Về xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

45 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁPSöë 05(333) T3/2017 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 1. Ý nghĩa của thời điểm chuyển và đăng ký quyền sử dụng đất 1.1 Ý nghĩa của thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Thời điểm chuyển QSDĐ là thời điểm mà người chuyển QSDĐ chấm dứt QSDĐ và người nhận chuyển QSDĐ xác lập QSDĐ. Như vậy, việc xác định được thời điểm này giúp các bên xác định được quyền và nghĩa vụ của mình đối với QSDĐ và các bên liên quan. Ví dụ, liệu bên nhận thế chấp QSDĐ của bên chuyển QSDĐ có quyền xử lý QSDĐ để thu hồi nợ hay không? Câu hỏi này phụ thuộc vào việc xác định thời điểm chuyển QSDĐ. Theo đó, bên nhận thế chấp có quyền xử lý QSDĐ chuyển quyền nếu việc xử lý nợ được thực hiện trước thời điểm chuyển QSDĐ. Trong trường hợp này, QSDĐ thế chấp chưa được chuyển sang cho bên nhận chuyển QSDĐ. Vì vậy, QSDĐ này VÏÌ XAÁC ÀÕNH THÚÂI ÀIÏÍM CHUYÏÍN QUYÏÌN SÛÃ DUÅNG ÀÊËT Châu Thị Khánh Vân* * TS. Phó trưởng Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế - Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Thông tin bài viết: Từ khóa: Đăng ký giao dịch, đăng ký quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu, thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Lịch sử bài viết: Nhận bài: 06/09/2016 Biên tập: 03/11/2016 Duyệt bài: 30/11/2016 Article Infomation: Keywords: Registration of Transaction, Registration of Ownership, Transfer of Ownership, Transaction Time of Land Sse Right Article History: Received: 06 Sep. 2016 Edited: 03 Nov. 2016 Approved: 30 Nov. 2016 Tóm tắt: Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) có vai trò quan trọng trong việc bảo đảm khai thác, sử dụng đất một cách hiệu quả. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh quan hệ này chưa thật sự phù hợp, trong đó có quy định về thời điểm chuyển QSDĐ. Bài viết phân tích các nội dung có liên quan để chứng minh nhận định này và đề xuất giải pháp khắc phục. Abstract: Transactions of land use right play an important role to ensure the development and effective utilization of land fund. However, the existing legal regulations on these transactions do not seem appropriate, including the particular provisions on time for transfer of land use right. This article provides analysis of the relevant contents to prove these viewpoints and also give out a number of sensible solutions. 46 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Söë 05(333) T3/2017 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT có thể bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển quyền. Trong trường hợp ngược lại, QSDĐ đã được chuyển sang cho bên nhận chuyển quyền. Bên chuyển quyền không còn QSDĐ. Vì vậy, bên nhận thế chấp QSDĐ của bên chuyển QSDĐ không có quyền xử lý QSDĐ này để thu hồi nợ của bên chuyển quyền. Như vậy, tại thời điểm chuyển QSDĐ, bên nhận chuyển QSDĐ trở thành chủ sử dụng đất và có toàn quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất. Bên chuyển QSDĐ không còn là chủ sử dụng đất. Về nguyên tắc, các rủi ro liên quan đến QSDĐ do bên nhận chuyển quyền gánh chịu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tóm lại, việc xác định thời điểm chuyển QSDĐ giúp các bên - bên chuyển quyền và bên nhận chuyển QSDĐ cũng như các bên có liên quan - xác định được quyền, nghĩa vụ của mình và là cơ sở để cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp liên quan đến QSDĐ. Đây chính là ý nghĩa của việc xác định thời điểm chuyển QSDĐ. 1.2 Ý nghĩa của thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất Hiện nay, có các quan điểm khác nhau về vai trò, mục đích đăng ký chuyển QSDĐ nói riêng và quyền sở hữu tài sản nói chung1, cụ thể như sau: Quan điểm thứ nhất cho rằng, đăng ký QSDĐ nhằm mục đích xác lập QSDĐ hoặc quản lý nhà nước đối với đất đai2. Theo quan điểm này, QSDĐ được xác lập cho bên nhận chuyển quyền