Đề tài Thủ tục Hành chính trong việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng Đất ở và Nhà ở

g 6 - Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐƠ và QSHNƠ là loại thủ tục liên hệ, trong đó tham gia thủ tục đa phần là công dân. - Quản lý nhà nước về đất đai, nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc quan trọng là ưu tiên và bảo vệ quĩ đất nông nghiệp, lâm nghiệp đồng thời sử dụng đất hợp lý, tích kiệm. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực này cũng phải đảm bảo nguyên tắc đó. - Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐƠ và QSHNƠ luôn gắn liền với công tác văn thư. - Qui phạm thủ tục hành chính trong lĩnh vực này qui định trình tự thủ tục thực hiện qui phạm nội dung của Luật hành chính, Luật dân sự,… 2.3.Ý NGHĨA THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở : Nhiệm vụ của thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐƠ và QSHNƠ là để giải quyết công việc phát sinh trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai, ảnh hưởng sâu sắc đến hiệu lực quản lý nhà nước nên càng phải được hoàn thiện, đặc biệt trong thị trường bất động sản như hiện nay. Việc thiết lập các qui định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực này sẽ giúp nhà nước sử dụng hiệu quả tài nguyên đất và phát triển hợp lý nhà ở, tạo nên sự thống nhất về nhiều mặt. Điều này có tác dụng cho việc hình thành thị trường bất động sản, tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước, tăng năng lực cho xây dựng cơ sở hạ tầng, đảm bảo trật tự xã hội, hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai. Muốn có được một thủ tục hành chính như vậy thì công tác hệ thống hóa văn bản pháp luật phải thực hiện thường xuyên, đẩy mạnh công tác thanh tra, giám sát xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai một cách kịp thời, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mọi người dân, tổ chức, bảo vệ trật tự quản lý nhà nước nói chung. “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 7 3.CÁC NGUYÊN TẮC CỦA THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở : Nguyên tắc của thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐƠ và QSHNƠ là những tư tưởng chỉ đạo xuất phát từ bản chất chế độ làm nền tảng cho việc thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐƠ và QSHNƠ. 3.1. Cơ sở pháp lý: để xác lập nguyên tắc của thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐƠ và QSHNƠ dựa trên nhiều nguồn như : Hiến pháp 1992, văn bản Luật và các văn bản pháp qui khác như : Nghị quyết, Nghị định của Chính phủ; Quyết định, Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ; Thông tư của các Bộ và các cơ quan ngang Bộ; 3.2.Nội dung nguyên tắc : 3.2.1. Chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐƠ và QSHNƠ do pháp luật qui định mới được thực hiện các thủ tục hành chính nhất định và phải thực hiện đúng trình tự với những phương tiện, biện pháp và hình thức được pháp luật cho phép nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của các qui phạm thủ tục hành chính được qui định trong nhiều văn bản pháp luật. 3.2.2. Phải đảm bảo tính chính xác, khách quan qua việc : khi thực hiện thủ tục, các chủ thể thực hiện phải có đầy đủ tài liệu, chứng cứ, các giấy tờ cần thiết có liên quan và có thẩm quyền giải quyết vụ việc hoặc đưa ra các biện pháp thích hợp từng trường hợp,… 3.2.3. Thủ tục hành chính phải đảm bảo tính dân chủ, tăng cường sự giám sát của nhân dân (trừ trường hợp đặc biệt pháp luật qui định phải giữ bí mật). 3.2.4. Các bên tham gia thủ tục hành chính bình đẳng trước pháp luật về quyền và nghĩa vụ. Điều này có nghĩa rằng các cơ quan nhà nước phải giải quyết quyền của “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 8 chủ thể sử dụng đất khi đề nghị của họ có đủ điều kiện luật định, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất. 3.2.5.Thủ tục hành chính trong lĩnh vực này cần đảm bảo tính đơn giản, tiết kiệm, cụ thể là cần giảm bớt các cấp, các “cửa”, các loại giấy tờ, chi phí không cần thiết. 4. THẨM QUYỀN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở : 4.1.Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 qui định: 4.1.1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp qui định tại khoản 2 Điều này. 4.1.2. Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền gắn liền với quyền sử dụng đất ở. 4.1.3. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ qui định tại khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4.2.Xuất phát từ căn cứ pháp lý này, để tạo điều kiện cho việc áp dụng cụ thể và đúng thẩm quyền, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 của UBND thành phố qui định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ tại thành phố Hồ Chí Minh. Theo Điều 3 Qui định ban hành kèm theo Quyết định số 54 qui định như sau : 4.2.1.Ủy ban nhân dân thành phố ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ, giấy chứng nhận QSHNƠ ( gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ) cho tổ chức trong nước và tổ chức “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 9 nước ngoài ( gọi chung là tổ chức ), kể cả trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của tổ chức và cá nhân. 4.2.2.Giám đốc Sở Xây dựng ký thừa ủy quyền và đóng dấu của UBND thành phố theo qui định tại Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng ( gọi tắt là Thông tư 05/2006/TT-BXD). 4.2.3.UBND thành phố ủy quyền cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ( đối với trường hợp được thuê đất hoặc giao đất theo dự án ) và cá nhân nước ngoài. 