Đề tài Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ

- Để cải thiện và nâng cao đời sống của nhân dân cũng như để đáp ứng cho sự phát triển đô thị loại I, thì ngoài việc đầu tư nâng cấp, cải tạo các công trình hiện có, cần phải xây dựng thêm các công trình văn hoá, thể dục - thể thao, khu vui chơi giải trí trên địa bàn Thành phố. Như vậy với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội trong những năm qua cũng như dự báo phát triển trong tương lai, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố tăng nhanh sẽ dẫn đến sự thay đổi cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn. Với quỹ đất có hạn do đó trong phương án quy hoạch sử dụng đất cần nghiên cứu tính toán phân bổ sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả quỹ đất của Thành phố hiện tại cũng như lâu dài. Quy hoạch là vấn đề không thể thiếu cho một đất nước đang phát triển theo định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa như Việt Nam hiện nay. Quy hoạch là một bước tiến hành trong quá trình đổi mới đất nước. Do đó hàng loạt quy hoạch theo định hướng ra đời nhưng không phải quy hoạch nào cũng thành công, cũng đạt được ba tiêu đề và đưa đến kết quả mỹ mãng (chẳng hạn như quy hoạch treo đã không mấy xa lạ đối với chúng ta ở những năm vừa qua, sở dĩ như vậy là do nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu là xác định điều kiện đầu vào, đầu ra, nhu cầu người dân, hiện trạng của vùng, chính sách của nhà nước…….). Vì vậy những mặt hạn chế ấy rất cần cho các nhà đầu tư, các nhà chính quyền xem xét. Song, những năm gần đây đã có nhiều khắc phục đưa ra nhiều định hướng quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Dự án xây dựng tuyến đường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc dài 6.902m, tổng mức đầu tư hơn 915 tỉ đồng vừa chính thức khởi công sáng 21.8.2007. Sau đó là 450 hộ dân chờ bố trí chỗ tái định cư. Chỉ riêng trong 3 gói thầu (trong tổng số 9 gói thầu) 1, 8 và 9 có khoảng 160 hộ dân chưa chịu bàn giao mặt bằng. Họ cần mua nhà trước khi bàn giao xong. So với tất cả dự án kêu gọi đầu tư ở Cần Thơ, có lẽ dự án đầu tư quy hoạch khu dân cư, phân lô bán nền là giữ được kỷ lục thu hút nhà đầu tư nhiều nhất trong thời gian ngắn nhất. Ít nhất 50 nhà đầu tư trong nước đã kiểm soát trên 2.000ha đất dự án dạng này. 1.2 Các dự án quy hoạch ở Thành phố Cần Thơ Tổng số dự án 117: diện tích 3344,55 ha. Trong đó: + Giai đoạn trước khi chia tách tỉnh Cần Thơ: có 45 dự án với diện tích: 1318,55 ha + Giai đoạn sau khi chia tách tỉnh Cần Thơ: 72 dự án với diện tích: 2026 ha Có rất nhiều dự án quy hoạch đối với một thành phố còn nhiều triển vọng như Cần Thơ, nhiều nhà đầu tư đã và đang đầu tư, đặc biệt ở khu dân cư Nam sông Cần Thơ có 22 nhà đầu tư trong tổng số 81 nhà đầu tư trong và ngoài khu vực thành phố, tuy nhiên không phải dự án nào cũng được thực thi đúng thời gian dự định, và cũng không phải dự án nào cũng thành công. Chẳng hạn đã có 18 dư án với diện tích 313,88 ha đã bị thu hồi, do không phù hợp với điều kiện nhà đầu tư, các căn cứ thực hiện dự án còn trục trặc chậm triển khai dẫn đến quy hoạch treo. Có 77 dự án với diện tích 2326,05 ha đã và đang thực hiện, 22 dự án với diện tích 704,62 ha chưa thực hiện, điều này nói lên các dự án còn phụ thuộc vào sự thúc đẩy của thị trường nhà đất, vì khi thị trường này phát triển thì buộc các nhà đầu tư thực thi các dự án nhanh hơn để sớm thu hồi vốn. Dựa trên tiềm năng của thành phố Cần Thơ, các nhà quy hoạch có thể thuận lợi hơn trong việc định hướng quy hoạch, nhưng điều đó chưa đủ dù ở nông thôn hay đô thị. Vì phát triển vùng nông thôn hay đô thị thì cũng cần sự giao dịch hay nói đúng hơn là sự xen kẽ giữa các nhà đầu tư với các tiềm năng của địa phương, nếu không có sự khám phá tiềm năng của vùng đất thì không thể thúc đẩy các nhà phát triển đến đầu tư, thì mảnh đất sẽ không ai nhìn ngó, khai thác hợp lí, sử dụng không hiệu quả. Nói tóm lại sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các lĩnh vực là không nhỏ, nhất là quy hoạch và thị trường nhà đất cùng với chính sách của nhà nước là vấn đề hết sức nan giải, mà trong thời gian ngắn không thể giải quyết hết được. II. Vấn đề thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ 2.1 Tình hình phát triển thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ. Do đó việc xây dựng Luật kinh doanh Bất động sản là cần thiết, nhằm tạo lập cơ chế cho thị trường bất động sản bằng hành lang pháp luật, định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản. Luận kinh doanh Bất động sản sẽ có những cơ chế để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Chẳng hạn, về cơ chế giao đất, cho thuê đất, thì thực hiện theo 3 phương thức: đấu giá, thoả thuận và thuê đất theo giá đất do Nhà nước quy định. Các văn bản pháp luật được hình thành xuất phát từ nhu cầu, nhưng luật ban hành phải phù hợp với nhiều mặt, trong đó quy hoạch là vấn đề không thể bỏ qua. Xong thiết nghĩ, thị trường đang sống động về giá cả, trong đó đất là một trong những mặt hàng không ngoại lệ và đang được quan tâm nhiều nhất. Ở mỗi khu vực đều có cơ chế riêng, ở Cần Thơ là một điển hình, thị trường nhà đất ở thành phố Cần Thơ đang nóng lên từng ngày do nhiều nguyên nhân: nhu cầu, thời cuộc, chính sách… Có vẻ lạc quan nhất cho nhà đầu tư là ở quận Ninh Kiều và khu đô thị Nam Cần Thơ, với dự án quy hoạch đã có 22 nhà đầu tư vào mảnh đất đó, do dự án cầu Cần Thơ, cơ sở hạ tầng như bệnh viện, đường xá ngày một hoàn thiện, do đó đất ở đây ngày càng tăng. Xong không phải chỉ riêng địa bàn này được quan tâm, mà còn nhiều nơi khác cũng có sự thay đổi, hoàn thiện hơn theo thời gian, kèm theo đó giá trước và sau quy hoạch cũng thay đổi. 2.2 Phân tích sự thay đổi về giá đất trước và sau quy hoạch Cuộc sống ngày càng được cải thiện, chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng lên, nhưng Việt Nam nói chung, Cần Thơ nói riêng còn đang trên đà phát triển, hoàn thiện, nên chính sách thay đổi là không thể tránh, và điều tất yếu là khi có cơ sở