Vai trò của đăng ký và cung cấp thông tin tài sản trong giải quyết tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, kinh doanh thương mại tại tòa án

Tóm tắt: Dù đã có nhiều văn bản pháp luật quy định về đăng ký tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng các quy định này còn tản mạn, chưa đầy đủ. Các quy định hiện hành còn chưa tạo thuận lợi cho người có tài sản đưa vào lưu thông dân sự, chưa tạo an toàn cho giao dịch, chưa bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các bên một cách hiệu quả. Nguyên nhân là do cách tiếp cận khi xây dựng luật còn nghiêng về tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý, cán bộ làm nhiệm vụ đăng ký còn máy móc, cứng nhắc. Khi hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng ký, cần tiếp cận theo hướng tạo thuận lợi cho việc đăng ký, coi phục vụ quyền lợi ích các bên phải là mục tiêu chính để việc đăng ký thực sự góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. Tưởng Duy Lượng* * Nguyên Phó chánh án Tòa án Nhân dân Tối cao. Abstract Although there are legal documents on property registration and security transaction registration, these regulations are scattered and incomplete. The current legal regulations do not provides facilitations for the people who have property put into civil circulation, not providing security for the transaction, not effectively protecting the legitimate interests of the parties. This is due to the fact that the lawmaking approach is more favorable for the management agency, the public servants do the registration based on a machinery, rigid manner. Once the legal provisions on registration are to be improved, the approach should be to facilitate the registration and the interests of the concerned parties must be considered as key objective so that the property registration is to actually facilitate the social economic developments. Thông tin bài viết: Từ khóa: đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm Lịch sử bài viết: Nhận bài : 05/04/2018 Biên tập : 05/05/2018 Duyệt bài : 11/05/2018 Article Infomation: Keywords: property registration; security transaction registration Article History: Received : 05 Apr. 2018 Edited : 05 May 2018 Approved : 11 May 2018 TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP DÂN SỰ, HÔN NHÂN GIA ĐÌNH, KINH DOANH THƯƠNG MẠI TẠI TÒA ÁN VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ VÀ CUNG CẤP THÔNG TIN TÀI SẢN 1. Vài nét khái quát về pháp luật đăng ký tài sản Theo Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (GDBĐ), hiện có khoảng 64 văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ. Trong đó có THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 36 Số 14(366) T6/2018 Hiến pháp, 26 Luật, Bộ luật; 18 Nghị định; 19 Thông tư; 01 Quyết định của Bộ trưởng. Các quy định về đăng ký do nhiều cơ quan thực hiện với với mục đích khác nhau. Có trường hợp đăng ký với ý nghĩa là đăng ký xác định quyền sở hữu tài sản, sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất (SDĐ) hoặc quyền khác về tài sản, có quy định về đăng ký với ý nghĩa để sử dụng, lưu hành, có những quy định về đăng ký nhằm mục đích để kiểm duyệt, lưu hành (như đối với thuốc thú y, dược, hóa chất) Dù số lượng văn bản không phải là ít nhưng có thể nhận thấy, pháp luật về đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ hiện nay không những chưa đầy đủ (những loại tài sản, quyền tài sản nào bắt buộc phải đăng ký, những trường hợp để bảo đảm đối kháng với người thứ ba, và những tài sản nào thuộc diện đăng ký tự nguyện) mà còn rất tản mạn, được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau. - Trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 có một số điều quy định về đăng ký tài sản hoặc liên quan đến đăng ký tài sản, ví dụ Điều 106 quy định: quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được đăng ký theo quy định của BLDS và pháp luật về đăng ký tài sản, việc