Luận văn Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật

ường còn thiếu sự phát triển cưng xứng của bộ phận nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm, nhà 1 Thanh Diệu- Nóng bỏng TTBĐS Việt Nam tại nước ngoài- Báo điện tử 12/03.2008 trang 1+ 2 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 93 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư chuyển đổi, bất động sản dành cho người nước ngoài. Nhưng chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản hầu hết chỉ tập trung vào bộ phận người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên. Đa số người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp mức độ tham gia vào thị trường bất động sản là rất hạn chế. Hệ thống thông tin về các quy hoạch, dự án, kế hoạch đầu tư phát triển thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch cũng ảnh hưởng ít nhiều đến sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ở nước ta. Có đến 70-80% các giao dịch chuyển nhượng bất động sản được tiến hành không qua các giao dịch chính thức. Các quy định, chi phí về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thời gian qua chưa phù hợp, khá cao, khiến người dân không giao dịch công khai mà tiến hành giao dịch “ngầm” dẫn đến thất thu thuế và phát sinh nhiều tranh chấp về mặt pháp lý. Mặc khác điều đáng lo ngại nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là giá đang đội lên rất cao so với giá trị thật.Phản ứng cục bộ của thị trường với luật kinh doanh bất động sản do còn nhiều quy định chư phù hợp với nền kinh tế và cách thức kinh doanh của đại đa số các chủ đầu tư. Cùng với đó là sự tồn tại của những giao dịch ngầm xung quanh thị trường công khai. Luật kinh doanh bất động sản chưa có cách quản lý chặt chẽ hay chế tài đối với đối tượng này.Bên cạnh đó nhiều hiện tượng tiêu cực như giao đất cho thuê đất không đúng thẩm quyền, lấn chiếm, tranh chấp, khiếu kiện, nhiều vụ án lớn liên quan đến đất đai bất động sản đã xảy ra khá phổ biến. Hạn chế việc huy động các nguồn nhân lực tài chính. Do hầu hết các giao dịch về bất động sản điều diễn ra trên thị trường không chính thức và không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, các giao dịch này lại rất sôi động. Vì vậy, ngân sách Nhà nước thất thu lớn về các khoản thu liên quan đến giao dịch , trong khi giá cả bất động sản liên tục tăng gây sức ép đối với chi ngân sách Nhà nước trong việc chi đền bù, giải toả, chi hỗ trợ các chính sách, đối tượng có thu nhập thấp thuê hoặc mua nhà ở. 1.5.Triển vọng của kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn hình thành, phát triển với những động thái phức tạp, đầy kịch tính, bao gồm cả sự tiếp nối, lẫn đan xen do những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh vơi dư âm dài, đã và đang tác động nhiều chiều đến với đời sống kinh tế- xã hội ở không ít địa phương, cả thành thị lẫn nông thôn. Về tổng quát, có thể chỉ ra một số đặc trưng và triển vọng chủ yếu của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 và nhưng năm tới như sau: Những biến động của hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản thường mang tính cục bộ, địa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là với các động thái chính sách quản lý và đầu tư của Nhà nước. Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 94 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Có thể dự báo, các đợt sóng tăng giá, sụt giảm, hoặc “đóng băng” giá cũng như các giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ gắn với nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, từ cấp quốc gia, lẫn phạm vi địa phương. Thực tế cho thấy, ngoại trừ cơn sốt giá bùng phát đầu tiên vào cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thể kỹ trước do chuyển đổi toàn bộ nền kinh tế từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường, khiến giá nhà, giá đất đồng loạt tăng lên theo mức thuỷ triều chung mặt bằng giá xã hội lúc bấy giờ ( từ giá bao cấp quá thấp, sang bước đầu theo giá thị trường...), cơn sốt giá theo đó trên thị trường bất động sản thường không diễn ra đồng loạt, cùng lúc trên phạm vi toàn quốc, mà chỉ xảy ra cục bộ ở từng địa phương, dựa vào mức độ và cách thức khác nhau trong việc duy trì chế độ 2 giá về bất động sản...Tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản của chính sách 2 giá và các ưu đãi kiểu bao cấp về đất cho khu vực kinh tế Nhà nước nói chung đa và đang sẽ còn đậm nét, thậm chí vượt khỏi sự kiểm soát do sự cộng hưởng bởi tình trạng lạm dụng, tham những, “vận động hành lang”. Những cơn sốt hoặc trầm giá lắng trên thị trường bất động sản những năm qua và cả trong thời gian tới còn có quan hệ tương hỗ hết sức chặt chẽ với “phong trào” lập quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội , quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc..., thậm chí nhiều khi chỉ là quy hoạch “treo”, sơ sài ở mức ý tưởng, thiếu tính khả thi, chậm đi vào cuộc sống. Đặc biệt, những chương trình, dự án đầu tư lớn phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội từ nguồn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn ngân sách Nhà nước các cấp như vốn ODA, vay thương mại Nhà nước qua phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương..., hay từ các nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước, nhất là từ nguồn vốn nước ngoài, cũng sẽ tiếp tục gây xung lực ảnh hưởng rất mạnh đến nhiệt độ của thị trường bất động sản. Một con đường nội ô, hoặc liên tỉnh, thậm chí liên huyện, liên xã, một con đường cao tốc được xây dựng, một đô thị mới hay chỉ là một chung cư cao cấp do các “địa gia” chuyên nghiệp trong nước và nước ngoài làm chủ thầu cũng đủ để làm bùng phát cơn sốt giá, đẩy các giao dịch trên thị trường bất động sản, dù thật và ảo trở nên nhộn nhịp, nhất là vùng đất dọc các con đường và quanh khu đô thị đó. Ngoài ra, sự nóng-lạnh của thị trường bất động sản ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức và kỹ năng thích