Tiểu luận Tìm hiểu và nghiên cứu các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng của luật đất đai 2003

MỤC LỤC BÀI LÀM ĐẶT VẤN ĐỀ Hòa chung với xu thế quốc tế hóa của thế giới, Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế mạnh mẽ. Quá trình hội nhập này tác động không nhỏ tới những yếu tố kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội … trong nước, đặc biệt trong lĩnh vực pháp luật, có những quy phạm pháp luật quốc tế được nội luật hóa, và có những quy định của pháp luật Việt Nam sửa đổi để có thể phù hợp với thế giới. Trong đó, quá trình hội nhập quốc tế đã có những tác động nhất định đến các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng của Luật đất đai 2003. Nước ta đã học tập được nhiều kinh nghiệm của nước ngoài trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng. Sau đây chúng ta sẽ cùng nhau đi tìm hiểu và nghiên cứu để làm rõ vấn đề này. B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I.Ảnh hưởng của hội nhập quốc tế đến các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng của luật đất đai 2003 1.Qúa trình hội nhập Quốc tế của Việt Nam Hội nhập Quốc tế (international integration) là một khái niệm ra đời khoảng giữa thế kỷ XX ở Châu Âu. Khái niệm này chủ yếu được sử dụng trong lĩnh vực chính trị học và kinh tế học. Trên thực tế, đến nay vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau xung quanh định nghĩa và cách hiểu khái niệm này. Ở Việt Nam, khái niệm hội nhập Quốc tế cũng được hiểu theo nhiều cách. Có những người cho rằng, hội nhập Quốc tế đơn thuần chỉ là sự tham gia vào các tổ chức quốc tế và khu vực. Có những người lại cho rằng, hội nhập Quốc tế là sự mở cửa, tham gia vào mọi mặt của đời sống Quốc tế. Hai cách hiểu trên đều chưa nói lên được bản chất của hội nhập, thậm chí đánh đồng hội nhập Quốc tế với hợp tác Quốc tế. Theo chúng tôi, hội nhập Quốc tế là quá trình các nước tiến hành các hoạt động tăng cường sự gắn kết với nhau dựa trên sự chia sẻ về lợi ích, mục tiêu, giá trị, nguồn lực, quyền lực… và tuân thủ các quy định, thỏa thuận chung giữa các nước. Hội nhập quốc tế đòi hỏi sự sẻ chia và tính kỷ luật cao giữa các chủ thể tham gia. Chủ thể của hội nhập Quốc tế trước hết là các quốc gia, chủ thể có đủ thẩm quyền tham gia đàm phán, ký kết và thực hiện cam kết quốc tế. Bên cạnh đó, những chủ thể là các tổ chức cũng có thể tham gia vào các quá trình hội nhập quốc tế như tổ chức liên chính phủ, tổ chức siêu quốc gia… Hội nhập quốc tế có thể diễn ra trên từng lĩnh vực của đời sống xã hội như: kinh tế, chính trị, văn hóa, ngoại giao…; cũng có thể diễn ra đồng thời trên nhiều lĩnh vực với tính chất, phạm vi, hình thức rất khác nhau. Hội nhập kinh tế Quốc tế Hội nhập kinh tế là nền tảng hết sức quan trọng cho sự tồn tại bền vững của hội nhập trong các lĩnh vực khác. Trong hơn hai thập kỷ qua, hội nhập là động cơ chủ yếu cho sự phát triển kinh tế của Việt Nam. Trong lĩnh vực kinh tế, Việt Nam vẫn đang tiếp tục quá trình hội nhập và thực hiện các sáng kiến hội nhập bao gồm tự do hóa thương mại và đầu tư, đàm phán song phương, thực thi các cam kết WTO, đàm phán thực thi các cam kết ASEAN, đàm phán các FTA khác và đàm phán trong khuôn khổ WTO. Với những thành tựu về kinh tế đã đạt được trong quá trình hội nhập kinh tế, Việt Nam cần phải hội nhập sâu hơn để đạt tốc độ tăng trưởng cao trong thập kỷ mới Qúa trình hội nhập vào kinh tế thế giới của Việt Nam được bắt đầu với công cuộc đổi mới bắt đầu vào cuối thập kỷ 80. Từ một nền kinh tế đóng, Việt Nam đã quyết liệt tiến hành những cải cách, làm thay đổi hệ thống thương mại và đầu tư. Công cuộc đổi mới bắt đầu bằng việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Điểm nhấn trong quá trình đổi mới là sự chuyển đổi toàn diện