đăng ký tài sản phải được công khai (Quyền khác đối với tài sản có nhiều nội dung được bổ sung, sửa đổi nhưng cho đến nay chưa có văn bản nào quy định về thủ tục đăng ký quyền khác đối với tài sản được thực hiện như thế nào); Điều 133 quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi người này dựa vào việc tài sản được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để tham gia giao dịch; Điều 297, khoản 2 Điều 298 quy định về biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm và thời điểm bắt đầu có hiệu lực đối kháng với người thứ ba là từ thời điểm đăng ký; về biện pháp bảo đảm là cầm cố, thế chấp (khoản 2 Điều 310, khoản 2 Điều 319), Bộ luật cũng quy định hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ thời điểm đăng ký giao dịch. - Việc đăng ký cũng được quy định trong một số luật khác như Luật Đất đai năm 2013, tại các điều: Điều 95; khoản 3 Điều 188; Luật Nhà ở năm 2014, tại Điều 12, khoản 1 Điều 118; Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004, tại khoản 7 Điều 3; Luật Hàng không dân dụng năm 2006 được sửa đổi, bổ sung năm 2014, tại các Điều 28, 29, 30; Bộ luật Hàng hải năm 2015, tại các Điều 18, 19, 36; Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009; Luật Giao thông đường bộ Vấn đề đăng ký cũng được quy định trong một số nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ, ngành, ví dụ Nghị định 163/2006 NĐ-CP ngày 19/12/2006, Nghị định 83/2010-NĐ-CP ngày 23/7/2010 quy định về GDBĐ và đăng ký GDBĐ, Nghị định 43/2014-NĐ-CP ngày 15/5/2014, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 8020/VBHN- BTP ngày 10/12/2013 về đăng ký GDBĐ, Nghị định 68/2015/NĐ-CP ngày 28/8/2015 về đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay, Nghị định 171/2016/NĐ-CP ngày 27/12/2016; Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, Thông tư 37/2010TT-BCA ngày 12/10/2010, Thông tư 15/2014/TT- BCA ngày 4/4/2014 của Bộ Công an quy định về đăng ký xe, quy trình đăng ký, Mặt khác, pháp luật về đăng ký tài sản có hiện tượng chưa thống nhất, như tài sản gắn liền với đất như nhà ở, tài sản khác không bắt buộc đăng ký (khoản 3 Điều 12 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 37Số 14(366) T6/2018 Luật Nhà ở năm 2014 khác hẳn với quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013), chỉ đăng ký theo yêu cầu nhưng điều mâu thuẫn là chỉ khi nào đăng ký mới được giao dịch (điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014), vậy có phải là bắt buộc đăng ký? Trong thực tiễn cũng xuất hiện những nhìn nhận khác nhau về một số quy định, ví dụ đối với phương tiện giao thông việc đăng ký là để lưu hành, hay xác định sở hữu thì trong xã hội cũng như giữa các bộ có liên quan cũng có nhận thức khác nhau. Từ nhận thức sẽ liên quan đến giải thích Điều 133 BLDS năm 2015, tùy theo nhận thức của cơ quan có thẩm quyền khi giải thích sẽ làm cho quy định của Điều 133 BLDS năm 2015 có sức sống tăng hay giảm xuống trong thực tiễn. Sở dĩ như vậy là do phạm vi áp dụng Điều 133 BLDS có thể rộng (áp dụng được nhiều trường hợp diễn ra trong thực tế) hoặc hẹp tùy theo nhận thức, giải thích cụm thuật ngữ: “tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền” mà cốt lõi là giải thích thuật ngữ “đăng ký” chỉ bao hàm đăng ký quyền sở hữu, đăng ký quyền SDĐ, quyền khác đối với tài sản hay “đăng ký” còn bao gồm những tài sản theo quy định của pháp luật được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy đăng ký, loại giấy này không phải là GCN quyền sở hữu, nhưng cũng có giá trị chứng minh, dưới góc độ pháp lý người đứng tên trong giấy đăng ký được coi là chủ tài sản. Ví dụ như giấy đăng ký xe máy, giấy đăng ký xe ô tô, giấy đăng ký tàu, thuyền (không nhầm lẫn khi mua bán dù là tài sản cần đăng ký sở hữu hay đăng ký để lưu hành, khi chuyển nhượng hai bên không làm thủ tục sang tên lại thuộc góc độ khác). Xét về bản chất thì đăng ký tài sản, quyền khác đối với tài sản là một