tỏa bàn giao mặt bằng được thực hiện ngay từ khi công khai chủ trương quy hoạch, hỗ trợ chính sách tạm cư cho các hộ giải tỏa trắng nhà ở phải di chuyển chỗ ở nhưng tiến độ THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 55Số 1(377) T1/2019 giải tỏa chậm nên việc xây dựng khu tái định cư kéo dài cũng đã phần nào gây khó khăn cho người dân cũng như nhà đầu tư13. Điều 85 Luật Đất đai năm 2013 quy định: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư. Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định rõ nguồn vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư có thể từ vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; vốn đầu tư của Nhà nước; vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; vốn từ Quỹ phát triển đất; vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác (Điều 72). Đồng thời, nhà ở để phục vụ tái định cư có thể được bố trí thông qua việc mua nhà ở thương mại, sử dụng nhà ở xã hội, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng, hoặc hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự tạo lập nhà ở thương mại làm nhà tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất để tự xây nhà ở (Điều 36). Tuy nhiên, dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư là dự án không nhằm mục đích kinh doanh để có thể mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. Do đó, nếu không phải là một nghĩa vụ bắt buộc thì hầu như ít có chủ đầu tư nào, ngoài Nhà nước, tự nguyện thực hiện loại dự án này. Không như trách nhiệm mà chủ đầu tư phải đóng góp quỹ đất ở hoặc nhà ở trong dự án cho nhà ở xã hội, đối với nhà ở tái định cư, là nhà ở để bố trí cho những người bị Nhà nước thu hồi đất ở. Với tư cách chủ sở hữu phải bàn giao quỹ đất sạch cho 13 Đến năm 2014 chủ đầu tư mới hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tổ chức cho các hộ dân bốc thăm nhận đất tái định cư; dự án kéo dài khoảng 6 năm. nhà đầu tư, Nhà nước phải có trách nhiệm trong việc xây dựng và bố trí nhà ở tái định cư. Để thực hiện trách nhiệm này, nguồn vốn đầu tư là không thể thiếu và chắc chắn không thể phụ thuộc, trông chờ vào ngân sách. Dù Luật Nhà ở có quy định các nguồn vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư như trên, nhưng hầu như các địa phương khó có thể huy động được để thực hiện và tạo lập quỹ đất hoặc quỹ nhà phục vụ tái định cư trước khi thu hồi đất để bàn giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư khác. Vì vậy, địa phương thường sử dụng nguồn kinh phí ứng từ chủ đầu tư dự án đang cần được Nhà nước bàn giao đất. Theo đó, việc giải phóng mặt bằng triển khai dự án thường gắn với bố trí tái định cư hoặc phê duyệt chủ trương quy hoạch dự án song song với chủ trương quy hoạch khu tái định cư để phục vụ dự án. Có thể nhận thấy, pháp luật đất đai chỉ quy định phải xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể đối với địa phương chưa có quỹ đất hoặc quỹ nhà để bố trí tái định cư, phải thực hiện dự án tái định cư thì việc phải thu hồi đất của những người có đất nằm trong dự án tái định cư không thể nào đáp ứng điều kiện chỉ thu hồi đất sau khi xây dựng khu tái định cư. Ngoài ra, pháp luật cũng chưa quy định cụ thể việc bố trí kinh phí xây dựng khu tái định cư hoàn chỉnh đối với dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư. Do thiếu quỹ đất ở sẵn có để bố trí tái định cư cũng như thiếu nguồn vốn để thực hiện dự án tái định cư nên việc thu hồi đất, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng thường bị kéo dài, người dân bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn trong việc ổn định đời sống và phát triển sản xuất kinh doanh, gây khó khăn cho triển khai thực hiện dự án theo tiến độ đề ra. Với những phân tích nêu trên, chúng tôi cho rằng, cần có quy định cụ thể trong THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 56 Số 1(377) T1/2019 Luật Đất đai năm 2013 hoặc trong Luật Nhà ở năm 2014 về trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc bố trí kinh phí thực hiện đối với dự án sử dụng vốn ngân sách, thời gian thực hiện dự án tái định cư để bố trí tái định cư cho các trường hợp thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, trách nhiệm chủ đầu tư trong thực hiện dự án và biện pháp xử lý nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ dự án tái định cư theo quy định mà để kéo dài. 2. Thực trạng chất lượng khu tái định cư Việc quy hoạch xây dựng khu tái định cư để người dân di dời, bàn giao mặt bằng triển khai dự án, ổn định cuộc sống là rất quan trọng để "an cư lạc nghiệp". Do đó, chính sách tái định cư được quy định cụ thể từ khi có Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ. Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục quy định: khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền. Điều 4 Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư quy định nhà ở tái định cư phải đảm bảo đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội; phải bảo đảm nguyên tắc để các hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư có điều kiện ở, sinh hoạt, sản xuất tốt hơn hoặc tương đương nơi ở cũ. Điều 85 Luật Đất đai năm 2013 hiện nay vẫn quy định với nội dung tương tự: khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán từng vùng, miền. Dự án khu tái định cư Việt - Sing do Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) làm chủ đầu tư với tổng diện tích là 1.937.543m2 thuộc địa bàn xã (nay là phường) An Phú, Thuận Giao, Bình Hòa, thị xã Thuận An. Đến nay, Tổng Công ty Becamex IDC đã thỏa thuận bồi thường được 245/314 hộ với tổng diện tích 186ha chiếm tỷ lệ 92,5%, đã đầu tư đường giao thông nội bộ, điện chiếu sáng, điện sinh hoạt. Do đặc thù dự án khu tái định cư Việt - Sing tiếp giáp với khu công nghiệp Việt Nam - Singapore, khu công nghiệp Việt Hương nên các hộ dân được quy hoạch bố trí tái định cư tiếp giáp khu công nghiệp. Ngoài ra, các hộ bị giải tỏa trắng được bố trí tái định cư tại chỗ là các khu nhà ở liên kế nên ngoài chức năng để ở, các hộ còn có thể sử dụng nhà tái định cư làm cửa hàng, buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn và dịch vụ khác. Điều đó đã tạo thuận lợi cho các hộ dân tái định cư có điều kiện chuyển đổi ngành nghề kinh doanh, ổn định cuộc sống và được hưởng lợi từ các tiện ích của dự án cũng như khu vực lân cận dự án mang lại và đặc biệt giá trị khu đất được nâng lên. Tương tự, dự án khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương có tổng diện tích quy hoạch là 4.196ha, với 6 khu công nghiệp diện tích 1.679ha, khu dịch vụ 570ha, khu đô thị mới 1.011ha và 6 khu tái định cư với diện tích 655ha trong cùng một khu vực, cũng do Becamex IDC làm chủ đầu tư triển khai dự án. Các hộ nhận đất khu tái định cư đều ổn định cuộc sống vì các khu tái định cư được quy hoạch đất tiếp giáp với các khu dân cư hiện hữu và các khu công nghiệp như: khu công nghiệp VSIP 2, Sóng Thần 3, Kim Huy, Phú Gia, Đồng An 2 v.v.. Các khu công nghiệp này hiện đã thu hút trên 200 dự án đầu tư. Ngoài ra chủ đầu tư cũng đã kêu gọi hợp tác đầu tư xây dựng các công trình công cộng trong khu vực như: nhà hát, trường học, sân golf, các trung tâm tổ chức hội nghị, sự kiện v.v.. Do đó, khi nhận đất tái định cư, các hộ dân xây dựng nhà ở, chuyển đổi ngành nghề kinh doanh chủ yếu hoạt động thương mại, dịch vụ (xây dựng nhà trọ cho công nhân thuê cũng như các loại hình dịch vụ đáp ứng yêu cầu của công nhân) và được hưởng lợi ích trực tiếp từ dự án tái định cư và khu vực mang lại nên đã góp phần ổn định cuộc sống "bằng hoặc hơn nơi ở cũ". Mặc dù tổng diện THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 