4.2.4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường theo nghị định 88/2009/ NĐ – CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 4.2.5.Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường ký và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường theo qui định tại Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (gọi tắt là Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ). 4.2.6. UBND quận-huyện cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài (gọi chung là cá nhân); cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng qui định tại khoản 2 của Điều này (gọi chung là người sử dụng đất). 5.Qui trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 10 Theo Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 của UBND thành phố ban hành đã qui định khá chi tiết các trường hợp cấp giấy chứng nhận theo trình tự thủ tục nhất định. Cụ thể như sau: 5.1. Trình tự thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận QSHNƠ: 5.1.1. Đối với cá nhân: - Sau khi lập hồ sơ theo đúng thành phần qui định tại khoản 1 Điều 3 Mục 1 Chương II NĐ 54, cá nhân nộp hồ sơ và nhận kết quả tại UBND Quận - Huyện nơi có nhà ở - đất ở để được xét cấp giấy chứng nhận. Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND xã thì trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, UBND xã phải có ý kiến xác nhận và chuyển hồ sơ đến UBND Huyện để giải quyết. - Trình tự giải quyết hồ sơ: Đối với hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận: Thời hạn giải quyết hồ sơ tại UBND Quận - Huyện là 30 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ;trường hợp phải bổ túc hồ sơ thì chỉ được bổ túc trong thời hạn 15 ngày. Sau khi kí giấy chứng nhận, cơ quan cấp giấy lập Phiếu chuyển sang cơ quan Thuế quận-huyện để tính lệ phí trước bạ và nghĩa vụ tài chính trong thời hạn không quá 03 ngày. Khi giao trả giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở, cơ quan cấp giấy thu lại : giấy tờ xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, Biên nhận hồ sơ; hướng dẫn chủ sở hữu nhà ở nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận, kiểm tra lại thông tin và kí vào Sổ đăng kí quyền sở hữu nhà ở. Đối với hồ sơ chưa đủ hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì bộ phận tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể và nêu rõ lí do ngay khi nhận hồ sơ để cá nhân đề nghị cấp giấy, bổ sung hồ sơ theo qui định hoặc UBND quận- huyện phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do không giải quyết cấp giấy chứng nhận trong thời hạn 15 ngày làm việc. 5.1.2. Đối với tổ chức: “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 11 - Tổ chức có nhu cầu cấp giấy chứng nhận lập hồ sơ theo thành phần qui định tại khoản 1 Điều 14 NĐ 54 cử người đại diện hoặc ủy quyền hợp pháp cho người đại diện đến nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Sở Xây dựng. - Trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ: tương tự như thủ tục đối với cá nhân; Tuy nhiên sau khi UBND thành phố đóng dấu giấy chứng nhận, Sở Xây dựng lập Phiếu chuyển cho cơ quan Thuế, thông báo cho tổ chức biết để liên hệ cơ quan Thuế nơi có nhà ở để nộp lệ phí trước bạ và nghĩa vụ tài chính. 5.1.3. Đối với tổ chức cá nhân có nhà ở xây dựng không phép, sai phép trứớc ngày 01/07/2004: - Về nội dung cơ bản, tổ chức cá nhân có nhu cầu cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này phải chuẩn bị hồ sơ theo khoản 1 Điều 15 NĐ54. Việc nộp hồ sơ và nhận kết quả tương tự như đối với cá nhân, tổ chức cấp mới giấy chứng nhận. - Trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ: Nhà ở phù hợp qui hoạch xây dựng nhưng chưa phù hợp về kiến trúc thì cơ quan cấp giấy căn cứ Điều 2 Quyết định số 39/2005 của Thủ tướng chính phủ để giải quyết, không công nhận phần diện tích nhà ở không phù hợp kiến trúc. Nhà ở có 1 phẩn diện tích không phù hợp qui hoặch xây dựng, nằm trong khu vực cấm xây dựng, vi phạm hành lang an toàn kĩ thuật đô thị, di tích lịch sử, văn hóa đã được xêp hạng, an ninh quốc phòng thì chỉ công nhận và cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích nhà ở - đất ở phù hợp qui hoạch. - Thời hạn giải quyết hồ sơ là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. - Nhà ở được xây dựng không phép, sai phép sau ngày 01 thnág 07 năm 2004 được xử lý theo qui định khác của UBND thành phố trước khi cấp giấy chứng nhận. 5.1.4. Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở đã có giấy chứng nhận QSHNƠ: - Tổ chức cá nhân nhận chuyển nhượng lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận theo thành phần qui đinh tại khoản 1 Điều 16 NĐ 54, nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Sở Xây dựng đối với tổ chức, tại UBND Quận - Huyện đối với cá nhân. “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 12 - Thời hạn giải quyết hồ sơ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ nhà ở - Đất ở có hiện trạng không thay đổi và 30 ngày làm việc đối với nhà ở - đất ở có hiện trạng thay đổi - Trường hợp nhà ở - đất ở được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ, mà bên chuyển nhượng đã có một trong các loại giấy chứng nhận được cấp theo qui định tại Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP, giấy chứng nhận QSDĐ có ghi nhận nhà ở trên đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP; sau khi hoàn tất thủ tục đăng kí QSDĐƠ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Trung tâm Thông tin tài nguyên và Môi trường hoặc UBND quận huyện nơi có nhà ở; nếu bên nhận chuyển nhượng có nhu cầu cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ theo thành phần được qui định, nộp hồ sơ và nhận kết quả tại cơ quan cấp giấy chứng nhận theo qui định để được giải quyết. 