hoàn thiện thì mức giá cũng thay đổi. Thay đổi đến lúc trở thành phát triển hoàn thiện thì lúc này sẽ đưa vào hệ thống tương đối ổn định về nhiều mặt. Thị trường nhà đất ở Cần Thơ đang trên đà đang phát triển, mọi thứ còn rất mới so với những thành phố khác của quốc gia. Qua thực nghiệm cho thấy giá trị của đất luôn được nâng lên cao sau quy hoạch, điều này cho biết giữa quy hoạch và thị trường phải có sự ảnh hưởng. Thị trường nhà đất Cần Thơ đang lên cao, mặc dù công trình cầu Cần Thơ gặp sự cố, nhưng không ảnh hưởng đến đà phát triển mạnh của thị trường nhà đất. Trong mấy tháng qua, hàng loạt dự án, công trình tầm cỡ khu vực đã được khởi công, đưa vào hoạt động trên địa bàn như: Bệnh viện Đa khoa Trung ương, Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Tây Đô, cảng Cái Cui, khu công nghiệp Hưng Phú… đã giúp cho giá nhà đất xung quanh các khu vực này tăng vọt. Dự án Tuyến đường Giá (triệu đ/m2) Trước năm 2008 Đầu 2008 Hoàn thiện cơ sở hạ tầng: bệnh viện, cảng cái cui... - Mặt tiền đường Quang Trung cái cui (lộ giới 80m) - Khu đô thị Nam Cần Thơ, Q.Cái Răng. 5 1,92-6,4 7,5 2,4-8 Xây dựng khu tái định cư. Khu tái định cư Thới Nhựt ở 91B. 2,8-6,3 3,5-7 Nâng cấp cơ sở hạ tầng. Vùng ven các Q.Cái Răng, Bình Thủy. 1,9-2,1 2,2-2,5 Nâng cấp cơ sở hạ tầng. Khu Thạnh Mỹ, P.Lê Bình, Q.Cái Răng. 0,8 2,5 Mở rộng với chiều ngang 25m Trần Hưng Đạo nối dài thuộc P.Lê Bình, Q.Cái Răng. 0,3 3,5 Làm lộ đường Lê Bình đi Phú Thứ, Q.Cái Răng. 0,2 1-1,2 Bảng 1: Bảng so sánh biến động giá đất qua các năm sau quy hoạch ở Tp.Cần Thơ Qua bảng 1 cho thấy: - Mặt tiền đường Quang Trung cái cui, đô thị Nam Cần Thơ với lộ giới 80m, đầu 2007 có giá 5 triệu đ/m2 nhưng cuối 2007 đã tăng tới 7 triệu đ/m2 , tăng khoảng 40%, mặt tiền thuận lợi việc kinh doanh sinh lợi, đường lộ được nâng cấp nên giá cũng tăng cao. - Khu đô thị Nam Cần thơ, Q.Cái Răng, với một căn hộ với diện tích: 60m2 , một trệt một lầu cuối 2006 khoảng 280-290 triệu đồng/căn nhưng đầu 2008 khoảng 550triệu đồng/căn; Đất thổ cư đầu 2007 có giá trung bình 1,92- 6.4 triệu đ/m2, đầu 2008 thì giá từ 2,4 triệu – 8 triệu đ/m2 . Giá căn hộ ở khu dân cư đã tăng gần gấp đôi, đất thổ cư tăng 25% so với năm trước. - Tại các khu dân cư phía bắc và phía tây TP Cần Thơ, giá nhà đất rục rịch tăng. Ở khu dân cư 91B (khu tái định cư Thới Nhựt thuộc địa bàn quận Ninh Kiều), giá lô nền đã tăng khoảng 10% so với thời điểm đầu năm, dao động từ 3,5 đến 7 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí. - Giá thổ cư vùng ven của các quận Cái Răng, Bình Thủy cũng đang ở mức 2,2-3 triệu đồng mỗi m2, tăng 15% so với đầu năm. Ở thời điểm cuối năm 2006, những người có nhu cầu nhà ở chỉ cần tích lũy 200 triệu đồng trở lên là đã có thể được sở hữu mảnh đất khoảng 60 m2 ở vùng ven thành phố. Thế nhưng, với số tiền ấy giờ chỉ có thể mua đất ở vùng sâu, vùng xa thành phố. - Giá đất đường Trần Hưng Đạo nối dài thuộc phường Lê Bình, quận Cái Răng năm 2003 chưa tới 300.000 đồng/m2. Kể từ sau năm 2004 khi đường được mở rộng với chiều ngang 25 m, lại không nằm trong dự án quy hoạch cầu Cần Thơ, giá đất đã lên đến 3,5 triệu đồng/m2. Đường Trần Hưng Đạo dài khoảng 1,2 km, toàn bộ đất nơi đây đều đã có chủ, tuy nhiên số hộ cất nhà để ở chỉ đếm được trên đầu ngón tay, còn lại đa phần cắm cóc, chia ranh chờ giá. Dự đoán đến khi đường dẫn của cầu Cần Thơ hoàn chỉnh thì khu vực này rất lý tưởng, giá đất chắc chắn sẽ nhảy vọt. - Tại các tuyến đường Lê Bình đi Phú Thứ; Khu Thạnh Mỹ, P.Lê Bình, Q.Cái Răng, sau các dự án về nâng cấp: mở rộng đường, làm lộ... làm cho giá tăng, trước năm 2003 giá rất thấp, nhưng sau khi được nâng cấp giá tăng lên gấp nhiều lần. Nhiều người dân ở các tỉnh, thành phố khác đến Cần Thơ để ổn định cuộc sống mong được thừa hưởng những dịch vụ giáo dục, y tế hiện đại. Từ hàng loạt yếu tố khác nhau, thị trường nhà đất Cần Thơ sẽ tiếp tục phát triển mạnh và sẽ tăng cao trong vài năm tới. Theo quy hoạch chung, khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ tổng diện tích 2.080ha và khoảng 60 dự án khu dân cư được phê duyệt. Tuy nhiên đến nay, khu này mới chỉ có hơn 20 dự án được triển khai và chỉ 15 trong số đó có hàng bán ra thị trường. Trước nhu cầu quá lớn của thị trường, hiện nay đang có 10 dự án đóng băng nay đã khởi động, tiến hành san lấp mặt bằng. Trong đó, được xem là quy mô nhất và thu hút lượng lớn nhu cầu khách hàng là khu dân cư Phú An với diện tích 145,5ha, bao gồm 5.000 lô nền do Công ty Xây dựng Công trình Giao thông 586 thuộc Bộ Giao thông-Vận tải làm chủ đầu tư. Hiện nay đã có 3.000 căn nhà các loại của khu đô thị Phú An đã bán. Vào khoảng giữa tháng 02/2008 giá nhà (loại 1 trệt 2 lầu xây thô) giá từ 800 triệu đồng/căn đến 1,1 tỉ đồng/căn, tùy vị trí.. Từ giữa năm 2007, thị trường địa ốc ở Cần Thơ đã bắt đầu sôi động, nhất là ở các dự án đầu tư khu dân cư mới. Theo đó giá đất tăng nhanh từ 40-70% so với đầu năm 2007. Hơn 2 tháng trước đây nhiều lô đất ở các dự án khu dân cư có lộ giới rộng 47m, người bán 7 - 7,5 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so hồi đầu Công ty đã phải huy động tổng lực để triển khai các tiểu dự án mở rộng để sớm cung cấp hàng ra thị trường. Khu dân cư Hưng Phú 1 do Công ty xây dựng và kinh doanh nhà Cần Thơ đầu tư cũng đã bán hết 500 nền sau khi quy hoạch. Giá đất nền tại các tuyến đường có lộ giới 30m tại Khu đô thị Hưng Phú 1 giá cũng tăng lên từ 8 đến 10 triệu đồng/m2. Hiện công ty này đang tiếp tục giải phóng mặt bằng để xây dựng khu dân cư Hưng Phú 2, đáp ứng nhu cầu rất lớn như hiện nay. Thị trường địa ốc ở Thành phố Cần Thơ đang phát triển mạnh là một tín hiệu đáng mừng. Nguồn cung lớn nhờ chính sách xóa các dự án quy hoạch treo giúp cho thị trường diễn biến dễ dàng và sôi động hơn. Thời gian tới, thị trường nhà đất sẽ vẫn tiếp tục phát triển mạnh. Tuy nhiên, để tránh hiện tượng sốt ảo cục bộ và lan tỏa trên thị trường phá vỡ quy hoạch chung, cần giải quyết đồng bộ việc công bố quy hoạch, quản lý quy hoạch, xây dựng, mua bán nhà đất đúng theo quy định pháp luật. Vấn đề xóa quy hoạch để đáp ứng nhu cầu thị trường nhà đất là điều cần thiết và vấn đề thị trường nhà đất thúc đẩy vấn đề xóa quy hoạch treo là điều thiết yếu. Tóm lại giữa quy hoạch và thị trường nhà đất có thể nói chúng điều hòa, thúc đẩy nhau phát triển. III. Mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường nhà đất Quy hoạch đô thị, không mấy xa lạ với một nước đang phát triển như Việt Nam. Quy hoạch đô thị là để phát triển đô thị, những người tham gia có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Nhà đầu tư không chỉ chú trọng đến lợi nhuận, đến khu vực riêng lẽ của đơn vị mà còn phải có định hướng phù hợp với cả khu vực chung. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Song mối quan hệ ấy không ngừng ở đó, giữa quy hoạch và thị trường không phải chỉ có ảnh hưởng một chiều, mà nó có sự tương hỗ với nhau, nó thể hiện qua những điểm tương đồng và khác biệt. 3.1 Những điểm tương đồng giữa quy hoạch và thị trường nhà đất Quá trình phát triển bao gồm hai hoạt động chủ yếu: phát triển các loại công trình và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, quá trình phát triển diễn ra theo kế hoạch, còn trong nền kinh tế thị trường thì nó bị chi phối bởi cơ chế thị trường, tức là các cơ chế giá cả, cung cầu và cạnh tranh. Do vậy không phải lúc nào cũng trật tự ổn định mà khi nhanh, khi chậm tuỳ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế. Với nền kinh tế thị trường như hiện nay thì quy hoạch và thị trường nhà đất có những điểm tương đồng nhất định: - Trong quá trình phát triển, thị trường nhà đất có vai trò quan trọng. Thị trường nhà đất được định nghĩa là tổng hòa các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp nhà đất tại khu vực nhất định trong thời điểm xác định. Thị trường này phồn vinh thì có nhiều dự án được đầu tư phát triển, thúc đẩy tiến độ quy hoạch đô thị sớm thực hiện và hoàn thành. - Đối với các nhà kinh doanh, đầu tư nhà đất thì dự án phát triển nhà đất vừa phù hợp với quy hoạch vừa thu được lợi nhuận. Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không đem lại đủ lợi nhuận thì người kinh doanh nhà đất không mấy thích. Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận cao nhưng không phù hợp với quy hoạch thì chính quyền đô thị, với cố vấn là nhà quy hoạch, cũng không chấp nhận nó. - Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường nhà đất phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. Theo quan điểm phát triển hiện đại thì thị trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả. Thế nhưng thị trường cũng có những khuyết tật của nó như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng doãng ra, làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm và làm cạn kiệt tài nguyên thiên nhiên do khai thác quá mức, điều đó buộc chính quyền phải nhập cuộc, nhằm hạn chế các khuyết tật của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính. Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các khuyết tật là dễ dẫn đến tình trạng quan liêu, duy ý chí, lạm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu. Vì vậy giữa quy hoạch đô thị với thị trường nhà đất có quan hệ khăng khít. Thế nhưng ở nước ta hiện nay mối quan hệ đó chưa được phản ánh trong phương pháp luận quy hoạch đô thị, nhà quy hoạch chưa am hiểu mấy về thị trường nhà đất nói riêng và kinh tế đô thị nói chung. Trong quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển, kể cả người kinh doanh nhà đất, thiếu sự phối hợp, tham khảo ý kiến lẫn nhau. Đó là nhược điểm lớn cần khắc phục. Tóm lại, chính quyền và thị trường đều có các mặt mạnh và hạn chế, nếu khéo phối hợp thì có thể bổ sung cho nhau tạo ra sức mạnh, làm cho quốc gia phát triển được bền vững. 3.2 Những điểm khác biệt giữa quy hoạch và thị trường nhà đất Ngoài những điểm tương đồng thì quy hoạch và thị trường nhà đất còn có những điểm khác biệt. Vậy chúng khác biệt như thế nào? Đối với quy hoạch: - Quy hoạch đô thị xuất phát từ hiện trạng đô thị, dựa trên các dự báo thường là dài hạn để vạch ra hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại và phồn vinh hơn, có môi trường sống tốt đẹp hơn, với xã hội công bằng và văn minh hơn. Nếu dự báo sai thì quy hoạch trở nên phi thực tế. Chẳng hạn sau Chiến tranh thế giới II ở nước Anh nhiều quy hoạch đô thị bị phá sản vì các dự báo về tăng trưởng doanh số, về các nhu cầu phát triển, nhất là nhu cầu về giao thông đô thị đều không chính xác. - Đối với nhà quy hoạch thì thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các chính sách và chương trình phát triển nhằm đạt được các mục tiêu dài hạn, thường là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa. Họ quan tâm đến những công trình sẽ được xây dựng, nhưng đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tồn, tu sửa hay nâng cấp, hướng tới đô thị phát triển bền vững đậm đà bản sắc dân tộc. Đối với thị trường nhà đất - Thị trường nhà đất quan tâm đến việc kiếm tìm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch. Công trình xây dựng càng xong sớm thì nhà phát triển càng thu hồi nhanh vốn đầu tư và thu được lợi nhuận. Sau khi kết thúc dự án đầu tư xây dựng thì nhà kinh doanh nhà đất được hoàn toàn tự do chuyển hoạt động đến khu vực khác hoặc đô thị khác. Trong trường hợp bối cảnh thị trường tại nơi nào đó trở nên không thuận lợi thì nhà kinh doanh cũng bỏ đi làm ăn nơi khác tương tự như vậy. - Thị trường nhà đất có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị. Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở đường Hai Bà Trưng, Đại lộ Hòa Bình (thành phố Cần Thơ) rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất công nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao. Nhận định, quy hoạch đô thị và thị trường nhà đất có quan hệ phụ thuộc vào nhau, tạo điều kiện thực hiện cho nhau, nhưng lại rất khác nhau nếu xét về vai trò, mục đích, phạm vi và thời hạn hoạt động của mỗi bên. Mối quan hệ ấy thể hiện tâp trung nhất trong sử dụng đất. 3.3 Nhận xét Đất đai là tài nguyên hiếm nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất nhiều mặt. Quy hoạch đô thị chính là lời giải để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường nhà đất vì chạy theo lợi nhuận và lấn át các mặt phát triển khác. Vì vậy quy hoạch đô thị là sự can thiệp của chính quyền để hạn chế, khắc phục các khuyết tật của thị trường, trong đó có thị trường nhà đất. Hiển nhiên chính quyền cũng không thể áp đặt quá mức, làm thiệt hại lợi ích của nhà đầu tư, do đó chính quyền mà người đại diện là nhà quy hoạch và các nhà đầu tư cần thương lượng với nhau để đi đến thỏa thuận. Ở những nơi không cần thỏa thuận, chính quyền có thể thu phí phát triển khu vực nhằm thu hồi vốn ngân sách đã đầu tư cho các hạ tầng kinh tế - xã hội. Cách phối hợp tốt nhất quy hoạch đô thị với thị trường nhà đất là phát triển tổng hợp nhà đất, tức là xuất phát từ quy hoạch đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà lựa chọn khu vực đô thị trọng điểm để phát triển dự án đô thị tổng hợp, cân đối hài hoà các nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm và địa điểm đó, rồi thực hiện dự án theo nguyên tắc 6 thống nhất: thống nhất quy hoạch chi tiết; thống nhất thu hồi đất đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư; thống nhất thiết kế đô thị; thống nhất thi công; thống nhất hệ thống hạ tầng; và thống nhất quản lý. Nó cho phép huy động nguồn vốn phát triển từ đất đai, tạo sự công bằng khu thu hồi đất và xây dựng đồng bộ một khu vực đô thị hiện đại có môi trường sống tốt, có động lực phát triển và khả năng cạnh tranh. Ngược lại, nhiều khu đô thị mới của nước ta lại được xây dựng bằng cách xé lẻ, nên thiếu các công trình hạ tầng xã hội và diện tích cây xanh, được quản lý manh mún theo từng ngôi nhà và công trình và thiếu sự quản lý toàn khu. Chỉ có một số ít khu đô thị mới như Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm... là thực hiện được nguyên tắc 6 thống nhất. Nếu thực hiện phát triển tổng hợp bất động sản thì sẽ không còn những dự án mở rộng đường, cải tạo nút giao thông... riêng rẽ mà thay thế vào đó là các dự án phát triển một khu đô thị rộng lớn trong đó việc mở rộng đường và cải tạo nút giao thông là một thành phần. Lúc này đòi hỏi nguồn vốn đầu tư, khả năng thống nhất rất lớn nhưng nó sẽ đưa vào một hệ thống nhất định, việc quản lý lúc này không mấy khó khăn, nhưng lại đòi hỏi thêm sự đông tâm của các nhà quản lý và thực thi. IV. Phân tích sự ảnh hưởng của quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ 4.1 Ảnh hưởng của quy hoạch và các yếu tố khác đến thị trường nhà đất 4.1.1 Ảnh hưởng của quy hoạch đến thị trường nhà đất Cơ sở hạ tầng,khu dân cư và công trình khác Thị trường nhà đất Thu hút các chủ đầu tư(các dự án đầu tư). Quy hoạch Hình 1: Sự ảnh hưởng của quy hoạch đến thị trường nhà đất Qua hình 1 cho thấy quy hoạch ảnh hưởng đến thị trường nhà đất thông qua xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư và các công trình xây dựng khác, khi được quy hoạch là tạo điều kiện, môi trường sống tốt hơn mà vẫn phát huy được tối đa tiềm năng đất đai của vùng. Từ đó tao nên sự sôi động của thị trường nhà đất, làm giá đất tăng. Khi có chính sách quy hoạch cũng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư, vì chính những nơi ấy sẽ giúp các nhà đầu tư sản sinh ra lợi nhuận, từ đây cũng làm cho thị trường nhà đất sôi động lên. Sự ảnh hưởng ấy có thể được nhận định như sau: Ảnh hưởng từ giá Giá do nhà nước quy định từ năm 2007-2008 cũng tăng đáng kể, đặc biệt ở khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ sau khi đã tiến hành quy hoạch khá hoàn chỉnh thì giá tăng từ 600.000-800.000 đồng/m2 đến 1.500.000-2.500.000 đồng/m2 , khu dân cư do công ty TM-DL-XD Miền Tây, Cần Đô đầu tư (quận Ninh Kiều) cũng tăng từ 4.000.000-6.000.000 đồng/m2 đến 6.000.000-10.000.000 đồng/m2 và nhiều khu vực khác như Khu đô thị sinh thái Phong Điền, nâng cấp khu vực ven sông Cần Thơ, khu vực giáp với quận Ninh Kiều, Bình Thuỷ và trung tâm huyện hiện nay thành đô thị với quy mô dân số khoảng 25 ngàn người, vào năm 2010 khu đô thị Nam Cần Thơ - Cái Răng (đô thị cảng - công nghiệp) phát triển cảng quốc tế Cái Cui, cảng xăng dầu và cảng chuyên dùng khác; khu công nghiệp Hưng Phú I và Hưng Phú II; Trung tâm văn hoá Tây Nam Bộ; Trung tâm thương mại, siêu thị..., tức là sau khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp như đường xá khá hoàn chỉnh, trường học, bệnh viện, cầu cống,… được xây dựng đưa vào sử dụng, sẽ có sự biến động về giá. Với giá nhà nước đưa ra tăng không cao so với thực tế trên thị trường. Chẳng hạn giá nhà đất do nhà nước ban hành ở quận Ninh Kiều Tp.Cần Thơ không có sự thay đổi lớn từ năm 2006-2008, nhưng trên thực tế tại các tuyến đường chính trong nội ô thành phố như đại lộ Hòa Bình, Lý Tự Trọng, 30/4, Trần Hưng Đạo, Ngô Quyền... giá đất cũng đã xác lập kỷ lục khi vọt lên từ 20- 50 triệu đồng mỗi m2 tùy theo vị trí, vậy mà nguồn cung vẫn không đáp ứng đủ nguồn cầu, đây sẽ là bàn đạp để đưa giá đất lên cao và sẽ đưa thị trường nhà đất sôi nổi thêm. Thu hút các dự án đầu tư Các khu đã được quy hoạch hợp lý, đúng mức sẽ thúc đẩy nhiều nhà đầu tư triển khai nhiều dự án, góp phần làm cho thị trường nhà đất phồn vinh và phát triển ngày càng mạnh mẽ.Chẳng hạn theo định hướng “năm du dịch Quôc Gia Mekong Cần Thơ 2008” đã và đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư theo định hướng phát triển, kéo theo hàng loạt nhu cầu cho các dự án được tăng cao, trong đó nhu cầu nhà đất cho kinh doanh được chú trọng hơn cả. Tình trạng khi thị trường nhà đất không theo quy hoạch Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại. Nếu thị trường nhà đất phát triển một cách đơn lẽ sẽ làm sự cách biệt giàu nghèo ngày càng doãng ra, làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm và làm cạn kiệt tài nguyên thiên nhiên do khai thác quá mức, thị trường sẽ trở nên manh múng. Vì vậy, không thể để cho thị trường tự tung tự tác mà chính quyền phải tham gia điều tiết thông qua quy hoạch. Đó là mặt thiết yếu, nhưng trên thực tế thị trường nhà đất nói riêng muốn phát triển bền vững phải chú trọng theo quy hoạch. Quy hoạch và thị trường nhà đất thể hiện rõ nhất trong việc phát triển đô thị. Đô thị là mặt thiết yếu đại diện cho thị trường nhà đất, khi đô thị phát triển đều tất yếu là thị trường nhà đất cũng phát triển hay nói cách khác giữa phát triển đô thị và thị trường nhà đất có mối quan hệ tương giao. Để tránh tình trạng như trên, trước hết phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch.Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ tinh. Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng đất đô thị để công bố, công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi theo định hướng quy hoạch đã phê duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến các Thành phố, các quận và cấp phường. 4.1.2 Ảnh hưởng của các yếu tố khác đến thị trường nhà đất Qua hình 2 có thể thấy có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất và có thể nhận định như thế này : Từ góc độ thẩm định giá bất động sản, các yếu tố tác động đến giá nhà đất có thể chia thành hai nhóm gồm các yếu tố vĩ mô (chính sách của nhà nước; các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương; và cung cầu nhà đất) và các yếu tố vi mô (chi phí, sự hữu dụng và các yếu tố nội tại của nhà đất). yếu tố kinh tế chung. cung,cầu nhà đất chi phí. Các yếu tố nội tại khác. Sự hữu dụng chính sách nhà nước. Thị trường nhà đất. Hình 2: Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất - Các yếu tố vĩ mô + Chính sách của nhà nước : bao gồm các quy định về quyền sở hữu, sử dụng, thuê hay chuyển nhượng cùng các chính sách liên quan đến các nghĩa vụ tài chính khác. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá nhà đất. Việc nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch sử dụng đất cho từng khu vực có ảnh hưởng rất lớn đến giá nhà đất trên thị trường. Ví dụ, Theo các công ty và văn phòng giao dịch nhà đất ở Nam Cần Thơ, nơi tập trung rất nhiều dự án khu dân cư (quận Cái Răng, TP Cần Thơ), khoảng một tháng nay thị trường nhà đất có dấu hiệu sôi động.  Nhiều dự án khu dân cư tại Nam Cần Thơ lượng giao dịch cũng tăng. Nguyên nhân là do các dự án này hệ thống hạ tầng đã khá hoàn chỉnh, chính sách mở nên việc giao dịch cũng khá thuận lợi. Theo giới kinh doanh địa ốc, thị trường nhà đất sôi động chủ yếu là mảng nhà ở dân sinh. Sôi động là do trên địa bàn có cầu Cần Thơ đang xây dựng và sẽ đưa vào sử dụng đúng tiến độ vào cuối năm 2008. Các công trình khác như: tuyến đại lộ Quang Trung - Cái Cui đang tiếp tục thi công mở rộng, cảng Cái Cui hoàn thành giai đoạn 1, các công trình bệnh viện dọc tuyến đại lộ này cũng tương đối hoàn thành...  + Các yếu tố kinh tế chung của địa phương: Giá nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của địa phương. + Cung - cầu nhà đất : Các yếu tố gia tăng dân số và nhu cầu phát triển, thu nhập, việc làm và nghề nghiệp, đô thị hóa, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng... đều ảnh hưởng đến cầu nhà đất và làm cho giá nóng lên. Người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến giá cả, diện tích, gần trường, chợ, mà đã rất chú trọng không gian sống xung quanh. Họ cần giao thông tiện lợi, môi trường sống thoáng đãng. + Các yếu tố tác động đến cung: Phát triển kinh tế, kết cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước trong quy hoạch, xây dựng các khu đô thị... Nhờ sự phát triển của kết cấu hạ tầng, việc tiếp cận đất đai của một khu vực dễ dàng hơn và nhà đất trong vùng cũng trở nên hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư. Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang kinh doanh hay nhà ở sẽ tạo điều kiện tăng cung bất nhà đất. Hiện cung nhà đất chưa đáp ứng được cầu, khiến cho giá bị đẩy lên cao. Hiện các khu dân cư tại Thành phố Cần Thơ đã bán ra trên 70 % lô nền. Hầu hết khu dân cư không còn phân lô xẻ nền, mà chuyển sang xây dựng nhà để bán với mặt bằng giá thấp nhất cũng trên 500 triệu đồng mỗi căn. Việc Chính phủ mới đây cho phép Việt kiều, người nước ngoài đang công tác tại Việt Nam hội đủ các điều kiện theo quy định được mua nhà, cùng với việc miễn thị thực cho Việt kiều hồi hương trong vòng 90 ngày đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó, hơn 50% dự án khu dân cư ở Thành phố Cần Thơ do chậm triển khai hoặc không còn phù hợp với quy hoạch đã bị thu hồi, khiến nguồn cung bất động sản càng thiếu hụt, nhiều nhà đầu tư lợi dụng cơ hội này làm giá. Cung không đủ cầu đang đẩy thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ nóng lên từng ngày. - Các yếu tố vi mô + Chi phí: gồm các phí mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền sở hữu nhà đất . + Sự hữu dụng: một nhà đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi khi bán và do đó sẽ có giá cao hơn. Ví dụ, người thuê nhà đều quan tâm những nhà có diện tích lớn, trang thiết bị hiện đại, có chỗ để ôtô... để làm văn phòng giao dịch, trụ sở công ty hoặc nhà ở cao cấp. + Các yếu tố nội tại của nhà đất: bao gồm địa điểm nhà đất, hình dáng lô đất, quy mô, kích thước lô đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản, môi trường, thời gian bán, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao dịch... Khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao, vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học bệnh viện, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) thì giá trị càng cao. Đặc biệt, điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường cũng là một yếu tố quan trọng khi so sánh giá bán giữa các nhà đất. Giá một nhà đất phải trả tiền ngay khác với giá một nhà đất tương tự nhưng được trả góp. Đồng thời, giá bán nhà đất theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện trả góp. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao nhà đất, các yếu tố chủ quan, khách quan trong việc mua bán nhà đất cũng cần được xem xét khi so sánh giá bán giữa các nhà đất. 4.2 Ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến quy hoạch Thị trường nhà đất. Các yếu tố ảnh hưởng khác. Tiềm năng đất đai của khu vực. Chính sách nhà nước. Quy hoạch Hình 3: Sự ảnh hưởng của các yếu tố đến quy hoạch Qua hình 3 cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch như chính sách quy hoạch tổng thể cũng như từng khu vực của nhà nước; Tùy vào tiềm năng văn hóa, lối sống cộng đồng của mỗi vùng mà định hướng quy hoạch cho hợp lí; Các yếu tố ảnh hưởng khác như: Chiến lược phát triển kinh tế xã hội cho mỗi vùng, mỗi khu vực; Đầu tư hạ tầng kỹ thuật; Phát triển và bảo tồn các di sản kiến trúc và thiên nhiên; Phát triển bền vững của nhân loại.... Trong các yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch thì không thể không nói đến thị trường nhà đất: Đầu tư và phát triển nhà đất: Ở đây việc đầu tư và phát triển nhà đất phải tuân theo quy luật phát triển chung của xã hội-kinh tế riêng từng khu vực cụ thể; Chính sách quản lý và phát triển nhà đất. Thị trường nhà đất giúp cho tiến độ quy hoạch nhanh hơn. Thị trường nhà đất phồn vinh sẽ kéo theo nhiều dự án phát triển, thúc đẩy tiến độ quy hoạch ở khu vực nhanh hơn. Theo hướng tích cực nó sẽ là mấu chốt cho hàng loạt các dự án quy hoạch tiếp theo ra đời và phát triển tiếp. Nếu nơi nào có quy hoạch mà không có sự tham gia, cũng như sự nóng lên của thị trường nhà đất thì nơi đó trở thành quy hoạch treo trong tiến độ, vì nơi đó ít được sự dòm ngó đầu tư của các nhà kinh tế. Ở Cần Thơ quy hoạch treo đã không mấy xa lạ ở những năm vừa qua, tuy vậy vấn đề đã được khắc phục những năm gần đây, giúp cho Cần Thơ ngày càng phát triển mạnh. 4.3 Mối quan hệ giữa thị trường nhà đất và quy hoạch Một số nghiên cứu gần đây dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào năm 2020.. Như vậy rất cần phˡt triển thị trường bất động sảnؠvà các đối tượng tham gia thị tɲường không chỉ vì mục tiêu kinhؠtế mà còn có ý nghĩa xã hội, góٰ phần đưa Việt Nam sớm trở thàn๨ nước công nghiệp, phát triển kɩnh tế thị trường định hướng xã ɨội chủ nghĩa. Chỉ tiêu xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến năm 2020 ở thành phố Cần Thơ: - Cơ sở hạ tầng hệ thống giao thông phải được ưu tiên phát triển đồng bộ, xây dựng hợp nhất với các công trình kỹ thuật hạ tầng mạng lưới điện, cáp quang, hệ thống cấp thoát nước và hệ thống kiến trúc khác, tránh lãng phí và phá vỡ lẫn nhau để hình thành cơ cấu quy hoạch thành phố hoàn chỉnh nhằm phục vụ một cách hiệu quả cho các hoạt động kinh tế - xã hội. Phấn đấu chỉ tiêu sử dụng đất cho hệ thống giao thông (cả giao thông động và tĩnh) đạt 8,45 m2/người, chiếm khoảng 34% quỹ đất đô thị. - Chuẩn bị kỹ thuật về đất xây dựng, tôn đắp nền. Chọn cao độ xây dựng cho các khu vực như sau: + Khu đô thị ngã 3 Lộ Tẻ trên 3 m. + Khu đô thị Thốt Nốt trên 2,8 m. + Khu đô thị Ô Môn trên 2,5 m. - Cải thiện và xây dựng các đường dây cao thế, hạ thế, mạng lưới truyền tải, phân phối, các trạm cấp điện nguồn 500 KV, 220 KV, 110 KV,22 KV, 22/0,4 KV đảm bảo hiện đại, mỹ quan và sử dụng tiết kiệm, an toàn, có hiệu quả. - Cải tạo, nâng cấp và sử dụng hệ thống cống chung thoát nước bẩn, nước mưa tại các khu vực nội thành cũ và xây dựng hệ thống thoát nước bẩn riêng tại các khu vực mới xây dựng. - Đảm bảo 100% khối lượng chất thải rắn, rác thải của thành phố (rác công nghiệp, sinh hoạt, dịch vụ và rác y tế) được thu gom, vận chuyển và xử lý bằng các công nghệ thích hợp. Cải thiện và xây dựng các nghĩa địa, nghĩa trang tập trung. Việt Nam đã gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), điều đó đã tạo bước ngoặt quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam nói chung, đồng thời mang lại nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Cùng với tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, với mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp, trong những năm tới nhu cầu về bất động sản của Việt Nam là rất lớn. Đây là bước tiến triển nâng cấp những vùng chưa được phát triển, góp phần xây dựng đồng bộ thành phố, dự định đến năm 2020, Cần Thơ sẽ trở thành một trong những thành phố trọng tâm của cả nước, sau HCM và thủ đô Hà Nội. Hiện nay ở Cần Thơ thị trường nhà đất cũng đang được quan tâm, song nó còn hứa hẹn rất nhiều ở các nhà đầu tư, với định hướng phát triển ấy. Tiềm năng đất đai các yếu tố khác Chính sách nhà nước. Quy hoạch. chính sách nhà nước. cung cầu. chi phí đầu tư Sự hữu dụng Các yếu tố nội tại khác. các yếu tố kinh tế chung. Thị trường nhà đất. Hình 4: Mối quan hệ giữa quy hoạch, thị trường nhà đất và các yếu tố khác. Qua hình 4 cho thấy ở quy hoạch hay thị trường nhà đất đều có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến, nhưng điểm chính là giữa quy hoạch và thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ có mối quan hệ mật thiết với nhau. Có thể nhận định qua tính khả thi giữa chúng. 4.3.1 Tính khả thi giữa quy hoạch và thị trường nhà đất Trong một năm qua, UBND TP Cần Thơ đã ra quyết định “xóa quy hoạch treo” hơn 30 dự án. Điều này đã tạo nên nguồn cung rất lớn cho thị trường nhà đất Cần Thơ. Tuy nhiên, trái với suy đoán của nhiều người giá nhà đất sẽ giảm vì sức hút của thị trường không lớn trong khi nguồn cung tăng, thì trong hơn một tháng qua, nhất là thời điểm sau Tết Nguyên đán, nền đất ở các dự án được xóa treo đã tăng trung bình ở mức 20-50%. Ở khu vực đường Nguyễn Văn Cừ nối dài thuộc phường An Khánh, quận Ninh Kiều là nơi có nhiều dự án quy hoạch treo thuộc vùng ven được xóa. Quanh khu vực này, có nhiều hoạt động xây cất nhà trọ, nhà ở tại khu vực này rất nhộn nhịp. Nơi đây đã có quy hoạch xây dựng nhiều công trình, dự án trụ sở của các cơ quan hành chính thuộc thành phố Cần Thơ. Do đó, giá đất ở đây cũng tăng khoảng 30-50% so với trước Tết. Trước đây, khi dự án còn treo, một nền đất trong hẻm thuộc tuyến đường này chỉ ở mức từ 50 đến 80 triệu đồng/nền rộng từ 50 đến 70m2, còn bây giờ, mỗi nền đã tăng lên từ 130 đến 200 triệu đồng/nền. Hơn nữa, sau khi xóa quy hoạch treo, người dân nơi đây đã góp tiền xây đường giao thông vốn đã bị xuống cấp, nhờ đó đã trở thành “chất xúc tác” làm giá đất nơi đây tăng mạnh. Nhiều người nhận định giá đất ở các khu vực xóa treo thuộc quận Ninh Kiều, Cái Răng, Bình Thủy… sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới. Tại khu Nam Cần Thơ, đất nền thuộc các dự án khu dân cư (KDC) ở đây đã sốt giá ngay từ những ngày đầu năm. Đất nền cặp đường Quang Trung - Cái Cui (từ cầu Quang Trung đến cầu Cái Sâu) được khách mua qua bán lại với giá hơn 10 triệu đồng/m2. Đất nền tại các tuyến đường có lộ giới 30 mét tại Khu đô thị Hưng Phú 1 giá cũng tăng lên đến 8-10 triệu đồng/m2. Tại các dự án như KDC Nam Long, KDC Long Thịnh, KDC Phú An... đất nền cặp lộ đang được giao dịch với giá từ 6 - 8 triệu đồng/m2; đất nền đường nội bộ KDC này cũng có giá từ 3,5 - 4,5 triệu đồng/m2, nhưng rất ít người bán. Giá  đất khu Nam Cần Thơ sẽ còn tiếp tục tăng trong năm 2008 này do hạ tầng ngày càng hoàn chỉnh, giá so với khu đô thị cũ còn thấp hơn rất nhiều, trong khi chỉ cần qua một cây cầu là tới. Ngoài ra, đến cuối năm nay, hoặc đầu năm tới cầu Cần Thơ sẽ hoàn thành, các nút giao thông của cầu này đều nằm gọn trong khu Nam Cần Thơ, càng kích thích khách hàng đầu tư  mua nhà đất ở đây. Thêm một lý do khác là hầu hết các chủ dự án KDC ở Nam Cần Thơ hiện chỉ tập trung xây nhà bán nên đất nền trở nên khan hiếm. Tình trạng sốt đất ở Cần Thơ có lẽ còn do một nguyên nhân khác: đó là hiện tượng người dân các tỉnh quanh vùng, kể cả những người ở TP.HCM  đổ xô về đây mua đất để đón đầu hoặc để cất nhà cho con cháu học đại học. Đất từ sau tết đến nay, đã có hàng chục người ở Cà Mau, Bạc Liêu, Sóc Trăng tìm đến hỏi mua đất ở khu đô thị mới Nam Cần Thơ và đất gần khu vực trường Đại học Cần Thơ, Đại học Y Dược. Tuy nhiên, đất rao bán trong những khu vực này hiện không có nhiều và giá cả cũng đã lên rất cao nên các cuộc thương lượng thường không có kết quả. Ở phía tây bắc Cần Thơ, sau khi đại lộ Nguyễn Văn Cừ (đoạn nối dài từ quốc lộ 91B đến Cái Sơn - Hàng Bàng) được đưa vào sử dụng, giá đất tại khu vực này bắt đầu tăng vọt. Chỉ chưa đầy nửa năm trước đây, đất nằm ở các tuyến đường song song với đại  lộ Nguyễn Văn Cừ, cách đại lộ từ 40 - 90 mét, được Công ty Hồng Phát bán ra chỉ có 2,5 triệu đồng/m2, nay khách hàng rao bán lại từ 3,5 - 4,5 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Đất vườn ngoài dự án KDC Hồng Phát cũng tăng từ 1 triệu đồng/m2, lên 2-2,5 triệu đồng/m2 dù chưa có hạ tầng. Đây là một trong những điển hình đang sôi nổi trên thị trường, quy hoạch góp phần lớn trong việc thúc đẩy thị trường nhà đất, tuy nhiên nếu để thị trường này phát triển một cách trơ chọi, sẽ dẫn đến lạm phát và bị khũng hoảng cục bộ, do đó cần có sự phát triễn đồng loạt giữa quy hoạch và thị trường nhà đất, quy hoạch cần mang tính đồng bộ ở các nơi một cách hợp lí. Giữa chúng có thể khắc phục những mặt hạn chế cho nhau, đẩy mạnh cùng nhau phát triển. 4.3.2 Nhận xét Giữa quy hoạch và thị trường nhà đất có sự ảnh hưởng gắn kết với nhau, chúng hỗ trợ cho nhau cùng phát triển, đây là bước ngoặt quan trọng để đưa Cần Thơ cùng sánh bước trên tầm quốc gia cùng với thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, theo đà đi lên của đất nước. Nó là mấu chốt thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Nó là bước tiến triển lớn của khu vực. Đề tài được thực hiện nghiên cứu nhằm tìm hiểu sâu hơn về thực trạng quy hoạch và thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ với những mục tiêu được đặt ra và sau thời gian nghiên cứu đã đạt được kết quả: - Nắm được các văn bản pháp luật Nhà nước liên quan đến quy hoạch và thị trường nhà đất. - Hiểu được vai trò, đặc điểm của quy hoạch và thị trường nhà đất - Hiểu được sự tác động lẫn nhau giữa quy hoạch và thị trường nhà đất: + Thị trường nhà đất ra đời là kết quả tất yếu của quy hoạch, vì trước kia thị trường nhà đất chưa đưa vào một lĩnh vực cụ thể như hiện nay, nó phát triển rất riêng rẽ và manh mún, chưa có văn bản pháp luật riêng của thị trường này, nó chưa được chú trọng và cụ thể hóa, nhưng về sau thấy được lợi ích của quy hoạch đến thị trường bất động sản, nhà nước đã quan tâm và ngày đưa vào hệ thống để tránh lạm phát nói chung. + Quy hoạch ra đời cũng có thể nói là kết quả tất yếu của thị trường nhà đất, vì trước kia tuy thị trường nhà đất chưa đưa vào căn cứ luận nhưng trên thực tế đã có những sàn giao dịch, được thành lập manh mún, rất nhỏ lẽ và cũng do thời cuộc nên chưa được chú trọng, nhưng nó cũng đã ngầm phát triển vì nơi đâu có sinh vật thì nơi đó cũng cần có đất, xong do nhu cầu thiết yếu con người cần các cơ sở hạ tầng để phát triển nhưng để tạo sự tập trung và phân bố hợp lý thì có sự tham gia của các cơ quan có chức năng, thế là quy hoạch được ra đời và phát triển. Tóm lại giữa quy hoạch và thị trường nhà đất không thể nói cái nào ra đời trước mà chỉ nói nó bổ sung cho nhau trên nhu cầu cuộc sống phát triển của con người. 4.4 Hạn chế Trong thực tập ở sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Cần Thơ việc tham gia quá trình khảo sát quy hoạch là khó khăn ngoài muốn, lấy số liệu về thị trường nhà đất càng khó khăn, do trong sở Tài nguyên và Môi trường không có , phải lấy số liệu từ thực tế và các cơ quan giao dịch nhà đất nên khả năng dao động cao: do lĩnh vực mới hình thành và các thông tin được bảo mật do đó các tài liệu có liên quan bị hạn chế nhiều nên không cung cấp đủ những dữ liệu cần thiết giúp cho nội dung bài luận văn được hoàn thiện hơn. CHƯƠNG IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I. KẾT LUẬN Trong công tác quy hoạch hay thị trường nhà đất có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng, nhưng ở mỗi yếu tố ngoại vi ấy đều có sự ảnh hưởng qua lại giữa quy hoạch và thị trường nhà đất, tức là những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất như chính sách nhà nước, các yếu tố kinh tế chung của địa phương, cung cầu, chi phí đầu tư và các yếu tố nội tại khác cũng có ảnh hưởng đến công tác quy hoạch; và chính sách về quy hoạch cũng ảnh hưởng rất lớn đến thị trường nhà