Tiểu luận Ba vụ việc có tranh chấp về thế chấp tài sản trong quan hệ hợp đồng vay tiền

Lời mở đầu Không thể phủ nhận rằng, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm có rất nhiều ưu thế so với các biện pháp bảo đảm khác, xét từ góc độ tính tiện dụng cho các bên liên quan (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm). Vì lẽ đó, các chủ thể trong quan hệ vay tiền thường ưu tiên lựa chọn biện pháp bảo đảm này. Tuy nhiên biện pháp bảo đảm này là loại biện pháp dễ gặp tranh chấp trong quan hệ dân sự, mà những tranh chấp này ko thể giải quyết bằng thỏa thuận mà buộc phải có sự can thiệp của Tòa án và gây khó khăn không nhỏ trong công tác xét xử. Sau đây nhóm chúng tôi xin đưa ra “ 3 vụ việc có tranh chấp về thế chấp tài sản trong quan hệ hợp đồng vay tiền.” I. Cơ sở lý luận của thế chấp tài sản. 1.khái niệm: thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (hoặc theo quy định cảu pháp luật), theo đó, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền. 2.chủ thể của thế chấp tài sản. Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dung tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên đảm bảo hay bên thế chấp. Ngược lại, bên có quyền bên có quyền được gọi là bên được đảm bảo hay bên nhận thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. 3. Đối tượng của thế chấp. Ngoài việc phải có đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu đối với một đối tượng của nghĩa vụ dân sự nói chung, một tài sản chỉ được coi là đối tượng của thế chấp khi có đủ các điều kiện sau đây: - Tài sản của thế chấp là bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Theo Khoản 1 Điều 174 BLDS thì bất động sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản mà pháp luật quy định là bất động sản. Những tài sản này có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đối với quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp, các bên có thể thỏa thuận để dùng toàn bộ hay một phần bất động sản để thực hiện nghĩa vụ. đối với bất động sản có đăng kí quyền sở hữu, người có nghĩa vụ có thể dùng một bất động sản thế chấp nhiều nghĩa vụ dân sự khác nhau nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm bảo. Xác định quyền sở hữa tài sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý tài sản . Khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà người thế chấp không thực thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì người thế chấp không thể tỏa mãn được quyền lợi của mình. Khi đó chỉ thông qua việc xử lý tài sản thế chấp mới bù đắp được quyền lợi của bên nhận thế chấp. Mặt khác, chỉ có thể thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp nếu đó là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Vì vậy, người có nghĩa vụ không thể dùng tài sản của người khác để thế chấp dù họ hợp pháp tài sản đó. Ngược lại, người có nghĩa vụ vẫn có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp dù rằng tài sản đó cho người khác thuê, mượn,… Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Pháp luật nước ta chưa quy định đâu là quyền động sản, đâu là quyền bất động sản. tuy nhiên theo cách hiểu truyền thống, quyền động sản là các quyền có được từ động sản, quyền bất động sản là các quyền năng đối với bất động sản. Theo quy định của pháp luật nước ta, cá nhân không có quyền sở hữu đối với đất đai và họ được dùng quyền sử dụng đất để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tài sản thế chấp là tài sản sẽ hình thành trong tương lai. Theo quy định tại khoản 1 Điều 342 BLDS thì ngoài việc dùng các tài sả hiện có để thế chấp, bên có nghĩa vụ còn được dùng các tài sản sẽ hình thành trong tương lai để thế chấp đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. 