kể từ thời điểm thực hiện đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật. Kể từ thời điểm này, bên nhận chuyển QSDĐ có quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đối với QSDĐ. Ngược lại, bên chuyển quyền chấm dứt QSDĐ đối với QSDĐ đã được chuyển quyền. Những người theo quan điểm này cho rằng, với mục đích như trên, việc đăng ký QSDĐ vừa là biện pháp giúp các bên xác định được thời điểm chuyển QSDĐ và đồng thời là phương tiện giúp Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. Ngược lại, quan điểm thứ hai cho rằng, đăng ký QSDĐ không nhằm mục đích xác lập QSDĐ mà chỉ để xác nhận QSDĐ để đối kháng với bên thứ ba3. Khi nghiên cứu các quan điểm trên, chúng tôi nhận thấy: Thứ nhất, mục đích đăng ký QSDĐ theo quan điểm thứ nhất nhằm xác lập QSDĐ là không phù hợp. Trước hết, quan điểm này tước bỏ quyền tự do thỏa thuận về thời điểm chuyển QSDĐ của các bên. Vì vậy, không đảm bảo cho các bên thực hiện nguyên tắc tự do thỏa thuận khi giao kết hợp đồng. Mặt khác, việc xác lập QSDĐ phụ thuộc vào việc đăng ký và việc đăng ký có thể bị lạm dụng trên thực tế. Ví dụ, về nguyên tắc, để việc đăng ký được thực hiện 1 Những quan điểm được trích dẫn trong bài viết này có thể chỉ đề cập đến ý nghĩa của việc đăng ký quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật dân sự, QSDĐ trong trường hợp tham gia vào giao dịch dân sự nói chung và giao dịch chuyển quyền nói riêng được coi là một loại tài sản (xem Điều 163 và Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005). Do vậy, việc đăng ký QSDĐ cũng như ý nghĩa của việc đăng ký QSDĐ được áp dụng tương tự như việc đăng ký quyền sở hữu tài sản. 2 Xem Điều 692 BLDS năm 2005, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. 3 Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản và bảo đảm an toàn giao dịch bất động sản - Bài học cho Việt Nam từ kinh nghiệm các nước”, Tạp chí Luật học số 1/2016, tr. 39-46; Sanisalova Natalia, Civil-law problems of state regis- tration of rights to immovable property and transactions with, Journal Proceedings of the higher educational institu- tions, Volga region, Social Sciences, no. 3/2007; DS Vasiliev, Questions consideration by courts of cases on the claims of stateregistration of rights to immovable property and transactions with him, Journal Russian Justice, no. 2/2006; Hanstad, Designing Land Registration Systems for Developing Countries, American University International Law Review 13, no. 3/1998, pp. 647-703. 47 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁPSöë 05(333) T3/2017 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT phải có sự tham gia của bên chuyển quyền và người thực hiện đăng ký. Tuy nhiên, vì lợi ích, những người này có thể không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình. Trên thực tế, tại thời điểm đăng ký, do giá QSDĐ tăng hơn so với thỏa thuận, bên chuyển QSDĐ cố tình trì hoãn hay thậm chí không thực hiện nghĩa vụ này cho dù hợp đồng chuyển quyền đã có hiệu lực. Vì vậy, bên nhận chuyển quyền không thể xác lập được QSDĐ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận chuyển QSDĐ, mà còn ảnh hưởng đến việc lưu thông của QSDĐ. Khi hợp đồng chuyển quyền giữa các bên đã có hiệu lực, nhưng quyền chưa được chuyển cho bên nhận chuyển quyền thì về nguyên tắc, cả bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền đều không có quyền thực hiện giao dịch nào khác đối với QSDĐ đó tại thời điểm này. Tất nhiên, pháp luật có quy định đảm bảo cho việc đăng ký được thực hiện nhưng phải mất một khoảng thời gian không nhỏ để thực hiện việc đăng ký. Trong khoảng thời gian này, rõ ràng, QSDĐ dường như bị “đóng băng”. Mặt khác, việc để các bên tham gia giao dịch chuyển quyền tự do thỏa thuận về thời điểm chuyển quyền không gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của các bên liên quan và việc quản lý đất đai của Nhà nước. Có thể lý giải vấn đề này như sau: khi để các bên giao dịch tự do