ứng của các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các doanh nghiệp, nhân dân về vai trò, cơ chế và xu Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 95 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư thế vận động của thị trường nhà, đất. Các hoạt động dầu cơ, lũng đoạn, thậm chí khích động thị trường sốt nóng giả tạo và “tâm lý đám đông” “hiệu ứng đám đông”, vừa có tính phong trào vừa “nghe ngóng xem sao” trong việc mua- bán bất động sản cũng là kết quả và biểu hiện thước đo của mức độ nhận thức và thích ứng này. Giảm dần chênh lệch giá cả bất động sản giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một khu vực và tăng mức mặt bằng giá chung trên thị trường bất động sản. Gía cả bất động sản có thể chêng lệch nhau hàng chục đến hàng trăm lần giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một thành phố, một tỉnh. Nếu 1m2 đất ở mặt tiền phố Hàng Gai-Hà Nội có giá hàng vài chục cây vàng, thì có khi 1m2 đất ở huyện Sóc Sơn-Hà Nội có giá chiếm trên dưới 1 chỉ cho đến 1 cây vàng. Độ chênh tới mức chóng mặt về giá của thị trường bất động sản Việt Nam được gắn liền với nhu cầu, khả năng, tập quán kinh doanh “mặt phố”, “mặt tiền” của người sở hữu; gắn với tình trạng phát triển kết cấu hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn bán- mua; với “chất lượng”hàng xóm (bao gồm cả bất động sản liền kề và người chủ của chúng), với hình dạng, khuôn khổ, quy mô bất động sản, thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng khác của địa phương và cá nhân...Tuy nhiên, về dài hạn sẽ có sự xích gần nhau về giá cả trên thị trường bất động sản giữa các địa phương, vùng lảnh thổ với nhau cũng như giữa các khu vực trên cùng một địa bàn,trong đó tốc độ tăng giá sẽ cao hơn các khu vực thích hợp cho du lịch, nghỉ dưỡng có môi trường sinh thái tốt, các vùng ven đô và gần các công trình quan trọng, cũng như các khu đô thị cao cấp... Hơn nữa, trong thời gian tới, cùng với việc điều chỉnh tăng khung giá đất mới của các thành phố lên sát giá trần của Nhà nước (từ 1-1-2008 giá đất cao nhất ở thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 67,5 triệu đồng- bằng giá trần quy định của Chính phủ và tăng 30% so với giá 2007), thì tác động tiêu cực của chính sách 2 giá sẽ giảm bớt, song tổng mặt bằng giá đất chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh giá tăng chung đáng kể.1 Sẽ có sự cân đối và đa dạng hơn về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hoá và chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Bên cạnh sự phát triển khá rầm rộ thị trường nhà chung cư, biệt thự cao cấp, nhà mặt phối và nhà vườn- trang trại...thị trường bất động sản toàn quốc cũng có sự phát triển mới nhằm tạo sự cân xứng và đồng bộ hơn của bộ phận thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả chậm,nhà chuyển đổi, cũng như thị trường bất động sản cầm cố, bất động sản dành cho Việt Kiều và người nước ngoài. Cung- cầu đều gia tăng, các ngôi nhà, mảnh đất-hàng hoá giao dịch trên thị 1 Nguyễn Minh Phong-Triễn vọng TTBĐS năm 2008 ở Việt Nam- Báo điện tử 10/1/2008 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 96 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư trường bất động sản sẽ ngày càng nhiều hơn, đa dạng hơn và tiện ích hơn cả về mẫu mã, chủng loại, công năng, chất liệu, quy mô và giá cả... Những chủ thể tham gia thị trường bất động sản sẽ không chỉ còn tập trung vào bộ phận những người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên mà sẽ có sự thạm gia ngày càng nhiều hơn của các công ty, quỹ đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, cũng như các nông dân và những thị dân có thu nhập thấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài. Bản thân Nhà nước, ngoài những hoạt động quản lý Nhà nước có liên quan đến thị trường bất động sản như đã nêu trên, cũng sẽ tham gia tích cực, chủ động và hiệu quả hơn vào thị trường này theo những cách thức mới thích hợp, mang tính thị trường hơn... Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh và mang tính chuyên nghiệp hơn. Trong triển vọng trung hạn, tính tự phát, thiếu tổ chức của thị trường bất động sản- thể hiện qua mức độ ít ỏi các giao dịch chính thức về bất động sản qua các cơ quan Nhà nước hoặc trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức- sẽ có sự cải thiện đáng kể. Các trung tâm, sàn giao dịch bất động sản có tổ chức sẽ tăng nhanh chóng và hiện diện nhiều hơn, rộng hơn ở các địa phương, chiếm lĩnh thị phần ngày càng lớn và vững chắc hơn, cũng như chịu các chế tài nghiêm ngặt hơn về chất lượng và nghĩa vụ dịch vụ của mình. Các dịch vụ thanh toán, dịch vụ định giá, dịch vụ đăng ký và thẩm định bất động sản, dịch vụ tư vấn pháp lý và tư pháp dịch vụ thông tin thị trường bất động sản... sẽ phát triển mạnh và có tính chuyên nghiệp cao hơn. Các cơ sở pháp lý và năng lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn. Mối quan hệ trực tiếp giữa thị trường bất động sản với thị trường vàng sẽ nhạt bớt, còn quan hệ với thị trường chứng khoán sẽ đậm nét hơn. Khác với thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, thị trường vàng Việt Nam đã sớm hội nhập sâu và gắn kết ngày càng chặt chẽ với thị trường vàng thế giới. Nghĩa là, về nguyên tắc và triển vọng, đời sống của thị trường vàng Việt Nam ngày càng chung nhịp đập với thị trường vàng quốc tế, phản ánh các động thái chủ yếu, nhất là sự lên xuống về giá cả cùng với xu hướng và tốc độ chung của thị trường vàng thế giới. Hơn nữa, các hoạt động và cả những tác động của yếu tố đầu cơ, tâm lý cũng như các phản ứng tự phát, “hiệu ứng đám đông”... sẽ ngày càng mờ nhạt dần trên thị trường vàng tương lai. Việc mua vàng tích trữ như dạng tài sản cá nhân cũng không còn hấp dẫn so với các loại tài sản và kinh doanh khác, và do đó không còn là xu hưóng manh như những thập niên cuối của thế ký trước. Nếu các yếu tố chính trị- xã Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 97 