4. hình thức thế chấp tài sản. Việc thế chấp phải được lập thành văn ban, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính, thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng, thì được coi là hợp đồng ohuj bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó hoàn toàn phụ thuộc vào hợp đồng chính. Vì vậy, nội dung của văn bản thế chấp được lập riêng phải phù hợp với hợp đồng chính. Văn bản thế chấp phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền nếu pháp luật có quy định. Việc chứng nhận, chứng thực tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý nhà nước một cách chặt chẽ hơn đối với việc chuyển giao các bất động sản. Nếu bất động sản đó được thế chấp đẻ đảm bảo nhiều nghĩa vụ, thì mỗi một lần thế chấp phải được lập thành một văn bản riêng. 5. Nội dung của thế chấp tài sản. Bên thế chấp: -Phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp nếu có thỏa thuận. Nếu tài sản đó có đăng kí quyền sở hữu, thi bên thế chấp phải đăng kí việc thế chấp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết các quyền của người thú ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản thế chấp được dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ, thì bên thế chấp phải được thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã đem thế chap các lần trước đó. -Bên thế chấp giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp (trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp hoặc do việc khai thác công dụng mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất hoặc bị giảm sút giá trị). Bên thế chấp phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tới tài sản. bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng hay cho tài sản thế chấp. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 349 BLDS thì bên thế chấp có quyền bán tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quý trình sản xuất kinh doanh nhưng số tiền thu được sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán. Ngoài ra, bên thế chấp cũng được bán, tặng, cho tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp cho phép. Bên nhận thế chấp có quyền: -yêu cầu bên thế chấp chuyển giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản nêu có thỏa thuận. -cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba phải bảo quản tốt tài sản thế chấp và khắc phục thiệt hại khi tài sản bị hư hỏng. -Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng với nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi chấm dứt thế chấp. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: -Nếu do thỏa thuận mà bên nhận thế chấp giữ giấy tờ chứng nhận quyền tài sản, thì phait trả lại giấy tờ khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ. -Yêu cầu cơ quan nhà nước đăng ký thế chấp. 6. Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp. Nếu thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương thức bán đấu giá. Tuy nhiên, nếu các bên đã có thỏa thuận trước hoặc khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên tự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản, thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức mà hai bên tự thỏa thuận. bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác. Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn mà tài sản đó được dùng thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn. quyền được ưu tiên thanh toán của những người nhận thế chấp (các chủ nợ) được xác định theo thứ tự được đăng ký thế chấp. Việc thế chấp tài sản được coi là chấm dứt khi tài sản đã được xử lý, việc thế chấp bị hủy bỏ hay đã được thay thế bằng một biện pháp đảm bảo khác. Ngoài ra, nếu nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã được thực hiện xong thì biện pháp thế chấp đó đương nhiên được coi là chấm dứt. II. 3 vụ việc có tranh chấp về thế chấp tài sản trong quan hệ hợp đồng vay tiền. 1,Vụ án thứ 1: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam khởi kiện đòi khách hàng là ông Đoàn Thế Nho, hoàn trả vốn vay và lãi chưa thanh toán, với tổng số tiền 3.710.100.000 đồng. +) Nguyên đơn: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Địa chỉ: 02 Láng Hạ, quận Ba Đình, TP. Hà Nội. Địa chỉ Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Chợ Lớn, TP. Hồ Chí Minh : 24 Phú Giáo, phường 14, quận 5, TP.HCM. Có Bà Lưu Thị Minh Hiền, là Phó giám đốc, làm đại diện được ủy quyền theo giấy ủy quyền số 676/NHNoCL-HCNS ngày 27-3-2006 của Giám đốc chi nhánh Ngân hàng. +) Bị đơn: Ông Đoàn Thế Nho, sinh năm 1958, CMND Số 022278193 do Công an TP. HCM cấp ngày 03-10-2002. Địa chỉ: 822 Sư Vạn Hạnh , phường 12, quận 10, TP.HCM, Có mặt. +)Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị Cúc, sinh năm 1959, CMND Số 022489936 do Công an Tp. HCM cấp ngày 20-03-1995. Ngụ tại: 822 Sư Vạn Hạnh , phường 12, quận 10, Tp.HCM. Là vợ của ông Đoàn Thế Nho. + ) Nội dung vụ việc: Theo đơn khởi kiện ngày 12-12-2005 và tại biên bản hòa giải ngày 13-3-2006 của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Chợ Lớn TP. Hồ Chí Minh thì: Ngày 30-12-2003 Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Chợ Lớn TPHCM có ký hợp đồng tín dụng số 16.1203.51/BĐTV-TC với ông Đoàn Thế Nho với nội dung: ông Đoàn Thế Nho vay của Ngân hàng 3.000.000.000 đồng, với mức lãi suất là 0,90%/tháng; lãi quá hạn là 1,35%/tháng. Thời hạn vay là 12 tháng. Thời hạn trả nợ là ngày 31-12-2004.Để bảo đảm cho ông Đinh Thế Nho vay tiền tại Ngân hàng, ông Nho và bà Lê Thị Cúc, đã sử dụng căn nhà căn nhà 822 Sư Vạn Hạnh, phường 12, quận 10, TP.HCM do ông bà đồng sở hữu theo để thế chấp tại Ngân hàng đã được chứng thực tại Phòng công chứng số 4 số 043088 quyển số 8 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31-12-2003. Tính đến ngày 13-3-2006 ông Nho còn nợ Ngân hàng số tiền là 3.660.150.000 đồng. Trong đó có nợ gốc là 3 tỷ đồng và nợ lãi tính đến ngày 13-3-2006 là 660.150.000 đồng. Do ông Nho không trả nợ đúng hạn mặc dù đã được ngân hàng gia hạn, đôn đốc và nhắc nhở nhiều lần nên Ngân hàng đã làm đơn khởi kiện yêu cầu ông Đoàn Thế Nho phải trả cho Ngân hàng số nợ 3.660.150.000 đồng. Từ ngày 14/3/2006 Ngân hàng sẽ tiếp tục tính lãi theo mức lãi quá hạn của ngân hàng nhà nước quy định trên số nợ gốc cho đến khi trả hết nợ. Nếu ông Đoàn Thế Nho không trả nợ thì chúng tôi đề nghị Tòa án phát mãi căn nhà 822 Sư Vạn Hạnh, phường 12, quận 10, TP.HCM do ông Đoàn Thế Nho và bà Lê Thị Cúc đồng sở hữu theo hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng số16.1203.51/TC đã được chứng thực tại Phòng công chứng số 4 số 043088 quyển số 8 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31-12-2003, để ngân hàng thu hồi nợ. Ông Đoàn Thế Nho xác nhận trong việc thực hiện hợp đồng tín dụng số 16.1203.51/BĐTV-TC ký ngày 30-12-2003 tính đến ngày 13-03-2006 còn nợ ngân hàng là 3.660.150.000 đồng. Ông xin gia hạn trả nợ đến ngày 30-09-2006. Nếu quá hạn không trả nợ, ông đồng ý giao căn nhà 822 Sư Vạn Hạnh, phường 12, quận 10, TP.HCM cho ngân hàng bán để trừ nợ, trường hợp không đủ trả nợ thì ông sẽ trả bù thêm. Ý kiến của bà Lê Thị Cúc: bà đồng ý với ý kiến của ông Nho. +) Xét xử của tòa án: Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên Tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên Tòa, Hội đồng xét xử có nhận định: Về số nợ gốc : Xét tại phiên Tòa bị đơn là ông Đoàn Thế Nho xác nhận còn nợ Ngân hàng số nợ gốc là 3.000.000.000 