trong chính sách thương mại quốc tế của Việt Nam: từ chính sách hướng nội thay thế nhập khẩu sang chính sách hướng ngoại. Kết quả của những nỗ lực đó là sự thay đổi, những chuyển biến căn bản đối với nền kinh tế Việt Nam: quy mô thương mại tăng nhanh, đầu tư trực tiếp nước ngoài ngày càng nhiều, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, thu nhập bình quân đầu người tăng nhanh và đói nghèo giảm đáng kể. Việt Nam gia nhập ASEAN năm 1995 xuất phát từ các lý do về vị trí địa lý, chính trị, kinh tế. Vào giữa những năm 90, Việt Nam cũng bắt đầu công cuộc đàm phán gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO, đàm phán hiệp định thương mại với Liên minh Châu Âu. Sau khi đàm phán hiệp định thương mại với Mỹ năm 2001, Việt Nam chính thức gia nhập WTO vào tháng 1 năm 2007. Quá trình thực thi các cam kết trong WTO đã được thực hiện trong cả 1 thập kỷ qua và một số cam kết trong đàm phán cũng sẽ được thực hiện trong vài năm tới. Ngoài việc tham gia vào hội nhập khu vực ASEAN, Việt Nam cũng tham gia các FTA ASEAN cộng với Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, và Úc và New Zealand. Bên cạnh đó, đàm phán của ASEAN về FTA với Ấn Độ cũng đang có những bước tích cực và đàm phán FTA với EU cũng đang được thực hiện. Kết quả của những nỗ lực hội nhập kinh tế Quốc tế của Việt Nam là những con số rất ấn tượng: Tỷ trọng xuất khẩu (và nhập khẩu) trong nền kinh tế tăng gấp 10 lần từ 1988 đến 2008; Thu nhập đầu người tăng từ $130 vào đầu thập kỷ 90 lên $800 vào 2008; và Tỷ lệ nghèo đói giảm đáng kể từ 58% năm 1993 xuống 13% năm 2008. Hội nhập về chính trị Việt Nam gia nhập ASEAN năm 1995. Đây là tổ chức chính trị khu vực duy nhất mà Việt Nam tham gia. Thành viên của tổ chức ASEAN là các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á. Trong quá trình tham gia ASEAN Việt Nam đã có những đóng góp tích cực cho quá trình phát triển về chính trị của tổ chức này. Trong quá trình xây dựng Cộng đồng ASEAN, Việt Nam đã tích cực cùng các nước ASEAN khác tiếp tục hoàn thiện Chương trình hành động thành lập Cộng đồng An ninh ASEAN. Việt Nam đã có những đóng góp cụ thể vào quá trình xây dựng ASC. Chương trình hành động ASC đã chấp nhận quan điểm an ninh toàn diện do Việt Nam đề xuất với việc khẳng định sự ổn định chính trị - xã hội, tăng trưởng kinh tế cùng với việc thu hẹp khoảng cách phát triển, xoá đói giảm nghèo là nền tảng và cơ sở bảo đảm sự phát triển bền vững của ASC. Việt Nam cũng đã cùng với các nước ASEAN khác vận động, đưa vào nội dung Chương trình hành động việc ngăn chặn sự can thiệp quân sự từ bên ngoài vào dưới bất kỳ hình thức nào, đặc biệt không cho phép dùng lãnh thổ của một nước vào mục đích chống phá các nước thành viên khác. Hiệp ước Hợp tác và Thân thiện (TAC, còn gọi là Hiệp ước Ba-li), chứa đựng những nguyên tắc cơ bản, làm cơ sở để ASEAN đẩy mạnh sự hợp tác, thân thiện và hữu nghị trong ASEAN. ASEAN muốn thúc đẩy TAC trở thành ''Bộ luật ứng xử'' không phải chỉ giữa các nước Đông Nam Á với nhau mà cho cả quan hệ giữa các nước Đông Nam Á với các nước ngoài khu vực, coi đó như một công cụ ngoại giao cho việc xây dựng lòng tin và thực hiện ngoại giao phòng ngừa. Do vậy, các nước ASEAN đã soạn thảo Nghị định thư thứ hai cho phép các nước ngoài ASEAN tham gia TAC. Thực hiện mục tiêu này, Việt Nam đã và đang cùng với các nước ASEAN tích cực vận động các nước ngoài khu vực tham gia, nhất là các bên Đối thoại của ASEAN. Việt Nam đã cùng các nước ASEAN soạn thảo Quy chế hoạt động của Hội đồng tối cao của Hiệp ước TAC. Nội dung chính của Quy chế là Hội đồng chỉ tiếp nhận giải quyết những tranh chấp có thể ảnh hưởng đến hoà bình và ổn định khu vực, được các bên liên quan trực tiếp đồng ý, và chỉ đóng vai trò trung gian hoà giải (không