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư hội trong nước và quốc tế không có những đột biến lớn, thì cũng khó có sự bùng nổ hoặc đổ vở đáng kể nào trên thị trường vàng Việt Nam bắt nguồn từ các nhân tố trong nước. Trong khi đó, cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam, trong thời gian trước mắt, tính quốc tế về giá cả chưa cao, hơn nữa còn chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ các nhân tố phi thị trường trong nước với nhiều tính đột biến và khó tiên liệu hơn...Vì vậy, việc thanh toán bằng vàng trong kinh doanh trên thị trường bất động sản sẽ không còn mang tính chặt chẽ như trước. Mối tương quan trực tiếp và liên thông truyền thống giữa 2 thị trường này, nhất là về giá cả, cũng sẽ mờ nhạt dần. Tóm lại, về tổng thể và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển và đang từng bước hoàn thiện cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trường Việt Nam. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam gắn liền với sự dồi dào của những nguồn quỹ đất công chưa giao, khó giao, đất xen kẽ, hoặc cần thu hồi để đưa vào thị trường bất động sản. Tiềm năng phát triển thị trưởng bất động sản còn liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất trên cơ sở tăng năng suất, tận dụng không gian, phát triển kết cấu hạ tầng và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa. Ngoài ra tiềm năng phát triển thị trường bất động sản còn liên quan đến hoàn thịên chính sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển quỹ bất động sản cho thuê hoặc trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất-kinh doanh của người sở hữu. Đặc biệt, triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của sự tăng nhanh chóng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân về mua- bán bất động sản do quá trình đô thị hoá, cải thiện thu nhập và yêu cầu nâng cao chất lượng sống.Về dài hạn cùng với sự tích luỹ kinh nghiệm ứng xử của các cơ quan Nhà nước, các nhà đầu tư và nhân dân về thị trường nhà đất, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết cấu chặt chẽ hơn với các thị trường khác trong sự phát triển đồng bộ các thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta, người thận trọng sẽ tiếp tục lựa chọn thị trường bất động sản như một sân chơi quen thuộc và cách thức đầu tư an toàn và thanh thản nhất. 2. CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. 2.1.Chính sách pháp luật đất đai trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản. Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được Quốc hội thông qua vào những năm đầu 1987, kế đến Nhà nước ban hành Luật đât đai 1993 và được sửa đổi, bổ sung năm Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 98 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư 1998 và năm 2001 là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta. Tổng kết 10 năm thực hiện Luật đất đai từ năm 1993, rút ra những ưu nhược điểm của chính sách quản lý đất đai và đặt ra nhiệm vụ phải tiếp tục sửa đổi bổ sung và hoàn thịên để phù hợp hơn với yêu cầu công nghiệp hoá phát triển đất nước, Luật đất đai năm 2003 đã ra đời. 2.1.1Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Kinh tế Việt Nam sau hơn 20 năm đổi mới và hội nhập đã chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước Việt Nam quản lý các hoạt động kinh tế bằng các công cụ pháp lý, kế hoạch và chính sách. Trong việc quản lý bất động sản, đặc biệt là quản lý đất đai, công tác quy hoạch là một công cụ quan trọng góp phần bảo đảm phát triển và tăng giá trị bất động sản. Quy hoạch sử dụng đất được xác định là một trong những chính sách quản lý đất đai có tầm quan trọng đặc biệt. 2.1.2Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung bảo đảm quyền của người sử dụng, được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.Mặt khác, thông qua đăng ký giúp Nhà nước quản lý đất đai đến từng người sử dụng và từng thửa đất. Trong luật đất đai năm 1987 nội dung này chưa được quy định cụ thể, chưa thể hiện rõ quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 quy định rất rõ ràng và bổ sung quyền năng cho người sử dụng đất . Đây cũng là điểm mới của Luật đất đai năm 2003 so với các luật khác trước đó. Sở dĩ quy định như vậy vì Luật xác định rõ quan hệ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, vì vậy các quy định của luật quy định rất rõ vai trò, quyền hạn của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và các quyền hạn của người sử dụng đất. 1.1.3 Thông tin đất đai. Điều 67 Nghị định số 181/2004 CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai quy định “thông tin đất đai bao gồm thông tin về thửa đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất được cung cấp công khai cho người có yêu cầu”. Thông tin đất đai nhằm thể hiện tính minh bạch trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Luật đất đai năm 2003 quy định trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai. Việc công bố công khai trụ sở UBND và cơ quan quản lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực. Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 99 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Qua việc thực hiện chính sách về pháp luật đất đai đã đem lại một số mặt như sau đối vơi đầu tư kinh doanh bất động sản: Quy định của pháp luật đất đai đã góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.Quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản giữ vai trò quan trọng.Việt Nam đang trong quá trình đổi mới chính sách tài chính về đất đai nhằm điều chỉnh các hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản phù hợp với lộ trình đổi mới chính sách pháp luật về đất đai, góp phần cải thiện môi trường đầu tư và khai thác cao nhất nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Tất cả các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp đều được quy định cụ thể, rõ ràng, minh bạch theo tinh thần thông thoáng. Tuy nhiên, các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp, góp