đồng, nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc ông Nho phải trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc 3.000.000.000 đồng. Về lãi suất phát sinh : Xét trong việc thực hiện hợp đồng trên, ông Nho là bên vi phạm hợp đồng, không trả nợ đúng hạn quy định trong hợp đồng nên việc Ngân hàng căn cứ vào điều 2 và 3 của hợp đồng tính lãi phát sinh đến ngày 17-5-2006 là 710.100.000 đồng, theo thông tin khách hàng ngày 16-5-2006 của Ngân hàng tính là chính xác và có cơ sở nên được Hội đồng xét xử chấp nhận. Tổng công ông Nho phải trả cho Ngân hàng số tiền là 3.710.100.000 đồng. Quyết định của Tòa án: 1. Chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, buộc ông Đoàn Thế Nho phải trả cho Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Chợ Lớn TPHCM số nợ của hợp đồng tín số 16.1203.51/BĐTV-TC ký ngày 30/12/2003 số nợ là 3.710.100.000 đồng. Trong đó có nợ gốc là 3 tỷ đồng và lãi phát sinh tính đến ngày 17-5-2005 là 710.100.000 đồng. Từ ngày 18/5/2006 Ngân hàng sẽ tiếp tục tính lãi theo mức lãi quá hạn trên số nợ gốc cho đến khi trả hết nợ. 2. Trong trường hợp ông Đoàn Thế Nho không trả nợ thì Ngân hàng có quyền đề nghị Thi hành án dân sự TP. Hồ Chí Minh phát mãi căn nhà 822 Sư Vạn Hạnh, phường 12, quận 10, TP.HCM do ông Đoàn Thế Nho và bà Lê Thị Cúc đồng sở hữu đã thế chấp cho ngân hàng theo hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng số16.1203.51/TC đã được chứng thực tại Phòng công chứng số 4 số 043088 quyển số 8 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31-12-2003, để ngân hàng thu hồi nợ. Nhận xét của nhóm: Trong vụ việc trên ta thấy rằng, giữa ông Đoàn Thế Nho và ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh nhánh Chợ Lớn TPHCM đã xác lập hai quan hệ nghĩa vụ. Đó là nghĩa vụ chính phát sinh từ hợp đồng tín dụng số 16.1203.51/BĐTV-TC ký ngày 30-12-2003 và nghĩa vụ phụ phát sinh từ hợp đồng thê chấp tài sản vay vốn ngân hàng số16.1203.51/TC đã được chứng thực tại Phòng công chứng số 4 số 043088 quyển số 8 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31-12-2003. Giữa nghĩa vụ chính và nghĩa vụ phụ có quan hệ phụ thuộc, nghĩa vụ phụ chỉ phát sinh khi nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ. Trong vụ việc trên, ông Nho không thực hiện nghĩa vụ chính là trả nợ và trả lãi cho ngân hàng đúng hạn vì vậy nghĩa vụ phụ theo biện pháp thế chấp nhà ở giữa ông Nho và ngân hàng sẽ phát sinh. Khi đó, theo hợp đồng thế chấp tài sản, ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý ngôi nhà mà ông Nho đã thế chấp để thực hiện nghĩa vụ của ông Nho. Tóm lại việc giải quyết của tòa án Thành phố Hồ Chí Minh là hoàn toàn hợp lý. 2. Vụ việc thứ 2: +) Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hồng Quân sinh năm 1965, trú tại số nhà 38, đường Tôn Thất Thuyết, phường Hà Huy Tập, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. +) Bị đơn: Bà Lê Thị Hoa, sinh năm 1968, trú tại số nhà 12, đường Nguyễn Thái Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: ông Cao Văn Đức ( chồng bà Lê Thị Hoa ) trú tại số nhà 12, đường Nguyễn Thái Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. +) Nội dung vụ việc: Tại đơn khởi kiện ngày 12/1/ 2005 và các lời khai trong quá trình tố tụng, nguyên đơn ông Nguyễn Hồng Quân trình bày: ông Nguyễn Hồng Quân và bà Lê Thị Hoa kí kết hợp đồng vay tiền thế chấp tại nhà ông Quân. Theo nội dung Hợp đồng ông Quân ( bên A) cho bà Hoa ( bên B ) vay 100tr đồng, thời gian vay là 3 tháng tính từ 12/1/2005 lãi suất 5%. Để bảo đảm số tiền vay cho ông Quân, bà Hoa và ông Đức đồng ý thế chấp cho ông Quân căn nhà số 12, đường Nguyễn Thái Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An do ông Đức đứng tên chủ sở hữu. Bên B