5.2. Trình tự thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: - Tổ chức các nhân đã được cấp giấy chứng nhận theo thủ tục cấp mới QSHNƠ nhưng trong quá trình sử dụng giấy chứng nhận bị mất, lập hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận theo thành phần được qui định và nhận kết quả tại Sở Xây dựng đối với tổ chức, tại UBND quận – huyện nơi có nhà ở đối với cá nhân. - Thời hạn giải quyết hồ sơ là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cơ quan cấp giấy chứng nhận không phải là cơ quan Tài nguyên và Môi trường thì chuyển 01 bản chụp giấy chứng nhận cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp để cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và 01 bản chụp giấy chứng nhận vào hồ sơ lưu. 5.3.Trình tự thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở : - Tổ chức cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận theo thủ tục cấp mới nhưng trong quá trình sử dụng giấy chứng nhận bị hư hỏng, rách nát, hết trang ghi thay đổi, lập hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo thành phần qui định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định 54/2007, nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Sở Xây dựng đối với tổ chức, tại UBND quận-huyện nơi có nhà ở đối với cá nhân. “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 13 - Thời hạn giải quyết hồ sơ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo trình tự giống như cấp mới. Trường hợp cơ quan cấp giấy chứng nhận không phải là cơ quan Tài nguyên và Môi trường thì chuyển 01 bản chụp Giấy chứng nhận cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp để cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và 01 bản chụp Giấy chứng nhận vào hồ sơ lưu. 5.4.Trình tự thủ tục xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: - Tổ chức cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận theo thủ tục cấp mới nhưng trong quá trình sử dụng nhà ở - đất ở có thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính (do chuyển nhượng một phần hoặc xây dựng mới) hoặc có yêu cầu điều chỉnh các sai sót thông tin được ghi trên giấy chứng nhận, thì chủ sử hữu lập hồ sơ đề nghị xác nhận thay đổi giấy chứng nhận theo thành phần qui định, nộp và nhận kết quả tại cơ quan đã cấp giấy chứng nhận. - Thời hạn giải quyết hồ sơ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục xác nhận thay đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức, UBND quận – huyện thực hiện thủ tục xác nhận thay đổi giấy chứng nhận cho cá nhân. 6. Qui trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: 6.1. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người đang sử dụng đất được qui định tại Điều 123 Luật đất đai năm 2003 như sau: 6.1.1.Người xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 6.1.2. Trong thời hạn không quá 50 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ để thực hiện các “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 14 thủ tục về cấp giấy chứng nhận QSDĐ; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký QSDĐ gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thực hiên nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiên thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ biết. 6.1.3. Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận QSDĐ. 6.2. Để cụ thể hóa và tạo điều kiện cho việc áp dụng dễ dàng hơn, UBND thành phố Hồ chí Minh ban hành Nghị đinh 54 huớng dẫn chi tiết về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ qua các trường hợp sau: 6.2.1. Trường hợp cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ: - Cá nhân xin cấp giấy chứng nhận nộp hồ sơ và nhận kết quả tại UBND quận – huyện theo cơ chế một cửa; đối với tổ chức thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Sở Tài nguyên và Môi trường. - Đối với hồ sơ đủ điều kiên cấp giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn, phường theo Điều 135, Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; trình tự thủ tục cấp cho tổ chức đang sử dụng đất theo Điều 137 cũng Nghị định này. Thời hạn giải quyết hồ sơ là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. - Đối với hồ sơ chưa đủ hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì cơ quan cấp giấy chứng nhận phải có văn bản trả lời cho người xin cấp giấy chứng nhận biết rõ lý do. Thời hạn trả lời không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. 6.2.2. Trường hợp cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ : “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 15 - Cá nhân xin cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ nộp hồ sơ và nhận kết quả tại UBND quận huyện theo cơ chế một cửa; đối với tổ chức thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại Sở Tài nguyên và Môi trường. - Cơ quan cấp giấy niêm yết thông báo về giấy chứng nhận QSDĐ đã mất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc tại địa điểm tiếp nhận hồ sơ của UBND quận- huyện) và tại UBND cấp phường nơi có đất trong thời hạn 30 ngày; trình tự thủ tục cấp giấy theo qui định tại Điều 144 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; - Thời hạn giải quyết hồ sơ là 30 ngày làm việc (không bao gồm thời hạn niêm yết). 6.2.3. Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ : - Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ và nhận kết quả tại cơ quan, trình tự giải quyết hồ sơ tương tự như đối với trường hợp cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên thời hạn giải quyết hồ sơ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 6.2.4. Trường hợp tách, nhập thửa đất : - Người có nhu cầu tách hoặc nhập thửa đất nộp hồ sơ và nhận kết quả tại UBND quận-huyện theo cơ chế một cửa đối với cá nhân, tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức. - Trình tự và thời hạn giải quyết được thực hiện tương tự như trình tự, thủ tục cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ đã trình bày ở trên. “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 16 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở - QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 1. THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐƠ VÀ QSHNƠ : Xuất phát từ đặc điểm quản lý hành chính Nhà nước thì rất đa dạng, phong phú. Chính vì vậy, thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐƠ và QSHNƠ cũng không là ngoại lệ. Trong phạm vi bài tiểu luận này, tôi xin trình bày phần thực trạng thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐƠ và QSHNƠ ở cấp độ vi mô là tại UBND phường Hiệp Bình Chánh - Quận Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh. Mảng thực trạng này có thể chưa khái quát được toàn bộ nội dung của hoạt động hành chính trong lĩnh vực nói trên, tuy nhiên nó cũng đem lại một cái nhìn cụ thể, khái quát về ưu điểm cũng như hạn chế đang diễn ra trên thực tế như sau.  Thành phần một bộ hồ sơ cần nộp trong trường hợp thông thường bao gồm : - Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ do người dân tự viết theo mẫu, gồm 2 bản chính. - Giấy tờ về tạo lập … gồm 1 bản chính và 01 bản sao. - Bản đồ hiện trạng vị trí đất… được cấp hoặc do liên hệ gồm 02 bản chính. Ngoài ra, trong các trường hợp cụ thể thì cần nộp thêm các giấy tờ khác kèm theo bộ hồ sơ chung, ví dụ như giấy uỷ quyền của người đề nghị cấp giấy chứng nhận do UBND phường chứng thực;…  Qui trình cấp giấy chứng nhận QSHNƠ – QSDĐƠ thực hiện theo hướng dẫn 3570/HD-ĐKKTĐ ngày 06/06/2005 của Sở Tài nguyên và Môi trường. “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 17 1.1. NĂM 2008: 1.1.1. Nhằm tăng cường và đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người dân và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, UBND phường Hiệp Bình Chánh đã thực hiện nghiêm túc các giải pháp như: 1.1.1.1. Niêm yết công khai qui trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo qui định mới cho các loại hồ sơ : giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất (đất xây dựng), công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận QSDĐ có tài sản gắn liền), chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất ở); kịp thời điều chỉnh, bổ sung qui trình và thủ tục hành chính không phù hợp nhằm đảm bảo yêu cầu giải quyết nhanh hồ sơ cho dân và đúng theo qui định của pháp luật. 1.1.1.2. Đối với hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ có tài sản gắn liền, cán bộ nghiệp vụ thống nhất cơ cấu hồ sơ đầu vào theo 5 nguyên tắc: sử dụng đất rõ ràng, liên tục; không tranh chấp; không lấn chiếm đất công và phù hợp qui hoạch. Phối hợp với các đơn vị đo đặc xác định vị trí cấp giấy chứng nhận QSDĐ có tài sản gắn liền với đât theo bản đồ địa chính mới thành lập. 1.1.1.3. Tiếp nhận và thực hiện nghiêm túc 3 thông báo của UBND Quận Thủ Đức về xác định mẫu đơn mới xin cấp giấy chứng nhận; qui trình cấp giấy chứng nhận và các trường hợp được cấp hay không được cấp giấy chứng nhận. Nội dung cụ thể như sau: - Không cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở theo qui trình tại quyết định 138/2004/QĐ-UB ngày 18/05/2004 của UBND thành phố (thu hồi và giao đất) mà phải giải quyết cấp giấy chứng nhận QSDĐ ( ông nhận quyền sử dụng đất theo qui định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ (không cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho trường hợp nhận chuyển nhượng bằng giấy tay sau ngày Luật đất đai năm 2005 có hiệu lực). - Về việc xác định mẫu đơn mới: Đối với 3 mẫu đơn mới xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ nông nghiệp, đất đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 18 cá nhân sẽ được áp dụng kể từ ngày 01/06/2006; Đối với các hồ sơ người dân đã mua tại Phòng tiếp nhận giao trả hồ sơ của Quận trước ngày 01/06/2006 thì UBND Phường vẫn xác nhận theo qui định để người dân thuận tiện trong giao dịch. - Về qui trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ có tài sản gắn liền tại UBND phường như sau: + Niêm yết công khai danh sách các hồ sơ đã nhận vào, thời gian niêm yết 15 ngày ( không tính vào thời gian thụ lý tại phường ). + Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ các nội dung về : tình trạng tranh chấp; thời điểm sử dụng đất; sự phù hợp với qui hoặch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Sau khi xác nhận và thực hiện đầy đủ trách nhiệm, UBND Phường trả hồ sơ để chủ sử dụng đất liên hệ nộp tại Tổ tiếp nhận và giao trả hồ sơ thuộc Văn phòng HĐND – UBND Quận Thủ Đức. 1.2.2. Với việc thực hiện như vậy, UBND Phường Hiệp Bình Chánh đã đạt được kết quả trong lĩnh vực cấp giấy như sau : 1.2.2.1. Cấp giấy chứng nhận QSDĐ có tài sản gắn liền : - Cấp thêm 2.850 giấy chứng nhận QSDĐ có tài sản gắn liền trong số 17.549 hồ sơ không đủ điều kiện từ hồ sơ kê khai theo quyết định 3376 của UBND Thành phố năm 1999. - Cấp 75% giấy chứng nhận QSDĐ có nhà tạo lập từ năm 2000 đến trước ngày 