vốn liên doanh, bảo lãnh, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi thu hút sự quan tâm chủ yếu đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Theo số liệu điều tra tình hình vốn và kết quả sản xuất, kinh doanh của các hộ kinh doanh bất động sản qua các năm 2000 đến 2004 cho thấy: Tổng số vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tăng đều qua các năm; năm 2000 là 4.905 triệu đồng, năm 2002 tăng lên 6.819 triệu đồng, năm 2003 tăng mạnh là 28.433 triệu đồng, tuy nhiên đến năm 2004 con số này đã giảm xuống chỉ còn là23.093 triệu đồng, trong đó số vốn chủ yếu đê đầu tư vào xây dựng bất động sản. Điều đó chứng minh rằng chính sách đất đai có tác động lớn vào đầu tư bất động sản nên đã phân tán một phần nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư đầu tư vào các lĩnh vực khác đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất trong thời gian qua.1 Mặc dù pháp luật quy định rõ trình tự thủ tục lập hồ sơ trong giao đất, cho thuê đất đai triển khai các dự án đàu tư nhưng thực tế triển khai chưa nghiêm, nên nhà đầu tư vẫn mất rất nhiều thời gian để có quyền sử dụng đất. Kết quả điều tra các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản , không kinh doanh bất động sản , tư vấn môi giới bất động sản , tổ chức tín dụng đều chung một nhận định là thủ tục về đất đai còn nhiều phức tạp, điều này là khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, một nguyên nhân hạn chế đầu tư vào đât đai là sự thiếu hiểu biết về chính sách đất đai. Ngưòi sử dụng đất thực sự không biết và không có nhiều điều kiện để biết, tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì thế họ thông thường không chủ động và có kế hoạch trong đầu tư, sử dụng đất đai. 1Lê Xuân Bá- Trần Kim Chung- Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS NXB chính trị quốc gia Hà Nội trang 192 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 100 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Công tác quản lý Nhà nước về đất đai dựa trên nền tảng hệ thống pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện rõ rệt. Tuy nhiên, đến nay hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của thực tiễn, tính khả thi thấp; việc quản lý đất đai theo quy hoạch kế hoạch chưa trở thành ý thức của cơ quan và người quản lý. 2.2.Chính sách xây dựng trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản. Nội dung của chính sách này thông qua các Nghị định :NĐ 42.CP và NĐ số 52/1999/NĐ-CP, 12/2000/NĐ-CP và 7/2003/NĐ-CP và Luật xây dựng 2003 thông qua các Luật và văn bản luật Nhà nước đã góp phần tạo điều kiện ngày càng tốt hơn vào việc thu hút đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước còn quy định liên quan đến đầu tư xây dựng bất động sản cóvốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở. 2.1.2 Tác động của chính sách này đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản. Vai trò của công tác quy hoạch xây dựng đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản trên bình diện vĩ mô. Phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều nhất trí cho rằng công tác quy hoạch có ảnh hưởng quan trọng và rất quan trọng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.Điều đó cho thấy rằng hầu hết các doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản đều nhận thức được vai trò quan trọng và sự ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Mặt khác chính sách thuế và lệ phí xây dựng cũng có ảnh hưởng đáng kể tới lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngoài ra lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản này còn chịu ảnh hưởng của công tác thiết kế đô thị: Kết quả điều tra cho thấy có tới 92,1% ý kiến trả lời cho rằng công tác thiết kế đô thị có ảnh hưởng tới lĩnh vực đầu tư bất động sản, nhận định này hoàn toàn phù hợp với logic vì thiết kế đô thị có mối quan hệ mật thiết với công tác quy hoạch xây dựng.1 Quy địnhphân cấp phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết: Kết quả điều tra cho thấy, đa số các trường hợp được phỏng vấn đều cho rằng nội dung phân cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị là tương đối hợp lý.Mặt khác kết quả điều tra cho thấy ý kiến phản ánh của các doanh nghiệp về nội dung lập, thẩm định dự án đầu tư, khảo sát thi công xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng công trình cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hoạt 1Lê Xuân Bá- Trần Kim Chung- Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS NXB chính trị quốc gia Hà Nội trang 256+257+258 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 101 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư động đầu tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể là trên 75% ý kiến cho rằng quy định về dự án đầu tư xây dựng công trình là vấn đề quan trọng trong quá trình đầu tư: 76,3% ý kiến cho rằng công tác khảo sát thiết kế có ảnh hưởng tới quá trình đầu tư, 83,4% nhất trí cho rằng chất lượng xây dựng công trình có ảnh hưởng tới đầu tư kinh doanh bất động sản.1 Thuế và lệ phí xây dựng: kết quả điều tra cho thấy có trên 55% các ý kiến trả lời phỏng vấn cho rằng thuế và lệ phí xây dựng có ảnh hưởng đáng kể tới lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. 2.3. Chính sách tín dụng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản. 2.3.1 Tín dụng ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng, các tổ chức tín dụng không được trực tiếp kinh doanh bất động sản, nhưng việc cho vay đối với kinh doanh bất động sản đang ngày càng mở rộng đối với các nhu cầu vốn như: Xây dựng đường sá, các công trình giao thông, khai thác tài nguyên lòng đất; Xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất; Xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị;Xây dựng khu thương mại, siêu thị, chợ ở thành phố, thị xã; Xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; Xây dựng nhà xưởng, kết cấu hạ tầng các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh. 2.3.1.1Cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng. Hiện nay, các tổ chức tín dụng thực hiện cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản phù hợp với quy chế cho vay ban hành quyết định số 1627/2001/QĐ-NH NN ngày 31/12/2001 và quyết định số 127/2005/QĐ-NH NN số 783/2005. Theo đó, một số tổ chức tín dụng đã ban hành riêng các quy định nội bộ về cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản và tuân theo các quy định hiện hành về cơ chế cho vay của ngân hàng Nhà nước. Một số quy định cụ thể của các tổ chức tín dụng khi thực hiện cơ chế cho vay gồm: -Điều kiện vay vốn: Một số tổ chức tín dụng yêu cầu khách hàng có một phần vốn tự có tham gia vào phương án vay vốn, mức vốn tự có tham gia tối thiểu vào dự án từ 0-20% đối với cho vay trung và dài hạn. Riêng ngân hàng công thương Việt Nam hiện hành quy định, khách hàng vay phải bảo đảm có 50% vốn tự có tham gia vào dự án, phương án đầu tư.1 -Mức cho vay: Các tổ chức tín dụng đưa vào giá trị tài sản bảo đảm và nhu cầu vốn vay để xem xét, quyết định mức cho vay cho phù hợp. Mức cho vay 40-100% giá 1 Lê Xuân Bá- Trần Kim Chung- Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS NXB chính trị quốc gia Hà Nội trang 277+278 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 102 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư trị tài sản bảo đảm nhưng không vượt quá 70-75% tổng nhu cầu vốn đầu tư của phương án/ dự án vay vốn1 -Kỹ thuật thẩm định khoản vay: Các tổ chức tín dụng dựa trên cơ sở phân tích định lượng và định tính khi xem xét khoản vay...ngoài ra tổ chức tín dụng thực hiện kiểm tra, giám sát vốn vay trước, trong và sau khi cho vay từng khoản vay. Các tổ chức tín dụng áp dụng cơ chế lãi suất thoả thuận linh hoạt dựa trên mức xếp hạng tín dụng đối với hồ sơ vay của khách hàng; các tổ chức tín dụng cơ chế lãi suất cố định đối với khách hàng vay có thời hạn dưới 12 tháng và cơ chế lãi suất thả nổi đối với thời hạn vay trên 12 tháng.1 2.3.1.2.Cơ chế thế chấp bất động sản. Cơ chế thế chấp tổ chức tín dụng ngân hàng được thực hiện chủ yếu dựa vào Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự. Trong đó quy định tài sản thế chấp bao gồm: giá trị quyền sử dụng đất, nhà cửa và các công trình, tài sản khác gắn liền với đất. Tài sản thế chấp, bão lãnh vay vốn tại các tổ chức tín dụng phải có đầy đủ các điều kiện thuộc quyền sở hữu của khách hàng, được phép giao dịch không có tranh chấp.. 2.3.2 Hiện trạng cho vay vốn của các tổ chức tín dụng đối với kinh doanh bất động sản. Hệ thống các tổ chức tín dụng đã và đang có những chuyển biến sâu sắc về mô hình tổ chức và hoạt động để phù hợp với nhu cầu phát triển của nền kinh tế- xã hội. Dư nợ cho vay đối với các nhu cầu kinh doanh bất động sản đến cuối năm 2004 chiếm khoảng 18% tổng dư nợ, góp phần tăng cung, ổn định thị trường bất động sản. Vốn cho vay xây dựng nhà ở cũng tăng khá nhanh, dư nợ cho vay cuối năm 2004 gắp 4,8 lần so với cuối năm 1998. Vốn cho vay xây dựng kết cấu hạ tầng, cao ốc, nhà xưởng để cho thuê tăng khá trong những năm gần đây. Đối với các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, vốn tự có tham gia còn ít, thông thường số vốn cho vay và huy động khác chiếm hơn 70% tổng số vốn đầu tư cho vay xây dựng mới. Hiệu quả cho vay: Việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương, hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn.Tín dụng bất động sản là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển và sẽ là cầu nối giữa người sản xuất, xây dựng và mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất góp phần phát triển kinh tế và hội nhập kinh tế quốc tế. Bên cạnh thuận lợi đó chính sách tín dụng ngân hàng còn khó khăn, vướng mắc trong cho vay đối với kinh doanh bất động sản: Khả năng đáp ứng nguồn vốn để cho vay của tổ chức tín dụng đối với kinh doanh bất động sản còn nhiều hạn chế do nhu cầu vay chủ yếu dùng vốn trung và dài hạn. Trong khi đó nguồn vốn trung và dài hạn Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 103 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư chỉ chiếm khoảng 30-35% tổng nguồn vốn huy động. Các tổ chức tín dụng chủ yếu cân đối nguồn vốn ngắn hạn để cho vay kinh doanh bất động sản. Như vậy sẽ dẫn đến viẹc tổ chức tín dụng không đáp ứng được nhu cầu vay dài hạn của khách hàng, nhất là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Mặt khác về cơ chế chính sách: Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đặc thù, bất động sản thường gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng hiện nay Nhà nước chưa có các quy định phù hợp với thực tế nên đã gây khó khăn cho các đối tượng tham gia như: căn cứ xác định giao dịch bất động sản cho vay, giải ngân. Hơn thế nữa rủi ro lớn nhất đối với cho vay bất động sản là sự biến động của giá cả thị trường dẫn đến hiệu quả dự án có thể bị ảnh hưởng rất lớn... khó khăn về thế chấp bất động sản pháp luật về đất đai, liên quan đến bất động sản chưa đồng bộ, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tế, chưa thống nhất, chưa rõ ràng gây khó khăn cho việc thế chấp. 2.4. Chính sách tài chính. Nhà nước đã ban hành một số chính sách như: Chính sách về giá đất qua việc ban hành NĐ 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đây là một Nghị định quan trọng quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và hướng dẫn định giá các loại đất. Ngoài ra,Chính phủ cũng ban hành về chính sách thu tiền sư dụng đất. Được quy định ở Nghị định số198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bọ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định này.