thỏa thuận về thời điểm chuyển QSDĐ thì thời điểm chuyển QSDĐ phải do các bên giao dịch quyết định và thể hiện trong hợp đồng. Như vậy, việc xác lập QSDĐ chỉ phụ thuộc vào sự kiện pháp lý duy nhất là việc ký kết hợp đồng giữa các bên giao dịch. Vì chỉ dựa vào sự kiện này, nên chỉ có hai bên trong hợp đồng biết về việc quyền đã được xác lập cho bên nhận chuyển quyền. Những người không tham gia vào việc ký kết hợp đồng (được gọi là bên thứ ba) không thể biết được việc này. Điều này có thể gây rủi ro cho bên thứ ba và gây khó khăn cho việc quản lý nhà nước. Tuy nhiên, rủi ro này hoàn toàn có thể có biện pháp khắc phục. Đăng ký để xác nhận việc chuyển QSDĐ là một trong các biện pháp đã được áp dụng trên thực tế một cách hiệu quả. Thông qua việc đăng ký, bên thứ ba, trong đó có Nhà nước biết được ai đang có QSDĐ, trên cơ sở đó thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình. Vì vậy, các rủi ro xuất phát từ nguyên nhân không xác định được hoặc xác định không chính xác chủ sử dụng đất không thể xảy ra. Trong khi đó, mục đích đăng ký QSDĐ nhằm xác nhận QSDĐ theo quan điểm thứ hai không làm ảnh hưởng đến nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên. Mục đích này vẫn đảm bảo cho các bên giao dịch tự do thỏa thuận về thời điểm chuyển QSDĐ. Điều này giúp đảm bảo nguyên tắc tự do thỏa thuận khi giao kết hợp đồng được tuân thủ và đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Mặt khác, như trên đã trình bày, việc chuyển quyền phụ thuộc vào việc đăng ký có thể bị lạm dụng khi áp dụng trên thực tế, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch nói riêng và lưu thông QSDĐ nói chung. Thứ hai, theo quan điểm đăng ký QSDĐ nhằm mục đích quản lý nhà nước đối với đất đai là hoàn toàn có thể chấp nhận được4. Tuy nhiên, mục đích của quản lý nhà nước là đảm bảo cho đất đai được sử dụng hiệu quả, bảo vệ quyền lợi chính đáng của 4 Mục đích ban đầu của việc đăng ký là để Nhà nước thực hiện thu thuế - xem Tim Hanstad, Designing Land Registration Systems for Developing Countries, American University International Law Review 13, no. 3/1998, pp. 647-703. 48 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Söë 05(333) T3/2017 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT chủ sử dụng đất và các bên có liên quan, góp phần thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững kinh tế - xã hội của đất nước, nên khi đưa ra các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo thực hiện đăng ký QSDĐ phải đảm bảo không ảnh hưởng đến việc thực hiện mục đích này. Ví dụ, không thể đưa ra chế tài như việc chuyển quyền chưa có hiệu lực khi chưa thực hiện việc đăng ký QSDĐ. Ngoài ra, theo chúng tôi, suy cho cùng, việc đăng ký tài sản nói chung và QSDĐ nói riêng chỉ nhằm mục đích để Nhà nước và các bên liên quan biết được ai đang có quyền gì đối với tài sản. Vì vậy, theo chúng tôi, quan điểm thứ hai hoàn toàn đáp ứng được mục đích này. Tóm lại, mục đích của việc đăng ký QSDĐ là nhằm xác nhận QSDĐ để đối kháng với bên thứ ba và đảm bảo cho Nhà nước thực hiện vai trò quản lý đối với đất đai. 2. Quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất và kiến nghị hoàn thiện 2.1 Quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, chuyển QSDĐ được hiểu là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ. Như vậy, hệ quả pháp lý của việc chuyển QSDĐ là QSDĐ chấm dứt ở bên chuyển quyền và xuất hiện ở bên nhận chuyển quyền. Do tính chất quan trọng của đất đai nói chung và QSDĐ nói riêng trong nhiều lĩnh vực của đời sống, pháp luật đất đai đặt ra các quy định liên quan đến chuyển QSDĐ khá chặt chẽ, cụ thể như sau: Về thời điểm chuyển QSDĐ Thời điểm chuyển QSDĐ là một trong các vấn đề quan trọng được pháp luật đề cập. Theo đó, Điều 692 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 quy định: “Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai”. Quy định này được BLDS năm 2015 kế thừa5. Như vậy, theo quy định của BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015, thời điểm chuyển QSDĐ là thời điểm đăng ký QSDĐ. Thời điểm chuyển QSDĐ cũng được đề cập tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Theo quy định này, thời điểm chuyển QSDĐ là thời điểm đăng ký chuyển QSDĐ tại cơ quan đăng ký đất đai và được ghi vào sổ địa chính. Thời gian mà người có thẩm quyền phải ghi vào sổ địa chính được quy định tại khoản 6 Điều 26 Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về hồ sơ địa chính quy định thời gian cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính. Theo quy định này, thời gian vào sổ địa chính đối với trường hợp đăng ký chuyển QSDĐ không quá ba ngày làm việc kể từ ngày hoàn thành việc kiểm tra hồ sơ đăng ký chuyển quyền. Việc đăng ký phải được hoàn thành trước khi trao giấy chứng nhận cho người được cấp. Như vậy, theo Luật Đất đai năm 2013, thời điểm chuyển QSDĐ được xác định tương tự như BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015. Nghĩa là, thời điểm chuyển QSDĐ là thời điểm đăng ký chuyển QSDĐ. Thời điểm chuyển quyền do pháp 5 Xem Điều 503 BLDS năm 2015. 49 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁPSöë 05(333) T3/2017 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT luật quy định. Các bên tham gia giao dịch chuyển quyền không có quyền thỏa thuận về thời điểm này. Quy định của pháp luật về thời điểm chuyển QSDĐ, theo chúng tôi chưa phù hợp vì: Thứ nhất, việc xác định thời điểm chuyển QSDĐ là thời điểm đăng ký QSDĐ cho thấy, các nhà làm luật xác định ý nghĩa của việc đăng ký QSDĐ là nhằm xác lập QSDĐ và quản lý nhà nước về đất đai. Trong khi đó, như đã bình luận tại mục 1.2 trên đây, quan điểm này dẫn đến các tác động tiêu cực cho quyền lợi của các bên, cản trở lưu thông đất đai, gây khó khăn cho việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý. Thứ hai, việc không cho phép các bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận về thời điểm chuyển QSDĐ là thật sự không cần thiết. Về nguyên tắc, các bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận về tất cả các nội dung liên quan đến giao dịch chuyển QSDĐ. Pháp luật chỉ được hạn chế quyền này trong trường hợp việc tự do thỏa thuận ảnh hưởng tiêu cực đến quyền, lợi ích chính đáng của người khác. Tuy nhiên, như đã phân tích ở phần trên, các tác động tiêu cực hoàn toàn không xảy ra khi cho phép các bên tự thỏa thuận về thời điểm chuyển QSDĐ. Thứ ba, quy định về thời điểm chuyển QSDĐ chưa thật sự rõ ràng và kéo dài quá mức cần thiết. Pháp luật chỉ quy định thời gian phải vào sổ địa chính, nhưng không quy định về thời gian phải hoàn thành việc kiểm tra. Vì vậy, thời điểm chuyển QSDĐ chính xác là thời điểm nào, diễn ra trong thời gian bao lâu là câu hỏi không có câu trả lời. Mặt khác, hoạt động ghi vào sổ địa chính là hoạt động không phức tạp, không đòi hỏi nhiều thời gian, công sức. Tuy nhiên, pháp luật lại cho phép sử dụng ba ngày làm việc để thực hiện hoạt động này. Sự không rõ ràng, cụ thể về thời điểm chuyển QSDĐ dễ bị lạm dụng để trục lợi khi áp dụng trên thực tiễn bởi người có thẩm quyền. Người có nghĩa vụ thực hiện đăng ký chuyển QSDĐ Người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ được quy định cả trong BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, quy định về người có nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký QSDĐ tại các văn bản luật này không thống nhất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 701, khoản 1 Điều 725 BLDS năm 2005, người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ là bên nhận chuyển quyền. Ngược lại với quy định này, Luật Đất đai năm 2013 quy định, bên chuyển quyền là người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ (đăng ký biến động QSDĐ) tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai. Theo chúng tôi, cơ sở mà Luật Đất đai năm 2013 dựa vào để xác định người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ là phù hợp. Theo