hoạt động quản lý của Nhà nước, vì vậy, cần phải xác định loại tài sản nào trong xã hội cần phải đăng ký. Nói cách khác, chỉ loại tài sản nào Nhà nước thấy cần phải thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước thì mới bắt buộc phải đăng ký. Nhưng cần phải nhận thức mục đích sâu xa của hoạt động quản lý trong cơ chế thị trường là nhằm bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, tăng tính minh bạch từ đó tạo thuận lợi đưa tài sản tham gia lưu thông dân sự, tăng tính an toàn trong giao dịch, tăng tính ổn định cho các quan hệ dân sự, kinh tế, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội theo hướng bền vững. Vì vậy, việc đòi hỏi quá nhiều giấy tờ, thủ tục rườm rà như hiện nay đang gây khó khăn, vướng mắc, phiền toái cho người dân, doanh nghiệp khi khai thác tài sản, đưa tài sản vào lưu thông là không hợp lý. Việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản để khắc phục tình trạnh tản mạn, thiếu thống nhất là cần thiết. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất khi hoàn thiện pháp luật là các quy định phải đáp ứng được yêu cầu dù đăng ký tài sản thuộc trường hợp bắt buộc hay theo yêu cầu của chủ tài sản phải tạo cho chủ có quyền sở hữu, quyền sử dụng, chủ có quyền khác đối với tài sản khai thác tài sản của mình được thuận tiện, dễ dàng, nhanh chóng, đặc biệt là giảm chi phí khi muốn đưa tài sản vào tham gia giao dịch trên thị trường, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội trong xu thế hội nhập. 2. Việc đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm và cung cấp thông tin của các cơ quan quản lý, vai trò của nó trong hoạt động xét xử 2.1 Việc đăng ký tài sản Dù pháp luật về đăng ký, cung cấp thông tin có được hoàn thiện, đầy đủ đến đâu nhưng hiện nay, những quy định về trình tự, thủ tục chỉ quan tâm tới sự tiện lợi cho cơ quan quản lý, không hướng đến sự tiện lợi cho người dân hoặc trường hợp luật đã hợp THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 38 Số 14(366) T6/2018 lý nhưng cơ quan thực hiện chức năng đăng ký, cung cấp thông tin lại hành xử cứng nhắc, máy móc thì không những không đáp ứng nguyện vọng của người dân, doanh nghiệp mà còn có tác dụng ngược, trở thành công cụ để “hành dân”, “hành doanh nghiệp”. Nếu việc đăng ký tài sản được thực hiện tốt (tức là mỗi tài sản thuộc diện bắt buộc đăng ký thì hồ sơ, tài liệu về tài sản này chứa đựng đầy đủ thông tin trong quá trình hình thành, phát triển, biến động của tài sản, tình trạng pháp lý đều phải được thể hiện trong hồ sơ của cơ quan quản lý, đăng ký) và việc cung cấp kịp thời, đầy đủ, chính xác các thông tin về tài sản mà cơ quan tài phán yêu cầu khi giải quyết tranh chấp sẽ vô cùng thuận lợi cho cơ quan tài phán. Nếu chỉ xét riêng dưới góc độ này thì việc đăng ký, cung cấp thông tin về tài sản cho cơ quan tài phán nói chung, cho tòa án nói riêng sẽ có và giữ một vai trò vô cùng quan trọng đối với việc xét xử của tòa án và cơ quan tài phán khác. Thực tế cũng có những trường hợp nhờ việc tài sản được đăng ký, và việc cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đã giúp cho việc giải quyết tranh chấp dân sự, kinh doanh thương mại được nhanh chóng, chính xác, góp phần bảo vệ công ký. Qua thực tiễn xét xử, chúng tôi nhận thấy có một số vấn đề sau: Đối với những tài sản mà pháp luật quy định phải cấp GCN quyền sở hữu, quyền sử dụng như quyền SDĐ, công trình xây dựng trên đất - dù có cả một bộ máy không hề nhỏ làm nhiệm vụ quản lý, đăng ký và lẽ ra trong hồ sơ của mỗi thửa đất, mỗi căn nhà đều không chỉ có số liệu về diện tích, số tầng, kết cấu, mục đích sử dụng mà phải thể hiện mọi di biến động, tình trạng pháp lý thửa đất, căn nhà nhưng trong hồ sơ tại cơ quan quản lý, rất nhiều trường hợp không có thông tin đầy đủ về sự biến động, chuyển dịch về pháp lý hoặc các sự kiện pháp lý có liên quan như tài sản đang bị kê biên, đang cho thuê, không hiếm trường hợp thông tin không chính