Đề tài Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp

ở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, như vậy toàn bộ đất đai của nước ta chỉ có một chủ sở hữu duy nhất đó là Nhà nước. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, trong thực tiễn quản lý sử dụng đất đai, Nhà nước không phải trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Nhà nước vừa giao quyền sử dụng, vừa giao cho người sử dụng các quyền năng trong đó có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Việc ghi nhận trong Hiến pháp 1992 và sau đó là Luật đất đai quyền được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng, các tổ chức tín dụng là một tiến bộ quan trọng trong việc quản lý đất đai, phát triển kinh tế nông nghiệp nông thôn. Việc cho phép thế chấp đã mở ra mét ý nghĩa kinh tế mới của đất đai; vừa bảo đảm cho sản xuất phát triển, vừa tạo điều kiện kinh doanh phát triển kinh tế nông nghiệp nông thôn, tiểu thủ công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ trong nông thôn. Nó mở rộng một khả năng mới để người sử dụng có thêm nguồn vốn đầu tư cho sản xuất, đầu tư vào đất làm tăng giá trị của đất đai, làm tăng khả năng sinh lời của đất, tăng thu nhập cho người sử dụng; trong khi đó đất đai được đem thế chấp để vay vốn vẫn được tiếp tục khai thác, sử dụng để trả nợ vay. Đồng thời nó cũng mở rộng hơn thị trường vốn hiện có, vì khi sử dụng quyền sử dụng đất có giá trị như một tài sản mà khi đem thế chấp sẽ vay được một khoản tiền vốn có giá trị bằng 70%- 80% giá trị của tài sản thế chấp; nhiều người sử dụng đất sẽ dùng quyền sử dụng đất để vay vốn để sản xuất kinh doanh và trang trải những nhu cầu khác. Nếu như trong nền kinh tế tự cung tự cấp đất đai chỉ là tư liệu sản xuất, thì nay đất đai ngoài là tư liệu sản xuất còn là vốn của nền sản xuất hàng hoá. Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sản xuất kinh doanh thường thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn nhằm đáp ứng nhu cầu về mua máy móc, thiết bị, nguyên, nhiên, vật liệu…, các yếu tố đầu vào của sản xuất phục vụ cho đầu tư phát triển sản xuất. Ngoài ra, việc còn làm tăng nguồn vốn lưu động giúp cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sản xuất kinh doanh tăng được nguồn vốn trong lưu thông, giao dịch, mua bán trong quá trình sản xuất, trong các hoạt kinh doanh, thương mại, dịch vụ,…; vừa dùng cho các nhu cầu về thanh toán, tiêu dùng… Đối với người nông dân – những người có mức tích luỹ thấp nhất trong nền kinh tế, thì nhu cầu về vốn để đầu tư cho sản xuất kinh doanh nông nghiệp trong điều kiện nền kinh tế hàng hoá càng trở nên cấp thiết. Xu hướng chuyển dịch của nền kinh tế theo hướng sản xuất nông nghiệp đi lên sản xuất, do vậy để đầu tư vào giống, phân bón, thuốc trừ sâu… phục vụ cho sản nông nghiệp và mở rộng sản xuất (tái sản xuất mở rộng theo chiều sâu) càng cần phải được đáp ứng. Nhưng trong điều kiện đa phần là nông dân với tích luỹ thấp thì quyền được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn đã mở ra một cánh cửa lớn để đáp ứng nhu cầu về vốn cho nông dân. Người nông dân làm nông nghiệp đã có thể đầu tư mua giống mới, phân bón, vật nuôi, máy móc, thiết bị nông nghiệp… phát triển kinh tế gia đình, mở rộng sản xuất với nhiều phương hướng, giải pháp, cách thức làm giàu, giúp người dân tăng thu nhập, làm cho “dân giầu, nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh” theo tinh thần của Nghị quyết Hội nghị Ban chấp hành TW Đảng khoá VIII đã đề ra. 1.2. Nhu cầu bảo toàn vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại Hệ thống các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại được thành lập với vai trò hoạt động là ngành kinh doanh tiền tệ có hai chức năng chủ yếu là nhận tiền gửi và cho vay, tạo ra một luồng vận động mới cho đồng vốn. Đồng vốn được tập trung ở các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại rồi được cho vay tới những người có nhu cầu về vốn trong nền kinh tế, hoạt động này vừa đảm bảo cho người gửi- người cho vay; vừa đáp ứng được đúng với những người đang cần vốn trong khi nếu không bình thường họ khó có thể gặp nhau hoặc nếu gặp nhau cũng chưa chắc đáp ứng đòi hỏi của cả hai bên về lượng vốn cần thiết hoặc về đảm bảo lượng tiền cho vay…Còn đối với ngân hàng và các tổ chức tín dụng, nguồn nuôi sống hoạt động của nó là khoản chênh lệch giữa lãi suất đi vay và lãi suất cho vay. Tuy nhiên để tránh rủi ro nhằm bảo toàn vốn cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng, các khoản cho vay cần phải được đảm bảo để trong trường hợp người đi vay không còn khả năng thanh toán thì ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp thu hồi vốn vay. Đối với ngân hàng, thế chấp là điều kiện cần để cho vay vốn, khi có tài sản thế chấp, ngân hàng có được bảo đảm nhiều hơn, việc cho vay, kinh doanh tiền tệ được tiến hành thuận lợi hơn. Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn tạo điều kiện mở rộng hơn thị trường vốn và hệ thống ngân hàng. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất dùng để vay vốn sản xuất kinh doanh và trang trải những nhu cầu khác. Và như thế các ngân hàng và tổ chức tín dụng do Nhà nước cho phép thành lập sẽ có thêm đối tượng cho vay, mở rộng địa bàn hoạt động. Bằng cách đó, các ngân hàng và tổ chức tín dụng có thể đầu tư trực tiếp với hộ nông dân, các cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện để phát triển sản xuất, thay đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, ngành nghề từng bước xây dựng một cơ cấu kinh tế phù hợp với cơ chế thị trường. Đối với một nền kinh tế nhỏ như nước ta, một số thị trường vốn khác phát triển chưa mạnh, do vậy vai trò của hệ thống ngân hàng càng đặc biệt trở nên quan trọng đối với nền kinh tế, như là huyết mạch lưu thông của toàn bộ nền kinh tế. Các hoạt động chu chuyển của tiền tệ qua hệ thống ngân hàng: nhận gửi- cho vay, là các thực thể nuôi dưỡng cho dòng huyết mạch. Nếu như dòng huyết mạch được thông suốt thì nền kinh tế sẽ có điều kiện phát triển, còn nếu như nó gặp vấn đề bất trắc, rủi ro thì nền kinh tế sẽ bị đình trệ, tụt hậu. Trong vấn đề cho vay bằng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng, vừa mở rộng đối tượng cho vay của ngân hàng; đồng thời , đồng vốn được huy động từ tiền gửi, trái phiếu có cơ hội đi vào sản xuất và chức năng tạo tiền của ngân hàng thương mại được thực hiện. Đồng vốn được đưa vào nền kinh tế ngoài nhiệm vụ tăng vốn đầu tư cho người dân, tổ chức sản xuất kinh doanh và bảo toàn vốn của ngân hàng thương, các tổ chức tín dụng; nó còn có tác động tới chuyển dịch cơ cấu đầu tư làm động lực cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sản xuất kinh doanh có điều kiện mở rộng sản xuất kinh doanh nhờ được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, sẽ tăng thu nhập, hoạt động của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng được vận động trơn tru, đầu tư cho nền kinh tế tăng, sản phẩm sản xuất ra được tiêu thụ và nền kinh tế phát triển đi lên. 2. Phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp Qua việc phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp, chúng ta quy hoạch dược khung các loại đất đem thế chấp để phục vụ cho hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời giúp cho việc quản lý, sử dụng các loại đất của các cơ quan quản lý đất đai và việc lập kế hoạch sử dụng đất nói chung. Theo đó, ta có các nhóm loại mục đích sử dụng đất đem thế chấp sau: 2.1. Đất dùng cho sản xuất kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối… Phát triển kinh tế nông nghiệp – nông thôn nước ta lên sản xuất hàng hoá là một định hướng lớn trong phát triển nền kinh tế nói chung. Nông dân làm nông nghiệp ở nông thôn nước ta có đặc trưng chủ yếu là sản xuất nhỏ, manh mún, tích luỹ thấp, đời sống khó khăn. Từ khi Đảng và Nhà nước ta có định hướng phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta thì cơ chế thị trường với mục tiêu phát triển sản xuất hàng hoá cũng đi vào trong lĩnh vực nông nghiệp, nó đòi hỏi phải có một sự đầu tư thích đáng để đi vào sản xuất hàng hoá. Với quy định cho phép người nông dân được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thì phần đất được giao, nhận thuê để vay vốn đã tháo gỡ cho khó khăn trên; người dân đã có thể vừa được vay vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh nông nghiệp mà vẫn được sản xuất kinh doanh trên mảnh đất đó. Điều này đã khai thông một hướng đi mới cho ngành nông nghiệp làm tăng gấp đôi giá trị của đất đai nông nghiệp cũng như đất đai lâm nghiệp và làm muối. Đất đai nông-lâm nghiệp, làm muối ngoài chức năng là tư liệu sản xuất, giờ đây lại có một chức năng kinh tế mới nữa là bản thân đất đai đem thế chấp đem lại một khoản vay gần bằng với giá trị mảnh đất đó để phục vụ cho đầu tư sản xuất kinh doanh. 2.2. Đất để ở Trong cơ chế thị trường, mọi người đều bung ra để làm ăn kinh tế, với quy định cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất ở để vay vốn, dân cư đô thị đã giải quyết được vấn đề vốn. Việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất ở vay vốn đã mở ra cơ hội sản xuất kinh doanh cho hàng triệu hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn cũng như ở thành thị. Mọi người đều có thể đem thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cùng với những tài sản gắn liền với đất, với ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đối với một số nước phát triển thì việc thế chấp tài sản để vay vốn còn nhằm vào việc thanh toán các nhu cầu của gia đình, bản thân. Đồng vốn được cho vay, ngườicó đất có quyền sử dụng vốn vay vào mục đích thu lợi; ngân hàng thu được lợi nhuận khi cho vay. Đôi khi đất ở được đem thế chấp không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà là đáp ứng một yêu cầu nào đó của gia đình, cá nhân người chủ của mảnh đất. 2.3. Đất của các tổ chức sản xuất kinh doanh Trong nền kinh tế nước ta, các doanh nghiệp, các tổ chức sản xuất kinh doanh hoạt động với hiệu quả rất kém, vấn đề chủ yếu ở đây là do thiếu vốn, thiếu trình độ, kinh nghiệm quản lý… Để tháo gỡ khó khăn về vốn, các doanh nghiệp đã thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn. Đây là khâu đột phá đi vào phát triển các doanh nghiệp có máy móc, thiết bị cũ kỹ, lạc hậu-nguyên nhân của trình độ sản xuất yếu kém. Đối với các doanh nghiệp sản xuất thì vấn đề vốn để trang bị máy móc, thiết bị là một đòi hỏi bức xúc, đáp ứng được yêu cầu này, doanh nghiệp mới có thể vươn ra cạnh tranh để phát triển. Trước kia, đối với các doanh nghiệp thì đất đai chỉ là vị trí, chỗ đứng sản xuất của doanh nghiệp theo đúng nghĩa của nó. Nhưng ngày nay, đất đai lại là một nhân tố mới cho quá trình sản xuất, nó tạo cho doanh nghiệp một hướng đi, một con đường phát triển với việc cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời nó còn làm tăng thêm nguồn vốn Ýt ỏi của các doanh nghiệp khi bung ra hoạt động trong cơ chế thị trường đầy rẫy khó khăn, phức tạp. Còn đối với các doanh nghiệp kinh doanh thương mại, dịch vụ…thì nhu cầu về vốn là một nhu cầu sống còn đối với mỗi doanh nghiệp ; có vốn thì mới có thể chớp thời cơ-đặc điểm hoạt động của các doanh nghiệp loại này, và chỉ có chớp thời cơ kiếm lấy cơ hội làm ăn thì mới có thể tồn tại và phát triển trong cơ chế thị trường. 