01/07/2004. - Bảo đảm giải quyết 80% hố sơ năm 2008 đúng thời gian qui định, giải quyết dứt điểm hồ sơ tồn từ năm 2007 trở về trước, hồ sơ không đủ điều kiện có văn bản trả lời cho dân. 1.2.2.2. Cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với đất xây dựng, đất nông nghiệp; chuyển quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp; giải quyết đăng bộ sau khi chuyển quyền sử dụng đất; giải quyết hồ sơ giao dịch bảo đảm thế chấp QSDĐ đạt ít nhất 95 “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 19 % hồ sơ nhận vào (5 % còn lại mới nhận còn trong kỳ giải quyết), công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với đất nông nghiệp đạt 90% trên tổng diện tích. 1.2.2.3.Dựa vào bảng báo cáo tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ có tài sản theo Nghị Định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và giấy chứng nhận QSHNƠ-QSDĐƠ và QSDĐ nông nghiệp theo Nghị đinh 90/2006/NĐ-CP ngày 6/09/2006 của Chính phủ do UBND quận Thủ Đức thống kê năm 2008 như sau : Tổng số hồ sơ đã giải quyết tính đến 29/12/2007 là 1633 hồ sơ, trong đó đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là 1341 hồ sơ. 1.3. NĂM 2009: 1.3.1. Cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong 9 tháng đầu năm 2009 đạt kết quả như sau : - Đối với loại hồ sơ công nhận QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất ; còn tồn lại của năm 2008 là 78 hồ sơ; Tổng số hồ sơ nhận là 476 hồ sơ, trong đó đã giải quyết được 380 hồ sơ. - Đối với loại hồ sơ đổi giấy chứng nhận QSDĐ: Còn tồn lại của năm 2008 là 3 hồ sơ; Tổng số hồ sơ là 24 hồ sơ, trong đó đã giải quyết 21 hồ sơ. 1.3.2. Dựa vào bảng báo cáo tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ có tài sản theo Nghị Định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và giấy chứng nhận QSHNƠ-QSDĐƠ và QSDĐ nông nghiệp theo Nghị đinh 90/2006/NĐ-CP ngày 6/09/2006 của Chính phủ do UBND quận Thủ Đức thống kê năm 2009 như sau: tổng số hồ sơ đã giải quyết từ tháng 1 đến 31/10/2009 là 1371 hồ sơ, trong đó tổng số hồ sơ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là 1126 hồ sơ. 1.4. NĂM THÁNG ĐẦU NĂM 2010: 1.4.1. Thuận lợi : - Nhân sự ổn định, khá vững về chuyên môn, cập nhật kịp thời các qui định của pháp luật về nhà đất; có nhiều cố gắng trong công tác. Từ đó, đa số hồ sơ nhận vào “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 20 đều được xử lý tốt, đúng hẹn.Nhân viên có ý thức trách nhiệm cao, tận tình trong công việc, hướng dẫn hồ sơ rõ ràng nên hạn chế phiền hà trong nhân dân. 1.4.2. Khó khăn: - Địa bàn Phường có nhiều qui hoạch nhưng qui hoạch treo còn nhiều. Những trường hợp xây dựng nhà sau thời điểm công bố qui hoạch không đủ điều kiện cấp giấy nhưng vẫn phải xem xét và thụ lý hồ sơ. - Người dân chưa nắm rõ qui trình, thành phần hồ sơ nộp vào thường chưa đầy đủ nên phải mất nhiều thời gian để bổ sung. - Nguồn gốc tạo lập nhà đất do người dân khai trình chưa rõ ràng, không chính xác, khai lùi thời gian tạo lập nên mất nhiều thời gian xác minh, xử lý hồ sơ. 1.4.3. Kết quả : -Trong năm tháng đầu năm 2010: Nhận vào 488 hồ sơ, trong đó đã xác nhận đơn cho 425 hồ sơ, đang xử lý 63 hồ sơ. Dự ước 6 tháng đầu năm 2010 là : Nhận vào 578 hồ sơ và xác nhận đơn là 540 hồ sơ. 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GCNQSDĐ: Tại khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai 1987 (được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987), tuy có đề cập đến việc “cấp GCNQSDĐ” nhưng GCNQSDĐ là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ. Quy định cụ thể về GCNQSDĐ chính thức có từ Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (các vấn đề như khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng và điều kiện được cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy,v.v). Kể từ đấy, mẫu GCNQSDĐ áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân theo quy định của Quyết định 201 được Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành và sử dụng theo số sêri liên tục cho đến khi có Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ. Do mẫu giấy này có bìa màu đỏ nên thường được gọi là giấy bìa đỏ hay giấy đỏ. Tuy nhiên, giấy đỏ chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đô thị. Nhằm đáp ứng “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 21 nhu cầu quản lý và tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất, một số địa phương đã chủ động ban hành mẫu giấy chứng nhận tạm thời (như TP. Hồ Chí Minh) cho đến trước ngày 05/7/1994, có mẫu giấy trắng - giấy chứng nhận tạm giao quyền sử dụng đất ở do UBND cấp huyện ký cấp. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 05/7/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là giấy hồng. Theo đó, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (giấy đỏ), còn đất ở có nhà tại đô thị sẽ được cấp giấy hồng. Cũng khoảng thời gian này, nảy sinh thực trạng phổ biến là sự buông lỏng quản lý về nhà, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của Nhà nước gây ra bất hợp lý, lãng phí, sử dụng không đúng mục đích tài sản Nhà nước. Do vậy, để tăng cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn quỹ đất, công trình trụ sở cơ quan, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà làm việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995. Những năm tiếp theo, Chính phủ lại tiếp tục ban hành Nghị định 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về quản lý tài sản nhà nước, mở rộng đối tượng, quy định các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản lý công sản cấp tỉnh. Sau khi đăng ký, các cơ quan, đơn vị, tổ chức sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước. Giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và do có màu tím nên thường được gọi là giấy tím. “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 22 Như vậy, trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm: - GCNQSDĐ – giấy đỏ, thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường. - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở – giấy hồng, thuộc ngành Xây dựng. - Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước – giấy tím, thuộc ngành Tài chính. Với những quy định đó, mỗi một loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai. Do đó, một số thành phố trực thuộc Trung ương (như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh) đã có sáng kiến sáp nhập hai Sở Địa chính và Nhà đất thành Sở Địa chính – Nhà đất, và cơ quan này chỉ cấp cho người dân một loại giấy hồng. Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến Luật Đất đai 2003 (được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy định về GCNQSDĐ đã có sự thay đổi cơ bản. Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Và theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 23 ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất. Người dân chưa kịp vui mừng vì thủ tục hành chính trong cấp GCNQSDĐ có thể sẽ đơn giản hơn thì thực tiễn áp dụng lại nảy sinh không ít vướng mắc. Thứ nhất, số lượng GCNQSDĐ mà một người sử dụng đất phải cất giữ sẽ tăng lên. Đối với người sử dụng một diện tích đất bao gồm nhiều thửa, nếu trước đây, họ chỉ cần một giấy đỏ cũ (mỗi giấy chứng nhận được ghi nhiều thửa), thì nay, mỗi một thửa đất phải cấp riêng một giấy, bao nhiêu thửa đất là bấy nhiêu giấy đỏ mới (GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đấT), kéo theo đó là thời gian, công sức đo vẽ thực địa, đối chiếu, xác minh hồ sơ, bản đồ địa chính tăng lên. Thứ hai, người sử dụng đất từ chỗ được thừa nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất, có thể sẽ chỉ còn quyền sử dụng đất sau khi được cấp giấy đỏ mới do việc chuyển quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, giấy đỏ mới chỉ ghi nhận tài sản trên đất chứ không công nhận quyền sở hữu. Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Chính sự mập mờ, không rõ ràng của thuật ngữ pháp lý tại Điều 48 Luật Đất đai 2003 đã gây lúng túng cho các cơ quan cấp giấy trong việc xác lập quyền sở hữu tài sản trên đất cho người sử dụng đất. Việc “ghi nhận” có phải là công nhận sở hữu hay không? Điều này đã dẫn đến sự tranh chấp giữa các cơ quan quản lý có thẩm quyền liên quan, cụ thể là giữa Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề thừa nhận quyền sở hữu tài sản. Hệ quả của cuộc tranh cãi “bất phân thắng bại” là một sản phẩm giấy chứng nhận mới nữa lại tiếp tục ra đời. Đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ. Sự việc dường như “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 24 quay trở lại thời điểm ban đầu với sự tồn tại song song hai giấy chứng nhận: giấy hồng và giấy đỏ. Thế nhưng, một làn sóng ý kiến phản đối mạnh mẽ từ công luận đã dấy lên thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, cho thấy sự việc không đơn giản. Nếu giấy hồng cũ thừa nhận chung cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì giấy hồng mới lại bỏ đi quyền sử dụng đất mà chỉ thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Nghĩa là cùng một diện tích đất có tài sản gắn liền, nếu trước đây chỉ cần một giấy hồng cũ, thì nay để công nhận cần phải có hai giấy chứng nhận: một giấy hồng mới chứng nhận quyền sở hữu tài sản và một giấy đỏ mới chứng nhận quyền sử dụng đất. Một số rắc rối cũng nảy sinh từ đấy. Thứ nhất, đối tượng áp dụng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng được quy định rõ là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, nhưng không có hộ gia đình, dù đây là một trong những chủ thể sử dụng đất được thừa nhận, đồng thời cũng là chủ sở hữu của tài sản mà các thành viên trong hộ cùng tạo lập trên đất. Như vậy, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của hộ gia đình có được đảm bảo hay không; hay là xem việc sở hữu nhà, sở hữu công trình xây dựng của hộ gia đình thuộc trường hợp sở hữu của nhiều chủ sở hữu như quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 95 Trong trường hợp như thế, mỗi thành viên trong hộ đều được cấp riêng một giấy hồng hay chỉ cần chung một giấy; và giấy này có thể hiện được nhà ở hoặc công trình xây dựng đó là tài sản chung hợp nhất hay theo phần hay không nhằm phân định rõ quyền định đoạt tài sản của mỗi thành viên? Đây cũng là vấn đề mà quy định về giấy hồng chưa giải quyết được đối với trường hợp sở hữu của nhiều chủ sở hữu. Thứ hai, theo quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, khi nộp hồ sơ, chủ sở hữu phải xuất trình giấy tờ gốc về nhà ở, công trình xây dựng để cán bộ có thẩm quyền đối chiếu với các bản sao. Tuy nhiên, đây là điều rất khó thực hiện đối với những chủ sở hữu tài sản đã làm thủ tục “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 25 xét cấp GCNQSDĐ trước khi làn thủ tục để được cấp giấy hồng. Nguyên nhân là khi cấp giấy đỏ cho người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cũng đã đồng thời thu giữ toàn bộ giấy tờ nhà bản chính thì làm sao họ có thể xuất trình được các giấy tờ này. Thứ ba, hai loại giấy chứng nhận với hai quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy tiến hành ở hai hệ thống cơ quan quản lý