đất. Tóm lại, các yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch cũng có mối tương giao đến thị trường nhà đất và ngược lại. Xong vấn đề ở đây, dù ở những yếu tố ảnh hưởng nào thì quy hoạch và thị trường nhà đất đều được thể hiện có sự quan hệ mật thiết với nhau. - Thị trường nhà đất Thành phố Cần Thơ vừa qua cho thấy công tác quy hoạch xây dựng cũng là một yếu tố quan trọng góp phần bình ổn và nâng cao chất lượng thị trường nhà đất. - Như vậy rất cần phát triển thị trường nhà đất và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội, góp phần đưa Cần Thơ sớm trở thành Thành phố loại I, phát triển kinh tế thị trường ở khu vực. Quy hoạch cũng như các nhà đầu tư khi phát triển nhà đất phải tạo lập môi trường ở sống động, hấp dẫn, rồi từ đó tạo một cuộc sống văn minh, thời đại và mang đầy tính phát triển. Nhìn nhận quy hoạch và thị trường nhà đất ở Thành phố Cần Thơ có tính hỗ trợ ngầm, mang tính tự phát. Nhận định giữa quy hoạch và thị trường nhà đất tác động lẫn nhau rất nhiều, giữa chúng có mối quan hệ hệ tương hỗ. Công tác quy hoạch hay thị trường nhà đất ở thành phố Cần Thơ chưa được đưa vào tương đối ổn định, còn rất nhiều trắc trở và đang trên đà phát triển. Do đó việc nắm bắt được thời cuộc, quyết định được cơ chế là một điều vô cùng khó khăn và cần thiết mà sự tổ chức, quản lý lúc đầu là thiết yếu. II. KIẾN NGHỊ Sự điều tiết ở hai lĩnh vực này là vấn đề cấp thiết cần đến sự can thiệp của chính quyền, để tránh trường hợp “cơn sốt” thị trường nhà đất lấn áp. Sự phát triển ấy phải có sự điều hòa giữa hai bên: người đại diện là nhà quy hoạch và các nhà phát triển nhà đất cần thương lượng với nhau để đi đến thỏa thuận và đương nhiên cũng thực hiện theo nguyên tắc 6 thống nhất: thống nhất quy hoạch chi tiết; thống nhất thu hồi đất đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư; thống nhất thiết kế đô thị; thống nhất thi công; thống nhất hệ thống hạ tầng; và thống nhất quản lý trước khi đưa vào một dự án quy hoạch. Các nhà đại diện quy hoạch, kinh tế-xã hội, môi trường, kinh doanh nhà đất cần có hội thảo dự án để khi thực hiện sẽ tránh hoặc giảm được rủi ro. Chính quyền và các nhà đầu tư cần có chính sách phù hợp. - Điều kiện để triển khai dự án. - Quan tâm đến đời sống người dân còn nghèo,tạo điều kiện để họ cùng phát triển,để giảm bớt sự phân cách giàu,nghèo. - Nghiên cứu các đề án quy hoạch (đầu vào, đầu ra) trước khi đưa vào thực hiện để tránh hoặc giảm rủi ro như quy hoạch treo, chưa giải quyết vấn đề môi trường, xã hội……như các năm vừa qua. - Phải quan tâm đồng bộ cả về phát triển mới với quản lý cải tạo các khu đô thị hiện có. - Khai thác khoa học, hợp lí và sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất đai. - Đổi mới cách làm quy hoạch để có sự tham gia của cộng đồng và nhất là của nhà đầu tư ngay từ khi nghiên cứu. - Xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. - Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo. - Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. - Triển khai đồng bộ các dự án phát triển đối với đa dạng các loại hình nhà ở và hạ tầng xã hội để phù hợp với nền kinh tế nhiều thành phần và chủ trương xã hội hóa trong đầu tư công trình công cộng. Trong triển khai các dự án phát triển cần ưu tiên xây dựng hạ tầng kỹ thuật (cả trong và ngoài ranh giới dự án). - Tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước bằng pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lý thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản trong cả nước, bồi dưỡng và phát triển thị trường địa ốc ở mỗi địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Báo lao động số 274 ngày 24/11/2007 2. Đề cương bài giảng Pháp Luật Đất Đai, 2007. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 3. Dennis J. McKenzie và Richard M. Betts, 1998. Sách giáo khoa: Kinh tế học về bất động sản. Trường đại học California. 4. Lê Quang Trí, 1997. Giáo trình Quy hoạch phân bố sử dụng đất. . Bộ môn Khoa Học Đất và Quản Lí Đất Đai. Khoa Nông Nghiệp- Đại Học Cần Thơ. 5. Lê Quang Trí, 1998. Giáo trình quy hoạch phát triển đô thị. Đại Học Cần Thơ 6. Lê Quang Trí, 2000. Bài giảng quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam. Bộ môn Khoa Học Đất và Quản Lí Đất Đai. Khoa Nông Nghiệp - Đại Học Cần Thơ. 7. Lê Quang Trí, 2001. Phân tích và quản lý thị trường nhà đất. Bài giảng đại học, ngành Quản Lý Đất Đai. Đại Học Cần Thơ. 8. Lê Tấn Lợi, 1999. Giáo trình quy hoạch phát triển đô thị. . Đại Học Cần Thơ. 9. Luật đất đai 2003. 10. Luật kinh doanh bất động sản bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001. 11. Nguyễn Đình Hương & Nguyễn Hữu Đoàn, 2003. Giáo trình quản lý đô thị. Trường đại học kinh tế quốc dân. Khoa kinh tế - Quản lý môi trường và đô thị Bộ môn kinh tế và quản lý đô thị. 12. Nguyễn Đình Bồng, 2002. Giáo trình quản lý thị trường nhà đất. Đại Học Cần Thơ. 13. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. 14. Phùng Quang Trung, 2002. Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai. Bộ môn Khoa Học Đất và Quản Lí Đất Đai. Khoa Nông Nghiệp - Đại Học Cần Thơ. 15. Phòng Quy hoạch-kế hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Cần Thơ, 2006.Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ năm 2007 (kèm theo Quyết định số 78/2006/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ). 16. Phòng Quy hoạch-kế hoạch. Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Cần Thơ, 2007. Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Cần Thơ năm 2008 (kèm theo Quyết định số 49/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ). 17. Phòng Quy hoạch-kế hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Cần Thơ, 2005. Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, kế hoạch sử dụng đất 5năm (2005- 2010) của Thành phố Cần Thơ. 18. Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 cuả Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 19. Võ Kim Cương, 2004. Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi. Nhà xuất bản xây dựng Hà Nội.