xác (về diện tích, về số thửa, về những chủ thể có quyền đối với tài sản này. Ví dụ, trên GCN ghi cấp cho hộ gia đình nhưng chính cơ quan đã đăng ký không biết hộ gồm những ai, ai có quyền đối với thửa đất hoặc nhà đất đó). Khi có tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng, tranh chấp liên quan đến giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh đối với tài sản này thì Tòa án gặp một bài toán vô cùng khó giải mà nguyên nhân là do cơ quan đăng ký không cung cấp được thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ hay không chính xác. Theo quy định của pháp luật, loại tài sản này phải được cấp GCN quyền sở hữu, quyền sử dụng. Chỉ khi thửa đất (nhà đất) được cấp GCN mới được tham gia giao dịch, trong khi đó việc cấp GCN quá chậm, không hiếm trường hợp gây khó cho chủ tài sản trong quá trình làm thủ tục cấp giấy. Có trường hợp toàn bộ thửa đất đã có đủ tài liệu xác định thuộc quyền sử dụng hợp pháp, nhưng chỉ làm thủ tục cấp GCN quyền SDĐ cho một ½ thửa đất dù trên đó đã có trọn một căn nhà đang nằm trên gần như toàn bộ thửa đất đó. Cần phải thấy GCN quyền sở hữu, quyền sử dụng chỉ là một thủ tục hành chính ghi nhận tài sản của chủ thể có quyền, chứ GCN không tạo ra tài sản đó, không phải là ban phát quyền tài sản cho chủ thể được cấp GCN. Vì thế, những sai sót trong xây dựng, nếu cần chỉ có thể phạt hành chính (trừ trường hợp làm sai giấy phép vi phạm quy hoạch, phạm vào quy định cấm thì không cho tồn tại), nhưng chỉ vì sai sót đó, việc không cấp GCN liệu đã đúng, đã vì dân, việc cấp giấy không ghi tài sản trên đất đã xuất phát từ lợi ích của người dân, và giúp ích gì cho sự phát triển kinh tế, xã hội? Nhà nước được gì trong cách hành xử này hay chỉ làm mất lòng dân? THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 39Số 14(366) T6/2018 Người dân không thể xóa bỏ cảm giác rất rõ ràng là cơ quan làm nhiệm vụ này đang quan tâm đến “cái quyền”, sử dụng quyền của mình hơn là vì dân, là xuất phát từ sự phát triển ổn định kinh tế, xã hội. Hành vi đó của cơ quan đăng ký đang tạo ra trở ngại khi đưa tài sản vào lưu thông. Có phải những người đang thừa hành nghĩ rằng việc cấp GCN là hành vi trao quyền tài sản, chưa hiểu rằng “cái quyền” mà họ đang có chỉ là sản phẩm theo chức năng khi cơ quan đó được ra đời, và chính người dân đang đóng thuế, trả tiền để “nuôi” nó tồn tại, chỉ làm một việc là ghi nhận một thực tế của chủ thể có quyền tài sản. Dù về hình thức, loại tài sản có tên gọi là “quyền SDĐ” đã được đăng ký, nhưng tài sản trên đất không thể hiện trên GCN hoặc thể hiện không chính xác về diện tích đất, về tài sản trên đất lại là một nguyên nhân gây nên tranh chấp. Việc đăng ký này cũng không giúp ích gì cho cơ quan xét xử, nhất là trong chính hồ sơ của cơ quan nhà nước đang quản lý các thông tin cũng mâu thuẫn hoặc không có những thông tin quan trọng giúp cho việc giải quyết tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh thương mại được thuận lợi, nhanh chóng, tiết kiệm. Khi giao đất, giao rừng chỉ ghi diện tích trên giấy, không đo đạc, không xác định mốc giới rõ ràng (loại việc này xảy ra nhiều hơn ở các tỉnh miền Trung, Tây Nguyên) dẫn đến diện tích trên giấy không khớp với thực tế, cấp chồng lấn lên nhau là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, Tòa án không thể đơn thuần căn cứ vào quyết định giao đất, GCN đã cấp cho một bên hoặc cả hai bên (nhất là trường hợp cấp chồng lấn lên nhau) để giải quyết mà phải thu thập, xác minh từ nhiều nguồn tài liệu, chứng cứ, từ nhiều cá nhân, cơ quan nhà nước và cùng cơ quan chuyên môn thẩm định tại chỗ, có trường hợp phải tiến hành nhiều lần mới có thể giải quyết được. Do cách làm (trên đất có tài sản nhưng chỉ cấp GCN quyền SDĐ, không thể hiện trên GCN trên đất có tài sản gắn liền với đất; nhà của một người, quyền SDĐ lại thuộc chủ thể khác cũng không được thể hiện, trong khi chỉ cần xử lý chút xíu về kỹ thuật là nhận biết ngay khi