57Số 1(377) T1/2019 tích đất thu hồi, giải tỏa lớn, số lượng dân cần phải bố trí tái định nhiều nhưng các hộ dân cơ bản đồng thuận chủ trương di dời, nhận đất tái định cư ổn định cuộc sống. Các khu tái định cư nói trên cơ bản hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch tiếp giáp các khu công nghiệp nên người dân có điều kiện chuyển đổi ngành nghề kinh doanh, nâng cao chất lượng cuộc sống và giá trị khả năng sinh lợi tại khu đất được tái định cư ngày càng tăng cao. Những dự án tái định cư nói trên được thực hiện nhanh chóng, đảm bảo được các yêu cầu về hạ tầng theo quy định pháp luật là do chủ đầu tư là doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm trong việc thực hiện nhiều dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn. Đối với những doanh nghiệp tiềm lực tài chính yếu, hoặc những dự án được thực hiện với nguồn vốn ngân sách nhà nước thì với bài toán khó khăn về quỹ đất và vốn để đầu tư xây dựng khu tái định cư, vấn đề hoàn thiện cơ sở hạ tầng của khu tái định cư hoặc đảm bảo chất lượng của khu tái định cư cũng như nhà ở tái định cư, đã không được chú trọng. Trong nhiều dự án, dù đã có đất tái định cư, nhưng người bị thu hồi đất vẫn không đồng ý nhận tiền bồi thường và không bàn giao mặt bằng để chủ đầu tư triển khai dự án do họ vẫn chưa thể an tâm ổn định cuộc sống. Dự án khu tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh đã nêu có tổng diện tích 33,36ha, trong đó đất ở là 140.050m2 chiếm tỷ lệ 42,11%, đất công trình công cộng là 25.250,3m2 chiếm tỷ lệ 7,58%, đất trồng cây xanh là 39.093m2 chiếm tỷ lệ 11,7%, đất xây dựng đường giao thông là 128.838m2 chiếm 38,61%. Mục đích dự án là bố trí tái định cư cho người dân có nhà ở trong dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh và Khu tái định cư Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, do dự án quy hoạch tách biệt với Dự án Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, ranh giới dự án không tiếp giáp với các khu, cụm công nghiệp và chủ đầu tư chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại khu tái định cư nên các trường hợp nhận đất xây dựng nhà để ở vẫn chưa được thụ hưởng các tiện ích từ dự án cũng như khu vực lân cận mang lại để đảm bảo nơi ở khu tái định "bằng hoặc hơn nơi ở cũ" với đầy đủ cơ sở hạ tầng cả về kỹ thuật lẫn xã hội. Sở dĩ có tình trạng nêu trên là do khái niệm “nơi ở mới bằng hoặc hơn nơi ở cũ” trong quy định của khoản 2 Điều 85 Luật Đất đai năm 2013 mang tính định tính nên rất khó ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, do đó chúng tôi cho rằng, nội dung khoản 2 Điều 85 Luật Đất đai năm 2013 cần quy định sửa đổi theo hướng sau: ngoài việc khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thì cần xác định rõ cơ sở hạ tầng đồng bộ gồm: cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải gắn trực tiếp với khu tái định cư, kết nối hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư với khu vực lân cận, tiếp giáp dự án tái định cư và hạ tầng xã hội với các công trình tiện ích mang tính chất công cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu cho người dân. Ngoài ra, cần bổ sung quy định xử lý trách nhiệm của nhà đầu tư khi không đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu tái định cư; khuyến khích việc đầu tư xây dựng khu tái định cư gắn kết với khu vực dự án thương mại để người được bố trí tái định cư có thể được hưởng các tiện ích từ dự án thương mại và có điều kiện sống "tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ". Đây cũng là điều kiện quan trọng để các hộ dân thuộc diện giải tỏa trắng nhà ở, đất ở chấp thuận chủ trương quy hoạch, nhận tiền bồi thường, sớm di dời, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ■ THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 58 Số 1(377) T1/2019