Bất động sản Việt Nam 2017 giải nén thị trường–Giải vây hạ tầng đô thị

Trang 1 / 4 BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2017 GIẢI NÉN THỊ TRƯỜNG – GIẢI VÂY HẠ TẦNG ĐÔ THỊ Huỳnh Phước Nghĩa Giảng viên UEH, Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC Năm 2016 chứng kiến hồi sinh thị trường Bất động sản ở tất cả các dòng sản phẩm, dưới góc độ kinh tế, sự tăng trưởng này là do tăng trưởng GDP của Việt Nam ở mức cao, sự lạc quan về triển vọng kinh tế từ các hiệp định thương mại đã và đang ký kết, thay đổi mạnh mẽ về chính sách đất đai và luật kinh doanh BĐS của nhà nước làm tăng cơ hội hấp dẫn nguồn đầu tư từ các nhà đầu tư và người nước ngoài, gỡ nút thắc cho tín dụng Bất động sản-các thương vụ M&A, xuất khẩu đang làm tăng nhu cầu phát triển của khu công nghiệp và dịch vụ hậu cần tại Việt nam, thị trường nhà ở cho thuê (người nước ngoài) và thuê mua tăng lên do đầu tư nước ngoài và cơ hội sở hữu tại VN và cuối cùng là do Kiều hối và FDI đổ vào BĐS còn ổn định. Tuy nhiên, chính sự phát triển này đã phát sinh một nguy cơ về lượng hàng tổn kho bị “nén” ở kênh trung gian thứ cấp và sự quá tải về hạ tầng đô thị GIẢI NÉN THỊ TRƯỜNG Mặc dù có một năm phát triển đầy sung mãn sau kỳ suy thoái, nhưng ngành Bất động sản đang bị các chủ đầu tư “nén” thị trường, theo đó, nén ở đây được hiểu là sự kỳ vọng của chủ đầu tư về một tương lai tươi sáng nhu cầu nên đã tạo sức ép ra thị trường càng nhiều-nhanh càng tốt, điều đó đã làm cho thị trường có một lượng lớn sản phẩm đang chờ hấp thụ, nhất là nhà ở, văn phòng cho thuê và căn hộ cho thuê. Ngoài ra, do nhiều kỳ vọng, các chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm thương mại trung cao cấp đã đẩy áp lực sự lệch pha về nhu cầu đi xa hơn so với thực tế của thị trường (chiến trên 70% nguồn cung của nhà và văn phòng), sau nữa là thị trường còn đang bị nén ở góc độ tâm lý lạc quan về một thị trường Việt nam sẽ tích cực do tác động của kinh tế mang lại, và một đón đầu về nhu cầu từ Việt kiều và người nước ngoài cũng góp phần nén kỳ vọng lên tổng thể chung của ngành BĐS. Không giải nén thị trường thì nguy cơ tiềm ẩn về tín dụng bất động sản cực kỳ cao trong những năm tới và thậm chí nhiều năm tới. Nhìn vào bảng 1, năm 2016 lần đầu tiên các giải pháp bán hàng của chủ đầu tư đã thưc hiện chiến lược kéo-đẩy một cách mạnh mẽ; có hơn 20 phương thức Trang 2 / 4 khuyến mãi cho người mua (kênh cá nhân/và cả cá nhân đầu tư bán lại) và hệ thống môi giới (kênh trung gian, thực hiện ôm hàng và chịu rủi ro thanh khoản). Tất cả những chiêu thức này suy cho cùng đều áp lực lên thị trường tài chính và vì có hơn 60% vốn đanng chảy trong Bất động sản là từ Ngân hàng, quan trọng hơn, chi phí truyền thông (bao gồm chi cho bán hàng trực tiếp và truyền thông đại chúng) của nhiều dự án vượt qua 5% - 10% doanh thu và cũng góp phần tạo ra sức ép về tăng giá trên sản phẩm thứ cấp. Vì vậy, các nhà phát triển bất động sản phải chuyến hướng đầu tư dòng sản phẩm dễ thanh khoản hơn về giá, chủng loại sản phẩm ở những vị trí ít ảnh hưởng vê giá đất, và quan trọng hơn là chi