3. Cơ sở để xác định giá thế chấp 3.1.Giá thế chấp đất nông nghiệp Về mặt bản chất của giá đất nông nghiệp, theo như lý luận của Mác là thừa nhận sự ra đời và tồn tại của nền sản xuất nông nghiệp kiểu TBCN, thì địa tô được hình thành rõ ràng trong nông nghiệp. Theo như lý luận này, giá cả đất đai chính là địa tô tư bản hoá, nó được hình thành trên cơ sở có sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng; trong mối quan hệ đó nảy sinh giao dịch mua bán, giá đất được hình thành. Tuy nhiên giá đất này chỉ có thể coi là giá mua địa tô do ruộng đất đem lại và được tính theo tỉ suất lợi tức hiện hành chứ không phải là giá mua ruộng đất. Vì vậy, giá mua ruộng đất đó phải căn cứ vào mức địa tô và lợi tức cho vay hiện hành Số lượng địa tô Giá cả ruộng đất= Tỷ suất lợi tức ngân hàng Ở nước ta hiện nay, mức địa tô ruộng đất thường được xác định bằng cách lấy mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cộng vơí tiền cho thuê đất ở một số vùng làm mức địa tô chung. Để xác định địa tô cho từng thửa đất, có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản cấu thành địa tô là: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Trên cơ sở đó ta có thể xác định được giá đất trong nông nghiệp. Đối với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn phát triển nông nghiệp, trên cơ sở đã xác định các yếu tố chi phí tính toán định ra giá cả đất đai nông nghiệp hình thành bảng khung giá đất theo nghị định 87CP ngày 17/8/1994 (được sửa đổi bằng nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998). Từ đó, các cơ quan quản lý đất đai địa phương xác định được giá đất cụ thể cho địa phương mình; đồng thời ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng xác định được giá cả tài sản đem thế chấp để cho vay phù hợp với giá trị đảm bảo bảo toàn vốn cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng. 3.2. Giá thế chấp đất đô thị, đất ở, đất phục vụ cho sản xuất kinh doanh công nghiệp, dịch vụ, thương mại, du lịch… Xét về mặt bản chất thì giá cả những loại đất trên cũng chính là địa tô tư bản hoá. Tuy nhiên, những loại đất trên lại có những đặc điểm riêng khiến nó chịu ảnh hưởng của các nhân tố khác với đất nông nghiệp. Do vậy, có sự hình thành giá cả các loại đất trên cũng khác với cơ sở hình thành giá cả đất nông nghiệp. Căn cứ vào điều 12 Luật Đất đai, Chính phủ đã ra nghị định 80/CP ban hành khung giá đất, tiếp đến ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành nghị định 87/CP thay thế cho nghị định 80/CP. Gần đây, hơn nữa vào ngày 13/5/1996 Chính phủ đã ra quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số K nhằm để mở rộng khung giá đất đã quy định tại nghị định 87/CP. Cụ thể: - Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp giá đất được xác định cho từng hạng đất và chia theo 3 loại. Hạng đất để xác định giá đất khu dân cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp được xác định được căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương. - Đối với đất đô thị giá đất được xác định cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trong mỗi loại đô thị chia ra 3 đến 4 loại đường phố: trong mỗi loại đô thị chia ra 4 đến 5 loại vị trí khác nhau. Loại đường phố trong đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và tham khảo giá đất thực tế của từng đô thị. Vị trí đất trong từng đô thị được xác định căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất của từng vùng đất trong đô thị. Khoản 1, điều 4, nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định: căn cứ bảng khung giá của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quy định giá các loại đất để làm cơ sở tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Riêng việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng, có nghị định riêng của Chính phủ. Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Điều 1 Quyết định số 302/TTg ngày 13.5.1996 của Thủ tướng Chính phủ đã điều chỉnh hệ số K quy định tại khoản 1 điều 4 Nghị định số 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau: Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Tại khoản 2 điều 4 Nghị định 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ quy định giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh ban hành kèm theo Nghị định này. Và được sửa đổi, bổ sung ở Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21.3.1998 của Chính phủ như sau: Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ và hệ số K đã được điều chỉnh tại Quyết định 302/TTg ngày 13.5.1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%. Bảng khung giá các loại đất (Ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ) 1.Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp a) Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản Đơn vị tính: đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Hạng 5 Hạng 6 1.100 920 740 560 360 100 19.300 16.100 13.000 9.800 6.300 1.750 - 690 555 420 270 75 - 12.100 9.700 7.400 4.700 1.300 - 560 370 280 180 50 - 9.800 6.500 4.900 3.150 870 b) Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp Đơn vị tính: đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Hạng 5 800 680 490 250 70 14.000 11.900 8.550 4.350 1.250 600 510 370 190 55 10.500 8.920 6.450 3.300 920 400 340 245 125 35 7.000 5.950 4.280 2.180 610 2. Đất khu dân cư ở nông thôn Đơn vị tính: đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Hạng 5 Hạng 6 2.200 1.840 1.480 1.120 720 200 38.600 32.200 26.000 19.600 12.600 3.500 - 1.380 1.110 840 540 150 - 24.200 19.400 14.800 9.400 2.600 - 920 740 560 360 100 - 16.100 13.000 9.800 6.300 1.740 3. Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp. Đơn vị tính: 1000 đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Hạng 5 Hạng 6 600 380 230 140 85 42 1500 950 570 350 210 100 420 266 160 98 60 30 1050 665 400 245 150 75 250 150 72 55 32 12 625 375 180 138 80 30 4. Đất đô thị Đơn vị tính: 1000 đồng/m2 Loại đô thị Loại đường phố Mức giá chuẩn theo vị trí của đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Loại I 1 2 3 4 4600 2700 1800 900 11500 6750 4500 2250 2760 1620 1080 540 6900 4050 2700 1350 1380 810 540 270 3450 2025 1350 675 460 270 180 90 1150 675 450 225 Loại II 1 2 3 4 2600 1950 1800 710 6500 4875 4500 1775 1560 1170 780 420 3900 2925 1950 1050 780 580 390 210 1950 1450 975 525 260 190 130 70 650 475 325 175 Loại III 1 2 3 4 1600 1200 800 400 4000 3000 2000 1000 960 720 480 240 2400 1800 1200 600 400 300 200 100 1750 750 500 250 130 100 70 30 325 250 175 75 Loại IV 1 2 3 4 800 600 400 200 2000 1500 1000 500 480 360 240 120 1200 900 600 300 200 150 100 50 500 375 250 125 70 50 30 16 175 125 75 40 Loại V 1 2 3 600 400 200 1500 1000 500 330 220 110 825 550 275 150 100 50 375 250 125 50 30 16 125 75 40 Nh­ vậy, sau khi xác định được giá đất thì việc sử dụng quyền sử dụng đất nh­ một tài sản để thế chấp sẽ vay được khoản tiền có giá trị bằng 70%- 80% giá trị tài sản đem thế chấp. Những người sử dụng quyền sử dụng đất để vay vốn không những phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh mà còn trang trải những nhu cầu khác trong cuộc sống của mình. 4. Hình thức thế chấp tài sản đất đai Thế chấp tài sản đất đai để vay vốn ngân hàng là vấn đề khách quan tồn tại trong cơ chế thị trường. Tài sản thế chấp thường là các bất động sản như đất đai, nhà cửa, nhà xưởng… mà hình thức chủ yếu của loại thế chấp này là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xưởng, khách sạn, kho tàng… Thế chấp tài sản loại này bên vay hoàn toàn được quyền sử dụng trong suốt thời gian vay vốn. Thủ tục là hợp đồng giữa ngân hàng và bên vay được thông qua công chứng Nhà nước. - Thế chấp bằng hình thức chuyển quyền sở hữu tài sản: toàn bộ hồ sơ gốc chứng nhận sở hữu chủ, bên vay không được quyền sử dụng trong suốt quá trình vay, đồng thời khi vay phải thực hiện chứng thư chuyển quyền sử dụng cho ngân hàng. Trong quá trình chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế, đất đai ngày càng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoạch định chính sách phát triển kinh tế xã hội. Việc định ra một hành lang pháp lý đầy đủ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhất là quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.Nó không chỉ đơn thuần là khai thác đất đai có hiệu quả mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ hội mới trong việc sử dụng một cách tốt nhất vốn đầu tư của mình và mở ra thị trường vốn cho Nhà nước phục vụ việc phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Thế chấp đất đai ở nước ta chủ yếu là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và đựơc Nhà nước quy định bằng pháp luật. Chương II Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất I. QUYỀN THẾ CHẤP LÀ MỘT QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Thế chấp đất đai là phương thức hoạt động kinh tế khá phổ biến trên thị trường nhà đất nói chung và trên thị ruộng đất nói riêng ở các nước công nghiệp hoá cao cũng như ở các nước đang phát triển. Nội dung và thủ tục thế chấp đất đai được chính quyền mỗi nước quy định chặt chẽ về quyền lợi và nghĩa vụ của người đem đất đi thế chấp để vay nợ và quyền hạn, nghĩa vụ của người ( cơ quan) cho vay tiền thông qua thế chấp. Nhà nước ta cũng đã mở rộng các quyền cụ thể của người sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Các vấn đề này đã được ghi nhận trong các văn bản pháp luật và các văn bản dưới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất mà đặc biệt là hộ nông dân và các đối tượng khác: các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trở thành đối tượng vay vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng để phát triển sản xuất kinh doanh; giải phóng cho hàng triệu hộ nông dân, gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thoát khỏi cảnh vay nặng lãi. 1. Trong Luật đất đai 1.1. Luật đất đai năm 1993 - Khoản 2 điều 3 quy định: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật. - Điều 77 quy định: + Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước. + Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất. 1.2. Luật sửa đổi bổ sung của Luật đất đai 1993 - Khoản 3 điều 3 được sửa đổi, bổ sung như sau: Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. - Điều 78a được bổ sung như sau: + Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. + Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp gía trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. - Điều 78b được bổ sung như sau: + Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo mục đích được giao, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; được góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. - Điều 78c được bổ sung như sau: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. - Điều 78d được bổ sung như sau: + Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật. +Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền: thế chấp gía trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê thuộc tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. 