nhìn vào GCN quyền SDĐ) hoặc do nhầm lẫn, cẩu thả, GCN không phản ánh đúng thực tế, nếu Tòa án chỉ căn cứ vào các thông tin về tài sản trên giấy đăng ký mà phán xử thì bản án đã phạm sai lầm nghiêm trọng, sẽ bị hủy ngay. Có thể nói, thực trạng hoạt động đăng ký hiện nay chưa tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp, chưa hỗ trợ cơ quan tài phán nói chung, cho Tòa án nói riêng trong quá trình thu thập tài liệu, chứng cứ. Không khó để nhận thấy do tài sản thuộc loại phải đăng ký mới được tham gia giao dịch nên người dân buộc phải đăng ký, chứ không phải do có sự tiện lợi để chủ động, tự giác và mong muốn đăng ký - đó là một thực tế rất đáng suy ngẫm của các cơ quan tham mưu hoàn thiện pháp luật về đăng ký và của cơ quan lập pháp. 2.2 Hình thức đăng ký GDBĐ Đánh giá một cách công bằng, hoạt động đăng ký GDBĐ thời gian qua đã làm tăng tính an toàn cho giao dịch, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Đồng thời, hoạt động này giúp cho việc xét xử của Tòa án được thuận lợi, chính xác. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cũng cho thấy, hoạt động đăng ký GDBĐ còn nhiều bất cập. Có những bất cập từ thể chế tạo ra sự chia cắt, không có tính kết nối liên hoàn giữa đăng ký tài sản và đăng ký GDBĐ; có những bất cập từ thủ tục, hồ sơ đăng ký; có những bất cập xuất phát từ sự minh bạch thông tin, có những bất cập xuất phát từ việc áp dụng các quy định của pháp luật về đăng ký giao THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 40 Số 14(366) T6/2018 dịch của cán bộ thừa hành do quá máy móc, cứng nhắc hoặc thiếu trách nhiệm. Những bất cập từ thể chế một phần xuất phát từ sự phân tách theo chức năng, thẩm quyền quản lý nhà nước của bộ, ngành quản lý tài sản đó, và thiếu sự công khai, minh bạch kết nối thông tin với nhau gây nên, có lẽ ai cũng đã nhìn thấy. Ví dụ, Điều 28 Nghị định 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 quy định về đăng ký GDBĐ như sau: “1. Hồ sơ đăng ký GDBĐ bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất (01 bộ) gồm có: a) Đơn yêu cầu đăng ký GDBĐ; b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; c) GCN quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các GCN đã cấp qua các thời kỳ; d) Trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền. 2. Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thực hiện các việc sau: a) Ghi nội dung đăng ký GDBĐ vào GCN quy định tại điểm c khoản 1 Điều này vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật; b) Chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký GDBĐ; c) Trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký theo quy định tại Điều 19 của Nghị định này”. Quy định cứng trong hồ sơ phải có: "c) GCN quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các GCN đã cấp qua các thời kỳ;” dẫn đến bất cập sau: một là, tài sản đó có các giấy tờ khác hoàn toàn có căn cứ xác định chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp sẽ không thể tham gia vào GDBĐ và được đăng ký GDBĐ; hai là, tài sản tham gia GDBĐ là quyền SDĐ đã được cấp GCN quyền SDĐ, nhưng trên đất này có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng khác nhưng chưa được cấp GCN quyền sở hữu thì khi đăng ký GDBĐ chỉ đăng ký về quyền SDĐ, nếu chủ sở hữu, chủ thể nhận bảo đảm muốn đăng ký trong GDBĐ gồm cả tài sản trên đất thì không được chấp nhận, hoặc sẽ bị từ chối việc đăng ký GDBĐ. Rõ ràng, cách quy định này đã khuôn thực tiễn cuộc sống vào đó chứ không phải phản ánh những gì cuộc sống đang diễn ra. Nếu tiếp cận theo hướng ghi nhận thực tế cuộc sống (thuộc những trường hợp có cơ sở và bảo đảm an toàn cho giao dịch) thì hoàn toàn có lựa chọn khác trong việc quy định về hồ sơ đăng ký GDBĐ, để mở rộng diện tài sản tham gia GDBĐ và đăng ký GDBĐ. Không hiếm trường hợp, việc áp dụng các quy định pháp luật của một số văn phòng công chứng, của cán bộ làm nhiệm vụ đăng ký GDBĐ còn cứng nhắc, máy móc, chỉ quan