có biện pháp cưỡng chế). Mọi quyết định dựa trên nguyên tắc nhất trí. Trong hoạt động của Hội đồng tối cao, Việt Nam luôn chú ý tới việc duy trì vai trò chủ đạo của ASEAN, tránh biến Hội đồng thành một ''Toà án tiểu khu vực” với vai trò của một vài nước khống chế các quyết định của Hội đồng.Việt Nam đã tham gia ký kết và phê chuẩn ngay từ ngày đầu Hiệp ước Đông Nam Á không có vũ khí hạt nhân (SEANWFZ), nhằm xây dựng Đông Nam Á thành khu vực hoàn toàn không có vũ khí hạt nhân. Vấn đề lớn đặt ra là cần tranh thủ 5 cường quốc có vũ khí hạt nhân tham gia Nghị định thư kèm theo của Hiệp ước. Việt Nam đã chủ động nêu sáng kiến và tổ chức thành công cuộc họp tham khảo ý kiến giữa các nước ASEAN với 5 nước có vũ khí hạt nhân về một số nội dung trong Nghị định thư, và vận động các nước này sớm tham gia Nghị định thư của ASEAN. Hội nhập về văn hóa Việt Nam có một nền văn hóa khá rộng lớn và được hình thành vào khoảng nửa đầu thiên niên kỷ thứ nhất trước công nguyên. Có thể nói, xuyên suốt toàn bộ lịch sử Việt Nam có ba lớp văn hóa chồng lên nhau: văn hóa bản địa, văn hóa giao lưu với Trung Quốc và văn hóa giao lưu với phương Tây. Đặc điểm chính của văn hóa Việt Nam là nhờ gốc văn hóa bản địa vững chắc nên đã không bị ảnh hưởng bởi văn hóa ngoại lai, bị đồng hóa mà trái lại còn biết sử dụng và Việt hóa các nền văn hóa đó, làm giàu cho nền văn hóa dân tộc. Nghị quyết trung ương 5: “xây dựng nền văn hóa Việt Nam tiên tiến, đậm đà bản sắc dân tộc” vừa đáp ứng được những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, vừa là định hướng cơ bản cho sự nghiệp xây dựng và củng cố nền tảng tinh thần xã hội. Trên con đường hội nhập, Việt Nam cũng đã tiếp thu những tinh hoa văn hóa nhân loại như: váy đầm, áo comple, quần tây, âm nhạc hiện đại… Tuy nhiên, bên cạnh đó văn hóa dân tộc vẫn được duy trì và phát huy, Nhà nước ta vẫn chú trọng đến việc khôi phục các lễ hội, bảo tồn và phát huy những hội làng, ca Huế, ca trù, quan họ… Những việc làm đó cho thấy, nước ta vừa tiếp thu tinh hoa văn hóa nhân loại, ngày càng hiện đại nền văn hóa của mình, song luôn gìn giữ nét văn hóa cổ truyền của dân tộc, hòa nhập nhưng không hòa tan. 2.Những ảnh hưởng của quá trình hội nhập đến các quy định về bồi thưởng giải phóng mặt bằng của luật đất đai việt nam a.Những ảnh hưởng tích cực của quá trình hội nhập đến các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng của luật đất đai 2003 Quá trình hội nhập quốc tế đã đưa đến nhiều ảnh hưởng mang tính tích cực trong các quy định của pháp luật nói chung và trong các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng của Việt Nam nói riêng. Một là, tiếp cận những kinh nghiệm về quản lý đất đai và công tác bồi thường giải phòng mặt bằng khi thu hồi đất. Do sự khác biệt cơ bản về chế độ sở hữu đất đai nên việc học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia khác cũng có những sự chọn lọc nhất định. Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và Nhà nước giao lại quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Trong quá trình sử dụng, con người đã có những tác động làm tăng giá trị sử dụng của đất. Bởi vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước phải bồi thường cho người sử dụng đất. Có thể kể đến những quy định trong pháp luật đất đai của Trung Quốc là những gợi ý quan trọng liên quan đến việc giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất,..., để nhận thấy những quy định tương đồng trong các Điều 33, 34, 35 Luật Đất đai 2003 của Việt Nam. Cùng với đó, khi thu hồi đất thì Nhà nước phải đảm bảo việc đền bù, tái định cư cho người sử dụng, nếu là đất ở nông thôn còn phải quan tâm đến thành quả lao động của nông dân, gắn việc thu hồi với các vấn đề liên quan như giải quyết việc làm,… Hai