2. Trong Luật dân sự - Theo điều 728: Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai . - Theo điều 729: Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng: Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Việt nam, tại các tổ chức tín dụng Việt nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất. - Theo điều 730: Thế chấp quyền sử dụng đất ở: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt nam ở trong nước. 3. Các loại văn bản liên quan * Nghị định của Chính phủ số 66/2001/NĐ- CP ngày 28.9.2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11.2.2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai: - Điều 12 được sửa đổi, bổ sung như sau: + Quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: · Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được hưởng các quyền quy định tại các khoản 1,2,4,5,6 và 8 Điều 73 của Luật đất đai. Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 7 của Nghị định số 04/2000/NĐ- CP ngày 11.2.2000 của Chính phủ còn có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam. · Đối với doanh nghiệp Nhà nước sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm do Nhà nước giao trước ngày 1.1.1999, ngoài các quyền quy định tại khoản 1 Điều này còn có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn lièen với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam để vay vốn sản xuất kinh doanh… + Điều 14 được sửa đổi, bổ sung như sau: Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền quy định tại các khoản 1,2,4,5,6 và 8 Điều 73 của Luật đất đai, có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh bằng gía trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai … * Thông tư số 1417/ 1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhiều thửa: hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất mà chưa cấp theo từng thửa đất, nên người sử dụng chỉ được thế chấp tại một nơi cho vay vốn. Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhiều thửa mà người sử dụng đất muốn thế chấp tại nhiều, thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng thửa. * Nghị định của Chính phủ số 79/2001/NĐ- CP ngày 1.11.2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị đínhố 17/1999/NĐ-CP ngày 29.3.1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Điều 3 được sửa đổi, bổ sung như sau: + Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục quản lý ruộng đất trước đây hoặc Tổng cục Địa chính phát hành. - Điều 24 được sửa đổi, bổ sung điều kiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. + Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh. + Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại Ýt nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có). Trong trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê để vay vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại dưới 5 năm thì thực hiện theo hướng dẫn của ngân hàng Nhà nước Việt Nam... - Điều 27 được sửa đổi, bổ sung như sau: Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất với tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam khi có một trong các điều kiện sau: + Đất do Nhà nước giao có thu tiền + Đất do nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp + Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm còn lại Ýt nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó. Trong trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê để vay vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại dưới 5 năm thì thực hiện theo hướng dẫn của ngân hàng Nhà nước Việt nam... Trong điều kiện cơ bản là số tiền vay không bao giờ vượt quá giá trị của đất đai đem thế chấp theo giá thị trường mà thường thấp hơn giá trị đó, và người đi vay phải nộp hồ sơ sở hữu đất đai khi thế chấp. Khi người đi vay bằng thế chấp không thanh toán được nợ đủ vốn, lãi đúng thời hạn ghi trong hợp đồng, sau khi cơ quan cho vay gửi văn bản đòi nợ một thời gian mà người đi vay vẫn không trả thì cơ quan cho vay thông qua toà án đưa ra phát mãi đất đai được thế chấp để thu hồi vốn. Quyền thế chấp sử dụng đất đã mở rộng nguồn vốn đầu tư cho sản xuất, đầu tư vào đất làm tăng khả năng sinh lời của đất, tăng thu nhập cho người dân, đồng thời nó là một nhân tố để mở rộng thị trường vốn và kích cầu trong dân cư; vì khi sử dụng quyền sử dụng đất có giá trị như một vật, một thứ tài sản dùng để thế chấp thì nó sẽ có nhiều người sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh và trang trải những nhu cầu khác, và như vậy nhu cầu trong dân cư sẽ tăng. Bên cạnh đó, hoạt động nhận thế chấp của ngân hàng tạo ra một thị trường vốn đầy đủ và đang dần đưa đất đai tiến gần thêm vào thị trường nhà đất, thị trường bất động sản. Ngoài ra, thế chấp quyền sử dụng đất là hoạt động nhằm giải quyết tình trạng ứ đọng vốn tại các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng. II- TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƯỚC TA Trong điều kiện hiện nay của nền kinh tế thị trường, nhu cầu vốn đang ngày càng trở nên cấp thiết và trở thành yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển nền kinh tế đất nước. Các khuôn khổ, chính sách ngày càng tập trung vào giải quyết những tồn đọng khó khăn cho vấn đề phát triển và đặc biệt là giải pháp cho vấn đề huy động vốn đầu tư phát triển. Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện khách hàng phải thực hiện để được vay vốn ngân hàng. Trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, bao cấp, việc thế chấp không được đặt ra. Khách hàng của các ngân hàng chủ yếu thuộc thành phần kinh tế quốc doanh và tập thể. Hoạt động tín dụng ngân hàng đối với các đơn vị quốc doanh thực hiện theo dạng cho vay tham gia theo phần (ngân hàng cho vay 70% vốn hoạt động, ngân sách cấp 30% vốn hoạt động). Thậm chí vốn ngân sách không đủ cấp, ngân hàng cũng cho vay. Đối với các đơn vị tập thể, chủ yếu là hợp tác xã, tổ sản xuất... ngân hàng thường cho vay theo dạng: “ lấy tiền Chính phủ cho bản làng vay đủ...”. Cũng chính vì nhận thức và phương thức cho vay như trên, trong thời kỳ đầu đổi mới hệ thống nhân hàng chuyển sang hạch toán kinh doanh theo cơ chế thị trường, việc xem nhẹ thế chấp tài sản nói chung, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nói riêng là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự đổ bể của các tổ chức tín dụng ngoài quốc doanh và gây khó khăn nặng nề đối với ngân hàng quốc doanh. Quyền lợi và nghĩa vụ của người cho vay lẫn người đi vay đều được pháp luật quy định và đảm bảo. Tuy nhiên, trong thực tế áp dụng các văn bản quy định về thế chấp đã phát sinh nhiều vấn đề buộc phải suy nghĩ: số lượng văn bản nhiều, một số vấn đề chưa được hiểu một cách tường tận, thông nhất; các ngành triển khai không đồng bộ, thậm chí “ chỏi” nhau. Ví dụ: việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định vừa phải đăng ký tại sở Địa chính, vừa phải qua phòng Công chứng. Thiết nghĩ, việc thế chấp quyền sử dụng đất không phải là một hành vi sang nhượng và mua bán đất, nên việc đăng ký tại sở Địa chính chỉ gây thêm phiền phức cho người đi vay, người cho vay và phiền phức cho cả Sở Địa chính nữa? Vấn đề giá trị đất để thế chấp cũng cần quan tâm. Quyết định 217/ QĐ- NH1 có nêu: giá trị đất để thế chấp là tiền sử dụng đất, thuê đất, cộng với giá trị tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất đó. Trong thực tế, tiền bồi thường cho người chủ cũ có quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị đầu tư cho bất động sản đó. Cũng trong Quyết định 217/ QĐ- NH1, điều 24 có đoạn nêu lên một trong những điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất là “Đất có khả năng chuyển nhượng dễ dàng theo quy định của pháp luật về đất đai”. Chữ “chuyển nhượng dễ dàng” thật là khó xử cho các nhà điều hành ngân hàng. Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, ngoài đất được giao cho các tổ chức kinh tế có trả tiền sử dụng đất xây nhà hoặc cơ sở hạ tầng để bán lại, các loại đất khác khó có loại nào được xem là chuyển nhượng dễ dàng. Chính điều này có thể có khả năng biến thành yếu tố để kết ngân hàng vào tội là “thiếu tinh thần trách nhiệm” khi mà đất đai trong thực tế là không đủ điều kiện chuyển nhượng dễ dàng mà cũng cho vay. Giá trị quyền sử dụng đất tính thế chấp được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Nhìn chung, việc quy định của Chính phủ, Nhà nước là tương đối chặt chẽ nhưng trong thực tế còn rất nhiều hạn chế: Thứ nhất, việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, trong đó có vấn đề xác định giá đất là vấn đề tương đối mới mẻ đối với nước ta, để hoàn thiện được cơ chế cần có các thử nghiệm và thời gian. Thứ hai, việc sử dụng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ để tính giá trị quyền sử dụng đất là chưa phù hợp, vì giá đất do các địa phương ban hành mặc dù đã được “mềm hoá” bằng Nghị định số 17/1998/NĐ- CP ngày 21.3.1998 của Chính phủ và Quyết định số 302/TTg ngày 13.5.2996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng nhìn chung còn thấp so với giá đất thực tế chuyển nhượng, nhất là ở các đô thị lớn, các vùng mới đô thị hoá, các khu thương mại, khu du lịch… trong khi đó, người thế chấp khi không trả được nợ, ngân hàng có quyền phát mại quyền sử dụng đất để thu hồi vốn (một trong những nguyên nhân dẫn đến mất đất của người dân). Việc phát mãi quyền sử dụng đất thường phải thông qua phương thức đấu giá. Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp này chính là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế. Tồn tại cơ chế hai giá như trên cho cùng một loại tài sản là không hợp lý. Mặt khác, theo các quy định hiện hành, thì ngoài việc phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn phải trả tiền đền bù thiệt hại trên toàn bộ diện tích đất thu hồi để giao cho mình cộng với các chi phí khác như chi phí san lấp mặt bằng, cải tạo đất…, nhưng các chi phí này chưa được tính vào giá trị tài sản thế chấp cũng là cho người thế chấp bị thiệt thòi. Thứ ba, đội ngũ làm công tác thẩm định tài sản thế chấp còn chưa được đào tạo chuyên sâu về chuyên môn, nghiệp vụ trong khi chính sách và thực tế sử dụng đất ở nước ta rất phức tạp. Mặt khác, cũng có lúc, có nơi vì lợi Ých cá nhân, người làm công tác thẩm định không khách quan trong việc xác định tính pháp lý của việc sử dụng đất, hoặc làm sai lệch giá trị thế chấp gây thất thoát cho ngân hàng. Vấn đề thế chấp tài sản đối với doanh nghiệp Nhà nước trong thực tế lại càng khó khăn, phức tạp hơn. Phần lớn các giám đốc đơn vị quốc doanh vẫn chưa thông việc làm thủ tục thế chấp khi đi vay các ngân hàng thương mại. Thủ tục thế chấp tài sản nói chung qua phòng Công chứng cũng lắm vấn đề rắc rối. Hiện nay, hai bên ngân hàng và người đi vay phải đến Phòng Công chứng ký hợp đồng thế chấp trước mặt công chứng viên. Tuy nhiên nhân viên công chứng yêu cầu tổng giám đốc hay giám đốc ngân hàng phải trực tiếp đến phòng Công chứng để ký. Nếu phải làm điều này, không có vị tổng giám đốc hay giám đốc nào còn thời gian đề điều hành ngân hàng nữa! Trong trường hợp uỷ quyền, thủ trưởng ngân hàng phải ký giấy uỷ quyền và phải cho đóng dấu khống chỉ trước trên hợp đồng thế chấp để người được uỷ quyền ký tên và lăn tay trước công chứng. Việc đóng dấu không chỉ này dễ xảy ra tình trạng lợi dụng dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, không biết trách nhiệm thuộc về ai? Vấn đề giấy tờ giả là một vấn đề đã có từ lâu nhưng đến nay vẫn là một vấn đề nóng bỏng, đáng bàn trong quan hệ tín dụng của ngân hàng. Phần lớn nạn giấy tờ giả là do trình độ của một số cán bộ tín dụng quá thấp hoặc do không có tư cách không chịu kiểm tra kỹ càng hoặc không đủ năng lực thẩm tra dẫn đến tình trạng cho vay với giấy tờ giả, gây thiệt hại cho ngân hàng. Do tính chất đặc thù của hoàn cảnh đất nước đem lại, cũng như các chính sách về đất đai của Nhà nước ta chưa được nhất quán và đồng bộ, có mặt chưa rõ ràng, biến động, việc áp dụng chính sách đất đai còn tuỳ tiện. Do vậy, việc tranh chấp đất đai diễn ra rất gay gắt trên phạm vi cả nước, nhất là khi chuyển sang nền kinh tế thị trường cùng với chủ trương giao đất ổn định cho người sử dụng đất. Chính vì thế đã gây ra nhiều bất cập trong việc các ngân hàng thương mại nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để cho vay. Tình hình tranh chấp đất đai ở nước ta diễn ra rất phức tạp và ở nhiều dạng khác nhau như: tranh chấp thừa kế, tranh chấp đất do bị người khác chiếm dụng, đòi trả lại đất, tranh chấp về việc cơ quan thẩm quyền giao đất không đúng đối tượng, không đúng mục đích… Vì thế, việc xác định đất đai không có tranh chấp để cho vay là vô cùng nan giải đối với các ngân hàng thương mại, hậu quả tài chính chắc chắn các ngân hàng thương mại phải gánh chịu một khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào đó bị sự cố như đã nói trên, tức là việc cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi làm chấm dứt quan hệ pháp luật về đất đai. Theo quy định của Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1998, và theo Nghị định số 11/CP ngày 24.1.1995, các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt nam mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại Ýt nhất 5 năm, thì được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn trên đất thuê tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh. Nhưng quy định như vậy là chưa phù hợp với tình thực tế của đất nước ta, gây nhiều bất cập cho các tổ chức tín dụng nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê. Bởi: - Hệ thống pháp luật nước ta chưa được hoàn thiện và đồng bộ, việc xử lý tài sản thế chấp còn nhiều bất cập, chồng chéo. - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất thuê trong thời hạn cho thuê đất, quyền định đoạt thế chấp thuộc về Nhà nước. - Chính sách đất đai chưa được nhất quán, đồng bộ, còn tạo ra nhiều kênh ngầm, nhất là trong việc định khung giá đất. Khi thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định này đã được nhiều văn bản pháp luật quy định. Song thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều chậm trễ nhất định, nên việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cũng còn những hạn chế, thậm chí gây khó khăn. Bởi vì cơ quan công chứng không bảo đảm tính pháp lý của tài sản thay cho cơ quan quản lý tài sản nên đã để lại hậu quả là đất không đủ điều kiện vẫn thế chấp, giá thế chấp không theo loại đất thực có và nhận thế chấp trên hồ sơ giấy tờ do người sử dụng đất cung cấp mà không có trách nhiệm kiểm tra, không qua cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, gây ra hậu quả lớn. Điều kiện đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định trong Nghị định số 08/2000/NĐ- CP ngày 10.3.2000 theo đó sau khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Song cho đến nay, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn chưa được thành lập. Chưa có quy định về sự phối hợp giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất … Ở nhiều nơi, tình trạng quan liêu, hách dịch, cửa quyền của một số cơ quan hành chính vẫn là một vấn đề nóng bỏng, dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian làm thủ tục hợp đồng vay vốn, làm cho người thế chấp bị thiệt hại, nhất là đối với người kinh doanh thì vấn đề thời gian, tranh thủ cơ hội trong nền kinh tế thị trường là yếu tố quan trọng dẫn đến thành công. III- MỘT SỐ GIẢI PHÁP Xuất phát từ thực tế trên đây, cần có các giải pháp để hoàn thiện hơn công tác thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau: Một là, giá đất sử dụng để xác định giá trị thế chấp trong trường hợp đất được giao, đất nhận chuyển nhượng cần được tính toán trên cơ sở giá đất thực tế chuyển nhượng hoặc giá đất theo khả năng sinh lợi và hệ số điều chỉnh (hệ số này có thể dao động tuỳ theo từng loại đất và từng thời kỳ). Sở dĩ có hệ số điều chỉnh là do giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố ảo trong đó có yếu tố tâm lý, nên khi phát mại tài sản, thường thì giá trị thu hồi thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện bình thường. Hai là, Nhà nước cần ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giá. Bất kể người định giá là ai cũng đều phải tuân thủ theo những chuẩn mực này và chịu trách nhiệm về kết quả định giá của mình trước khách hàng và pháp luật. Đồng thời, tăng cường tổ chức đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ, nâng cao năng lực và phẩm chất của người làm công tác định giá và có thể sử dụng các tổ chức thẩm định giá độc lập với các ngân hàng và tổ chức tín dụng khác để đảm bảo tính khách quan của kết quả định giá. Ba là, để đảm bảo quyền và lợi Ých hợp pháp, tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng mang tính bền vững cho các ngân hàng thương mại an tâm đầu tư cho người sử dụng đất, Nhà nước