Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án - Bất cập và giải pháp đề xuất

Đặng Hùng Võ* Phan Trung Hiền** * GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. ** PGS. TS. Phan Trung Hiền, Phó Trưởng khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ. Tóm tắt: Chuyển dịch đất đai là một quy luật tất yếu tại tất cả các nước đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa. Ở nước ta, việc chuyển dịch đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Trên nguyên tắc, có thể thấy mục tiêu chung là có đất để thực hiện các dự án đầu tư, trong đó nhà đầu tư có dự án và có tiền, còn những người đang sử dụng đất thì có đất. Như vậy, sự chia sẻ lợi ích giữa ba bên gồm nhà đầu tư, người đang sử dụng đất và Nhà nước là bản chất của mọi cơ chế chuyển dịch đất đai. Abstract: Land conversion is an inevitable rule in all nations in progress of the industrialization and urbanization. In Vietnam, the land conversion to implement the investment projects continues to take place strongly. In principle, the common goal is to have land for the implementation of investment projects, in which investors have projects and possess money, while land users possess the land use rights. Thus, the sharing of benefits between the three parties, including investors, land users and the government, is the nature of all land conversion mechanisms. Thông tin bài viết: Từ khóa: sử dụng đất để thực hiện dự án, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, thu hồi đất. Lịch sử bài viết: Nhận bài: 22/11/2017 Biên tập: 20/12/2017 Duyệt bài: 27/12/2017 Article Infomation: Keywords: land usage for implementation of project, capital contribution by using land usage right for implementation of project, land acquisition. Article History: Received: 22 Nov. 2017 Edited: 20 Dec. 2017 Approved: 27 Dec. 2017 NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM THỰC HIỆN DỰ ÁN - BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT Dẫn nhập Từ trước đến nay, khi đề cập đến việc cần một diện tích đất để làm dự án, người ta thường liên tưởng ngay đến trường hợp thu hồi đất. Mặc dù không thể phủ nhận vai trò của các quy định về thu hồi đất nhằm thực hiện dự án công ích hay phát triển kinh tế cho nhu cầu phát triển, chỉnh trang đô thị, nông thôn, song đây cũng là chế định gây ra nhiều vướng mắc, kể cả những khiếu nại, khiếu kiện với số lượng lớn và mức độ gay THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 63Số 3+4 (355+356) T02/2018 gắt cao. Thật ra, pháp luật Việt Nam có quy định việc chuyển dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm thực hiện dự án theo cơ chế thỏa thuận vì mục đích sản xuất, kinh doanh. Nếu thực hiện tốt các quy định này sẽ phát huy được nguyên tắc đồng thuận và hợp tác, hạn chế các trường hợp thu hồi đất tràn lan, đồng thời góp phần phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. 1. Khái quát về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án Về lý luận cũng như thực tiễn, người ta phân ra làm hai phương thức chuyển dịch đất đai: thứ nhất là chuyển dịch đất đai bắt buộc trên cơ sở quyết định thu hồi đất bắt buộc của Nhà nước và Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định; thứ hai là chuyển dịch đất đai tự nguyện trên cơ sở nhà đầu tư cần đất phải thương thảo với những người đang sử dụng đất để tạo đồng thuận trong chuyển nhượng đất đai. Phương thức Nhà nước thu hồi đất lại được chia thành hai dạng: thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư cụ thể; thứ hai là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất khi chưa có dự án đầu tư. Ưu điểm của chuyển dịch đất đai bắt buộc là quá trình thực hiện nhanh do có sự can thiệp của Nhà nước bằng quyền lực, nhưng nhược điểm là gây ra khiếu nại quá nhiều do người bị thu hồi đất không muốn mất đất và việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thường không thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi đất. Ngược lại, ưu điểm của chuyển dịch đất đai tự nguyện là tạo được đồng thuận xã hội, nhưng nhược điểm là không bao giờ có thể thương thảo được với 100% người đang sử dụng đất, luôn tồn tại một thiểu số đòi hỏi quá cao mà nhà đầu tư không thể đáp ứng. Vì vậy, ở các nước người ta đưa ra một số phương thức “trung dung” nửa bắt buộc, nửa tự nguyện để tận dụng ưu điểm của cả hai phương thức bắt buộc và tự 1 Xem thêm: TS. Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nxb. Chính trị quốc gia, tháng 10/2014, tr.69-71. nguyện. Như vậy, nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực hiện dự án là việc chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. So với hình thức thu hồi đất thì trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh có một số đặc điểm riêng sau đây1: - Nguyên tắc áp dụng: Nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh được điều chỉnh bởi các nguyên tắc theo quy định của Điều 73 Luật Đất đai năm 2013; - Hình thức thực hiện: Nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh được thực hiện thông qua một hợp đồng dân sự trước khi được Nhà nước chính thức giao dự án. Trình tự, thủ tục chuyển dịch QSDĐ theo quy định của pháp luật dân sự và quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ. Chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp này cơ quan nhà nước có thẩm quyền không ban hành quyết định thu hồi đất ngoại trừ trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai nhưng tự nguyện trả lại đất thì Nhà nước ra quyết định thu hồi (khoản 4 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai). - Về tính toán thiệt hại: Theo sự thỏa thuận của các chủ thể phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội; có thể thỏa thuận bằng hình thức nhận tiền do chuyển quyền một lần. Pháp luật cho THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 64 Số 3+4 (355+356) T02/2018 phép góp vốn bằng QSDĐ hoặc cho thuê đất nhưng trên thực tế phương án này ít khi được người sử dụng đất lựa chọn. - Giải quyết bất đồng: Trong trường hợp có bất đồng xảy ra giữa chủ thể chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng thì không được phép ban hành quyết định cưỡng chế mà giải quyết theo thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy, nếu trường hợp Nhà nước thu hồi thì quy định theo hướng “quá cứng”: chuyển dịch đất đai bắt buộc, giá do Nhà nước quy định và quyết định thì trường hợp thỏa thuận nêu trên, tuy là bảo đảm yếu tố tự nguyện, nhưng được quy định “quá mềm” vì không có giới hạn về giá cho sự thỏa thuận Đứng về góc độ người sử dụng đất, việc rơi vào phạm vi của từng loại dự án nêu trên sẽ dẫn đến chế độ bồi thường khác nhau. Điều này có thể dẫn đến sự so bì, khiếu nại trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, các chuyên gia nghiên cứu ở Việt Nam khuyến nghị nên hoàn thiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện để có thể áp dụng rộng rãi ở Việt Nam2. 2. Quy định của pháp luật hiện hành về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 và 1993, chuyển dịch đất đai chỉ được thực hiện theo phương thức bắt buộc trên cơ sở Nhà nước thu hồi đất theo dự án vì pháp luật chưa cho phép nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng QSDĐ và cũng chưa có quy hoạch sử dụng đất. Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 quy định là “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, nhưng trên thực tế thì Nhà nước thu hồi đất để giao 2 Xem thêm: Ngân hàng Thế giới, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân (do GS.,TSKH. Đặng Hùng Võ tư vấn độc lập), Hà Nội, 2011, tr. 10. cho tất cả các dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (vì lợi ích quốc gia). Luật Đất đai năm 2003 tạo dựng một hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp trên cơ sở thực tiễn triển khai trong những năm qua, đồng thời cho phép doanh nghiệp có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Luật cho phép thực hiện cả phương thức chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện. Chuyển dịch đất đai bắt buộc được thực hiện cho mọi dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và một nhóm các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế mà Nhà nước cần. Đối với những dự án phát triển kinh tế khác thì nhà đầu tư phải thực hiện chuyển dịch đất đai tự nguyện. Hơn nữa, Luật này còn khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện bằng quy định rằng, chuyển dịch đất đai tự nguyện được áp dụng trong cả trường hợp thuộc phạm vi được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc nhưng nhà đầu tư có nguyện vọng áp dụng phương thức chuyển dịch đất đai tự nguyện. Luật Đất đai năm 2003 cũng cho phép áp dụng cả phương thức Nhà nước thu hồi đất theo dự án và Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch. Trên thực tế triển khai trong giai đoạn 2004 - 2014, chỉ có Đà Nẵng là thực hiện thành công phương thức Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch. Đà Nẵng đã chứng minh được một điều rất quan trọng là Đà Nẵng đã phát triển trở thành một thành phố hiện đại, đáng sống mà chỉ nhờ vào nguồn lực đất đai. Tất nhiên, Đà Nẵng cũng phải mạo hiểm vượt qua khung pháp luật chật hẹp về ngân sách và đất đai. Một số tỉnh miền Trung cũng đã thử nghiệm áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch nhưng đều thất bại vì quy hoạch sử dụng đất thiếu khả thi. THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 65Số 3+4 (355+356) T02/2018 3. Những bất cập trong quy định và hướng dẫn về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án 3.1 Khó phân định ranh giới giữa trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực hiện dự án và trường hợp Nhà nước thu hồi đất Việc phân chia hai trường hợp: (i) Nhà nước thu hồi đất có bồi thường, trong đó có thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013; và (ii) trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực hiện dự án quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 để phân định rạch ròi giữa yếu tố phát triển kinh tế - xã hội quốc gia, tăng cường thu hút đầu