là, tiến hành những thay đổi quan trọng trong pháp luật về đất đai. Quá trình Việt Nam thực sự hội nhập với quốc tế là khi chúng ta gia nhập ASEAN năm 1995. Kể từ đó, chúng ta đã có những thay đổi quan trọng trong pháp luật về đất đai, nhất là việc hội nhập càng ngày càng nhanh chóng, toàn diện với những sự kiện như kí Hiệp định Thương mại song phương với Hoa Kỳ (BTA) năm 2000 và đặc biệt là việc gia nhập WTO cuối năm 2006. Theo đó, những sự kiện trên đã dẫn đến một số thay đổi tích cực về luật đất đai là: Thứ nhất, trong Luật Đất đai năm 1993 có một chương riêng để quy định về quyền sử dụng đất có yếu tố nước ngoài, nhưng trong Luật Đất đai năm 2003 không còn chương này nữa. Nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam được pháp luật cư xử bình đẳng như các nhà đầu tư trong nước. Thứ hai, Luật Đất đai năm 2003 đã cắt phần lớn cơ chế bao cấp về đất của Nhà nước, áp dụng hệ thống tài chính đất đai 1 giá đất phù hợp với giá thị trường. Thứ ba, không có bất kỳ một quy định nào mang lại ưu đãi về đất cho các tổ chức kinh tế của Nhà nước, các thành phần kinh tế trong nước hoàn toàn bình đẳng về quyền sử dụng đất. Thứ tư, quyền sử dụng đối với thửa đất là tài sản của người sử dụng đất, quyền tài sản đó được pháp luật dân sự bảo hộ như các tài sản khác và được tham gia thị trường bất động sản. Thứ năm, thủ tục hành chính trong quản lý đất đai được cải cách triệt để theo hướng phục vụ người sử dụng đất thông qua hệ thống dịch vụ công của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Từ những thay đổi tích cực đó, ngược lại, nó đã mở ra nhiều cơ hội đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam, góp phần không nhỏ vào công cuộc đổi mới toàn diện đất nước. b.Những ảnh hưởng tiêu cực của quá trình hội nhập đến các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng của luật đất đai 2003. Quá trình hội nhập quốc tế không chỉ có những tác động tích cực đến các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng của Luật đất đai năm 2003 mà nó còn đem lại những ảnh hưởng tiêu cực đòi hỏi pháp luật đất đai chúng ta cần phải có những thay đổi cho phù hợp nhằm hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực đó. Trước hết, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đã thúc đẩy các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Có thể thấy trong những năm qua, số lượng dự án đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam không những tăng nhanh do đó mà diện tích đất cần giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện các dự án trên là rất lớn. Hiện nay đối với việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế Luật đất đai 2003 quy định 2 cơ chế đó là cơ chế tự nguyện trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất và cơ chế chuyển dịch bắt buộc trên cơ sở quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên thì cả hai cơ chế này hiện nay còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, gây cản trở không nhỏ cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện dự án. Để có thể giữ chân cũng như thu hút thêm đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thì các quy định của Luật đất đai về bồi thường giải phóng mặt bằng phải cần có những điều chỉnh thích hợp để có thể tiến hành giải phóng mặt bằng một cách nhanh chóng cho nhà đầu tư. II.Những kinh nghiệm nước ta học được trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng 1. Kinh nghiệm của 1 số quốc gia trên thế giới về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất a.Từ Trung Quốc Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất. Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng. Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở. Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể. Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng. Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư... b.Từ Hàn Quốc Khác với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam, đất đai ở Hàn Quốc thuộc sở hữu tư nhân. Do đó, cũng như các tài sản khác, đất đai được đem ra mua bán trao đổi trên thị trường theo nguyên tắc ngang giá và dựa trên sự thỏa thuận, đồng thời, pháp luật Hàn Quốc cũng ghi nhận quyền sở hữu đất đai là quyền thiêng liêng bất khả xâm phạm. Tuy nhiên để giải quyết vấn đề đất đai cho các nhu cầu chung của xã hội, Hàn Quốc đã ban hành các đạo luật về thu hồi đất ( Luật thu hồi đất năm 1962); Luật về các trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đích công và bồi thường thiệt hại năm 1975) theo các đạo luật này thì nhà nước được quyền thu hồi đất từ các chủ sở hữu đất trong các trường hợp: sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; mục đích công cộng; sử dụng cho lợi ích quốc gia; để xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp. Xuất phát từ chế độ sở hữu tư nhân về đất đai nên mọi quan hệ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được xử lý trên chế độ sở hữu này. Theo đó việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện qua quá trình tham vấn hoặc cưỡng chế. Khi nhà nước có quyết định thu hồi đất, nhà nước phải thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản về đất có liên quan đến việc nhà nước thu hồi đất; xây dựng và công bố công khai phương án bồi thường; thành lập hội đồng bồi thường; đánh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường, yêu cầu tham vấn bồi thường. Trình tự tham vấn tạo điều kiện để người sở hữu đất có cơ hội thỏa thuận với nhà nước về việc bồi thường. Tuy nhiên, nếu việc tham vấn thất bại thì nhà nước tiến hành cưỡng chế thu hồi đất có bồi thường theo khung giá do các tổ chức tư vấn về giá đất mang tính chuyên nghiệp thực hiện. Trường hợp nhà nước thu hồi đất ở thì người bị thu hồi đất được nhà nước giải quyết theo chính sách tái định cư. Chính phủ Hàn Quốc thành lập tổng công ty đầu tư xây dựng và phát triển nhà, tổng công ty này có chức năng sử dụng quỹ đất công và mua lại đất của chủ sở hữu tư nhân để đầu tư xây dựng nhà, một phần quỹ nhà ở này được sử dụng để bồi thường cho người có đất ở bị nhà nước thu hồi. Nguồn vốn của công ty đầu tư xây dựng phát triển nhà được hình thành từ nguồn vốn do ngân sách nhà nước cấp, vốn vay ngân hàng, vốn huy động tử các tổ chức, cá nhân thông qua các hình thức như vốn góp của các cổ đông, phát hành cổ phiếu, trái phiếu…. Như vậy, tuy Hàn Quốc khác hẳn chúng ta về chế độ sở hữu đất đai, tuy nhiên cơ chế tham vấn, cách xác định giá đất bồi thường hay chính sách đối với người bị thu hồi đất ở là những kinh nghiệp quý giá mà chúng ta có thể học hỏi. c.Từ CHLB Đức Số đông các nước trên Thế giới đều thiết lập chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. CHLB Đức là một trong những nước điển hình cho chế độ này. Các quan hệ về đất đai của CHLB Đức được xác lập và xử lý dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Pháp luật tuyên bố và ghi nhận quyền sở hữu tư nhân là thiêng liêng và bất khả xâm phạm. Đất đai cũng giống như các tài sản khác có thể đem ra mua bán trên thị trường . Do đó, trong lĩnh vực thu hồi đất giải phóng mặt bằng, nhà nước Đức luôn tôn trọng và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Luật pháp của CHLB Đức quy định nhà nước có quyền trưng dụng đất có bồi thường của các chủ sở hữu tư nhân để cho mục đích sử dụng chung như: sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, sử dụng để xây dựng hệ thống chung như đường giao thông, đường sắt…, sử dụng cho mục đích công cộng như: xây dựng quảng trường, công viên, sân vận