giao toàn bộ bản chính, giấy tờ có liên quan đến quyền sở hữu căn nhà cho ông Quân giữ. Hợp đồng vay tiền có thế chấp tài sản được phòng công chứng nhà nước thành phố Vinh chứng nhận. - Thực hiện hợp đồng, ông Quân đã trao 100 triệu đồng cho ông Đức– chồng bà Hoa và bà Hoa có giấy xác nhận là bà Hoa và ông Đức đã nhận tiền ngày 12/1/2005. Trong giấy biên nhận có chữ kí của ông Đức bà Hoa. - 2/6/2006 , ông Quân có đơn khiếu nại dân sự về nội dung thiếu nợ có thế chấp tài sản đối với bà Hoa, đến TAND tỉnh Nghệ An ông Quân yêu cầu bà Hoa phải trả nợ gốc 100 tr với lãi suất 5% tháng như hợp đồng vay tiền kí kết giữa hai bên. Tại bản án DS sơ thẩm của TAND tỉnh số 08/DSST ngày 30/1/2008 đã quyết định. - Chấp nhận yêu cầu của ông Quân, buộc bà Hoa và ông Đức là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ việc phải hoàn trả ông Minh số tiền 100tr đồng với số lãi là 50 tr đồng. Tổng cộng 150.000.000 đồng. - Ông Quân hoàn trả toàn bộ giấy tờ bản chính có liên quan đến quyền sở hữu căn nhà số 12, đường Nguyễn Thái Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An do ông Đức đứng tên chủ sở hữu. 5/2/2008 ông Quân kháng cáo, xin xem xét lại buộc bà Hoa phải chịu trách nhiệm thanh toán số nợ gồm vốn và lãi cho ông. Nếu quá hạn không thanh toán thì ông yêu cầu được phát mại căn nhà mà ông Đức đứng tên chủ sở hữu đã thế chấp cho ông. Sau khi nhận được đơn xin kháng cáo của ông Quân, tại tòa phúc thẩm ngày 31/07/2008, Tòa Phúc thẩm TAND tối cao quyết định sửa án sơ thẩm nội dung chủ yếu như sau: + chấp nhận yêu cầu của ông Quân, buộc bà Hoa và ông Đức liến đới có trách nhiện phải trả cho ông Quân số tiền vay gồm cả vốn lẫn lãi. + Ông Quân được tiếp tục giữ toàn bộ giấy tờ bản chín có liên quan đến quyền sở hữu căn nhà số12, đường Nguyễn Thái Học, phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. do ông Đức đứng tên chủ sở hữu. + Qua thời hạn 3 tháng kể từ ngày tuyên án phúc thẩm ông Đức và bà Hoa trả tiền vay ( vốn + lãi) thì ông Quân có quyền yêu cầu phòng thi hành án phát mại căn nhà nói trên để thi hành án. Nhận xét của nhóm: Qua vụ việc trên cho thấy bà Hoa cùng ông Đức đứng ra vay tiền của ông Quân và bà Hoa đã thế chấp tài sản của mình ( nhà ở ) để bảo đảm cho việc thực hiện nhiệm vụ với ông Quân. Do vậy, khi đến thời hạn thực hiện nhiệm vụ trả tiền mà bà Hoa không thực hiện nhiệm vụ thì về nguyên tắc tài sản thế chấp của bà Hoa phải được “ xử lý” theo các quy định về xử lý tài sản thế chấp của BLDS. Việc TAND.TPHCM ra bản án sơ thẩm quyết định ông Quân phải hoàn trả toàn bộ hồ sơ, giấy tờ về sở hữu do bà Hoa đã thế chấp khi bà Hoa chưa hoàn thành xong nhiệm vụ của mình là hoàn toàn không đúng với các quyết định về thế chấp tài sản trong BLDS. Quyết định của tòa Phúc thẩm TAND tối cao cho phép ông Quân được yêu cầu phòng thi hành án phát mãi ngôi nhà của bà Loan, khi bà không thực hiện nhiệm vụ của mình cùng ông Đức trả tiền gốc và lãi cho ông Quân là hoàn toàn chính xác và phù hợp với BLDS. 3. Vụ việc thứ 3: +) Nguyên đơn: Phạm Ngọc Ánh, số nhà 8/231 Giáp Bát, Hoàng Mai, Hà Nội.  +) Bị đơn : Phan Thanh Phong. Chủ xí nghiệp liên doanh Phương Đông., số 7, Đườn Láng, Đống Đa, Hà Nội. +) người liên quan: bà Hoàng Thanh Minh, số 193-195 Âu Cơ, phường Quảng An, Tây Hồ, Hà Nội Tóm tắt nội dung vụ việc: Ngày 20/4/2001, bà Phạm Ngọc Ánh vay của xí nghiệp liên doanh Phương Đông do ông Phan Thanh Phong số tiền là 80.000.000 (tám mươi triệu đồng). Thời gian vay là 6 tháng, với mức lãi suất là 4%/ 1 tháng. Hai bên thỏa thuận: bà Mai sẽ thế chấp căn nhà số 551 E3 do bà Phạm Ngọc Ánh là người đứng tên chủ sở hữu để đảm bảo cho việc vay, nếu bà Phạm Ngọc Ánh không thực hiện cam kết thì bên cho vay là xí nghiệp liên doanh do ông Phan Thanh Phong có quyền xử lí thu hồi vốn. Tính đến ngày 30/7/2001, bà mai đã trả lãi cho xí nghiệp liên doanh Phương Đông 10.660. 