đó, người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ là người có QSDĐ tại thời điểm đăng ký. Người này, theo quy định của pháp luật, là bên chuyển quyền. Hậu quả pháp lý và người gánh chịu hậu quả pháp lý trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ - Hậu quả pháp lý Theo quy định của pháp luật, hậu quả pháp lý phải gánh chịu trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ đăng ký gồm: quyền chưa được xác lập cho bên nhận 6 Xem khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 12 Nghị định số 102/2012/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 50 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHAÁP Söë 05(333) T3/2017 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT chuyển quyền, bị xử phạt vi phạm hành chính6. Việc các nhà làm luật quy định quyền chưa được xác lập cho bên nhận chuyển quyền là hậu quả pháp lý do các nhà làm luật xác định ý nghĩa của việc đăng ký QSDĐ nhằm xác lập QSDĐ. Tuy nhiên, như chúng tôi đã bình luận tại mục 1.2, cách tiếp cận này chưa phù hợp. Ý nghĩa của việc đăng ký QSDĐ chỉ nên xem là nhằm xác nhận QSDĐ để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên thứ ba. Vì vậy, trong trường hợp nghĩa vụ đăng ký không được thực hiện, không thể dẫn đến hậu quả pháp lý là quyền chưa được xác lập cho bên nhận chuyển quyền. - Người phải gánh chịu hậu quả pháp lý Như đã trình bày ở trên, quyền không được xác lập cho bên nhận chuyển quyền là một trong các hậu quả pháp lý phải gánh chịu khi nghĩa vụ đăng ký không được thực hiện. Trong trường hợp này, người phải gánh chịu hậu quả pháp lý trực tiếp là bên nhận chuyển quyền. Tuy nhiên, không thể buộc bên nhận chuyển quyền phải chịu hậu quả pháp lý này. Như đã trình bày ở phần trên, về mặt luật định, người có nghĩa vụ đăng ký QSDĐ không phải là bên nhận chuyển quyền. Về mặt lý luận, do chưa có QSDĐ đất, bên nhận chuyển QSDĐ không có tư cách để thực hiện việc đăng ký QSDĐ. Các giấy tờ cần thiết để thực hiện thủ tục chuyển quyền do bên chuyển quyền nắm giữ. Vì các lý do này, cho dù có nhu cầu và mong muốn thật sự, bên nhận chuyển QSDĐ cũng không có khả năng độc lập thực hiện việc đăng ký QSDĐ. Tuy không có nghĩa vụ và không có khả năng thực hiện việc đăng ký QSDĐ, nhưng pháp luật lại buộc người nhận chuyển quyền phải chịu hậu quả pháp lý khi nghĩa vụ đăng ký này không được thực hiện là chưa phù hợp. 2.2 Kiến nghị Thứ nhất, không nên coi ý nghĩa của việc đăng ký QSDĐ là nhằm xác lập quyền QSDĐ như hiện nay. Nên tiếp cận theo hướng, xác định ý nghĩa của việc đăng ký QSDĐ là để xác nhận QSDĐ nhằm đối kháng với bên thứ ba. Thứ hai, nên trao quyền quyết định về thời điểm chuyển QSDĐ cho các bên giao dịch. Pháp luật chỉ nên quy định về thời điểm này trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời điểm chuyển QSDĐ hay thỏa thuận không rõ ràng, cụ thể. Theo chúng tôi, có thể quy định về thời điểm chuyển QSDĐ: “Thời điểm chuyển QSDĐ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận, thời điểm chuyển QSDĐ là thời điểm đăng ký chuyển quyền tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Thứ ba, sửa đổi quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý của việc không thực hiện nghĩa vụ đăng ký QSDĐ theo hướng: trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ đăng ký QSDĐ, người phải chịu hậu quả pháp lý là người có nghĩa vụ đăng ký QSDĐ. Vì vậy, không nên quy định hậu quả pháp lý của việc không thực hiện nghĩa vụ đăng ký là quyền chưa được chuyển cho bên nhận chuyển quyền. Theo chúng tôi, sử dụng biện pháp hành chính để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ này là hợp lý hơn cả. Trong đó, nên sử dụng hình thức phạt tiền đối với người vi phạm nghĩa vụ. Thứ tư, cần quy định rõ ràng, cụ thể, hợp lý về thời điểm đăng ký, tránh việc lạm dụng khi áp dụng trong thực tế. Theo chúng tôi, thời điểm đăng ký nên quy định không quá 30 ngày kể từ thời điểm xác lập giao dịch, trừ trường hợp bất khả kháng n