động, tòa thị chính… Đối với các trường hợp cần sử dụng đất vào mục đích xây dựng tòa thị chính thì nhà nước Đức phải bỏ tiền ra mua đất của các chủ sở hữu tư nhân. Việc mua bán này được thực hiện trên cơ sở ngang giá và theo thỏa thuận giữa nhà nước Đức với chủ sở hữu tư nhân. Tuy nhiên, để xử lý và dự liệu trường hợp đặc biệt có thể xảy ra là chủ sở hữu đất không bán đất với bất cứ giá nào cho nhà nước thì pháp luật của Đức quy định cho nhà nước được quyền cưỡng chế và nhà nước có quyền “tiên mại” tức là ưu tiên mua so với các chủ sở hữu khác. Chủ sở hữu bị thu hồi đất đươc nhà nước lập cho một tài khoản trả tiền mua đất tại ngân hàng. Như vậy, pháp luật CHLB Đức công nhận sở hữu tư nhân về đất đai, coi đất đai là một loại hàng hóa có thể đem ra trao đổi mua bán. Pháp luật Đức cũng quy định rõ những trường hợp đặc biệt mà đất đai được đem ra trưng dụng, những trường hợp nhà nước được quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu… Những quy định của pháp luật CHLB Đức về bồi thường giải phóng mặt bằng đất đai khá cụ thể, rõ ràng và thuyết phục. Ở Việt Nam thì ngược lại, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất chỉ có QSDĐ tuy nhiên “Quyền sử dụng đất là một thứ quyền tài sản nên đó là hàng hóa, dù là hàng hóa đặc biệt, phải được tự do trao đổi trên thị trường theo pháp luật. Vì thế, bất kỳ ai, kể cả Nhà nước, không có quyền “thu hồi đất” của người dân vì bất cứ mục đích nào mà phải mua quyền sử dụng đất”. Như vậy, để giải quyết tốt vấn đề bồi thường thì chúng ta phải giải quyết tốt, phân định rạch ròi và tạo sự thống nhất trong vấn đề về sở hữu đất đai trong thời gian tới. II.Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng Trên cơ sở nghiên cứu và tìm hiểu các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước có thể rút ra một số kinh nghiệm bài học cho Việt Nam trong quá trình quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng : - Tham khảo số nước chúng ta đều biết ở các nước phát triển đều có tổ chức nhà nước phụ trách việc định gía đất nhằm vừa điều tiết thị trường vừa bảo vệ lợi ích quốc gia và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Ở nhiều nước có đội ngũ chuyên gia đánh giá đất lành nghề trong một cơ cấu tổ chức chặt chẽ, thống nhất. Ở trung quốc, tháng 8/ 1992 Chính phủ Trung Quốc quyết định thành lập Trung tâm tư vấn định giá bất động sản Trung Quốc và Tháng 8/1994 được Cục quản lí công sản quốc gia công nhận tư cách định giá tài sản Nhà nước. Ở Ôxtrâylia, cơ quan định giá bất động sản được thành lập dựa theo Bộ luật đất đai năm 1971 chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc đánh giá bất động sản để phục vụ cho việc quản lí Nhà nước ở nước này. Như vậy sự ra đời của một cơ quan định giá đất ở trung ương và địa phương là một nhu cầu thiết yếu giúp cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đạt hiệu quả cao. - Nghiên cứu pháp luật bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới, chúng ta có thể thấy rằng ở các nước này thì dù đất đai được xác lập theo hình thức sở hữu nào đi chăng nữa (toàn dân hoặc tư nhân) thì pháp luật của các nước này đều chú trọng đến việc xử lý các hậu quả do việc thu hồi đất gây ra và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngừoi có đất thông qua chính sách bồi thường một cách hợp lý như: mua đất theo giá thị trường ( Cộng hòa Liên bang Đức); bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nông nghiệp và thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất ở của Trung Quốc. Chính vì vậy, ở Việt Nam cũng cần có những chính sách pháp luật về bồi thường pháp luật phù hợp với đời sống thực tiễn, cần sửa đổi những chính sách ra đời từ lâu mà không còn phù hợp với hiện tại. Và hơn hết các chính sách này cần được cụ thể hóa chi tiết, cụ thể, công khai minh bạch để mọi người đều biết và áp dụng. - Pháp luật của các nước này đều quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đât để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhằm tránh sự lạm quyền, sự tùy tiện của cơ quan công quyền. Bởi lẽ thu hồi đất là một hành vi pháp lí để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng, người sử dụng đất không chỉ bị mất đất, thiệt hại về kinh tế mà đời sống sinh hoạt của họ cũng bị đảo lộn, cuộc sống khó khăn. Ở Việt Nam cũng đã có những quy định pháp luật về các trường hợp thu hồi đất, quy trình bồi thường,… tuy nhiên các quy định còn chung chung chưa thật sự rõ ràng minh bạch, có nhiều trường hợp còn gây khó khăn khi áp dụng thực tiễn…Qua đó, hệ thống pháp luật của nước ta về vấn đề giải phóng mặt bằng cần có quy định cụ thể, rõ ràng minh bạch và thống nhất hơn. - Để bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng thì pháp luật về thu hồi đất của các nước này được xây dựng dựa trên một nguyên tắc cơ bản là đặt lợi ích chung của cộng đồng lên trên lợi ích của người sử dụng đất nhưng có tính đến bảo đảm và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Theo đó, pháp luật đều dành quyền tiên mại cho nhà nước và quyền cưỡng chế thu hồi đất để sử dụng vào mục đích chung của xã hội, trong trường hợp lợi ích chung của cộng đồng và lợi ích của người sử dụng đất không cùng tìm được tiếng nói đồng thuận chung. Đây cũng là một kinh nghiệm cho nước ta học tập Nhìn chung, tùy từng chế độ chính trị kinh tế và xã hội của mỗi nước mà có những chính sách pháp luật riêng. Qua quá trình hội nhập, Việt Nam nên có sự tiếp thu những điểm tích cực của pháp luật các nước để xây dựng và hoàn thiện pháp luật nước mình, tuy nhiên cần tiếp thu trên cơ sở những điểm phù hợp với tình hình thực tiễn của nước ta, cần phải phù hợp với cơ sở hạ tầng, quan điểm kinh tế chính trị, trình độ dân trí mà có những học hỏi đúng đắn nhất. Để góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, theo chúng tôi, cần xử lý một số vấn đề sau: Một là, đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án, mỗi công trình có mức bồi thường và hỗ trợ khác nhau, từ đó làm nảy sinh ý tưởng so sánh quyền lợi từ phía người dân. Khẩn trương hoàn thiện các quy định của pháp luật, theo hướng dựa trên cơ sở thị trường để giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất. Hai là, nâng cao chất lượng công trình quy hoạch tái định cư; chú ý đến yếu tố văn hóa, tập quán, thói quen của đồng bào các dân tộc khi xây các khu tái định cư. Ba là, nâng cao năng lực thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các ban, ngành ở địa phương và các đơn vị tư vấn, cũng như tinh thần trách nhiệm, sự tuân thủ trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật, của cán bộ thực thi việc kiểm kê, kiểm đếm, lập phương án đền bù. Bốn là, có một kế hoạch dài hạn với nguồn tài chính đảm bảo trong nhiều năm để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khống chế một cách nghiêm chỉnh về quy mô thu hồi đất; xác định tiêu chuẩn bồi thường một cách hợp lý và hoàn thiện hơn nữa quy trình thu hồi đất. Năm là, khắc phục những khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất dẫn đến sự khó khăn trong việc xác định điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân. KẾT THÚC VẤN ĐỀ Những vấn đề nảy sinh trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là không thể tránh khỏi đối với bất cứ quốc gia nào, đặc biệt là ở các nước đang phát triển. Khắc phục những tồn tại đó sẽ đảm bảo sự ổn định, nâng cao điều kiện sống cho người dân ở những khu vực có đất bị thu hồi, góp phần vào sự vận hành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003. Nguyễn Thị Dung. Nguồn: