Tiểu luận Nghiên cứu những nội dung đổi mới về kinh tế đất thể hiện trong luật đất đai 2003

NGHIÊN CỨU NHỮNG NỘI DUNG ĐỔI MỚI VỀ KINH TẾ ĐẤT THỂ HIỆN TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 MỞ ĐẦU Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Khi nói về vai trò và ý nghĩa của đất đai đối với nền sản xuất xã hội, Các Mác đã khẳng định “ Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ – như William petti đã nói – lao động là cha, còn đất là mẹ của của cải vật chất”. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của bất kỳ ngành sản xuất nào. Tuy nhiên đối với từng ngành trong nền kinh tế quốc dân, đất đai có vai trò rất khác nhau. Trong các ngành công nghiệp chế tạo, chế biến, đất chỉ đóng vai trò thụ động là cơ sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá trình sản xuất. Ở đây, quá trình sản xuất và hình thành sản phẩm không phụ thuộc vào tính chất và độ màu mỡ của đất. Trong ngành công nghiệp khai khoáng, ngoài vai trò cơ sở không gian, đất còn là vai trò cung cấp các nguyên liệu quý giá cho con người. Trong nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt. Đất không chỉ là cơ sở không gian, không chỉ là điều kiện vất chất cần thiết mà đất còn là yếu tố tích cực của sản xuất. Hoạt động sản xuất trong nông nghiệp, đặc biệt trong ngành trồng trọt là quá trình tác động của con người vào ruộng đất (như cày, bừa, bón phân…) nhằm biến ruộng đất kém màu mỡ thành ruộng đất màu mỡ hơn. Trong quá trình này ruộng đất đóng vai trò như đối tượng lao động. Mặt khác, con người sử dụng đất như một công cụ để tác động lên cây trồng sinh trưởng và phát triển. Trong quá trính đó đất đóng vai trò như là tư liệu lao động. Những nội dung đổi mới về kinh tế đất trong Luật đất đai 2003 đã đáp ứng kịp thời sự phát triển của nền kinh tế thị trường, bước đầu thu được hiệu quả cho lợi ích quốc gia và nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn cuộc sống Luật Đất đai nói chung và những nội dung về kinh tế đất nói riêng đã bộc lộ những hạn chế. Vì thế, việc hoàn thiện Luật Đất đai cũng như những nội dung về kinh tế đất trở lên rất cấp thiết và có ý nghĩa thực tiễn. Vì thế cho nên em đã chọn đề tài nghiên cứu : “Nghiên cứu những nội dung đổi mới về kinh tế đất thể hiện trong luật đất đai 2003 ”. Mục tiêu nghiên cứu: + Tìm hiểu những nội dung đổi mới về kinh tế đất thể hiện trong luật đất đai 2003. + Nhận xét đánh giá sơ bộ. + Kiến nghị Nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu những nội dung đổi mới về kinh tế đất được đề cập trong luật đất đai 2003. Phương pháp nghiên cứu: + Tham khảo các tài liệu: Trần Văn Tuấn - cơ sở khoa học về kinh tế đất, Phạm Xuân Hoàng- Bình luận khoa học về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Việt Nam theo quy định của luật đất đai năm 2003.(Công trình dự thi giải thưởng sinh viên nghiên cứu khoa học 2004). Luật đất đai 2003. +Phương pháp tổng hợp phân tích. +Thu thập số liệu, phân tích thống kê. Kết quả nghiên cứu: + Đã đánh giá được vai trò của nội dung kinh tế đất áp dụng trong thực tiễn. + Đưa ra được những kiến nghị để hoàn thiện nhưng nội dung kinh tế đất. Với mục tiêu tìm hiểu những nội dung đổi mới về kinh tế đất thể hiện trong luật đất đai 2003 từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá sơ bộ những vấn đề phù hợp và chưa phù hợp với thực tiễn dựa trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị sao cho phù hợp với thực tiễn hơn. Để đạt được mục tiêu này tác giả đã dựa vào một số nguồn tài liệu sau : cơ sở khoa học về kinh tế đất, luật đất đai 2003, và một số nguồn tài liệu khác.. Kết qủa nghiên cứu đã đạt được là đánh giá được vai trò của nội dung kinh tế đất áp dụng trong thực tiễn và đưa ra được một số đề xuất hoàn thiện những nội dung về kinh tế đất của luật đất đai 2003. Phần nội dung của đề tài được chia làm 2 chương như sau: + Chương1: Cơ sở lý luận về kinh tế đất. + Chương2: Các nội dung kinh tế chủ yếu thể hiện trong luật đất đai 2003, (nhận xét, kiến nghị). + Phần kết luận. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KINH TẾ ĐẤT Đất đai là nguồn vốn nguồn nội lực của đất nước. Trong tất cảc các nền kinh tế đất đai là một trong 3 nguồn lực đầu vào (lao động, tài chính, đất đai) và đầu ra là sản phẩm hàng hoá ( bao gồm cả hàng hoá dịch vụ). Ba nguồn lực đầu vào này phối hợp với nhau, tương tác lẫn nhau để tạo nên một cơ cấu hợp lý, quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế. Đối với nền kinh tế thị trường, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu, trong đó đất đai chiếm một tỉ trọng lớn. Tài sản bất động sản (trong đó có đất đai là yếu tố cơ bản) với tư cách là hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành tố quan trọng của GDP ( tổng sản phẩm quốc nội). Đất đai với vai trò là bất động sản, là tài sản cố định có thể tham gia vào thị trường tài trính, đặc điểm này cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu đất đai ( quyền sử dụng trong điều kiện ở nước ta) có thể huy động được nguồn vốn lớn để đầu tư phát triển sản xuất và cho các nhu cầu đa dạng của mình. 1.2 Các vấn đề về kinh tế đất trong gia đoạn công nghiệp hoá hiện đại hoá hiện nay. 1.2.1 Khái niện kinh tế đất. Theo nghĩa rộng: kinh tế đất là khoa học nghiên cứu các vấn đề kinh tế trong sở hữu, sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp kinh tế đất (trong thị trường bất động sản) là hệ thống các biện pháp tài chính về đất đai nhằm giải quyết các mối quan hệ kinh tế liên quan đến đất đai và tăng hiệu quả sử dụng đất phục vụ tro các mục đích phát triển kinh tế - xã hội , bao gồm : giá đất, tiền thuê đất, thuế đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất… 1.2.2 Đặc điểm kinh tế đất ở Việt Nam Đất đai khi tham gia thị trường là hàng hoá đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hoá đất đai là cố định về vị trí, có hạn về diện tích, không gian nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai luôn bị các điều kiện tự nhiên (thời tiết, khí hậu, sự vận động lý - hoá tính của đất,…) tác động chi phối trong quá trình tồn tại, sử dụng. Quyền sử dụng đất là hàng hóa Ở nước ta hiện nay theo pháp luật thì toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước lại là đại diện chủ sở hữu. Như vậy về mặt luật pháp, trong thị trường bất động sản không có việc mua bán quyền sở hữu đất đai mà chì là mua bán quyền sử dụng đất, tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. Vì vậy thị trường đất đai ở nước ta là thị trường quyền sử dụnh đất. Đảng ta đã khẳng định “…phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất để sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh. Tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đấ của các doanh nghiệp nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, hiệu quả…” Quan hệ kinh tế đất đai vận hành theo cơ chế thị trường . CHƯƠNGII . CÁC NỘI DUNG KINH TẾ ĐẤT CHỦ YẾU THỂ HIỆN TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 2.1 Nội dung giao đất, cho thuê đất. *Thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. Mọi việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều được phân cấp cho chính quyền địa phương nhằm giảm bớt những công việc có tính chất sự vụ của Chính phủ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương trong việc thu hút các dự án đầu tư, nâng cao trách nhiệm của địa phương trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Về thẩm quyền cụ thể được quy định như sau: - UỶ Ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. - Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng đất vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. A. GIAO ĐẤT - Luật Đất đai 2003 phân rõ 2 trường hợp: giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất. - Giao đất không thu tiền sử dụng đất Các trường hợp sau đây được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất : 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp trong hạn mức quy định tại điều 70 của luật này; 2. Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 3. Đơn vị vũ trang nhân dân được nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; 4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của nhà nước; 5. Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho ; Xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sàn xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sàn, làm muối; 6. Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại điều 88 của luật này; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang nghĩa địa; 7. Cộng đồng dân sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại điều 99 của luật này. - Giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; 2. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; 3.Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; 4.Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; 5.Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; 6.Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ; 7.người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư. b. Cho thuª ®Êt Nhà nước cho thuê đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho các đối tượng có nhu câu sử dụng đất. Đây là một nội dung rất hay của luật đất đai vì nó làm tăng hiệu quả khi sử dụng đất đai và làm cho đất không bị manh mún. - Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức đước giao trước ngày 01 thang 01năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đẵ hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của luật này ; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày luật này co hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận quyền sử dụng đất; + Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; + Tổ chức kinh tế, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nứơc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Làm mặt bặng xây dựng cơ sở, sản xất kinh doanh; Xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; + Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng chụ sở làm việc. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau (điều 35 luật đất đai): + Người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Với các quy định trên đây có thể thấy rằng các giao dịch cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất tương đối mở rộng, phù hợp với yêu cầu thực tiễn. Mặc dù chưa được hoàn hảo, song các quy định này cũng cần được ghi nhận hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực hấp dẫn này. Bên cạnh đó trình tực thủ tục đăng ký cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng tương đối đơn giản, tránh được sử phiền hà không đáng có cho người dân như trước đây. 2.2 Nội dung về giá đất Việc nghiên cứu giá đất chủ yếu với mục đích đảm bảo quyền lợi của nhà nước, đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng. Cho nên giá đất phải bảo đảm ‘SÁT’ với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỠNH THường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thỠ PHẢI điều chỉnh cho phù hợp. - Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. - Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất. - Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách. Ngoài những quy định trên giá đất còn chịu sự chi phối của tập hợp các yếu tố gồm: quy luật giá trị; Quy luật cung- cầu; quy luật cạnh tranh; Quy luật lưu thông tiền tệ; Vị trí không gian; Quy hoạch sử dụng đất; Chính sách, Pháp luật; thị hiếu của người tiêu dùng vì thế không thể quy định về giá và khung giá cho đất được. Và trong Luật đất đai cũng chỉ quy định giá đất là “Sát” với giá thị trường. Sát chứ không phải là đúng giá đây chỉ là sự kỳ vọng tiến gần tới giá đất thực tế của thị trường. Và điều này cũng sẽ tạo ra sự tuỳ tiện trong thực hiện pháp luật. Các yếu tố vừa nêu trên chúng ta thấy rằng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chính sách pháp luật … Đều có tác động không nhỏ đến giá đất. Trong điều kiện nền hành chính chưa thực sự minh bạch, thì mọi thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đều có thể trở thành “tiền” đối với người có khả năng tiếp cận với nguồn thông tin đó. Thậm chí, những kẻ đầu cơ có thể tung tin giả làm nhiễu thị trường để thu lợi bất chính… Qua nhưng nhận xét trên theo ý kiến chủ quan của chúng tôi hãy đừng can thiệp vào giá đất hãy để thị trường điều tiết nó hãy để cho nó tự phát triển theo đúng quy luật tự nhiên vốn có của nó nếu cố gắng điều tiết nó thì sẽ có những hậu quả rất đáng tiếc… 2.3 Nội dung về thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 đã cho phép Đất tham gia thị trường bất động sản. Và Luật đất đai đã có những quy định cụ thể (điều 61, 62, 63) để đất được tham gia thị trường bất động sản, các điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản. Các loại đất sau đây được tham gia thị trường bất động sản: 1. Đất mà luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; 2. Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản. Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản: +Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; +Đất không có tranh chấp; +Quyền sử dụng đất không bị kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án; +Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với trường hợp đất mà nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Nhà nước quản lý về đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng các biện pháp sau: + Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất; + Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; + Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản; + Bảo vệ quyền và lợi ích của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. + Thực hiện các biện pháp binh ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai. Luật đất đai 2003 (khoản 2 điều 113 và điểm a khoản 2 điều 115) có quy định rằng hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê trong cùng một xã/phường/ thị trấn được chuyển đổi cho nhau quy định này là hoàn toàn phù hợp với chủ trương “dồn điền đổi thửa” của nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho bà con sản xuất nông nghiệp, cũng như tạo điệu kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai của nhà nước. Tuy nhiên do quyền sử dụng đất nông nghiệp được giao cho người dân trong thời hạn 20 năm, do đó, sẽ có trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau, nhưng thời hạn sử dụng còn lại của các quyền sử dụng đất lại không giống nhau, hoặc sau khi chuyển đổi sẽ có trường hợp trên cùng một thủa đất có thời hạn sử dụng khác nhau. Nhưng bất hợp lý này sẽ làm thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp kém sôi động nhất là thông qua giao dịch chuyển đổi dẫn đến kìm hãm sự phát triển của nền nông nghiệp. Theo chúng tôi, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cần được các nhà làm luật thiết kế lại tạo sự an toàn, pháp lý cao để người sử dụng năng động hơn, yên tâm hơn trong việc đầu tư khai thác lợi ích do đất đai mang lại. Vấn để nổi bật nhất trong thị trường quyền sử dụng đất bây giờ là hiện tượng đầu cơ đất đai bất động sản trốn thuế … gây ảnh hưởng rất lớn đến các chủ thể và trong đó có cả nhà nước do đó để bình ổn thị trường điều tiết lợi ích chủ thể cần áp dụng thuế sử dụng đất với thuế suất – luỹ tiến từng phần theo diện tích đất để chống lại hiện tượng đầu cơ đất. 2.4. Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi a, Thu hồi đất: - Luât đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển. Đồng thời, Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đÓ THU HỒI đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. - Luật đất đai năm 2003 còn quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Đối với các trường hợp khác mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch thỠ NHà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Quy định như vậy là nhằm giảm sự can thiệp bằng biện pháp hành chính và khuyến khích sự thoả thuận giữa người có nhu cầu sử dụng đất và người có quyền sử dụng đất. Các trường hợp thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: 1.Nhà nước sư dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; 2.Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặch cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm bị giảI thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất. 3.Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; 4.Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất; 5.Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; 6.Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau: a.Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; b.Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ với nhà nước; Đất được nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươI bốn tháng liền; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. b, Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. - Về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai năm 2003 quy định trừ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái đinh cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. Quy định này nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay. Và cụ thể như sau: 1.Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11và 12 điều 38 và các điểm b,c,d,đ và g khoản 1 điều 43 của luật này. 2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có để đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. 3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. 4. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đồi ngành nghề, bố trí việc làm mới. 5. Trường hợp người sử dụng đất được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài về đất đai theo quy định của phát luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ. 6. Chính phủ quy định việc bồi thường tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường: 1.Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12điều 38 của Luật này; b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng chụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; c) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; d) Đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đ) Đất thuê của nhà nước; e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại điều 50 của Luật này; g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phuờng, thị trấn. 1.Khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau: a)Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; b)Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó; c)Đất bị thu hồi thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật này. 1.Người bị thu hồi đất quy định tại khoản 1 nhưng không thuộc khoản 2 điều này được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi. 2.Chính phủ quy định việc xử lý đối với tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 điều 38 của Luật này. Như chúng ta đã biết vấn đền thu hồi và bồi thường đất đai trong thời điểm hiện nay là hết sức nóng bỏng. Và nguyên nhân theo chúng tôi hiểu là người dân chưa cảm thấy công bằng trong việc đền bù của nhà nước đối với tài sản của mình. Nhưng bên cạnh đó một số người lại được lợi rất nhiều. Chúng ta sẽ xem một vài ví dụ sau đây để thấy được sự bất công bằng của luật đất đai 2003. “ Ông Nguyễn Văn Đông Thường trú tại tại Thị Trấn Trới Huyện Hoành Bồ Tỉnh Quảng Ninh . Ông có 1 cái Đầm rộng gần 200 m2 Ông dùng để nuôi Tôm. Ông đã đầu tư vào Đầm của mình gần 150 triệu đồng. UBND huyện Hoành Bồ ra quyết định xây dựng khu đô thị mới Tây Cầu Trới và Đầm của gia đình Ông đã thuộc vào diện phải thu hồi và được đền bù. UBND Huyện đền bù cho gia đình Ông là 50 triệu đồng. Vì mức đền bù quá thấp so với chí phí đầu tư vì thế Ông không chịu. UBND Huyện quyết định cưỡng chế nhưng Ông Đông không chịu đã mua rât nhiều thuốc nổ quấn vào mình và Xăng để chống cự. Ông đã làm đơn kiện UBND ra toà gần 1 năm nay toà vẫn chưa giải quyết được.” “Người dân Mễ Trì không chịu giao đất quy hoạch Khu đất rộng gần 21.700 m2 trên địa bàn xã Mễ trì đã được UBND Thành Phố Hà Nội ra quyết định giao cho Công ty gạch ốp lát Hà nội xây dựng văn phòng giao dịch và siêu thị dịch vụ. Các cấp chính quyền tiến hành làm thủ tục và thuyết phục 61 hộ dân trong xã nhận tiền đền bù, nhưng dân không đồng ý và không giao đất. Nhiều hộ dân đã chuyển nhượng bất hợp pháp đất nông nghiệp. Có miếng đất đã qua tới 2-3 chủ, với giá tù 400.000 đến 500.000 đồng/m2. Bà Nguyễn Thị Nga cho biết : gia đình bà đã bán 306 m2 đất canh tác với giá 90 triệu đồng. Lý do là bà biết nhà nứơc chỉ đền bù 30 triệu cho mành đất này. Còn theo Ông Ngô Gia Đua, với mảnh đất 600 m2, Ông chỉ được đền bù 60 triệu, trong khi đó tại khu quy hoach khác thì có thể được đền bù với giá là hơn 100 triệu đồng vì thế anh cũng không chịu nhận tiền của xã. Trên thực tế ở địa phương này, đã có nhiều dự án được triển khai nhưng với mức giá đền bù khác nhau. Một số dự án còn có thêm mức hỗc trợ đời sống ngoài chính sách của nhà nước. Do đó dẫn đến chênh lệch về đơn giá đền bù giữa các dự án. Điều này nảy sinh tâm lý đòi hỏi, thậm chí phản ứng quyết liệt của một số hộ dân trong diện thu hồi khi so sánh mức tiền cho giải toả mặt bằng.” Nhưng ngược lại với các thí dụ trên thì có rất nhiều kẻ lại được lợi từ sự đền bù của nhà nước. Tại Huyện Đông Triều Tỉnh Quảng Ninh việc chuyển nhượng đất nông nghiệp đang diễn ra lộn xộn nhiều người dân của thành phố Hạ Long đổ về đây để mua đất những mảnh đất họ sẽ cho là vào trong quy hoạch để được nhận đền bù với giá cao hơn. Gây ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ giải phóng mặt bằng của chính quyền. Theo ý kiến chủ quan của tôi nguyên nhân chính của hiện tượng này là do nhà nước đền bù người dân với giá đất theo khung giá quy định của nhà nước. Nhưng khung giá đó không đúng với giá trị thực so với thị trường đã sinh ra nhiều bất công người thì mất nhà mà không mua lại được người thì được lợi. Câu hỏi đặt ra là tại sao không bồi thường sát với giá thực ? Vì nếu đền bù sát với giá thực thì có thể cân đối và công bằng hơn với người dân. Những nới đất được đền bù cao hơn so với giá trị thực sẽ trở về đúng giá trị của nó trên thực tế còn những nơi đất thực tế cao hơn giá trị đền bù sẽ được thêm một khoản bù phần nào đó cho người dân đỡ thiệt thòi. Và sẽ giải phóng nhanh mặt bằng tạo điều kiện cho phát triển kinh tế của đất nước. KẾT LUẬN Qua các nội dung đã nghiên cứu cho thấy: việc đổi mới các nội dung về kinh tế đất nói riêng và luật đất đai nói chung là tất yếu của tiến trình phát triển, đã tạo nhiều điều kiện cho người dân. Việc đổi mới này nhằm mục đích bảo đảm cho việc quản lý tốt đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển nền kinh tế đất nước. Tuy nhiên luật các nội dung này chưa đáp ứmg được hết các yêu cầu của nền kinh tế thị trường cũng như nguyệ vong của người dân. Để đáp ứng và bắt kịp sự phát triển của nền kinh tế thị trường nhà nước cần tiếp tục bổ sung để luật đất đai có thể gần với thực tiễn hơn nữa mang lại hiệu quả cao hơn nữa cho sự phát triển của nền kinh tế nước nhà. Do thời gian eo hẹp, nguồn tài liệu và khả năng còn hạn chế cho nên không tránh khỏi nhưng thiếu sót. Rất mong thầy cô và các bạn đóng góp ý kiến để nội dung đề tài được hoàn chỉnh hơn. TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003. Trần Văn Tuấn - Cơ sở khoa học về kinh tế đất. Phạm Xuân Hoàng- Bình luận khoa học về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Việt Nam theo quy định của luật đất đai năm 2003.(Công trình dự thi giải thưởng sinh viên nghiên cứu khoa học 2004). MỤC LỤC Trang Lời cảm ơn 1 Mở đầu 2 Chương 1: Cơ sở lý luận về kinh tế đất 4 1.1. Đất đai là nguồn vốn nội lực của đất nước 4 1.2. Các vấn đề kinh tế đất trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hóa hiện nay 5 1.2.1. Khái niệm kinh tế đất 5 1.2.2. Đặc điểm kinh tế đất ở Việt Nam 5 Chương 2: Các nội dung kinh tế đất chủ yếu thể hiện trong luật đất đai 2003 7 2.1. Nội dung giao đất, cho thuê đất 7 2.2. Nội dung về giá đất 10 2.3. Nội dung về thị trường quyền sử dụng đất 12 2.4. Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi 13 Kết luận 20 Tài liệu tham khảo 21