000 đồng . Đến ngày 21/8/2001, bà Phạm Ngọc Ánh có đơn gửi xí nghiệp Liên doanh phương Đông yêu cầu cộng tiền lãi vào tiền nợ gốc với lí do bà Ánh không có tiền trả lãi thường xuyên và bà Ánh sẽ trả gốc và lãi vào ngày 20/9/2001. Ông Phan Thanh Phong đồng ý và yêu cầu bà Phạm Ngọc Ánh làm đơn xin khất lãi và đến 8/2001 phải trả lãi cho tháng 8 là 3.200.000 (ba triệu hai trăm nghìn đồng). ông Phong yêu cầu bà Ánh viết giấy: nếu có khách đến mua căn nhà thì bà Ánh đồng ý cho ông Phong bán căn nhà số 551 E3. Đến ngày 30/10/2001, xí nghiệp liên doanh phương Đông do ông Phan Thanh Phong đại diện đã bán căn nhà số 551 E3 Cho bà Hoàng Thanh Minh với giá 102.000.000 ( một trăm linh hai triệu đồng) . Sau khi chuyển về căn nhà số 551 E3, Bà Minh đã phải sửa chữa lại căn nhà với chi phí là 40 triệu đồng. Ngày 4/1/2002 bà Mai đã khởi kiện việc bà vay nợ và thế chấp nhà của mình trong vay tiền của xí nghiệp liên doanh Phương Đông. Đơn khởi kiện của bà được Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai chấp nhận, bản án sơ thẩm quyết định buộc bà Mai phải thanh toán cho xí nghiệp liên doanh Phương Đông số tiền gốc là 80.000.000 đồng và số tiền lãi là 32.000.000, tổng công số tiền mà bà Mai phải trả cho ông Nhật là 113.079.000. Xác định bà Ánh là chủ sử dụng hợp pháp của can nhà 551 E3 tuyên bố giao dịch mua bán căn nhà 551 E3 giữa xí nghiệp liên doanh Phương Đông với bà Minh là vô hiệu buộc ông Nhật phải trả lại số tiền 102.000.000 đồng cho bà Minh và bà Hoàng Thanh Minh phải hoàn trả lại căn nhà cho bà Mai. Ngày 15/8/ 2006 bà Minh kháng cáo cho rằng: việc ông Nhật trả số tiền 102.000.000 đồng là hoàn toàn không hợp lí và yêu cầu ông Nhật phải trả giá trị ngôi nhà theo giá thị trường và chi phí sửa chữa. Bà Mai kháng cáo không đồng ý trả số tiền lãi 32.000.000 và chi phí sửa chữa cho bà Minh. Đơn kháng cáo của bà Minh và bà Mai được tòa phúc thẩm chấp nhận. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa: Trong vụ án chưa xác minh rõ việc mua bán nhà có thực không, vì nhiều tình tiết chưa rõ, sự trình bày của các đương sự về việc chuyển nhượng chưa rõ ràng nếu việc mua bán có thực và vi phạm pháp luật thì giao dịch mua bán nhà bị vô hiệu thì phải hủy bỏ hợp đồng và xác định lỗi của các bên theo quy định tại các điều 137, 138 BLDS 2005. Cho nên Tòa án sơ thẩm đã giải quyết khi chưa xác minh rõ được các giao dịch đó có hợp pháp hay không thì thì sẽ dẫn đến thiệt hại cho các đương sự. Và theo đơn khởi kiện của bà Phạm Ngọc Ánh, bà Ánh chỉ đồng ý trả lãi hết tháng 8 năm 2011 là 10.660.000 đồng. Nhưng tòa cấp sơ thẩm đã buộc bà Mai phải trả 80.000.000 đồng và 32.000.000 đồng tiền lãi, trong khi xí nghiệp không có yêu cầu phản tố và bà Mai không chấp nhận trả lãi. Như vậy, án sơ thẩm đã vượt quá yêu cầu của đương sự. Bên cạnh đó, số tiền mà ông Nhật cho bà Ánh vay không xác định là của cá nhân ông Phong hay xí nghiệp liên doanh Phương Đông, nhưng theo như những quyết định của Tòa thì chưa xác định rõ, mà khi thì là của ông Phong Và khi thì của xí nghiệp liên doanh Phương Đông, ở đây Tòa cần có sự xá minh rõ bà Ánh vay tiền của Ông Phong hay của Xí nghiệp Liên doanh. Kết luận: Trên đây là ba vụ việc đã xảy ra trên thực tế có liên quan đến tranh chấp về thế chấp tài sản trong quan hệ hợp đồng vay tiền. Vận dụng những kiến thức đã được học người viết đã nêu ý kiến của mình về cách giải quyết của Toà án cũng như mạnh dạn đưa ra cách giải quyết đối với vụ việc mà toà án chưa giải quyết. Nội dung đề tài còn nhiều thiếu sót cần sửa chữa, chúng em mong nhận được sự giải đáp từ thầy cô.