Ở Nghị định 198 quy định việc thu tiền sử dụng đất trong 5 trường hợp khi: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất và xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đưa ra chính sách về tiền thuê đất: Các chính sách về tiền thuê đất được quy định cho hai đối tượng là các tổ chức trong nước và được Nhà nước cho thuê đất và các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nạm. Nhà nước đưa ra một số chính sách như sau: Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất: Chính sách này được thông qua Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03-12- 2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tài định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Chính sách về thuế chuyển quyền sử dụng đất; chính sách về thuế nhà, đất và chính sách về phí và lệ phí. Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 104 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Bên cạnh các chính sách vĩ mô nêu trên, Nhà nước còn có một số quy định mang tính chất vi mô đối với một đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Để hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 7 ngày 5/10/01 về ưu đãi xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Theo đó, chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp trong nước được hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp. Cụ thể, chủ dầu tư dự án sẽ được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích xây nhà chung cư cao tầng, được giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở không phải là nhà chung cư, cao tầng trong phạm vi dự án; được miễn tiền sử dụng đất xây dựng các loại nhà ở, nếu dự án thuộc địa bàn kinh tế- xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Tình hình triển khai thực hiện chính sách tài chính bất động sản đối với doanh nghiệp: Các doanh nghiệp có hướng phát triển, kinh doanh lành mạnh và có hiệu quả, góp phần thu hút vốn dầu tư một cách tập trung, có trọng điểm để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, đầu tư vào các lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích đầu tư. Với mục đích đưa chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất khi xây dựng nhà chung cư cao tầng, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đến được với người cần được hưởng- người mua nhà chung cư, người thuê kết cấu hạ tầng...và tạo ra một sân chơi bình đẳng giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, với việc chuyển từ thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây( đối với doanh nghiệp không kinh doanh bất động sản) song thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh và không kinh doanh bất động sản. 3. HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT. 3.1.Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản. Từ những thực tiễn cũng như hạn chế đã phân tích trên, để hoạt động kinh doanh bất động sản được tốt hơn ta đưa ra một số giải pháp sau: Giải pháp trước mắt: -Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ: Bộ Xây dựng đề nghị điều chỉnh bổ sung pháp lệnh thuế nhà đất (hoặc xây dựng Luật thuế Bất động sản) theo hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp tài sản nhà đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì bất động sản đó không bị đánh thuế luỹ tiến. Giảm mức thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngược lại, để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây lộn xộn thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 105 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua.Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất bằng 25-28% chênh lệch giá mua bán..2 -Phát triển nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp. Quỹ đất để phat triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội phải được triển khai chuẩn bị ngay từ khi quy hoạch phát triển đô thị. Ngoài quy định 20% quỹ đất trong quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển đô thị. Để khuyến khích có nhiều căn hộ diện trung bình và thấp phù hợp đa số nhu cầu thị trường hiện nay.Bộ Xây dựng kiến nghị cần nghiên cứu điều tiết thông qua các sắc thuế (chuyển nhượng, thu nhập...) đối với các căn hộ có diện tích lớn. -Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư. Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án. -Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường. Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hàng hoá của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu. -Cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu. Chỉ nên hạn chế những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay đê cải thiện nhà ở. -Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm. 2 Theo dân trí- 6 giải pháp bình ổn TTBĐS Báo điện tử 26/03/2008 Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 106 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm Luật kinh doanh bất động sản. Đôn đốc triển khai các dự án, kiên quyết thu hồi các đất nền mà người mua đầu cơ găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng. Ngoài 6 giải pháp trước mắt trên Luật cần có biện pháp nữa như sau: Cần mở rộng đối tượng được tham gia giao dịch trên thị trường kinh doanh bất động sản.Theo pháp luật hiện hành chỉ có hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất và tổ chức kinh tế trong nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới từ người khác mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra pháp luật còn quy định tổ chức kinh tế trong nước có quyền chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và người nhận tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê với quy định của pháp luật như vậy, hiện nay, còn một số đối tượng không được tham gia các giao dịch mua bán , chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất: Cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, tổ chưc chính trị, tổ chức hoạt động của đời sống xã hội; Tổ chức, cá nhân nước ngoài.3 Ngoài ra cần giảm bớt các hạn chế và điều kiện để được tham gia giao dịch bất động sản.: Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tính đến cuối năm 2000, còn có 95% đất chưa có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy không thể giao dịch chính thức. Trong khi đó, mặc dù đã áp dụng nhiều biện pháp nhưng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm trung bình chỉ cấp được 1%. Bên cạnh đó, luật pháp còn quy định điều kiện cụ thể về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bất động sản. Những quy định đó rất hạn hẹp, chưa phù hợp với bản chất các quan hệ của thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thực tiễn của đời sống kinh tế- xã hội nước ta làm thu hẹp đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường. Chính vì vậy, luật pháp về bất động sản cần được sửa đổi bổ sung như sau: -Cho phép tổ chức, cá nhân được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng được UBND xã, phường xác nhận là đất đang sử dụng không có tranh chấp.Nếu được như vậy thì hoạt động kinh doanh bất động sản được mở rộng hơn tạo 3 PGS-TS Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam TTBĐS NXB Tài chính 2006. Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 107 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư nhiều điều kiện cho nhiều người tham gia các giao dịch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hơn. Mặt khác cần hoàn thiện chính sách giá đất: Cơ chế quản lý của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường bất động sản nhất là đến hoạt động kinh doanh về loại hình này, tuy nhiên, trong thời gian qua, cơ chế này còn nhiều bất cập, không khuyến khích sự phát triển của kinh doanh bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Việc tồn taị hệ thống hai giá hiện nay đối với đất và nhà (giá Nhà nước, giá thị trường) với sự khác biệt trên thực tế từ 2-4 lần làm nảy sinh nhiều tiêu cực, do sự vận dụng tuỳ ý của các cơ quan có thẩm quyền và duy trì cơ chế “xin- cho” trong các giao dịch về đất đai, kiềm hãm việc mua bán và thanh lý những tài sản thuộc sở hữu Nhà nước; tạo ra những nhu cầu về nhà, đất; tạo điều kiện để các cơ quan công quyền, doanh nghiệp Nhà nước tuỳ tiện chuyển diện tích đất, trụ sở chưa sử dụng của mình thành nhà ở, đất ở, hoặc cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng. Để đổi mới công tác quản lý Nhà nước về giá theo hướng khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản, cơ chế quản lý giá cần được đổi mơi như: Khung giá bất động sản do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao, bán, khoán và cho thuê bất động sản, bồi thường và hỗ trợ giả phóng mặt bằng. Bãi bỏ quy định bắt buộc các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản phải tuân thủ khung giá qui định của Nhà nước. Một phương hướng hoàn thiện về pháp luật để tạo điều kiện tốt hơn cho hoạt động kinh doanh bất động sản nữa là: Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp là chủ thể chủ yếu tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường, cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới đối với các đối tượng tham gia giao dịch bất động sản. Hiện nay, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nước ta còn nhiều hạn chế: thiếu bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, thiếu một số loại hình doanh nghiệp...Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có một số giải pháp sau: -Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tê đều được bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi về vốn, giao đất, cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giãm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ và đào tạo chuyên gia, lao động...; Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 108 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư - Tất cả các doanh nghiệp đều phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế. Đối với các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước cần có sự hạn chế sự phát triển, tiến tới từng bước giảm và loại bỏ, đồng thời, thành lập các tổ chức tư vấn cho các giao dịch bất động sản, tư vấn thông tin pháp luật, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn giá cả, tư vấn hợp đồng giao dịch; -Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất: doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển đất ở các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng để xây dựng các công trình công nghiệp, thương mại, dân dụng... tạo quỹ đất để chuyển nhượng, cho thuê... doanh nghiệp này được quản lý tất cả các vùng đất do Nhà nước quản lý nhưng chưa giao cho ai sư dụng. Ngoài ra các doanh nghiệp này sẽ thực hiện thu hồi đất và thực hiện đền bù theo quyết định của cơ quan Nhà nước sau đó giao lại cho các dự án... . 3.2.Hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản. Giải pháp chung: Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến kinh doanh bất động sản. Trong thời gian tới cần ban hành mới các văn bản luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, trước mắt mới có Luật kinh doanh bất động sản, cần ban hành các văn bản dưới luật: văn bản pháp lý về sự tham gia của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào việc kinh doanh bất động sản, đầu tư vào thị trường bất động sản; văn bản pháp lý về sự tham gia của các chủ thể tài chính vào đầu tư bất động sản. Cần hoàn thiện hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực đầu tư vào kinh doanh bất động sản: Nhà nước xem xét đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan mà trong chức năng hoạt động có liên quan đến hoạt động có liên quan đến các bộ phận cấu thành bên trong của bất động sản, của đầu tư bất động sản, sao cho mỗi cơ quan trong hệ thống bốn cấp của Nhà nước phải chịu trách nhiệm về nội dung theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Theo đó, không có nội dung nào liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản và đầu tư vào thị trường bất động sản mà không được một cơ quan chịu trách nhiệm chính (chẳng hạn, khi thị trường quá nóng hoặc đóng băng thì phải có một cơ quan chịu trách nhiệm chính). Hoàn thiện về nhóm chính sách đất đai: Trước hết chính sách về quy hoạch cần kết nối quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch phát triển ngành và phát triển đô thị trong một tổng thể. Việc công khai quy hoạch cũng là một nội dung rất quan trọng của chính sách đất đai. Nếu khả năng làm quy hoạch có hạn, thì có thể phải thuê chuyên Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 109 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư gia nước ngoài, không nên sử dụng các quy hoạch kém chất lượng vì nó gây ra những tổn hại rất lớn cho nền kinh tế. Nhóm chính sách xây dựng: Chính sách xây dựng để thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tập trung vào các chính sách liên quan đến đầu tư phát triển dự án, chính sách phát triển nhà và chính sách nhà cho người có thu nhập thấp. Dự án nhà và công trình xây dựng phải được hình thành trên cơ sở nền tảng của quy hoạch phát triển đô thị. Để thu hút được nguồn đầu tư từ mọi nguồn ( các nhà đầu tư, chiến lược, các nhà đầu tư phát triển và các nhà đầu tư tiềm năng) cần phân lớp các cấp độ phát triển dự án. Đối với mỗi nhà đầu tư, cần có chính sách phù hợp đê trao cho họ những dự án tương hợp với khả năng của mình. Chính sách xây dựng cần phối hợp đựơc các nhà đầu tư để tạo ra quỹ bất động sản cho xã hội, đồng thời đảm bảo được tính tổng thể trong quá trình phát triển bất động sản của xã hội với một lộ trình phù hợp tránh lảng phí. Nhóm chính sách tín dụng: Trong điều kiện hiện nay với trình độ phát triển hiện tại của thị trường bất động sản, chính sách tín dụng, ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản đang trở nên quan trọng hơn. Hàng loạt các biện pháp để tín dụng tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản cần được quan tâm. -Thứ nhất, điều chỉnh cơ cấu tín dụng, ban hành cơ chế thế chấp bất động sản; minh bạch và đơn giản hoá quy trình vay đầu tư bất động sản; nâng cấp trình độ cập nhật thông tin bất động sản và thông tin tín dụng đối với bất động sản. -Thứ hai, mở rộng kênh thu hút tín dụng từ các nguồn nước ngoài như các tổ chức tài chính, các ngân hàng quốc tế...để tăng cường tín dụng cho thị trường bất động sản -Thứ ba, đông bộ hoá các giải pháp huy động từ thị trường trong nước trên cơ sở đảm bảo an toàn hiệu quả tín dụng đồng thời với tăng cường đảm bảo hệ thống, chống rủi ro hệ thống. -Thứ tư, tăng cường số lượng và chất lượng đội ngũ cán bộ, nhân viên làm nhiệm vụ kiểm soát nội bộ về hoạt động tín dụng; đổi mới phương thức kiểm soát tín dụng theo hướng quản lý tập trung, giám sát chặt chẽ và xử lý kịp thời rủi ro. Tăng cường kiểm soát trong cho vay các dự án kinh doanh nhà ở, dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp, đảm bảo tỷ lệ thích hợp dư nợ cho vay các dự án này, cũng như các khoản cho vay có nhận thế chấp bất động sản.Mở rộng tín dụng trung và dài hạn ở mức thích hợp, đảm bảo cân đối thời hạn của nguồn vốn huy động. Nhóm chính sách tài chính: Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 110 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Chính sách về các chủ thể tài chính, về các quỹ đầu tư, về dầu tư gián tiếp cho hoạt động kinh doanh bất động sản là những bước phát triển cao nhất của thị trường bất động sản, cần được xem xét nghiêng cứu ban hành để hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản. Cần triển khai nhiều chính sách, công cụ và tổ chức đầu tư tài chính cho thị trường bất động sản, trong đó nhằm: bảo đảm tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản thông qua trái phiếu, quỹ cho vay, bảo đảm uỷ thác và bảo đảm đàm phán thế chấp; đẩy mạnh phát triển các cơ quan, các định chế tài chính trung gian cho hoạt động kinh doanh bất động sản; tăng cường các định chế dịch vụ tài chính trung gian cho hoạt động kinh doanh; hoàn thiện các chính sách đồng hành với việc hính thành các công cụ và tổ chức này. Nhà nước cần ban hành và làm tốt những hưỡng chính sách trên sẽ đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện có hiệu quả và ngày một hoàn thiện hơn trong các giao dịch trên lĩnh vực bất động sản. Qua đó, pháp luật về kinh doanh doanh bất động sản cũng được hoàn thiện hơn phục vụ tốt cho nhu cầu giao dịch trong lĩnh vực khá phức tạp này- kinh doanh bất động sản. Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 111 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư KẾT BÀI Kinh doanh bất động sản ở nước ta đã có sự sôi động trở lại vài năm gần đây, bởi do nhu cầu về nhà ở cũng như cần có cơ sở hạ tầng để đáp ứng cho sản xuất, hoạt động kinh doanh bất động sản đã bùng lên dữ dội sau thời gian đóng băng làm cho các nhà kinh doanh tưởng chừng như rơi vào tình trạng bế tắc. Hơn thế nữa với sự ban hành của Luật kinh doanh bất động sản là bước ngoặc quan trọng báo hiệu tốt cho hoạt động kinh doanh bất động sản.Nhưng không những thế mà kinh doanh bất động sản ở nước ta đã thật sự bình ổn và đi theo hướng đúng mà Luật đã quy định, bởi lẽ còn đó những bất ổn của thị trường bất động sản, giá cả lên xuống thất thường, nạn đầu cơ giao dịch ngầm vẫn còn diễn ra trên thực tế, do đó cần có giải pháp thật hữu hiệu từ phía Nhà nước để đưa ngành kinh doanh này hoạt động đúng hướng, đúng mục đích của nó. Từ những phân tích cũng như tình hình thực tiễn, hướng hoàn thiện pháp luật đã nêu trong ba chương trên phần nào cũng giúp cho các cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch hiểu biết tốt hơn và mong rằng họ sẽ vận dụng có hiệu quả , đúng pháp luật đã quy định, có như thế mới đưa kinh doanh bất động sản ở nước ta ngày càng tiến xa hơn, vận hành có hiệu quả hơn góp phần đẩy mạnh nền kinh tế nói chung , lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng. Qua đó tạo đà vũng chắc cho sự hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam. Trong quá trình phân tích tìm hiểu đề tài do kiến thức còn hạn chế, mặc khác những quy định của Luật về loại hình kinh doanh bất động sản còn chưa nhiều do đó, không tránh khỏi những sơ suất mong sự đóng góp ý kiến của thầy cô để cho bài Luật văn này được hoàn thiện hơn. Chân thành cám ơn.