nên quy định chặt chẽ hơn về các chính sách đất đai, nhất là khâu cấp giấy chứng nhận. Việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng sẽ làm giảm nguy cơ tiềm Èn đối với các ngân hàng trong việc nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để cho vay vốn, cần thiết Nhà nước nên quy định trách nhiệm pháp lý buộc bồi thường thiệt hại đối với những trường hợp các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng gây thiệt hại tài sản của Nhà nước và nhân dân. Bốn là, ngân hàng Nhà nước cần cố gắng xây dựng và dần cải tiến các quy chế về tài sản kèm theo việc sửa đổi tín dụng ngắn, trung, dài hạn…Các văn bản cần phải thể hiện một cách tương đối toàn diện, đồng bộ vấn đề thế chấp, làm tăng thêm cơ sở pháp lý của hành vi dân sự thế chấp tài sản và thủ tục công chứng. Năm là, để tạo điều kiện thuận tiện, thông thoáng cho các tổ chức tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các bên có liên quan, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nên: - Đề nghị các cơ quan pháp luật quy định trong luật là ngân hàng nhận thế chấp được quyền trích một phần nhỏ số tiền có thể có được trong việc xử lý tài sản thế chấp để bảo tồn cuộc sống của bên thế chấp trong một thời hạn nhất định khi ngân hàng thu nợ. Đó là điều hợp lý, đảm bảo được tính nhân đạo của cơ quan Nhà nước. - Không thu thuế từ việc bán tài sản thế chấp để trả nợ ngân hàng, bởi vì bên có tài sản thế chấp bị lân vào tình thế bắt buộc phải bán tài sản này để trả nợ trong hoàn cảnh mất khả năng thanh toán nợ đến hạn với ngân hàng chứ không phải bán tài sản thế chấp này vì mục đích kinh doanh… Sáu là, nhiều chuyên gia ngân hàng và chuyên gia pháp luật cho rằng, quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản là chưa hợp lý vì những người thực hiện công chứng, chứng thực có quyền quá lớn nhưng lại không phải chịu trách nhiệm gì về nội dung của các hợp đồng mà họ đã công chứng, chứng thực. Xuất phát từ thực tế đó, các cơ quan Nhà nước có chức năng đã tổng hợp, báo cáo đề xuất Chính phủ sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng, chứng thực cho phù hợp với thực tế nhằm góp phần phục vụ phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Bảy là, ngân hàng phải nâng cao trình độ, năng lực và phẩm chất cán bộ, đặc biệt là năng lực thẩm định dự án để cho vay có hiệu quả, góp phần tích cực quản lý nền kinh tế đất nước. Đồng thời các ngành, các cấp phải cùng phối hợp, xử lý các vướng mắc về luật lệ, chính sách, tích cực đấu tranh chống tiêu cực, tham nhũng nhưng không hình sự hoá các quan hệ dân sự trong hoạt động ngân hàng, để các cán bộ ngân hàng yên tâm hoàn thành tốt nhiệm vụ huy động và cho vay phục vụ phát triển kinh tế xã hội và cải thiện đời sống. Tám là, Nhà nước cần đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là một cơ sở pháp lý quan trọng trong việc xác định người đem thế chấp có phải là chủ thực sự của mảnh đất hay không? Và mảnh đất đem thế chấp có nguồn gốc hợp pháp hay không? Nhằm tránh thiệt hại cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Thực hiện tốt những giải pháp trên đây, không những làm cho hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng được hoàn thiện hơn mà còn có tác dụng không nhỏ góp phần phát triển kinh tế và nâng cao đời sống xã hội của nhân dân. Kết luận Mối quan hệ đất đai và con người là vấn đề mang tính chất kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, nó ảnh hưởng tới mọi mặt đời sống của con người và là yếu tố thường nhật gắn bó nhất với con người và cuộc sống. Việc thế chấp quyền sử dụng đất đai để vay vốn ngân hàng đã và đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo thuận lợi cho người vay khi có nhu cầu vốn và góp phần làm tăng thêm hoạt động ngân hàng. Với tác động kép vừa nhằm giải quyết vấn đề ứ đọng vốn của các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng, vừa tạo điều kiện thuận lợi về vốn cho các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh doanh có điều kiện phát triển sản xuất, hoạt động thế chấp đã thức sự trở thành một hoạt động kinh tế quan trọng trong nền kinh tế nước ta. Mặc dù vậy, hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất hiện nay còn gặp rất nhiều bất cập kể cả trong thực tiễn và trong các khung quy định của pháp luật. Nguyên nhân chủ yếu là do vấn đề quản lý đất đai ở nước ta còn bộc lộ nhiều thiếu sót, hơn nữa nền kinh tế nước ta còn nhiều yếu kém do tàn dư của chiến tranh, do cơ chế bao cấp kéo dài; đồng thời hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn khá mới mẻ ở nước ta. Tuy nhiên, hình thức thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn thực sự đã tạo ra một động lực mới cho hoạt động đầu tư sản xuất của nền kinh tế, bên cạnh đó tạo ra đà tăng trưởng vững chắc đưa đất nước bước vào thiên niên kỷ mới với nền kinh tế nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… ổn định. Tài liệu tham khảo Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất – PGS. TS Ngô Đức Cát (chủ biên) – NXB Nông nghiệp, Hà Nội, 2000. Luật Đất đai 1993 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1993 Luật Dân sự Các loại văn bản liên quan (Nghị định, Quyết định, Thông tư,…) Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, số 278, tháng 7/2001 Tạp chí Ngân hàng, số 1/1999, 5/2000, 8/2000, 1/2001, 3/2001, 6/2001, 7/2001, 9/2001, 1+2/2002, 5/2002. Tạp chí Thị trường giá cả số 10/1999, 4/2002. Tạp chí Địa chính, tháng 2/1999, 10/1999, 9/2000, 3/2001, 11/2001. Thông tin tài chính tiền tệ số 4/1999, 3/2002, 5/2002. Tạp chí thông tin khoa học ngân hàng số 9/1997