tư địa phương (lợi ích chung: thu hồi) với phát triển sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp (lợi ích riêng: thỏa thuận). Dự án, công trình sản xuất, kinh doanh (theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013) được xác định theo phương pháp loại trừ, tức là không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013). Tuy nhiên, thực tế cho thấy, sự phân định giữa dự án “có lợi” cho nền kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương (mục đích phát triển kinh tế - xã hội) với dự án “có lợi” cho doanh nghiệp (mục đích phát triển sản xuất - kinh doanh) là mang tính chất tương đối. Suy cho cùng, khi doanh nghiệp đi vào hoạt động, có sử dụng nhân công, sử dụng nguồn nông sản của địa phương, kích thích tiêu dùng, nộp thuế hoặc xây dựng mới các khu kinh doanh trong phạm vi dự án là góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, làm tăng nguồn thu của địa phương và ít nhiều có đóng góp vào sự phát triển kinh tế của địa phương. Mặt khác, trong quy định về các mục đích thu hồi đất tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, có những trường hợp thu hồi đất rất khó phân định như: “dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị” (điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013). Trong điều kiện đó, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có định nghĩa về “khu đô thị mới” hay “chỉnh trang đô thị”. Trong trường hợp này, giả sử một doanh nghiệp đề xuất một dự án đầu tư xây dựng một khu thương mại dịch vụ mà có góp phần chỉnh trang, nâng cấp đô thị thì có xem là trường hợp Nhà nước thu hồi đất không? Thực tế cho thấy, có địa phương đã “tận dụng” những quy định không được hướng dẫn rõ ràng này để thu hồi đất với danh nghĩa “thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” mà đúng lý ra phải áp dụng trường hợp “nhận chuyển nhượng QSDĐ nhằm thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh”. Hơn nữa, có những địa phương dời trụ sở cơ quan nhà nước, cơ quan an ninh, quốc phòng đến khu đất mới mà áp dụng chế độ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh nhưng khu đất còn lại thì được sử dụng vào mục đích xây dựng các khu nhà ở thương mại, khu kinh doanh dịch vụ, Hệ quả tất yếu là sự không rõ ràng về pháp luật sẽ dẫn tới tùy tiện trong áp dụng pháp luật, lợi dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao đất cho nhà đầu tư thực hiện các dự án chỉ vì lợi ích của mình. 3.2 Thiếu quy định về giới hạn của sự thỏa thuận Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Quy định cho phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện các dự án, công trình sản xuất - kinh doanh theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 là quy định hết sức tiến bộ, kế thừa Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 40) nhằm sử dụng hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, điểm bất cập là cho đến nay, pháp luật về đất đai không quy định về giới THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 66 Số 3+4 (355+356) T02/2018 hạn của sự thỏa thuận. Chính vì vậy, nếu một số người sử dụng đất đưa ra mức giá quá cao, hoàn toàn không phù hợp với thực tế thì chủ đầu tư không thể tiến hành dự án (vì thiếu một diện tích đất hoàn chỉnh, nhất là trường hợp đất của những người đòi hỏi quá cao có vị trí ở dạng “xôi đỗ”). Trong trường hợp này, theo quy định, các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương cũng không được phép có những tác động mang tính chất hành chính hay ban hành quyết định bắt buộc nào. Thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy, nhiều địa phương đã đề nghị giải pháp áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được ít nhất 70% đất đai thuộc phạm vi dự án. Tuy nhiên, đề xuất này không được Chính phủ chấp nhận vì lý do không thể áp dụng pháp luật theo kiểu trộn lẫn pháp luật dân sự và pháp luật hành chính trong cùng một dự án. Khi xây dựng Luật Đất đai năm 2013, đề xuất này lại được đưa ra nhưng vẫn không được tiếp thu. Do vậy, hoạt động chuyển dịch đất đai ở nước ta vẫn rơi vào hai tình trạng: hoặc “chuyển dịch bắt buộc theo quyền lực của Nhà nước”, hoặc “chuyển dịch tự do theo đồng thuận trên thị trường”. Kinh nghiệm quốc tế đã cho thấy, đất đai có đặc trưng vừa chứa đựng lợi ích chung và vừa chứa đựng lợi ích riêng, nên xử lý chuyển dịch phải cần tới những cơ chế không cực đoan, cần tới cả pháp luật dân sự và pháp luật hành chính. Như vậy, việc tạo ra một cơ chế chuyển dịch đất đai mang tính “trung dung”, vừa có tính bắt buộc và vừa có tính tự nguyện là thực sự cần thiết. 