tâm tạo sự thuận lợi, an toàn cho mình, sợ trách nhiệm, khiến cho những quy định của pháp luật vốn cứng nhắc càng trở nên khô cứng, thiếu sức sống dẫn đến gây khó khăn phiền hà và không hiếm GDBĐ được đăng ký không phản ánh đúng tài sản trên thực tế, nhưng lại được cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch công nhận. Rất nhiều trường hợp tài sản trên đất đã có biến động như nhà ở được cơi nới, làm thêm công trình phụ từ trước thời điểm đăng ký GDBĐ, nhưng trong đăng ký GDBĐ không thể hiện những tài sản này, dù các chủ thể hoàn toàn tự nguyện và muốn đưa những tài sản này vào trong đăng ký GDBĐ. THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 41Số 14(366) T6/2018 Tài sản mà trong GCN ghi là hộ gia đình sẽ dễ dàng được đăng ký GDBĐ (chỉ vì đã có GCN quyền sử dụng, sở hữu) dù từ khi xác lập giao dịch, đến khi đăng ký GDBĐ không biết hộ (được ghi trong GCN) gồm những ai, thậm chí có trường hợp chính thành viên trong gia đình cũng giải thích khác nhau về thành viên trong hộ theo GCN. Vì thế, đã có một tỷ lệ đáng kể về trường hợp GDBĐ dù được đăng ký nhưng vẫn bị vô hiệu v.v.. Có thể khi xây dựng các quy phạm, do cách tiếp cận chỉ quan tâm chủ yếu đến khía cạnh quản lý, thuận lợi cho cơ quan quản lý, cũng như khi áp dụng đã thiên về hình thức, chứ không phải là để ghi nhận, phản ánh đúng những gì đã, đang diễn ra, vì thế, không chú ý, không quan tâm đến thực tế của tài sản, và tất yếu dẫn đến không bảo đảm an toàn cho giao dịch. Thời điểm BLDS năm 2005 còn hiệu lực, rất nhiều giao dịch thuộc các dạng nói trên bị vô hiệu hoặc rất khó khi xử lý tài sản bảo đảm. Với tình trạng đã diễn ra như đã nêu trên, tài sản đã được đăng ký, đăng ký GDBĐ chưa đạt hiệu quả cao, chưa bảo đảm ổn định, an toàn trong giao dịch, không giúp giảm hoạt động xác minh tình trạng tài sản của cơ quan tài phán nói chung, của Tòa án nói riêng. Thực tế đó rất đáng để cơ quan lập pháp, cơ quan thực hiện việc đăng ký suy ngẫm và cần phải rút ra những kinh nghiệm và tính tới khi muốn hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ cũng như tập huấn cho cán bộ thực hiện việc đăng ký (đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ) thường xuyên, nội dung đầy đủ, chính xác với bản chất, yêu cầu của luật và phản ánh đúng những gì cuộc sống đang diễn ra. Thiết nghĩ, đối với cơ quan xây dựng pháp luật, không nên tiếp cận việc đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ theo hướng chủ yếu phục vụ cho quản lý, dễ cho cơ quan quản lý. Đối với tài sản bắt buộc đăng ký, việc đăng ký tài sản đương nhiên cần đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, nhưng phải xác định đó không phải là mục đích duy nhất, càng không phải là mục tiêu chính, mà mục tiêu chính, cơ bản phải là hướng đến phục vụ các chủ thể có quyền tài sản, bảo đảm an toàn cho các chủ thể bao gồm chủ chủ sở hữu, sử dụng, chủ có quyền tài sản khác, của giao dịch, quyền và lợi ích của các bên, và quan trọng là góp phần huy động, thúc đẩy được nhiều nguồn lực tài chính vào thị trường, vận hành trên hành lang pháp lý an toàn. Đồng thời, cần quy định việc thực hiện công khai, minh bạch thông tin, về tình trạng pháp lý của tài sản. Một khi đã minh mạch hóa thông tin, tình trạng pháp lý về tài sản thì rủi ro mà các bên có thể gặp sẽ giảm hẳn, sẽ thúc đẩy giao lưu dân sự, tăng tính ổn định cho giao dịch; tranh chấp sẽ giảm và nếu có tranh chấp, cơ quan giải quyết tranh chấp dễ dàng thu thập, kiểm tra thông tin, việc giải quyết sẽ thuận lợi, nhanh chóng, chính xác. Khi đó, hoạt động của các cơ quan này sẽ góp một phần vào cải thiện chỉ số hợp đồng khi đánh giá về năng lực cạnh tranh ở Việt Nam. Ngược lại, nếu quá trình hoàn thiện pháp luật về đăng ký không đáp ứng được các yêu cầu chủ yếu trên, đó sẽ là sự thất bại của công tác hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này■ THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 42 Số 14(366) T6/2018