phí đang chi tiêu cho các hoạt động làm tăng giá (trung gian phân phối, chiếc khấu, hỗ trợ giảm lãi suất, hỗ trợ thanh toán) cần phải xem xét lại trong giải pháp bán hàng. Nguồn: Tổng hợp 120 dự án Bất động sản nhà ở, căn hộ choo thuê, villas/biệt thự và nhà phố. (Ghi chú: Tỷ lệ phần tram tính theo tổng số mẫu mà dự án có sử dụng 1 trong các hình thức này) Một hiện tượng cũng đáng lo ngại là các chủ đầu tư “đang tối đa hóa” giá trị sản phẩm bằng nhà ở trong khu vực đô thị đất vàng (ví dụ các dự án xung quanh và bên trong Phú Mỹ Hưng, hay dự án căn hộ ven song trong Q1, hoặc các dự án văn phòng/căn hộ dịch vụ dọc tuyến đường Nguyễn Huệ) đã làm cho giá các sản phẩm BĐS tăng hơn 60-80% (giá so với cùng chủng loại năm 2015), thậm chí có những tình huống giá sơ cấp bằng ½ giá thứ cấp sau 6 tháng chào bán. 40% 2% 6% 9% 2% 2% 8% 24% 7% CÁC HÌNH THỨC KHUYẾN MÃI DỰ ÁN BĐS 2016-2017 Chiết khấu bình thường Đặt cọc sớm/ngay Dựa theo số lượng căn hộ mua (mua từ 2, mua đợt đầu) Dựa theo tầng/dãy/loại căn hộ Giới thiệu khách hàng mới Không vay ngân hàng Sự kiện tri ân, ngày mở bán, đợt đầu Thanh toán sớm/ nhanh theo tỉ lệ nhất định Thanh toán theo tiến độ hợp đồng/ngân hàng Trang 3 / 4 Điều này đã làm cho “tâm lý giá tăng” đang chi phối hành vi khách hàng và đầu tư của thị trường, liệu đây được xem là sự khởi sắc thị trường hay là những dấu hiệu nguy hiểm? chưa thể khẳng định một kết luận rõ ràng, nhưng chắc chắn là cần phải có một nguồn tiền thực đổ vào thị trường nhằm thỏa mãn cho giá trị tài sản. Thực tế là, cái nén lớn nhất chắc sẽ nằm trên “kênh giao dịch” sản phẩm khi giao dịch qua lại liên tục và các khoản vay cứ tiếp tục tăng lên sau từng giao dịch trên tài sản là nguy cơ bùng nén của khủng hoảng. GIẢI VÂY HẠ TẦNG ĐÔ THỊ Trong hai năm qua, chúng ta đang chứng kiến sự xoay chiều tác lực-có nghĩa là hiện phát triển bất động sản đang kéo căng hạ tầng đô thị bị quá tải sức chịu đựng (thay vì trước đây hạ tầng đô thị kéo sự phát triển bất động sản đi theo). Chưa bao giờ các khu đất quận trung tâm Hà Nội và Tp.HCM được phát triển nhiều dự án cao tầng và kèm theo đó là tăng quy mô cư dân nhanh chóng, mật độ giao thông kẹt cứng, ngập và ô nhiễm tăng đã biến các khu vực này trở nên khó khăn về phát triển hạ tầng đô thị phù hợp. Vì vậy, giải vây hạ tầng đô thị là vấn đề sống còn với Bất động sản-và có nghĩa là, những đô thị mới sẽ phải tính đến các khả năng mà các nhà phát triển Bất động sản phát triển tối đa trong khu vực và khả năng đáp ứng của hạ tầng đô thị. Nhằm giữ cho BĐS phát triển, giải pháp mà các thành phố lớn đưa ra chưa rõ ràng trong dài hạn, ngay cả khi có những đầu tư vào tuyến Metro, khuyến khích phương tiện công cộng, xử lý chống ngập, tái điều chỉnh các quy hoạch kênh rạch, mở rộng tuyến bus trên songcũng không thể đủ sức giải vây hạ tầng đô thị đang quá tải. Ngay cả khi chúng ta theo đuổi chiến lược thành phố thông minh-nó cần rất nhiều vấn đề cần phải bàn như quy hoạch, hệ thống dịch vụ công/chính quyền đô thị-điện tử, hạ tầng xã hội (y tế/giáo dục, dịch vụ chăm sóc khác), xử lý ô nhiểm/nước thải, chương