3.3 Văn bản hướng dẫn tạo nên “rào cản” cho việc áp dụng Khoản 2 Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh” và giao Chính phủ quy định chi tiết. Theo quy định của khoản 1, 2 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: (1) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố; (2) Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư. Quy định nêu trên của khoản 2 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã vô tình hạn chế quyền giao dịch về QSDĐ (quyền nhận chuyển nhượng, quyền thuê và quyền nhận góp vốn của nhà đầu tư), chỉ được thực hiện khi quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch không còn. Hơn nữa, quy định này trái với quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp áp dụng phương thức Nhà nước thu hồi đất. Sự chồng chéo pháp luật này hình thành do Chính phủ đã thu hẹp các trường hợp được áp dụng phương thức chuyển dịch đất đai tự nguyện. Hơn nữa, khoản 2 Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh”, tuy nhiên cho đến nay, Chính phủ chưa đưa ra bất kỳ chính sách khuyến khích nào. Điều 79a Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp sử dụng đất thông qua nhận QSDĐ để sản xuất, kinh doanh nhưng không đề cập đến chính sách khuyến khích cần đưa ra. Đây tiếp tục là một khoảng trống pháp luật mà chưa có quy định nào lấp đầy. 3.4 Thiếu hướng dẫn để thực thi điểm i khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 Điểm i khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định: “i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì (hộ gia đình, cá nhân) có THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 67Số 3+4 (355+356) T02/2018 quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ”. Tuy nhiên, cho đến nay, Chính phủ vẫn chưa ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể. Trong khi đó, điểm a khoản 1 Điều 49a Nghị định số 01/2017/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai bổ sung quy định liên quan đến quyền quy định tại điểm i khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên nội dung của quy định này lại liên quan đến cơ chế “góp QSDĐ và điều chỉnh lại QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư” chứ không phải là hướng dẫn về thực hiện quyền của người đang sử dụng đất. 4. Một số kiến nghị 4.1 Cần quy định chi tiết hơn các dự án được xem là thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013. Cần bổ sung mục đích thu hồi đất trong trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án vừa có mục đích công ích, phát triển kinh tế, vừa có mục đích phục vụ sản xuất kinh doanh của một doanh nghiệp, kể cả trường hợp thu hồi đất vùng phụ cận theo khoản 3 Điều 146 Luật Đất đai năm 2013. 4.2 Cần quy định cơ chế bắt buộc trong trường hợp đa số hộ dân đồng tình nhưng thiểu số còn lại đưa ra mức giá bất hợp lý. Về nguyên tắc, có thể quy định Nhà nước thu hồi đất khi quá 2/3 số hộ dân đồng thuận với mức giá đã thỏa thuận và diện tích cần chuyển nhượng của dự án đã đạt trên 2/3, tức là trường hợp này thuộc phạm vi áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất. 4.3 Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để phá bỏ rào cản của Nghị định với cơ chế tự thỏa thuận theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013. Nghị định sửa đổi phải hướng dẫn theo đúng tinh thần của Luật: “Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh”. 4.4 Sửa đổi quy định của điểm i khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 về thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đang sử dụng đất được cho nhà đầu tư thuê đất, góp vốn với nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo hướng chỉ giữ lại nội dung về quyền được tự thực hiện dự án đầu tư trên đất và giao Chính phủ hướng dẫn thực hiện quyền này. Nhìn vào nội dung quy định này, có thể thấy đây như một giải pháp “trung dung” giữa cơ chế “bắt buộc” và cơ chế “tự nguyện”. Sự thực, không phải giải pháp “trung dung” nào cũng khả thi vì vấn đề tìm giải pháp “trung dung” không hề đơn giản. Giải pháp “trung dung” nói trên trong Luật Đất đai năm 2013 gặp phải tình trạng xung đột về quyền, khi quyền thu hồi đất của Nhà nước xung đột với quyền tự do giao dịch của người sử dụng đất. 5. Kết luận Chuyển dịch đất đai là một quy luật tất yếu tại tất cả các nước đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa. Việc chuyển dịch đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Trên nguyên tắc chung, có thể thấy mục tiêu chung là có đất để thực hiện các dự án đầu tư, trong đó nhà đầu tư có dự án và có tiền, còn những người đang sử dụng đất thì có đất. Như vậy, sự chia sẻ lợi ích giữa ba bên gồm nhà đầu tư, người đang sử dụng đất và Nhà nước là bản chất của mọi cơ chế chuyển dịch đất đai. Nếu chỉ sử dụng quyền lực của Nhà nước để bắt buộc chuyển dịch đất đai gắn với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ dẫn tới hậu quả khiếu nại hành chính tăng cao, gây bất ổn định xã hội. Nếu buông hoàn toàn quyền lực của Nhà nước mà khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện sẽ làm cho không nhà đầu tư nào có thể có đủ đất như dự kiến của dự án đầu tư. Sử dụng quyền lực của Nhà nước đúng chỗ, kết hợp với đạt được đồng thuận về lợi ích giữa nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất mới là giải pháp loại bỏ được nhược điểm của cả cơ chế “bắt buộc” và cơ chế “tự nguyện”■ THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT 68 Số 3+4 (355+356) T02/2018