khác nhau liệu có phải đã là một sự cải cách thủ tục hành chính tạo thuận tiện và đơn giản hơn cho người dân? Hầu như ai cũng biết người sử dụng đất trước đây đã phải tốn công sức, tiền của để có trong tay mảnh giấy chứng nhận đỏ hoặc hồng, thậm chí có người phải chờ đợi hàng chục năm cũng chưa được cấp. Vì vậy, việc họ “dị ứng” khi nghe nói đến phải trải qua hai lần thủ tục khác nhau là lẽ đương nhiên. Bởi vì, mặc dù quy định pháp luật đã “cố hết sức” tỏ ra đơn giản; các cơ quan, cán bộ có thẩm quyền hùng hồn tuyên bố sẽ tạo điều kiện thuận tiện, dễ dàng cho dân, nhưng có ai dám bảo đảm và kiển tra được những cán bộ thừa hành không cố tình đặt ra các quy định, đòi hỏi ngoài lề; không cố tình tạo ra rắc rối, phức tạp, gây khó dễ để mà nhũng nhiễu, hạch sách người xin cấp giấy. Thứ tư, đất đai và nhà ở, công trình xây dựng là những bất động sản không thể tách rời nhau nhưng thực tế lại bị tách rời bởi ý chí của nhà quản lý. Khác nào chính cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trước hết, đã tự làm khó cho hoạt động quản lý của mình khi mà trong điều kiện hiện nay, việc cung cấp, trao đổi thông tin giữa các cơ quan chưa có cơ chế ràng buộc rõ ràng, thuận tiện và nhanh chóng. Giả sử, một người có cả giấy đỏ lẫn giấy hồng, họ vừa thế chấp nhà bằng giấy hồng vừa chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy đỏ; hoặc thế chấp hai giấy chứng nhận tại hai tổ chức tín dụng khác nhau thì cơ quan quản lý giải quyết thế nào? Quyền lợi của người nhận chuyển nhượng hoặc của tổ chức tín dụng khi tài sản bị phát mại được đảm bảo ra sao? Bởi lẽ, không thể tách ra giải quyết riêng nhà và đất, và cũng không “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 26 thể nào ngăn cấm người có hai giấy chứng nhận thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình. Mặc dù có nhiều điểm không phù hợp yêu cầu cuộc sống trong quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được dư luận phản ánh nhưng Bộ Xây dựng vẫn “tích cực” thúc đẩy việc cấp giấy hồng như: nhanh chóng ban hành Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 95/2005/NĐ-CP, phổ biến, hướng dẫn các địa phương trong thủ tục cấp giấy, v.v. Tuy nhiên, đổi lại là sự dè dặt, ngần ngại áp dụng của hầu hết các địa phương. Thậm chí, có nơi (như Đà Nẵng) không chấp nhận việc cấp giấy hồng bởi cơ quan quản lý có thẩm quyền đã linh động thừa nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho người sử dụng đất ngay trong giấy đỏ. Việc làm này được sự đồng tình, ủng hộ của đông đảo người dân. Vào thời điểm vấn đề hai giấy chứng nhận chưa được giải quyết, thực hiện triệt để, dư luận chỉ mới tạm lắng xuống thì một cơ quan quản lý khác là Bộ Tư pháp, thông qua dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, đã dự định cho ban hành một mẫu giấy mới thay thế cho cả giấy đỏ và giấy hồng đang tranh chấp. Theo dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, khi đăng ký quyền sở hữu bất động sản của mình tại Văn phòng đăng ký bất động sản, chủ sở hữu sẽ được cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản và dùng giấy này để tham gia giao dịch. Vì chưa định hình mẫu giấy nên tạm gọi là giấy xanh để phân biệt với những sắc màu đỏ, hồng sẵn có (nghĩa là giấy đỏ hay giấy hồng thì cuối cùng rồi cũng phải đổi thành giấy xanh) Tuy chỉ là dự thảo góp ý nhưng quy định này còn bất cập hơn, gặp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ dư luận bởi nó chẳng những không giải quyết được vấn đề mà còn làm cho việc cấp giấy thêm rắc rối, phức tạp, thậm chí có thể trở thành vô nghĩa bởi vì hai lý do sau đây. Thứ nhất, mục đích của việc đăng ký bất động sản là nhằm công khai thông tin về bất động sản đó trên thị trường, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Hành vi đăng ký không thể xem là hành vi xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng và hoạt động tiếp nhận đăng ký không thể thay thế cho hoạt động công nhận “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 27 quyền sở hữu một tài sản hay quyền sử dụng đất. Theo quy định của khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2003: “chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Như vậy, chỉ có chủ sở hữu mới có thể thực hiện hành vi đăng ký, nghĩa là người có tài sản đã được Nhà nước công nhận quyền sở hữu của họ đối với tài sản đó trước khi thực hiện hành vi đăng ký bất động sản. Hơn nữa, việc xác lập, công nhận quyền sở hữu là công việc thuộc chức năng, thẩm quyền của các cơ quan quản lý hành chính nhà nước chứ không thể là chức năng, thẩm quyền của Văn phòng đăng ký bất động sản - một loại hình tổ chức thực hiện dịch vụ công. Thứ hai, nếu phải đổi sang giấy xanh để được đưa vào giao dịch thì hàng triệu giấy hồng, giấy đỏ đã được cấp sẽ chẳng có giá trị, nghĩa lý gì. Người có nhu cầu sẽ không quan tâm tới việc làm thủ tục để được nhận giấy đỏ, giấy hồng bởi vì cuối cùng thì họ cũng phải đổi giấy xanh. Bao nhiêu thời gian, nhân lực và tiền bạc mà Nhà nước và nhân dân đã bỏ ra trong thời gian qua cho việc cấp giấy đỏ, giấy hồng là hoàn toàn lãng phí. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tỉ lệ đất trong cả nước có giấy tờ hợp pháp đến tháng 6/2005 là 97% đối với đất nông nghiệp, 75% đối với đất lâm nghiệp, 45% đối với đất ở đô thị. Có 26 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cơ bản hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp; 15 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp GCNQSDĐ lâm nghiệp; 10 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp GCNQSDĐ ở đô thị; 20 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp GCNQSDĐ ở nông thôn; có năm tỉnh là Đà Nẵng, Long An, Bắc Ninh, Hậu Giang và Sóc Trăng hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho tất cả các loại đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước nhìn chung chưa thực hiện được. Theo đó, chọn lựa nào là hợp lý giữa một hệ thống GCNQSDĐ đã được xây dựng khá ổn định, lâu dài (dù còn phải cải tiến nhiều) với việc phủ nhận tất cả để xây dựng một hệ thống giấy chứng nhận hoàn toàn mới mà mô hình của nó còn chưa rõ ràng, nó mới đang được mày mò trong áp dụng? Theo chúng tôi, việc chọn lựa khôn ngoan và đơn giản “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 28 hơn cả là tiếp tục hoàn thiện việc cấp giấy đỏ, giấy hồng và chỉ cần chỉnh lý những biến động (nếu có) trực tiếp vào trong giấy. Vì thế, quy định về đăng ký bất động sản tạm thời vẫn còn phải tiếp tục được nghiên cứu, chưa thể trở thành quy phạm pháp luật áp dụng vào cuộc sống. Vấn đề một hay hai giấy chứng nhận đối với nhà và đất vẫn còn phải chờ sự quyết định của Quốc hội - cơ quan quyền lực cao nhất, đại diện cho toàn thể nguyện vọng của nhân dân. Từ ngày 01/7/2006 trở đi, khi Luật Nhà ở có hiệu lực, sẽ chỉ còn thống nhất một giấy chứng nhận cho cả nhà và đất (có thể là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Những điều trên cho thấy những quy định không được cuộc sống chấp nhận sẽ không thể tồn tại và phải nhường chỗ cho những quy định phù hợp hơn được khai sinh và phát triển. 3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở - QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN : Thực tế hiện nay cho thấy, nhu cầu về giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ ngày càng nhiều cấp thiết. Do đó đòi hỏi thủ tục phải hết sức linh hoạt, mềm dẻo nhưng vẫn đảm bảo các nguyên tắc của thủ tục hành chính như sau: Đơn giản hoá một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ. Mạnh dạn bỏ bớt một số giấy tờ không cần thiết ( ví dụ: vẽ hiện trạng nhà, đất có tính ranh giới qui hoạch chỉ cần 01 bản vẽ; …) Đơn giản hoá thủ tục đối với những trường hợp có giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở. Nếu nhà đủ giấy tờ hợp lệ thì không cần Sở xem xét mà Quận trình thẳng lên UBND thành phố ký giấy (cấp đổi). Cần qui định nội dung thống nhất trong giấy chứng nhật QSHNƠ và QSDĐƠ để tạo điều kiện cho việc quản lý thông tin, sao cho đầy đủ, khoa học và khả thi. Mở rộng thêm ra thì tất cả các giấy tờ biểu mẫu từ cấp xã, huyện, thành phố và các Sở ban ngành đều phải thực hiện theo mẫu thống nhất toàn thành phố. “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 29 Công khai trong nhân dân cụ thể từng loại giấy tờ mà người sử dụng đất phải chuẩn bị khi tham gia thủ tục hành chính này. Giải pháp cho thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ trong cơ chế “một cửa”. Để tạo điều kiện thật sự đơn giản, thuận lợi, giảm phiền hà đáp ứng nhu cầp chính đáng của người dân và tổ chức trong tình hình hiện nay cần nghĩ đến việc xây dựng một loại hình dịch vụ công. Nên chăng tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể chọn lựa hoặc tự tham gia vào quá trình giải quyết thủ tục hành chính hoặc có thể giao cho các tổ chức dịch vụ thực hiện thủ tục hành chính theo yêu cầu. Những tồn tại trì trệ của việc thiếu đồng bộ và chưa thống nhất trong hệ thống văn bản qui phạm pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ cần được qui định trách nhiệm rõ ràng; Sắp xếp lại các phòng, ban của Sở Địa chính-Nhà đất theo từng mảng công việc; Về công tác đào tạo bồi dưỡng đội ngũ cán bộ phải gắn với yêu cầu, tiêu chuẩn qui hoạch và sử dụng cán bộ. Trong mọi công việc, yếu tố con người là vô cùng quan trọng. Do vậy về lâu dài, phải có chiến lược về cán bộ công chức, trên cơ sở đó phấn đấu đạt tiêu chuẩn về nghiệp vụ công chức; Kiên quyết xử lý triệt để những cán bộ có hành vi nhũng nhiễu, gây phiền hà cho nhân dân trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, tạo ra nguyên tắc chung khi thực hiện nhiệm vụ của cán bộ công chức cũng như tạo tâm lý tin tưởng cho người dân. -------------------------- Kết Luận “Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở” -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Trang 30 Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở nhìn chung còn nhiều khó khăn và bất cập do bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân như: sự biến động về quan hệ đất đai, do nguyên nhân lịch sử để lại, một phần do sự quản lý Nhà nước đối với đất đai, nhà của chưa triệt để. Trong khi đó, việc sử dụng đất, tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà ở trái phép luôn là một phức tạp không thể giải quyết một sớm một chiều, là một cản trở to lớn trong việc thực hiện các thử tục hành chính nói chung cũng như trong việc áp dụng thủ tục cấp giấy chứng nhận nói riêng. Mặc dù đã rất cố gắng nhưng Tiểu luận chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót. Em mong muốn nhận được sự đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô giáo. Xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô giáo đã tận tình dạy dỗ em trong những năm học Đại học; chân thành cảm ơn Ban địa chính - Ủy Ban nhân dân Phường Hiệp Bình Chánh Đã tạo điều kiện cho em hoàn thành tiểu luận này; cảm ơn các tác giả đã có những bài viết để em tham khảo trong tiểu luận. Em xin chân thành cảm ơn! ------------------------------------------------------------------ Tp. Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2010