trình tái tạo và tiết kiệm năng nượng, hạ tầng TOT, và các dịch vụ trực tuyến khác (tài chính, thương mại, truyền thông). Theo đó, sự quá tải này làm cho giá trị tăng thêm trên bất động sản hiện tại sẽ trở nên ảo hơn, và ngay cả việc vẽ ra một tương lai giá trị sẽ tăng thêm và lấy đó làm cơ sở nâng mức giá sản phẩm trong hiện tại, cũng đã cho thấy chủ đầu tư và các trung gian phân phối đã “lấy trước” giá trị tài sản tăng thêm trong tương lại của người sở hữu bất động sản. Chúng ta nên suy nghĩ gì về trách nhiệm của ngành Bất động sản trong bối cảnh chung thay vì chúng ta cố gắng khai thác tối đa theo chu kỳ. Theo nghĩa đó, ngành BĐS vẫn cần nhìn nhận một số thách thức có thể dẫn đến những bất lợi trong hội nhập sâu rộng hơn về kinh tế, cụ thể như: Trang 4 / 4 trước nhất là minh bạch và nghiêm túc tuân thủ quy hoạch, quy trình cấp phép và những quy định liên quan đến minh bạch thị trường đầu tư trong BĐS (thông tin quy hoạch, dữ liệu thị trường không có tính thống nhất, hoàn chỉnh và rõ ràng). Tránh theo đuổi cục bộ địa phương về đầu tư phát triển (ví dụ như cho KCN), và thu hút FDI nhưng nó lại phá vỡ quy hoạch (nhất là nông nghiệp) và tạo ra ô nhiễm, quá tải đô thị. Tiếp theo là cần học những bài học về dư nợ tín dụng BĐS và bản chất của sản phẩm phái sinh thị trường này, nhất thiết phải để các sản phẩm tài chính đủ mạnh để hỗ trợ thị trường BĐS phát triển, bao gồm chính sách tín dụng, chính sách tiền tệ, các phương án thu hút vốn (trái phiếu và cổ phiếu) và các quy định về sản phẩm tín dụng phát sinh dành cho BĐS (tránh như bây giờ chỉ có kênh huy động từ ngân hàng). Kế nữa là đừng vì thuế ngắn hạn khi cho phép đầu tư BĐS mà chưa bàn đến sự đồng bộ hạ tầng, nếu xét sự quá tải về giao thông, nước thải, cấp nước và các dịch vụ công khác (y tế, giáo dục, viễn thông) bị quá tải thì nên ngừng cấp dự án, các nhà xã hội học đang lo ngại những dự án dân cư tăng lên quá nhiều ở một vài khu vực trung tâm làm tăng ô nhiểm, phá hoại môi trường sống và phát sinh các tệ nạn xã hội. Chắc chắn BĐS sẽ vào chu kỳ mới từ cuối 2017, theo đó, trật tự của chiến lược phát triển đô thị mới là chìa khoa cho nhà đầu tư, và nền kinh tế Việt nam theo đuổi một chiến lược sản xuất công nghiệp thế hệ thứ tư, một nền tảng ngành dịch vụ năng động có chiều sâu thì sức hấp dẫn sản phẩm BĐS không còn là câu chuyện quỹ đất hiếm sẽ hết để bán giá cao để người mua tích lũy, mà khi ấy, sản phẩm BĐS sẽ xem như một chi phí đầu vào của nền kinh tế. Tài liệu tham khảo: Bloomberg. (2015, 9 Oct). The Biggest Winner From TPP Trade Deal May Be Vietnam Retrieved 20 Oct, 2015, from 10-08/more-shoes-and-shrimp-less-china-reliance-for-vietnam-in-tpp Eurasia Group. (2015). The Trans-Pacific Partnership: Sizing up the Stakes – A Political Update. New York: Eurasia Group. MOIT. (2015). Hiệp định Đối tác Xuyên Thái Bình Dương (Hiệp định TPP) và sự tham gia của Việt Nam [The TPP and Vietnam’s participation]. Ha Noi. Nguyen Duc Thanh et al. (2015). “Tác động của TPP và AEC lên nền kinh tế Việt nam-Khía cạnh kinh tế vĩ mô và trường hợp ngành chăn nuôi”, VEPR.